行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，并维持该评级 [2] 核心观点 - 市场整体延续底部企稳迹象，4月十大城市一二手房日均成交同比已转正 [3] - 珠海、青岛等多地提高公积金贷款额度，预计将进一步降低居民贷款利率，增强低总价高租售比住房吸引力，加速刚需入市 [3] - 尽管楼市回暖可能存在反复，但当前头部房企市值较低，在年报业绩风险释放、市场对楼市回暖缺乏预期的背景下，向下风险有限，而一旦市场对楼市拐点形成共识，向上弹性较大 [3] - 2026年第一季度公募基金对地产行业的持仓比例仅为0.45%，低配0.58个百分点，板块行情或在犹豫反复中展开，当下仍是中长期建仓好时机 [3] - 投资建议优选三条主线：历史包袱轻、产品力强的房企；受益香港楼市止跌回稳的港资地产及商业运营商；净现金流及分红稳定的物管企业 [3] 政策环境监测 - 2026年4月20日，珠海优化调整房地产政策措施，包含推进“好房子”供给、优化住房公积金贷款政策等 [7] - 2026年4月20日，青岛优化调整住房公积金贷款及提取政策 [7] 市场运行监测 - **成交情况**：本周（4月18日至4月24日）重点50城新房成交1.8万套，环比上升12.9%；重点20城二手房成交2.5万套，环比下降0.5% [10] - **月度成交**：4月（截至24日）重点50城新房月日均成交同比下降1.9%，环比下降21.6%；重点20城二手房月日均成交同比上升9.3%，环比上升12.3% [10] - **库存情况**：截至2026年4月24日，16个城市商品房取证库存为8641万平方米，环比上升0.3%，去化周期为24.4个月 [13] 资本市场监测 - **板块表现**：本周申万房地产板块下跌0.98%，跑输沪深300指数（上涨0.86%）[14] - **估值水平**：当前地产板块市盈率（TTM）为76.8倍，高于沪深300的14.5倍，估值处于近五年99.9%分位 [14] - **港股表现**：本周内房股指数下跌1.14%，主流港资房企多数上涨 [17] 重点公司对比与推荐逻辑 - **华润置地**：2025年收租及收费型业务收入维持超2倍覆盖股息及利息，派息率维持37%，截至2026年4月24日股息率为4.1% [5] - **建发国际集团**：2025年毛利率延续企稳回升，2025年拿地排名前6，截至2026年4月24日最新股息率为6.4% [5] - **中国海外发展**：截至2026年4月24日市净率仅0.32倍，股息率4%，2026年以来上涨1.1%，2025年末在手货值超86%位于一线及强二线城市 [5] - **绿城中国**：截至2026年4月24日市净率为0.59倍，2026年上涨7.7%，2021-2025年累计减值137亿元，压力减轻 [5] - **头部房企市值与拿地**：头部房企如招商蛇口、保利发展市值均不到800亿元 [3]；部分公司拿地积极，如绿城中国2025年权益拿地金额为592亿元，是其最新市值（203亿元）的292% [23]

新房市场表现 - 本周47城新房成交面积313.6万平方米，环比上涨3.4%，同比涨幅扩大至8.4%[4] - 一线城市新房成交表现优于二三线，一、二、三线城市新房成交面积同比分别为14.9%、3.2%、10.3%[4] 二手房市场表现 - 本周22城二手房成交量环比小幅回落0.5%，同比增速由上周9.8%收窄至8.0%，但处于2021年以来同期高位水平[2][7] - 截至4月25日，26个重点城市二手房挂牌量同比回落1.9%，环比下降0.1%[7] 市场趋势与前景 - 随着“金三银四”临近尾声，楼市热度出现季节性回落[2][7] - 未来2-4周为楼市关键的止跌观察期，需求同比改善、供给边际收缩背景下，“小阳春”后房价复刻去年加速下跌的概率较小[2][7] - 重点城市二手房挂牌量能否持续去化是房价走势关键，若环比下降态势持续1-2个月以上，房价或再次确认底部[2][7] 风险提示 - 主要风险包括房价下行幅度和速度超预期，以及宏观经济超预期下行[3][10] - 若二手房挂牌量超预期回升或租金价格大幅回落，可能导致房价下行超预期[10]

