事件概述 - 河南省登封市发布关于唐庄镇征收房产税及城镇土地使用税的方案征求意见稿，拟对全镇118平方公里范围内27个村（社区）征税[1] - 消息引发市场广泛关注后，征求意见网页被删除[5] 征税方案细节 - 唐庄镇土地等级为三级地段，城镇土地使用税每平方米年应缴纳税额为3元[5] - 房产税计征方式为按房产余值的1.2%或按租金收入的12%征收[5] 政策背景澄清 - 登封市税务局澄清此次并非开征新税种，而是因唐庄镇由乡改镇后符合1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》的征收条件[5] - 该条例规定房产税征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，个人所有非营业用房产免纳房产税[5] - 目前仅上海、重庆等部分城市试点对非经营性住房征收房产税[5] 个人出租住房现行税率 - 上海政策：个人出租住房月租金10万元以下按2.5%综合税率征收，超过10万元综合税率约为4%[5] - 北京政策：个人出租住房月租金收入不超过10万元的，综合征收率为2.5%[6] - 成都政策：个人出租住房在官方平台网签备案的按0%税率综合征收，未备案的减按2%征收房产税并享有其他税费减免[6] - 广州、深圳等地也有类似的个人出租住房综合税率政策[6]

房产税与城镇土地使用税政策要点 - 重庆市房产税和城镇土地使用税按半年缴纳 下半年征收期为10月1日至10月31日 [1] - 房产税以房屋为征税对象 计税依据为房产原值一次性减除30%后的余值或租金收入 由房屋产权所有人缴纳 [3] - 城镇土地使用税以实际占用土地面积为计税依据 由土地使用权人缴纳 [5] - 个人非营业用房产免征房产税 重庆市试点征收的个人住房房产税不包含在内 [3][4] 税收优惠政策 - 国家机关 人民团体 军队 宗教寺庙 公园 名胜古迹等自用房产和土地免征相关税收 [6][7][8] - 直接用于农 林 牧 渔业的生产用地免征城镇土地使用税 [8] - 2023年1月1日至2027年12月31日期间 对增值税小规模纳税人 小型微利企业和个体工商户减半征收房产税和城镇土地使用税 [11] - 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃用地 可免缴城镇土地使用税5年至10年 [9] 纳税申报操作流程 - 登录新电子税局后进入财产和行为税税源采集及合并申报模块 新增城镇土地使用税和房产税税种 [12][14] - 未采集税源信息需新增税源 支持模板导入批量操作 已申报税源错误需先作废申报再删除税源 [15][16][17] - 土地或房产产权转移时需在税源采集界面点击义务终止 录入转出时间以终止纳税义务 [18][22] - 提供确认式申报和填表式申报两种方式 系统自动带出已采集税源信息 [19][21] 纳税信用评价体系 - 纳税缴费信用评价采用年度评价指标得分和直接判级两种方式 评价指标包括税务内部信息和外部评价信息 [33][34][35] - 经营主体经常性指标和非经常性指标信息齐全的从100分起评 非经常性指标缺失且经常性指标中纳税缴费信息齐全的从93分起评 不齐全的从90分起评 [36][37] - A级经营主体下一年度起评分提高1分 连续评为A级可累积提高 起评分最高不超过100分 [47][48] 电子商务税务登记规定 - 电子商务经营者应依法办理市场主体登记 已办理登记的无须另行办理税务登记 [28] - 未办理市场主体登记的电商经营者首次办理涉税事宜时可办理临时税务登记 [28] - 个人销售自产农副产品 家庭手工业产品等四类情形暂不办理税务登记 首次涉税时由税务机关赋予纳税人识别号 [28]

房地产市场现状与调整迹象 - 自2021年下半年起中国房地产市场出现量价齐跌的调整迹象 全国多地房价下跌且开发商销售业绩大幅滑坡 [1] - 尽管市场低迷但房价仍居高不下 北京上海深圳等一线城市购房需六七百万 杭州武汉南京等二线城市需两三百万 [1] - 当前一二线城市房地产市场已积累相当程度的泡沫 [2] 未来十年房价走势预测与分化格局 - 专家观点认为未来十年房地产市场将显著分化 一线和部分二线城市房价有望继续攀升 而广大三四线城市房价可能面临下跌 [1] - 预测十年后一线城市购置一套房产或仅需两百多万元 二线城市花费百万出头 三四线城市五六十万至七八十万便可安居 [4] - 房价连续上涨二十余年几乎未经历深度调整 未来十年国内房价回归居住属性被视为历史必然 [4] 影响未来房价的核心因素 - 过高房价已阻碍社会经济健康发展 导致新生儿出生率持续下滑 消费需求难以激发及实体经济长期低迷 [4] - 各地政府积极推进保障性住房建设 发展廉租房和共有产权房等措施将分流商品房市场需求并削弱投资炒房动机 [5] - 房产税试点范围将扩大并有望在十四五规划期间全面铺开 实施后将增加多套房产持有者负担并迫使投机者退出市场 导致房价存在较大下行空间 [5] 商界领袖观点与建议 - 华人首富李嘉诚判断国内房价长期高企 未来数年房地产行业将面临彻底洗牌 建议炒房投资者保持高度警惕 [1] - 企业家曹德旺建议尽早抛售手中房产 否则可能面临有价无市 卖不出去租不出去还需承担管理费的尴尬局面 [2]

