一线城市房价暴跌现状 - 2025年一线城市房价平均下跌超30% 深圳以39 3%跌幅领跑 上海跌30 6% 北京跌29 5% 香港跌28 8% [1] - 47%业主面临房产亏本 深圳南山月亮湾花园等区域跌幅高达60% 上海闵行区高兴花园小区房价腰斩50% [3] - 上海市民案例显示2021年400万购置房产现仅值256万 首付款几乎归零 仍背负高额房贷 [3] 房价暴跌核心原因 - 政策调控累计超650次 限购限贷限售层层加码 2025年调控效应全面发酵导致补跌行情 [5] - 一线城市房价收入比高达40倍 疫情后居民收入减少购房能力削弱 泡沫破裂 [5] - 2023年起北上广深常住人口负增长 高生活成本导致人口外流 购房需求骤减 [5] 中产家庭财富影响 - 中产将积蓄全押房产 贪婪心态忽视风险 被泡沫破裂吞噬 [7] - 部分中产抱有一线城市房价只涨不跌侥幸心理 错过高位变现时机 [7] - 资产缩水导致还贷压力巨大 陷入卖房亏本与继续持有两难 [3][7] 行业未来趋势 - 房地产崩盘 债务危机和汇率波动成为中国经济三大挑战 楼市为重灾区 [3] - 房子回归居住本质 暴富神话破灭 需理性规划财务与多元投资 [8] - 年轻人需降低对高房价依赖 寻找更适合生活方式 [8]

近期，湖北房地产市场迎来一系列政策调整，孝感、荆门等地纷纷出台楼市新政，武汉延长房地产相关政策期限，为房地产市场注入新的活力。 孝感： 多维度支持住房消费 7月1日起，孝感中心城区推行楼市新政，此次新政涵盖个人购房补贴、加强金融政策支持、支持住房"以旧换新"、推动高品质住宅建设等12项措施。 在购房补贴方面，延续多孩家庭、人才、劳模家庭、烈属家庭、现役（退役）军人以及非孝感城区城镇户籍家庭购房补贴政策，并对部分补贴进行了调整。 在金融政策方面，商业性个人贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，困难家庭、 适老化改造等公积金提取业务也得到优化。 极目新闻记者 吕锐 通讯员 盛婷 在教育服务方面，取消随迁子女房屋租赁时长限制，保障其与迁入地户籍人口同等教育机会。 6月22日，联投望度山月·仰望全维实景示范区开放，接待来访客户500余组，受到市场热捧。 荆门： 全方位推动市场稳定 荆门市7月1日印发《关于持续巩固中心城区房地产市场稳定态势的政策措施》，涵盖六大方面、十九条具体举措。 在停车位销售方面，地下停车位建设用地使用权出让价款，按照该宗地所在区 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 上半年楼市收官，Q2销售回落，三季度是政策发力关键期，其定调及方向影响下半年楼市表现 考虑到当前地产板块估值回落、持仓较低，交易层面或有弹性，建议逢低配置地产股 推荐稳健经营且有望受益于潜在政策利好的标的，如建发国际集团、中国海外发展、滨江集团等房企，贝壳等中介，华润万象生活等物管商管[7] 各部分总结 上半年土地市场量价表现 - 25H1全国300城累计供应21930万方，同比-14.9%；累计成交17390万方，同比-4.9%，较2024年降幅明显收窄，土地成交降幅已收窄至-5%以内 [5][14] - 25H1全国300城/一线/二线/三四线宅地成交价分别为4953、36484、8061、2008元/平，分别同比+34.4%、+23.6%、+21.3%、+11.1%，成交楼面价全线上升 [5][14] 上半年房企销售额情况 - 2025年1 - 6月百强房企全口径销售金额17820亿元，累计同比-11.4%，较1 - 5月扩大3.0pct，延续3月以来累计同比走扩趋势 [6][16] - 6月单月全口径销售金额3707亿元，环比+16.6%，同比-21.2%，延续单月同比下降趋势，且6月单月同比降幅明显 [6][16] 行情回顾 地产行情 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.3%，位列第23；恒生港股房地产板块涨跌幅为+1.7%，位列第4 [3][18] - 本周地产涨跌幅前5名为*ST南置、力高集团等，涨跌幅分别为+14.6%、+14.2%等；末5名为华音国际控股、英皇国际等，涨跌幅分别为-23.8%、-17.6%等 [18] 物业行情 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-0.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.7%，沪深300指数涨跌幅为+1.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.8%和-2.4% [3][24] - 本周物业涨跌幅前5名为经发物业、润华服务等，涨跌幅分别为+18.6%、+8.7%等；末5名为德信服务集团、泓盈城市服务等，涨跌幅分别为-16.3%、-9.3%等 [24] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第27周，全国300城宅地成交建面762万㎡，单周环比-35%，单周同比-15%，平均溢价率4% [29] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面18475万㎡，累计同比-3.7%；保利发展、绿城中国等权益拿地金额位居行业前五 [29] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交合计514万平米，周环比-3%，周同比-8%，月度累计同比-24%，年度累计同比+0% [34] - 一线城市周环比-6%，周同比-12%，月度累计同比-29%，年度累计同比+1%；二线城市周环比+12%，周同比0%，月度累计同比-18%，年度累计同比-6%；三四线城市周环比-18%，周同比-15%，月度累计同比-28%，年度累计同比+7% [34][36] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交合计240万平米，周环比-10%，周同比-8%，月度累计同比-6%，年度累计同比+19% [45] - 一线城市周环比-1%，周同比-15%，月度累计同比-14%，年度累计同比+25%；二线城市周环比-16%，周同比-10%，月度累计同比-11%，年度累计同比+19%；三四线城市周环比-13%，周同比+14%，月度累计同比+19%，年度累计同比+9% [45] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.01亿平米，环比-1.7%，同比-9.4% [53] - 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为22.5月，较上周-1.3个月，较去年同比-1.7个月 [53] 行业政策和公司动态 地产行业政策和新闻 - 武汉延长部分房地产政策期限，包括优化新建商品房项目审批服务、给予阶段性购房优惠支持等政策 [58][61] - 南京优化住房公积金相关政策，扩大异地贷款范围、放宽异地购房提取条件、延长存量房贷款最长期限 [61] - 广州对商转公贷款实施办法征求意见，明确启动和防控条件及贷款额度 [61] - 北京规范个人住房转租活动，10套及以上纳入行业监管 [61] - 荆门推动房地产市场平稳健康发展，推进现房销售、提高预售门槛、推行房票安置 [61] 地产公司动态 - 城建发展、路劲高管变更 [62] - 招商蛇口回购股份，累计回购4480.4万股，占总股本0.4945% [62] - 万科A获大股东借款并展期，需提供万物云股权质押 [62] - 保利发展、越秀地产等公布经营业绩 [62][63] - 融创中国拟发行7.54亿股新股偿付56亿元境内债券 [63] 物管行业政策和新闻 - 江苏发布物业服务质量提升行动实施方案，明确到2026年底多项工作目标 [64] 非开发公司动态 - 碧桂园服务、贝壳-W等进行股份回购 [64] - 华润万象生活收购华润网络和华网数据科技100%股权 [64] 行业估值 - 报告展示了A股地产、港股地产、港股物业的PE - TTM图表 [67][69][70] - 给出覆盖公司估值情况，包括万科A、保利发展等公司的市值、PE、归母净利润及同比增速等数据 [71]

