文章核心观点 - 山东省率先响应中央“稳定房地产市场”号召，发布系统性住房“以旧换新”指导意见，旨在通过机制创新、政策支持和服务优化，打通新房与二手房市场壁垒，缩短交易周期，降低置换成本，激发住房消费活力 [1][2][4] - 中央经济工作会议定调“因城施策控增量、去库存、优供给”，预计各地去库存政策将持续落地，包括收购存量商品房、加大购房补贴、推动“以旧换新”等，以优化住房供给结构 [1][4][5] - 房地产作为最大内需之一，2026年“稳楼市”政策目标明确，各项支持政策有望继续落实，在扩大内需方面发挥重要作用 [5] 政策框架与核心措施 - **丰富“换新”模式**：明确“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式，支持中介提供“帮卖”与“兜底收购”，鼓励市场化收购二手房，并探索老旧住房原拆原建（新增公共设施不计容积率）[2] - **拓宽旧房处置途径**：鼓励对旧房进行“微改造+功能升级”，支持将收购的旧房改造用于租赁住房，探索“收储+托管”运营模式 [2] - **降低换房成本**：鼓励各市对“以旧换新”居民发放购房补贴，引导房企和中介机构依法依规提供优惠 [2] - **强化金融支持**：引导金融机构创新专项金融产品，推广住房租赁团体购房贷款和经营性物业贷款，优化公积金政策，推行二手房“带押过户”，并允许符合条件的购房者核减一次公积金贷款次数 [2] - **优化交易流程与服务**：完善旧房评估机制，优化登记和网签流程，推广“一站式”服务，允许先定新房、待旧房过户后再办新房网签 [3] - **健全风险防控机制**：强调对交易资金实施封闭监管，确保资金安全、专款专用 [3] 政策背景与行业展望 - **政策出台动因**：旨在推动房地产市场平稳健康发展，稳住经济大盘，保障和改善民生，防范系统风险，巩固市场止跌回稳态势，激活住房消费潜力 [4] - **后续实施原则**：按照“省级引导、市县主体、市场运作、群众自愿”原则，指导各市细化落实，组织开展换新购房活动，加大宣传解读 [4] - **去库存政策方向**：库存量大的城市或区域将严控新增土地供给，去库存政策将继续落位，收购存量商品房（重点用于保障房）、加大购房补贴力度、推动“以旧换新”是重要手段 [4][5] - **公积金制度改革**：公积金政策是近两年支持房地产发展的重点，2025年以来全国各地出台政策超260条，预计2026年贷款额度将进一步提升、使用范围更灵活、异地互认互贷等是重点方向，稳步推进灵活就业人员参缴也是重点之一 [5] - **2026年政策展望**：“稳楼市”依然是政策目标，预计将优化北上深等城市限制性政策、收购存量商品房、创新金融和土地政策支持城市更新等方面继续落实政策 [5]

2025年中央经济工作会议核心观点 - 会议为2026年经济工作定调，政策重心从“拼速度”转向“拼质量”，强调直面困难挑战、聚焦国内提质增效 [2][3][5] - 与2024年相比，政策表述在多方面出现明显变化：内需地位上升为主导，财政从“加杠杆”转向“提效率、防风险”，房地产从“止跌托底”转向“去库存” [2][3][4] - 2025年前三季度GDP同比增长5.2%，预计全年能完成5%的增长目标，“十四五”即将圆满收官 [3] 宏观政策定调与变化 - **财政政策**：继续实施更加积极的财政政策，但侧重点从“提高赤字率、扩大发债”转向“保持必要赤字、优化结构、严控债务、兜底三保”，强调提效率和防风险 [3][4][31] - 预计2026年狭义赤字率在4.0%左右，专项债额度有望提升至5万亿元左右，超长期特别国债发行规模有望增加至1.5万亿元，预算内财政赤字规模大致在12.5万亿元左右 [35] - **货币政策**：继续实施适度宽松的货币政策，表述从“适时降准降息”变为“灵活高效运用降准降息”，暗示仍有空间但紧迫性下降 [4][38][42] - 预计2026年会有1—2次降息，调降政策利率10—20BP，央行直接购买国债将成为货币宽松重要路径，流动性将倾向支持扩大内需、科技创新和中小微企业 [43] 内需与消费 - **核心地位**：“坚持内需主导，建设强大国内市场”被列为2026年八项重点任务之首，内需从“重要任务”上升为“主导地位” [4][8][9] - **政策延续与加码**：“大规模设备更新和消费品以旧换新”国补政策有望在2026年延续，且力度和范围可能比2025年更大 [12][14] - **根本性举措**：提出制定实施城乡居民增收计划，旨在从根本上改善居民收入和预期，增强消费意愿的稳定性和可持续性 [15][17] - **释放消费潜力**：通过清理消费领域不合理限制措施来释放需求，例如重庆市发布的六大领域18项具体措施 [22][23] 科技创新与新质生产力 - **战略排序**：“坚持创新驱动，加紧培育壮大新动能”在重点任务中位列第二，与2025年保持一致 [46] - **解决创新堵点**：将制定一体推进教育科技人才发展方案，以解决教育产业脱节、科研转化不畅、人才激励僵化等根本性问题 [47][49] - **区域聚焦**：明确建设北京（京津冀）、上海（长三角）、粤港澳大湾区三大国际科技创新中心，集中资源发展新质生产力 [50][51] - **深化人工智能+**：强调“深化拓展‘人工智能+’”，重点在于将AI与各大产业落地结合，截至2025年9月已建成基础级智能工厂3.5万余家、先进级7000余家、卓越级230余家 [52][53][57] 房地产行业 - **政策转向**：房地产工作重点从“止跌托底”进一步转向“控增量、去库存、优供给”，鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [3][4][60] - **去库存路径**：探索由中央层面成立规模约2万亿元的“房地产稳定基金”，专项用于保交房、收购房企存量闲置土地等 [60] - **需求端支持**：住房公积金制度改革（如异地提取、额度提高、利率降低）可能成为扩大需求的关键，降低购房门槛 [63] - **供给端优化**：推进“好房子”建设，通过提高住房品质和城市更新来创造和引领新的改善型需求 [64] 地方债务与风险化解 - **表述具体化**：地方债与平台公司风险治理从笼统表述变为可操作框架，明确“积极有序化解地方债风险、严禁新增隐性债务、优化重组和置换”等 [4][5] 全国统一大市场与民营经济 - **推进立法**：全国统一大市场建设从政策倡导迈入立法阶段，明确“制定全国统一大市场建设条例”，执行约束增强 [4][5] - **制度保障**：对民营经济的支持从倡导性转向法律化、制度化，增加“完善民营经济促进法配套法规政策、整治内卷式竞争”等 [4][5] 民生保障 - **就业支持**：2026届全国普通高校毕业生规模预计达1270万人，同比增加48万人，会议提出要稳定高校毕业生、农民工等重点群体就业 [66] - **教育供给**：提出增加普通高中学位和优质本科招生，解决“学位”和“质量”挑战 [67] - **人口政策**：倡导积极婚育观，努力稳定新出生人口规模 [68]

2026年中央经济工作会议房地产政策解读 - 会议对2026年房地产工作作出明确安排 着力稳定房地产市场 因城施策控增量 去库存 优供给 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 深化住房公积金制度改革 有序推动"好房子"建设 加快构建房地产发展新模式 [2] 政策力度与紧迫性 - “稳楼市”力度较去年更大 分量更重 去年第四季度和今年第一季度市场指标曾现回升势头 但部分城市二手房价格显示企稳趋势仍需加强 今年稳定楼市的紧迫性比去年底和今年3月份都更大 [2] - 在去年9月“一揽子”政策基础上 仍需未雨绸缪储备足够的政策工具 [2] 去库存政策方向与工具 - 去库存政策方向更加明确 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等 [3] - 央行已于2024年5月出台“保障性住房再贷款”政策工具 首批额度为3000亿元 利率为1.75% [3] - 政策面临两大挑战 一是新房收储定价问题 已建成住房成本普遍高于市场价格 二是需找到符合条件的操作平台 收购主体需为城市政府选定的地方国有企业 不得涉及地方政府隐性债务或为融资平台 并具备银行授信要求和空间 [3] 去库存模式创新与机构设想 - 部分城市创新使用保障性住房再贷款 收储对象由新房改为老旧房 以回避新房定价难题 市场称之为“以旧换新” [4] - “以旧换新”过程中以支付“房票”方式交易 “房票”只能购买住房 不能兑现或购买其他商品 开发商可将“房票”到指定机构换取等额货币资金 此举可有效促进去库存 提高市场流动性 促进市场企稳 [4] - 建议将去库存与完善保障房工作结合 可考虑设立新部门“住房保障局” 由中央财政注资 再向央行申请再贷款用于收储 财政状况好的城市可成立专门实体机构 如深圳设立“安居集团” 由地方财政注资负责收储 [4] “好房子”建设 - “好房子”建设是今年出现的新生事物 其积极意义在于推动住房建设品质提升 并可在一定程度上起到稳定房地产投资规模的作用 [5] - 需注意平衡推动“好房子”建设与存量房去库存 因此强调“有序”推动 [5]