行业投资评级 - 投资评级为“看好”，并维持该评级 [12] 报告核心观点 - 行业调整大概率已进入下半场，后续下行斜率将逐步收敛，结构分化加大，股票机会陆续浮现 [2][5][9] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备阿尔法 [5] - 当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间 [5] - 重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [5] 周度核心内容跟踪总结 市场表现 - 本周（2026年4月17日至4月24日）长江房地产指数下跌1.08%，相对沪深300的超额收益为-1.94%，行业排名24/32，相对靠后 [6][17] - 年初至今长江房地产指数累计下跌4.37%，相对沪深300的累计超额收益为-7.38%，行业排名27/32 [6][17] - 本周房地产板块表现不佳，开发类标的下跌为主，收租及物管类有涨有跌 [6] - 开发公司样本（均值）本周下跌3.07%，年初以来下跌4.33% [18] - 物业公司样本（均值）本周下跌0.14%，年初以来下跌6.75% [18] - REITs样本（均值）本周下跌0.55%，年初以来微跌0.08% [18] 政策动态 - **中央层面**：15部门联合发文，全面部署新时代青年发展型城市建设工作，提出强化城市规划适青导向，因地制宜建设宿舍型、小户型青年公寓；探索住房、出行、消费等多领域联动的生育支持政策 [7][20] - **地方层面（佛山）**：推出24条土地要素市场化配置改革措施，包括开展工商业用地使用权续期试点，深化“三旧”改造，探索存量土地房屋用途转换机制等 [7][20] 销售数据 - **新房市场**：37城新房成交面积四周滚动同比为+8.1%，较上周提升13.8个百分点；年初至今累计同比为-20.6% [8][21] - **二手房市场**：17城二手房成交面积四周滚动同比为+9.4%，较上周提升4.4个百分点；年初至今累计同比为-2.2% [8][21] - **月度数据（截至4月24日）**：37城新房成交面积当月同比+5.6%；17城二手房成交面积当月同比+9.9%；12城新房及二手合计成交面积当月同比+9.3% [8][26][29] - **实时数据**：根据冰山数据，本周20城二手实时成交套数同比涨幅超20% [8] 专题分析：股票的领先性与趋势性 领先性 - 股票边际定价主要反映二阶导（变化率的变化），伴随行业下行斜率收敛，股票底部有望逐步确立并可能适度抬高 [2][9] - 实证数据显示，龙头房企股价见底时间远早于基本面，例如美国、日本和香港龙头房企股价分别于2008年、1992年和1998年见底，此后未明显击穿前低 [2][9] - 新房产品力更强且价格跌幅更小，老货已提前计提部分减值，后续亏损相对可控，而新货具备个位数净利率水平，新老搭配下不会明显亏损 [2][9] 趋势性 - 大级别行情仍有赖于产业景气度（销售量价持续改善），当前仅有结构性改善，稳态估值空间的兑现需要时间 [2][9] - 伴随减值压力缓和及毛利率回归常态，龙头房企业绩和股价中枢有望逐步抬高 [2][9]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][53] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且仍在推进途中 [4][53] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][53] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企及少数龙头民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][10][53] - 城市分化观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更优 [4][53] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是观察政策落地的重要方向，预计一二线城市将更受益 [4][53] - 2026年行业仍以政策为核心主导力量，板块将反复演绎政策贝塔行情 [4][53] 根据目录分项总结 1. 上海三批次土拍情况 - 上海2026年第三批次集中供地共出让3宗纯住宅用地，全部成交，总出让金72.09亿元，整体溢价率9.9% [1][10] - 土拍呈现结构性分化：徐汇长桥街道地块历经82轮竞价，由招商蛇口以33亿元、25%溢价率竞得，创上海年内最高溢价纪录，楼面价约87150元/平方米；普陀石泉社区及金山新城地块均以底价成交 [1][10] - 参拍房企以国央企为主：共11家企业（含联合体）参拍，其中国央企背景企业10家，民企仅1家且未获地，国央企拿地金额占比100% [1][10] 2. 