报告行业投资评级 报告未提供明确的行业投资评级 [3] 报告核心观点 报告的核心观点是：波兰弗罗茨瓦夫市展现出强大的城市吸引力、充满活力的研发与创新生态以及强劲的办公楼市场需求，但同时也面临办公楼市场高空置率的挑战 [1][2][3] 城市基本面与投资吸引力 - **城市概况**：报告聚焦波兰城市弗罗茨瓦夫，其市区面积为293平方公里 [4][5] - **商业环境与排名**：弗罗茨瓦夫在多项排名中表现优异，在fDi《2025未来中欧城市》中，其战略与经济潜力在波兰排名第一，在欧洲排名第二，在全球排名第八 [6] - **科技与创新地位**：该市是波兰的科技中心，在《下一个》报告的科技中心类别中，弗罗茨瓦夫在波兰排名第二 [6] - **商业服务与IT**：根据ABSL报告，弗罗茨瓦夫是波兰商业服务领域（BSS）的重要基地，其IT行业就业人数在波兰排名第三 [6] - **创业生态**：根据Startup Poland汇编的《2024波兰初创企业》报告，弗罗茨瓦夫是波兰的“创业之都” [6] - **政策激励**：为吸引投资，弗罗茨瓦夫提供多项激励措施，包括由弗罗茨瓦夫城市群发展局提供的“一站式”投资流程支持、对特定环保设备的房地产税减免以及各类创业加速器项目 [8] - **特殊经济区**：下西里西亚特殊经济区为投资提供额外支持 [9] - **气候目标**：弗罗茨瓦夫被列入欧盟“2030年实现100座气候中和和智慧城市”使命行列 [11] 经济与人口数据 - **人口**：2024年人口为893,500人，人口聚集区约1,200,000人 [10] - **GDP**：人均GDP为104,360波兰兹罗提（总收入） [10] - **GDP增长**：GDP增长率为8.5% [10] - **失业率**：2025年11月失业率低至2.3% [10] - **平均工资**：平均工资（总收入）为9,523.69波兰兹罗提 [10] - **学生与大学**：拥有106,000名学生和30所大学 [20] - **机场**：机场距离市中心10公里，2025年旅客吞吐量为4,907,527人次 [20][22] - **绿色空间**：绿色区域约占城市总面积的41% [19] 研发与创新潜力 - **研发中心密集度**：弗罗茨瓦夫城市群拥有近400家研发中心和部门，占该地区研发实体的近3/4，是下西里西亚的创新中心 [11][21] - **研发领域多元化**：研发活动多元化，战略领域包括医疗技术（波兰第一）、人工智能与机器学习、深科技等 [12] - **初创企业生态**：拥有283家独特的初创公司，2025年新增超过30家，占波兰全国新注册企业的28% [13][22] - **大学作用**：30所大学是创新生态的基础，拥有“LEM”超级计算机和“ODRA 5”量子计算机等独特基础设施 [14] - **教育潜力**：该市的教育潜力在中型欧洲城市中被评为最高，仅弗罗茨瓦夫科技大学就有超过21,000名STEM学生 [15] - **人才储备**：超过57%的当地初创公司创始人拥有过往创业经验 [16] - **研发增长**：过去十年研发实体数量增长145%，自2010年以来企业对创新的投入增长了74% [17] - **毕业生**：每年有24,850名毕业生 [21] 办公楼市场分析 - **市场地位**：弗罗茨瓦夫是波兰第三大办公楼市场，现代化办公空间总面积达134万平方米，占全国总量的10%以上 [24][26] - **空置率**：到2025年底，空置率达到19.9%，是波兰最高的水平之一，较2024年第四季度上升0.6个百分点 [24][26] - **租赁需求**：2025年租赁需求强劲，全年吸纳量达180,000平方米，创市场历史最高年度交易额，占华沙以外波兰总交易量的23% [24] - **季度表现**：2025年第四季度签署了近76,000平方米的租赁协议，创下有记录以来的最强季度表现 [24] - **供应情况**：2025年没有新办公楼交付，目前在建供应为26,000平方米，计划于2026年初完工 [24] - **租金水平**：截至2025年第四季度末，租金保持稳定，通常在每平方米每月11.00至16.00欧元之间，优质空间可能更高 [24] - **服务费**：服务费通常在每平方米每月16.00至31.00波兰兹罗提之间 [24] - **租赁结构**：2025年租赁活动中，重新谈判占57%，新租赁占33%，扩张占10% [24][29] - **主要租户**：商业服务行业（BSS）的公司占据了总租赁办公空间的超过23% [24] - **BSS就业**：BSS部门就业人数为70,300人，其中13,600人在研发中心工作 [22] 波兰能源劳动力市场趋势 - **市场动态**：波兰能源劳动力市场，特别是可再生能源和海上风电领域，正在经历充满活力的转型，对高素质专业人士需求异常强劲 [30] - **薪酬水平**： - 工程师（安装设计师、电网连接专家等）在华沙的薪水约为14,000-21,000波兰兹罗提（毛收入） [31] - 电网经理薪水可超过20,000波兰兹罗提，顶级薪酬可达35,000波兰兹罗提 [31] - 土地获取经理平均收入约16,000波兰兹罗提，资深专家可达18,000波兰兹罗提 [31] - 风能项目开发人员和可再生能源项目经理收入在19,000至25,000波兰兹罗提之间 [31] - 海上项目职位平均薪酬达31,000波兰兹罗提，上限可达34,000波兰兹罗提 [31][34] - 能源市场分析经理和能源数据专家的薪资在18,000至20,000波兰兹罗提之间 [34] - **薪酬趋势**：可再生能源行业薪酬增长趋于稳定，公司更看重经验和具体技能 [36] - **人才竞争**：雇主通过全面的福利计划（灵活工作模式、环保交通补贴、家庭可再生能源系统安装支持等）竞争人才 [37][38] - **市场挑战**：能源转型导致技能短缺，教育体系未能跟上发展步伐，尤其是在海上风电领域，寻找合格专家具有挑战性 [39][40][42] - **招聘特点**：市场仍由候选人主导，但仅限于拥有独特技术技能和项目经验的专家，招聘流程日益具有选择性 [41]

2025年香港甲级写字楼市场表现 - 市场出现明确的选择性复苏，录得强劲吸纳的同时，在区域及物业质素上出现明显两极分化 [1] - 2025年全年正净吸纳量达180万平方呎，扭转过往收缩局面 [1] - 正净吸纳量主要集中在中环、九龙站环球贸易广场及IGC，三者合共占比达六成 [1] - 整体空置率于2025年12月升至约15.5%的历史高位 [1][2] - 中环空置率回落1.9个百分点至约11.3%，而九龙东空置率则升至约24.5%，形成鲜明对比 [2] - 对冲基金、资产及财富管理公司、量化基金及做市商租用面积同比增加约14%，带动核心区租务活动 [2] - 中环顶级甲级写字楼出租率维持在约88%以上，而同区次级楼宇难以达到75% [2] 核心区域与项目表现 - 中环占约47万平方呎正净吸纳量，九龙站ICC及IGC则吸纳约62万平方呎 [1] - 大型租赁个案包括Qube于国际金融中心二期扩租约14.6万平方呎，以及某大型金融科技企业迁入Central Yards约22.3万平方呎 [2] - 尖沙咀港威大厦及维港文化汇K11 Atelier等物业亦获强劲承租兴趣 [2] - 租户需求明确集中于具地标性、交通枢纽及高规格楼宇 [1] 2026年市场展望与租金预测 - 预计2026年中环及尖沙咀优质甲级写字楼租金将上升约5%至7% [1][3] - 其余中环、金钟及尖沙咀写字楼料录0%至3%的温和反弹 [3] - 其他地区则预期面临约5%的租金跌幅 [3] - 在2026至2032年间，香港每年新增写字楼供应仅约60万平方呎，远低于1996至2025年的年均约200万平方呎 [3] - 有限的新增供应将有利支持核心区租金中长线表现 [3] 市场复苏的驱动因素 - 对冲基金及资产管理公司在香港35.1万亿港元资管规模带动下持续扩张 [4] - 保险与私人财富等具投资吸引力的行业保持强劲需求 [4] - 非本地学生人数倍增带动教育机构积极承租，成为重要支撑力量 [4] - 租户普遍采取“以优代劣”策略，升级至交通更便捷、配套更完善、楼宇规格更高的优质项目 [3] - 企业升级办公环境不仅出于成本考量，也旨在提升品牌形象与员工体验 [3]

