地块调整方案详情 - 杭州市萧山区开发区市北单元XS070101-18、19地块规划调整 原规划的一类工业用地和商业商务用地合并调整为二类住宅用地及幼儿园用地[2] - XS070101-18地块为纯住宅用地 用地面积3.28公顷 容积率2.2 建筑密度30% 绿地率35% 建筑高度80米[2] - XS070101-19地块规划配建一所9班幼儿园 用地面积约1公顷[2] 地块区位与配套条件 - 地块地理位置优越 距离地铁7号线与15号线（在建）的换乘站明星路站约500米[2] - 周边产业配套成熟 娃哈哈大楼、英冠悦创中心、微医国际数字健康中心等产业地标均在1公里范围内[2] - 地块直线距离规划的龙湖综合体约400米 周边教育配套有崇文世纪城实验学校 西侧紧邻河道 地块方正 具备打造滨水品质住区条件[2] 板块新房市场供应与竞争格局 - 市北板块目前共有四大新房在售 一个项目待售 板块新房竞争将更加激烈 面临较大的去化压力[3][4] - 板块热度已明显回落 新宅地的诞生将进一步加剧市场竞争[3][4] 可比在售项目情况分析 - 晓澜玉华与新增地块距离最近 配套与容积率（2.2）几乎一致 共343套房源 高层户型面积186—241平方米 叠墅面积237—364平方米[4] - 晓澜玉华去年10月首开推出113套高层 均价约5.3万元/平方米 中签率23.9% 但后续开盘乏力 最近一次加推中签率已上升至70%[4] - 地块东侧700米处为松川境项目 容积率1.8 规划3幢高层和12幢排屋共232户 户型面积169—332平方米[4] - 松川境已开盘五次 仅首开需要摇号 高层销售均价约4.6万元/平方米 排屋均价约8万元/平方米[4] - 板块东面潮语臻境府在售 规划4幢叠墅和6幢高层 高层均价4.2万—4.3万元/平方米 叠墅均价约5.6万元/平方米 目前还有近70套房源[5] - 市北东的锦上观澜是板块在售项目中体量最大的 共650户 户型面积110—169平方米 均价3.7万—3.8万元/平方米[5] - 锦上观澜开盘五次 头两次售罄 后续销售去化变缓 还有近半数房源待推[5] 待售项目信息 - 去年11月滨江拿下的市北地块已公布案名为鸣奥府 项目容积率2.5 将打造3幢叠排和8幢高层[6]

项目概况与土地获取 - 绿城于2025年11月25日以底价获取杭州未来科技城核心区一宗低密度宅地，地块编号为杭政储出[2025]125号 [1] - 该地块成交楼面价为35000元/平方米，创下未来科技城板块历史新高，成为板块内最高地价项目 [1] - 项目位于文二西路与文福路的交界处，东、西、北三面环水，自然条件优越 [1] 项目规划与产品设计 - 项目规划已公示，将打造一个集排屋与洋房于一体的低密项目，定位服务于大城西的改善型家庭 [1] - 项目总用地面积为48938平方米，容积率仅为1.05，总建筑面积为110746平方米，其中地上建筑面积53546平方米，地下建筑面积57200平方米 [1] - 建筑密度为35%，绿地率为30%，建筑限高22.27米 [1] - 项目规划包含5幢6层洋房和28幢4层排屋，以及1幢2层配套用房 [2] - 洋房采用围合式布局，中间设有下沉庭院、室外体育活动场地、集中绿地和健身漫步道 [2] - 洋房层高设计较高，1层为3.5米，6层为3.9米，其余楼层为3.4米，高于市场普遍水平 [2] - 排屋户户带有南北双花园，南花园面积较大并设有采光天窗，不同楼幢间有景观构架相连 [2] 项目区位与配套 - 项目交通便利，东面距离规划地铁12号线水乡北路站仅300余米，向北一站即可到达未来科技城核心区 [1] - 项目北侧临近未来科技城早期核心居住区，周边教育配套丰富，包括杭州未来科技城海创小学、杭州文澜未来科技城学校、未来科技城维翰幼儿园等 [1] - 商业配套完善，亲橙里、万达广场、宝龙广场、万象综合体等商业中心均在项目3公里范围内 [1] 项目设计与风格 - 整个小区采用传统的中轴对称布局，主入口位于南面，设有约10米高的酒店式大门、迎宾喷泉水景，并通过景观构架、花园和喷泉向北连通至下沉庭院及北入口 [2] - 项目延续了绿城在板块内另一低密大盘“溪径恒庐”的设计理念，采用绿城经典的现代法式建筑风格，追求对称、庄重与典雅 [2] - 建筑外立面采用米黄色石材搭配深灰色坡屋顶，并点缀铁艺栏杆和法式廊柱，细节考究，质感高贵典雅 [2]

