地产板块表现 - 24日早盘中证800地产指数涨超2%，成份股中海南机场涨停，衢州发展涨超5%，新城控股涨超3% [1] - 地产ETF（159707）价格涨超2%，实时成交额超2200万元，为全市场唯一跟踪中证800地产指数的ETF [1] 海南自贸港政策影响 - 海南自贸港将于12月18日启动全岛封关运作，"一线"进口"零关税"商品税目比例由21%提高至74%，岛内享惠主体间可免进口税收流通，加工增值达30%可免关税销往内地 [3] - 海南自贸港概念掀涨停潮，政策利好带动相关板块表现 [3] 房地产行业展望 - 2025年上半年房地产投资与销售仍承压，市场量价尚未进入良性循环，但中央强调加大稳楼市力度，叠加城市更新、收储优化等预期，行业有望逐步企稳修复 [3] - 高品质项目在流速与溢价方面具优势，可能率先企稳回升，建议关注核心城市核心区域有持续拿地能力、产品品质高的头部央国企和改善型房企 [3] - 预计7月政治局会议表态将更积极，带动政策博弈行情机会，城市更新政策支持力度有望进一步加大 [3] 地产ETF投资价值 - 地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集13只头部优质房企，前十大成份股权重超9成，央国企含量高 [4] - 行业出清背景下龙头地产或更具弹性，布局央国企及优质房企可重点关注该ETF [4]

城镇老旧小区改造进展 - 2025年1-6月全国新开工改造城镇老旧小区1 65万个 其中河北 辽宁 重庆 黑龙江 上海 福建等6个地区开工率超过80% 2025年全国计划新开工改造城镇老旧小区2 5万个 [1] 上海土地拍卖市场动态 - 上海第六批土拍共出让8宗地块 总起拍价236 7亿元 总用地面积350亩 总建筑面积52 3万平方米 徐汇区宅地起始楼面价16 36万元/平方米 创上海及全国涉宅地块楼面价新高 [2] - 土拍地块多处于核心地段 如徐汇衡复风貌区 静安东斯文里等 稀缺性显著 [2] 苏州土地拍卖情况 - 苏州出让2宗地块 总出让面积10 75万平方米 起拍总价49 64亿元 成交总金额53 39亿元 [3] - 绿城中国以总价46 67亿元 楼面价65241 78元/平方米 溢价率8 74%竞得园区双湖地块 刷新江苏省最高楼面价纪录 [3] 房地产企业融资动态 - 上海金茂投资成功发行20亿元中期票据 期限3年 簿记管理人与主承销商为中信银行 联席主承销商包括交通银行和招商银行 [4] 物业服务企业运营情况 - 第一服务控股2024年度收益达9亿元 符合预期目标 [5] - 公司披露购股权行使细节 承授人可根据归属时间表行使购股权 参与者须支付1 00港元作为接纳代价 [5]

房地产行业 - 一线城市核心区域房价出现松动 杭州滨江 深圳南山部分小区挂牌价每平米下跌超万元[5] - 2023年百强房企全年销售额同比下降15.7% 行业整体销售规模显著收缩[5] - 居民杠杆率已达可支配收入130% 购房意愿持续低迷[8] - 开发商加速从重资产模式向运营服务商转型 更注重打造生活方式而非单纯房产销售[15] 消费行业 - 2024年全国社会消费品零售总额同比增长7.2% 餐饮收入增速达17.4% 文旅消费呈现爆发式增长[3] - 2024年五一假期国内旅游人次达2.95亿 同比增幅28.2% 文旅市场复苏强劲[3] - 夜间经济成为新增长点 各地推出博物馆夜场 深夜影院等创新业态[14] - 年轻消费群体转向体验式消费 医美 骑行 度假等细分领域需求激增[12] 宏观经济趋势 - 消费逻辑正在替代资产逻辑 即时满足型消费成为新锚点[12][15] - 文旅 餐饮等服务业吸纳就业效果显著 形成经济新循环模式[10][14] - 居民消费偏好发生结构性变化 从长期资产积累转向短期生活品质提升[8][17] 区域经济观察 - 成都宽窄巷子 重庆洪崖洞 西安大唐不夜城等文旅地标客流量激增 消费活力超越季节性规律[10] - 地方政府积极推动夜游经济 通过延长营业时间创造新消费场景[14]

