报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[6] - 房地产服务：增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 5月7日央行等三部门宣布的一揽子金融政策中涉房增量政策符合4月政治局会议定调，预计政策落地巩固房地产市场“止跌回稳”趋势，后续关注财政和北上深调控政策是否匹配发力[1] - 公积金贷款利率下调结合降准降息有望打开商贷利率下行空间，预计每年节省居民公积金贷款利息支出超200亿元[2] - 结构性货币政策工具利率下调，降低城中村改造和收购存量房资金成本，提升地方政府推进意愿[3] - 推动房地产融资制度和REITs入通改革，加快出台适配融资制度，保持融资稳定，REITs入通有望带来增量资金[4] - 看好核心城市复苏节奏及对应区域有储备或新获取资源的房企估值修复，推荐“三好”逻辑地产股和分红与业绩稳健的物管公司[5] 相关目录总结 公积金贷款利率调整 - 3月国务院提出降低住房公积金贷款利率，本次会议下调公积金贷款利率0.25pct，5年期以上首套房公积金利率从2.85%降至2.6%[2] - 结合降准（下调存款准备金率0.5pct）、降息（下调政策利率0.1pct），有望重新打开增量商业银行房贷利率下行空间，3月百城首套/二套房贷款利率较24年10月低点略有上行[2] 结构性货币政策工具利率下调 - 本次会议下调所有结构性货币政策工具利率0.25pct，抵押补充贷款利率从2.25%降至2%，保障性住房再贷款利率从1.75%降至1.5%[3] - 降低城中村改造和收购存量房资金成本，提升项目资金平衡可行性和地方政府推进意愿[3] 房地产融资制度和REITs入通改革 - 加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括贷款管理办法，指导金融机构保持房地产融资稳定，满足住房需求，强化高品质住房资金供给[4] - 截至5月6日，商业银行审批通过的房地产“白名单”贷款增至6.7万亿元，较24年末增加1.7万亿元；25Q1房地产贷款余额环比增加7500多亿元[4] - 会议提出将REITs等纳入沪深港通标的，有望为公募REITs和港股REITs带来增量资金[4] 投资建议 - 推荐A股开发城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口、建发股份[5] - 推荐港股开发华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产[5] - 推荐物管公司华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业、滨江服务[5] 重点推荐公司情况 - 城投控股：25Q1营收23.4亿元，同比+455.6%；归母净利润0.24亿元，同比扭亏为盈，维持“买入”，目标价6.34元[12] - 城建发展：25Q1营收66.1亿元，同比+436%；归母净利润0.4亿元，同比扭亏，维持“买入”，目标价7.32元[12] - 滨江集团：25Q1营收225.1亿元，同比+64%；归母净利润9.8亿元，同比+48%，维持“买入”，目标价12.08元[12] - 新城控股：25Q1营收97.4亿元，同比-32.2%；归母净利润3.04亿，同比+34.0%，维持“买入”，目标价17.50元[12] - 招商蛇口：25Q1营收204.5亿元，同比-13.9%；归母净利润4.5亿元，同比+34.0%，维持“买入”，目标价12.52元[13] - 建发股份：25Q1营收1438亿元，同比+9.5%；归母净利5.8亿元，同比-3.3%，维持“买入”，目标价14.33元[13] - 华润置地：24年收入2788亿元，同比+11%；核心净利润254亿元，同比-8.5%，维持“买入”，目标价32.72港元[13] - 中国海外发展：24年收入同比-9%至1852亿元；归母净利润156亿元，同比-39%，维持“买入”，目标价17.07港元[13] - 绿城中国：24年收入1585亿元，同比+21%；归母净利润16亿元，同比-49%，维持“买入”，目标价12.73港元[13] - 建发国际集团：24年收入1430亿元，同比+6%；核心归母净利润43亿元，同比-1.6%，维持“买入”，目标价19.29港元[13] - 越秀地产：24年营收864亿元，同比+8%；归母净利10.4亿元，同比-67%，维持“买入”，目标价6.85港元[14] - 华润万象生活：24年营收170.4亿元，同比+15%；归母净利润36.3亿元，同比+24%，维持“买入”，目标价39.81港币[14] - 绿城服务：24年营收178.9亿元，同比+6%；核心经营利润15.9亿元，同比+22%；归母净利润7.9亿元，同比+30%，维持“买入”，目标价5.91港币[14] - 中海物业：24年营收140.2亿元，同比+7%；归母净利润15.1亿元，同比+13%，维持“买入”，目标价7.74港币[14] - 招商积余：25Q1营收44.6亿元，同比+20%；归母净利润2.2亿元，同比+15%，维持“买入”，目标价14.96元[14] - 保利物业：24年营收163.4亿元，同比+8%；归母净利润14.7亿元，同比+7%，维持“买入”，目标价40.15港币[14] - 滨江服务：24年营收36.0亿元，同比+28%；归母净利润5.5亿元，同比+11%，维持“买入”，目标价31.06港币[14]

