北京市房地产政策方向与市场动态 - 北京市2026年政府工作报告明确房地产工作主调为“着力稳定房地产市场”，并聚焦缓解青年人住房困难、建设更多“好房子”以及大力推进城市更新 [2] - 整体工作方向与中央经济工作会议内容基本一致，具体措施包括促进住房租赁市场健康发展，增加“一张床、一间房、一套房”多层次产品供应，改善城市运行服务保障人员居住条件 [4] - 2025年12月底北京再度渐进式放宽住房限购政策，带动市场活跃度提升，2026年楼市出现“开门红” [2][8] 保障性住房建设进展与规划 - “十四五”时期北京累计建设筹集保障房超过69万套（间）、竣工45万套（间），公租房备案家庭保障率已超过85% [4] - 为助力人才安居，北京连续四年为刚毕业大学生提供超过1.4万套青年公寓 [4] - “十五五”时期北京将推动住有所居向住有宜居升级，并持续提速保障房建设，例如顺义区集体土地建设租赁住房项目已封顶，可提供989套精装保障性住房 [3][5] 城市更新具体行动与政策支持 - 2026年北京将大力推动城市更新，计划改造完工老旧小区300个以上，实施老楼加装电梯800台以上，并抓好507栋危旧简易楼排险工作 [6] - 将深入开展第三轮回天行动，统筹推进85个年度重点项目，打造职住商平衡、人产城融合的社区 [6] - 自然资源部等部委深化细化城市更新政策，鼓励“住宅+养老”等土地混合开发和空间复合利用，允许非独立占地养老服务设施兼容建设 [2][7] - 政策层面预计将从金融、用地等方面继续给予支持，以提高城市更新效能，发挥其稳投资、促消费的综合作用 [7] 养老服务设施配套新规 - 自然资源部等部门发布文件，明确新建城区、居住区及新建住宅项目需按规划标准同步配套养老服务设施 [2] - 政策鼓励养老服务设施与其他功能建筑兼容建设，以减少单独占地成本 [2] 当前北京楼市市场表现与展望 - 限购新政实施后，北京楼市活跃度改善，部分楼盘到访量及二手房带看量提升，但区域与项目间分化明显 [8] - 核心区域优质项目来访转化率提升明显，但五环外郊区及非核心板块项目表现相对平淡，仅少数高性价比、强产品力项目去化较好 [8] - 近期北京二手住宅挂牌量有所回落，业主预期趋稳，市场筑底信号初显 [8] - 分析认为北京楼市整体仍处于温和修复通道，结构性库存压力尚未完全缓解，预计新房与二手房市场将延续缓慢修复态势，分化格局持续 [9] - 相较于多数二三线城市，北京等一线城市在购房资格、补助、信贷支持等方面政策仍有优化空间，后续政策环境预计保持宽松 [8]

