房产税收入表现 - 2025年上半年全国房产税收入2618亿元，同比增长12%，增速高于全国税收收入增速（-1.2%）及契税（-14.8%）、土地增值税（-17.6%）增速 [2] - 房产税收入规模首次超过契税和土地增值税，成为土地和房地产相关税收中收入规模最大的税种 [1][5] - 地方层面表现：福建省上半年房产税73.69亿元（增长13.7%），新疆40.6亿元（增长17.9%），吉林省涉房涉土税收97.4亿元（增长16%） [2][3] 房产税增长驱动因素 - 征管强化是主要增收原因，包括税务部门加大征缴力度和补缴税金等措施 [2][3] - 数字化管理提升征管效率，如郑州航空港实验区税务局通过"三位一体"数字化管理实现房土两税26.19亿元（增长36.42%），补征税款2.31亿元 [4] 房地产相关税收结构变化 - 契税和土地增值税收入持续下滑，2024年合计收入10016亿元较2021年峰值（14324亿元）下降约30%，2025年上半年合计4903亿元同比下降16% [5] - 房产税自2021年以来保持较快增长，与契税、土地增值税形成反差 [5] 地方财政收支状况 - 2025年上半年地方一般公共预算本级收入66977亿元（增长1.6%），支出121357亿元（增长2.6%） [5] - 地方政府性基金预算本级收入17269亿元（下降3.2%），支出39965亿元（增长15.1%） [6]

工伤保险条例要点 - 停工留薪期内职工因工伤需暂停工作的，原工资福利待遇不变并由单位按月支付[1][4] - 工伤复发需治疗的可享受条例第三十条、三十二条、三十三条规定的工伤待遇[1][4] - 工伤医疗待遇包括协议医疗机构费用、急救费用、符合目录的诊疗/药品/住院费用由工伤保险基金支付[3] - 住院工伤职工伙食补助及跨地区就医的交通食宿费用由基金支付，标准由地方政府规定[3] - 工伤职工安装辅助器具（假肢、轮椅等）费用按国家标准从基金支付[4] - 停工留薪期一般不超过12个月，特殊情况可延长12个月，期满后仍需治疗的继续享受医疗待遇[4] - 停工留薪期生活不能自理的职工护理费用由单位负责[4] 工伤认定与劳动关系 - 未签劳动合同的职工可通过劳动报酬证明、同事证言等材料证明劳动关系以申请工伤认定[6] 房产税政策要点 - 房产税中的"房产"指有屋面及围护结构的房屋形态财产，独立建筑物（围墙、烟囱等）不属于房产[11] - 房产税计税依据为房产原值减除10%-30%后的余值，具体减除幅度由省级政府规定[13][15] - 出租房产以租金收入为计税依据，无原值依据的由税务机关参考同类房产核定[15] - 自用房产税率1.2%，出租房产税率12%，个人出租住房按4%征收[16][19] - 免征房产税范围包括国家机关/军队自用房产、宗教场所、个人非营业用房等[20] - 产权所有人需缴纳房产税，全民所有房产由经营单位缴纳，产权不明时由使用人缴纳[21] - 免租期出租房产由产权所有人按房产原值缴纳房产税[23]

房产税计算规则 - 购入并自用的办公用房房产税由产权所有人缴纳 依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算 税率为1 2% [1] - 上海市自2019年1月1日起 房产原值减除比例调整为30% [10] 房产原值确定标准 - 会计账簿记载房屋原价的 应以房屋原价减除一定比例后作为房产余值计征 无记载的需参照同类房屋确定原值 [2] - 房产原值应包含不可分割的附属设备及配套设施 如暖气 卫生 通风 照明 煤气 电梯 升降机 管线系统等 [3][4][5][6] - 以房屋为载体且不可移动的附属设备 无论是否单独记账 均应计入房产原值 包括给排水 采暖 消防 中央空调 电气设备等 [7] - 房产原值必须包含地价 即土地使用权价款及土地开发成本费用 [7][8] 政策依据 - 房产原值核算需遵循国家会计制度规定 未按规定核算的应调整或重新评估 [7] - 房产税计税依据为房屋原价 与会计账簿固定资产科目记载无关 [7]