地块成交核心信息 - 广州天河区珠江新城马场地块一期于2月25日成交，由越秀地产以总价236亿元竞得，成交总价是今年截至目前最高，也是广州宅地成交总价历史第二名[1] - 该地块起拍总价为186.43亿元，历经8家房企243轮竞价，最终溢价率达26.6%[1] - 地块计容建筑面积约56.7万平方米，住宅成交楼面价达85808元/平方米，加冕广州史上最高楼面单价[1][2] 地块市场定位与价值支撑 - 地块楼面价超过8.5万元/平方米，其价值支撑基于附近南方面粉厂地块住宅均价达17万元/平方米的参照[3] - 该地块位于珠江新城东区，将引进高端商业业态并完善配套和绿化，旨在打造成为“珠江新城最亮眼的宝地”，其高端配套可烘托高端住宅项目[3] - 地块被视作“珠江新城最后的宝地”，其成功出让展现了市场对核心稀缺资源的强烈需求[3] 区域市场与行业背景 - 广州房地产市场呈现“成交稳增、结构分化、新规主导”特征，总体成交稳定在每月60万平方米以上水平，其中中心区豪宅市场非常活跃[2] - 在全国房地产投资依然下行的状态下，此次马场地块土拍火爆，被视为房地产“止跌企稳”的努力成果和信心恢复的信号[2] - 房地产行业涉及建材、家电、家居等传统产业，也是商业零售、平台经济、总部经济、科技园区等现代服务业的重要载体，是制造业与服务业协同发展的领域[2] 城市发展基本面 - 广州市提出2030年率先基本实现社会主义现代化，其国土空间总体规划明确建设中心型世界城市[4] - 广州在2025年自然指数—科研城市全球排名升至第六位，GaWC世界城市排名由2020年第34位提升到第22位，“深圳—香港—广州”创新集群跃居全球第一[4] - 广州已成为全国第三个消费、外贸“双万亿”城市，拥有超160万名在校大学生且数量连续多年全国第一，并连续多年入选“中国最具幸福感城市”等榜单[4] 竞拍方与市场信心 - 地块最终由深耕广州楼市的越秀与保利两家房企角逐胜出，房企参与度和热情高涨[3] - 此次土拍正值广东省及广州市高质量发展大会举行，房企的积极竞拍被视为对广州“十五五”发展和社会主义现代化建设前景的“投票”[3]