北京土地市场概况 - 2025年上半年北京成功出让22宗地块，同比增长15 79% [3] - 土地出让金总额达1005 56亿元，同比增长37 3% [1][5] - 溢价成交地块9宗，占比40 91%，其中3宗溢价率超20%，4宗超10% [1][3] 区域供应分析 - 海淀区供应6宗地块，占比27 27%，同比增长200% [4] - 通州、丰台、昌平、顺义、朝阳、石景山各出让2宗，大兴、亦庄、怀柔各1宗 [4] - 海淀区东升镇朱房四街0030地块和树村地块溢价率分别达25 04%和27 93% [4] 房企竞争格局 - 中建系房企斩获7宗地块，拿地金额401 82亿元，占比39 96% [6] - 中建智地联合体以126亿元摘得朝阳区平房乡黄杉木店地块 [6] - 北京建工、保利、金隅、华润、招商等央国企合计拿下15宗地块 [8] 新房市场表现 - 上半年北京新建商品住宅成交267万平方米，同比增长3% [9] - 1000-2000万元新房成交套数同比增长近90%，占比从12%提升至19% [10] - 海淀区和樾望云、和樾玉鸣等项目去化率超70%，建发·海晏开盘首月去化34 39% [10] 政策与市场驱动因素 - 2024年9月北京楼市新政降低购房成本，带动市场修复 [9] - 上半年新房批准上市面积同比增长超20%，优质项目支撑市场平稳 [9] - 海淀、朝阳等核心区域优质地块推动改善型产品入市 [11]