房产税计算规则 - 购入并自用的办公用房房产税由产权所有人缴纳 依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算 税率为1.2% [1] - 上海市自2019年1月1日起 房产原值减除比例调整为30% [10] - 房产税计算公式为：应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2% [1][10] 房产原值确定标准 - 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施 [3] - 具体包括暖气 卫生 通风 照明 煤气等设备 [4] - 包含各种管线如蒸气 压缩空气 石油 给水排水管道及电力 电讯 电缆导线 [5] - 包含电梯 升降机 过道 晒台等设施 [6] - 以房屋为载体不可随意移动的附属设备和配套设施均应计入房产原值 无论是否单独记账 [7] - 房产原值应包含地价 包括土地使用权支付的价款和开发土地发生的成本费用 [8] 会计处理要求 - 按会计制度记载房屋原价的 应以房屋原价减除一定比例后作为房产余值计征 [2] - 未记载房屋原价的 应参照同类房屋确定房产原值 [2] - 不论是否记载在会计账簿固定资产科目中 均应按照房屋原价计算缴纳房产税 [7] - 纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的 应按规定予以调整或重新评估 [7]

房产税收入增长 - 25年上半年房产税收入2618亿元 [1] - 同比增长12% [1]

房租收入计税要点 增值税及附加 - 个人出租住房按照5%征收率减按1.5%计算应纳税额 [6] - 个人出租非住房按照5%征收率计算应纳税额 [6] - 一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入可在租赁期内平均分摊 分摊后月租金未超过10万元免征增值税 [7] - 城市维护建设税按实际缴纳增值税税额的1%/5%/7%计算 教育费附加按3%计算 地方教育附加按2%计算 2023年1月1日至2027年12月31日减半征收 [7] 个人所得税 - 个人转租房屋租金收入按"财产租赁所得"项目缴纳个人所得税 出租住房暂减按10%税率 出租非住房按20%税率 [8] - 转租收入中可扣除向出租方支付的租金（需提供租赁合同和支付凭据） [8] - 财产租赁所得扣除次序：税费→修缮费用→费用扣除标准（≤4000元减800元 >4000元减20%） [9] 房产税 - 以租金收入为计税依据 一般税率为12% 个人出租住房按4%税率 2023年1月1日至2027年12月31日减半征收 [10] 政策依据 - 增值税政策依据财税【2016】36号文及国家税务总局2023年第1号公告 [8] - 个人所得税政策依据国税函【2009】639号及财税【2000】125号文 [9] - 房产税政策依据国发【1986】90号及财税【2008】24号文 [11]

租售比国际比较 - 中国一线城市当前租售比仅为1.5%-2%，显著低于国际水平[1] - 东京租售比5%-6.9%，纽约约6%，洛杉矶4%，伦敦5%[1] - 若按4%租售比标准，一线城市房价需下跌50%-60%[1] 中国租售比历史演变 - 深圳租金收益率从2004年10%持续下滑至2021年1%[2] - 2007年租金收益率7%对应房贷利率6.5%，2021年收益率1%对应利率5.5%[2] - 2025年预测租金收益率回升至1.5%对应利率3.5%[2] 土地政策与房价关系 - 2004年"831大限"后土地出让方式改为招拍挂，推动地价上涨40%[4] - 2007年房价年度涨幅超100%，四万亿政策刺激后继续大涨[4] - 城镇化率从2004年40%提升，房东/租客比例逆转[4] 中外持有成本差异 - 国内无房产税且维修基金低，持有成本较国外低2%-3%[2] - 国外500万房产年维修费12万+税5万，国内同价值房产仅1万维修费[12] - 美国房产税30%-50%用于社区服务，形成正向循环[16] 市场供需结构 - 国内购房文化导致租赁需求不足，房东数量远超租客[5] - 婚恋市场对房产的刚性需求维持购房意愿[5] - 房价下跌周期中租金调整滞后于房价[13] 杠杆套利机制 - 当租金回报率超过贷款利率1%时，7倍杠杆可产生9.4%年化收益[11] - 套利行为会快速收窄租金与利率差[11] - 当前2.4%贷款利率对应2.4%租金回报率形成平衡[11] 长期趋势判断 - 未来20年可能通过房价下跌30%+房产税1%+收入增长30%-50%实现租售比平衡[15] - 自动驾驶技术可能改变通勤模式，削弱租金上涨压力[16] - 文化观念转变是提升租售比的关键前提[6]