香港写字楼市场租赁需求与空置率 - 金融业租赁需求持续强劲，推动中环空置率降至2023年以来最低水平[1] - 中环甲级写字楼空置率从2024年9月高峰期的12.2%回落，环比下降0.8个百分点至1月底的10.1%[1] - 香港整体写字楼空置率持续改善，截至1月底下降至13.5%[1] - 湾仔/铜锣湾及尖沙咀的空置率分别环比下跌0.5个百分点[1] 市场趋势与租赁活动 - 市场重现租赁需求回流至核心地段的趋势，需求主要由金融机构带动[1] - 中环数幢最优质甲级写字楼的空置率已大幅改善至单位数字[1] - 部分外溢需求将逐步渗透至非传统核心商业区，整体甲级写字楼市场有望受惠[1] - 1月份香港甲级写字楼租赁市场录得589,700平方呎的正净吸纳量[1] - 其中Turiya Capital由衡怡大厦迁出，并于中环The Henderson承租低层单位，总面积达5,700平方呎[1] 写字楼租金表现 - 香港整体写字楼租金环比上升0.3%，为连续第四个月录得增长[2] - 租金升势主要由中环带动，该区租金环比上涨1.2%[2] - 其他分区租金则录得轻微跌幅[2]

2025年中国商业地产租金指数核心观点 - 消费市场整体平稳但下半年增速放缓，多数零售商业项目采取“以价换量”策略，导致重点城市商铺租金跌幅扩大，写字楼市场同样面临供大于求、租金下行的压力 [1][7][25][26] 消费市场整体表现 - 2025年中国社会消费品零售总额达50.1万亿元，同比增长3.7%，增速较2024年加快0.2个百分点，但自6月起单月增速连续7个月下滑 [2] - 商品零售额同比增长3.8%，服务零售额同比增长5.5%，但餐饮收入增速下滑至3.2% [2] - 消费品以旧换新政策效果显著，带动相关商品销售额超2.6万亿元，惠及超3.6亿人次 [15] 商铺租金市场表现 - **百街商铺租金**：2025下半年，百大商业街商铺平均租金为24.05元/平方米/天，环比下跌0.47%，跌幅较上半年扩大0.12个百分点，全年累计下跌0.81% [1][5] - **百MALL商铺租金**：2025下半年，百大购物中心商铺平均租金为26.99元/平方米/天，环比下跌0.22%，跌幅较上半年扩大0.1个百分点，全年累计下跌0.34% [6] - 租金下跌主因是多数项目为降低空置率而“以价换量”，同时餐饮消费增长放缓及优质购物中心对传统商业街造成冲击 [5][7] 重点城市消费与供应趋势 - **社会消费品零售总额**：重庆、上海均超1.6万亿元，北京、成都、广州、深圳在1.0-1.4万亿元之间，成都、广州、上海、武汉、长沙、杭州同比增速高于全国水平 [13] - **新开业零售商业项目**：15个重点监测城市2025年新开业项目131个，较2024年减少18%，开业面积约1100万平方米，同比下降19% [20] - **商办用地成交**：15城纯商办用地成交规划建筑面积为1808万平方米，同比微降0.4%，总量处近10年低位，仅为2020年高点的38% [22] 商铺租赁需求业态分析 - **零售业态需求相对稳健**：核心商圈服饰、化妆品等高租金业态需求有韧性，户外运动、潮流品牌、家电/3C品牌呈扩张态势，二次元、潮玩、宠物等满足情绪价值的品类也有拓店需求 [23] - **餐饮业态需求略显疲软**：烘焙/咖啡/茶饮、轻食/简餐、地方特色餐饮需求相对旺盛，但业态整体流动性大，监测到多个品牌闭店 [24] - 整体商铺租赁需求持续释放但偏弱，2025年限额以上零售业实体店商品零售额同比增长1.7% [23] 写字楼租金市场表现 - 2025年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.53元/平方米/天，环比下跌0.44%，全年累计下跌1.82% [25][26] - 市场供大于求态势加剧，需求相对乏力，导致租金延续下跌态势 [26] 写字楼市场供需与需求趋势 - **空置率**：2025年四季度，一线城市中广州甲级写字楼空置率最低为11.8%，二线城市中杭州、苏州空置率分别为11.6%、16.5%，市场相对平衡，重庆、天津、青岛、长沙、武汉等城市空置率较高、压力较大 [33] - **租赁需求行业分布**：2025年监测到写字楼大宗租赁案例366笔，金融业占比24%，TMT行业占比19%，商务服务业占比13% [37] - **大面积租赁特征**：租赁面积1万平方米以上的案例中，TMT行业占比64%，同时小面积需求（2000平方米以内）占比49%，较2024年增加4.9个百分点 [37] 政策环境与未来展望 - 中央及地方围绕“大力提振消费”出台系列政策，“十五五”规划建议强调坚持扩大内需战略基点，2026年作为开局之年，政策将继续发力 [14][18] - 具体政策包括消费品以旧换新加力扩围、设立5000亿元服务消费与养老再贷款、个人消费贷款财政贴息等 [15][17] - 展望未来，商铺租赁需求有望继续释放，但短期内租金或难改下行态势；写字楼市场预计延续调整，数字经济、人工智能等领域需求有望释放，但尚不足以拉动整体市场企稳 [7][27]

市场概述与展望 - 2025年第四季度，北京甲级写字楼市场继续以量换价，全市平均有效净租金降至每平方米每月219.7元人民币，环比下降3.9%，同比下降12.7% [5] - 同期空置率小幅下降至17.0%，环比下降0.8个百分点，同比下降1.43个百分点，反映了在持续租金调整中边际吸纳量的增加 [5] - 展望2026年，北京将迎来约75.7万平方米的新甲级办公楼供应，预计将加剧竞争并对租金施加下行压力，预计空置率将同比增长约20.5%，租金预计将下降约9% [6] - 从长远看，“十五五”计划（2026-2030年）强化了以科技创新引领的高质量发展议程，政策对低碳发展、智能系统和运营效率的重视，预计将加速办公楼资产的差异化 [6] 供需情况 - 2025年，北京新增83,000平方米甲级办公楼供应，同比2024年下降了71%，年末总供应量达到1265万平方米 [10] - 2025年全年净吸纳量达到244,900平方米，比2024年的229,500平方米有所增加，显示出总体需求量的适度增长 [10] - 租赁需求展现出明显的地域集中、行业稳定和国内企业主导的格局，中央商务区（CBD）是最活跃的次级市场，年交易量占比30%-37% [10] - 按行业划分，TMT（科技、媒体和电信）、金融服务和专业服务三个领域合计占用了超过70%的总面积，科技公司保持了其领先地位 [10] 租金与子市场表现 - 总体租金仍处于下降周期，为应对加剧的市场竞争，房东主要依靠降低租金以保留现有租户和吸引新增需求，这些价格调整通常辅以延长免租期和定制装修套餐 [14] - 亦庄成为唯一一个记录租金上涨的子市场，2025年第四季度租金环比上涨2.2%，达到每月每平方米84.4元人民币，同比增长1.6%，主要得益于战略性新兴产业的发展 [5][18] - 中关村（ZGC）在所有子市场中租金下跌幅度最小，2025年第四季度环比下跌2.5%，远低于全市平均水平，反映了子市场的相对韧性 [16] - 丽泽（Lize）继续吸引企业租户，得益于完善的基础设施和强劲的性价比优势，租赁需求保持上升趋势 [18] 投资市场 - 2025年第四季度，北京的甲级办公楼投资市场仍被国内资本牢牢主导 [19] - 2025年11月，北京阳泽江房地产开发有限公司通过司法拍卖以225.4亿元人民币的基础价格收购了北京世茂大厦综合楼，交易价格约代表该评估价值的70% [19] - 2025年下半年，北京华景教育以约4亿元人民币的价格收购了E_ZIKOO智能谷2号楼的全部所有权，是2025年北京私营企业典型业主自用收购案例之一 [19] 主要租赁交易（2025年第四季度） - BFS市场：进出口银行在ChemSunny世界贸易中心扩建17,000平方米；国泰君安证券有限公司在金逸大厦整合15,000平方米；佳能（中国）有限公司在中国人寿金融中心续租13,800平方米；厦门国际银行在泰康国际大厦获得10,800平方米新租赁 [12][16] - ZGC市场：字节跳动公司在丁豪DH3大楼成功拿下约10,000平方米新租赁 [12][16] 