央行下调公积金贷款利率 - 央行宣布自2025年5月8日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率从2.85%降至2.6% [1] - 同步降低政策利率0.1个百分点，两项利率合计调降35个基点 [1] - 公积金利率重新定价日为每年1月1日，存量公积金贷款将在2026年1月1日调整，新发放贷款即日执行新利率 [1] 对购房成本的影响 - 以组合贷款商业住房抵押贷款与公积金贷款额度各100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，月供30年累计减少6.76万元 [1] - 公积金贷款与商业贷款利率差有望进一步收窄，5年期以上首套房公积金利率由2.85%降至2.6% [2] - 商业贷款方面，7天期逆回购操作利率从1.5%调降至1.4%，预计带动LPR同步下行约0.1个百分点 [2] 政策效果与市场反应 - 降息符合预期，发挥公积金贷款的惠民功能和支持消费功能，缩小公积金贷款和商贷利率的利差 [2] - 全国公积金优化政策方向包括降低首付比例、提高贷款额度、优化住房套数认定标准、延长还款期限等 [2] - 商业性个人住房贷款利率预计将有更大幅度下调，缓解实际居民房贷利率偏高状况，推动房地产市场止跌回稳 [3] 房地产市场现状与展望 - 截至2025年4月末，全国30个大中城市商品房销售面积同比下降1.7%，跌幅较2024年年底明显收窄 [4] - 2025年一季度房地产贷款余额增加7500多亿元，新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅 [4] - 房地产"白名单"贷款审批通过金额增至6.7万亿元，较年初多增1.7万亿元左右，支持房企存量信贷业务合理展期 [4] - 央行将继续延长和落实房地产"金融16条"支持政策，扩大保障性住房建设金融支持力度，推动市场向供需平衡方向运行 [4]

宏观经济核心问题 - 2023年和2024年宏观经济运行的核心问题集中在房地产与地方债务上，二者相互交织[2] - 房地产调整转型期导致土地出让收入大幅下行，直接影响地方政府可支配财力及偿债能力[2] - 应对关税战需做好三方面工作：化解地方政府债务、推动房地产市场止跌回稳、提振消费扩大内需[2] 地方政府债务风险化解 - 地方政府债务风险化解涉及激发地方政府企业家精神，需调整化债节奏和给予额度资源减轻刚性还债压力[3] - 解决拖欠企业账款问题有助于畅通经济循环和提振民营经济企业家精神[3] - 隐性债务显性化带动规模下降约1/4，多省份已提前完成年度化债任务[5][6] - 融资平台"退平台"数量2024年接近7000家，债务付息支出明显减少[7][8] - 债务期限和性质结构优化，非标债务通过银行贷款置换改善[8] - 全口径债务管理在31个省份中多数已实现，部分省份涵盖法定债务、隐性债务及城投经营性债务[9] 房地产市场稳定措施 - 支持房地产市场止跌回稳的措施包括财政收储、货币降息及优化调控方式[4] - 地方政府通过盘活闲置土地和收购存量商品房作为保障性住房推动市场稳定[4] - 需考虑由中央政府成立稳定基金解决地方政府能力和积极性问题[4] 进一步化债的四个问题 - "6+4+2"化债政策需防范短期风险，如房地产市场调整和总需求不足导致的物价下行[10] - 城投平台"退平台"需推动实质转型，剥离历史债务、注入优质资产、理顺机制[11] - 拖欠账款问题需系统性解决以改善经济循环和地方公信力[12] - 隐性债务根源需通过财政体制改革解决，地方政府支出责任占比高达86%[13] 对策建议 短期建议 - 优化化债政策，建议将额度一次性分配至地方以提前化解风险[16] - "退平台"政策需细化至市县单位，实现债务管理精细化[17] - 调高东部地区债务额度，放宽负债率限制以支持有效益投资[18] - 以省为单位建立清欠账款响应机制，设立政府欠款信息直通系统[18] 中长期建议 - 建立债务预算和资本预算，规范债务资金使用和资产盘活[19] - 改革财政体制，上移事权和支出责任至中央政府[19] - 推动债务服务于经济发展，实现国债、地方债和城投债投融资匹配[20]

