全球主要市场指数表现 - 港股在马年首个交易日下跌，恒生指数收报26,413点，跌292点或1.1%，创一个半月以来最低，全周累计跌约0.6% [6] - 恒生科技指数表现较差，收报5,211点，跌近3%，全周累计跌约2.8% [6] - 美股三大指数反复上升，道琼斯指数收报49,625点，升0.47%，纳斯达克指数收报22,886点，升0.9%，标普500指数收报6,909点，升0.69% [7] - 欧洲主要股市收市上升，英国富时100指数收报10,686点，升0.56%并创新高，德国DAX指数收报25,260点，升0.87%，法国CAC指数收报8,515点，升1.39% [8] - 内地股市在蛇年最后一个交易日下跌，但三大指数蛇年累计急升，沪指蛇年累计升约25.6%，深证成指累计升38.8%，创业板指数升58.7% [6] 主要货币与商品动态 - 人民币指数报98.340，过去一个月升0.36%，过去六个月升1.44% [2] - 布伦特原油最新价为每桶71.460美元，过去一个月升11.37%，过去六个月升9.20% [3] - 黄金最新价为每盎司5,038.03美元，过去一个月升5.78%，过去六个月大幅上升50.48% [3] - 白银最新价为每盎司80.871美元，过去一个月跌14.49%，但过去六个月大幅上升113.42% [3] 宏观经济与政策要闻 - 美国总统特朗普宣布将全球关税提高至15%并实时生效，以响应最高法院裁决 [12] - 美国最高法院以6比3裁定，推翻特朗普大规模全球关税措施，相关问题将交由下级法院处理，若全面退还关税，金额或高达1,700亿美元 [15] - 美国去年第四季度实际GDP初值年化增长1.4%，创下自2025年第一季度以来的最低增速，远低于3%的预期 [14] - 欧元区2月HCOB综合PMI初值升至51.9，创三个月高，制造业PMI初值由49.5升至50.8，重拾扩张 [19] - 日本政府最快将于下周三（25日）提名日本央行货币政策委员会两名空缺人选，候选名单包括部分再通胀主义者 [18] - 香港最新失业率为3.9%，较上一期上升0.1个百分点，总就业人数减少约1,100人至366.59万人 [20] 行业与公司动态 - 谷歌发布最新AI模型Gemini 3.1 Pro，称其核心推理能力有重大突破，在ARC-AGI-2测试中取得77.1%的基准分数，远高于前代模型的31.1% [21] - 京东表示，在马年春晚机械人节目带动下，平台上机械人搜索量增长超过300%，订单量增长150% [22] - 花样年控股境外债务重组获大多数计划债权人支持，在计划会议上，拥有或持有总金额为60.97亿美元表决权的计划债权人参与，其中99.67%投票赞成 [24] - 轩竹生物获纳入恒生综合指数成份股，将于2026年3月9日生效，预计其股份将符合沪港通及深港通交易的纳入标准 [25] 港股市场具体表现 - 上个交易日，恒生指数成份股中，中国石油股份升3.70%表现最佳，百度集团跌6.25%，阿里巴巴跌4.91%表现较差 [26] - 港股主板个股中，星太链集团股价升122.22%，协同通信股价跌28.64% [26] - 成交额最大的五只股份为腾讯控股（111.72亿港元）、阿里巴巴（104.43亿港元）、盈富基金（88.68亿港元）、恒生中国企业（75.65亿港元）和南方恒生科技（74.94亿港元） [26] - 港股主要板块表现分化，机械板块升2.32%表现最佳，技术硬件、存储和外部设备板块跌2.00%表现最差 [29] - 上个交易日，恒生指数沽空比率为24.23%，沽空金额为170.62亿港元，个股中恒基地产沽空比率达53.31% [28] 新股与拟上市信息 - 半新股海致科技集团自上市以来累计表现达469.48%，乐欣户外累计表现达124.49% [33] - 即将上市新股包括岚图汽车，预计于2026年3月19日上市 [33] - 拟上市新股包括思源电气（全球电力设备制造商）、深圳市绿联科技（科技消费电子）、浙江京新药业（创新型制药企业）等多家公司 [34]

