行业政策导向 - 2026年全国住房城乡建设工作会议定调，将实施因城施策以控制增量、消化库存、优化供给，并特别强调推进现房销售[2] - 政策引导市场回归居住属性，大力推动好房子、好小区、好社区、好城区的“四好”建设[2] - 中央经济工作会议将稳房地产市场单列，鼓励收购存量房用作保障性住房[4] - 现房销售新政要求新出让土地的商品房逐步转向现房销售，并对预售资金实施严格的全覆盖、专户存储、分阶段放款监管，资金仅限用于工程建设及工资支付[12] - 政策方向包括深化公积金改革、清理不合理限制，以支持刚性和改善性住房需求[20] 市场供需与库存现状 - 全国住房总量持续增加，供求关系发生根本变化[2] - 截至2025年11月，全国百城新建商品住宅去库存周期已拉长至27.4个月，远超合理水平[4] - 库存压力存在显著结构性差异，三四线城市去库存周期更长，达到40.3个月[4] - 一二线核心区域去化周期相对较短，在17到22个月之间[12] - 市场流动性问题突出，尤其体现在人口净流出地区[4] 人口流动与区域分化 - 2025年，三四线城市整体人口净流出312万人[4] - 部分城市如天津、南阳、周口，年度人口减少超过30万人[4] - 人才吸引力数据显示，四线城市人口净流入占比为负3.4%，三线城市为负0.1%，人口向一二线城市及省会集中[4] - 人口持续流出的城市，住房挂牌量不断增加，但潜在买家稀少[4] - 未来五年，一二线核心区和人口流入地的住房流动性将保持稳定，而三四线及远郊地区压力将持续[18] 住房流动性影响因素 - 住房流动性不仅取决于价格，更与整体配套和居住品质密切相关[10] - 城市远郊大盘因通勤时间长、生活配套不足，导致成交周期显著拉长，普遍在半年以上[8] - 早期限价、赶工开发的楼盘，因建筑质量、设计等问题，未来将更难转手[10] - 现房销售推进将加速市场分化，使购房者更挑剔，流动性进一步向品质好的住房集中[12] - 评估住房流动性的关键指标包括：所在城市人口趋势、周边配套便利性、房屋自身质量、小区人气与物业服务，以及中介预估的成交周期[14] 产品与市场结构演变 - 过去十年住房的金融属性被过度推高，当前正逐步向居住属性回归[4] - 市场正在用实际成交进行选择，能够经得起日常生活检验的房子才具备流动性[12] - 缺乏产业支撑、仅靠棚改或概念规划发展的三四线城市，其住房市场正“安静地、持续地”边缘化[6] - 持有空置房产仍需持续支付物业费、水电费等成本[6] - 未来五年市场规则改变，住房市场将呈现优胜劣汰的分化格局[18][20] 企业及家庭应对策略 - 普通家庭需重新评估所持房产的流动性，关注人口流向、生活配套、房屋质量及租赁现金流等实际问题[14] - 对于已面临流动性困难的房产，建议适时调整价格预期，以保持现金流[16] - 刚需购房应首要考虑居住舒适度，而非投资预期[16] - 改善型换房建议在成熟片区进行“横向升级”，例如升级电梯、车位或社区服务[16] - 国家通过保障房收购、补贴置换等方式为市场托底，防止风险扩散[18]

上海楼市新政“沪七条”的市场即时反应 - 新政落地首日，政策红利已快速传导至市场一线，多个改善型新盘来访量激增两到三倍 [1][1] - 此前处于观望状态的客户不再犹豫，部分客户在政策出台后第一时间完成“下单” [1][1] - 现场购房者表示，公积金贷款额度的提升是他们买房决策中的最大利好因素 [1][1] “沪七条”新政的预期市场影响 - 行业观点认为，该政策有望激活本地的置换客群 [1][1] - 同时，政策预计将吸引符合资格的非上海户籍购房者进入市场 [1][1] - 综合影响下，新政被认为将极大助推上海楼市即将到来的“小阳春”行情 [1][1]