行情回顾 - 本周（报告期）申万房地产指数累计变动-1.0%，跑输沪深300指数1.84个百分点，在31个申万一级行业中排名第20 [2][11] - 全市场房地产股涨幅前五为：苏州高新（+35.1%）、新湖中宝（+32.1%）、*ST匹凸（+27.8%）、绵石投资（+21.6%）、深圳华强（+15.4%） [11][18] - 重点跟踪的40家A/H房企中，涨幅前五为：绿景中国地产（+7.6%）、融信中国（+6.7%）、远洋集团（+2.9%）、华润置地（+2.7%）、金地商置（+1.7%） [12][21] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 **新房成交** - 本周30个城市新房成交面积180.1万平方米，环比提升15.7%，同比提升20.5% [2][22] - 分城市能级看：一线城市成交56.5万平方米，环比+5.5%，同比+28.4%；二线城市成交88.8万平方米，环比+15.5%，同比+31.4%；三线城市成交34.8万平方米，环比+37.8%，同比-8.1% [2][22] - 年初至今（16周）累计成交面积2301.7万平方米，同比-24.4% [2][25] - 4月累计成交面积551.4万平方米，同比+5.3% [25] **二手房成交** - 本周15个样本城市二手房成交面积271.8万平方米，环比增长1.5%，同比增长15.8% [2][30] - 分城市能级看：一线城市成交112.6万平方米，环比-2.4%；二线城市成交119.9万平方米，环比+4.6%；三线城市成交39.3万平方米，环比+4.3% [2][30] - 年初至今（16周）累计成交面积3171.4万平方米，同比增长0.8% [30] 4. 重点公司境内信用债情况 - 本周（4.20-4.26）共发行房企信用债15只，环比减少9只；发行规模共计98.40亿元，环比减少124.9亿元 [3][45] - 总偿还量140.91亿元，环比增加35.02亿元，净融资额为-42.51亿元，环比减少159.92亿元 [3][45] - 发行主体评级以AAA级为主（占比79.7%），债券类型以私募债为主（占比40.1%），债券期限以3-5年期为主（占比58.1%） [45] - 部分债券发行利率下降，例如“26振业01”3年期公司债利率较公司之前发行的同类型可比债券利率下降133个基点 [48][50] 5. 本周政策回顾 - 多地出台公积金宽松政策：武汉将异地公积金贷款范围扩大至全国并取消户籍限制；海南允许缴存人提取公积金支持子女购买首套住房；杭州将公积金贷款最高额度由130万元提高至180万元 [52] - 上海静安区完成首例“住房收购置换”模式签约，为市场化盘活存量住房、筹措保障性租赁住房提供试点 [52] - 苏州施行青年人才公积金贷款贴息政策，为新申请公积金贷款的青年人才提供实际还款利息50%的补贴 [52] 6. 投资建议与配置方向 - 报告建议关注以下方向 [4][53]： - **地产开发**：H股（绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂）；A股（滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份） - **地方国企/城投/化债**：城投控股、城建发展 - **中介**：贝壳-W - **物业**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等

核心观点 - 报告核心观点为：技术面支撑、资金面持续宽松、信贷偏弱、通胀预期下行以及期限利差空间充足等因素共同作用下，债市牛市有望延续，10年期国债收益率目标为**1.70%**，30年期国债收益率目标为**2.15%**，策略上建议继续关注超长期信用债的补涨机会 [2] 一、本周核心观点与债市策略 - **市场交易逻辑**：本周市场交易主要围绕两条主线：一是资金面持续维持宽松，期限利差仍有压降空间；二是国内汽、柴油价格下调，导致通胀预期下行 [9] - **技术面分析**：30年期国债期货（TL）主力合约在4月24日出现技术性调整，跌破5日均线但在10日均线附近获得支撑，KDJ指标回落至中性，抛压有所释放，鉴于短端仍在走强，此次回调或为持续上涨后的技术性调整，回踩企稳后仍有上行概率，需关注**113-113.3**区间的支撑性 [9] - **资金面分析**：多重因素共同支撑资金面持续宽松 - 银行存贷差处于高位：一季度银行存贷差升至**5.13万亿元**，位于2022年以来新高 [10] - 结售汇顺差高增：一季度银行代客结售汇顺差升至**1794亿美元**，为境内带来增量资金 [10] - 债券供给偏慢：2026年政府债供给节奏整体偏慢，对流动性的消耗不及去年 [10] - 央行态度：央行并未主动收紧流动性，MLF余额仍处于历史高位 [10] - **债市驱动逻辑**：在资金宽松背景下，“资金牛”有望向“全面债牛”演变 - 杠杆套息：资金宽松背景下，杠杆套息资金会拉动中长端收益率下降 [11] - 