投资评级 - 推荐（维持）[1][3][7] 核心观点 - 公司2025H1营业收入2.84亿元同比下降9.4% 归母净利润0.87亿元同比下降2.5%[4] - 同店客流同比增长4.4% 同店销售额同比增长11.4% 在营项目持续提升客户吸引力与销售成效[7] - 整体毛利率52.3%同比上升0.7个百分点 主要系整租模式毛利率明显改善[7] - 拟派发中期股息每股5港仙 同比增长4.2% 2024年派息率提升至80%[4][7] - 期末在手现金13.68亿元 现金充裕[7] - 商业地产存量竞争下出租率92.5%处于较高水平[7] - 公司为轻资产模式下纯商业运营服务稀缺标的 已形成完整且成熟的运营模式和产品体系[7] 财务表现 - 2025H1营业收入2.84亿元[4] - 2024年营业收入645百万元同比增长1.5% 2025E预计657百万元同比增长2.0%[6] - 2024年净利润154百万元同比下降9.7% 2025E预计158百万元同比增长2.5%[6] - 2024年毛利率46.2% 2025E预计46.5%[6] - 2024年净利率23.0% 2025E预计23.1%[6] - 2024年ROE12.4% 2025E预计12.3%[6] - 2024年EPS 0.15元 2025E预计0.16元[6] - 当前股价对应2025-2027年PE分别为7.7倍、7.5倍、7.3倍[7] 业务运营 - 截至2025H1合约面积约265万平方米 开业面积约165万平方米[7] - 已开业项目27个 筹备中项目17个[7] - 2025H2计划开业新项目包括深圳星河·WORLD COCO Park（二期）、深圳光明星河COCO City、南京星河COCO City[7] - 公司以大湾区和长三角为核心发展区域[7] 关联方情况 - 关联方星河控股"三条红线"保持常绿[7] - 获得联合资信和中证鹏元评定的双AAA主体信用评级 评级展望稳定[7] - 星河控股深耕大湾区30余年 拥有众多优质商场、写字楼、酒店等核心地段持有型物业[7] - 当前年均租金收入约30亿元 发展基石稳固[7] 估值指标 - 当前P/B为0.9倍[6] - 股息率预计2025-2027年分别为9.6%、9.8%、10.1%[10]

核心财务表现 - 营业收入221亿元 同比减少34.82% [1][5] - 归母净利润8.95亿元 同比减少32.11% [1][5] - 基本每股收益0.4元 [1] - 商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.78% [4] - 全口径资金回笼118.84亿元 资金回笼率115.05% [2] 销售与交付情况 - 合同销售金额103.30亿元 同比下降56.15% [2] - 合同销售面积133.50万平方米 同比下降59.08% [2] - 实现全国超1.6万套物业高品质交付 [2] - 结算面积215.77万平方米 结算金额184.47亿元 [5] - 竣工面积277.65万平方米 共36个子项目竣工交付 [5] 商业运营表现 - 吾悦广场总销售额超515亿元(不含车辆销售) 同比增长16.5% [3] - 客流总量达9.5亿人次 同比增长16.0% [3] - 全国布局205座吾悦广场 覆盖141个城市 [3] - 已开业及委托管理在营数量达174座 [3] - 开业面积1608.14万平方米 出租率达97.81% [3] - 会员人数4917万人 [3] 资产与项目储备 - 总资产2883.29亿元 [5] - 归属于上市公司股东的净资产617.99亿元 [5] - 在建项目158个 总建筑面积1748.47万平方米 [5] - 已售未结转面积1179.19万平方米 [5] 战略与运营 - 坚持"商业运营+地产开发"双轮驱动战略 [1] - 注重"保现金流"、"保交付"和"守价值"平衡 [2] - 秉持"量价平衡"基本原则 [2] - 通过精细化运营构建差异化竞争优势 [4] - 保持"零违约"纪录 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年公司营收191.12亿元 其中二季度营收103.3亿元 增速环比显著提升 [1] - 上半年归母净利润6300万元 [1] - 