房地产行业当前阶段与市场特征 - 行业已告别野蛮生长阶段，进入严重分化的新阶段 [5] - 市场呈现理性平稳走势，没有大涨大跌的疯狂 [8] - 国家政策坚持“房住不炒”，旨在让房子回归居住本质 [8] 购房决策的核心考量因素 - 决策首要前提是个人财务与需求的匹配度，而非市场时机 [3] - 购房者需区分“自住需求”与“投资炒房”两种不同目的 [6] - 自住购房应关注房子是否合适、价格能否接受及月供有无压力 [6] 不同购房目的下的策略建议 - 对于刚需和改善型自住人群，若有合适房源且财务可负担，当前是入手时机 [3][6] - 对于投资炒房行为，当前市场环境下应极为谨慎或避免参与 [6] - 自住购房无需过度纠结短期价格波动，居住体验与家庭稳定更为重要 [6] 房产选择与风险规避 - 房产价值严重分化，选对城市和地段至关重要 [5] - 一线及强二线城市核心板块、人口持续流入、配套成熟的房产更具保值性和流动性 [5] - 应避开人口流出的小城市、远郊新区、缺乏配套的概念盘及小开发商期房等高风险资产 [5] 购房者财务健康评估标准 - 首付应为自有闲钱，避免借贷和高息负债 [3] - 月供需能轻松覆盖，不影响基本生活开支与应急储备 [3] - 需要有稳定的工作和收入来源以支撑长期还款 [3]

政策动向 - 上海出台“沪七条”楼市新政 在购房资格、公积金贷款、房产税等方面作出优化调整 被市场解读为降低购房门槛、释放潜在购买力的重要信号 [1] - 政策端松动叠加投资端加码 使得2026年上海楼市走向成为市场关注焦点 [1] - 市场判断上海当前信号并非简单市场刺激 而是通过基建投资、城市更新和财政倾斜强化长期发展确定性 [4] 市级重大投资规划 - 2026年上海市重大工程项目清单公布 年度计划完成投资2550亿元 规模再创历史新高 [2] - 全市共安排正式项目184项 覆盖科技产业、社会民生、生态文明、城市基础设施、城乡融合等领域 [2] - 城市基础设施类项目达68项 占比最高 包括上海东站、浦东国际机场四期等枢纽级工程 [2] - 轨道交通建设数量达15项 涉及嘉闵线及北延伸、21号线一期、23号线一期、崇明线等多条线路 [2] - 财政政策明确资金优先投向城市更新、科技创新、民生保障等重点领域 并支持多条轨交项目建设 [2] 区级投资与建设动态 - 黄浦区2026年计划推进重大工程65个 总建筑面积约750万平方米 总投资4850亿元 年度计划完成投资430亿元 同比增长10% [3] - 黄浦区项目涵盖高端酒店、特色商业、低密风貌住宅、品质高层住宅及新建学校 中心城区加大高品质住宅供给储备 [3] - 静安区2026年安排城市更新经费164.04亿元 重点保障宝山路、中兴路等不成套住宅改造项目资金 [3] - 徐汇区安排130.31亿元实施城市更新 加快江南新村等旧改征收项目 推进衡复风貌区公房产权归集 并提速南站片区等重点地块开发 [3] - 嘉定区公布2026年重大工程正式项目67个、预备项目9个 其中住房保障类项目7个 “两旧一村”类项目12个 总投资规模超390亿元 2026年计划完成投资42.9亿元 [3] 市场影响与行业展望 - 轨交网络的延伸与完善将直接影响城市空间结构与居住板块价值重估 外环外及新城区域通勤效率和配套成熟度有望显著提升 [2] - 保障房与租赁房建设、大型居住社区外围市政配套同步推进 被视为完善人口导入区域承载能力的重要举措 [2] - 核心城区通过旧改与存量土地再开发释放优质供给 或对改善型市场形成直接带动 [3] - 结合轨交建设推进 新城板块正在强化产业、交通与居住功能的协同布局 这类区域有望承接中心城区外溢需求 成为价格相对理性但成长预期较强的选择 [3] - 2026年楼市走势更可能呈现“结构性修复”特征 有轨交加持板块、旧改释放区域及高品质住宅产品将表现坚挺 [4] - 2026年是房地产市场止跌回稳的关键一年 上海接连出台楼市利好政策 短期市场或将迎来“小阳春”行情 [4] - 上海推出了精准适配型政策组合拳 在稳定市场的同时推动房地产行业向“好房子”建设、高质量发展转型 [4] - 随着政策效应逐步释放 上海楼市有望成为一线城市中企稳修复的标杆 带动长三角核心城市形成联动复苏态势 [4]

