中国公募REITs市场四周年回顾与展望 市场发展现状 - 中国公募REITs市值突破2,000亿元（2025年6月13日数据），较上年同期的1,050亿元增长90%，项目数量达66个，为亚太地区最多 [7] - 新资产类型项目获高倍数认购：汇添富九州通仓储物流REIT（医药仓储）网下认购倍数50x，国泰君安济南供热REIT（供热）141x，二级市场累计涨幅分别为47%和68% [7] - 持有型不动产ABS已发行8单（含发行期），规模136.03亿元，底层资产覆盖租赁住房、商业物业、数据中心等 [9] 政策与制度建设 - 发改委1014号文构建REITs常态化发行机制，优化审批流程并拓宽资产边界 [7][23] - 交易所完善信息披露规则体系，强化以"管资产"为核心的存续期管理 [7] - 当前市场仍处于政策红利期，制度框架支持规模持续扩张 [7][23] 市场表现与估值 - 2025年初至6月13日，公募REITs整体回报率17.4%，P/NAV从1.09x提升至1.33x（历史前4.4%分位数） [12] - 板块分化显著：消费REITs年初涨幅34.7%（利差197bp），保障房REITs涨幅21.8%（利差106bp） [17] - 产权类TTM分派率：仓储物流4.24%、产业园4.19%、消费3.62%、保障房2.71% [36] 下一阶段发展展望 资产扩容与产品创新 - 新资产类型如数据中心、景区、养老等将丰富市场生态，提供差异化风险收益选择 [3][24] - 常态化扩募机制激活单体REIT生命力，2024年7月发改委1014号文明确支持扩募提速 [23][24] - 多层次市场建设推进：Pre-REITs（培育期）、私募REITs（成熟期）、公募REITs（退出平台）形成全生命周期覆盖 [25] 投资者结构优化 - 当前机构投资者占比96%（券商自营22%、险资12%），对比美国头部REIT安博（PLD.US）以公募基金（29%）、ETF（21%）、养老金（11%）为主 [27] - 未来需引入公募基金专户/FOF、年金养老金、个人投资者及外资，平衡持有型与交易型策略 [3][27] 投资策略分析 中长期配置逻辑 - 低利率与"资产荒"背景下，优质资产长期持有价值凸显，建议关注战配或二级逢低配置机会 [4][35] - 基本面韧性板块：保障性租赁住房、消费基础设施、风电/水电项目 [36] 短期交易策略 - **打新策略**：2025年上半年平均打新收益率0.20%（胜率40%），上市首日卖出为主流操作 [41] - **分红策略**：历史平均收益率0.36%（胜率57%），2025年除息后20日持有收益率可达2.31% [42] - **解禁博弈**：市场上行期解禁后20日平均涨幅8%（如2022年6月首批REITs解禁案例） [44] - **扩募博弈**：关注DPU提升的扩募项目，分阶段参与公告后、交易所受理、持有人大会等节点 [45]

C-REITs市场表现 - 中证REITs（收盘）指数达881.85，同比上涨10.7%，环比上涨1.55% [2] - 中证REITs全收益指数为1107.26，同比上涨18.05%，环比上涨1.58% [2] - 当周REITs市场成交量达4.65亿份，同比增长18.93%，成交额为20.93亿元，同比增长29.28% [2] - 高速公路REITs一周涨幅达2.72%，表现突出 [2] 高速公路REITs优势 - 高速公路REITs现金流充裕，收益分配稳定，受到市场青睐 [2] - 中国汽车保有量增长支撑客车流量增长，经济复苏带动货车流量增长，为收费公路提供盈利弹性 [2] - 高速公路行业"攻守兼备"，政策优化有望进一步打开发展空间 [2] - 全市场共有13单高速公路REITs产品上市，占比约38%，发行规模和数量位居C-REITs市场前列 [2] 政策支持与市场扩容 - 中共中央办公厅和国务院办公厅发文支持交通项目发行REITs，研究长期融资工具支持交通运输发展 [3] - 特许经营权期限延长至40年，投资规模大、回报周期长的项目可适当延长 [4] - 管理层推进公路收费制度和养护体制改革，优化收费公路政策 [4] 高速公路行业潜力 - 全国高速公路里程达19.07万公里，国家高速公路里程达12.41万公里 [4] - 高速公路在公路里程中的占比从2006年的1.3%增长到2023年的3.4% [4] - 高速公路单公里投建成本约1到1.5亿元，存量规模达19万亿元以上，适合发行REITs的资产规模近万亿元 [4] 行业发展趋势 - 高速公路企业从"高速公路+物流"、"高速公路+旅游"、"高速公路+新能源"等方面精益运营 [6] - 高速公路与光伏设施一体化融合，形成多场景、多形式的路域光伏解决方案 [7] - 高速公路REITs符合保险资金、养老资金等长期资金对收益稳定资产的偏好 [7]