子市场关键数据（2025年第四季度） - 中央商务区（CBD）：库存约3,470,000平方米，平均租金为每平方米每月234.8元人民币，空置率为13.80% [22] - 中关村（ZGC）：库存约1,430,000平方米，平均租金为每平方米每月251.1元人民币，空置率为10.20% [22] - 北京商务区（BFS）：库存约1,010,000平方米，平均租金为每平方米每月349.7元人民币，空置率为10.83% [22] - 亦庄（Yizhuang）：库存约420,000平方米，平均租金为每平方米每月84.4元人民币，空置率为33.64% [22]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出深圳甲级写字楼市场的具体投资评级（如买入、持有、卖出）[1][3][4] 报告核心观点 - 2025年第四季度深圳甲级写字楼市场延续“去化回升、价格承压”的局面，市场筑底延续，复苏节奏取决于宏观与信心变化[3] - 年末集中签约带动净吸纳量升至163,123平方米，叠加零新增供应，空置率环比下降1.5个百分点至24.6%[3] - 全市平均有效租金降至145.6元/平方米/月，环比下跌1.9%，跌幅较上一季度收窄0.3个百分点，价格调整边际放缓但缺乏企稳支撑[3] - 需求回升偏向周期性修复而非普遍扩张，TMT（47.9%）与金融（25.9%）合计贡献超七成成交，搬迁（54.2%）仍为主导[3] - 展望2026年，全年新增供应预计超过104万平方米，前海与深超总片区为主要入市区域，上半年空置率上行与租金下行压力更易体现，下半年市场表现取决于宏观经济走势与企业信心[4] 租金走势 - 第四季度全市甲级写字楼平均租金为145.6元/平方米/月，环比下跌1.9%[3][8] - 租金跌幅较上一季度收窄0.3个百分点，跌势放缓[3][8] - 分区域看，前海、宝安中心区租金环比跌幅较大，分别为3.4%和3.2%，福田中心区与科技园均下跌约2.0%，罗湖、后海变幅相对稳定[8][11] - 业主定价策略从“普遍性让利”转向“以去化为目标的差异化让利”[8] - 部分楼宇业主通过内部客户回迁、空间整合来缓解去化压力，减轻租金快速下探压力[8] - 展望2026年一季度，若延后项目集中入市，短期租金仍面临下行压力，全年租金可能呈现“波动收敛但仍偏弱”的轨迹[9] 供应和需求 - 2025年第四季度市场未录得新增供应，净吸纳量升至163,123平方米[3][12] - 2025年全年新增供应约42.9万平方米，净吸纳量约31.4万平方米，均处于近十年低位，市场呈“供需双弱”格局[12] - 本季度租赁需求三大来源为TMT（47.9%）、金融业（25.9%）和商贸零售（12.5%）[3][13] - TMT需求集中在AI+、跨境电商平台与网络安全等细分方向[13] - 交易性质上，搬迁占主导（54.2%），新设立占比为34.7%[13] - 福田租户外流减弱，客户留存率提升至66.7%，前海持续吸纳跨区域搬迁需求[13] - 纵观全年，TMT、专业服务业与金融业是核心需求支撑，全年新设立占比同比下滑至25.7%[14] - 展望2026年，新增供应预计超过104万平方米，上半年在集中入市推动下，空置率或阶段性上行，租金让利延续[14] 投资市场 - 2025年第四季度录得一宗大宗交易：峰岹科技以7.1亿元购入润融大厦整栋物业，成交单价约28,258元/平方米[18] - 2025年全年深圳写字楼大宗交易成交额约86.7亿元，同比显著增长[3][18] - 全年交易以自用型买家为主，投资型交易活跃度偏低[18] - 企业在租金下行及融资成本降低背景下，倾向于通过自持物业锁定长期成本并优化资产结构[18] - 展望2026年，交易节奏取决于融资条件、价格预期及租金与空置率走势，短期内大宗交易更可能继续以企业自用与低位配置为主[18] 市场数据与指标 - 2025年第四季度深圳甲级写字楼总存量约1,067万平方米[21] - 各子市场关键数据（2025年第四季度）： - 罗湖：租金122.0元/平方米/月，空置率29.3%[11][21] - 