住房与房地产市场 - “十四五”期间广州市新开工商品住房4062万平方米，销售新建商品房6679万平方米 [3] - “十四五”期间筹建公租房（含租赁补贴）4.89万套（户）、配售型保障性住房1.17万套 [3] - 2025年全面完成保交房任务，全年筹建保障性租赁住房13.74万套（间）、配售型保障性住房1528套、公租房8331套，发放租赁补贴3.20万户 [3] - “十五五”及2026年重点工作包括加快构建房地产发展新模式，健全租购并举住房制度 [4] - 2026年将持续优化房地产政策，加速存量商品房去库存，推动房地产风险稳步出清，优化预售资金监管 [4] 城市更新与固定资产投资 - “十四五”期间城市更新完成固定资产投资7500亿元，改造老旧小区734个，惠及居民131.87万人 [3] - 2025年城市更新投资达1900亿元，开工改造166个老旧小区 [3] - “十五五”期间广州将谋划启动30个以上城市更新片区改造，重点推进沙面、白鹅潭、广州北站等6个片区改造工作 [1] - 2026年计划完成城市更新固定资产投资2000亿元，并启动谋划“十五五”期间30个以上片区改造 [4] - 城市更新将坚持内涵式发展，促进产城融合与职住平衡，集中力量推动四大重点片区及新模式城中村改造项目 [1][4] 建筑业发展 - “十四五”期间建筑业预计累计产值超4万亿元，支柱产业地位持续巩固 [4] - 2025年建筑业在地总产值保持正增长，增速高于全国及全省水平 [4] - 积极培育建筑业新质生产力，大力发展智能建造与工业化建筑，推动行业向工业化、数字化、绿色化转型 [4] - 2026年将引导建筑企业参与城中村改造、“百千万工程”、拓展省外及海外市场 [4] 重大项目建设进展 - “十四五”期间推进了广州白云国际机场三期扩建、广交会展馆四期、海心桥、华工国际校区、金融城、琶洲西区等一批重大项目、重要平台 [3] - 2025年，广州白云国际机场T3航站楼、第四第五跑道、综合交通中心等主体工程建成投运，机场三期安置房累计移交516栋共4.4万套 [3] 城乡融合与未来社区 - 城乡融合方面将打造“数字住建”，全面提升城市治理现代化水平，深入实施“百千万工程” [4] - 2026年将推动智能化市政基础设施改造，高标准建设9个省级首批未来社区（完整社区）试点 [4]

经济工作部署 - 传达学习省委和市委经济工作会议精神 围绕“两高四着力”重大要求 聚焦“1+2+4+N”目标任务体系 落实市委“1+7+7+7”工作部署 推动全市经济高质量发展 [1] - 抓紧谋划部署明年经济工作 推动各项工作早安排、早启动、早见效 努力实现明年一季度“开门红” [1] - 统筹做好元旦、春节期间各项工作 大力提振消费 做好重要民生商品保供稳价 [1] 城市更新计划 - 审议《郑州市城市更新三年行动计划》 以“三区十片”“两轴多带”为重点 持续推进城市更新行动 [2] - 城市更新行动旨在完善城市功能 改善人居环境 盘活低效资源 延续历史文脉 修复生态环境 优化产业结构 [2] - 目标是加快建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市 [2] 科技创新支持 - 审议《郑州市进一步支持科技创新若干措施》 强调深入实施创新驱动发展战略 [2] - 目标是加快建设科创强市和具有全国影响力的区域科技创新中心 [2] 其他重点工作 - 要打好大气污染防治攻坚战 实现环境空气质量明显改善、提级进位 [1] - 要积极稳妥防范化解重点领域风险 维护社会安全稳定 [1] - 会议还研究了历史建筑保护、博物馆事业发展等其他事项 [3]