报告行业投资评级 - 强于大市（维持） [3] 报告核心观点 - 2026年开年政策基调持续积极，上海等城市调整限购、降低交易成本等举措有望稳定市场预期，带动楼市“小阳春” [5] - 二手房市场成交率先回暖，价格环比降幅收窄，而新房市场受供给下降和需求分流影响，改善弱于二手房 [5][10][11] - 行业政策将围绕“因城施策控增量、去库存、优供给”展开，投资链条仍有压力，但“好房子”供应比例有望提升 [5][27] 根据相关目录分别总结 一、 政策延续积极，二手房成交回暖 - 2026年1月因无春节假期扰动，重点城市二手房成交窗口期增长，多地成交套数同比正增长，其中北京、上海、深圳三地同比涨幅超过20% [5][10] - 同期新房市场供应大幅下降，重点35城批准上市商品住宅4.11万套，同比下降超4成（45.16%），部分需求转向二手房市场 [5][9][11][12] - 多项利好政策出台：个人出售购买不足2年住房的增值税从5%降至3%，换房个税退税延续；上海于2月25日调整限购（外环内购房社保要求从3年改为1年）并将公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [5][17] - 政策叠加成交回暖，70个大中城市二手房价环比降幅持续收窄，深圳、杭州等地1月二手房成交量已超过2025年12月 [5][17] - 1月北京、上海、天津、重庆、深圳等重点城市二手房议价空间略有缩小 [9][20][21] 二、 市场表现与价格走势 - 新房价格方面，高基数效应导致同比降幅扩大，但1月一线城市新房价格指数环比降幅与上月持平，显示估值回归 [15][16] - 春节假期（2月15日至23日）楼市表现平稳，重点21城新建商品住宅共网签成交10万平方米，日均成交量与去年春节基本持平 [5][22] - 部分城市房企在春节期间积极开展多元化营销活动（如“春节不打烊”、特价房源、购房补贴等），为“小阳春”蓄力 [22][23][26] 三、 投资建议 - 政策预期走强，2026年房贷利率调整、商品房收储、城市更新等政策落地有望提振市场 [27] - 建议关注三类投资机会： 1) 库存减值计提充分、核心区域新增货值充足的开发商，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂 [27] 2) 商业运营能力突出的开发商，如恒隆地产、太古地产 [27] 3) 二手房成交占比提升背景下的中介机构，如贝壳-W、我爱我家 [27] - 报告列出了多只相关ETF及其近期数据（截至2026年2月25日），例如南方中证全指房地产ETF（512200）规模46.79亿元，区间回报1.79% [28][29][30]