期限利差保护：目前30年期国债收益率与7天期逆回购利率的利差，较2024年9月以来均值水平仍高**18BP**，显示超长端仍有补涨空间 [11] - 基本面支撑：3月贷款数据偏弱，叠加通胀预期下行，对债市长端形成支撑 [11] - **后市策略**：建议维持“票息+拉久期”策略，短端预计平稳，长端期限利差仍有压缩空间，信用方面推荐关注30年期信用债的补涨机会，以及5-7年期二永债的配置价值 [12] - **市场表现总结**：本周10年期国债收益率下行突破**1.75%**，30年期国债收益率下行突破**2.23%**后均出现小幅反弹，城投债与二永债收益率曲线小幅走陡 [12] 二、典型策略测算与个券图谱 - **策略收益表现**：报告构建了多种信用债投资策略并进行收益测算 - 截至4月23日当周，城投债中以**超长期策略**表现占优，产业债中**超长期策略**相对较好，二永债中**高等级拉久期策略**具有相对优势 [59] - 模拟组合中，**高波动组合**本周表现相对占优 [59] - **个券比价与期限结构**： - 当前**二级资本债**比价优势凸显，其收益率多数时间已低于城投债，但去年三季度赎回费率新规的扰动导致其当前收益率相对偏高，利空基本出尽后，其利差有望迎来趋势性压缩 [44] - 从国债期限利差看，曲线整体明显走陡，其中**30Y-1Y**和**30Y-10Y**利差处于近三年历史高位，分位数分别达到**89.2%**和**94.6%**，显示本轮曲线走陡更多集中在超长端 [46][48] - 从曲线形态看，**2年期与7年期国开债**存在凸点，有一定配置价值；**3年期二永债**性价比较高，适合骑乘策略；**30年期高等级信用债**距离建议的止盈点位仍有**39BP**空间，适合风险偏好较高的投资者 [48] 三、长端大势研判（技术分析） - **30年期国债期货（TL）**：技术形态上“W底”已经成型，进入上行趋势，上方目标位看至**115.8**，对应30年期国债收益率或下行至**2.15%**，短期如有回调至**113-113.5**区间（对应利率**2.25%**）可视为入场做多时机 [31] - **10年期国债期货（T）**：已放量突破自2025年以来的楔形整理通道上沿及前期高点，打开上行空间，上方阻力位在**109.2**附近，对应10年期国债收益率或下行至**1.7%**，短期回调支撑位关注**108.7**附近（对应利率**1.75%**） [36][40] 四、策略组合与历史表现 - **策略组合调整**：根据周度策略建议配比表，自2026年4月20日起，组合中增加了**30年期AAA信用债**，配置比例达**30%**，同时降低了5年期和7年期银行永续债及二级资本债的比例，显示策略向超长期信用债倾斜 [14] - **历史业绩**：该周观点策略自2025年初至今累计收益为**5.25%**，跑赢短债基金指数收益率**2.12%**，跑赢中长债指数收益率**1.06%**；2026年初至今累计收益为**2.16%**，跑赢短债基金指数收益率**0.75%**，跑赢中长债指数收益率**1.08%** [14][15]

报告投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 核心观点总结 - 报告核心观点认为，尽管2025年公司归母净利润因资产减值等因素同比下滑，但其长期聚焦杭州等核心城市的优质土储、优于行业的销售表现、持续优化的资产负债表以及不断降低的融资成本，将支撑其盈利能力在未来得到改善 [4] 财务表现与业绩分析 - 2025年实现营业收入828.9亿元，同比增长19.9%；但归母净利润为21.2亿元，同比下降16.9% [1] - 毛利率同比提升0.7个百分点至13.2%，但净利率承压，主要因资产减值损失达27.9亿元（同比增加19.2亿元）、所得税税负率同比提升5个百分点至41.1%、以及少数股东损益增长至15.2亿元（占净利润比例41.9%） [1] - 截至2025年末，公司尚未结算的预收房款为854.8亿元，覆盖房产销售收入的1.05倍 [1] - 报告预测公司2026/2027/2028年营业收入分别为712亿元、649亿元、605亿元；归母净利润分别为23.7亿元、25.5亿元、26.8亿元；对应EPS分别为0.76元、0.82元、0.86元 [4] - 当前股价（2026年4月23日收盘价10.23元）对应2026年预测市盈率（P/E）为13.4倍 [4][5] 销售与土地储备 - 2025年实现销售金额1017亿元，同比下降8.9%，降幅小于百强房企10.9个百分点，销售额位列克而瑞房企排行榜第10名，并已连续8年获杭州销售冠军 [2] - 2026年公司目标销售额为800亿元，目标行业排名前15，全国份额约1% [2] - 