政策导向与战略定位 - 全国住房城乡建设工作会议将高质量开展城市更新、编制实施“十五五”城市更新专项规划列为重点任务 [1][2] - 高质量城市更新意味着从单一改造转向系统治理，注重城市结构优化、功能完善、文脉赓续及安全韧性，并引入市场力量以增强可持续性 [2] - 多地已将城市更新写入当地“十五五”规划建议，如浙江、河北等地 [1][6] 经济与产业影响 - 高质量推进城市更新是扩大内需的重要抓手，也是推动构建房地产发展新模式的有效方案 [2] - 城市更新有望成为投资驱动引擎，结合城中村改造盘活存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房等，以去库存并完善住房保障体系 [2] - 高质量城市更新不仅能拉动投资，更能通过创造优质消费空间、提升资产价值来增强消费信心、释放消费潜力 [2] 投融资模式与资金来源 - 目前发行政府债券（如地方政府专项债券）是城市更新项目的主要资金来源 [3] - 城市更新包含大量公益性较强、缺乏稳定现金流回报的项目，难以完全依靠市场化融资，需构建政府引导、市场运作、全社会参与的可持续投融资模式 [3] - 系列政策出台推动构建多元化投融资模式，包括健全多元化投融资方式、创新财政金融政策工具、推动基础设施REITs扩围至城市更新设施等领域 [4] - 未来可探索将地方政府专项债作为启动资金，吸引城投债、绿色债券等市场化融资跟进，并探索央地协同增信模式，同时畅通退出渠道，推动基础设施REITs发展 [4] 项目实施与运营导向 - 城市更新的价值导向之一是提升居民生活质量，住建部提出在城市更新中一体推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设 [6] - 基于“四好”导向，多地规划将历史文化保护、数字化转型、生态宜居建设、消费场景创新等作为城市更新关键词 [6] - 为激发消费潜力，应创新商业设施运营机制，引导商圈智慧化改造，嵌入“一老一小”服务设施，建设多样化消费应用场景 [7] - 项目运营应与投融资结合，对停车楼、文旅设施等有稳定收益的项目可探索发行项目收益债券，并采取“肥瘦搭配、片区统筹”方式打包公益性与收益性项目以提升融资可行性 [7]

文章核心观点 - 高质量推进城市更新已成为国家战略重点，被列为“十五五”规划重点任务，旨在通过系统治理、优化结构、完善功能来扩大内需、促进房地产发展模式转型并提升城市生活品质 [1] - 城市更新有望成为重要的投资驱动引擎，通过盘活存量用地、收购存量商品房用于保障性住房等方式，既能稳定房地产市场，又能拉动投资和释放消费潜力 [2] - 高质量推进城市更新面临资金挑战，当前主要依赖政府债券，未来需建立政府引导、市场运作、全社会参与的可持续投融资模式，并探索多元化融资工具 [2][3] - 城市更新的价值导向是提升居民生活质量，具体体现为住建部提出的“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设目标，各地规划也围绕历史文化保护、数字化转型、生态宜居等关键词展开 [4] 政策与规划动向 - 全国住房城乡建设工作会议将“高质量开展城市更新，编制实施‘十五五’城市更新专项规划”列为重点任务 [1] - 浙江、河北等多地已将城市更新写入当地“十五五”规划建议 [1] - 5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出健全多元化投融资方式 [3] - 8月，中共中央、国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，提出创新财政金融政策工具，吸引和规范社会资金参与 [3] - 11月，国家发展改革委推动基础设施REITs扩围至城市更新设施等行业领域和资产类型 [3] 对房地产与投资的影响 - 城市更新结合城中村改造，可盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，有助于稳定房地产市场 [2] - 高质量的城市更新不仅能拉动投资，更能通过创造优质消费空间、提升资产价值来增强消费信心、释放消费潜力 [2] - 城市更新鼓励收购存量商品房用于保障性住房，将去库存与完善住房保障体系相结合 [2] 投融资模式与资金来源 - 目前，发行政府债券（如地方政府专项债券）是城市更新项目的主要资金来源，例如天津市和宿迁市的相关计划 [2] - 城市更新包含大量公益性较强、缺乏稳定现金流回报的项目，难以完全依靠市场化融资 [3] - 应构建政府引导、市场运作、全社会参与的可持续投融资模式 [3] - 未来可探索将地方政府专项债作为启动资金，吸引城投债、绿色债券等市场化融资跟进 [3] - 探索央地协同增信模式，吸引更多风险偏好较低的投资者投资城投债或科创债 [3] - 畅通退出渠道，推动基础设施REITs发展，完善贴息工具，降低社会资本的融资成本 [3] - 针对停车楼、文旅设施等具有稳定经营性收益的项目，可探索发行项目收益债券，依靠项目自身收益还本付息 [5] - 强化项目整合，采取“肥瘦搭配、片区统筹”的方式，把公益性的管网改造、老旧小区更新与有一定收益的项目打包，提升融资可行性 [5] 实施方向与案例 - 高质量城市更新意味着从单一改造转向系统治理，引入市场力量增强城市建设运营的可持续性 [1] - 住建部部长提出在城市更新中一体推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设 [4] - 北京市丰台区马家堡路68号院2号楼危旧楼房拆除重建项目，在居民、政府财政、产权单位三方资金支持下，成功升级为现代化住宅，是典型案例 [4] - 各地规划关键词包括：浙江加强历史文化名城、街区、村镇有效保护和活态传承；河南推进城市全域数字化转型；河北优化城市蓝绿空间，健全公园绿道体系，建设口袋公园；重庆开展“山城后巷”整治提升，融合建设生活、消费、文旅、创业新场景 [4] - 应引导商圈智慧化改造，嵌入“一老一小”服务设施，提升商业区生态韧性，建设多样化、功能完善的消费应用场景 [4][5]

房票政策在上海的推广与实施 - 上海房票政策自去年在金山首次推出后，于今年下半年在各区城市更新和城中村改造中明显提速，嘉定、徐汇、普陀等地接连落地[1] 政策具体方案与居民受益情况 - 普陀区甘陵小区征收方案中，选择货币补偿并在本区购房的居民，每平方米被征收面积可获得1000元房票奖励，并为小户型（如8点几平米）设置了5万元的保底奖励金额[3][4] - 居民表示房票奖励增强了其购房意愿和能力，例如有居民获得300多万元动迁款及额外房票奖励后，迫切希望改善住房[3]，另有居民认为5万元奖励可用于装修和购置家电，帮助其下定决心就地购房[4] - 政策设计旨在助力居民改善住房条件，同时推动本区存量房的去化[4] 对本地房地产市场的直接影响 - 房票政策将居民的大宗消费留在了本区，带活了板块行情[6] - 据上海链家经纪人观察，甘泉宜川板块此前月成交约100至200套，预计拆迁户入市后将带来“开门红”[6] - 在郊区如嘉定，房票安置允许村民以更优惠条件购买指定房源超市中的新房，自9月至今已成功认购新房462套[8] - 嘉定区测算，若不采用房票安置需另行建设约17000套安置房，房票政策有助于节约土地并去化库存商品房[8] 政策的宏观效果与战略意义 - 房票政策可缓解财政现金流压力，保障城市更新和城中村改造持续推进，同时通过增加居民支付能力和选择面来提升购房意愿[10] - 通过配置房源超市，政策能精准助力特定地块的新房去化[10] - 专家认为，在当前房地产库存较多的背景下，房票是针对性工具，能增加消费者购买能力和选择[11] - 该政策被视为一种“投资于人”的尝试，能缩短安置周期，赋予居民更多选择权，实现去库存、促更新、稳民生的多方共赢，为超大城市房地产市场健康发展探索“上海方案”[11]