中央政治局会议关于房地产市场的论述 - 核心观点：加力实施城市更新行动，推进城中村和危旧房改造，构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，巩固房地产市场稳定态势 [1] - 房地产市场出现积极变化，2025年一季度全国一、二手房成交总量达383万套，同比增长10%，止跌企稳目标初步实现 [1] 房地产市场结构性变化 城市间分化 - 一线城市交易活跃度增幅最大，二线次之，三线较小 [1] - 土地资源与人口资源错配导致大城市土地供求紧张，中小城市供大于求，商品房空置率高，房价和租金收益率持续下跌 [2] 同一城市内部分化 - 核心区域交易量回升幅度高于非核心区域，成交结构变化拉高平均房价 [3] - 深圳2024年10月后二手房价连续5个月环比上升，核心区域高价房成交占比增加：400万元以下住房占比从56.1%降至53.4%，400万~600万元占比从22.6%升至24.6%，600万元以上占比从21.3%升至22% [3] - 2025年一季度深圳二手房成交价分布：单价<4万元/平方米占比32.2%（降1.2个百分点），4万~5万元/平方米占比提高0.7个百分点，5万~6万元/平方米占比提高0.9个百分点，>9万元/平方米占比提高1.4个百分点 [3] 二手房与新成交占比变化 - 2025年一季度新建商品房转移登记238.7万件（同比减12.1%），存量商品房转移登记164.6万件（同比增34.7%） [4] - 房企债务风险增加期房购买风险，促使刚需购房者转向二手房 [4] - "带押过户"制度刺激二手房交易，2025年一季度全国办理7.1万件（涉及金额717亿元），月均办理量增163%，金额增68% [4] 住宅与商业物业分化 - 住宅市场初现止跌回稳，写字楼和商业地产仍偏弱 [5] - 2025年一季度重点城市写字楼平均租金4.58元/平方米·天（环比跌0.73%，同比跌2.1%），空置压力增加 [6] - 地方政府控制住宅用地比例，提高工业/商业用地占比，导致写字楼供给过剩 [6]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为优于大市，维持该评级 [4] 报告的核心观点 - 房地产销售基本面在窄幅区间波动，量价有季节性回落但总体平稳，处于去年四季度以来的向上通道，后续地产政策出台的节奏和力度值得期待，存量土储回购、城中村改造等去库存政策有望推进，地产股具备博弈机会，5月推荐我爱我家、贝壳 - W [3][88] 根据相关目录分别进行总结 行业：销售数据窄幅波动，投融资修复趋势减弱 - 30城新建商品房成交量同比走弱，当年累计成交2423万㎡，同比+2%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为+15%、 - 5%、+3%；北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为 - 6%、+11%、+24%、+62% [1][12] - 18城二手住宅成交量保持平稳，当年累计成交24.7万套，同比+28%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为+36%、+25%、+23%；北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为+30%、+56%、+31%、+48% [1][19] - 2025年1 - 3月，全国商品房销售额为20798亿元，同比 - 2.1%；销售面积为21869万㎡，同比 - 3.0%；3月单月，销售额10539亿元，同比 - 1.6%，降幅较1 - 2月收窄1.0个百分点；销售面积11123万㎡，同比 - 0.9%，降幅较1 - 2月收窄4.2个百分点；3月销售额和销售面积分别相当于2019年同期的74%和71%，较1 - 2月回落，但与2023年以来季节性波动趋势一致 [26] - 2025年1 - 3月，新建商品房销售均价为9510元/㎡，同比+0.9%；3月单月，均价为9475元/㎡，同比 - 0.7%，较1 - 2月下降3.4个百分点；3月，70城新建商品住宅销售价格同比 - 5.0%，降幅较2月收窄0.2个百分点，环比 - 0.1%与2月持平，一线城市新房价连续5个月环比正增长；70城二手住宅销售价格同比 - 7.3%，降幅较2月收窄0.2个百分点，环比 - 0.2%，降幅较2月收窄0.1个百分点，一线城市环比重新转正，二三线环比降幅均收窄 [43] - 2025年1 - 3月，房地产开发投资额为19904亿元，同比 - 9.9%；房企到位资金为24729亿元，同比 - 3.7%；3月单月，开发投资额9184亿元，同比 - 10.0%，降幅较1 - 2月扩大0.2个百分点；到位资金9152亿元，同比 - 3.9%，降幅较1 - 2月扩大0.3个百分点；2025年1 - 3月，国内贷款同比 - 2.3%，自筹资金同比 - 5.8%，定金及预收款同比 - 1.1%，个人按揭贷款同比 - 7.0%，销售回款持续改善，对房企资金拖累减轻；3月，房地产开发投资和房企到位资金分别相当于2019年同期的78%和63%，投资延续2022年以来季节性前高后低，融资自2024年10月以来修复趋势减弱 [57] - 2025年1 - 3月，房屋新开工面积为12996万㎡，同比 - 24.4%；竣工面积为13060万㎡，同比 - 14.3%；3月单月，新开工面积6382万㎡，同比 - 18.1%，降幅较1 - 2月收窄11.5个百分点；竣工面积4296万㎡，同比 - 11.5%，降幅较1 - 2月收窄4.1个百分点；3月，房屋新开工面积和竣工面积分别相当于2019年同期的32%和72%，月度指标有波动，新开工始终处于较低水平，竣工作为滞后指标下行趋势确定 [67] 板块：本月跑赢沪深300指数2.9个百分点 - 自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌0.3%，跑赢沪深300指数2.9个百分点，在31个行业中排7名；按最新收盘日计，板块2025年动态PE为34.1倍 [2][81] 投资策略 - 房地产销售基本面在窄幅区间波动，量价有季节性回落但总体平稳，处于向上通道；为实现市场止跌回稳目标，后续地产政策出台节奏和力度值得期待，存量土储回购、城中村改造等去库存政策有望推进，地产股具备博弈机会；5月推荐我爱我家、贝壳 - W [3][88] 重点公司盈利预测及投资评级 | 公司代码 | 公司名称 | 投资评级 | 收盘价（元） | 总市值（亿元） | EPS（2025E） | EPS（2026E） | PE（2025E） | PE（2026E） | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 000560.SZ | 我爱我家 | 优于大市 | 3.65 | 86 | 0.10 | 0.14 | 38.1 | 26.2 | | 2423.HK | 贝壳 - W | 优于大市 | 55.30 | 1861 | 1.96 | 2.26 | 26.5 | 23.0 | [4]

行业政策与市场环境 - 2024年中国房地产政策延续宽松基调，调控重心转向"稳住楼市、推动市场止跌回稳"，政治局会议多次释放维稳信号[2] - 全国新建商品房销售面积9.7万亿平方米同比下降12.9%，但降幅连续7个月收窄，70城新房价格环比上涨城市增至23个[3] - 上海2024年推出"沪七条"等政策，新房成交均价79030元/㎡同比涨17.3%，3000万以上改善项目认筹超1万组[4] - 苏州房地产市场以"化存量、控增量、提质量"为目标，新房库存降至4.4万套为2020年以来新低[6] - 遵义市降低首付比例、提高公积金贷款额度，但商品住宅成交7038套同比下降41%[7] 公司经营与项目进展 - 公司2024年签约面积3.37万平方米同比上升231.13%，签约金额4.7亿元同比上升127.56%，新增开工面积11.58万平方米[30] - 上海杨浦区平凉社区地块项目定位"酒店式别墅"，计容面积5983平方米已开工[8] - 苏州太湖上景花园项目高层住宅基本售罄，公寓式住宅推进价值提升，独栋别墅持续热销[8] - 遵义海上中心项目为省级重点工程，总建筑面积28万平方米，住宅部分19万平方米[8] - 公司土地储备6.5万平方米，其中苏州2.32万平方米、遵义4.18万平方米待开发[9] 财务数据与资本运作 - 2024年归属于上市公司股东的净利润为-3441.9万元，合并报表未分配利润12.26亿元[1][15] - 2024年度拟不进行利润分配，因未实现盈利需保障经营资金需求[1][15] - 计提资产减值准备1314.69万元，其中存货减值1097.69万元主要因苏州公寓项目与市场需求差异[92][93] - 2025年计划新增担保额度5亿元，截至2024年末实际担保余额3亿元[85][86] - 续聘中兴华会计师事务所，2025年财务审计费用75万元、内控审计费用25万元[73][77] 公司治理与投资者沟通 - 第七届董事会第三十六次会议审议通过年报、利润分配预案等14项议案[48][64] - 计划2025年5月9日召开业绩说明会，董事长、总裁等高管将出席[98][100] - 2024年年度股东大会定于5月16日召开，审议利润分配、担保计划等8项议案[34][36]

房地产政策 - 广东省政府召开一季度经济形势分析会 强调持续推动房地产市场止跌回稳 [1] - 会议提出加强"好房子"规划设计建设 大力推进城市更新和城中村改造 [1]

城市与区域治理研究院 苏志勇/文 4月16日，国家统计局发布国民经济运行情况和房地产相关数据。一季度国内生产总值同比增长5.4%，超出市场预期，国民经济实现良好开局。商品房销 售面积、商品房销售额、房地产开发到位资金等各项指标跌幅明显收窄；70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格跌幅明显收窄；一线城市新房价 格环比稳步回升，二手住宅价格环比由降转升。数据显示，房地产主要指标呈现积极变化，止跌回稳趋势明显。 2025年全国两会首次将"稳住楼市"写入政府工作报告，将"持续用力推动房地产市场止跌回稳"列为经济工作总体目标。在存量政策逐渐显效和增量政策持 续加码作用下，一季度房地产多项指标持续改善，为全面实现止跌回稳的目标奠定了良好基础。 房地产多项指标"拐头向上" 根据国家统计局数据，1~3月份，新建商品房销售面积21869万平方米，同比下降3.0%，降幅比1~2月份收窄2.1个百分点。新建商品房销售额20798亿元， 下降2.1%，降幅收窄0.5个百分点。3月末，商品房待售面积78664万平方米，比2月末减少1227万平方米。其中住宅待售面积减少1017万平方米。 价格方面，截至3月末，全国70个大中城市新房 ...

