市场现状与核心挑战 - 写字楼市场面临供应过剩、需求不足、空置率高企、租金持续下行的深度调整压力 [1] - 市场分化趋势显著，但一线城市核心地段的写字楼亦普遍出现租户要求降租的现象 [1][2] - 租赁活动以企业搬迁为主导，市场处于租方主导阶段，租金预期趋于理性，空置水平或将温和上升 [3] - 互联网与发达交通网络正重塑市场格局，导致区域租金差缩小 [8] 潜在金融风险 - 当前写字楼资产收益率低、估值缩水，隐含债务违约、金融机构坏账上升、上市公司市值波动等潜在金融风险 [1] - 需高度关注抵押物价值相关的金融风险，特别是防止“高评”导致“高贷” [2] - 大宗交易萎缩与REITs等退出渠道不畅，加剧了风险 [1] 行业需求与结构性变化 - TMT、金融、专业服务及制造业保持稳定活力，科技类企业与消费品贸易企业扩张意愿相对明显 [3] - 新兴孵化空间需求旺盛，医美、轻医疗等成为楼宇转化方向 [8] - 不动产市场正经历从住宅开发旧模式向以经营现金流为核心的持有型不动产新模式转型 [4] 政策与体制障碍 - 国有写字楼业主面临管理体制约束，决策和定价机制僵化，导致市场自发调节功能受阻 [2][6] - 部分楼宇产权高度分散，小业主协同困难，导致楼宇运营效率低下和更新困难 [6] - 规划调整刚性强、时滞长，难以适应市场供需快速变化 [6] - 政府将写字楼视作“楼宇经济”载体，高度关注其对税收与GDP的贡献，是供应量偏高的深层原因 [7] 应对策略与解决方案 - 长期需依靠经济增长与产业升级，鼓励楼宇提质增效和精准定位 [1] - 短期应控制新增供应、推动存量去化，并建议建立动态评估机制、设立平准基金、引导长期资本入场 [1] - 推动“商改保租房”等用途转化，鼓励老旧项目更新升级，以促进市场回归供需平衡 [5][7] - 应进一步构建多层次REITs市场，打通“投资—培育—退出”的完整资产循环 [4] - 授权国企业主更多自主权，积极推进楼宇产权整合，增强规划调整灵活性 [6] - 允许土地用途在不同物业类型间弹性转换，是市场纾困的有效渠道 [7] 市场前景与投资动向 - 整体市场在调整中稳步推进供需再平衡，中长期仍具备复苏与增长潜力 [3] - 在利率下行环境中，较高的资本化率正体现出显著的投资吸引力 [4] - 市场投资信心呈现分化：民营企业趋谨慎，而险资则相对乐观，持续参与大宗交易 [8]

市场运行现状 - 写字楼市场面临供应过剩、需求不足、空置率高企、租金持续下行的深度调整压力 [3] - 市场分化趋势显著，但一线城市核心地段的写字楼亦普遍出现租户要求降租的现象 [3][4] - 租赁活动以企业搬迁为主导，TMT、金融、专业服务及制造业保持稳定需求活力 [7] 潜在金融风险 - 写字楼资产收益率低、估值缩水，隐含债务违约、金融机构坏账上升、上市公司市值波动等风险 [3] - 需高度关注抵押物价值相关的金融风险，特别是防止“高评”导致“高贷” [5] - 大宗交易萎缩与REITs等退出渠道不畅，加剧了风险 [3][8] 风险应对与市场构建建议 - 长期需依靠经济增长与产业升级，短期应控制新增供应、推动存量去化 [4] - 建议建立动态评估机制、设立平准基金、引导长期资本入场、探索资产证券化以稳定市场预期 [4] - 应进一步构建多层次REITs市场，打通“投资—培育—退出”的完整资产循环 [8] 供应与规划问题 - 国内多个城市商办与住宅配置比例失衡，是导致当前空置率高企的重要原因 [9] - 政府将写字楼视作“楼宇经济”载体，高度关注其对税收与GDP的贡献，导致供应量偏高 [10] - 规划调整刚性强、时滞长，难以适应市场供需快速变化 [9] 资产优化与转型路径 - 鼓励楼宇提质增效和精准定位，推动老旧写字楼升级改造 [4] - 探索将写字楼转型为租赁住房、养老公寓、月子中心等新业态 [4] - 土地利用类型的灵活转换，如“商改保租房”，是办公楼市场纾困的有效渠道 [10][11] 市场参与主体与投资动态 - 国有写字楼业主面临管理体制约束，决策和定价机制比较僵化 [4][9] - 市场投资信心呈现分化：民营企业趋谨慎，而险资则相对乐观，持续参与大宗交易 [11] - 在利率下行环境中，较高的资本化率正体现出显著的投资吸引力 [8]

