公司项目进展 - 香江控股番禺锦江香江一号项目目前暂未正式开盘 [1] - 公司表示具体开盘时间需关注后续相关信息 [1] 投资者关注点 - 有投资者在互动平台询问香江一号项目是否已盖好及开盘时间 [2]

新政核心观点 - 上海发布楼市新政，旨在通过调减限购、优化公积金贷款、完善房产税三个维度协同发力以稳定市场，政策重点在于激活非沪籍潜在购房者 [1] - 新政自2026年2月26日起施行，针对刚需、改善、置换三类真实需求进行精准赋能，预计将直接带动需求释放，激活新房和二手房交易活力，缓解二手房流动性压力 [1][3] 限购政策调整 - 非沪籍居民购买外环内住房所需社保或个税年限缩短至连续缴纳满1年及以上 [5] - 在本市缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民，可在现有政策基础上于外环内增购1套住房 [5] - 持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，可在本市限购1套住房，无需提供社保或个税证明 [5] - 政策调整后，非沪籍居民缴纳社保/个税满1年可于外环内限购1套，满3年可于外环内限购2套 [5][6] - 激活非沪籍购房者是政策重点，旨在消化二手房库存、稳定价格并促进“卖旧买新”的循环 [6] - 非沪籍人群规模大，2024年为983.49万人，占常住人口约40%，且购房意愿高，对成本和门槛敏感 [7] - 2025年12月至2026年1月，非沪籍购房占比约40%至45% [7] - 上海二手房找房人数占比同比提升4.7个百分点，但挂牌量仅同比微增1.72%，显示刚需首置需求受限于门槛 [7] 公积金贷款优化 - 缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [10] - 购买第二套住房的公积金贷款最高额度从130万元提高至200万元 [10] - 个人购买首套住房最高贷款额从80万元提至120万元，二套从65万元提至100万元 [10] - 叠加多子女家庭（上浮20%）和购买绿色建筑（上浮15%）政策，首套住房家庭公积金贷款最高额度可达324万元 [10] - 多子女家庭购买第二套住房也可享受最高贷款额度上浮20%的支持 [11] - 已使用过公积金贷款但已结清且家庭住房不超过1套的，再次购房时可申请公积金贷款 [11] - 公积金政策力度大，最高324万元的额度可覆盖上海65%的300万元以下二手房，降低刚需和刚改家庭的首付和月供压力 [11][12] - 2025年上海二手房挂牌时长同比延长15.26%，达98.75天，新房找房热度同比下降12%，改善需求因支付能力受限 [12] 房产税政策完善（支持沪籍居民） - 自2026年1月1日起，本市户籍居民家庭中的成年子女，若新购或置换的住房属于其家庭唯一住房，可暂免征收个人住房房产税 [14] - 此政策适用于子女成年后购房，且需满足该住房是除与父母、（外）祖父母共同拥有住房外的唯一住房 [14] - 政策旨在激活沪籍家庭为子女购房的潜在需求，鼓励合理置换，提升二手房房源流通性 [14][16] - 2024年上海户籍家庭住房自有率约为68%—70%，上海居民年人均可支配收入为91987元，消费力强 [14] - 2025年上海二手房成交占比已达65%以上，沪籍家庭是本地置业主力，其改善置换需求是推动市场循环的关键 [16]