华夏北京保障房REIT扩募完成 - 华夏北京保障房REIT于6月14日完成扩募权属变更登记，成为行业第二批REITs扩募首单项目，也是国内首单保障性租赁住房REITs扩募 [1][4] - 扩募采用定向发售方式，向24个特定对象发售2.24亿份，单价4.22元/份，募集资金总额9.46亿元 [5] - 扩募资产包括北京市房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园、海淀区温泉凯盛家园四个项目 [5] 扩募项目交易结构 - 通过认购"中信证券-北京保障房中心租赁住房2号资产支持专项计划"完成SPV公司股权收购，实现项目公司吸收合并及债务下沉 [4] - SPV公司作为特殊目的实体，核心功能是隔离风险并完成资产证券化交易结构搭建 [4] 行业扩募动态 - 2023年首批4只公募REITs完成扩募后，2024年博时招商蛇口产业园REIT拟二次扩募，中金厦门安居保租房REIT已提交申请并获交易所反馈 [1][6] - 国泰君安东久新经济产业园REIT等5只产品此前已递交扩募申请，部分项目进入交易所反馈阶段 [7] 市场表现与行业意义 - 博时招商蛇口产业园REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居保租房REIT年内涨幅分别超10%、24%、27%（后复权计算） [7] - 扩募可增加管理人现金流储备，优化资产质量，提升REITs规模流动性，通过90%收益分配比例要求增强投资者回报稳定性 [8] - 保障房REITs创新模式打通"投融建管退"全周期通道，实现社会民生保障与资本市场回报的双重目标 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收涨，产权类REITs走势强于经营权类REITs，全市场各类型REITs收涨，消费、保障房、水利类REITs涨幅最大 [1] - 截至6月13日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低281BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为155BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 截至2025年6月13日，中证REITs（收盘）指数收盘价为886.31点，整周涨跌幅为+0.5%，表现强于中证转债、沪深300以及中证全债指数；年初至今涨跌幅为+12.3%，各类主要指数涨跌幅排序为中证REITs>中证转债>中证全债>沪深300 [2][8] - 近一年中证REITs指数回报率为12.1%，波动率为6.9%，回报率高于沪深300、中证转债以及中证全债指数；波动率低于沪深300和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][13] - REITs总市值在6月13日上升至2041亿元，较上周增加20亿元；全周日均换手率为0.61%，较前一周增加0.01个百分点 [2][13] - 从不同项目属性REITs来看，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+1.1%、+0.6%；从不同项目类型REITs来看，各类REITs收涨，消费、保障房和水利类涨幅最大，分别为1.6%、1.5%和1.4% [1][3][18] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华夏基金华润有巢REIT（+4.32%）、华安百联消费REIT（+4.19%）、工银蒙能清洁能源REIT（+3.97%） [3][22] - 生态环保类本周交易最活跃，交通基础设施类成交额占比最高，前者区间日均换手率为1.1%，成交额占REITs总成交额3.9%；后者区间日均换手率为0.6%，成交额占REITs总成交额30.0% [3] - 本周不同REITs产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为中金安徽交控REIT（946万元）、银华绍兴原水水利REIT(647万元）、中信建投国家电投新能源REIT(474万元） [3][25] 一级市场发行 - 截至2025年6月13日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询的产品1只，已受理的产品2只，已反馈的产品8只，已通过待上市的产品5只，另有通过已上市的首发产品3只 [27] 估值跟踪 - 截至6月13日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [29] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [29] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [30] - 截至2025年6月13日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低281BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为155BP [1][30] 行业要闻 - 6月9日，太保资产‐天合富家新能源基础设施碳中和绿色持有型不动产资产支持专项计划（乡村振兴）在上交所获受理，拟发行2.4亿元 [35] - 6月11日，中金亦庄产业园REIT启动发行并于首日因超额认购而提前结束公众募资，预计募集10.88亿元，网下认购倍数高达265.76倍 [35] - 6月13日，中金中国绿发商业REIT公布份额发售公告并启动公开发行，募资总额15.80亿元 [35] - 6月13日，华夏北京保障房REIT扩募发售正式完成，募集资金总额约为9.46亿元，标志着北京保障房中心打通了保障房领域的"投-融-建-管-退"全周期通道 [4][35]