研讨会核心观点 - 写字楼市场是金融稳定与产业发展的交汇点，其运行现状与潜在金融风险受到关注 [1] - 市场阵痛是转型必经之路，风险暴露是治理契机，需政策、市场和产业多方协同以推动市场止跌回稳和高质量发展 [3] - 尽管面临压力，市场在调整中稳步推进供需再平衡，中长期仍具备复苏与增长潜力 [3] 市场现状与挑战 - 市场处于调整周期，供应量持续增加，租赁活动以企业搬迁为主导 [3] - 商业办公业态面临空置率上升和租金压力等挑战 [4] - 互联网与发达交通网络正重塑市场，使区域租金差缩小 [5] 短期应对策略 - 控制新增供应，推动存量去化 [3] - 推动业主在市场低迷期对老旧写字楼进行升级改造 [4] - 大幅减少商办用地新增供应 [4] - 老旧项目更新升级面临成本与审批约束 [5] 长期发展与转型路径 - 长期需依靠经济增长与产业升级，鼓励楼宇提质增效和精准定位 [3] - 探索转型为租赁住房、养老公寓、月子中心等新业态 [4] - 推动“商改保租房”用途转化，引导特色产业发展及提升运营服务能力 [4] - 土地利用类型的灵活转换是市场纾困的有效渠道，允许土地用途在不同物业类型间弹性转换有利于市场平稳发展 [5] - 新兴孵化空间需求旺盛，医美、轻医疗等成为楼宇转化方向 [5] 金融工具与风险防范 - 建议通过建立动态评估机制、设立平准基金、引导长期资本入场、探索资产证券化等方式稳定市场预期 [3] - 需高度重视抵押物价值相关的金融风险防范，特别是防止“高评”导致“高贷” [4] - 在利率持续下行的环境中，较高的资本化率正体现出显著的投资吸引力 [4] - 积极推进房地产投资信托基金(REITs)扩容到写字楼市场，促进风险分散化、产权去中心化和管理中心化有机结合 [5]

市场整体态势 - 2025年上半年苏州写字楼市场面临巨大去化压力，受2024年供应高峰后续影响 [3] - 多个项目推迟上市，二季度仅尼盛中心一个新项目上市，新增供应节奏放缓 [3][4] - 全市净吸纳量共计3.39万平方米，新增需求持续低迷，成交量同比收缩 [4] - 截至二季度末，空置率达到29.7%，为五年内最高水平 [4] 租赁市场表现 - 全市租金录得69.30元/平方米/月，处于近三年最低位，租金承压下降 [6] - 业主通过租金优惠、延长免租期等综合措施争取客户续租和吸引新客户 [6] - 二季度因吴中太湖新城管委会促成2.6万平方米大面积成交，净吸纳量短期回升 [4] 需求行业结构 - 电子信息科技和专业服务业企业成交活跃 [8] - 新兴制造业企业成交数量位居第三，同比增加 [8] - 金融业保持稳定成交，专业服务业、金融业和联合办公是1000平方米以上大面积成交主要来源 [8] - 企业搬迁升级活跃，电子信息科技和专业服务业企业向核心区或品质更好项目搬迁 [8] 销售市场情况 - 2025年上半年销售市场供应同比回落，全市上市四个项目总计约15.7万平方米，同比下降约50% [9] - 上半年总计成交12.6万平方米，大宗成交包括集成电路创新中心和中海星湖ONE北京银行多层成交 [9] - 受个别大宗成交价格影响，一季度成交均价短期上扬，二季度价格平稳，季末录得1.71万元/平方米 [11] 未来供应与竞争格局 - 下半年市场将面临超170万平方米高品质大体量项目集中入市，供需关系将进一步失衡 [11] - 市场竞争将进入白热化阶段，单纯依靠价格战的运营模式难以为继 [11] - 项目竞争力核心将转向企业办公空间、产业生态构建等产业运营手段 [11] 政策与产业发展 - 2025上半年苏州全市密集出台多项产业政策，精准聚焦人工智能、量子科技、生物医药等前沿领域 [12] - 苏州全球招商大会签约417个重点项目，总投资突破3415.7亿元 [12] - 优质项目落地转化将吸引更多高科技企业，催生新质办公需求，有望重塑写字楼市场需求结构 [12]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - A股投资中长期性价比较高，中证500和中证1000受科创政策支持，成长性高有机会带来高回报，上证50和沪深300在当前宏观环境下更具防御价值 [2] 根据相关目录分别进行总结 股指期货市场 - IF当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为4014.60、4000.00、3993.40、3965.60，涨跌分别为7.80、10.20、11.60、17.20，成交量分别为53455.00、8979.00、84781.00、16296.00，持仓量分别为62423.00、13332.00、158393.00、48480.00，持仓量增减分别为2133.00、4184.00、14069.00、4222.00 [1] - IH当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为2754.60、2751.00、2751.60、2752.60，涨跌分别为0.60、0.20、2.40、3.80，成交量分别为28276.00、3728.00、52171.00、6400.00，持仓量分别为31303.00、3948.00、64210.00、11176.00，持仓量增减分别为5224.00、1134.00、7229.00、1564.00 [1] - IC当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为6023.00、5973.40、5920.40、5794.00，涨跌分别为55.00、62.20、60.60、57.80，成交量分别为48478.00、11208.00、47871.00、16148.00，持仓量分别为65777.00、18495.00、99117.00、58584.00，持仓量增减分别为396.00、5993.00、5619.00、2496.00 [1] - IM当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为6452.80、6388.80、6319.80、6136.00，涨跌分别为66.60、72.80、78.00、79.00，成交量分别为69324.00、16891.00、147131.00、34107.00，持仓量分别为73225.00、21806.00、181506.00、78384.00，持仓量增减分别为 -2325.00、7434.00、12240.00、4515.00 [1] - IF下月 - IF当月、IH下月 - IH当月、IC下月 - IC当月、IM下月 - IM当月隔月价差现值分别为 -14.60、 -3.60、 -49.60、 -64.00，前值分别为 -18.00、 -3.40、 -54.40、 -71.20 [1] 股指现货市场 - 沪深300指数前值4014.81，涨跌幅0.12，成交量262.05亿手，总成交金额4437.81亿元 [1] - 上证50指数前值2756.77，涨跌幅 -0.01，成交量76.45亿手，总成交金额1446.02亿元 [1] - 中证500指数前值6027.08，涨跌幅0.74，成交量222.36亿手，总成交金额2634.85亿元 [1] - 中证1000指数前值6461.10，涨跌幅0.85，成交量282.56亿手，总成交金额3520.66亿元 [1] - 