福田中心区：租金172.1元/平方米/月，空置率17.7%[11][21] - 福田-车公庙：租金140.0元/平方米/月，空置率24.8%[11][21] - 南山-科技园：租金129.7元/平方米/月，空置率14.8%[11][21] - 南山-后海：租金173.3元/平方米/月，空置率33.2%[11][21] - 南山-蛇口：租金151.8元/平方米/月，空置率27.2%[11][21] - 南山-前海：租金126.7元/平方米/月，空置率32.9%[11][21] - 宝安中心区：租金119.5元/平方米/月，空置率27.6%[11][21] - 2026-2028年各区域新增写字楼面积预测显示，前海与福田中心区是未来供应主要区域[6]

南京写字楼市场 - 2025年南京高品质写字楼新增供应面积约40万平方米，典型项目包括华贸中心、南京招商局中心等，季末全市高品质项目存量超550万平方米 [2] - 2025年全市重点板块可录得吸纳量为22.3万平方米，同比增长约8%，近两年成交量较2021-2023年有明显提升，主要受联合办公及运营商等大面积客户成交助推 [2] - 第四季度全市写字楼空置率为29.1%，同比增长约3.9%，环比增长约0.7%，租赁市场仍面临挑战 [2] - 第四季度全市平均租金约2.37元/平方米/天，同比下降7.0%，环比下降0.8%，新街口、鼓楼、河西和江宁四大重点板块平均租金均有下探 [3] - 2025年租户结构多元，金融（22%）、专业服务（18%）、商务商贸（16%）和TMT（14%）四大行业合计占比约70%，200–1000平方米为最活跃租赁区间 [3] - 2025年南京商办混合用地共成交7幅地块，总出让面积约21.98万平方米，同比上升140.7%，土地成交总额同比上升57.4% [3] - 预计2026年将有信泰中心、河西金融城二期C1等项目入市，为市场带来超50万平方米新增办公供应 [4] - 写字楼市场整体仍处于供需深度调整阶段，市场发展转向以存量提质增效为主的新阶段 [4][5] 南京零售商业市场 - 2025年1—10月，南京市实现社会消费品零售总额6,775.12亿元，同比增长4.3% [6] - 第四季度三个新项目落成为南京中高端购物中心市场带来282,000平方米优质商业面积，市场总存量扩大至8,016,930平方米 [6] - 第四季度南京优质零售物业市场需求旺盛，品牌商加速本地扩张，首店首发持续升温，需求主要来自时尚、潮玩、电子产品、餐饮及娱乐等业态 [6] - 虽然新增供应规模较大，但得益于活跃的租赁市场，第四季度整体空置率仅环比上升0.7个百分点至9.6%，净吸纳量为197,885平方米 [6] - 大量新增供应集中入市促使部分购物中心业主降低租金预期，第四季度南京市中高端购物中心首层平均租金报价下降至人民币554.65元每月每平方米，环比降低2.79% [6] - 南京入选多项国家级试点，包括国家级服务业标准化试点（商贸流通专项）城市、第二批全国现代商贸流通体系试点城市等，正全力推进国际消费中心城市建设 [7] - 建筑面积总计约2,668,749平方米的中高端购物中心计划于未来四年入市，但部分项目可能推迟，新项目入市或将加剧市场分化 [7] - 2025年“国际化消费环境建设”与“消费新业态新模式新场景”两项国家级试点落地南京，为南京建设国际消费中心城市提供双重政策红利 [8] 南京产业地产市场 - 2025年南京产业地产市场整体步入从“增量扩张”向“存量优化”与“质量竞争”转变的精细调整阶段 [9] - 政策顶层设计精准化，以“10个新兴产业集群与26条重点产业链”为核心的“1026”产业体系为全市产业用地配置提供清晰顶层设计，确保土地要素向重点领域倾斜 [9] - 政策层面实现精准滴灌，如江北新区生物医药14条产业新政、南京市人才政策2.0等专项政策聚焦高端赛道，并通过区域融合机制创新打破行政壁垒 [9] - 全市工业用地出让规模维持稳定，土地成交向拥有产业政策优势、基础设施完善和产业集群成熟的重点区域（如江宁与江北新区）和优势赛道（如生物医药、高端装备、人工智能）集中 [10] - 当前市场需求动能主要来源于存量企业的域内搬迁、原址扩产或产能整合，由新增市场主体带来的增量需求相对有限 [10] - 企业选址过程中成本控制意识持续增强，选址需求聚焦产业集群效应与投资回报率，通过多区域政策、多项目比选实现最优性价比 [10] - 市场转向存量发展促使地方政府招商更为务实，为具备“专精特新”特质或稳定运营能力的中小企业提供了机遇窗口 [11] - 2025年南京产业地产市场在“政策精准引导”与“市场理性选择”的双重驱动下发展范式已悄然转变，未来市场将进一步向集约化、高效化、专业化方向演进 [13]