报告行业投资评级 - 行业评级为“增持” [2] 报告的核心观点 - 上周（2026年2月13-19日）受春节假期影响，市场整体成交回落，但2026年春节黄金周（2月16-22日）的市场成交相对2025年春节黄金周（1月28日-2月3日）出现回升 [2] - 2026年以来市场整体成交有回稳趋势，看好优质企业未来的高质量发展，全年回稳趋势不变 [2][3] 根据相关目录分别进行总结 新房市场成交情况 - **第8周（2月13-19日）成交环比大幅回落**：30大中城市新房成交面积为32万平方米，环比前一周下降74.2% [3] - 一线城市销售面积6万平方米，环比下降83.5% [3] - 二线城市销售面积17万平方米，环比下降68.3% [3] - 三线城市销售面积9万平方米，环比下降74.3% [3] - **2月1-19日累计成交同比环比均下降**：30城累计成交面积253万平方米，环比1月同期下降48.4%，同比2025年同期下降37.0% [3] - 一线城市累计成交面积69万平方米，环比下降58%，同比下降47% [3] - 二线城市累计成交面积119万平方米，环比下降42%，同比下降28.65% [3] - 三线城市累计成交面积65万平方米，环比下降46.5%，同比下降37.3% [3] 二手房市场成交情况 - **第8周（2月13-19日）成交环比大幅回落**：24城二手房成交量为29万平方米，环比前一周下降84.5% [3] - 一线城市二手房成交面积8.51万平方米，环比下降87.7% [3] - 二线城市二手房成交面积10.4万平方米，环比下降86.3% [3] - 三线城市二手房成交面积9.92万平方米，环比下降75.8% [3] - **2月1-19日累计成交环比下降、同比微增**：24城二手房成交面积406万平方米，环比1月下降35.1%，同比2025年同期增长1.93% [3] - 一线城市成交面积137万平方米，环比下降45.6%，同比下降7% [3] - 二线城市成交面积157.65万平方米，环比下降36.4%，同比下降3.1% [3] - 三线城市成交面积112万平方米，环比下降11.8%，同比增长26.4% [3] 土地市场情况 - **上周（2月9-15日）土地供应与成交**：土地供应面积为2943万平方米，土地成交面积为1241万平方米，供销比为2.37倍 [3] - **上周土地出让金与溢价率**：土地出让金额为133亿元，全国土地溢价率为2.4%，环比前一周回升0.99个百分点 [3] - **本年度（截至2月15日）累计数据**：全国100大中城市累计土地供应面积11304万平方米，同比增长25.5%，累计同比增速较前一周回升21.0个百分点 [3] - **累计成交与出让金**：累计成交面积11193万平方米，同比下降14.6%，累计同比增速较前一周回升0.06个百分点，累计土地出让金2890亿元，同比下降29.3% [3] 春节黄金周（2月16-22日）数据 - **新房市场同比显著回升**：30城新房成交面积8.31万平方米，同比2025年春节黄金周增长43.2% [3] - 一线城市成交面积1.14万平方米，同比增长80.9% [3] - 二线城市成交面积6.55万平方米，同比增长45.3% [3] - 三线城市成交面积0.63万平方米，同比下降6.48% [3] - **二手房市场同比大幅增长**：24城二手房成交面积0.46万平方米，同比2025年春节黄金周增长75.6% [3] - 一线城市成交面积0.35万平方米，同比增长90.6% [3] - 二线城市成交面积0.01万平方米，同比下降84.2% [3] - 三线城市成交面积0.1万平方米，同比增长4.35倍（即435%）[3]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 今年春节假期凭借最长假期和“乐购新春”活动刺激消费两大优势，在出行与消费等多维度表现出色，远途出行热度创新高，零售、餐饮、服务消费增长幅度扩大，楼市有见底信号但需观察，而院线收入惨淡，海外资本市场受多种因素影响呈现不同走势[2][8] 分组1：出行情况 - 返乡人口流量延续增长趋势，自驾出行流量增长斜率大幅提升，今年春运（腊月十五至正月初五）全国人口迁徙规模指数自2023年连续3年正增长，2026年增长比率提升至22.2%，节后出行意愿更强[3][9] - 春运流量再创同期新高，2月2日至21日全国铁路、公路、水路、民航跨区域人员流动量累计达50.8亿人次，较2025年同期增长5.4%，较2019年同期增长26.3%，各类交通方式客流大多增长5%-6%[3][12] - 交通运输部与百度迁徙数据虽都显示出行热度增长，但幅度差异大，或因统计覆盖范围和方式不同，公路非营运性客运量是春运出行主力，百度迁徙数据或说明假期出行热度更高[16][17] 分组2：消费情况 - 零售餐饮消费活跃，假期前四天全国重点零售和餐饮企业日均销售额较2025年假期前四天增长8.6%，较2025年五一、十一假期有进一步增长，假期前三天78个步行街（商圈）客流量、营业额比去年同期分别增长4.5%和4.8%[4][19] - 商品消费以旧换新政策效应显现，截至2月19日，2026年消费品以旧换新惠及2888.0万人次，带动销售额1980.2亿元，智能设备保持较高增长，海南离岛免税销售较快增长[22] - 服务消费热度上升，假期前三天重点平台国内游消费增长4.5%，重点平台租车出行订单量增长26%，南北互跨订单量增长196%[22] 分组3：电影市场情况 - 电影市场延续2025年来惨淡表现，创近7年春节档新低，截至大年初六下午累计票房49.1亿元，大概率难超60亿元，排片场次新高但观影人次新低[4][25] - 优质作品供给缺位导致人气低迷，2025年春节档基数高使头部电影公司角逐意愿低，今年春节档头部影片供给不足[26] 分组4：楼市情况 - 楼市成交底部弱反弹，一线>二、三线，20城商品房成交高频数据结束回落趋势首次反弹，正月初一 - 正月初五30大中城市商品房日均销量较去年同期上升24.9%，一线城市反弹力度最大[5][29] - 1月二手房成交与挂牌价格有企稳迹象，若近1 - 2月趋势延续，地产销售或有触底迹象[5][29] 分组5：海外资本市场情况 - 海外债市收益率多数下行，10Y美债收益率因偏鹰FOMC会议纪要等因素上行4bp，欧洲债市因经济疲软和通胀受控上涨，10Y日债收益率下行10.9bp，印度10Y国债市上行4.8bp[6][32] - 美元指数阶段性走强，从96.8走强至97.7，铜金比假期窄幅震荡，围绕11.5一线波动[35] - 海外大宗商品多数上涨，石油、煤炭涨幅超5%，黄金、铜铝等小幅上涨，白银涨幅5.6%，农产品棉花、小麦涨幅5.7%，仅天然气及玉米期货下跌[37] - 欧美股市集体收涨，标普500指数、道指、纳指上周分别录得1.1%、0.3%、1.5%涨幅，欧洲三大股指德国DAX指数、英国富时100指数、法国CAC40指数分别上涨1.4%、2.3%、2.5%；亚洲股市分化，韩国综合指数周内上涨5.5%，恒生指数、日经225指数周内分别下跌0.6%、0.2%，富时A50指数总体上涨0.3%[40]

行业观点 - 房地产业在国民经济中具有极其重要的地位 其重要性不容质疑 [1] 行业讨论 - 有观点认为 尽管房地产业非常重要 但当前国民经济总体表现（GDP）依然良好 [1] - 存在疑问认为 相关方面对房地产业的支持措施出台不够及时有力 存在延误时机的现象 [1]

市场参与者心态与行为分析 - 市场存在一类在房价高点精准套现并手握重金的投资者 他们正等待楼市跌至极致低位以寻求抄底机会并博取暴利 [1] - 对于普通自住刚需购房者而言 房价横盘仅意味着财富增值渠道减少 对日常生活无实质影响 [1] - 对于意图在楼市赚快钱的投资者而言 房价横盘是最磨人的处境 导致其入场怕被套 不入场又不甘心 资金无法获利 [1] 市场预期与历史参照 - 部分投资者将房价跌回2015年水平视为楼市的黄金底 是千载难逢的进场信号 [1] - 此类投资者将当前预期的市场底部类比为2008年的美股或2019年的黄金 视为重要的历史性投资机遇 [1] - 对于这类资本而言 最痛苦的并非输钱 而是在市场冷清时缺乏下注机会 空有筹码而无法参与游戏 [1]