文章核心观点 - 中国房地产行业正处于从增量扩张向存量提质增效转型的关键节点，以高杠杆、高周转、高负债为特征的旧模式逐步退场，行业正加快构建发展新模式[1] - 2025年作为“十四五”收官之年，城市更新取得重要进展，房地产高质量发展基础不断夯实[1] - 展望2026年，行业工作重点将是统筹防风险与促转型、惠民生与稳增长，推动新旧模式平稳转换，加大城市更新实施力度，以实现“十五五”良好开局[1][6] 转变城市发展方式：城市更新成为新动力 - 2025年城市更新在中央及地方得到系统推进，重要性不断凸显，成为推动存量提质增效、促转型、稳投资、稳楼市、惠民生的关键载体[2] - 中央层面于5月发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，8月出台《关于推动城市高质量发展的意见》，为城市更新系统化推进勾勒了行动框架并将其写入总体要求[2] - 各地实践方面，2025年城市更新推进机制与规划实施体系逐步完善，大量项目落地，一线城市（北京、上海、广州、深圳）全年共发布相关政策24项[2] - 城市更新通过修复不动产的使用价值和功能定位，使供给更适配需求，从而支持房地产市场止跌回稳[3] 适应供求关系变化：从“规模驱动”转向“品质驱动” - 行业正从“规模驱动”向“品质驱动”转型，政策在稳市场的同时，加快构建房地产发展新模式，优化供给结构，以满足居民刚性和多样化改善性住房需求[4] - 住房需求从“有没有”转向“好不好”，“好房子”建设成为行业高质量发展的重要抓手并于2025年起步成势[4] - 2025年5月，国家标准《住宅项目规范》正式实施，明确了“好房子”的底线要求，地方、团体及企业标准也陆续落地[4] - “好房子”以安全、舒适、绿色、智慧的特质激活需求，推动住房产品从同质化增量转向品质化适配，关注地域差异及适老化、高舒适度等核心诉求，缓解供需错配[5] - “好房子”建设是供给端改革和构建新模式的切入点，推动行业回归居住属性，关注人的需求[5] 以新模式牵引高质量发展：2026年展望 - 全国住房城乡建设工作会议指出，需把握房地产市场供求关系的重大变化，认识到新型城镇化持续推进、城市存量优化调整空间广阔、民众对“好房子”有新期待，房地产仍有较大发展潜力[6] - 2026年政策将发力高质量开展城市更新、稳定房地产市场、构建房地产发展新模式[6] - 2026年房地产工作核心是“民生”，将通过城市更新联动城中村改造与存量盘活，并聚焦住房品质升级，利用“人房地钱”联动机制实现供需精准匹配[6] - 需建立“人房地钱”要素联动机制以明确需求主体，并建立存量和增量良性循环的消费梯度（如由租转买、先小后大等）[7] - 随着新模式加快构建，2026年行业“向稳”态势将更加巩固，“向好”基础将不断积累[7]

城市轨道交通与区域发展 - 成都轨道交通13号线一期与30号线一期于12月16日上午10点同步开启初期运营 [1] - 地铁30号线的开通使东城金茂晓棠项目迈入“双轨TOD”时代，配合2号线与“三横三纵”路网，出行效率倍增 [12] 房地产市场与热销样本 - 在房地产行业整体承压、成交放缓的背景下，东城金茂晓棠项目一期首开即出现千人摇号，并在约半年内实现“十四开十四罄”，超过1700套房源全部清盘 [5] - 该项目成为少数能在市场信心未完全修复情况下，持续吸引改善型购房者入场的项目之一 [5] - 项目的热销并非偶然，而是中国金茂“金玉满堂”产品体系战略的必然结果，其“棠系”产品明确指向城市新中产改善客群 [6][8] 区域价值与城市更新 - 项目所在区域被重新命名为“东城PARK5747”，并于2024年被纳入国家级超特大城市更新改造项目库 [8] - 该区域是连接成都东客站综合交通枢纽与468城市地标的关键节点，承担着重塑成都主城东南门户功能的重任 [10] - “东城锦带”项目作为该区域城市更新的组成部分，总投资约368亿元，旨在构建全长约3.5公里的文创城市连廊 [10] - 区域规划遵循“3年成势、5年成型、10年成城”的推进路径 [10] 项目配套与底盘支撑 - 