2025年新增土地储备项目26个（其中22个位于杭州），新增计容建筑面积172.3万平方米，总地价487亿元，同比增长8.6%；权益土地款192亿元，同比减少14.4%；全口径投销比为47.9%，同比提升7.7个百分点 [2] - 2026年计划投资金额控制在权益销售回款的50%左右，区域布局上计划杭州、浙江省内（非杭州）、省外占比分别为60%、20%、20%，省外重点为上海 [2] - 截至2025年末，公司土地储备在杭州、浙江省内（非杭州）、省外的占比分别为79%、13%、8% [2] 负债结构与融资成本 - 截至2025年末，公司权益有息负债为262亿元，同比减少14.1%；并表有息负债为336.9亿元，同比减少10% [3] - 有息负债中，银行贷款和直接融资占比分别为83.2%和16.8% [3] - 财务指标健康：扣除预收账款的资产负债率为57.2%，净负债率为6.4%，现金短债比为3.98倍 [3] - 融资成本持续下降，截至2025年末为3%，较上年末下降0.4个百分点；2026年目标将融资成本进一步降低至2.9%以内，并将直接融资比例控制在20%以内 [3] - 2026年公司计划继续降低权益有息负债水平，目标约为230亿元 [3]

行业投资评级 - 增持（维持） [1] 核心观点 - 新房成交延续回升，专项债试点扩围，政策支持持续 [1][6] - 本周新房销售同环比上升，二手房销售同比上升但环比略有下降，行业基本面呈现边际改善 [4][6] - 投资建议关注财务稳健的龙头房企及有望受益于需求回升的物业管理公司 [6] 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数下跌0.98%，同期沪深300指数上涨0.86%，板块相对收益为-1.84%，表现弱于大盘 [3][11] - 个股方面，周度涨幅前五为苏州高新、衢州发展、*ST中迪、黑牡丹、中新集团，跌幅后五为*ST数源、三湘印象、滨江集团、华远控股、南山控股 [11] 行业新闻追踪 - **中央政策**：财政部、国家发改委扩大地方政府专项债券项目“自审自发”试点范围，新增河北省、江西省、湖北省、重庆市，试点覆盖范围增至14个省份及河北雄安新区、4个计划单列市 [6][13] - **中央政策**：2026年一季度全国政府性基金预算收入7751亿元，同比下降16.2%，其中国有土地使用权出让收入5176亿元，同比下降24.4% [13] - **中央政策**：4月贷款市场报价利率（LPR）维持不变，1年期LPR为3.00%，5年期以上LPR为3.50%，已连续11个月持平 [13] - **地方政策**：珠海市发布楼市新政，提高公积金贷款额度、延长“以旧换新”补贴，并批复城中村改造专项规划，64条旧村纳入改造 [13] - **地方政策**：北京发布2026年第三轮拟供宅地清单共6宗，上海第三批次土拍3宗地块全部成交，总金额72.09亿元，其中招商蛇口竞得的徐汇区地块溢价率达25% [15] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - **周度数据（4.17-4.23）**：38个重点城市一手房合计成交23121套，同比增长14.8%，环比增长5.6%；成交面积236.3万平方米，同比增长14.7%，环比增长7.9% [4][20] - **分能级看**：一线城市成交套数同比增25.5%，环比增1.4%；二线城市同比持平，环比降5.4%；三四线城市同比增23.0%，环比增32.8% [20] - **月度至今数据（4.1-4.23）**：38城一手房合计成交69874套，同比增长9.7%；成交面积711.7万平方米，同比增长6.7% [23] 重点城市二手房成交分析 - **周度数据（4.17-4.23）**：16个重点城市二手房合计成交25056套，同比增长9.5%，环比下降3.1%；成交面积238.8万平方米，同比增长6.3%，环比下降1.9% [4][33] - **分能级看**：一线城市成交套数同比增18.7%，环比降1.0%；二线城市同比增5.8%，环比降5.2%；三四线城市同比增8.2%，环比增1.1% [33] - **月度至今数据（4.1-4.23）**：16城二手房合计成交76612套，同比增长9.3%，环比增长19.1% [37] 重点城市库存情况分析 - **周度数据（4.17-4.23）**：17个重点城市商品房库存面积18317.7万平方米，环比增速为0%，去化周期为164周 [4][51] - **分能级看**：一线、二线、三四线城市库存面积环比增速分别为0.2%、-0.1%、-0.3%，去化周期分别为130.4周、261.6周、129.1周 [51] 土地市场供给与成交分析 - **周度数据（4.13-4.19）**：全国100大中城市供应土地1732.9万平方米，同比下降9.3%，供应均价1251元/平方米，同比上涨65% [5][63] - **土地成交**：成交土地1204.6万平方米，同比增长18.6%；成交金额86.1亿元，同比下降43.3%；成交楼面价715元/平方米，平均溢价率1.4% [5][63] - **分能级溢价率**：一线城市0%，二线城市1.7%，三四线城市1.3% [63] 房地产行业融资分析 - **周度数据（4.17-4.23）**：房地产企业合计发行信用债112.5亿元，同比增长30.06%，环比下降41.41% [5][79] - **月度至今数据（4.1-4.23）**：房地产企业合计发行信用债422亿元，同比增长9.17%，环比增长4.48% [5][79] 个股公告及新闻追踪 - **保利发展**：其基础设施公募REITs项目状态更新为“已反馈”，拟发行金额20.93亿元；公司债券“23保利02”回售金额15亿元 [17] - **华润置地**：将支付“22润置02”债券利息，该债券发行规模50亿元，票面利率3.63% [17] - **融创房地产**：公告披露多起重大诉讼进展，涉及中航信托、中融信托等案件 [17] - **万科A**：接受“23万科MTN001”中期票据持有人会议通过的本息兑付调整议案，并为其他票据提供应收款质押增信 [17] - **滨江集团**：2025年实现营业收入828.88亿元，同比增长19.86%；归母净利润21.16亿元，同比下降16.87%；平均融资成本降至3.0% [18] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [6] - 随着市场需求回升，物业管理公司有望迎来业绩和估值修复，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 折价幅度靠前的 AA 城投债中“26 滨城经开 MTN001”估值价格偏离程度最大；净价跌幅靠前 50 只个券中“25 青岛上合 MTN002”估值价格偏离程度最大；净价上涨幅度靠前 50 只个券中“H3 万科 01”估值价格偏离程度最大；净价上涨幅度靠前 50 只二永债中“25 农行二级资本债 03B(BC)”估值价格偏离程度最大 [2] 根据相关目录分别进行总结 折价幅度靠前的 AA 城投债 - “26 滨城经开 MTN001”剩余期限 4.98 年，估值价格偏离 -0.21%，估值净价 100.08 元等 [4] - “25 金堂 01”剩余期限 4.38 年，估值价格偏离 -0.17%，估值净价 103.23 元等 [4] - 还有“24 丁字湾 MTN003”等多只债券信息 [4] 净价跌幅靠前 50 只个券 - “25 青岛上合 MTN002”剩余期限 2.19 年，估值价格偏离 -0.32%，估值净价 98.75 元等 [5] - “24 越秀集团 MTN004B”剩余期限 18.13 年，估值价格偏离 -0.30%，估值净价 103.91 元等 [7] - 还有“25 中化 01”等多只债券信息 [7][8] 净价上涨幅度靠前 50 只个券 - “H3 万科 01”剩余期限 0.25 年，估值价格偏离 1.95%，估值净价 52.26 元等 [9] - “H1 万科 06”剩余期限 0.26 年，估值价格偏离 1.95%，估值净价 52.26 元等 [9] - 还有“24 中化 08”等多只债券信息 [9][10][11][12] 净价上涨幅度靠前 50 只二永债 - “25 农行二级资本债 03B(BC)”剩余期限 9.42 年，估值价格偏离 0.23%，估值净价 102.67 元等 [13] - “25 农行二级资本债 04B(BC)”剩余期限 9.59 年，估值价格偏离 0.23%，估值净价 101.78 元等 [13] - 还有“25 民泰商行二级资本债 01”等多只债券信息 [13][14][15]

报告投资评级 - 对地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，上海等核心城市有望领先企稳，政策面更趋积极 [3] - 房地产供给侧深度出清，行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性 [3] - 板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [3] 行业数据总结 - **新房成交**：上周（2026/4/18-4/24）34个重点城市新房合计成交228.2万平米，环比上升15.8% [3][4]。其中，一二线城市成交209.3万平米，环比上升12.2%；三四线城市成交18.8万平米，环比上升80.1% [3][4]。