珠宝时尚业务二季度营收76亿元 同比增长2.1% 环比一季度大幅增长47% [1] - 公司在手货币现金达117.9亿元 较上年末增长10% [1] - 经营性现金流净额22.77亿元 较上年同期13.32亿元增加70.97% [1][6] 珠宝业务转型 - 产品转型从计克类向计件类发展 老庙品牌计件产品较同期上涨66% [2] - 古韵金系列二季度实现营收超23亿元 一串好运系列累计营收超1.5亿元 [2] - 珠宝毛利率同比增长0.43个百分点达7.34% [2] - 通过IP联名实现品牌破圈 联名《天官赐福》金运礼盒天猫首发日销破百万 [3] - 线下联名发售当日新会员注册突破2.5万人 [3] - 新零售业务累计GMV达17.55亿元 [4] - 截至2025年6月末老庙和亚一品牌连锁网点4249家 其中自营网点250个 [4] 政策与市场环境 - 豫园商城入园客流达1874万人次 GMV26.1亿元同比上升55% [6] - 豫园商圈跻身上海市商圈社会消费品零售总额增速前三名 [6] - 上海投入市级财政资金5亿元发放服务消费券 豫园股份直接受益 [5] - 黄浦区发放豫园商圈专属消费券覆盖老庙 亚一等品牌 [5] 业务多元化发展 - 物业开发与销售业务营收32.87亿元 同比增长4.84% [6] - 物业开发毛利率增加5.24个百分点 [6] - 海外营收达5.22亿元人民币 [7] - 松鹤楼在伦敦开设首家海外门店 [7] - 泰国豫园灯会吸引超400万人次观灯 全球传播声量近12亿 [7] - 老庙以免税渠道为突破口 预计9月在澳门和马来西亚开设新店 [7] 机构观点与行业趋势 - 信达证券认为公司围绕古韵金和好运文化打造产品矩阵 给予买入评级 [4] - 中信建投证券指出珠宝业务结束连续四个季度下滑开始回弹 维持增持评级 [4][6] - 行业趋势显示黄金消费从婚庆需求转向悦己 国潮 祈福等精神需求 [3] - 古法金融合传统工艺与文化价值 成为重要增长点 [3]

26年，既是一座里程碑，更是一个关于"生长"的新起点。作为中国改革开放的标志性建筑"中国第一高楼"、陆家嘴天际线的"老大哥"，金茂大厦从未停止生 长。如今，它以艺术策展对话时空，以定制香气连接情感，以跨界合作激活场景……在这场深刻的焕新中，讲述了一个建筑的当代故事。 这不仅仅是一次品牌的更迭或空间的升级，更是一场基于深度洞察的"内容重生"。金茂大厦已超越物理空间的局限，演变为一个持续生长的文化符号；它不 仅是商业的高地，更是成功转型为与人文共融的文化平台、与城市共呼吸的生活共同体。 在这场蜕变中，金茂大厦是如何一步步融入城市的日常肌理，成为CAZ（中央活力区）先驱典范？它的焕新，不仅记录了一栋建筑的进化，更是致敬一座城 市的生长力。 金茂大厦与国内新锐香氛品牌竹浮推出联名香水。 以艺术与文化重塑商业地标新内涵 当前，中国商业地产已全面进入存量改造与业态重构的新阶段。面对消费升级与市场迭代，单一购物功能早已无法满足现代消费者对空间体验与情感联结的 深层需求。上海浦东陆家嘴的金茂大厦在迎来建成26周年之际，通过内容重塑、感官体验与跨界联动，实现从"标志性建筑"向"文化共生平台"的战略转型。 其中，在2025年第七 ...

公司战略举措 - 新城发展在香港成立数字资产研究院并发布"新链"业务蓝图 旨在打通线上数字资产与线下实体商业 [1] - 该举措是公司响应国家数字经济政策导向的重要战略转型 以开拓全新增长曲线 [1] - 由执行董事兼总裁吕小平出任研究院院长 组建包含首席经济学家Dr Robert Lee及多位行业专家的全球视野专业团队 [2] 线上数字资产业务布局 - 拟成立数字资产管理公司 重点开展优质IP资源和资产收益代币化(RWA)业务 [2] - 第一类业务为发行基于吾悦广场IP的NFT数字藏品 包括活动纪念/音乐/非遗/明星联名等类型 [3] - 吾悦广场已进驻141个城市 开业174座 年客流17.6亿人次 拥有超5000万会员和3.2万个合作品牌 [2] - 计划2025年底前完成公司注册、平台建设及首批NFT上链 并探索二级市场交易 [3] - 第二类业务探索基于吾悦广场资产收益发行RWA产品 总资产价值超1200亿元 [3] - 第三类业务探索基于上市公司金融资产权益发行RWA产品 包括可转债/股份/私募债等 [4] 线下实体商业拓展 - 