中央经济工作会议对房地产行业的政策指引 - 会议明确着力稳定房地产市场的核心任务 并提出“因城施策控增量、去库存、优供给”以及“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”两大具体实施路径 [1] - 行业库存去化压力较大 2025年11月全国百城新建商品住宅去库存周期达27.4个月 其中一线城市为17.1个月 二线城市为22.6个月 三四线城市高达40.3个月 [1] 因城施策与库存去化 - 一二线城市去库存压力相对较小 工作重点在于优化供地结构 优先保障高品质改善型用地以填补需求缺口 [1] - 三四线城市去库存需通过扩大购房补贴、降低置换门槛来实现 同时需严格限制新增住宅用地供应以控制增量 [1] 存量房盘活与保障性住房新模式 - 鼓励收购存量商品房用于保障性住房 标志着保障性住房工作思路的重要转变 更侧重于与存量商品房市场联动 [2] - 建议将二手房挂牌量消化与保障性住房房源筹集相结合 并拓展保障对象范围 优化运营管理模式 [2] 住房公积金制度改革 - 会议提出深化住房公积金制度改革 2025年以来全国各地已出台超260条公积金优化政策 [2] - 改革关键在于探索将公积金政策与去库存、惠民生结合 如在首付支持上进一步发力以覆盖购房首付成本 [2] - 预计2026年将推进贷款额度优化、异地办理流程简化等创新 并可能突破仅在购房租房层面的使用限制 [2] 推动行业高质量发展 - “有序推动‘好房子’建设”的核心是以优质供给引导需求 “好房子”标准将推动房企从规模扩张转向品质深耕 聚焦绿色低碳、智慧家居、适老化设计等维度 [3] - 会议提出“加快构建房地产发展新模式” 该工作需在去库存、稳市场的基础上 在开发、融资、销售及增量与存量市场等领域加快推进 [3]

中央经济工作会议对2026年房地产工作的部署 - 会议于12月10日至11日举行，分析了当前经济形势并部署了2026年经济工作 [2] - 针对房地产，会议提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [2][4] 房地产在扩大内需中的关键作用 - 会议将“坚持内需主导，建设强大国内市场”列为2026年八项重点任务之首 [3] - 房地产作为最大的内需之一，在扩大内需方面依然要发挥重要作用，预计2026年房地产政策将继续落实 [3] - 会议指出要清理消费领域不合理限制措施，预计住房领域特别是北上深等城市的限购政策及商办市场限购政策有优化空间 [3] 推动投资止跌回稳以应对开发投资下滑 - 会议指出要推动投资止跌回稳，适当增加中央预算内投资规模，优化地方政府专项债券用途管理，有效激发民间投资活力，高质量推进城市更新 [4] - 全国房地产开发投资同比持续下降，跌幅从年初的9.8%扩大至前10月的14.7% [4] - 房地产开发投资疲弱是当前全国固定资产投资由正转负的重要拖累因素，后续需围绕城中村危旧房改造、优质住房投资建设等新市场开展工作 [4] 稳定房地产市场的具体措施与底线 - 房地产存在不可触碰的底线，包括房价不能出现明显不可控下跌，房企销售与资金回笼不能近乎零成交，不能出现大规模烂尾楼事件，头部房企不能出现恶性和传染性债务违约 [5] - 政策定调从“推动止跌回稳”过渡到“持续用力推动止跌回稳”，再到此次提出的“着力稳定房地产市场” [5] - 2026年将因城施策控增量、去库存、优供给，当前全国百城新建商品住宅去库存周期达27.4个月，远超14个月的合理区间，一线城市去化周期也达17.1个月 [5] - 去库存迫切程度远超2024年及2014-2016年，库存量大的城市或区域将严控新增土地供给，增加改善性住房供给、优化供给空间和产品结构是重要调整方向 [5] 保障性住房与公积金制度改革方向 - 鼓励收购存量商品房用于保障性住房，实现去库存与推动保障性住房发展双重目标 [6] - 截至今年11月末，全国各地拟使用专项债收购存量闲置土地超4800宗，总金额超6500亿元，已发行专项债超2500亿元，预计2026年地方政府专项债在收储方面将继续发力 [6] - 房地产发展新模式将以双轨制为核心，通过保障房解决新青年居住问题，通过改善型“好房子”满足品质升级需求，并逐步扩大现房销售范围以杜绝烂尾风险 [7] - 公积金制度改革是重点，今年以来全国各地出台公积金政策超260条，预计2026年贷款额度将提升、使用范围更灵活、推进异地互认互贷及灵活就业人员参与制度 [8] - 例如深圳新版公积金规定支持“既提又贷”，职工为筹集首付款提取的公积金可计入账户余额用于计算贷款额度 [8]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[7] 核心观点 - 中央经济工作会议为2026年房地产市场指明方向，强调“着力稳定房地产市场”、“去库存”和深化住房公积金改革[1] - 报告认为2026年“控增量、去库存、优供给”等政策将进一步落实，叠加潜在的降准降息，将助力市场走向企稳[1] - 供给侧将持续优化，产品力将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，有望重塑企业市场地位和竞争格局[1] - 会议表述从2024年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”，表明正视市场尚未稳定的现实，且稳定任务需要“久久为功”[2] - 这意味着2026年围绕“稳市场”，相关政策和举措仍将不断出台[2] 政策方向与具体措施 - 具体措施包括：因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房[3] - “去库存”是自2016年以来中央经济工作会议上首次再提，但与2024年4月政治局会议思路一脉相承[3] - 全国各地已践行“去库存”思路，措施包括“以旧换新”、收储商品房、“房票”制度、土地专项债收储等[3] - 未来可期待的政策包括：1）核心城市行政政策放松；2）房贷利率下行或利率补贴；3）“高质量推进城市更新”政策落实[3] - 深化住房公积金制度改革是“稳”行业的一环，改革方向包括扩大覆盖范围、放宽使用条件、提升使用便捷度[4] - 2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条[4] - 降准降息通道的形成将为行业稳定提供更好的宏观环境[5] 投资建议与重点公司 - 投资建议重点推荐四类标的[5] - 第一类：兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，包括华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂[5] - 第二类：依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，包括华润置地、新城控股、龙湖集团[5] - 第三类：受益于香港市场复苏的香港本地房企，包括新鸿基地产、领展房产基金[5] - 第四类：受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，包括绿城服务、华润万象生活、万物云、招商积余[5] - 报告列出了15家重点公司的目标价、市值及盈利预测，其中14家评级为“买入”，1家（中国金茂）评级为“增持”[9][10] - 万物云：2025年上半年营收181.4亿元，同比+3%；归母净利润7.9亿元，同比+3%；核心净利润13.2亿元，同比+11%[11] - 龙湖集团：测算合计股权价值达1260亿港元，目标股权价值为1071亿港元[11] - 绿城中国：2025年上半年收入同比-23%至534亿元；归母净利润同比-90%至2.1亿元[11] - 中国海外发展：2025年上半年收入832亿元，同比-4%；归母净利润86亿元，同比-17%[12] - 绿城服务：维持2025-2027年EPS为0.30/0.36/0.43元的盈利预测[12] - 领展房产基金：总估值约2258亿港元，自上市以来基金单位持有人年化回报率为10.9%[12] - 招商蛇口：2025年第三季度营收382.81亿元，同比+43.18%；归母净利10.49亿元，同比-11.38%[12] - 招商积余：2025年1-3季度营收139.4亿元，同比+15%；归母净利润6.9亿元，同比+11%[12] - 新城控股：2025年第三季度营收122.71亿元，同比-30.51%；归母净利7901.05万元，同比-42.09%[12] - 建发国际集团：2025年上半年收入341.6亿元，同比+4.3%；归母净利润9.1亿元，同比+11.8%[13] - 滨江集团：2025年1-3季度营收655.1亿元，同比+61%；归母净利润23.9亿元，同比+47%[13] - 华润置地：2025年上半年收入949亿元，同比+19.9%；核心净利100亿元，同比-6.6%[13] - 新鸿基地产：在香港和内地合计拥有约1140万平米权益土储，2025财年投资物业利润贡献达57%[13] - 华润万象生活：2025年上半年营收85.2亿元，同比+7%；归母净利润20.3亿元，同比+7%；核心净利润20.1亿元，同比+15%[13] - 中国金茂：2025年上半年收入251亿元，同比+14%；归母净利润11亿元，同比+8%[17]