港股市场整体表现 - 2月25日港股三大指数涨跌不一 恒生指数涨0.66%至26765.72点 恒生科技指数跌0.19%至5260.50点 恒生国企指数涨0.30%至9034.75点 [1] - 全日大市成交额为2368亿港元 南向资金净卖出40.57亿港元 [1] - 年初至今表现分化 恒生指数涨4.43% 恒生科技指数跌4.63% 恒生生物科技指数涨10.38% [2] 内房股表现与政策 - 内房股集体拉升 碧桂园涨6.45% 旭辉控股集团涨6.02% 建发国际集团涨5.12% 龙湖集团涨4.60% [2][3] - 上海市发布优化房地产政策通知 从调减住房限购、优化公积金贷款、完善个人住房房产税三大维度推出7项举措 政策自2026年2月26日起施行 [5] - 天风证券指出 受春节假期影响房地产进入传统淡季 节前地方两会部署“稳楼市”政策 节后重点关注2月下旬销售回暖节奏及政策动向 [5] 大模型概念股表现 - 大模型概念股早盘冲高后集体跳水 MINIMAX-WP跌14.37%至753.50港元 成交额22.72亿港元 海致科技集团跌11.63%至107.90港元 成交额5.12亿港元 智谱跌10.75%至560.5港元 成交额16.77亿港元 [6] - 部分机构认为大模型概念股在经历资金短暂爆炒后回归理性定价 另有机构认为中国大型科技巨头被严重低估 当前或是底部布局时机 [8] 医药股表现 - 联邦制药股价收涨5.75% 盘中一度飙涨超过7% [9] - 消息面上 公司公布新一代三重靶点减重药UBT251中国中期临床试验数据 试验药组在连续给药24周后平均减重达19.7% 安慰剂组仅为2% [11] - 目前包括恒瑞医药、翰森制药、诚益生物在内的本土药企的GLP-1类药物已通过对外授权方式实现出海 [11] 消费股表现 - “量贩零食第一股”鸣鸣很忙收涨8.16%至435港元 成交额2.24亿港元 [12] - 公司拥有“零食很忙”“赵一鸣零食”两大主力品牌 截至2025三季度末共有19517家门店覆盖28个省份 其中59%位于县城及乡镇 下沉市场覆盖1341个县 [12] - 申万宏源预计公司2025—2027年营业收入分别为631.64亿元、798.83亿元和924.82亿元 同比增幅分别为60.5%、26.5%和15.8% 归母净利润分别为22.92亿元、30.89亿元和37.43亿元 同比增幅分别为174.9%、34.8%和21.2% 并给予“增持”评级 [12]

政策核心内容 - 上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2026年2月26日起施行，市场反应强烈，被认为将释放购买力、提振信心并打开置业窗口 [1] - 政策旨在针对刚需、改善、置换三类真实需求进行精准赋能，预计将直接带动这三类核心合理需求释放，有效激活新房和二手房交易活力，缓解二手房流动性压力，推动交易规模稳步提升 [1] 限购政策调整 - 非本市户籍居民购买外环内住房，所需社保或个税缴纳年限从原规定大幅缩短至购房之日前连续缴纳满1年及以上 [2] - 在本市缴纳社保或个税满3年及以上的非本市户籍居民，可在现有政策基础上于外环内增购1套住房 [2] - 持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，可在本市限购1套住房，且无需提供社保或个税证明 [2] - 具体执行标准为：非沪籍居民连续缴纳社保或个税满1年及以上，外环外购房不限套数，外环内限购1套；连续缴纳满3年及以上，外环内限购2套；持居住证满5年及以上，全市限购1套 [2] 住房公积金政策优化 - 购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [3] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑的最高上浮35%政策后，本市公积金家庭贷款最高额度可达324万元 [3] - 购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高 [3] - 已使用过公积金贷款但家庭在本市无房或仅有一套住房且已结清贷款的，再次购房时可申请公积金贷款 [3] - 公积金贷款支持政策适用范围从首套住房拓展至第二套住房，多子女家庭购买第二套住房的最高贷款额度可在本市最高额度基础上再上浮20% [3] - 政策优化被视为提升支付能力、打通置换链条的核心抓手，直击改善置换痛点，与“卖旧买新”核心需求高度契合 [3] - 政策调整旨在适配上海高总价特征，有效降低刚需与改善家庭的首付和月供压力，并精准匹配多子女家庭的居住升级需求 [4] 个人住房房产税调整 - 自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中，成年子女购买属于其家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税 [5] - 具体适用于购房人于未成年时或在本市房产税试点前已与父母、祖父母等共同拥有住房，之后新购或置换的住房仍为其家庭唯一住房的情况 [5] - 家庭住房情况变化后符合条件者，可重新申报认定并调整纳税，并可退还2026年1月1日以后多缴纳的税款 [5] - 此政策是对沪籍家庭改善置换需求的实质性松绑，旨在精准缓解置业税费顾虑，鼓励合理置换并推动二手房市场房源流通性提升 [5] 市场现状与政策影响 - 2025年上海二手房挂牌时长同比延长15.26%，达到98.75天，显示流动性压力显著 [3] - 2025年上海新房找房热度同比下降12.0%，改善需求因支付能力、贷款限制难以释放 [4] - 2025年上海二手房成交占比达65%以上，已成为市场成交主力 [5] - 公积金与房产税政策的优化，预计将有效提升改善家庭购房能力，推动二手房流通性提升，进而带动新房市场改善需求释放，形成一二手市场双向赋能 [4][5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2月24日LPR报价连续9个月不变，央行开展6000亿元MLF操作；资金面均衡中略显收敛；债市交易清淡，权益市场开门红带动转债市场主要指数集体跟涨；特朗普10%“全球关税”生效，美债收益率多数上行，欧洲主要经济体10年期国债收益率普遍下行 [1] 各目录总结 债市要闻 国内要闻 - 2月24日1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，均与上月持平，符合市场预期，当前报价行缺乏主动下调LPR报价加点的动力 [3] - 2月25日央行将开展6000亿元1年期MLF操作，本月MLF到期量3000亿元，实现净投放3000亿元，连续12个月加量续做；本月还通过买断式逆回购净投放6000亿元，2月中期流动性净投放达9000亿元 [4] - 1月70个大中城市房价环比降幅总体收窄，市场呈现积极变化，房地产市场正稳步向企稳修复过渡 [4] 国际要闻 - 2月24日美国对进口商品征收10%从价进口关税，为期150天，白宫准备将全球关税基准提高到15%，但实施时间表未敲定，新行政令保留部分豁免 [5] - 2月24日芝加哥联邦储备银行行长古尔斯比表示美国最高法院推翻部分全球关税裁决或给企业带来不确定性，但有助于缓解通胀压力，3%的通胀率“还不够好”，通胀回落至2%左右前降息不明智 [6] 大宗商品 - 2月24日WTI 3月原油期货收跌1.03%，报65.63美元/桶；布伦特4月原油期货收跌1.01%，报70.77美元/桶；COMEX黄金期货跌3.06%，报4942.50美元/盎司；NYMEX天然气价格收跌2.05%至2.922美元/盎司 [7] 资金面 公开市场操作 - 2月24日央行开展5260亿元7天期逆回购操作，操作利率1.40%，当日有14524亿元逆回购到期，单日净回笼9264亿元 [10] 资金利率 - 2月24日适逢税期，叠加逆回购大额净回笼，资金面均衡中略显收敛，DR001下行0.25bp至1.367%，DR007上行1.57bp至1.555% [11] 债市动态 利率债 - 现券收益率走势：2月24日春节后债市交易清淡，10年期国债活跃券250016收益率持平于1.7825%，10年期国开债活跃券250220收益率上行0.05bp至1.9435% [14] - 债券招标情况：展示了25农发25(增15)、26附息国债04等多支债券的期限、发行规模、中标收益率等信息 [15] 信用债 - 二级市场成交异动：2月24日无价格偏离幅度超过10%的信用债 [16] - 信用债事件：合景泰富集团与债权人小组达成境外债务重组原则性协议；腾越建筑、碧桂园地产拟对9笔境内债实施购回，合计购回资金总额不超4.5亿元；黔东南州开投重要子公司黔交旅被执行人事项已撤销；父城文投因对外担保导致票据逾期2200万元，已与债权人达成和解并撤诉 [17] 可转债 - 权益市场三大股指集体收涨：2月24日A股马年开门红，上证指数、深证成指、创业板指分别收涨0.87%、1.36%、0.99%，全天成交额2.22万亿元 [18] - 转债市场主要指数集体跟涨：2月24日转债市场跟随权益市场明显走强，中证转债、上证转债、深证转债分别收涨0.82%、0.92%、0.67%，成交额649.37亿元，较前一交易日缩量109.39亿元，381支转债中284支收涨，81支下跌，16支持平 [18] - 转债跟踪：温氏股份2025年净利润同比下降43.59%；青州城投“22青州债”3月3日偿还分期本金，偿还比例32%；彭泽城发“23彭泽债、23彭泽专项债”持有人会议拟变更债券担保人等议案未获通过；2月26日艾为转债即将上市；双良转债公告不提前赎回，且未来3个月若再次触发提前赎回条件亦不选择提前赎回；恒逸转债公告即将满足提前赎回条件 [21][22][23] 海外债市 - 美债市场：2月24日2年期美债收益率保持3.43%不变，其余各期限美债收益率普遍上行，10年期美债收益率上行1bp至4.04%；2/10年期美债收益率利差扩大1bp至61bp；5/30年期美债收益率利差收窄2bp至89bp；美国10年期通胀保值国债（TIPS）损益平衡通胀率保持2.26%不变 [24][25][26] - 欧债市场：2月24日主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍下行，德国、法国、意大利、西班牙、英国10年期国债收益率均下行1bp [27] - 中资美元债每日价格变动：展示了哮哩哔哩、爵堡投资有限公司等多家中资美元债的日变动、信用主体、债券代码等信息 [29]

“沪七条”新政核心内容 - 上海市五部门于2月25日联合印发新政，从限购政策调减、公积金政策优化和房产税政策完善三方面推出7项具体措施，自2026年2月26日起施行[1][4] - 新政核心是支持刚性和改善性住房需求，标志着上海楼市调控进入全域优化新阶段，旨在将更多长期在沪人群纳入合理购房通道[4][8] 限购政策调整要点 - 非沪籍居民购买外环内住房的社保或个税年限要求从3年缩短至连续满1年[5] - 社保或个税连续缴纳满3年的非沪籍居民，可在原限购基础上于外环内增购1套住房，即外环内限购套数提升至2套[5] - 持《上海市居住证》满5年的非沪籍居民，无需提供社保或个税证明即可在全市限购2套住房[1][5] - 分析人士估算，外环内购房社保年限从3年降至1年，粗略估计可增加购房潜力人群至少9万人[5] - 政策演变自2011年限购开始，历经2016年加码、2019年分区试点放松、2024年外环外“3改1”，此次将1年社保门槛延伸至外环内并放开多套限制，宽松力度持续加码[6] 公积金政策优化要点 - 首套住房公积金贷款最高额度从160万元大幅提高至240万元，增幅达50%[6] - 政策叠加多子女家庭20%上浮与绿色建筑15%上浮，家庭最高贷款额度可达324万元，创上海公积金贷款额度新高[6] - 二套住房公积金贷款最高额度也同步上调[6] - 已结清公积金贷款、上海市无房或仅有1套住房的家庭，再次购房可申请公积金贷款，打破了此前的“认贷”限制[7] - 多子女家庭的公积金支持范围从首套房拓展至二套房，贷款额度最高可上浮20%[7] 房产税政策完善要点 - 自2026年1月1日起，上海户籍成年子女新购或置换住房属于家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税[7] - 