上海房地产新政核心内容 - 上海五部门联合印发通知，进一步调减购房限制，并优化住房公积金贷款政策、完善个人房产税政策 [1] - 非沪籍连续缴满12个月社保或个税，在外环内可购房套数由0套增至1套 [1] - 非沪籍连续缴满36个月社保或个税，在外环内可购房套数由1套增至2套 [1] - 无社保或个税证明的非沪籍若居住证满5年，在全市范围内可购房套数由0套增至1套 [1] - 调增了公积金最高贷款额度，允许公积金贷款已结清的无房或持有1套房居民再次申请公积金贷款 [1] - 多子女家庭二套最高公积金贷款额度可上浮20% [1] - 沪籍子女成年前与父母、(外)祖父母的共有住房不计入其成年后家庭的房产税套数认定 [1] 头部城市市场基本面变化 - 京沪等个别头部城市二手房挂牌去化周期正逐渐降至历史上房价趋于稳定的区间内 [2] - 主要驱动因素是存量挂牌量连续下行，由新挂减少、撤牌增多导致，而非成交量受政策驱动的短暂抬升 [2] - 这表明其社会库存去化已接近尾声，房价已有企稳基础 [2] - 京沪合计贡献全国二手房成交金额的三成、新房成交金额的一成 [2] - 头部城市房价企稳有助于稳定全国住房市场基本盘 [2] 政策环境与市场企稳预期 - 政策端持续对症的努力可能加速局地房价企稳进程 [2] - 举措包括中央经济工作会议重提"去库存"、上海二手房收储试点等直接面向库存问题的举措 [2] - 举措还包括北京限购调整、二手房交易增值税和个税优惠、上海限购调整等需求提振措施 [2] 房地产板块投资思路 - 如果局地房价走稳态势确定性增强，房地产板块可能逐步从1月初以来脉冲式的政策博弈转向基本面配合下的beta行情 [1][2] - 视投资者风偏程度有三类投资思路：配置beta特征明显的稳健标的 [1][2] - 配置地产开发结构性成长标的 [1][2] - 部分民企重回"牌桌"，在超跌估值下实现可观重估 [1][2]

公司融资活动 - 公司子公司新城环球有限公司建议进行由公司担保的美元计价担保优先票据的国际发售 [1] - 票据将通过向机构投资者开展一连串推介会的方式进行 [1] - 票据的定价将由花旗环球金融有限公司及海通国际证券有限公司作为联席全球协调人通过入标定价活动厘定 [1] 融资条款与用途 - 票据发行所得款项净额拟用于为同步2026年购买要约提供资金 [1] - 票据发行所得款项净额拟用于现有债务再融资 [1] - 票据发行所得款项净额拟用于一般企业用途 [1]

公开市场操作与流动性 - 央行于2月25日开展4095亿元7天期逆回购操作，操作利率为1.40%，实现单日净投放95亿元 [1] - 受税期与跨月因素叠加影响，银行间市场资金面呈紧平衡状态，DR001加权平均利率上行近2个基点至1.38%上方，而非银机构质押信用债融入隔夜资金的报价接近1.60% [3] - 全国和主要股份制银行一年期同业存单最新成交在1.59%附近，较上一交易日小幅上行 [5] 中国债券市场表现 - 银行间主要利率债收益率普遍上行 [7] - 国债期货市场全线收跌，30年期主力合约跌幅最大，为0.47%，10年期、5年期和2年期主力合约分别下跌0.13%、0.10%和0.06% [9] - 碧桂园计划对旗下9只境内债券进行回购，购回资金总额上限为4.5亿元 [15] 中国政策与监管动态 - 注册会计师法修正草案首次提请审议，旨在进一步规范执业行为、完善监管措施并加大责任追究力度 [10] - 上海市发布房地产新政，自2026年2月26日起，非沪籍居民购买外环内住房所需社保或个税年限缩短至连续缴纳满1年及以上，符合条件者可在外环内增购1套住房 [10] - 四川省政府提出推动符合条件的企业发行科技创新债券、绿色债券，以拓展债券市场融资渠道 [11] 离岸市场与香港动态 - 中国央行在香港发行了总计500亿元人民币央票，其中300亿元3个月期央票中标利率为1.53%，200亿元1年期央票中标利率为1.47% [10] - 香港特区政府计划在未来五年内每年发行1600亿至2200亿港元债券，并积极研究在港推出国债期货、将房托基金纳入互联互通等举措 [11] 全球宏观与货币政策 - 美国总统特朗普在国情咨文中表示，美国核心通胀率在2025年最后三个月已降至1.7%，并称已获得总额达18万亿美元的投资资金承诺 [12] - 泰国央行意外将关键利率下调25个基点至1.00%，而市场预期为维持1.25%不变 [12] - 日本首相表示将与市场沟通以稳定债券发行 [12] 信用风险事件 - 近期有多家发债主体出现负面信用事件，包括闻泰科技、山东龙大美食、航天宏图等公司的主体评级下调，以及珠江人寿等债券的债项评级下调 [13] - 本月城投非标资产风险事件频发，涉及西安、丽江、淄博、中山等多个地区的信托计划、债权计划等产品出现风险提示或违约情况 [14]