报告核心观点 - 2025年上半年基建投资平稳增长 雅鲁藏布江超级水电工程开工 建筑行业在城市更新等方向有发展机遇 房地产行业从增量扩张转向存量提质增效 高品质住宅或迎发展浪潮 聚灿光电产销两旺 红黄光产能释放 润本股份驱蚊和婴童赛道协同 有望维持高速增长 新华保险权益投资积极 整体表现较好 [2][9][16][19][23][26] 建筑装饰行业 - 2025年上半年全国基础设施投资稳中有进 狭义基建累计同比增长4.6% 广义基建累计同比增长8.9% 能源等高景气板块支撑显著 [9] - 7月19日雅鲁藏布江下游水电工程开工 总投资1.2万亿元 墨脱水电站规划装机7000 - 8100万千瓦 年发电量有望达3000亿千瓦时 推动清洁能源开发和水工建筑施工 [10] - 7月14 - 15日中央城市工作会议召开 城镇化进入提质增效阶段 建筑行业在城市更新等方向有系统性机遇 [10] - 本周申万建筑装饰指数下滑0.71% 化学工程等子板块涨幅居前 个股时空科技等涨幅前五 [11] - 建议从区域建设、央国企估值修复、转型升级三条主线把握建筑板块配置机会 [12] 房地产行业 - 本周房地产(申万)下跌2.2% 42个重点城市新房成交环比降10.8% 21个重点城市二手房成交环比升1.7% [2][14][15] - 中央城市工作会议指出城市发展转向存量提质增效 统计局公布1 - 6月房地产开发投资同比降11.2% 销售面积同比降3.5% 住建部等推进相关工作 多地因城施策 [16] - 6月龙湖集团等销售额下降 招商蛇口发行债券 华侨城集团计划增持华侨城A [17] - 维持房地产“看好”评级 建议关注核心城市布局房企、二手房中介和物业管理企业 [17] 电子行业（聚灿光电） - 2025年半年度聚灿光电营收15.94亿元 同比增19.51% 归母净利润1.17亿元 同比增3.43% 扣非归母净利润1.14亿元 同比增8.12% [19] - 上半年行业需求扩容 公司主营业务产销两旺 产能利用率达96.60% 25Q2营收创单季度新高 [19] - 公司产品结构优化 高端高价产品占比升 毛利率提升 营运效率提高 [20] - 红黄光产能爬坡 “年产240万片红黄光外延片、芯片项目”进展显著 公司转型全色系LED芯片供应商 [20] - 预计2025 - 2027年归母净利润分别为3.14/3.49/4.05亿元 同比增速60.31%/11.25%/16.07% 维持“买入”评级 [21] 新消费行业（润本股份） - 7月8日以来广东佛山基孔肯雅热本地疫情确诊2158例 防蚊需求或带动公司驱蚊产品营收增长 [23] - 2024年公司升级推新90余款产品 驱蚊、婴童、精油系列营收分别为4.4/6.9/1.6亿元 同比+35.4%/+32.4%/7.9% 毛利率提升 [24] - 预计2025 - 2027年归母净利润3.9/4.9/6.1亿元 同比增速29%/26%/24% 维持“买入”评级 [24] 非银金融行业（新华保险） - 2025年1季度归母净利润同比增19%至58.8亿元 归母净资产较年初降17%至798.5亿元 新业务价值同比增67.9% [26] - 归母净利润上升因保险服务业绩增长和年化总投资收益率上升 归母净资产下降与资产负债会计处理有关 [26] - 2024年权益仓位增加 股票+基金投资规模增至3071亿元 占比18.85% 已开展三期保险资金长期投资试点 [27] - 25Q1个险长期险首年保费同比增131.5% 银保渠道发展好 但分红险转型或滞后 [29] - 近年来按净利润30% - 35%分配股利 后续可能发行永续债 [30] - 预计2025 - 2027年归母净利润211/240/282亿元 同比增速 - 19.5%/13.6%/17.5% 首次覆盖 给予“买入”评级 [30]