未成年时已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的成年子女，在新购或置换住房后仍为家庭唯一住房的，同样享受免税政策[7] - 符合条件者从认定次月起调整纳税，并可退还2026年1月1日以后多缴纳的税款，以降低户籍家庭置换成本[7] 市场近期表现与反应 - 受新政消息影响，A股和港股房地产板块表现强劲[1][3] - A股市场方面，我爱我家、华联控股、城投控股涨停，珠江股份、特发服务、京投发展等上涨超过5%[1] - 港股房地产板块同步走强，贝壳-W盘中涨幅一度超10%，碧桂园一度涨超8%，绿城中国一度涨超5%[3] - 自2025年11月以来，上海存量房交易已连续3个月保持在2万套以上的活跃水平[9] - 2026年1月，上海二手住宅成交2.03万套，同比增长26.69%，工作日日均网签量保持在500套以上[9] - 2026年春节假期（9天）内，上海新建商品住宅成交4844平方米，比去年春节假期（7天）提高193.22%[9] - 上海二手房挂牌总量持续缩水，去化周期缩减至约4个月，部分热门区域出现跳价成交现象[9][10] - 2026年1月，上海二手住宅价格环比下降0.4%，降幅较上月收窄，市场筑底企稳态势明显[11] 行业分析与展望 - 分析认为新政覆盖面扩大，灵活运用多项政策工具，降低购房成本的同时满足多样需求[4] - 新政以梯度松绑、分区施策为核心，大幅降低新市民与刚需购房门槛，同步激活改善置换，形成“资格+资金+成本”的组合发力[8] - 政策不仅利好新房市场，对以存量为主的二手房市场影响更大，当前上海新房和二手房比例达到1比5[10] - 随着限购门槛降低、信贷成本下降与税费减免政策落地，被压抑的购房需求将逐步释放[10] - 业内预计新政将进一步巩固上海楼市回暖势头，3-4月“小阳春”行情的确定性正在增强，市场将呈现“成交量先行复苏，价格结构性分化”的特征[10][11] - 上海楼市的稳定表现，将为全国市场注入更多信心[11]

公司参股公司增资情况 - 普蕊斯持股45%的参股公司和立置业拟进行增资 将注册资本由2000万元增加至2997.66万元 [1] - 增资价格为每1元注册资本对应21.35元 [1] - 增资资金用于和立置业日常经营资金需求 以及偿还股东借款及利息 [1] 增资方及股权结构 - 持有和立置业55%股权的股东上海外滩投资开发（集团）有限公司 向和立置业增资11715万元 [1] - 普蕊斯作为持有和立置业45%股权的股东 向和立置业增资9585万元 [1] - 增资前后各股东的持股比例不变 普蕊斯仍持有和立置业45%股权 [1] 相关资产及影响 - 和立置业主要资产为位于上海市黄浦区外马路1010-1016号的房产 该房产位于中央科创区的核心区段 [1] - 本次增资不会导致公司合并报表范围发生变更 [1]

市场对上海楼市新政的积极反应 - 上海“沪七条”新政于2月25日午间出台，核心为进一步放开限购，此举在春节假期结束前推出实属罕见，被解读为旨在拉动内需和消费的重要举措 [1] - 政策出台当日，港股内房股与A股地产板块均大幅上涨，港股合富辉煌涨7.41%，碧桂园涨6.45%，旭辉控股涨6.02%，贝壳涨5.63%，新世界发展涨5.49%，龙湖集团涨4.6% [1] - A股地产板块概念整体上涨2.11%，其中城投控股涨停（涨9.96%），京投发展涨5.06%，新城控股涨4.97%，华夏幸福涨4.79%，滨江集团涨4.43%，荣盛发展涨3.66%，绿地控股涨3.61% [1] 土地市场出现积极信号 - 2月25日，广州迎来马年首场土拍，珠江新城天河区马场一期地块起拍价186.44亿元，吸引越秀、保利、招商、华润等多家房企竞拍 [2] - 该地块竞拍激烈，不到1小时达60轮报价，历经超7小时、超190轮竞价后，总价推高至225.8亿元，楼面价已超过2023年12月琶洲地块的75701元/平方米，成为广州新单价“地王” [2] - 