住房总量与市场现状 - 全国城乡房屋建筑总量近6亿栋，市政设施80多万处[2] - 全国二手房总挂牌量达753万套，显示市场供给压力巨大[2] - 全国住房空置率为21.4%，三四线城市情况更严重，部分新区夜间亮灯率不足30%[4] 区域市场分化表现 - 市场呈现"冰火两重天"格局：一线及强二线城市房价相对稳定，三四线城市尤其是郊区高楼空置率超高，价值不断缩水[4] - 东北某资源型城市房价从峰值1.2万元/㎡跌至6500元/㎡，跌幅达46%，二手房挂牌周期普遍超过12个月[4] - 北京通州非核心区域出现流动性困境，有房产从500万降至360万成交[4] 房价与购买力矛盾 - 全国新建住房平均价格超过1.6万元/㎡，购买90平米住房需150万元，但全国仍有约2亿人因买不起房而选择租房[6] - 历史原因导致房价居高不下：炒房客大量囤房推高房价，棚改拆迁户为实现跑赢通胀涌入楼市[6][8] 政策导向与行业影响 - 政策导向转变：不再鼓励大规模拿地建房，引导房地产健康发展[10] - 房产税实施条件成熟：全国房子数量已摸清为征税提供数据基础，可能促使炒房客抛售多余房产[13] - 银行风险关联：开发商资金回笼困难导致银行不良率上升，银行可能收紧贷款影响整个地产市场[15] 行业长期挑战 - 人口结构变化：老龄化、少子化趋势加剧，城镇化速度放缓，住房需求将逐步减少[11] - 供应与需求错配：合理的土地和新房供应应基于人口需求，脱离实际需求的开发不利于市场稳定[11]

文章核心观点 - 行业领军人物李嘉诚与王健林关于房地产市场饱和的预判正在成为现实 [1] - 市场格局已彻底改变，持有两套及以上房产的家庭将面临五大难以回避的困境 [1] - 针对当前困境，行业内部提出了优先抛售劣质资产与谨慎持有优质房产的应对建议 [9] 房地产市场趋势转变 - 房地产市场从2018年起出现“变天”信号，行业从增量时代转向存量时代 [1][4] - 城镇化进程推动的需求增长期已过，多数家庭已拥有自有住房，新增购房者数量大幅减少 [3] - 人口出生率下降导致未来住房需求进一步萎缩 [3] 多套房家庭面临的困境 - 二手房挂牌量不断攀升，但成交量持续低迷，“卖不掉”成为常态 [3] - 房价自2020年进入下行通道，降幅扩大，案例显示某房产估值在四年间从240万跌至150万，缩水近百万 [5] - 房产税推进节奏加快，将对家庭人均居住面积超标部分征收，持有套数越多、房产价值越高，税费可能越重 [4] - 房贷压力叠加租金下滑，租金收益跟不上房价下跌速度，持有多套房家庭每年“亏本”持有 [7] - 法拍房数量爆发式增长，起拍价通常低于市场价20%-30%，最终成交价远低于购房成本，导致“亏本出售” [8] 资产配置调整建议 - 优先抛售高层楼房与闲置劣质房产，因高层楼房贬值风险最高且未来几乎不具备拆迁重建可能性 [10] - 谨慎持有三类保值能力较强的房产：总高11层以下的低矮楼房、洋房、优质学区房 [11][12][13] - 对于非刚需购房家庭，建议在2025年不要轻易入手房产，以避免多重风险 [14]