湖北省房地产市场整体表现 - 2025年上半年湖北省新建商品房销售面积达2514.7万平方米，同比增长5.9% [1] - 二手房成交面积1221.4万平方米，同比增长12.5%，楼市回暖态势明显 [1] - 房地产新开工面积1316.1万平方米，增长5.6%，连续4个月正增长 [2] - 房地产施工面积25918.2万平方米，增长3.2%，连续6个月正增长 [2] 区域市场分化与增长 - 湖北省14个市州新房销售面积同比正增长，武汉等7个市州增幅高于全省平均水平 [2] - 55个县市实现正增长，武汉商品房网签销售面积615.39万平方米，同比增长14.8% [4] - 武汉新建住房网签销售面积506.97万平方米，同比增长30.6%，去化周期降至12个月 [4] - 襄阳市中心城区2024年10—11月成交环比猛增30.64%，2025年"五一"小长假销量同比增超四成 [5] 保障性住房与青年社区发展 - "十四五"期间湖北省累计筹集保障性租赁住房32.8万套(间)，投入使用23万套以上 [2] - 2025年1—6月新筹集保障性住房6.05万套，占年度目标86.40% [2] - 新谋划筹集青年社区46个，建成后可提供房源2.5万套(间) [2] 政策刺激与市场活力 - 武汉"汉九条"将二套房公积金贷款额度提至120万元，实施契税补助与多孩家庭购房补贴 [4] - 襄阳"襄十二条"对首套房、农村户籍等六类群体发放2万元至15万元补贴 [4] - 宜昌市核销购房补贴约1.17万份，金额近6亿元，2025年以来核销补贴券五千余份，金额2.67亿元 [5] - 荆门商品房销售面积94.91万平方米，同比增长6.9%，住宅销售面积84.04万平方米，同比增长12.5% [5] 土地市场与投资意愿 - 武汉涉宅用地成交28宗，总建筑面积219.44万平方米，成交金额114.07亿元 [4] - 与2024年同期相比，武汉涉宅用地成交增加19宗，总建筑面积翻倍，成交金额接近翻倍 [4] - 荆门市房地产开发企业本年实际到位资金49.16亿元，同比增长13% [5] 市场展望 - 湖北省房地产业协会预测政策组合拳精准匹配需求，下半年市场有望延续稳定向好态势 [3]

城镇化发展转型 - 中国城镇化率年均增速从2011~2020年的1.4个百分点降至近年来的0.8个百分点，预计未来10年将进一步降至0.5个百分点左右 [1] - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，房地产和土地财政主导的外延式扩展模式式微 [1] 城市工作"五个转变"原则 - 发展理念转向以人为本，发展方式转向集约高效，发展动力转向特色发展 [2] - 工作重心转向治理投入，工作方法转向统筹协调 [2] - 房地产需告别为城市融资的"单边发展"增量模式 [2] 房地产发展新模式实践 - 租购并举模式在热点一二线城市成效显著，规模化住房租赁（含长租公寓、保租房）占市场份额10%~15%且持续提升 [2] - 行业融资形成以白名单为载体的项目法人实体地位和资金封闭运转机制 [2] - 现房销售制度、预售监管模式、配租配售保障房制度等新模式日渐成熟 [3] 城中村改造新导向 - 改造重点转向存量提质增效，聚焦安全底线、居住环境改善和公共治理覆盖 [3][4] - 拆除式改造需满足三个条件：群众改造意愿强烈、资金能平衡、征收补偿方案成熟 [3] - 广州、深圳要求拆除式改造配建5%~10%保障性住房 [4] - 目标服务2.6亿外来人口，通过区位优、成本低、配套好的居住场所促进新市民融入 [5] 危旧房改造方向 - 加快拆除D级危房，通过加固/改建/重建等方式改造C级危房和非成套住房 [6] - 存量提质可激发业主二次装修需求，提高供给效率 [6] 城市更新经济效应 - 公共服务均等化将释放房地产、汽车等大宗消费需求 [6] - 住区软硬件改善可夯实楼市回稳基础，修复住房居住属性 [7] - 财政金融专项扶持启动，城市更新作为增长新动力的效果将显现 [7]

国务院《住房租赁条例》落地，许多人还在逐字逐句研究房东租客责任时，一场更深刻的变革信号已被高层会议悄然定调： 城镇化从快速增长转向稳定发展，城市发展从增量扩张转向存量提质增效。 短短两句话，终结房地产狂飙突进的时代幻想。 还攥着"2016年涨价去库存"老黄历、幻想下一轮暴涨会拍断大腿的人，该醒醒了。 房价普涨的时代，已被官方盖棺定论地画上句号。 存量市场的游戏规则已彻底改变：资产不再躺着升值，能勉强维持原价已是幸运。 地段、房龄、装修品质、甚至"情绪价值"都成为保值的必备筹码。看看日本就知道了，当房子不再好卖，极致的空间利用和人性化设计才会成为核心竞争 力。 而新条例中最值得警惕的关键词，是"存量增效"。 指向的是全国各地大量空置的商业办公楼、老旧厂房等"待盘活资产"。 当经济下行，这些资产成为烫手山芋。 条例第五条和第七条，就是为城投公司、地方平台甚至银行量身定制的出路：鼓励改造非住宅类建筑入市，同时设置严格的居住标准。 意味着什么？ 国家队即将大规模下场租房市场！ 标准化改造、统一运营管理、资金实力碾压…… 这些平台一旦入场，对散户型个人房东将是降维打击。 还抱着"卖不掉大不了出租"念头的多房持有者，就像 ...