文章核心观点 - 克而瑞地产研究展望2026年，认为土地市场有望迎来更多企稳信号，行业长期供求规模动态向好，叠加回购闲置存量用地再上市及城市更新推动 [1] - 2026年土地成交规模预计进一步趋稳，市场表现有望优于新房市场，呈现更稳健的运行态势 [2] - 2025年土地市场呈现“量缩价稳质升”特征，成交金额降幅收窄，平均溢价率上升，但高热地块仍为少数，市场分化显著 [7][8][9] - 2026年房企投资主旋律为“谨慎”与“聚焦”，投资将继续向核心一二线城市集中，央国企和城投平台仍是中坚力量，民营房企多持观望态度 [10] 土地市场表现与趋势 (2025年数据) - **成交规模全面收窄**：2025年全国土地成交面积合计99,866万平方米，同比下降11% [5] - **一线城市**：成交面积1,463万平方米，同比下降28%，其中广州降幅最大达38%，北京、上海分别下降20%和37% [3][5] - **二线城市**：成交面积20,270万平方米，同比下降2%，降幅较前期大幅收窄 [3][5] - **三四线城市**：成交建筑面积78,133万平方米，同比下降13%，降幅较上年也有所收窄 [4][5] - **成交金额降幅收窄，地价水平提升**：2025年全国土地总成交金额2.8万亿元，同比下降11%，成交金额同比降幅较上年同期减少了10个百分点 [7] - 原因在于一二线城市成交占比上升，以及年内出让了大量优质住宅用地，拉高了平均地价水平 [7] - **市场热度结构性回升**：2025年招拍挂土地平均溢价率达到5.3%，较2024年上升了1.1个百分点，为近四年新高 [8] - 但溢价成交地块仍是少数，溢价率高于1%的地块仅占成交幅数的17% [9] - 按成交总价超5亿元、溢价率不低于15%的传统高热地块标准，此类地块仅占成交幅数的大约0.8%，其中一半来自杭州、上海、成都三城 [9] 2026年土地市场展望 - **市场企稳基础**：行业长期供求规模动态向好，叠加回购闲置存量用地再上市及城市更新推动，土地市场有望迎来更多企稳信号 [1] - **运行态势预判**：土地成交规模将进一步趋稳，叠加部分收储宅地再上市因素，其市场表现有望优于新房市场，呈现相对更稳健的运行态势 [2] - **供应端管控**：各地主管部门将进一步审慎确定新一年土地供应规模和时序，兼顾行业供求关系总体平衡，避免局部区域竞品压力过高，市场化出让地块比例有望进一步增加 [9] 房企投资策略与行业格局 - **投资态度谨慎聚焦**：2026年房企整体投资仍将保持低位，主旋律为“谨慎”与“聚焦”，投资意愿短期内难以全面恢复 [10] - **布局高度集中**：投资将继续向核心一二线城市集中，尤其是基本面良好、人口持续流入、住房需求有支撑的城市板块，过去追求全国化扩张的模式已不再适用 [10] - **企业结构分化**： - **央国企与城投平台**：凭借资金优势和融资便利性，仍是土地市场中坚力量，持续补充优质土储，头部国央企有望逆势布局 [10] - **民营及中小企业**：大多数仍持观望态度，投资力度受限于现金流压力和销售回款不确定性，短期内难有明显起色 [10] - **潜在积极因素**：2026年可能是房企资产负债表修复的关键一年，商办地产REITs的全面推进将有助于改善稳健运营房企的资金状况，提升其投资拿地能力 [10]

文章核心观点 - 行业资深人士预测，自2026年起，中国房地产行业将经历三大根本性转变，其核心是从过去的“金融赌场”模式回归到注重产品与交付的“民生行业”本质 [1][23] 销售模式转变：从期房预售到现房销售 - 购房者心态发生根本变化，从担忧房价涨跌转向首要担忧“交付”风险，过去购买期房被视为一场押注 [3] - 行业高周转模式在融资收紧或销售下滑时易导致项目烂尾，迫使市场改变规则，现房销售正从试点变为主流选择 [4] - 到2026年，全国现房销售占比已经超过35%，且“现房”要求被更明确地写入新项目的监管规则 [4] - 交易逻辑反转，开发商需先完成建设甚至装修，让购房者“验货”，行业资金运用因此更趋规范，项目运作需像制造业一样注重进度、质量与成本 [5] - 对购房者而言，最大的变化是风险结构改变，“能否交付”的风险被大幅降低，交易回归“一手交钱一手交货”的常识 [5] 财务模式转变：从高杠杆到低负债运营 - 行业此前盛行“杠杆崇拜”，用少量自有资金撬动大规模生意，规模至上 [7] - 自2021年开始的连环债务违约彻底击穿了高杠杆模式，即使是千亿级公司也可能被债务拖垮 [7] - 到2026年，仍能健康经营的房企，其核心优势在于“负债率低”，行业生存规则从“比谁借得多”转变为“比谁欠得少” [9] - 幸存下来的优质企业，包括央企和民企，负债率被硬性压至50%以下，融资也更关注现金流、项目回款和交付能力 [9] - 与欧美成熟市场通常将30%负债率视为及格线相比，凸显了国内行业过去的高风险状态 [11] - 经过五年的市场出清，企业“赌性”减弱，即便银行愿意贷款，许多公司也不敢再盲目扩张或依赖借新还旧来维持规模 [11] 产品与需求转变：从粗放增长到品质生存 - 市场需求底层结构发生变化，人口老龄化和少子化正在重塑市场，当前的“刚需”更倾向于“住得舒服、住得安心” [13] - 年轻人购房观念趋于理性，不愿背负三十年贷款购买居住体验差的房子，租房、先工作后置业等成为更现实的选择 [15] - 过去随便建造“能住的盒子”也能涨价卖掉的时代已经结束，产品力成为核心竞争力 [16] - 符合“好房子”标准的项目，去化速度比普通项目快约20%，表明市场购买力仍在，但更不愿将就 [18] - 在老龄化社会，房屋若不能在适老性、居住舒适度和长期维护成本上满足要求，将迅速贬值 [18] - “好房子”成为2026年新盘营销的关键词，其定义从概念故事转向具体参数，如层高（3米起步）、电梯配置、隔音防水及材料耐久性等，这些标准在政策导向中也日益清晰 [19] - 开发商竞争焦点转向户型设计、公共区域、交付品质乃至物业和社区运营，核心竞争力从金融技巧转向扎实做好“居住”本身 [21] 行业根本性重塑 - 行业三大转变——从高杠杆到低债运营、从期房赌博到现房透明、从粗放囤积到品质生存——标志着中国楼市正从一个疯狂的“金融赌场”回归到“民生行业”的必经之路 [23] - 行业的躁动减少、市场节奏放缓，但换来了更真实的市场环境：房屋回归可交付、可居住、可验收的属性，金融腾挪空间被压缩，购房者承担的系统性风险随之下降 [13]

文章核心观点 - 文章通过对比李嘉诚和于东来，提出评价商人伟大的标准不在于财富多寡，而在于其对社会带来的正面改变和贡献，并认为于东来在经营理念和社会影响力上比李嘉诚更伟大 [1][3][5][7][9] 李嘉诚相关业务与影响 - 李嘉诚是华人首富，生意遍布全球几十个国家，控制十几家上市公司，隐形资产上千亿美元 [1] - 李嘉诚一生累计捐款高达300多亿，但相对于其高达数千亿甚至更多的资产，捐款比例不算很高 [1][3] - 李嘉诚旗下房地产公司在香港曾推行公摊率高达40%的房子，以李嘉诚为首的香港地产商对香港的许多社会问题负有一定责任 [3] - 李嘉诚被评价为缺乏创新，主要依靠垄断赚钱，其公司拥有30万雇员，但并未给予特别照顾 [5] - 自2012年起，李嘉诚在内地出售资产套现上千亿并转投英国，其中许多项目龟速开发20年后趁地价大涨甩卖，对城市发展造成严重拖累 [5] 于东来及胖东来公司经营模式 - 于东来经营的胖东来超市创造了一种全新的公司经营理念，将客户服务做到极致，例如提供七八种购物车、在老人常购物处放置老花镜、西瓜即使吃了一半觉得不甜也可退货 [5] - 胖东来的优质服务基于其给予员工的超高福利，大部分员工年假几十天且逐年增加，公司平均月薪高达9000多元，很多一线员工月薪达七八千，这在河南属超级高薪 [7] - 于东来将公司赚来的95%的利润都分给了员工，高收入、多假期使得员工心情好，从而自然提供优质客户服务 [7] - 于东来的经营模式在社会上形成了巨大的影响力，促使许多老板开始反思过去压榨员工换取利润的模式 [7] - 于东来的生意规模可能不大，但其一言一行在社会上产生了极大的正面影响 [9] 社会与行业影响分析 - 文章认为，如果所有商人都学习于东来的模式，每个公司至少可增加50%的就业岗位，员工工资提高将促进消费，改善当前失业率高、消费差的社会问题 [9] - 在慈善方面，于东来累计捐款估计不及李嘉诚的百分之一，但其捐款1个亿对其而言是一笔非常大的资产，突显其尽心尽力；例如30年前于东来刚还清30万债务，就与哥哥赴京为建设航母捐款2万元 [9] - 文章强调，一个商人的伟大不在于赚了多少钱或卖了多少东西，而在于给整个社会带来了什么 [9]