房地产市场现状 - 2024年3月百城二手住宅均价为每平方米15088元，连续第二十三个月环比下跌[1] - 当月98个城市二手房价格出现下滑，价格普跌局面已持续十个月，期间每月下跌城市数量均超过九十个[1] - 二手房挂牌量激增，重庆突破27万套，天津超过19万套，苏州约17.78万套，北京达约14.7万套[1] 住房供需失衡问题 - 2017年数据显示空置房数量达6500万套，空置率高达21.8%，当前预测整体空置房套数不少于1.2亿套，可容纳3到4亿人口[3] - 二三线城市购买90平方米商品房总价需150万到200万元人民币，一线城市同类型房产价格攀升至500万到600万元人民币[5] - 当地居民月收入普遍在3000到6000元之间，刚需家庭无力购买或需倾尽积蓄背负数十年贷款[5] 政策解决方案 - 构建完善政策体系，向城市低收入群体提供保障性住房和共有产权住房，分流房地产市场需求，迫使投机者退出市场[9] - 通过税收制度遏制炒房行为，如开征房产税或空置税，增加房屋持有成本，打击投机炒房客，促使房屋资源合理利用[9] - 借鉴法国经验，住宅空置超过一年征收房屋总价10%的空置税，第二年税率提高至12.5%，第三年达15%，迫使业主出售或出租房屋[10]

房产税纳税义务与转租处理 - 核心观点为房产税应由产权所有人缴纳 转租者因非产权所有人而无须申报缴纳房产税 [3][4] - 具体操作上 电子税务局的房产税申报系统仅对公司名下自有产权的房产征税 转租收入不在该模块申报 [4] - 相关政策依据包括《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条 明确房产税由产权所有人缴纳 [5] - 转租行为本身的法律依据为《中华人民共和国民法典》第七百一十七条 规定承租人经出租人同意可将租赁物转租 [6] 个体工商户费用核算与税务处理 - 核心问题在于个体工商户需将生产经营费用与个人家庭费用分别核算 账目不清将影响个人所得税经营所得的申报 [13] - 根据《个体工商户个人所得税计税办法》第十六条 对于生产经营与个人家庭生活混用难以分清的费用 其40%视为与生产经营有关费用并准予扣除 [15] - 规范的账务处理被视为经营主体依法纳税的基础 同时有助于经营决策和提高资金使用效率 [19]

一线城市限购政策松绑的差异格局 - 广州在2024年9月30日率先官宣全市取消限购，不再审核购房资格和限制购房套数，并于2025年6月的提振消费方案中再次确认，呈现“放手一搏”的激进姿态[1][2] - 北京、上海、深圳则采取渐进式放松，北京于2025年8月公布五环外取消限购，上海跟进外环，深圳于2025年9月5日取消关外（含罗湖）限购，呈现“留一手”的保守策略[2] 广州率先全面取消限购的驱动因素 - 广州楼市面临更大下行压力，其二手房价格在一年内下滑超过12%，部分外围区域库存去化周期超过24个月，倒逼其通过全面取消限购以“止跌”[4][7] - 广州土地财政依赖度长期超过40%，远高于深圳的18.9%、北京的26.5%和上海的32.6%；2024年广州政府性基金收入同比下降21%，财政压力迫使刺激土地市场[9] - 广州2025年土地供应计划中78%投向重点发展平台，需依赖活跃房地产市场维持土地溢价率[9] 北上深限购政策保持审慎的核心原因 - 北上深核心区供求关系相对紧张，地王层出不穷，核心地块溢价率普遍超过20%，若全面取消限购可能推高地价并传导至房价[6] - 北上深作为中国楼市“风向标”，其政策变动可能引发全国连锁反应和投机炒作，需防范虹吸全国购买力；例如上海2025年外环外取消限购后，长三角投资客占比从15%跃升至32%[6][18] - 政策制定以“止跌回稳”为目标，而非“回暖拉升”；保留核心区限购可作为未来经济复苏时的政策后手，避免重蹈2015年深圳限购松绑后房价短期暴涨30%的覆辙[15][16][18] 广州取消限购未引发全国虹吸效应的结构性原因 - 广州楼市处于“买方市场”格局，缺乏吸引外部资金的房价暴涨预期；其需求结构以本地为主，500万以下房源占比75%，与北上深吸引全国富豪资产的属性不同[9][10] - 广州政策松绑是渐进式过程，2023年起逐步取消限价、限售和外围限购，并通过人才补贴、降低社保年限等措施释放需求，缓冲全面取消的冲击[10] - 广州配套推出防投机政策，包括价格备案机制、房产税试点（增加多套房持有成本）以及与房企签署保价保质倡议书[11][12][13] 北上深全面取消限购的长期条件与短期路径 - 长期取消限购需依赖替代政策工具成熟，如房产税收入占地方财政比重达15%以上（上海2025年仅为5%），或保障房建设完成覆盖（北京、上海计划2025-2030年新增20万套、40万套）[22][24][25] - 短期北上深更可能通过“挤牙膏”方式放宽非户籍社保年限、扩大不限购区域范围，而非全面取消；核心区作为中国楼市“最后堡垒”，其政策调整将优先确保安全[26]