文章核心观点 - 八大券商首席分析师解读2025年中央经济工作会议，认为会议提出的五个新“必须”深化了对经济工作的规律性认识，2026年政策将呈现更明显的“跨周期”特征，强调挖掘经济潜能与政策改革的协同 [2][4][7] - 会议指出“国内供强需弱矛盾突出”，政策取向将坚持“稳中求进、提质增效”，预计2026年GDP增长目标可能设定在5%左右，以实现“量的合理增长” [3][8][12] - 财政政策将保持更加积极，赤字率预计维持在4%左右，专项债等工具规模可能扩大；货币政策保持适度宽松，但降准降息空间或有限，更强调灵活高效与结构性工具 [13][14][17][18] - 扩大内需被置于明年重点任务首位，明确“坚持内需主导”，并将制定实施城乡居民增收计划；房地产政策以“着力稳定”为主，侧重点在于销售端去库存和构建新发展模式 [20][21][23][24] 对五个新“必须”的解读 - **必须充分挖掘经济潜能**：对应弥补有效需求不足，释放内需空间 [5][6] - **必须坚持政策支持和改革创新并举**：对应短期政策与中长期结构性改革相结合，激发要素活力 [5][6] - **必须做到既“放得活”又“管得好”**：对应激发市场活力与完善监管框架 [5][6] - **必须坚持投资于物和投资于人紧密结合**：对应在硬投资外，加大人力资本领域投入，深化增长函数 [5][6] - **必须以苦练内功来应对外部挑战**：对应聚焦内需扩张、科技自立自强等核心能力建设，增强经济内生韧性 [5][6] - 与2024年提出的五个“统筹”相比，新“必须”更突出经济潜能挖掘与政策、改革的协同发力，强化内需稳定性保障，政策导向更贴合当前形势 [2][7] 对经济形势与目标的判断 - 会议特别强调“国内供强需弱矛盾突出”，相比去年增加了对供给端的强调 [3][8] - 政策将更加强调扩大内需和优化供给的协调，重点推进全国统一大市场建设，深入整治“内卷式”竞争 [3][8] - 对2026年经济目标的表述聚焦总量层面，提出“推动经济实现质的有效提升和量的合理增长”，更突出总量目标的引领作用，契合“十五五”开局之年的稳增长诉求 [3][12] - 预计2026年GDP增长目标可能设定在5%左右，以实现“量的合理增长” [3][12] - 政策总基调从2022年的“稳增长、稳就业、稳物价”，到2023年“以进促稳、先立后破”，再到2024年“进中求好”，2025年则强调“稳中求进、提质增效”，体现了从应对压力求稳定到激发内生求高质量的持续深化过程 [8][9][10] 财政政策展望 - 会议指出要继续实施更加积极的财政政策，保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量 [13][16] - 预计2026年财政赤字率将继续保持在4%的历史较高水平 [14][16] - 中长期特别国债（不考虑资本补充债）规模至少提高至1.5万亿元 [14] - 专项债规模或继续大幅扩张至5万亿元，以应对化债资金需求对项目投资的制约 [14] - 财政扩张程度需足以抵消房地产下行的收入缺口、化债占用的资源和城投债净偿还的收缩效应 [14] 货币政策展望 - 会议指出要继续实施适度宽松的货币政策，灵活高效运用降准降息等多种政策工具 [17][18] - 货币政策的重要考量是促进经济稳定增长和物价合理回升 [18] - 降准降息仍有空间，但可能较为有限，信号意义更强，货币政策将更多配合财政政策发力 [18] - 货币政策将采用多种结构性工具，并可能进一步完善丰富已有工具体系，为高质量发展提供精准支撑 [18][19] 扩大内需战略 - 扩大内需被置于明年经济工作重点任务的第一位，明确提出“坚持内需主导，建设强大国内市场” [20][21] - 将深入实施提振消费专项行动，并制定实施城乡居民增收计划 [21][22] - “制定实施城乡居民增收计划”意味着该政策明年将进入启动环节，显示“以收入促消费”是“十五五”期间的关键思路之一 [22] - 扩大内需的战略地位明显提升，不仅是经济工作重点，更是通过建设强大国内市场保持战略主动、增强经济韧性的根本依托 [21] 房地产政策方向 - 会议提出“着力稳定房地产市场”，政策方向是“因城施策控增量、去库存、优供给”，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等 [23][24] - 