上海限购政策全面松绑 - 上海于2月25日发布“沪七条”，核心内容包括非沪籍居民在外环内购房的社保/个税年限从3年缩短至1年，持有居住证满5年即可购房，家庭公积金最高贷款额度上调至324万元，以及本市户籍家庭成年子女购买家庭唯一住房暂免房产税[2][4] - 此举标志着四大一线城市限购政策已全部松绑，全国在限购政策上彻底解绑，政策信号意义重大，旨在发出明确的止跌企稳信号[2] 广州土地市场创下“双料地王” - 2月25日，广州珠江新城马场地块经过243轮竞价，以236亿元的总价成交，成为广州近十年来的总价地王[3] - 该地块可售楼面价达91268元/平方米，超越此前记录，成为广州新的单价地王[6] - 尽管地块出让条件苛刻，可销售面积仅占总面积约四成，且附带商业运营和配套建设要求，但仍吸引了保利、越秀、招商等头部房企激烈竞夺[8] 三亚房地产市场量价齐升 - 2026年春节黄金周期间，三亚四个主城区住宅成交额接近35亿元，日均成交额达5亿元，表现火热[9] - 2025年全年，三亚房地产销售金额达620.79亿元，同比增长54.6%，创近10年新高；销售面积达202.48万平方米，同比增长25.2%[10][11] - 从近五年数据看，三亚房地产市场在2024年筑底后，于2025年开始反弹，销售均价从2024年的24822元/平方米回升至2025年的30659元/平方米[12] 区域市场呈现复苏与分化 - 2025年，海南省全省房地产销售金额同比增长9.9%至1548.85亿元，销售面积同比增长8.2%至1015.42万平方米[11] - 市场呈现显著分化：三亚经济圈销售金额同比大增39.8%，而海口经济圈销售金额同比下降6.8%，儋洋经济圈下降13.7%[11] - 进入2026年一季度，一二线核心城市二手房市场已呈现复苏之势，上海政策松绑与广州地王将进一步为市场注入信心，加速筑底回稳[8] 行业整体释放企稳信号 - 上海政策兜底、广州土拍火热、三亚数据亮眼，这三重信号共同为2026年房地产市场注入强劲的想象空间，预示着市场开局企稳[1][14] - 政策层面全国性限购松绑完成，结合核心城市土地市场信心恢复和旅居市场量价反弹，行业健康发展的总基调得到贯彻[2][8][10]

土地市场整体表现 - 2025年年末长沙土地市场成功出让5宗地块 成绩亮眼 [1] - 此次土地成交反映了强省会战略下产城融合与房企战略布局的新趋势 [1] 地块成交详情 - **[2025]长沙市083号地块**：位于雨花区跳马镇白竹村 用地面积135518.82平方米 规划为批发市场用地(B12) 容积率≤2.0 成交价1.93亿元 竞得人为湖南红星大市场农产品有限公司 [2] - **[2025]长沙市088号地块**：位于天心区黑石铺片区 用地面积37747.06平方米 规划为二类居住用地(R2) 容积率≤3.1 成交价2.1543亿元 竞得人为长沙市天心城市更新投资建设运营有限公司 [3] - **[2025]长沙县068号地块**：位于长沙县黄兴镇大众村 用地面积59089.88平方米 规划为一类工业用地(M1) 容积率≤2.0 成交价7623万元 竞得人为湖南海特置业开发有限公司 [6] - **[2025]长沙市081号地块**：位于天心区书院路与水厂路交会处西北角 用地面积9183.4平方米 规划为二类居住、商业商务用地(R2B1B2 商住比5:95) 容积率≤3.0 成交价2.0666亿元 竞得人为厦门岩垚盛房地产开发有限公司 [7] - **[2025]长沙市082号地块**：位于雨花区雨花亭街道曲塘社区 用地面积35036.26平方米 规划为二类居住用地(R2)并包含工业遗址公园经营权 容积率≤2.55 成交价4.472亿元 竞得人为长沙招盛房地产有限公司 [9] 地块特点与规划用途 - 083号地块为批发市场用地 将为长沙农产品流通提供重要支撑 [11] - 088号地块拟建设黑石铺片区拆迁安置限价商品房 [11] - 068号地块为一类工业用地 将助力长沙县的工业发展 [11] - 081号地块的商住混合属性将为天心区的商业和居住带来新的活力 [12] - 