报告行业投资评级 - 行业评级为标配（维持），建议给予房地产行业“增持”评级 [2][7] 报告的核心观点 - 商品住宅整体止跌回稳态势明显，一线城市复苏表现分化，二手房房价基本触底，优质房源将率先反弹，多重政策“组合拳”稳楼市，力促房地产市场止跌回稳，建议关注有实力、信用高、区域占优的地产企业 [7] 根据相关目录分别进行总结 事件及市场表现 - 2025年3月，70个大中城市中有24城新建商品住宅价格环比上涨，较2月的18城增加，上海涨幅0.7%领跑，北广深分别跌0.2%、跌0.1%、涨0.1% [7] - 3月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.8%，降幅比上月收窄0.2个百分点，环比上涨0.1%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.2% [7] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，二手住宅环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅收窄0.1个百分点，二手住宅环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点 [7] 二手房市场情况 - 3月上海二手住宅成交2.69万套，环比增加75%，同比增加45.36%，成交量超过去年12月的高点，且为2022年以来成交量最高的3月 [7] 政策情况 - 2025年一季度全国房地产政策环境持续宽松，住建部3月推出的《住宅项目规范》将于5月实施，全国66个省市出台了124次稳楼市政策 [7] 投资建议 - 关注有实力、信用高、区域占优的地产企业，特别是在核心城市或重点区域布局拿地的龙头 [7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年一季度房地产市场止跌回稳，政策支持和住房需求释放使市场修复明显，二手房成回暖主力，新房有韧性，市场联动修复，政策支持是关键，未来仍需政策呵护以促进良性发展 [5][20] 根据相关目录分别进行总结 二手房成为市场回暖的主要动力 - 2025年1 - 3月一线城市新房网签面积同比涨6%，北上深二手房网签量同比涨45%成交占比达64%，二手房交易活跃成回暖主力 [6][21] - 二手房交易是置换重要一环，其回暖带动市场复苏，价格稳定改善购房者信心推动市场止跌回稳 [6][21] - 二手房销售分化，核心区次新房等价格稳定去化周期短，部分房龄老房源去化长，性价比是去化关键，市场理性化 [6][24] 新房市场有韧性 - 一线城市高品质新房韧性足，如上海壹号院二批次、北京海淀功德寺项目热销，凭借区位、产品、金融避险等优势 [7][25] - 购房者关注安全、舒适等，多城市出台新规提升住房品质，按新规设计项目受认可，改善购房者对新房偏好 [7][25] - 新房与二手房市场功能分化互补，新房主力为置换、改善购房者，二手房是刚需渠道，一二手房置换链条通畅助市场企稳 [10][31] 市场联动修复 - 新房成交回暖激活土拍形成正向循环，开发商现金流改善补库存需求上升，地方政府调整供地结构，推动土拍升温 [11][34] - 2025年一季度各地住宅用地土拍溢价率普遍回升，如北京、上海、深圳等，反映房企对市场信心增长 [11][34] 政策支持是关键 - 政策红利释放，放松限购重要，核心城市因调控晚仍处红利期，2024年四季度一线城市新房销售面积环比增45%，二手房成交量高位 [12][37] - 城中村改造助力市场回稳，通过安置方式消化存量房，调节土地供应结构，多个城市推出房票安置加快去库存 [14][38] - 未来政策可因城施策调减限制措施，取消二手房交易个人所得税，促进市场良性发展 [15][41]