2026年广东省政府工作报告与社区发展 - 2026年广东省政府工作报告提出将加强普惠性、基础性、兜底性民生建设，扎扎实实办好十件民生实事 [1] - 多位来自港澳地区的政协委员在省两会期间围绕社区建设发展提出提案 [1] 未来社区建设规划与试点 - 2025年11月，广东省住建厅发布《广东省未来社区（完整社区）建设试点项目名单（2025年）》，提出重点打造党建引领未来社区全流程建设及治理、未来公共空间等八大场景 [2] - 广东省“百千万工程”指挥部已公布全省第一批未来社区试点名单，共计70个社区纳入试点范围，并同步发布了“138X”未来社区场景建设标准 [3] - 未来社区建设核心是通过补齐公共服务与治理短板，推动社区服务从“有没有”向“好不好”转变，提升居民获得感与基层治理效能 [2] 未来社区实践案例与挑战 - 广州市花都区花山镇平龙未来社区以国家完整社区为蓝本，融合地域文化和多地社区服务特色，以文化为轴整合8000平方米公共资源，打造全龄友好服务场景 [3] - 该社区创新“公益+惠民+商业”运营模式，通过合伙人机制与“朋友圈”联动实现长效运营 [3] - 建设过程中集中面临的问题主要在资金、空间和政策支持不足三个方面，部分试点社区属于老旧社区、城中村改造区域或存量居住区，存在公共服务用房配置不足、空间结构紧张等问题 [3] - 跨部门、跨权属的闲置用房因缺乏统筹机制难以盘活，闲置用地新建设施面临“违建”风险与审批梗阻 [4] 未来社区发展建议 - 建议将未来社区试点纳入城市更新项目体系，通过“社区更新样板激励资金”、存量资产盘活、政府与社会资本合作等方式统筹解决资金问题 [4] - 建议参考《浙江省城镇社区更新条例》经验，允许利用闲置用地新增公共空间，并简化审批流程、明确使用边界 [4] - 建议参考借鉴澳门社团为居民提供服务的做法，让未来社区成为推动粤港澳大湾区交流融合的新载体 [4] - 广州花都的未来社区等融合粤澳两地服务特色的项目具备参考意义，可探讨共同促进社区服务、跨境数据交流等重要课题 [5] 生活垃圾分类管理优化 - 广东省政协常委陈文洲围绕优化完善居民小区垃圾分类管理提出提案，建议参考学习香港的做法 [7] - 香港地区通过“上门收集+指定时段投放”模式，有效减少了垃圾转运过程中的污染风险，并通过明确物管主体责任、完善全链条监管机制，使得垃圾回收利用率已达52% [7] - 建议推广防渗漏设施与科学投放模式，为小区配备带盖密封、防渗漏的分类垃圾桶，在电梯厅、楼栋出入口设置临时投放缓冲点 [7] - 对超大型小区推行“定时上门收集+集中投放点互补”模式，缩短居民搬运距离 [7] - 建议要求物管将垃圾分类服务纳入物业服务合同核心内容，明确保洁人员清理频次等处理机制，压实物业服务人责任 [8] - 建议通过社区宣讲、入户指导等方式普及知识，将垃圾分类成效与物管评优、奖补资金发放挂钩，利用智慧监控设备实现全流程监管 [8]

公司业务与股权结构 - 福建奇想无限网络有限公司是公司的控股孙公司 [1] 2025年业绩改善驱动因素 - 公司战略聚焦“城市更新”与“城市配套”领域 [1] - 深度参与国家“三大工程”建设项目 [1] - 订单结构持续优化，项目质量稳步提升 [1] - 毛利率改善带动整体毛利润增长 [1] - 上年度受行业环境与项目回款放缓影响，公司对应收账款及抵债资产计提减值准备 [1] - 2025年公司进一步完善应收账款管理机制，持续强化应收款项回收力度，加快抵债资产去化进程 [1] - 未发生大额减值计提情况，对当期利润产生积极影响 [1] - 公司持续推进精细化管理，通过全面实施一系列降本增效举措 [1] - 有效强化费用管控，显著提升整体运营效率与财务稳健性 [1]

行业政策与市场背景 - 中国持续推进城市更新，加强既有建筑改造利用是八项主要任务之一，政策要求稳妥推进危险住房改造，加快拆除改造D级危险住房 [1] - 北京三里河一区28号楼被认定为D级危险住房，其以原拆原建方式进行改造是典型案例，可为全国危旧住宅楼改造提供借鉴 [1] 项目模式与技术创新 - 项目采用“工厂制造+现场安装”的智能建造模式，将建筑拆解为156个立体模块单元，模块90%以上工序在工厂预制完成 [2] - 智能建造模式大幅缩短工期，项目从2025年9月20日开工，仅用45天完成全楼封顶，2026年2月可竣工交付，主体建造效率提升75% [2] - 相比传统模式，智能建造可减少75%以上的建筑废弃物与扬尘，降低约25%的材料损耗和约30%的碳排放 [2] - 工厂预制提高了建筑质量，例如窗框与墙体精密结合提升气密性，整体浇筑卫生间防水底盘杜绝渗漏，预制“双层楼板+隔声垫”提升隔声性能 [3] 项目效益与优势 - 智能建造模式将传统需至少1年半的工期缩短至不到半年，极大缩短居民过渡安置期并降低安置成本 [2] - 项目降低了施工对周边社区的干扰，并集成了电梯、防滑地砖、安全扶手等适老化及儿童防护设计 [2][3] - 项目创新引入“带押改建”金融支持机制，首次应用个人住房改建贷款，支持二次抵押和接力贷，缓解经济困难家庭资金压力 [3] 参与方角色与合作机制 - 项目形成了产权人自主决定、政府组织协调、企业提供技术支撑的共赢模式 [4] - 政府通过跨部门协同、“一户一策一方案”精准服务、快速审批及合理化出资方案，破解存量更新难题 [4] - 企业通过项目形成了针对原拆原建的成熟解决方案，为承接更多城市更新项目积累了经验 [4] 行业推广与建议 - 城市体检是城市更新的重要前提，各地应尽快排查危险住房并稳妥推进改造 [4] - 对于需要原拆原建的住房，可积极推广智能建造模式并进行机制创新，使居民与企业共同受益 [4]