部分行业前值及涨跌幅：能源2113.22， -1.32%；原材料2599.57，0.87%；工业2149.20， -0.05%；可选消费6222.94，0.39%；主要消费21531.83，0.37%；医药卫生8288.30，1.51%；地产金融6857.05， -0.69%；信息技术2379.97，1.01%；电信业务3202.98， -0.45%；公用事业2652.22，0.64% [1] 期现基差 - IF当月 - 沪深300、IF下月 - 沪深300、IF下季 - 沪深300、IF隔季 - 沪深300前值分别为 -0.21、 -14.81、 -21.41、 -49.21，前2日值分别为 -12.82、 -30.82、 -38.02、 -68.42 [1] - IH当月 - 上证50、IH下月 - 上证50、IH下季 - 上证50、IH隔季 - 上证50前值分别为 -2.17、 -5.77、 -5.17、 -4.17，前2日值分别为 -11.53、 -14.93、 -16.53、 -15.53 [1] - IC当月 - 中证500、IC下月 - 中证500、IC下季 - 中证500、IC隔季 - 中证500前值分别为 -4.08、 -53.68、 -106.68、 -233.08，前2日值分别为 -24.25、 -78.65、 -128.85、 -251.85 [1] - IM当月 - 中证1000、IM下月 - 中证1000、IM下季 - 中证1000、IM隔季 - 中证1000前值分别为 -8.30、 -72.30、 -141.30、 -325.10，前2日值分别为 -31.37、 -102.57、 -174.97、 -360.17 [1] 其他国内主要指数和海外指数 - 上证指数、深证成指、中小板指、创业板指前值分别为3510.18、10696.10、6638.43、2207.10，涨跌幅分别为0.01%、0.61%、0.06%、0.80% [1] - 恒生指数、日经225、标准普尔、DAX指数前值分别为24139.57、39569.68、6259.75、24255.31，涨跌幅分别为0.46%、 -0.19%、 -0.33%、 -0.82% [1] 宏观信息 - 上交所发布《科创板上市公司自律监管指引第5号 - 科创成长层》，存量32家未盈利企业自指引发布实施之日起进入科创成长层，新注册未盈利企业自上市之日起进入，个人投资者参与交易门槛不变，投资新注册未盈利科技型企业需签署专门风险揭示书，调出条件新老划断 [2] - 外交部长王毅会见俄罗斯外长拉夫罗夫，表示愿同俄方等成员国筹备好天津峰会推动上合组织建设迈上新台阶 [2] - 上交所发布《发行上市审核规则适用指引第7号 - 预先审阅》，符合条件的科技型企业可申请对申报文件预先审阅 [2] 行业信息 - 北京写字楼市场代表金融街二季度租金跌破400元/平米/月，新行业将促进需求回升 [2] - 多晶硅上周涨超16%，市场憧憬资源行业供给侧改革加快推进实现困境反转 [2] - 多地机构针对稳定币概念发布风险提示 [2]

全球经济与政策展望 - 2025年下半年市场面临经济放缓与政策不确定性双重压力，投资者需重新审视资产配置策略 [1] - 美联储可能于9月及12月各降息一次，但若通胀因关税推动而上升则可能暂停宽松 [1] - 欧洲央行在早前降息后将暂停行动，日本央行则有望加息一次 [1] 资产配置策略 - 建议关注利差主导回报的资产，降低对无风险利率的依赖 [1] - 市政债券凭借陡峭的收益率曲线吸引长线投资者 [1] - 房地产市场经历两年低迷后逐步回暖，医疗办公空间、杂货零售物业及廉价房屋需求稳健 [1] 股票市场 - 美国大型科技企业受益于AI扩展、数据中心及发电需求激增，基本面良好，获上调配置 [1] - 金融及基建等具防守性行业成为焦点 [1] - 欧洲股市具备长线价值，新兴市场受贸易政策影响吸引力减弱 [1] 固定收益与信贷 - 优先贷款及优先证券因估值吸引及信贷质素稳健获青睐 [2] - 投资级企业债因利差收窄稍被看淡 [2] 房地产领域 - 持续关注人口及教育结构多元化带来的机遇，看好医疗、工业及住宅领域 [2] - 写字楼市场仍面临挑战，空置率有望改善但复苏尚需时间 [2] - 房地产债券目前具估值优势，相对房地产股票更具吸引力 [2] 基建与农地投资 - 偏好公私营项目，尤其电力、公用事业及储能相关投资 [2] - 农地资产被视为抗通胀工具，但2025年回报将放缓，谷物类作物受关税压力影响 [2]