4月（4.1-4.24）34城一手房成交同比上升5.7%，较3月提升11.7个百分点 [3]。其中，一二线同比上升8.3%，三四线同比下降22.2% [3][6] - **二手房成交**：上周13个重点城市二手房合计成交146.6万平米，环比下降2.5% [3][12]。4月累计成交同比上升7%，较3月提升23.5个百分点 [3][12] - **库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘124万平米，成交103万平米，成交推盘比为0.83倍 [3][23]。截至上周末，15城合计住宅可售面积为8534.6万平米，环比上升0.25% [3][23]。3个月移动平均去化月数为23.1个月，环比下降0.62个月 [3][23] 行业政策与新闻总结 - **宏观与金融政策**：央行公布4月LPR，1年期3.0%、5年期及以上3.5%，连续11个月不变 [3][30][31]。国务院办公厅、证监会均发文支持服务业领域及北京企业通过发行公募REITs做优做强 [3][30][31][33] - **地方因城施策**：深圳南山区推出住房“以旧换新”消费券，买房最高补贴5万元 [3][30][33]。珠海优化公积金贷款政策，最高可贷150万元，多子女家庭购二套房、购买绿色建筑最高可分别提额20%与30% [3][30][33]。青岛公积金新政叠加后最高贷款额度可达240万元 [3][30][33] - **土地市场**：招商蛇口以30.3亿元拿下上海普陀一宗宅地，并以32.9亿元、溢价率25%夺得上海徐汇百色路宅地 [3][30][35] - **REITs进展**：首批4单商业不动产REITs正式获批 [3][30][35] 公司动态总结 - **2025年年报业绩**：浦东金桥营收59.7亿元，同比增长118.9%，归母净利润10.7亿元，同比增长7.1% [3][37][39]。陆家嘴营收181.7亿元，同比增长24%，归母净利润12.3亿元，同比下降18.7% [3][37][39]。滨江集团营收828.9亿元，同比增长19.9%，归母净利润20.8亿元，同比下降16.9% [3][37][39]。华发股份营收834.4亿元，同比增长38.9%，归母净利润-9.5亿元，同比由正转负 [3][37][39] - **2026年一季报业绩**：中海宏洋营收55.2亿元，同比下降4.6%，归母净利润3.2亿元，同比下降14.5% [3][37][39]。张江高科营收8.4亿元，同比下降31.3%，归母净利润0.8亿元，同比下降71.6% [3][37][39] - **融资与担保**：保利置业集团有限公司发行2026年第一期公司债，规模15亿元，期限5年，票面利率2.5% [3][37][39] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数下跌0.98%，沪深300指数上涨0.86%，相对收益为-1.84%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第20位 [3][42]。个股方面，苏州高新、衢州发展、*ST中迪涨幅居前；*ST数源、滨江集团、华远控股跌幅居前 [3][42][46] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均下跌1.43%，相对沪深300收益为-2.29%，板块表现弱于大市 [3][49]。个股方面，卓越商企服务、烨星集团、荣万家涨幅居前；鑫苑服务、宋都服务、佳源服务跌幅居前 [3][49][53] - **板块估值**：当前主流A/H房企2026/2027年预测市盈率（PE）均值分别为130.9倍和40.2倍；物管板块2026/2027年预测PE均值分别为15.6倍和14.0倍 [3][47][54] 投资分析意见 - 推荐关注四个方向： 1. **优质房企**：建发国际、中国金茂、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、保利发展、中海外发展等 [3] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金等 [3] 3. **二手房中介**：贝壳-W [3] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余 [3]