当前，中国城市发展形势发生深刻变化，城市更新的重要作用更加凸显。2025年年末召开的全国住房城 乡建设工作会议提出，2026年要高质量开展城市更新，编制实施"十五五"城市更新专项规划，抓好城市 体检、更新试点，实施一批民生工程、发展工程、安全工程。以"绣花"功夫精细化推进城镇老旧小区改 造、完整社区建设、口袋公园建设、绿地开放共享、"温暖工程"建设、城市小微公共空间改造，提升无 障碍适老化环境品质。(完) 2025年，中国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个。住建部透露，根据各地统计上报数据，1-12月 份，全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个、499万户，共完成投资1332亿元人民币。 中新社北京1月28日电 (记者庞无忌)中国住房和城乡建设部28日消息，2025年中国新开工改造城镇老旧 小区2.71万个，超额完成年度计划。 （文章来源：中国新闻网） ...

公司企业文化与人才战略 - 公司举办“十佳外籍青年员工”表彰及北京参访活动，旨在加强企业文化建设，强化“CCCC, Our Family”的全球身份认同[1][5] - 公司通过表彰外籍员工贡献并邀请其参加职工代表大会，体现了对国际化人才的重视与融合[5] - 活动促进了来自马来西亚、老挝、埃塞俄比亚、埃及、意大利等多国青年员工之间的交流，使其从同事发展为朋友，增强了团队凝聚力[13] 公司品牌形象与项目实践 - 外籍员工通过参观首钢园等案例，将公司的项目实践（如构建交通动脉、重塑区域经济生态）与中国在可持续发展和城市更新领域的探索直接关联，提升了对公司业务价值的理解[3][5] - 外籍员工将攀登长城所感受到的“连接”与“坚韧”精神，与公司所从事的工程建设事业内涵相联系[10] 中国市场与社会环境感知 - 外籍员工通过沉浸式体验，感受到中国历史文明与现代发展的结合，例如故宫的古代建筑与中央电视塔、“鸟巢”等现代地标[1][3] - 外籍员工对中国便捷的数字生活，如移动支付、打车软件、快速物流（京东配送15-20分钟）及微信等超级应用，留下了深刻印象[13] - 外籍员工在前门大街等地体验了老北京小吃、传统曲艺等充满烟火气的真实生活场景[10][12]