项目拥有“五驾马车”的超配底盘：双轨TOD交通、超百万方商业集群（包括自带的“壹里繁华”商业街区及大融城、龙湖天街等）、全长约4300米的一环绿道串联多个主题公园、华西系医疗资源以及未来全龄段教育资源 [12] 产品力与规划创新 - 项目通过多宗地协同开发，在主城构建起“联合大盘”格局，内部共享超4.2万㎡园林景观、近2000㎡商业街区以及超过4300㎡的会所体系 [15] - 在公共空间设计上进行了精细拆分，二期会所引入了约490㎡室内半标篮球场，并对青年、长者及儿童活动空间进行物理区隔与分层设计 [22] - 在户型设计上充分释放新规红利，136㎡产品实现约123%的得房率，并通过约20㎡入户光厅创造复合生活空间，110㎡起步户型也配置了入户光厅 [37][51] - 项目的竞争策略是通过规划尺度、公区体系与户型逻辑的重构，改变改善产品的评价标准，实现“降维打击” [53] 公司战略与产品体系 - 中国金茂在住宅领域以清晰的产品系战略参与竞争，其2024年3月推出的“金玉满堂”系列构建了完整的高端人居生态 [6] - “棠系”是“金玉满堂”系列之一，专为“顾家派”客户打造，强调全龄友好社区，自2024年首发后，其项目在天津、上海等地迅速热销，并在2025年以高认筹率与逆市表现树立新标杆 [53][54] 市场趋势与核心逻辑 - 东城金茂晓棠的热销现象表明，在不确定的市场周期中，“被反复兑现的确定性”成为稀缺资产，这包括国家级规划带来的区域确定性、央企长期主义带来的产品确定性以及真实可感的生活场景 [55]

城市更新与文旅地标打造 - 怀远夜市已完成从“路边摊”到“文旅名片”的蜕变 跻身国家级旅游休闲街区、国家级夜间文化和旅游消费集聚区序列 [2] - 通过统一规范售卖亭、推进食品标准化管理实现业态升级 融合美食、非遗手作、文创潮品和葡萄酒品鉴等多种业态 [2] - 鼓楼—玉皇阁历史文化街区通过“一带一轴五巷”规划 植入葡萄酒、咖啡等现代元素 成为年轻人青睐的Citywalk打卡地 [4] 城市宜居环境建设 - 银川拥有各类公园近200个 人均公园绿地面积超20平方米 [4] - 阅海湖环湖38.5公里绿道串联滑雪场、览山公园、花博园等景观 成为市民休闲健身优选地 [4] - 商业综合体、“胖改店”超市、连锁餐饮持续布局 提升居民生活便利度 [4] 文旅融合与消费带动 - 修缮提升后的览山公园凭借“山、湖、城、落日”独特景观圈粉无数 音乐季、创意市集、文化展览轮番上演 带动周边消费持续升温 [5] - 无人机表演等活动点亮鼓楼—玉皇阁历史文化街区夜空 增强夜间文化和旅游消费吸引力 [6] 乡村振兴与乡村旅游发展 - 贺兰县稻渔空间乡村生态观光园从单纯农田变身为集采摘、露营、摸鱼、赶集于一体的乡村旅游目的地 [8] - 乡村旅游点“出圈”将乡土“土味”升级为文旅“品味” 带动农产品销售和农民增收 为乡村振兴注入强劲动能 [8] - 乡村旅游实现四季运营 包含春种秋收农趣、夏日稻田画、冬日冰雪项目等 吸引越来越多游客走进乡村 [8]

行业发展趋势 - 中国房地产行业经历二十余年高速发展后，发展动能正在深度重构，从增量扩张转向存量提质 [1] - 全国住房城乡建设工作会议将“高质量开展城市更新”列为2026年首要工作任务，标志着行业进入存量提质新阶段 [1] - 随着新房增量规模见顶，依赖高杠杆推动规模扩张的旧模式已然失效，行业经历了长达四年的风险出清与产能重构 [3] - 传统地产开发商站在发展“十字路口”，未来机会属于能够在存量中找增量、在旧壳子里做新文章的企业 [3] 公司战略与业务转型 - 远洋集团管理层认为，房企需具备“躬身入局”的定力，以专业能力投入到城市更新的“深水区” [1] - 公司确立两条主要赛道：住宅类的自主更新和城市不动产的存量盘活 [3] - 在住宅更新领域，公司尝试从单纯开发商向服务商转型，例如与新疆克拉玛依市人民政府签署合作协议，提供涵盖政策编制、城市体检、设计改造及运营管理的全周期支持 [3] - 