082号地块包含工业遗址公园经营权 具有独特的开发潜力 [12] 竞得企业分析 - 竞得企业包括本地企业如湖南红星大市场农产品有限公司、长沙市天心城市更新投资建设运营有限公司 以及外来企业如厦门岩垚盛房地产开发有限公司 [12] - 本地企业对长沙市场环境和发展趋势更为了解 能更好契合城市发展需求 [12] - 外来企业带来了新的开发理念和资源 有助于提升长沙房地产市场的整体水平 [12] 对城市发展的意义 - 此次土地成交是长沙城市发展进程中的重要一步 [12] - 反映了长沙在产业布局、城市更新、居住品质提升等方面的持续努力 [12] - 随着地块逐步开发 长沙城市功能将进一步完善 房地产市场将呈现更加多元化的发展态势 [12]

政策核心内容 - 上海市五部门于2026年2月25日联合发布“沪七条”房地产新政，自2月26日起施行，主要从限购、公积金、房产税三方面推出七项调整 [1] - 新政首条大幅缩短非沪籍居民购房社保年限，购买外环内住房的社保或个税要求从3年降至1年，缴纳满3年者可增购1套，持居住证满5年者全市限购1套 [1] - 新政同步优化公积金政策，首套房贷款额度从160万元提至240万元，叠加多子女家庭(+20%)和绿色建筑(+35%)支持，最高可达324万元，创全国新高 [2] - 政策放宽公积金贷款套数认定，已结清贷款且无房或仅有一套住房的家庭可再次申请公积金贷款 [2] - 新政通过公积金“认房不认贷”与房产税豁免降低置换成本，例如沪籍家庭成年子女购买唯一住房免征房产税 [3] 市场影响与需求激活 - 非沪籍购房社保年限调整直接激活外来刚需及改善需求，尤其内环区域限购松绑对冲限售压力 [1] - 数据显示，2025年上海二手房成交中，非沪籍占比达40%-45%，新政预计将释放超9万新市民购房潜力 [1] - 公积金贷款额度提升，按30年贷款计算，每年可减少约2300元利息负担，释放改善需求 [2] - 新政通过降低置换成本，促进“卖旧买新”需求，修复置换链条 [3] - 上海链家研究院数据显示，2026年1月上海二手住宅成交2.03万套，同比增长26.69%，政策落地后中介带看量显著上升 [3] 行业分析与市场预期 - 对比2024年政策，此次调整首次系统性降低核心区购房门槛，静安、徐汇等内环区域因房价稳定性强，成为新政主要受益区 [1] - 中信建投指出，新政配合此前上海三区收储二手房举措，进一步疏通市场循环 [1] - 浙商证券分析，核心区高总价房源需求有望企稳，2025年外环内新房成交占比达48.4%，新政将加速去化 [2] - 财信证券预计，3月起市场数据将明显改善，政策瞄准核心区需求，效果或超预期 [2] - 当前上海二手房挂牌量连续9个月减少，新政或推动价格企稳，部分热门区域已出现跳价成交案例 [2] - 业内普遍认为，新政将推动3-4月“小阳春”行情 [3] - 中指研究院指出，政策精准适配职住平衡、宜居安居需求，预计核心区房价企稳，房企估值回升 [3] - 申万宏源分析，中央《求是》杂志2月发声支持地产政策“一次性给足”，上海新政为全国提供参考样本 [3]

核心财务表现 - 截至去年12月底止中期股东应占溢利为102.47亿港元，同比增长36.21% [1] - 每股盈利为3.54港元，派发中期股息每股0.98港元，同比增长3% [1] - 撇除投资物业公平值变动影响后，基础溢利为122.13亿港元，同比增长16.73%，每股基础溢利为4.21港元 [1] - 期内总收入为527.05亿港元，同比增长31.98% [1] 业务分部表现 - 来自物业销售的溢利为48.85亿港元，同比大幅增长94.93% [1] - 按所占权益计算，期内录得的合约销售总额约为189亿港元 [1] - 总租金收入同比持平，为122.85亿港元 [1] - 净租金收入同比下跌1%至89.5亿港元 [1]