预计将继续推出需求端支持政策，包括税费减免、加大公积金贷款力度、限购放松甚至房贷贴息等，地方收储也可能进入实质性阶段 [24] - 政策侧重点是在销售端去库存，而不是投资端，在“控增量”要求下，房地产投资难改负增长局面 [24] - 房地产政策依然是2026年宏观经济政策的重要组成部分，将以推动风险化解为目标 [24]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 报告认为2025年中央经济工作会议关于房地产的提法最值得重视的是“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”，其紧迫性甚于2015年，因当前市场量价下行压力加大 [5] - “去库存”是自2015年后再次在中央经济工作会议中提出，相较于2024年的“推进处置存量商品房工作”，其解决手段不局限于政府端，居民端或企业端也有必要参与 [5] - “深化住房公积金制度改革”系首次在中央经济工作会议中提出，预计改革将涉及扩大使用范围、全国互通、灵活就业人员缴存试点等优化措施 [5] - 财政和货币政策延续积极态度，但当前市场对财政政策需求更重，预计未来可能通过降低LPR、公积金利率、城市更新、收储、购房补贴、减免税费等手段稳地产 [5] - 房地产业对经济拖累已连续3年，2026年作为“十五五”开篇，预计相关政策节奏会适当加快，2026年可能是一个新地产周期的开篇 [5] 行业现状与数据 - 截至2025年9月，42城新房+二手房去化周期已达到28.3个月，库存压力较大 [5] - 2025年三季度央行城镇储户问卷调查显示，居民未来收入信心指数降至45.9，未来就业预期指数降至42.1，未来房价预期上涨的人数占比降至9.1%，为2013年以来最低水平 [5] - 截至2024年，全国公积金缴存余额为10.93万亿元，个人住房贷款余额为8.07万亿元，贷款率从2016年的89%下降至74% [5] 政策方向解读 - 会议强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，表明政策目标是化解供强需弱矛盾，但路径将动态调整，方向大于方式 [1][5] - “鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”明确了存量房处置方式，但此前收储推进节奏缓慢，未出现规模性效果 [5] - 财政政策要求“保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量”，货币政策要求“灵活高效运用降准降息等多种政策工具”，整体宏观政策取向一致积极 [5][12] 投资建议与关注主线 - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、重仓高能级城市、产品力突出的房企；2）销售和拿地有显著突破的“小而美”房企；3）积极探索新消费场景的商业地产公司 [5] - 具体标的包括：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团、保利置业集团、城投控股、大悦城、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、百联股份 [5]

中央经济工作会议核心政策基调 - 会议总结2025年经济工作并部署2026年经济工作，政策基调为“更加积极有为”，加大逆周期和跨周期调节力度 [1] - 提出对经济工作的新认识和体会，包括必须充分挖掘经济潜能、坚持政策支持与改革创新并举、投资于物和投资于人紧密结合等 [2] - 2026年是“十五五”开局之年，目标是推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，实现良好开局，国内机构预期明年经济增速目标有望在5%左右 [2] 财政政策：保持积极，优化结构，投资于人 - 财政政策延续“更加积极”取向，保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量，同时优化财政支出结构 [3] - 专家普遍认为明年财政赤字率不宜低于今年4%的水平，债务总规模预计在2025年12万亿元的基础上只增不减，有观点认为新增债务总规模有必要提高到15万亿元左右 [3][4] - 财政支出结构持续侧重“投资于人”，全国一般公共预算支出中医疗、教育、养老、住房保障支出占比持续提高，旨在通过人力资本投资形成“民生改善—消费扩张—经济提质”的政策闭环 [4][5] 货币政策：灵活宽松，稳汇率 - 