上海房地产新政核心内容 - 2026年2月25日，上海五部门联合印发通知，进一步优化调整房地产政策[1] - 政策主要涉及三方面：调减购房限制、优化住房公积金贷款政策、完善个人房产税政策[1] 限购政策调整详情 - 针对非沪籍连续缴满12个月社保或个税群体，在外环内可购房套数由0套增至1套[2] - 针对非沪籍连续缴满36个月社保或个税群体，在外环内可购房套数由1套增至2套[2] - 针对无社保或个税证明但居住证满5年的非沪籍群体，在全市范围内可购房套数由0套增至1套[2] - 沪籍子女成年前与父母、（外）祖父母的共有住房不计入其成年后家庭的房产税套数认定[2] 公积金贷款政策优化 - 调增了公积金最高贷款额度[2] - 允许公积金贷款已结清的无房或持有1套房居民再次申请公积金贷款[2] - 多子女家庭购买第二套住房的最高公积金贷款额度可上浮20%[2] 市场基本面与政策背景 - 近期京沪等个别头部城市二手房挂牌去化周期正逐渐降至历史上房价趋于稳定的区间内[2] - 主要驱动因素是新增挂牌减少、撤牌增多导致的存量挂牌量连续下行，而非成交量受政策驱动的短暂抬升[2] - 这表明其社会库存去化已接近尾声，房价已有企稳基础[2] - 政策端持续努力可能加速局地房价企稳进程，包括中央重提“去库存”、上海二手房收储试点等面向库存的举措，以及北京、上海等地的需求提振措施[2] - 测算显示，京沪合计贡献全国二手房成交金额的三成、新房成交金额的一成[2] 房地产板块投资思路 - 如果局地房价走稳态势确定性增强，房地产板块可能逐步从政策博弈转向基本面配合下的beta行情[3] - 投资思路一：配置beta特征明显的稳健标的[3] - 投资思路二：配置地产开发结构性成长标的[3] - 投资思路三：部分民企在超跌估值下可能重回“牌桌”，实现可观重估[3] 主要城市政策调整历程（摘要） - **北京**：2024年9月30日，商贷最低首付比例降至首套15%、二套20%[5] - **上海**：2025年8月25日，沪籍家庭及符合条件的非沪籍家庭在外环外购买商品住房不限套数[5] - **上海**：2026年2月25日，非沪籍购买外环内住房社保/个税年限由3年缩短为1年，缴满3年可在外环内增购1套[5] - **深圳**：2025年9月5日，符合条件的家庭在罗湖区等指定区域购买商品住房不限套数[5]

股票交易异常波动情况 - 公司股票在2026年2月13日、2月24日及2月25日连续三个交易日内日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，构成股票交易异常波动 [2][3] 公司自查与核实情况 - 经公司自查，目前生产经营活动一切正常，内外部经营环境及行业政策均未发生重大变化，不存在应披露而未披露的影响股价异常波动的事项 [4] - 经向控股股东京能集团核实，截至公告日，公司及控股股东不存在筹划重大资产重组、股份发行、重大交易、业务重组、股份回购、股权激励、破产重整、重大业务合作、引进战略投资者等应披露而未披露的重大事项 [5] - 公司未发现可能对股价产生较大影响的重大事件、媒体报道、市场传闻或热点概念事项 [5] - 在股票交易异常波动期间，公司控股股东及其一致行动人、公司董事及高级管理人员不存在买卖公司股票的情况 [5] 公司财务业绩预告 - 公司财务部门初步测算，预计2025年实现归属于母公司所有者的净利润为亏损9.86亿元到13.15亿元 [8] - 与上年同期相比，预计增亏8.77亿元到12.06亿元 [8]