公募REITs市场概况 - 6月份公募REITs市场持续升温，国内首单保障性租赁住房REITs华夏北京保障房REIT扩募发售顺利完成，中金亦庄产业园REIT发行首日售罄，中金中国绿发商业REIT开售，中银中外运仓储物流REIT获批，市场扩容步伐加快 [1] - 公募REITs市场"首发+扩募"双轮驱动格局进一步深化，常态化发行稳步推进 [1] - 截至6月13日，年内已有8只公募REITs登陆资本市场，全市场REITs产品数量将扩容至69只，6月5日总市值首次突破2000亿元 [6] 华夏北京保障房REIT扩募 - 华夏北京保障房REIT扩募发售完成，采用定向扩募、竞价发售方式，向24个特定对象发售，发售价格为4.220元/份，扩募发售基金份额约2.24亿份，募集资金总额约9.46亿元 [2] - 扩募购入的基础设施项目包括房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园项目 [2] - 该REIT自2022年8月上市以来运营稳健，2024年两次分红共派利5385万元，按首发募集规模计算可供分派率为4.29%，首发资产出租率和租金收缴率维持高位 [2] - 此次扩募为保障性租赁住房REITs领域的首次实践，树立了行业标杆，实现了存量与增量资产的良性循环，提升了产品成长潜力和长期配置价值 [3] - 原始权益人北京保障房中心通过REITs打通了保障房领域"投融建管退"全周期通道，探索出兼顾社会民生保障与资本市场回报的可持续发展路径 [4] 中金亦庄产业园REIT发行 - 中金亦庄产业园REIT发行首日售罄，公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限，发售募集规模达2368.23亿元，是首发募集规模10.88亿元的217.67倍 [5] - 战略投资者按100%配售，网下投资者和公众投资者配售比例分别为0.38105434%和0.05560442% [5] - 该项目发行对北京市存量产业园区资产盘活产生示范效应，为资本市场参与产业园区市场发展提供重要投资工具 [5] 中金中国绿发商业REIT发行 - 中金中国绿发商业REIT于6月13日正式开售，产品募集基金份额共计5亿份，认购价格为3.160元/份，预计募集资金总额为15.80亿元 [5]

大宗交易市场动态 - 博裕五期美元基金收购北京华联(SKP)百货有限公司股权案于5月19日获无条件批准，交易后博裕基金关联方间接持有42%-45%股权，与Radiance公司共同控制北京SKP [1][8][9] - 大连万达商业管理集团旗下53座万达广场在2025年发生股权变更，其中1-2月5座广场被坤华股权投资接手，交易金额约35-40亿元 [2][3] - 5月26日太盟、腾讯等机构通过合营企业收购大连万达商业48家目标公司100%股权，涉及48座万达广场，总商业面积超788.26万㎡ [3][4][5] 商业项目交易案例 - 扬州Y-MSD项目以25.93亿元转让给天津泰达资产运营管理公司，项目商业面积11.17万㎡将引入银泰商业江苏首店 [10][12] - 加拿大养老金计划投资委员会将龙湖集团4个天街项目49%权益以12.03亿元出售给大家保险集团关联公司 [13][15] - 上海城隍庙广场项目经多次流拍后以12.09亿元成交，雅荷国际文化广场地块经6次法拍后以底价约3亿元成交 [18][20] 存量物业收并购 - 青岛中建幸孚MALL和济南中建幸福MALL被众合和美投资及历城城发集团收购，建筑面积分别为6.3万㎡和4.5万㎡ [21][22][23] - 青岛世茂52+购物中心以3.04亿元被青岛红投城市运营管理公司收购 [23] - 百联股份拟1元收购长沙乐和城60%股权，华润万象生活拟3-4亿元出售上海南翔五彩城，象屿集团拟收购仙乐斯广场98.68%股权 [25] 商业资产证券化 - 中金中国绿发商业REIT获批，底层资产为济南领秀城贵和购物中心，华夏凯德商业资产REIT和中金唯品会奥特莱斯REIT处于申报阶段 [27] - 商业项目通过证券化渠道释放价值，优质资产可构建现金流护城河并实现资产增值 [29]

中金亦庄产业园REIT认购情况 - 公众投资者有效认购基金份额数量约为647.43亿份，为公众发售初始基金份额数量的1798.42倍 [1] - 网下投资者和公众投资者配售比例分别为0.381%和0.056%，均创历史最低水平 [1] - 公众发售比例配售前募集规模约1761.01亿元，网下发售比例配售前募集规模约599.60亿元，战略配售认购规模约7.616亿元，总募集规模达2368.23亿元 [2] - 该REIT首发募集规模10.88亿元，本次募集规模是其217.67倍 [2] 中金亦庄产业园REIT项目详情 - 基础设施资产为北京经济技术开发区的高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园N12-1和N20-1地块建设项目 [4] - 发行仅一天便提前结束公众募集，因公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限 [4] - 该项目对北京市存量产业园区资产盘活具有示范效应，为资本市场参与产业园区市场发展提供重要投资工具 [4] 公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数和收盘指数分别上涨14.71%和11.98% [5] - 华安百联消费REIT年初至今涨幅57%，华夏大悦城商业REIT涨幅超50%，嘉实物美消费REIT等多只产品涨幅超40% [5] - 公募REITs收益来源主要为强制派息分红和二级市场价格资本利得 [7] 公募REITs市场数据 - 华安百联消费REIT流通市值9.9亿元，总市值37亿元，年初至今涨幅57.32% [6] - 华夏大悦城商业REIT流通市值14亿元，总市值53亿元，年初至今涨幅50.86% [6] - 嘉实物美消费REIT流通市值8.2亿元，总市值17亿元，年初至今涨幅46.02% [6] - 华夏首创奥莱REIT流通市值8.5亿元，总市值34亿元，年初至今涨幅43.81% [6]