投资者对香港地产板块的总体态度 - 投资者对香港地产持正面态度 [1] - 按行业划分的优先次序为：房地产开发商 > 中环写字楼 > 奢侈品零售 [1] - 非必需零售业的表现令人失望 [1] 对住宅市场的预期 - 投资者预期楼价在今年将进入上升周期 [1] - 投资者一致认为楼价已过拐点 [1] - 预计今年楼价将有明显的**5%至10%**升幅 [1] - 投资者关注**2027、2028年**的可持续性 [1] 对商业地产的看法 - 投资者对中环写字楼持乐观态度 [1] - 投资者对零售业看法较淡 [1] 看好的具体公司 - 花旗看好新鸿基地产、香港置地、恒隆地产和太古地产 [1]

市场表现与供需分析 - 2025年深圳甲级写字楼市场供应集中放量，共有21个新项目入市，带来118.2万平方米的新增供应，年末总存量达到1284.3万平方米，同比扩张9.4% [2][3] - 需求端表现强劲，科技类企业的升级搬迁与扩张需求突出，金融机构、电商零售及物流供应链等行业亦保持活跃，推动年度净吸纳量达66.4万平方米，创2021年以来新高，较近五年均值高出16.9% [3] - 尽管需求旺盛，但租金市场承压下行，因企业预算控制严格及业主提供优惠，2025年租金指数环比下降1.9%、同比下降10.6%，平均租金降至每月每平方米人民币132.6元 [4] - 存量改造成为缓解市场压力的新路径，2025年出现多起存量办公物业改为酒店用途的案例，为物业转型提供范本并缓解空置压力 [3] 未来展望与驱动因素 - 预计2026年供应规模仍将保持可观水平，新增供应或再次突破百万平方米，年末总存量预计升至近1400万平方米，同比扩张8.0% [5] - 2026年作为“十五五”开局之年，深圳将举办APEC会议，会议聚焦亚太自贸区、互联互通、数字经济及人工智能等领域的合作，有望提升深圳国际知名度并推动更高水平对外开放 [6] - APEC会议等利好因素将直接刺激科技类、高端/高技术制造业企业的办公需求，预期这类企业的需求将延续积极增长态势，为写字楼市场需求端提供持续支撑 [2][6]

2025年深圳甲级写字楼市场表现 - 2025年深圳甲级写字楼市场迎来集中供应，全年有21个新项目入市，合计带来118.2万平方米的新增供应，推动年末总存量同比增长9.4%至1284.3万平方米 [1] - 市场需求端表现强劲，年度净吸纳量录得66.4万平方米，创下自2021年以来的四年新高，较近五年均值高出16.9% [1] - 科技类企业的升级搬迁与扩张需求是市场主要驱动力，贡献了多笔大宗成交，同时银行、券商、电商零售及物流供应链等行业租赁活动也保持活跃 [1] - 尽管需求旺盛，但租金市场承压下行，2025年深圳甲级写字楼租金指数环比下降1.9%，同比下降10.6%，平均租金降至每月每平方米人民币132.6元 [2] - 存量改造成为缓解市场压力的新路径，2025年出现多起存量办公物业改造为酒店的案例，为物业转型提供范本并缓解空置压力 [1] 2026年深圳甲级写字楼市场展望 - 预计2026年市场供应规模仍将保持可观，新增供应面积可能再次突破百万平方米，年末总存量预计同比扩张8.0%至接近1400万平方米 [2] - 2026年作为“十五五”开局之年，深圳将举办APEC会议，会议将聚焦亚太自由贸易区、互联互通、数字经济及人工智能等领域的合作 [2] - APEC会议的举办预计将提升深圳国际知名度，利好科技类及高端/高技术制造业企业的发展，这类企业的办公需求有望延续积极增长，为市场需求端提供持续支撑 [2]