房产税计征原值范围 - 与房屋不可分割的附属设备需计入房产原值计征房产税，包括暖气、卫生、通风、照明、煤气设备、各种管线、电梯、升降机等[2] - 以房屋为载体且不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备，无论是否单独核算，均需计入房产原值[2] 房产原值调整规则 - 更换房屋附属设备时，新设备价值计入房产原值时可扣减旧设备价值[3] - 易损坏且需经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值[3] 地价计入房产原值规则 - 计征房产税时房产原值必须包含地价，包括土地使用权价款和土地开发成本[4] - 宗地容积率低于0.5时，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并确定计入房产原值的地价[4] 新办纳税人税务办理 - 新办纳税人可通过电子税务局"新办纳税人场景"进入套餐办理税务信息确认[5] - 需输入企业统一社会信用代码、经办人姓名及身份证号码完成登录和信息填报[5] 企业税务信息查询 - 可通过电子税务局"一户式查询"模块查询纳税人基本信息、税费种认定信息、资格信息和核定征收信息[6] - 纳税人基本信息涵盖基础信息、注册经营信息、法定代表人关联企业信息等多项内容[6] 新成立公司税种范围 - 有限责任公司等形式一般涉及增值税、附加税费、企业所得税、个人所得税（综合所得）、印花税和水利建设基金等税种[7] - 个体户及个人独资企业等形式一般涉及增值税、附加税费、个人所得税生产经营所得等税种[7] 申报智能自检功能 - 申报智能自检服务可自动检查税费种间逻辑关系与合规性，并将结果推送给纳税人[12] - 纳税人可通过电子税务局"申报自检结果查询"功能手动触发自检流程[13] 纳税信用评级限制 - 实际生产经营期不满3年的企业不能评为A级信用[17] - 上一评价年度结果为D级或非正常原因导致增值税连续3个月/累计6个月应纳税额为0的企业不能评为A级[17][18] - 未按国家统一会计制度设置账簿或无法提供准确税务资料的企业不能评为A级信用[18]

房产税征收规定 - 产权未确定或租典纠纷未解决的房产，由房产代管人或使用人缴纳房产税 [5] - 具备房屋功能的地下建筑，包括地下室、地下停车场等，均需征收房产税 [7] - 与地上房屋相连的地下建筑，应与地上房屋视为整体，按地上房屋规定计算征收房产税 [8] - 自建或委托施工企业建设的房屋，在建成或办理验收手续的次月起即需缴纳房产税，无论是否投入使用 [10] - 房地产开发企业建造的商品房在售出前不征收房产税，但已使用或出租、出借的除外 [11][12] - 基建工地的临时性房屋在施工期间免征房产税，工程结束后若转让给基建单位，则从接收次月起征税 [12] 研发费用加计扣除政策适用范围 - 市场调查研究、效率调查或管理研究活动不适用税前加计扣除政策 [19][20] - 失败的研发活动所发生的研发费用可享受税前加计扣除政策 [31] - 企业应对研发费用和生产经营费用分别核算，对划分不清的费用不得加计扣除 [31][32] 研发费用加计扣除的具体核算方法 - 共同合作研发项目，合作各方就自身实际承担的研发费用分别计算加计扣除 [21] - 委托境外研发费用按实际发生额的80%计入，且不超过境内符合条件的研发费用三分之二的部分可加计扣除 [26][27] - 研发活动直接形成产品并对外销售的，对应的材料费用不得加计扣除，但可在销售当年冲减研发费用 [29][30] - 研发过程中形成的下脚料、残次品等特殊收入，在计算加计扣除时应从已归集研发费用中扣减 [36] - 外聘研发人员（包括劳务派遣人员）的工资薪金等劳务费用，可列入人员人工费用享受加计扣除 [38][40][41] 研发费用加计扣除的申报时间 - 企业可在预缴申报当年第3季度或9月份企业所得税时，选择就前三季度研发费用享受加计扣除优惠政策 [32][33] - 预缴时未选择享受的，可在次年汇算清缴时统一享受 [33][35]