南方财经 21世纪经济报道记者 张伟泽 香港报道 另一边，持货20年的被称为"铺王"的大鸿辉兴业有限公司执行主席梁绍鸿却悄然挂牌出售同样位于铜锣 湾核心地段的东角中心物业。 新经济巨头押注未来，老牌地产玩家落袋为安。两种选择，折射出市场怎样的真实温度？ 七年来最强劲的一个季度 数字最能说明问题。2025年第三季度，香港写字楼市场交出了近年来最亮眼的成绩单。 商业地产服务和投资公司世邦魏理仕的数据显示，第三季度全港甲级写字楼净吸纳量达到69.18万平方 呎（1呎=0.09平方米），创下2018年第三季以来的最高纪录。值得关注的是，中环、港岛东、九龙东、 尖沙咀等所有主要商业区的净吸纳量自2015年第二季以来首次全部录得正值。 空置率方面，虽然整体水平仍处高位，但已连续两个季度改善。世邦魏理仕数据显示，截至9月底，整 体甲级写字楼空置率为17.1%，按季回落0.3个百分点，这是2018年第三季以来的最大季度降幅。仲量联 行的数据则显示，空置率从6月的13.6%降至9月的13.4%。 10月的香港商业地产市场上演了颇具戏剧性的一幕。 一边是科技巨头阿里巴巴和蚂蚁集团豪掷72亿港元，拿下铜锣湾港岛一号中心13层写字楼 ...

10月的香港商业地产市场上演了颇具戏剧性的一幕。 一边是科技巨头阿里巴巴和蚂蚁集团豪掷72亿港元，拿下铜锣湾港岛一号中心13层写字楼，阿里巴巴集 团主席蔡崇信高调宣布这体现了"对香港长期发展的信心"。 另一边，持货20年的被称为"铺王"的大鸿辉兴业有限公司执行主席梁绍鸿却悄然挂牌出售同样位于铜锣 湾核心地段的东角中心物业。 新经济巨头押注未来，老牌地产玩家落袋为安。两种选择，折射出市场怎样的真实温度？ 数字最能说明问题。2025年第三季度，香港写字楼市场交出了近年来最亮眼的成绩单。 商业地产服务和投资公司世邦魏理仕的数据显示，第三季度全港甲级写字楼净吸纳量达到69.18万平方 呎（1呎=0.09平方米），创下2018年第三季以来的最高纪录。值得关注的是，中环、港岛东、九龙东、 尖沙咀等所有主要商业区的净吸纳量自2015年第二季以来首次全部录得正值。 空置率方面，虽然整体水平仍处高位，但已连续两个季度改善。世邦魏理仕数据显示，截至9月底，整 体甲级写字楼空置率为17.1%，按季回落0.3个百分点，这是2018年第三季以来的最大季度降幅。仲量联 行的数据则显示，空置率从6月的13.6%降至9月的13.4%。 戴德 ...

戴德梁行：三季度南京写字楼市场租户导向趋势明显 国内外品牌加速布局南京商业市场 南京，2025年10月21日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2025年三季度南京写字 楼市场及零售商业市场进行多维度的盘点和解读。 南京写字楼市场仍处于供需调整期，租户导向趋势明显 三季度，高品质写字楼新增供应持续增加，随着河西德基世贸中心以及雨花华润F01栋办公项目的入 市，截止季末，全市高品质办公项目存量抬升至555万平方米。受市场行情、新增供应以及企业持续降 本增效等多重因素综合影响，全市空置率缓升至28.8%。 目前全市范围内租金价格仍面临着考验，三季度全市平均租金约71.7元/平方米/月，重点板块租金均价 约89.4元/平方米/月。在当前租户导向型市场下，业主方在硬件产品、租约灵活性和物业设施及管理方 面不断优化提升，以期在当前需求较为疲软的市场格局下，提升竞争力，力争保持楼宇出租率和租金。 戴德梁行华东区项目及企业服务部高级董事欧阳江石表示，南京写字楼市场仍处于供需调整期，受限于 新增需求有限叠加新增供应影响，市场回升向好的基础还需蓄力加固。现阶段多数业主方通过资源整合 与弹性定价策略来面对市场挑战。 ...

2025年第四季度北京写字楼市场展望 租赁决策进阶：租户主动换址优化成本，绿色属性纳入决策维度 预计租户在办公空间选址中将展现出更强的主动性，逐步从"被动接受现有条件"转向"主动匹配需求与成本"。部分企业为获取更具成本效益的办公空间， 可能会考虑提前解约并迁址，这一趋势在处于成本管控关键阶段的企业中将尤为明显。 随着ESG监管要求日益严格，企业对达成自身ESG目标的重视度不断提升，办公空间已成为实践ESG战略的重要场景之一。预计未来将有更多租户在写字 楼租赁决策中，将绿色属性作为核心考量因素，重点关注项目是否获得绿色建筑认证、是否提供绿电供应等关键指标。 大宗交易回暖可期：出售方让价促成交，与收购方更低预期仍有矛盾 预计第四季度北京写字楼大宗交易市场的活跃度将较第三季度有所提升。临近年末业绩冲刺阶段，面临年度去化压力的出售方有望进一步加大在售项目的 价格让步，尤其位于成熟商圈或产业集聚区的优质写字楼，将迎来更多成交机会。 随着年末价格窗口期的临近，收购方将加快项目筛选与尽调节奏，积极把握议价机会。然而市场亦将面临深度价格博弈：收购方基于资产比价的心理预期 与出售方底价之间存在显著差距，这一核心矛盾或将成为制约 ...