中国居民财富结构现状 - 房产在中国家庭总资产中占比高达77%，金融资产仅占23% [1] - 居民储蓄余额达134.98万亿元，人均存款约9.56万元 [1] 房产价值未来趋势 - 中国房价已连续上涨二十余年，当前许多城市房价存在资产泡沫，价格水平已脱离当地居民实际收入能力 [1] - 未来几年房价可能经历从投资属性向居住属性的回归过程，逐渐挤压泡沫并与居民收入水平挂钩 [1] - 疫情后部分家庭收入锐减或失业，购房能力受到侵蚀，难以支撑当前高房价 [2] - 家庭购房行为日趋理性，不再盲目跟风 [2] - 展望未来十年，房产的“投资神话”或将破灭，最终回归到更为合理的价格区间 [2] 存款价值未来趋势 - 自2023年起，银行存款呈现持续下滑趋势 [4] - 2024年，三年期银行存款利率已跌破3%，一年期存款利率降至2%以下 [4] - 未来存款利率仍有继续下行空间 [4] - 银行存款利息收入已难以抵消实际通货膨胀，将资金存入银行意味着购买力面临逐步缩水 [4] 应对未来财务挑战的建议 - 精进一至两门过硬的技能，掌握一技之长的人才在未来经济浪潮中将愈发珍贵 [5] - 拥有核心技能可构筑失业“防火墙”，并有助于利用业余时间开展副业以拓展收入来源 [6] - 凭借专业人才优势，可不断提升收入水平 [6]

文章核心观点 - 2026年初中国房地产市场出现回暖迹象，尤其体现在二手房市场的“量价”方面，核心城市市场活跃度提升，为“小阳春”行情创造了条件 [4][5][9] - 市场回暖由多种因素驱动，包括以价换量释放需求、政策显效、季节性因素（春节后移）、学区房需求集中释放以及挂牌房源减少导致买家决策加快 [4][16][19][21] - 从估值角度看，多数城市房地产市场已接近底部，核心城市住房总需求企稳、租金回报率回升、房价收入比回归合理区间，为市场止跌回稳提供了基础 [24] - 政府主导的“以旧换新”政策（如上海收购二手房作保租房）成为稳定市场的新尝试，旨在打通置换链条、激活市场，但政策效果受收购价格、资金规模、制度配套等多因素制约 [31][34][37][41] 二手房市场量价回暖 - **成交量显著回升**：2026年1月，22城二手房成交面积回升至279.0万平方米，为2025年6月以来最高水平，同比增幅由负转正至17.7% [5] - **实时签约数据领先增长**：截至1月末，全国26个重点城市二手房中介实时签约套数同比增长27.0%，环比增长18.5% [5] - **多城市环比大涨**：根据实时成交量数据，多个城市2026年1月环比2025年12月大幅增长，如厦门（34%）、南京（29%）、南通（27%）、合肥（23%）、深圳（17%）、北京（13%）[7] - **一线城市表现强劲**： - 北京：1月二手房网签量超1.5万套，连续三个月稳定在1.4万套以上 [13] - 上海：1月二手房网签成交2.28万套，连续第三个月超2.2万套，创近五年同期新高 [14] - 广州：1月二手住宅网签8881套，环比增长1.07% [15] - 深圳：1月二手房录得6802套，环比增长2.9%，同比增长45.5%，创近十个月新高 [15] - **价格跌幅收窄**：2026年1月，全国二手住宅挂牌价环比降幅从此前半年的约1.3%收窄至0.7%，一二三线城市跌幅均较2025年底收窄 [9] - **百城均价跌幅收窄**：1月百城二手住宅均价环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12个百分点，各能级城市跌幅均收窄 [11] 新房市场表现平淡 - **成交面积下降**：2026年1月，全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，环比下降32%，同比减少20%，相比上年月均下降25% [17] - **各能级城市普降**： - 一线城市成交面积约132万平方米，环比下降36%，同比下降28% [17] - 二线城市（21城）成交面积约460万平方米，环比下降36%，同比下降24% [17] - 三四线城市（25城）成交面积约219万平方米，环比下降20%，同比微降2% [17] 市场回暖的驱动因素 - **以价换量与政策显效**：核心城市购房需求旺盛，市场延续以价换量，叠加前期政策效果，潜在需求不断释放 [16] - **季节性因素与低基数**：受2026年春节假期后移影响，同比基数相对较低 [16] - **学区房需求主导**：近期二手房成交以学区房为主导，例如深圳福田百花片区因家长赶在开学前购房且此前价格大幅下降，成交显著提升 [21] - **供给端变化**：市场回暖后，房东心理价位提高、谈价变难，部分业主因未达心理价位选择下架房源或转售为租，导致挂牌量下降，房源减少促使买家加快决策 [16] 市场估值已近底部 - **核心城市总需求企稳**：2025年40城新房和二手房住宅销售总面积约3.88亿平方米，与2024年的3.93亿平方米基本持平，其中上海总需求率先企稳 [24] - **租金回报率回升**：2025年12月百城租金回报率已回升至2.39%，接近2.6%的公积金贷款利率，表明房屋居住属性回归，市场处于底部 [24] - **房价收入比回归合理区间**：随着收入增长，多数核心城市房价收入比已低于2006年水平，并向国际公认的合理区间（4倍～6倍）回归 [22][24] - **成交结构刚需化**：一线城市成交总价500万元以上的比例不足20%，多数城市成交均价已回到2016年及以前的水平 [24] 政策新尝试：“以旧换新” - **上海试点收购二手房作保租房**：2026年2月2日，上海在静安、浦东、徐汇三区正式试点，由区属企业作为实施主体，收购小户型、低总价、产权清晰的个人二手房用于保障性租赁住房 [31][34] - **收购要求与资金来源**： - 浦东新区优先收购2000年以前、建筑面积70平方米以下、总价不超400万元的二手房，并要求同步购买同区新房 [32][34] - 静安区侧重交通便捷、配套成熟的二手房，要求置换本区商品房（优先新房）[32][34] - 资金来源多为财政资金、企业自有资金和银行贷款的组合 [32][34] - **政策潜在规模**：2025年上海三区满足条件（面积<70㎡且总价<400万元）的住房成交超2.6万套，假设30%有换房需求，按每套400万元计算，所需收购资金约315亿元 [38] - **政策意图与挑战**： - 意图：降低购房者置换成本（节省约10%中介费）、增加保租房供应、激活新房市场、改善房企现金流 [35][36] - 挑战：收购价与业主预期能否一致是关键；评估价通常基于近六个月成交均价并排除短期波动，可能比市场价保守；对跨部门协同、制度配套（如税费优惠）、资金规模及合适新房房源供应要求较高 [37][41] - **多地已有先例**：2024年以来，郑州、南京、青岛、武汉、北京怀柔区、宁波、海口等地均已推行不同形式的“以旧换新”政策 [40] 行业展望：“小阳春”可期 - **短期行情有望延续**：考虑到中介实时签约数据的领先性，二手房市场“量”的修复有望延续至春节前，且改善幅度可能提升 [8] - **核心城市“小阳春”值得期待**：随着核心城市优质地块入市、房企节前促销蓄客，3月市场需求有望释放 [9] - **积极信号显现**：2026年1月，百城二手房找房热度指数同比全线正增长；重点城市二手房在架时长缩短（如杭州、青岛低于80天）；房产经纪行业景气度指数为45.03，较2025年同期上升12.72个百分点 [28] - **全面回暖仍需时间**：全国楼市全面止跌回暖还需要较长周期，需观察后续价格、成交及流通效率等指标是否持续改善 [29]