行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告核心观点 - 新房销售延续回升态势，政策端专项债试点范围扩大，为行业提供支持 [1][6] - 稳健型龙头房企及物业管理公司是当前环境下的投资重点 [6] 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数下跌0.98%，同期沪深300指数上涨0.86%，板块相对收益为-1.84%，表现弱于大盘 [3][11] - 个股方面，苏州高新、衢州发展、*ST中迪、黑牡丹、中新集团涨幅居前；*ST数源、三湘印象、滨江集团、华远控股、南山控股跌幅居前 [11] 行业新闻追踪 - **中央政策**：财政部、国家发改委扩大地方政府专项债券项目“自审自发”试点范围，新增河北、江西、湖北、重庆，试点已覆盖14个省份及河北雄安新区、4个计划单列市 [6][13] - **中央政策**：2026年一季度全国政府性基金预算收入7751亿元，同比下降16.2%，其中国有土地使用权出让收入5176亿元，同比下降24.4% [13] - **中央政策**：4月LPR报价保持不变，1年期为3.00%，5年期以上为3.50%，已连续11个月持平 [13] - **地方政策（珠海）**：提高公积金贷款额度，双缴存家庭最高150万元；延长“以旧换新”补贴至年底；批复64条旧村改造规划，总用地约14平方公里 [13] - **地方政策（北京）**：发布2026年第三轮拟供宅地清单，共6宗地块，土地面积约17公顷，建筑规模约26万平方米 [15] - **地方政策（上海）**：第三批次土拍收官，3宗地全部成交，总金额72.09亿元，其中招商蛇口以33亿元竞得徐汇区地块，溢价率25% [15] 行业基本面分析 重点城市一手房成交 - 本周（4.17-4.23）38城一手房合计成交23121套，同比增长14.8%，环比增长5.6%；成交面积236.3万平方米，同比增长14.7%，环比增长7.9% [4][20] - 分能级看，一线城市成交套数同比增25.5%，环比增1.4%；二线城市同比持平，环比降5.4%；三四线城市同比增23.0%，环比增32.8% [20] - 本月至今（4.1-4.23）38城一手房合计成交69874套，同比增长9.7%，环比下降7.5% [23] 重点城市二手房成交 - 本周（4.17-4.23）16城二手房合计成交25056套，同比增长9.5%，环比下降3.1%；成交面积238.8万平方米，同比增长6.3%，环比下降1.9% [4][33] - 分能级看，一线城市成交套数同比增18.7%，环比降1.0%；二线城市同比增5.8%，环比降5.2%；三四线城市同比增8.2%，环比增1.1% [33] - 本月至今（4.1-4.23）16城二手房合计成交76612套，同比增长9.3%，环比增长19.1% [37] 重点城市库存情况 - 本周（4.17-4.23）17城商品房库存面积18317.7万平方米，环比增速为0%，去化周期为164周 [4][51] - 分能级看，一线、二线、三四线城市去化周期分别为130.4周、261.6周、129.1周 [51] 土地市场供给与成交 - 本周（4.13-4.19）土地供应面积1732.9万平方米，同比下降9.3%；供应均价1251元/平方米，同比上涨65% [5][63] - 土地成交面积1204.6万平方米，同比增长18.6%；成交金额86.1亿元，同比下降43.3%；成交楼面价715元/平方米，溢价率1.4% [5][63] - 分能级溢价率：一线城市0%，二线城市1.7%，三四线城市1.3% [63] 房地产行业融资 - 本周（4.17-4.23）房地产企业发行信用债112.5亿元，同比增长30.06%，环比下降41.41% [5][79] - 本月至今（4.1-4.23）合计发行信用债422亿元，同比增长9.17%，环比增长4.48% [5][79] 重点公司动态 - **保利发展**：基础设施公募REITs项目状态更新为“已反馈”，拟发行金额20.93亿元；“23保利02”公司债券回售金额15亿元，决定不转售 [17] - **华润置地**：公告“22润置02”债券付息事宜，发行规模50亿元，票面利率3.63% [17] - **融创房地产**：披露多起重大诉讼进展，涉及中航信托、中融信托、民生银行等案件 [17] - **万科A**：接受“23万科MTN001”中期票据本息兑付调整议案，本期应付本息8.6454亿元；为“22万科MTN004”和“22万科MTN005”提供应收款质押增信 [17] - **滨江集团**：发布2025年年报，营业收入828.88亿元，同比增长19.86%；归母净利润21.16亿元，同比下降16.87%；平均融资成本降至3.0% [18] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [6] - 随着市场需求回升，物业管理公司有望迎来业绩和估值修复，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [6]