市场整体表现 - 香港整体甲级写字楼租赁市场于9月录得14.3万方呎的正净吸纳量 [1] - 市场已连续6个月录得正净吸纳量，创下2022年5月以来最长纪录 [1] 租赁需求驱动因素 - 租赁需求主要由银行及跨国企业持续上升的需求所带动 [1] - 整合及升级办公空间的洽谈步伐加快 [1] - 香港股市表现活跃巩固了其作为国际金融中心的信心，促使金融机构落实地产计划 [1] 空置率情况 - 截至9月底，整体写字楼空置率轻微回落至13.4% [1] - 中环空置率改善至11% [1] - 湾仔/铜锣湾空置率改善至12% [1] - 尖沙咀空置率则上升0.1个百分点至7.7% [1] 租金走势 - 9月整体租金环比微跌0.1% [1] - 核心地段的优质商厦租金已初现企稳迹象 [1] - 湾仔/铜锣湾及尖沙咀租金均录得环比0.2%跌幅 [1] - 中环租金保持平稳 [1]

市场回顾与现状 (2022-2025) - 总租赁面积增加110万平方呎，尽管企业普遍强调节省成本 [2] - 新增甲级写字楼供应达700万平方呎，为上一个研究期间（2019年4月至2022年3月）新增面积的2.3倍 [2] - 新增供应中有55%尚未租出，为市场空置面积贡献了390万平方呎 [2] - 空置率升至17%以上，比疫情前水平增加近两倍，创历史新高 [2] - 租金在研究期间下跌17%，但下降速度较上一个研究期间的27%有所放缓 [2] - 新租赁量较上一个研究期间仅微升3%，平均每季为98.7万平方呎，比2016年4月至2019年3月市场高峰期的数字低22% [2] - 租赁需求出现结构性转变，教育机构和非传统银行金融公司扩大租赁超过43万平方呎 [3] 近期市场新趋势 - 租户构成变化，公共部门、教育界及新兴非传统银行金融公司加速增长，而跨国公司则缩小规模 [3] - 去中环化步伐放缓，涉及的空间已连续两个研究期下降 [3] - 业主积极进行绿色改造以满足环保标准，自用需求增加，用家在已租赁空间中的比例提升 [3] - 共享办公空间行业缩减规模，新写字楼在供应高峰期间的吸纳速度放缓 [3] 未来展望与驱动因素 (2026-2028) - 租赁活动预计将较2022至2025年期间增加，主要由传统服务业复苏、中国内地企业设立业务增加及新经济产业需求推动 [1][4] - 经济动能将由政府推动新兴产业的举措带动，并与城市传统支柱产业的稳健增长相辅相成 [4] - 租户升级到新发展战略地区的办公空间，尖沙咀西将成为金融公司的新兴替代枢纽 [4][5] - 随着未来三年库存增长开始放缓，市场将进入空间消化期 [4] 未来市场关键趋势 - 租户越来越重视灵活性及以全人健康作主导的工作环境 [5] - 业主采取更灵活的租赁策略，包括提供设施装修齐备的写字楼、共享设施以及绿色租赁措施 [5] - 地区格局表现不一，竞争将集中于九龙多个非核心区市场，中环租赁率复苏将由金融公司主导 [4] - 由于非核心区新增供应减少，去中环化搬迁趋势将减慢 [4]

投资方面，受房地产投资持续下行影响，1-9月固定资产投资(不含农户)同比由1-8月的微增0.5%转为下降 0.5%。 出口整体延续平稳增长态势，1-9月我国出口总额(以人民币计价)同比增长7.1%，增速较1-8月上升0.2个百分 点。 服务业方面，企业扩张动力仍显不足。2025年前三季度，服务业增加值同比增长5.4%，增速较上半年下降0.1 个百分点。2025年前九个月，服务业商务活动指数持续维持在50%-50.5%的区间，其中9月指数值为50.1%，较 8月下降0.4个百分点，反映出当前服务业企业扩张意愿偏弱。 政策层面整体保持积极取向。7月30日，中央政治局会议召开，会议强调"宏观政策要持续发力、适时加力。要 落实落细更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充分释放政策效应。……用好各项结构性货币政策工 具，加力支持科技创新、提振消费、小微企业、稳定外贸等。"同时，会议强调"要坚定不移深化改革。坚持以 科技创新引领新质生产力发展，加快培育具有国际竞争力的新兴支柱产业，推动科技创新和产业创新深度融合 发展。……。坚持'两个毫不动摇'，激发各类经营主体活力。" 整体来看，当前宏观经济企稳回升的基础仍需巩固，重 ...