中国楼市调整期现状 - 2023年中国楼市持续低迷 3月进入新一轮调整期 主要受疫情冲击收入 改善型需求理性化 炒房空间萎缩等因素共同作用 [1] - 8月百城二手房价连续6个月下跌 下跌城市达96座 广东惠州出现开发商对折促销极端案例 [1] 开发商风险暴露 - 恒大 碧桂园 富力等头部开发商相继爆雷 美元债违约 破产申请频发 负债率普遍超100% [6] - 烂尾楼问题恶化导致购房者信任崩塌 对行业复苏形成显著阻碍 [6] 政策成本压力 - 房产税试点可能在经济好转后加速扩容 "十四五"期间或全面推行 [7] - 部分城市拟开征"房东税" 对超额出租房产征税 双重政策将推高持有成本 [7] 二手房市场失衡 - 2023年4月起全国二手房挂牌量持续攀升 6月13个重点城市同比增25% [8] - "认房不认贷"政策刺激下 一线城市挂牌量暴增：上海20万套 北京19万套 广州13万套 [8] 需求端疲软 - 央行调查显示58%居民倾向更多储蓄 仅17.5%选择更多投资 消费意愿明显收缩 [10] - 居民储蓄意愿强化导致购房需求持续低迷 市场复苏面临挑战 [10][11]

房产税政策要点 征税范围与纳税人 - 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收 [2] - 产权出典的由承典人缴纳 产权所有人或承典人不在房产所在地的由代管人或使用人缴纳 [2] - 产权未确定或租典纠纷未解决的由代管人或使用人缴纳 [2] 税率与计税依据 - 按房产余值计算的税率为1.2% [2] - 计税依据为房产原值减除10%-30%后的余值 具体减除幅度由省级政府规定 [2] - 山西省调整房产税计税余值扣除标准至30% [3] 应纳税额计算 - 从价计征公式：应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2% [3] 纳税义务发生时间 - 购置新建商品房自房屋交付使用次月起计征 [4] - 购置存量房自权属登记机关签发证书次月起计征 [4] - 出租出借房产自交付次月起计征 [5] - 房地产开发企业自用或出租商品房自使用/交付次月起计征 [5] - 自建房屋自建成次月起征收 [6] - 委托建设房屋自验收手续完成次月起征收 提前使用或出租的需按规定纳税 [7] 纳税期限与地点 - 按年征收、分期缴纳 山西省规定分半年缴纳（6月和12月） [8][10] - 由房产所在地税务机关征收 跨地区房产需分别向所在地税务机关缴纳 [11] 城镇土地使用税政策要点 纳税人范围 - 在城市、县城、建制镇、工矿区使用土地的单位和个人为纳税人 [14] - 单位包括各类企业、事业单位、社会团体等 个人含个体工商户 [15] - 土地使用权未确定或纠纷未解决的由实际使用人纳税 [16][17] 征税范围与计税依据 - 征税范围包括城市、建制镇、工矿区内的国有和集体土地 [21] - 以纳税人实际占用土地面积为计税依据 [21] 纳税义务发生时间 - 购置新建商品房自房屋交付使用次月起计征 [22] - 购置存量房自权属登记机关签发证书次月起计征 [23] - 有偿取得土地使用权按合同约定交付时间次月起纳税 [23] 纳税期限与地点 - 按年计算、分期缴纳 山西省规定分半年缴纳（6月底和12月底前） [25][26] - 由土地所在地税务机关征收 跨省土地需分别向所在地税务机关缴纳 [27]

二手房挂牌激增现象 - 2023年1月至6月13个重点城市二手房挂牌量全面攀升 上海成都重庆分别以18万套20万套22万套位列前三 [1] - 挂牌量增速显著 上海飙升82% 武汉上涨72% 西安增长40% [1] - 6月百城房价数据显示91个重点城市二手房价下跌 占比高达91% [1] 抛房潮驱动因素 - 房价持续下跌动摇市场信心 投资客选择高位抛售规避风险 [1] - 疫情冲击导致居民收入减少失业率上升 购房需求锐减 改善型需求大幅萎缩 [3] - 房产税实施预期加速抛售 持有者为规避未来税负和资产缩水风险提前变现 [3] 主要抛售群体 - 盲目跟风购房者因高额房贷压力和收入下降被迫抛售房产 [4] - 多套房产持有者中产阶级因房价下跌和财务危机抛售多余资产 [6] - 投资炒房客因资金链断裂和债务危机抛售房产甚至退出市场 [6] 行业趋势展望 - 抛房潮标志楼市进入深度调整期 预示未来将面临更深层次变革 [7] - 未来楼市将更趋理性化 投资投机行为受抑制 真实住房需求成为主流 [7]