住宅市场前景 - 香港人口反弹和HIBOR利率大幅下降有助于恢复楼市信心 预计2024年下半年楼价上升3% 2026年及2027年分别上升5% [1] - HIBOR下跌直接降低按揭利率 减轻供款压力 首次置业者获得良好入市契机 改善型置业者获得置换动力推动二手楼市流通 [1] - 住宅租赁市场呈现分化趋势 人口涌入增加住房需求 预计2024年租金普遍上升2%至3% 核心商务区和重点大学周边区域租金同比升至少5% [1] 零售市场表现 - 游客数量增加及北上消费趋势放缓使餐饮和杂货行业受益 高端购物中心和核心购物区2025年预计保持稳定 [2] - 非旅游区及非核心零售区面临电商挑战压力较明显 [2] 写字楼市场状况 - 空置率从2024年7月13.7%高位回落至2025年3月13.5% 但仍保持高位 [2] - 2025至2026年大型项目落成限制市场反弹空间 预计2024年甲级写字楼租金同比下跌3%至5% [2] - 企业采取办公空间扩张观望态度 预计整体租金2026年止跌 [2]

行业趋势与市场变化 - 经济增速放缓、企业现金流压力加大以及"租赁+弹性空间"新办公趋势兴起，正在动摇企业购置写字楼的传统逻辑 [1] - 一线城市写字楼租售价差扩大，空置率持续高位运行，资产估值逻辑发生根本性变化 [1] - 企业对办公空间需求从"拥有"转向"使用"，从"固定资产"转向"战略资源" [1] - 2023-2024年北京与上海出现"租售价差历史最大化"现象，部分核心地段出现"购入年化回报率>租金综合支出"倒挂区间 [8] 企业购置决策关键变量 - 五大关键变量影响决策：组织稳定性、现金流状况、办公空间使用频率、地段依赖性、资产策略导向 [6] - "组织稳定性"+"资产策略导向"是企业购置意愿的两个最强前导指标 [6] - 高适配特征包括成熟型组织、现金流稳健、空间使用率高、强地段要求、有资产配置意图 [6] - 低适配特征包括快速扩张期、资金紧张、远程办公占比高、无地段需求、倾向轻资产 [6] 市场周期与购置时机 - 市场上升期（2016-2018）租赁成本上升，购置可锁定成本；市场下行期（2020-2024）租赁议价空间大，资产估值处于洼地 [7][8] - 写字楼价格波峰滞后租金波峰2-4个季度，价格低谷出现在宏观经济筑底、租金未反弹时段 [9] - 2023-2025年是高净值企业、国企央企购置窗口期，呈现租金稳定+售价洼地特征 [9] - "空置率"与"成交均价"剪刀差最大化阶段是买方定价能力最强时段 [9][10] 企业生命周期与购置逻辑 - 初创期：以轻资产为主，不建议购置，优先选择共享空间或短租合同 [13][14][15] - 成长期：权衡锁定办公成本、构建品牌认知、预留弹性空间，优选可分租资产 [16][17][18] - 成熟期：多目标考量组织效率、资产资本化、资本市场信号，建议配置长期持有型资产 [19] - 转型期：谨慎新增购置，优先轻资产模式或合资共建，聚焦资产重组 [20] - 资产化期：视写字楼为稳定收益+抗通胀的资产配置，基于租金回报率与REITs可能性决策 [21] 不同类型企业购置策略 - 高成长型民营企业：倾向核心地段适中面积、可分割写字楼，采用"购租组合"策略 [22][23] - 总部型央企/国企：看重地段稀缺性与建筑形象，倾向全自持或自建总部园区 [24] - 科创型/轻资产企业：以租赁为主，仅在财务充裕或IPO时购置小型核心单元 [25][26] - 金融/保险企业：首选核心地段稳定出租物业，纳入"债券+类固收"配置体系 [27][28] 