文章核心观点 文章认为，中国房地产行业正经历深刻转型，2026年将是市场确认“L形”底部的一年，而非V形反弹的起点[1] 面向2030年，行业将从过去“高负债、高杠杆、高周转”的模式，彻底重构为以品质、运营和流动性管理为核心的“发展新模式”[4][5][30] 2026年市场底部确认 - **核心先行指标显示市场正在出清**：当前30个重点城市住宅租金回报率中位数已达2.06%，超过55%的小区回报率超过2%[2] 二手房价格较最高点已回撤约39%，新开工面积较巅峰期下降了74%，回落至2004年水平[2] - **市场对2026年走势存在分歧**：“乐观派”（如丁祖昱、连平及中金公司）认为2026年将确认行业底部，市场转入“L型”筑底磨底期，房地产对经济的拖累将减轻[4] “谨慎派”（如摩根士丹利、瑞银）预测2026年新房价格仍有2%~3%的惯性下跌，核心城市全面复苏可能要到2027年下半年，销售和投资仍有5%~10%的跌幅[4] - **底部本质是成交量企稳与价格跌幅收窄**：2026年大概率是“底部确认”的一年，意味着成交量的企稳和价格跌幅的收窄，为资产价格回归理性和“价值发现”提供起点[4] 面向2030年的行业模式重构 - **行业逻辑从“有没有”转向“好不好”**：未来市场驱动力是改善性需求释放，“好房子”（安全、舒适、绿色、智慧）成为确定方向[6] “十五五”期间，35~64岁改善性群体将增加约3000万人，支撑年均6亿~8亿平方米住宅成交量，但需求高度集中于一线及核心二线城市[6] - **房企角色从“开发建设”转向“资产运营”**：到2030年，适龄购房人群将减少约2100万，二手房交易量将达到新房的1.5~2倍，存量时代正式确立[6] 未来机会在于“城市更新”，预计每年可带动5000亿~10000亿元投资[6] - **制度路径需“三位一体”协同**：新模式落地需要政策、融资与销售制度配套，包括政策端“优供给”、融资端“白名单”与REITs常态化、销售端试点推广“现房销售”[8][14] - **城市更新理念发生三次进化**：第一次是从“园区思维”到“生态思维”，注重培育高密度活力社区[13] 第二次是从“交付空间”到“运营情绪”，通过营造真实感和松弛感吸引消费者[15] 第三次是从“持有资产”到“经营流动性”，打通资产证券化闭环[29] 存量时代的资本配置与运作趋势 - **投资逻辑发生范式转移**：不动产的关键从“不动”转向“流动”[17] 资本配置需遵循“底线思维”（以时间换空间，防范尾部风险）与“流速竞争”原则[18] - **资产配置采取“哑铃策略”**：防守侧锚定“硬核资产”，即一二线城市片区市场中购物中心前两名或社区商业第一名等占市场10%~20%的核心资产，预计其价格跌幅在5%~10%[19] 进攻侧布局“科技+能源”资产，如数据中心（IDC）和绿色建筑[21] - **核心竞争力在于打通“三大资产池”**：未来的赢家需具备让资产在源头区（不良资产池）、中游区（增值及Pre-REITs资产池）和大海区（REITs资产池）间高效流转的能力[21][26] 资管人的核心价值在于通过运营填平不良资产的债权成本与REITs股权回报率之间的“剪刀差”[24] - **具体操作路径包括**：通过司法拍卖、共益债等工具以极低折扣获取不良资产[22] 在中游通过“改空间、换内容、调结构”进行价值创造与孵化[23][27] 最终通过REITs市场实现标准化退出，形成投资闭环[25]

住房保障与房地产市场 - “十四五”时期广西累计建设筹集各类保障性住房和安置房295万套(间)，解决800多万民众住房困难问题 [1] - 2025年广西全面完成保交房攻坚战，交付率达100% [2] - 2026年广西计划收购存量商品房1万套以上用作保障性住房，筹集城中村改造安置房1万套以上，实施城市危旧房改造2万套以上 [3] 城乡发展与城市更新 - 2025年广西开工改造城镇老旧小区1195个，完成19个自治区级完整社区试点建设，更新、加装电梯3895台 [2] - 2025年城市生活污水集中收集率突破71%，全面消除111段城市黑臭水体，完成农村危房改造7266户 [2] - 2026年将以城市更新为抓手促进城市高质量发展，支持县城基础设施向周边农村地区延伸，完善城乡历史文化保护传承体系 [3] 建筑业与产业升级 - 广西将出台建筑业稳增长方案，推动产业提质升级，打造更多智能建造项目 [5] - 将推动自主可控BIM技术全领域、全过程应用 [5] - 工程建设项目审批效率进入全国前列 [2] 数字化与智能化发展 - 广西将加快推进数智住建发展，持续完善“智能通办”，深化“智能统管”，推进“综合监管一件事”等平台建设 [5] - 全力办好AI赋能千行百业超级联赛(A超)“智慧城市”建设创新应用大赛，推进智慧城市建设 [5] - 将打造行业人工智能示范应用场景 [5] 政策与市场环境 - 2025年广西编制《广西好房子技术导则》，22个新建“好房子”项目获市场认可 [2] - 2026年将印发“好房子”建设实施方案及配套标准，实施物业服务质量提升行动 [3] - 将持续推进房地产“白名单”扩围增效，合理引导防风险稳预期 [3] - 将推动非住宅商品房去库存，持续开展住房促消费活动 [3]