近两年，公司在城市更新领域落地了17个项目，包括远洋安贞广场、北京北苑星帆广场、北京希尔顿花园酒店、天津京津国际中心等 [4] - 公司通过处理复杂项目练就了“排雷拆弹”的本领，这种处理复杂局面的能力被视为其区别于传统开发商的核心竞争力 [4] 项目实践与解决方案 - 城市更新项目面临资金成本高、改造难度大、招商周期长三大挑战 [5] - 以北京远洋安贞广场项目为例，该项目前身为90年代建成的安贞华联商厦，被改造为融合企业总部办公与复合商业功能的“绿氧”综合体 [4][5] - 公司采用“基金+改造+运营”的内生闭环模式应对挑战：由远洋资本管理的城市更新基金主导投资解决资金问题，远洋致信主导工程改造解决技术问题，远洋不动产主导租赁运营解决管理问题 [5] - 公司强调内部不同业务单位的合作，由集团总部牵头协调，利用齐全的“工具箱”应对各类疑难杂症 [5] - 在改造层面，针对老建筑“黑盒子”般的硬伤，公司通过拔除1～5层核心区域结构柱、在2～4层中庭增设两座连桥等方式解决自然采光问题 [6] - 改造逻辑从追求填满每一平米转变为为了生态健康而“留白”，综合考虑经济、科技、生态健康等多方面因素 [6] 运营理念与市场定位 - 在招商运营方面，公司认为必须与客户需求强关联，潜在客户选址看重产业基础、上下游客户或人才供给 [6] - 公司在项目初始阶段就通过定位、设计和功能最大化，使产品尽可能符合市场和未来办公需求 [6] - 公司管理层认为，城市更新项目相当于“再造灵魂”，不能仅用短期经济回报衡量，需要摒弃赚快钱的浮躁，回归产品与运营的本质 [7] - 好的产品最终会由时间给出答案，做正确的事比正确地做事更重要 [7]

文章核心观点 未来5年是武汉发展的关键时期，其经济增长将主要依靠科技创新、城市更新和都市圈协同联动三大驱动力，以推动现代化大武汉建设并发展新质生产力 [1] 科技创新驱动 - 武汉将科技创新视为赢得未来的关键和第一动力，致力于推动科技创新与产业创新深度融合，因地制宜发展新质生产力 [3] - 武汉科技成果本地转化率显著提升，从“十四五”初期偏低水平提升至目前超过三分之二 [3] - 武汉在科研领域国际排名领先，在《2024自然指数—科研城市》榜单中位列全球第八，在人工智能领域高产出、高被引科学家数量中排名全球第六 [4] - 企业、高校与政府协同的创新模式（企业出题、高校答题、市场阅卷）有效解决了科技与产业脱节的问题 [2][4] - 2024年前三季度，武汉高技术制造业增加值增长16.3%，对工业增长的贡献率超过60% [5] 城市更新驱动 - 城市更新是推动城市内涵式发展和转型升级的重要命题，旨在以城市发展方式转变带动经济发展方式转变 [7] - 更新项目不仅惠及民生，如解决原住地1212户居民住房需求，还通过注入新产业创造发展新动力，例如将老工业基地改造为金融文化公园 [6][7] - 华中小龟山金融文化公园改造后聚集了80余家金融机构，自开园以来园区纳税额超过13亿元人民币 [7] - 更新项目通过创造就业机会和新的城市服务场景，成为扩大内需的重要组成部分 [7] 都市圈协同驱动 - 国家政策明确推动城市群一体化和都市圈同城化发展，城市“抱团”发展已成为必然趋势 [10] - 武汉都市圈内各城市（如武汉、孝感、宜昌）通过产业协同形成紧密联动，例如企业在多地设立研发生产基地，利用区位优势（如孝感基地距武汉天河机场仅20分钟车程） [10] - 武汉对周边城市的辐射效应开始大于虹吸效应，周边城市积极承接武汉产业转移，例如咸宁近3年承接武汉产业转移项目110个，形成了大健康、装备制造等产业集群 [10] - 武汉都市圈内部产业分工明确，例如武汉发展“屏”产业，鄂州配套“芯”产业，实现了优势互补 [10] - 2024年，武汉都市圈经济总量占长江中游城市群的比重提升至29%，战略地位显著上升 [12] - 武汉都市圈与长株潭、南昌都市圈联动发展，共同打造具有国际影响力的长江中游城市群 [12]