通过"自营孵化"和"全国总代"模式成立品牌公司 孵化超市/珠宝/美食/茶叶/药品等自有品牌 [4] - 代理国内外新入驻品牌 重点拓展网红餐饮/潮玩零售/运动户外/精品服饰等品类 [4] - 预计全部200多座吾悦广场稳定经营后 年商户销售额达1500亿元 [4] - 目标贡献20%商户销售额 约300亿元 将彻底改变现有盈利模式 [4] 业务协同与价值创造 - NFT数字藏品将为消费者/商户/股东创造价值 并增强吾悦广场文化内涵与商业活力 [3] - RWA产品具备7×24小时全球交易/高流动性/安全透明/成本优化等优势 [4] - 线上数字资产与线下实体商业互联互通 预计带来持续稳定现金流并释放传统金融资产潜在价值 [5] - 公司将依托WEB3.0技术浪潮挖掘吾悦广场IP资源和资产收益的数字化价值 [5]

零售与品牌扩张 - 设计师女装品牌TWOI在上海静安商圈开设华东首店 推出Cream Bear系列T恤及生活周边 部分单品当日售罄 品牌以低饱和度色调和柔软面料面向年轻消费群体 [2] - 商场为应对客流设置公共等候区域并启用线上实名预约系统 通过"一点万象"APP或小程序分批次入场 店内提供免费饮用水 [2] - TWOI品牌成立于2018年 目前门店已恢复正常运营 [2] 知识产权教育与品牌活动 - 乐高集团支持"知识产权第二课堂"活动在上海新华街道举办 通过商标知识普及和互动游戏提升社区儿童及家庭商标保护意识 [4] - 活动设置"乐高小侦探"互动环节 帮助儿童辨别正品商品 上海市知识产权局认为此类活动有助于将知识产权文化融入社区 [4] - 乐高集团持续开展商标保护宣传 通过线上线下形式推进知识产权教育 未来计划扩展至上海、杭州等地高校和社区 [5][7] 高端家居新品发布 - 法国银器品牌Christofle昆庭推出Perspectives视界系列家居新品 包含烛台、花瓶等六件作品 由艺术家Mathias Kiss设计 [9] - 系列产品采用铝材与玻璃材质 运用精密铸造和榫卯工艺 棱面玻璃花瓶由12片手工抛光玻璃拼接而成 配可拆卸铝制底座 [9] - 品牌创立于1830年 专注于高端银器和家居用品 产品通过中国高端百货及精品店销售 新系列已在官方渠道上线 [9] 智能家电创新 - 德国美诺Miele在上海推出全新W2T2衣物护理系列NOVA Edition产品 洗衣机采用无提升筋滚筒设计降低对羊毛、真丝织物损伤 [11] - 同期发布烘干机配备快速烘干功能缩短衣物处理时间 现场设置面料护理和智慧能效展示区演示去渍、抗皱及节能性能 [11] - 美诺成立于1899年 生产厨房电器及衣物护理电器 商品通过中国线下门店及官方渠道销售 [11] 奢侈品家电设计趋势 - 嘉格纳在上海发布全新旗舰艺境系列和臻境系列 通过"线、方、圆"元素呼应包豪斯设计哲学 呈现几何美学 [13] - 艺境系列采用"双框一圆"设计留白作空气动力学通道 臻境系列以"两线一圆"达到视觉精简和建筑化形态 [13] - 高净值人群更关注产品与家居风格融合 消费者希望厨房成为社交空间 产品代表设计风格而非单一功能 [15] 商业地产开发 - 浦发集团与印力集团合作打造唐镇印象汇项目位于上海浦东 通过商业与社区融合模式提供日常休闲和社交场所 [16] - 项目提出"新五感"生活理念 规划屋顶花园、书店、咖啡店等业态 设置球场和夜跑路径等公共空间 [16] - 作为区域商业配套 项目致力于满足居民高频日常生活需求 打造自然与城市结合的多功能社区空间 [16] 零售促销活动 - 比斯特上海与苏州购物村联合推出"超级会员日"活动 为会员提供消费满减优惠 涵盖珠宝、美妆、运动服饰等商品 [18] - 比斯特苏州迎来Barbour江苏奥莱首店开业并举办抽奖 比斯特上海与"乐购浦东"及度假区消费券联动提供额外优惠 [18] - 两地购物村共有超过400家品牌参与活动 持续至8月31日 [18] 文化艺术展览 - 吉勒·卡隆摄影回顾展在上海X-SPACE富士胶片影像空间开幕 展出8个系列共100幅摄影作品 关注历史事件与日常生活 [20] - 展览由X-SPACE主办 吉勒·卡隆基金会及1905艺术空间协办 法国驻上海总领事馆支持 持续至9月23日 [20][22] - 吉勒·卡隆活跃于上世纪六十年代新闻摄影领域 以人物为核心进行视觉叙事 在法国新闻摄影史具有重要影响 [20]