货币政策延续“适度宽松”、“保持流动性充裕”的总体要求，提出“灵活高效运用降准降息等多种政策工具” [6] - 专家预计未来一两个月内降准或降息落地的概率较高，中性情形下2026年降准降息各有1—2次的可能 [6] - 结构性货币政策工具将加码支持扩大内需、科技创新、中小微企业等重点领域 [7] - 人民币汇率将保持在合理均衡水平上的基本稳定，2026年外部环境相对友好，人民币对美元汇率中枢或温和升至6.9-7.0左右 [7] 扩大内需：促增收与稳投资 - “扩大内需”排在明年重点任务首位，国内供强需弱矛盾仍然突出 [8] - 促消费方面有新提法，将制定实施城乡居民增收计划，通过提高居民消费能力与激发消费意愿共同发力 [8] - 投资方面强调推动投资止跌回稳，增加中央预算内投资规模、优化实施“两重”项目是主要方向 [8] - 促进投资于物和投资于人紧密结合，以充分发挥各级政府及各类投资的积极性与潜力 [9] 房地产：稳定市场与去库存 - 房地产政策放在“化解重点领域风险”部分，强调“着力稳定”房地产市场 [10] - “去库存”是明年稳楼市的重中之重，会议明确提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，这是自2016年后再次在中央经济工作会议中明确提及 [11] - 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，有助于盘活存量资产、缓解房企流动性压力，并快速提升保障房供给规模与效率 [12] - 明确提出深化住房公积金制度改革，期待其在丰富支持途径、强化支持力度和扩展支持群体方面推出更多举措 [12] 资本市场：深化投融资综合改革 - 会议指出持续深化资本市场投融资综合改革，以增强服务科技创新和实体经济的能力 [13] - 融资端改革为新产业、新业态、新技术企业成长提供更适配支持；投资端引导中长期资金“长钱长投”，截至2024年8月底，各类中长期资金合计持有A股流通市值约21.4万亿元，增幅明显 [13] - 下一步将纵深推进板块改革，启动实施深化创业板改革，设置更契合新兴领域企业的上市标准，同时督促上市公司加大分红回购增持力度 [14] - 改革将聚焦发行、交易、并购、退市等关键环节，并稳步扩大高水平制度型对外开放，深化境内外市场互联互通 [14] 科技创新：建设三大国际科创中心 - 会议明确提出建设北京（京津冀）、上海（长三角）、粤港澳大湾区国际科技创新中心，作为培育新动能的核心抓手 [15] - 三大科创中心具备深厚创新底蕴，集聚大量高校、科研机构和企业研发中心，将通过协同互补与差异化突破应对全球科技竞争 [16] - 未来三地将精准发力：北京重点突破“从0到1”的原始创新；上海强化“从1到10”的转化能力；粤港澳大湾区聚焦“从10到100”的产业化与全球化 [17] 改革攻坚：建设统一大市场与整治内卷 - 一项关键改革是制定全国统一大市场建设条例，为规制地方政府行为、明确行政行为边界提供法规依据 [18] - 会议提出“健全地方税体系”，后续或在保障全国税收规模前提下调整共享税比例，如短期重点调整企业所得税，中期重点或是消费税，以保证地方政府财政收入稳定 [18] - 会议强调深入整治“内卷式”竞争，明年的“反内卷”政策举措有望更具针对性，以改善特定行业的问题 [19] 对外开放：商签更多贸易投资协定 - 会议提出要“推动商签更多区域和双边贸易投资协定”，以扩大面向全球的高标准自贸区网络 [20] - 2024年，我国与自贸伙伴（含港澳台）货物贸易占比达到43%，向自贸伙伴的出口达到10.06万亿元，同比增长7.6%，进口达到9.01万亿元，同比增长4.1%，均高于同期整体进出口增速 [21][22] - 下一步将加快推进区域和双边贸易投资协定进程，包括推动中国—东盟自贸区3.0版升级议定书落地，以及中国加入DEPA谈判、RCEP扩围谈判等取得进展 [22]

中央经济工作会议核心观点 - 会议总结2025年经济工作并部署2026年经济工作，提出推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，实现“十五五”良好开局 [1] - 会议对做好新形势下经济工作提出五点新认识和体会，包括必须充分挖掘经济潜能、坚持政策支持和改革创新并举等 [1] - 国际组织如世界银行、国际货币基金组织纷纷上调明年中国经济增速预期，国内不少机构认为明年经济增速目标有望在5%左右 [1] 财政政策：保持必要赤字与投资于人 - 财政政策延续“更加积极”取向，强调保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量，同时优化财政支出结构并解决地方财政困难 [3] - 受访专家普遍认为，明年财政赤字率不宜低于今年4%的水平，债务总规模预计在今年12万亿元的基础上只增不减，新增债务总规模有必要提高到15万亿元左右 [3][4] - 财政支出结构持续侧重“投资于人”，全国一般公共预算支出中医疗、教育、养老、住房保障支出占比持续提高，旨在通过人力资本投资形成“投资于人—民生改善—消费扩张—经济提质”的政策闭环 [5] 货币政策：灵活高效与汇率稳定 - 货币政策延续“适度宽松”、“保持流动性充裕”的总体要求，并提出“灵活高效运用降准降息等多种政策工具”，体现对政策效率和主动性的聚焦 [7] - 专家预计未来一两个月内降准或降息落地的概率较高，中性情形下2026年降准降息各有1—2次的可能性，同时结构性货币政策工具将加码支持扩大内需、科技创新、中小微企业等重点领域 [8] - 会议明确人民币汇率保持在合理均衡水平上的基本稳定，专家认为2026年人民币汇率外部环境相对友好，人民币对美元汇率中枢或温和升至6.9—7.0 [8] 扩大内需：居民增收与投资止跌 - “扩大内需”排在明年经济工作重点任务首位，会议提出“制定实施城乡居民增收计划”与“推动投资止跌回稳”等新提法 [10] - 促消费方面将深入实施提振消费专项行动，制定实施城乡居民增收计划，意味着稳增长发力点将更强调从需求侧入手，通过提高居民消费能力与激发消费意愿共同发力 [10] - 投资方面强调推动投资止跌回稳，主要路径包括增加中央预算内投资规模、优化实施“两重”项目，以促进政府投资与民间投资充分发挥潜力 [11] 房地产市场：着力稳定与去库存 - 会议将房地产表述放在“化解重点领域风险”部分，强调“着力稳定”，说明稳楼市对明年经济稳定增长至关重要 [13] - “去库存”被明确为明年稳楼市的重中之重，会议提出“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，当前全国百城去库存周期处于历史新高，压力较大 [13] - 鼓励收购存量商品房用于保障性住房有助于盘活存量资产、缓解房企流动性压力，同时优化市场供需结构，会议还明确提出“深化住房公积金制度改革”以提振住房消费 [14] 资本市场：深化投融资综合改革 - 会议指出“持续深化资本市场投融资综合改革”，以投融资综合改革为牵引的全面深化改革将更趋深入，增强服务科技创新和实体经济的能力 [16] - 融资端改革为新产业、新业态、新技术企业成长提供更适配支持，引导资金流向科技创新领域；投资端引导中长期资金“长钱长投”，截至8月底各类中长期资金合计持有A股流通市值约21.4万亿元，增幅明显 [16] - 下一步将纵深推进板块改革，启动实施深化创业板改革，设置更契合新兴领域企业特征的上市标准，同时督促上市公司加大分红回购增持力度，推动公募基金改革及中长期资金长周期考核 [17] 创新驱动：建设三大国际科创中心 - 会议明确提出建设北京（京津冀）、上海（长三角）、粤港澳大湾区国际科技创新中心，将其作为坚持创新驱动、培育壮大新动能的核心抓手 [19] - 三大科创中心基于长期积累的创新底蕴和战略需求建设，通过协同互补与差异化突破，形成带动全国新旧动能转换的“雁阵模式” [19] - 未来三地将精准发力实现差异化突破：北京依托科研资源重点突破“从0到1”的原始创新；上海强化“从1到10”的转化能力；粤港澳大湾区聚焦“从10到100”的产业化与全球化 [20] 改革攻坚：建设统一大市场与整治内卷 - 一项关键改革举措是制定全国统一大市场建设条例，旨在完善法规体系，为规制地方政府行为、明确行政行为边界提供依据 [22] - 全国统一大市场建设需财税体制改革配合，会议提出“健全地方税体系”，后续或在保障全国税收规模前提下调整共享税比例，如短期重点或是企业所得税，中期重点或是消费税 [22] - 会议强调深入整治“内卷式”竞争，明年的“反内卷”政策举措有望更具针对性，以改善特定行业的“内卷”问题，减弱其对经济的负外部效应 [23] 对外开放：商签更多贸易投资协定 - 会议提出要“推动商签更多区域和双边贸易投资协定”，作为扩大面向全球的高标准自贸区网络的具体举措 [25] - 自贸伙伴在稳外贸中作用重要，2024年我国与自贸伙伴（含港澳台）货物贸易占比达到43%，向自贸伙伴的出口达到10.06万亿元，同比增长7.6%，进口达到9.01万亿元，同比增长4.1%，均高于同期整体进出口增速 [26] - 下一步将加快推进区域和双边贸易投资协定进程，包括推动中国—东盟自贸区3.0版升级议定书完成批准，以及中国与非洲国家、海合会等的自贸协定谈判取得进展 [26]