城市与市场购置窗口 - 最优购置窗口出现在"市场底部与预期拐点交汇处"，如2023下半年-2025下半年 [30][31] - "新三度模型"判断区域价值：供需张力度、产业耦合度、资本安全度 [32] - 结构性机会包括老旧甲级写字楼改造、新交付项目去化压力资产、特色产业园分散持有空间 [34] - 政策导向从"压缩供给"转向"分级分类支持"，利好优质区域高效运营资产 [35][36] 决策评估模型与案例 - 五维评分模型：发展阶段匹配度（15%）、财务能力（30%）、价格窗口（20%）、区位价值（25%）、非财务收益（10%） [38] - 上海高成长消费品牌案例：不建议购置，因组织未稳定、前滩短期供给压力大 [39][40][41] - 北京成熟科技公司案例：建议购置，因组织稳定、现金充裕、价格触底、地段稀缺 [42][43][44]

家族办公室房地产投资偏好 - 房地产在投资组合中占比重要，仅次于股票和现金，配置最高为写字楼20%、豪华住宅17%、工业14%和酒店12% [2] - 约70%房地产投资集中于本国内，新西兰93%、澳大利亚90%和美国86%最注重国内投资，瑞士31%、中国香港33%和新加坡41%地域分布最分散 [2] - 房地产被视为投资策略核心部分，用于平衡上市股票与私募投资，或作为固定收益替代品以保障购买力及稳定回报 [3] 私人住宅物业管理 - 近三分之二家族办公室管理私人住宅，主要目标为家族使用传承44%、资本保值29%和多元化20%，仅7%关注租金收入 [5] - 平均管理4.7处房产，拉丁美洲5处、北美4.2处，25%计划18个月内购置新房产，20%考虑出售现有资产 [5] 高需求房地产领域 - 家族办公室最看好生活领域14%、工业/物流13%和豪华住宅12% [7] - 投资挑战包括难以找到可靠合作伙伴23%、税收制度20%、资产竞争激烈19%及监管合规障碍17% [8] 商业地产投资机会 - 门户城市写字楼被视为地缘政治风险下的避险资产，伦敦持续吸引跨境投资 [10][11] - 欧洲零售地产及物流、生活领域（老年/学生公寓）具结构性增长潜力 [13] - ESG资产受关注，90%投资者设定社会目标，73%聚焦工作场所福祉、56%改善公共领域、35%支持当地社区 [16] 葡萄酒行业投资动态 - 散装葡萄酒价格从每升7新西兰元跌至3新西兰元，葡萄园购入机会显现 [17] - 美国纳帕谷顶级葡萄园价格稳定，非高档地区2024年可能下跌10%-30% [18] - 澳大利亚Riverland地区葡萄园价格或跌50%，巴罗萨谷跌幅较小，中国高净值投资者重返市场 [19] - 法国AOC葡萄园均价每公顷15万欧元，非AOC产区跌至1.5万欧元，波尔多顶级葡萄园售价超每公顷100万欧元 [19] - 西班牙里奥哈产区面临产量过剩，酒庄价格可协商但未现价值大幅下降 [19] 奢侈品投资表现 - 2024年十大收藏品行业中5个实现可控增长，手袋最佳涨幅2.8%，老爷车仅增1.2% [22] - 艺术品价格下跌18.3%，葡萄酒下跌9.1%，消费模式变化影响显著 [22] - 2005年100万美元投资奢侈品现价值540万美元，同期标普500投资价值500万美元 [22] - 全球艺术品销售额2022年达78亿美元峰值，2024年下降48%至41亿美元，成交价仅为最高估价70% [24] - 纽约占全球艺术品市场62%份额，伦敦占21%达四年新高 [25] 线上艺术品交易趋势 - 2024年佳士得、苏富比和富艺斯总销售额下降25.9%至82.7亿美元，但纯线上销售额仅降4.5%至7.363亿美元 [26] - 纯线上拍卖均价上涨12.7%，70%艺术品通过在线竞标购买 [26] 代际投资策略变化 - 58%家族办公室有下一代参与投资决策，其中近40%导致策略调整，11%发生重大转变 [27] - 亚洲继承权管理紧迫，63%千禧一代投入可持续投资，婴儿潮一代仅35% [28][29]