公司战略举措 - 新城发展于8月29日在香港成立数字资产研究院 发布"新链"业务蓝图 旨在打通线上数字资产与线下实体商业 推动业务转型升级 [2] - 成立研究院是公司响应国家政策导向和拥抱数字经济的重要战略举措 执行董事兼总裁吕小平强调香港已成为数字资产发展前沿阵地 [2] - 公司积极寻求业务转型以开拓全新增长曲线 并以"启航新程 链向未来"为主题举办研究院成立仪式 [3] 研究院团队架构 - 研究院由吕小平出任院长 北京天元律师事务所高级合伙人张雅娟律师任常务副院长 公司高管周福东与王祎枫任副院长 [3] - 聘请香港区块链应用与投资研究院院长Dr Robert Lee担任首席经济学家 并邀请北京大学教授陈钟 上海区块链技术协会会长王奕等专家担任顾问 组建全球视野专业团队 [3] - 研究院将持续研究数字资产市场及政策变化 为数字业务前瞻性布局提供决策依据 制定发展路径和实施策略 [3] 线上数字资产业务规划 - 拟成立新城发展数字资产管理公司 推动公司及下属公司优质IP资源和资产收益代币化（RWA） 重点开展三类业务 [3] - 第一类业务为发行基于吾悦广场特色IP的NFT数字藏品 截至2025年6月底 吾悦广场已进驻141个城市 开业174座 年客流超17.6亿人次 拥有超5000万会员 合作品牌超3.2万个 [3] - 依托丰富活动IP和品牌IP 可制作活动纪念藏品 音乐藏品 非遗藏品等 预计2025年底前完成公司注册 平台建设及首批NFT上链 并探索二级市场交易 [5] - 第二类业务为探索基于吾悦广场资产收益发行RWA产品 目前吾悦广场总资产价值超1200亿人民币 将依托香港政策逐步实现资产收益代币化 [5] - 第三类业务为探索基于上市公司金融资产权益发行RWA产品 尝试发行可转债 股份 私募债等金融RWA产品 相关发行架构已完成论证 [6] 线下实体商业规划 - 拟通过"自营孵化"和"全国总代"两种模式 成立品牌自营公司和品牌总代理公司 系统性孵化吾悦广场内容生态 [6] - 计划在超市 珠宝黄金 美食广场等业态打造自有品牌 并代理国内外新入驻品牌 特别是在网红餐饮 潮玩零售等品类 [6] - 当200多座吾悦广场全部开业并稳定经营后 全年商户销售额预计达1500亿 公司目标贡献20%商户销售额 彻底改变现有盈利模式 [6] 业务协同与价值展望 - 数字资产管理公司将与吾悦广场深度合作 借助区块链技术实现IP数字化与价值兑现 增强文化内涵与商业活力 [5] - 线上NFT和RWA产品将释放传统金融资产难以估量的潜在价值 线下业务预计带来持续稳定的经营性现金流 [7] - 公司将依托WEB 3.0技术浪潮 挖掘吾悦广场IP资源和资产收益数字化价值 打通线上线下互联互通的"新链"业务蓝图 [7]

股权冻结情况 - 大连万达集团新增股权冻结 标的企业为大连万达商业管理集团 冻结股权数额19.79亿元人民币 冻结期限自2025年8月27日至2028年8月26日 执行法院为北京金融法院 [2] - 大连万达集团目前股权冻结信息达28条 其中冻结金额上亿的有18条 金额近20亿的共2条 被冻结股权标的企业涉及北京万达文化产业集团、北京万达文旅产业等 [2] - 具体冻结案例包括：大连万达集团持有大连万达集团商务服务有限公司股权被冻结700万元人民币 持有弘毅武零量任(渭圳)股权投资基金中心股权被冻结5亿元人民币 持有北京万达文化产业集团股权被冻结8亿元人民币 [3] - 除股权冻结外 大连万达集团还有9条被执行人信息 总金额达48.62亿元人民币 万达地产集团共涉及362条被执行人信息 总金额17.62亿元人民币 大连万达商业管理集团有2条被执行信息 总金额138.64万元人民币 [3] 资产出售与交易 - 2023年至2024年间 王健林陆续出售超30座万达广场 2025年以来又有7座万达广场被零散出售 [4] - 大连万达商管旗下48家公司股权将被太盟牵头的财团收购 包括共计39个城市的48座万达广场 收购方为太盟珠海、高和丰德、腾讯控股、京东潘达与阳光人寿 [4] - 太盟、高和丰德、腾讯、京东潘达等13家企业组成私募基金"苏州宽遇" 总出资额224.29亿元人民币 其中腾讯认缴99.59亿元占比44.4% 京东认缴47.80亿元占比22.2% 太盟认缴11.17亿元占比4.97% [4] - 万达与京东成立北京泓睿潘达管理咨询合伙企业 出资额80.53亿元人民币 与腾讯成立深圳智薯投资合伙企业 出资额160.76亿元人民币 [5] 公司动态与战略 - 业内普遍认为基金与合资公司的成立可视为大额收购案的实质性落地 有望解决2018年引入的京东、腾讯等投资者的退出及利息问题 [5] - 王健林近日在克拉玛依考察招商引资、文旅发展等工作 探讨和当地合作的可能性 [5]