公司业务与项目进展 - 公司下属子公司已在城镇老旧小区辖区、老旧地下管网更新改造、城中村改造、棚户区改造安置、城市危旧房改造等相关业务领域获得项目订单并开始实施 [2] - 公司表示将继续立足区域发展实际，充分发挥在规划咨询、勘察设计、检测鉴定等领域的专业优势 [2] - 公司致力于为城市更新项目提供覆盖全生命周期的技术解决方案 [2] 业务领域与专业能力 - 公司业务范围明确涉及城中村改造、老旧小区更新、老旧地下管网更新改造、棚户区改造安置及城市危旧房改造 [2] - 公司的专业优势体现在规划咨询、勘察设计、检测鉴定等领域 [2]

文章核心观点 - 中国多个城市通过“城市更新”行动对老旧街区进行改造升级 将文化传承与商业创新相结合 成功打造了面向年轻消费群体的沉浸式、体验式消费新场景 有效聚集人气并激活了消费潜能[5][8][22] 武汉保元里改造项目 - 保元里是建于1912年的汉口代表性老里分 改造遵循“最小干预”原则 完整保留红顶灰墙、入户天井等原初风貌[2] - 改造后升级为“日街夜演”主题街区 白天为潮流商业街 晚上化身为沉浸式戏剧《保元风云》剧场 创新消费场景[2] - 2026年元旦假期三天共计接待游客2万人次 其中年轻游客占比超6成 夜间观演后街区的餐饮商铺形成了消费闭环[5] 贵阳太平路改造项目 - 改造升级后的太平路与咖啡、新茶饮、精酿啤酒这消费“新三样”结合 成为市井烟火与创新元素交织的潮流街区[8] - 本地饮品品牌“去茶山”选用贵州当地抹茶、刺梨等原料创新 其太平路店是该品牌第30家门店 计划与更多贵州文旅IP合作推出限定产品[10] - 本土精酿厂牌“行匠”使用贵州本土原材料 贵阳拥有1200家精酿酒吧 密度全国名列前茅[10] - 改造后太平路日均人流量可达4万人次 累计接待游客超2880万人次 部分热门店铺外地游客占比已超过一半[12] 重庆山城巷改造项目 - 改造后的山城巷将废弃小学教室变为艺术展厅 老院坝变为“坝坝茶馆” 既保留老重庆烟火气 也面向年轻人提供多元消费体验[14] - 项目客群定位明确面向18至35岁年轻群体 运营团队平均年龄约30岁 定期举办天灯节、市集、快闪展览等活动以增强趣味性[17][19] - 重点关注本身能做营销的年轻主理人商家 与商家共创吸引年轻人的消费场景 营造整体年轻化氛围[19] 全国其他城市更新案例 - 上海百联ZX创趣场聚焦二次元经济 引入动漫周边、IP主题餐厅等新业态[21] - 北京新燕莎金街购物中心升级改造为王府井喜悦购物中心 从“销售商品”转向“提供体验”[21] - 广州正佳广场创新融合“海底世界”与“冰雪世界” 打造“微缩城市乐园”[21] 行业趋势与驱动因素 - 年轻消费群体对于沉浸式、个性化及文化感的消费需求日益明显 更愿意为“情绪价值”和体验付费[5][14] - 2025年5月《关于持续推进城市更新行动的意见》提出 改造提升商业步行街和旧商业街区 丰富商业业态 创新消费场景 推动文旅产业赋能城市更新[5] - 文创市场的繁荣培育了消费者基数 塑造了为情感溢价买单的心智 为强情绪属性IP爆发提供了关键机遇[22] - “老地标”通过文化创新与商业转型 将商业空间转化为城市情感连接器 在聚集人气、带来商气的同时 塑造人文经济新图谱[22]