2026年1月70城房价数据核心观点 - 70个大中城市商品住宅销售价格呈现“环比降幅总体收窄、同比下降”的态势，市场处于结构性调整与筑底修复阶段 [1][2] - 行业整体虽未摆脱普跌格局，但需求端韧性凸显，流通端积极信号增多，正向企稳修复过渡 [2] - 政策托底与市场自发修复的双重作用逐步显现，核心城市二手房市场率先企稳 [2] 新建商品住宅价格变动 - **一线城市**：1月新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；同比下降2.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点 [1] - 上海环比持平，同比上涨4.2%；北京、广州、深圳环比分别下降0.3%、0.6%、0.4%，同比分别下降2.4%、5.3%、4.9% [1] - 一线城市凭借核心资源禀赋和需求韧性，新房价格环比基本走稳，成为全国市场稳价的核心锚点 [2] - **二线城市**：1月新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点；同比下降2.9%，降幅扩大0.4个百分点 [1][3] - 环比降幅收窄是本次数据中最突出的积极信号，反映二线城市市场修复步伐正在加快 [3] - 武汉、青岛、济南等新一线及二线城市行业景气度突破荣枯线，市场活跃度显著提升 [2] - **三线城市**：1月新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同；同比下降3.9%，降幅扩大0.2个百分点 [1] 二手住宅价格变动 - **一线城市**：1月二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点；同比下降7.6%，降幅扩大0.6个百分点 [1][2] - 北京、上海、广州、深圳环比分别下降0.2%、0.4%、0.7%、0.6%，同比分别下降8.7%、6.8%、8.3%、6.5% [1][2] - **二线城市**：1月二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅收窄0.2个百分点；同比下降6.2%，降幅扩大0.2个百分点 [1][2] - **三线城市**：1月二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点；同比下降6.1%，降幅扩大0.1个百分点 [1][2] - 核心城市房东心态转变导致挂牌量理性收缩，房源在架时长缩短、流通效率提升 [3] - 青岛、南昌等城市二手房行业景气度超过荣枯线，成交端基本延续了2025年10月以来的回升势头 [3] 市场趋势与专家观点 - 市场呈现“环比降幅收窄、同比下降”的阶段性特征，既延续调整格局，也释放底部修复的积极信号 [2] - 1月份核心城市二手房市场率先企稳，是政策因素和市场信心修复共同作用的结果 [2] - 1月份二手房找房热度逆势回升，不少城市成交量持续上升，但市场稳定性仍不牢固 [3] - 2026年上半年房地产政策大方向预计不变，仍以稳市场、稳预期为核心，延续因城施策、供需两端精准发力的思路 [3] - 一季度是关键期，春节后政策效果是否可持续传导、市场需求能否有序释放是市场走向的关键 [3]

事件核心观点 - 济南市绿城·春月锦庐小区存在地下停车位“只售不租”现象，导致业主面临停车难题，尽管地方住建部门已介入协调，但截至2024年2月25日，问题仍未得到实质性解决 [1][2][3] 事件进展与各方回应 - 济南市住房和城乡建设局已就“只售不租”问题进行调查，并责成开发企业济南济高东智置业有限公司与业主协商解决方案 [2] - 开发企业济南济高东智置业有限公司表示，对小区地下车位采取优先面向业主出售的方式，项目于2024年5月开始交付，目前仍处于销售阶段 [2] - 截至2024年2月25日，小区营销中心表示地下车位仍优先出售，但为业主提供了替代方案：使用北边日租上限12元的公区车位，以及协助业主租赁其他业主的车位 [3] 监管规定与执行困境 - 山东省物业管理条例明确规定，车位不允许“只售不租” [3] - 然而，地方监管部门（济南高新区管委会规划建设部）表示，由于相关法律法规未设置行政处罚，缺乏强制性规定，无法强制开发商出租车位 [3] - 济南市住房和城乡建设局表示，对于其他存在类似问题的小区，将主动搜集问题线索进行调查 [2]