核心观点 - 大连万达集团股份有限公司新增19.79亿元股权冻结 涉及大连万达商业管理集团股份有限公司 冻结期限为2025年8月27日至2028年8月26日 [3] - 公司累计存在28条股权冻结信息 其中18条冻结金额超1亿元 2条金额近20亿元 [3] - 公司通过出售资产及引入财团投资缓解资金压力 2023-2024年出售超30座万达广场 2025年计划向太盟牵头的财团出售48座万达广场 [5] 股权冻结情况 - 最新冻结执行法院为北京金融法院 股权数额19.79亿元人民币 [3] - 历史冻结包括北京万达文化产业集团有限公司（8亿元）[4]、北京万达文旅产业有限公司（1亿元）[4]、大连万达集团商务服务有限公司（700万元）[4]等标的 - 公司存在9条被执行人信息 总金额48.62亿元 万达地产集团涉及362条被执行人信息 总金额17.62亿元 [4] 资产处置与资金运作 - 2025年太盟牵头财团拟收购大连万达商管48家目标公司100%股权 对应39个城市48座万达广场 [5] - 收购财团包括太盟 高和丰德 腾讯控股 京东潘达与阳光人寿 总出资额224.29亿元 [5] - 腾讯认缴99.59亿元（占比44.4%） 京东认缴47.8亿元（占比22.2%） 太盟认缴11.17亿元（占比4.97%）[5] - 与京东成立北京泓睿潘达管理咨询合伙企业 出资额80.53亿元 [6] - 与腾讯成立深圳智薯投资合伙企业 出资额160.76亿元 [6] 公司动态 - 王健林近期现身克拉玛依考察招商引资及文旅合作 外观较此前消瘦 [7] - 业内认为基金与合资公司设立有助于解决2018年引入投资者的退出及利息问题 [7]

文章核心观点 - 国内首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT正式获批 标志着国际资本加速布局中国不动产市场 [1][3] - 凯德投资作为主要原始权益人及运营管理机构 拥有丰富资产储备和成熟REITs管理经验 [4][7] - 多家国际资管巨头包括安博、汉斯集团、施罗德资本近期相继进军中国地产投资领域 [1][11][13][14] 外资REITs项目进展 - 华夏凯德商业REIT于2025年8月27日获证监会注册生效 为首单外资消费类型公募REITs [1][3][5] - 项目首批纳入广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭两个购物中心资产 [5] - 华夏安博仓储物流REIT于2025年6月26日申报 7月17日进入"已问询"阶段 [11][13] - 安博为全球最大工业物流地产资产管理公司 市值达979亿美元 [13] 凯德投资背景与资产规模 - 凯德投资总部位于新加坡 2021年在新加坡上市 是新加坡最早最大的REITs管理人 [1][4] - 截至2025年8月13日 基金资产管理规模达1170亿新元 通过7只上市REITs及私募工具持有 [4] - 凯德商用在中国持有消费基础设施资产规模超800亿元 覆盖18座城市 [7] - 储备可扩募消费基础设施资产共35个 总面积超300万平方米 平均运营年限超11年 [7] - 大部分资产近三年平均出租率超80% 经营情况稳定 [7] 国际资本布局动态 - 汉斯集团旗下汉斯（上海）私募基金于2025年6月完成备案 [1][13] - 施罗德资本与西子国际联合发起私募房地产股权投资基金 总规模约30亿元 [1][14] - 施罗德基金将专注长三角核心城市优质写字楼及消费类基础设施投资机会 [14] 市场发展与政策环境 - 北京上海于2025年8月发布房地产市场优化政策 集中在限购和公积金贷款支持方面 [14] - 消费REITs成为"盘活存量、促进升级、服务内需"重要抓手 迎来政策红利与市场认知双提升期 [14] - 国际资管公司深度参与将推动中国消费REITs市场向专业化、多元化、国际化发展 [14]