2025年房地产市场回顾 - 行业延续深度调整，下半年市场加速下滑，12月70城二手房和新房价格同比分别下跌6.1%和3.1% [1][15][17] - 全年商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%，销售额83937亿元，同比下降12.6% [20] - 房地产开发投资完成额82788亿元，同比下降17.2%，降幅较2024年扩大6.6个百分点，12月当月同比大幅下降36.9% [1][28] - 房企普遍采取“以销定产”策略，新开工、施工和竣工面积同比分别下降20.4%、10.0%和18.1% [33] - 土地市场热度下降，100大中城市住宅用地成交规划建筑面积同比下降14.2%，但土地楼面均价同比上涨3.4%至5608元/平方米，其中一二线城市均价上涨，三线城市下跌 [33] 2025年房地产政策回顾 - 政策核心目标是“推动市场止跌回稳、加快构建房地产发展新模式”，围绕三大方向发力：加快库存去化与供给结构优化、强化保交楼融资支持落地、持续推进需求端政策宽松 [4] - 供给端政策以“控增量、去库存、优供给”为主线，2025年累计发行土地储备专项债5283.3亿元，其中1202.1亿元明确用于收购闲置土地 [6] - 需求端政策持续宽松，一线城市限购大幅松动，全国首套房最低首付比例已调降至15%，年末5年期以上首套房公积金贷款利率降至2.6% [11][13] - “保交楼”融资支持落地，截至2025年10月全国“白名单”项目贷款审批金额已突破7万亿元，但存在项目资质分化及审批放款时滞等挑战 [10] 2025年地产债市场表现 - 境内外地产债合计发行7969亿元，同比大幅增长93.3%，净融资缺口收窄至1124.8亿元，增长主要源于出险房企债务置换带来的发行增量 [40][41] - 境内债发行量3609.5亿元，同比微增1.6%，其中国企债发行量占比92.0%，民企债发行量287.2亿元，同比增长15.1% [44][46] - 全年新增境内外债券违约及展期主体2家（正兴隆和万科），较2024年减少，但年末万科展期事件对市场信心和融资环境造成显著冲击 [50][57] - 房企债务重组工作取得较大进展，化债思路转向“大额削债+结构优化”，如旭辉集团境内外债务重组预计共计削债430亿元 [58][61] 2026年房地产市场展望 - 房地产政策将延续边际宽松基调，但支持政策大幅加码的可能性较低，市场大概率延续调整，幅度料将收窄 [2][68][77] - 需求端政策核心在于引导实际房贷利率下行，供给端政策核心仍是通过“控增量、去存量”推动供需平衡 [2][69][73] - 若有效引导实际利率下行，销售端有望止跌回稳，核心城市需求或率先释放，但低能级城市库存高企问题难以快速缓解 [2][77] - 房地产投资仍将承压，但在低基数、融资协调机制落地、“好房子”建设及存量土地盘活等因素带动下，投资降幅有望明显收窄 [2][77] 2026年房企信用风险与化债展望 - 2026年境内外地产债合计到期规模5964.0亿元，较2025年下降12.9%，其中国企偿债压力主要集中于境内债市场且整体下降，民企因近年发行萎缩导致到期量显著下降，整体偿还压力偏低 [3][78] - 综合判断，2026年地产债信用风险将趋于平稳，但个别民营房企偿债情况仍需关注 [3][78] - 通过大幅削债和多元化债务创新工具推进债务重组已成为主要路径，预计2026年房企债务重组工作将持续加速 [3][82] - 债务重组进程将受楼市企稳情况和房企自身转型发展成效两大关键变量影响 [82]