市场供需 - 广州甲级写字楼租赁市场问询及带看量较2024年年末回升，租赁需求释放积极信号 [1] - 2025年二季度广州甲级写字楼市场供应趋缓，仅一个新项目交付入市 [1] - 广州国际金融城成为年内新增供应的主要来源，推动全市存量增长至6937万平方米 [1] - 上半年全市净吸纳量录得152万平方米，同比下降133% [1] - 全市空置率同比增加09个百分点至198% [1] 区域表现 - 二季度海珠区琶洲成为租赁活跃度最高区域，空置率环比下降17个百分点，同比下降36个百分点至232% [1] - 越秀区录得多个1000平方米以上的较大面积成交，个别高楼龄项目通过商务策略调整与租户结构优化改善出租率 [1] - 越秀区净吸纳量在二季度实现由负转正 [1] 租金趋势 - 核心商圈租金跌幅收窄，全市写字楼平均租金环比下降14%至1235元/平方米·月，跌幅较上季度收窄33个百分点 [1] 行业需求 - TMT行业以302%的写字楼租赁成交面积占比维持行业需求首位，游戏公司表现活跃 [2] - 金融业以168%的成交占比位列第二，部分机构因琶洲办公氛围成熟考虑增设区域办公点 [2] - 贸易和零售业占比提升至163%，成为上半年全市租赁成交占比第三位 [2] 区域发展 - 广州国际金融城基建不断完善，银行、保险等金融机构企业总部计划于年内完成进驻 [2] - 新兴商务区办公氛围的形成将进一步提升区域市场关注度与资源虹吸效应 [2]

港股地产股表现 - 2025年6月港股地产股（恒基地产、新鸿基地产、九龙仓集团）集体走高，涨幅显著跑赢大盘，优质龙头房企成为低估值、高股息代表[1] - 6月香港住宅楼宇买卖合约同比上升54.4%，所有种类楼宇买卖合约共7271份，月环比增长12.9%，合约总值664亿港元，同比上升61.6%[2][12] - 港股地产开发商上半年平均上涨13.2%，跑输恒生指数（20%），但与五年前峰值相比香港房地产价格下跌三成[21] 内地房企与香港房企对比 - 内地房企1-6月TOP100房企销售额同比-11.8%，1-5月商品房销售面积同比下降2.9%，销售额同比下降3.8%，行业出清尚未完成[5] - 香港房企基本面更乐观，6月现楼按揭登记量达6772宗，环比增长33.9%，创22个月新高；楼花按揭登记量564宗，环比增46.9%[13] - 香港头部地产商如恒隆地产、嘉里建设拥有稳固资产负债表，高股息收益率（平均6%），估值相对资产净值折价达60%[17][20] 香港楼市政策与需求变化 - 香港2024年撤销所有住宅物业需求管理措施（"撤辣"），包括额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，按揭成数上限提高至70%[28][30] - 2024年香港批准近14万宗人才入境计划签证，内地买家占比高（高端人才通行证计划超90%），支撑住宅销售[32] - 香港租金收益率达3.5%-4%，高于内地一线城市（1-2%），实际按揭利率降至2%，HIBOR长期有望下行[33][34][37] 香港楼市前景预测 - 摩根士丹利预测香港房地产价格将在2025年下半年增长，可能开启持续4-5年的上升周期，房价有效支撑有望于2026年四季度出现[23][38] - 香港土地供应趋紧，住宅市场经历七年下跌，政策转向促进交易，内地购买力和低利率环境成为需求端催化剂[25][29][39] - 九龙仓置业旗下海景豪宅项目上半年销售去化率80%，内地买家4月25日购买约1200个住宅单位，占当日总成交量22%[32]

中国房地产市场五大巨变 核心观点 - 2024年中国房地产市场将经历五大结构性变革 包括拆迁潮 保障房建设提速 预售制改革 一线城市房价下行 救市政策加码 [1][3][5][7][8] 详细分析 房价走势 - 百城二手住宅均价连续22个月环比下跌至15173元/平方米 99个城市环比下跌仅三亚微涨 [1] - 一线城市核心区域房价显著回调 上海市中心房价较2021年峰值下跌30-40%至6-7万元/平米 [5] 政策导向 - 国务院规划未来五年建设600万套保障房 保障房廉租房占比将提升至60% 商品房占比压缩至40% [3] - 多地放松限购限售政策 2024年或进一步放宽一线城市限购 房贷利率可能降至4%以下 [7] 行业结构变革 - 新一轮拆迁潮聚焦城中村和预制板房 区别于2013-2019年棚改政策 更强调城市更新而非个体暴富 [1] - 预售制逐步改革 政府将提高现房销售比例 同时放开房企融资渠道为取消预售制创造条件 [3] 市场供需关系 - 保障房价格将显著低于周边商品房 大幅降低低收入家庭购房成本 [3] - 高房价 居民收入下降 就业压力及理性购房心态共同推动房价与收入水平挂钩 [5]