核心交易分析 - 香港录得近年来最大宗写字楼销售，文华东方酒店以72亿港元出售港岛壹号中心最高13层楼面予阿里巴巴及蚂蚁集团 [1] - 假设物业月租金为每平方英尺65港元，估算其资本化率为3.3%，与湾仔或铜锣湾一带的平均水平相近 [1] 市场影响与资本化率 - 该大型交易有助于稳定香港写字楼的资本化率，并在一定程度上降低商业地产风险 [1] - 更多来自内地的领先企业可能有意购买香港写字楼物业，作为其区域或非内地总部 [1] 对相关上市公司的影响 - 交易将影响九龙仓置业，因阿里巴巴位于时代广场的租约将在2028年到期，届时该公司很大可能将会搬出 [1] - 香港办公资本化率稳定将利好主要经营写字楼租赁的发展商，如香港置地和太古地产 [1]

深圳甲级写字楼市场总体表现 - 截至三季度末深圳甲级写字楼总存量达1199.2万平方米，同比扩张5.4% [1] - 科技类企业是市场需求增长的主要驱动力，贸易类企业和金融机构需求也较活跃 [1] - 市场净吸纳量回升，但新增供应集中入市导致平均空置率结构性上升至31.6%，环比上升1个百分点、同比上升1.7个百分点 [1] - 全市甲级写字楼平均租金降至每平方米每月136.7元，租金指数环比下降1.9%、同比下降12% [1] 市场需求与未来展望 - 中长期深圳推动传统产业向"新"向"智"发展，新兴业态将高速发展并为写字楼市场注入新增长动能 [1] - 金融科技、专业服务与总部型企业在宝中片区新增需求中占比突破60%，产业集聚效应显著 [2] 宝中片区市场表现 - 宝中区域升级为湾区"双核中轴"，战略能级跃居第一梯队 [2] - 该区域拥有媲美顶级商圈的综合配套与显著的"价值洼地"优势，成为企业与资本布局粤港澳大湾区的战略要地 [2]

市场现状与问题 - 国内主要大城市核心商圈甲级写字楼供应量高于市场需求，空置率接近或超过20%警戒线 [1] - 北京、广州、苏州等地写字楼租金出现两位数跌幅 [1] - 高端写字楼采用“免租”方式吸引商户，例如深圳提出“只收梦想，不收租金”的口号 [1] - 市场需求减弱但建造周期长导致供给无法快速调整，空置率不断攀升 [2] - 高端写字楼维护成本高，租金收入不足将影响物业维护 [2] 问题成因分析 - 过去房地产行业野蛮生长，商业用地大量建设写字楼 [1] - 过去十年互联网等行业催生大量创业公司，消化了存量写字楼，掩盖了供需错配问题 [1] - 租用写字楼的企业多为抗风险能力较弱的民营企业，经济环境下行导致其需求减弱 [2] 应对策略与城市实践 - 多个大城市通过免租金吸引企业，旨在通过企业吸引劳动力，再通过消费带动经济 [3] - 策略从深圳、苏州、杭州试点，扩展到广州、上海等城市跟进 [3] - 工业区也加入免租行列，例如苏州提供10万平方米产业空间，最高免租2年，按当地平均月租每平米70元计算，年减免金额近1亿元 [4] - 广州黄浦区拿出15万平方米试点产业空间，对符合条件企业签约三年免两年租金或签约六年免三年租金 [4] - 上海临港新片区针对青年创业者推出办公免费租、公寓免费住政策，符合要求企业可获80万元创业担保贷款和50万元无偿赞助 [4] - 杭州“润苗计划”联动市区，拿出不少于20万平方米国有园区资源，给予优质初创企业最长5年零租金创业空间 [4] - 成都天府新区通过区属国企划出5万平方米园区实施“阶梯式租金减免”，采用首年全免、次年减半模式 [4] - 北京和深圳在今年3月出手，均提供10万平方米起步空间，年减免金额分别为1.76亿元和2.74亿元 [5] 政策导向与产业聚焦 - “零租金”政策设立高准入门槛，产业聚焦精准，几乎只为战略性新兴产业和未来产业买单 [6] - 目标行业高度一致，如广州的“12136”现代产业体系（智能网联车、生物医药、低空经济、AI等）、北京中关村的“AI创新社区”、成都的电子信息与专精特新产业 [6] - 政策与城市核心产业规划紧密绑定，旨在筛选有潜力、高成长性企业，防止资源被低质量项目占据 [6] 政策本质与影响 - “零租金”本质上是城市间的“抢企业大战”，产业相近、区位相邻的城市在免租年限和配套政策上竞争 [7] - 该政策不同于以返税、补贴等形式进行超量财政投入的城市内卷，其本质是成本端纾困，重点在于提升企业长期竞争力，类似于降低物流成本 [8] - 政策并非对市场经济的妥协，而是对未来城市建设和人才吸引的投资 [8]