中金亦庄产业园REIT认购情况 - 公众投资者有效认购基金份额数量达647.43亿份，约为公众发售初始基金份额数量的1798.42倍 [1] - 公众发售比例配售前的募集规模约为1761.01亿元，网下发售比例配售前的募集规模约为599.60亿元，战略配售认购规模约7.616亿元 [1] - 总发售募集规模达2368.23亿元，是首发募集规模10.88亿元的217.67倍 [1] - 战略投资者配售比例为100%，网下投资者和公众投资者配售比例分别为0.38105434%和0.05560442% [1] - 发行仅一天便提前结束公众募集 [1] 中金亦庄产业园REIT资产投向 - 首次发行拟投资的基础设施资产为北京经济技术开发区的N12项目和N20项目，均为高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园 [2] 中金亦庄产业园REIT市场影响 - 对北京市存量产业园区资产盘活产生良好示范效应 [2] - 为资本市场参与分享产业园区市场发展红利提供重要投资工具 [2] - 吸引更多投资人关注和支持公募REITs产品，助力我国公募REITs市场高质量发展 [2]

汉宜高速改扩建项目 - 汉宜高速改扩建项目于2024年9月取得核准，2025年1月开工，暂估工期为四年，最终收费期以主管部门批复为准 [1][2] - 汉宜高速分为汉荆段（收费期至2031年2月）和江宜段（收费期至2027年1月），改扩建工程涵盖公司所属路段及湖北交投所属武汉西至永安段 [2] - 公司已对改扩建项目的资本金与后续资金需求进行系统安排，未明确提及现金流压力 [2] 交通能源业务发展 - 公司将氢能源作为重要发展方向，计划合理布点加氢站、提升氢能源示范线辐射能力，并探索新能源干线物流体系 [2] - 交通能源业务（含氢能源）的营收及利润情况将通过定期报告披露 [2] 运营效率提升措施 - 无人机巡查与无人化收费站虽增加固定资产投资，但提升了通行效率、优化人员配置，从而提升整体运营效能 [2] 基础设施REITs进展 - 公司以大广北高速为底层资产推进公募REITs项目，已进入国家发改委审核程序，实施后可募集新项目资金并提升资金周转效率 [3] 股东回报与分红政策 - 公司未来三年（2025-2027年）股东回报规划明确每年现金分红比例不低于归母净利润的30%，原则上每年至少分红一次 [4] - 分红方案将综合考虑经营发展需求、盈利水平及资金需求等因素 [4] 市值管理举措 - 公司通过聚焦主业、强化资本运营、优化分红机制、完善投资者关系等方式推动市值提升，详见2025年4月发布的《估值提升计划公告》 [4] - 2024年加权平均净资产收益率为9.15%，在A股高速公路板块中处于中等偏上水平 [4] 潜在资产并购计划 - 公司未披露具体并购行动计划，涉及黄黄高速、武黄高速等资产收购事项将以公告为准 [5]

中金亦庄产业园REIT发行情况 - 中金亦庄产业园REIT公众发售部分仅用一天便超额募集并提前结募，原定募集期为2025年6月10日至6月11日，实际于6月10日截止[1][3] - 该REIT采用"全程比例配售"原则确认公众投资者认购申请[3] - 基础设施资产位于北京经济技术开发区，包括两个高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园项目，入驻企业主要为知名整车和智能驾驶企业提供配套服务[5] 公募REITs市场动态 - 今年以来已有7只公募REITs发行，合计募资113.22亿元，若中金亦庄产业园REIT和中金中国绿发商业REIT成功发行，总募资规模将接近130亿元[6] - 公募REITs总市值上周五突破2000亿元，市场存续产品将达68只[6] - 中金中国绿发商业REIT将于6月13日公开发行，发售价格为3.160元/份，总份额5亿份[6] 基金管理人竞争格局 - 目前27家基金管理人布局公募REITs市场，华夏基金以18只产品领先，中金基金以12只紧随其后[2][6] - 国泰君安资管（6只）、华泰证券资管（4只）、中航基金（4只）处于第二梯队，嘉实基金、易方达基金、招商基金各有3只[6] - 创金合信基金有3只新产品正在申报，长城基金最新加入使管理人总数增至27家[6]