中国楼市调整期现状 - 2023年中国楼市持续低迷 3月进入新一轮调整期 主要受疫情冲击收入 改善型需求理性化 炒房空间萎缩等因素共同作用 [1] - 8月百城二手房价连续6个月下跌 下跌城市达96座 广东惠州出现开发商对折促销极端案例 [1] 开发商风险暴露 - 恒大 碧桂园 富力等头部开发商相继爆雷 美元债违约 破产申请频发 负债率普遍超100% [6] - 烂尾楼问题恶化导致购房者信任崩塌 对行业复苏形成显著阻碍 [6] 政策成本压力 - 房产税试点可能在经济好转后加速扩容 "十四五"期间或全面推行 [7] - 部分城市拟开征"房东税" 对超额出租房产征税 双重政策将推高持有成本 [7] 二手房市场失衡 - 2023年4月起全国二手房挂牌量持续攀升 6月13个重点城市同比增25% [8] - "认房不认贷"政策刺激下 一线城市挂牌量暴增：上海20万套 北京19万套 广州13万套 [8] 需求端疲软 - 央行调查显示58%居民倾向更多储蓄 仅17.5%选择更多投资 消费意愿明显收缩 [10] - 居民储蓄意愿强化导致购房需求持续低迷 市场复苏面临挑战 [10][11]

2025年楼市展望：稳中有降，回归居住属性 2024年，国内楼市经历了剧烈的震荡。尽管政府出台了一系列救市政策，包括放松限购、上调公积金贷款额度、下调房贷利率和首付比例，甚至减免契税和 增值税以降低购房成本，但房价依旧持续下跌。全国平均房价回落23%，部分区域跌幅高达30%，一线城市也未能幸免，平均跌幅达到30%。以上海市中心 区域为例，房价从峰值近10万元/平方米跌至6.5万元/平方米，许多高价位购房者被深套其中。 总而言之，2025年楼市将是一个充满挑战和机遇的市场。购房者需要理性分析市场形势，谨慎决策，才能在变幻莫测的市场中立于不败之地。 " 近期，证监会允许私募资金投资存量商品房住宅，这被视为政府向房地产市场输血的重要举措，旨在帮助房企去库存、缓解资金压力，而非推高房价。此举 意在稳定市场，最终引导房价回归居住属性。 对于计划在2025年购房的家庭，我们建议： 第一，量力而为。购房需谨慎评估自身经济实力，避免因过度负债影响生活质量。每月还款金额最好不超过家庭总收入的三分之一。可以先购买小面积住 房，待经济条件改善后再考虑置换。 第二，避免购买"老破小"。尽管"老破小"价格低廉，配套设施完善，但其房屋老 ...

楼市半年考表现 - 1-6月TOP100房企销售总额18364.1亿元，同比下降11.8%，千亿房企数量从6家减少至4家（保利发展1452亿元、绿城中国1221亿元、中海地产1201.3亿元、华润置地1103亿元）[1][2] - 百亿房企数量同比增加2家至46家，中国金茂、越秀地产、建发房产销售金额分别同比增长7%、10.8%、19.6%[1][2] - TOP100房企拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%，土拍平均溢价率9.2%（同比+4.8个百分点），TOP20城市土地出让金占全国超65%[1][4] 区域市场分化特征 - 一线城市销售贡献率同比提升9个百分点至40%，二线城市贡献率47.8%（同比下降6.8个百分点）[3] - 北京、上海新房成交面积同比增4%，广州增16%，深圳低基数下增超30%，杭州、成都分别增6.0%、4.9%[3] - 上海5000万+豪宅网签518套达去年同期2倍，融创上海壹号院年内销售额破170亿元[3] 房企战略调整动向 - 保利发展以899亿元新增货值居首，绿城中国831亿元、中国金茂749亿元分列二三位[4] - 龙湖集团在高能级城市获取4幅地块，滨江集团在杭州斩获16宗地[4] - 民企拿地占比提升9个百分点，央企占比升3个百分点，地方国企占比降16个百分点[5] 政策与市场预期 - 上半年170个省市出台超340条政策，中央层面聚焦去库存、扩需求、新模式和化风险[2] - 国务院会议提出"多管齐下稳定预期"，预计下半年将加大城中村改造房票安置力度[6] - 广州拟推"商转公贷款"政策，触发阈值设定为公积金个贷率75%-90%区间[7] 产品与行业趋势 - "好房子"写入政府工作报告，房企需通过产品创新匹配刚需/刚改群体需求[7] - 行业向"高质量投资、精细化运营"转型，土地市场修复将传导至新房供需[7]