新地王诞生短期内对市场预期有较大利好影响，可能带动二手豪宅挂牌和销售，激活“卖旧买新”的置换型需求 [3] 房产交易市场显现复苏迹象 - 1月份70城二手房价格环比下跌0.5%，降幅为自2025年8月以来最低，显示降幅率先收窄 [4] - 分城市看，一线城市二手房价格环比降幅平均收窄0.4个百分点，收窄最为明显，二线城市和三、四线城市环比降幅分别收窄至0.5%和0.6% [4] - 春节期间（正月初一至初七），58安居客线上找房热度环比节前上涨17%，其中三、四线城市因返乡置业带动，找房热度最高涨幅达11.6% [4] - 部分三、四线城市因供应量较小、房价较低，已呈现止跌迹象，返乡人员的二次就业或创业需求带动了当地住房购置 [4]

国内宏观经济与政策 - 香港特区政府预测2026年香港经济增长2.5%-3.5%，2027年至2030年间平均每年实质增长3% [1][3] - 香港预测2026年基本通胀率和整体通胀率分别为1.7%和1.8% [3] - 水利部提出目标，到2030年重大引调水工程受水区用水效率指标优于国内同类地区平均水平，到2035年达到国内先进水平 [1] 国内房地产行业 - 上海发布楼市新政“沪七条”，进一步调减住房限购政策 [1] - 上海五部门联合发文，自2026年2月26日起将首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加政策后家庭贷款最高额度可达324万元，二套住房贷款额度也相应提高 [2] 国内消费与产业政策 - 福建省发布2026年汽车以旧换新细则，对换购新能源乘用车按新车售价8%补贴，最高1.5万元；换购燃油乘用车按6%补贴，最高1.3万元 [3] 国内交通与基础设施 - 春节期间，工信部指导电信企业为全国1.3万余个交通枢纽及重点景区监控网络，按需扩容超过26万个4G和5G基站，并为重点客户提供2.1万余条重要电路 [1] - 2月24日（正月初八）全国铁路发送旅客1810.1万人次，连续5天超1500万人次，春运启动以来累计发送旅客3.13亿人次；2月25日预计发送1665万人次，计划加开列车1549列 [2] 国际宏观经济与政策 - 美国总统特朗普将于2月24日晚发表第二任期首次国情咨文，演讲将聚焦经济、关税、移民、人工智能及伊朗等议题 [1][4] - 泰国央行货币政策委员会以4比2投票结果，意外将基准利率下调25个基点至1.0% [5] - 澳大利亚1月季调后CPI月率为0.5%（前值0.2%），年率为3.8%（前值3.7%） [5] - 瑞士2月ZEW投资者信心指数录得9.8，前值为-4.7 [6] 全球金融市场表现 - A股主要指数上涨：上证指数涨0.72%至4147.23，深证成指涨1.29%至14475.87，创业板指涨1.41%至3354.82，沪深300涨0.6%至4735.89 [8] - 港股恒生指数涨0.66%至26765.72 [8] - 人民币汇率走强：在岸人民币询价涨159点至6.8668，离岸人民币涨155点至6.8639 [8] - 美元指数微跌0.08%至97.762 [8] - 大宗商品普涨：WTI原油涨0.3%至65.83美元，布伦特原油涨0.35%至70.83美元，COMEX黄金涨0.6%至5207.1美元，COMEX白银大涨3.43%至91.155美元 [8]

香港土地供应政策 - **核心观点**：香港政府2026至27年度财政预算明确不推售一般商业用地，同时通过多种渠道保障住宅土地供应，预计可提供约22,000个住宅单位 [1] 住宅土地供应计划 - **2026至27年度卖地计划**：包含九幅住宅用地 [1] - **多元化供应来源**：供应渠道包括铁路物业发展、市区重建局项目、私人发展和重建项目 [1] - **总供应量**：全年潜在土地供应预计可兴建约22,000个单位 [1] 商业用地政策 - **商业用地安排**：来年（指2026至27年度）继续不推售一般商业用地 [1]