司法实务中，以工程不动产协议折价方式行使和实现工程款优先受偿权，较司法拍卖更为简便易行，费 用低廉，有利于发挥发包人责任财产的最大效用，缓解发包人因财力不足造成工程款拖欠的实际困难。 此外，优先保护施工方权益意味着更好保护农民工群体的合法权益。 买房人向开发商支付了房款，但还没办下不动产权证，如果开发商因债务纠纷导致房屋被查封执行，买 房人该如何维护自身权益？ 最高人民法院23日发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），对 于商品房消费者权益保护进行了细化，更大力度保护买房人的合法权益。《解释》自2025年7月24日起 施行。 以房抵债行使建设工程价款优先受偿权的，可以排除强制执行 【案情】建某公司完成建设施工并验收后，银某公司以承建工程中的13套房屋作价抵偿欠付的工程款。 此后，双方就上述房屋签订了商品房买卖合同，银某公司开具了销售不动产统一发票。然而，紫某公司 与银某公司等发生借款合同纠纷，紫某公司在诉讼中申请诉讼财产保全。受案法院裁定，查封包括案涉 13套房屋在内的房产、股权等财产。 【说法】工程价款优先受偿权是法律为保护建设工程承包人利益而赋予的特别权利。民法典规定，发包 ...

美国房地产市场脱节现象 - 美国房地产市场呈现销量下滑但房价创新高的脱节现象 6月成屋销售总数年化环比下降2.7%至390万户 为去年9月以来最低水平 低于市场预期的400万户 [1] - 6月成屋售价中位数同比上涨2%至创纪录的43.53万美元 高房价与高利率共同导致潜在购房者负担能力承压 [1] - 经济学家警告这种脱节不会持续太久 在需求回落环境中房价不可能无限期上涨 [1] 供应短缺推高房价 - 美国房价坚挺的核心原因是多年供应不足 住宅建设持续落后于人口增长 [3] - 按当前销售速度计算的库存供应量达4.7个月 创2016年7月以来新高 但未能缓解整体供需失衡 [3] - 87%抵押贷款持有人利率低于当前利率 三分之二借贷成本比当前低2个百分点 强烈抑制房主出售意愿 [3] 高利率抑制市场需求 - 持续高企的抵押贷款利率是抑制销售活动的关键因素 [5] - 高昂价格和利率使春季购房旺季期望落空 销售仍然不温不火 [5] - 若抵押贷款利率降至6% 将有额外16万租房者转变为首次购房者 [5] 市场前景展望 - 经济学家普遍认为美国房地产市场年内难以实现复苏 目前处于季节性淡季 销售难有提振 [6] - 高利率、高房价、疲软劳动力市场及买家对未来财务状况的不确定性构成多重阻力 [7] - 政策不确定性增加 包括可能取消房屋销售资本利得税的提案 [7]

核心观点 - 悉尼Carlingford地区15位业主联合出售超过15块地块 打包出售价格比单独出售每套高出40万澳元 总价可达260万澳元/套 [1] - 新州政府城市规划改革政策推动火车站周边高密度开发 目标2029年前建成37.7万套新房 引发业主联合出售热潮 [3] - 2023-2024年悉尼联合出售房产达208组交易 涉及519处房产 交易总额17亿澳元 [3] 政策影响 - 新州政府规划改革允许火车站800米范围内高密度开发 计划五年内建设11.2万套新房 [7] - 政策宣布后出现三次交易高峰：2023年4月州选举后 2023年12月 2024年7月政策正式公布时 [7] - 改革将持续十年 重点推动Crows Nest和Homebush等中部城区高密度建设 [7] 市场反应 - 开发商Traders In Purple已在Wollstonecraft收购10块地 计划开发价值2.6亿澳元公寓项目 含80套12层公寓 [8] - 开发商偏好具备"X因子"的地块 如景观优势或区位独特性 需避免区域供应过剩 [5] - 建筑成本上升导致低价值开发项目难以实施 开发商更倾向高售价区域 [5] 行业动态 - 最具开发潜力地块已被优先收购 2023年联合交易数量出现下降 [7] - 中介指出开发商数量有限 市场可能出现大型地块供过于求 [5] - 部分中介质疑11.2万套新房目标实现难度 但政府官员认为市场反应积极 [7]