市场供需 - 广州甲级写字楼租赁市场问询及带看量较2024年年末回升，租赁需求释放积极信号 [1] - 2025年二季度广州甲级写字楼市场供应趋缓，仅一个新项目交付入市 [1] - 广州国际金融城成为年内新增供应的主要来源，推动全市存量增长至6937万平方米 [1] - 上半年全市净吸纳量录得152万平方米，同比下降133% [1] - 全市空置率同比增加09个百分点至198% [1] 区域表现 - 二季度海珠区琶洲成为租赁活跃度最高区域，空置率环比下降17个百分点，同比下降36个百分点至232% [1] - 越秀区录得多个1000平方米以上的较大面积成交，个别高楼龄项目通过商务策略调整与租户结构优化改善出租率 [1] - 越秀区净吸纳量在二季度实现由负转正 [1] 租金趋势 - 核心商圈租金跌幅收窄，全市写字楼平均租金环比下降14%至1235元/平方米·月，跌幅较上季度收窄33个百分点 [1] 行业需求 - TMT行业以302%的写字楼租赁成交面积占比维持行业需求首位，游戏公司表现活跃 [2] - 金融业以168%的成交占比位列第二，部分机构因琶洲办公氛围成熟考虑增设区域办公点 [2] - 贸易和零售业占比提升至163%，成为上半年全市租赁成交占比第三位 [2] 区域发展 - 广州国际金融城基建不断完善，银行、保险等金融机构企业总部计划于年内完成进驻 [2] - 新兴商务区办公氛围的形成将进一步提升区域市场关注度与资源虹吸效应 [2]

深圳甲级写字楼市场 - 2025年上半年深圳甲级写字楼新增供应23.5万平方米，总存量达860.5万平方米 [1] - 上半年全市甲级写字楼净吸纳量6.8万平方米，科技企业需求持续增长带动租赁市场 [2] - 2025年内预计新增122万平方米甲级写字楼供应，2027年末总存量或突破1000万平方米 [2] - 小米、腾讯、vivo等企业总部大楼即将投入使用，可能对存量楼宇租赁形成压力 [2] - 新兴行业及经营类业态占比上升，科技企业涌现将带来新增需求 [2] 深圳零售商业市场 - 2025年上半年新增30.3万平方米优质购物中心，总存量增至747.7万平方米 [1][3] - K11 ECOAST、罗湖益田假日广场为主要新增项目，太子湾招商花园城开放式街区形成差异化补充 [3] - 华润万象改造PA MALL引入首店品牌，印力轻资产项目iN城市广场以户外运动为特色 [3] - 未来三年计划新增126.4万平方米优质购物中心，西部板块占比达68.4% [3] - 文体娱乐、潮玩、二次元及宠物经济等细分消费领域料成零售增长点 [3] 大宗交易与投资趋势 - 上半年深圳办公类物业成交额近80亿，自用买家为主力，上市公司及国企占比显著 [4] - 大湾区大宗交易单宗均价降至5亿元，市场偏好小总价资产 [4] - 数据中心投资因AI算力需求激增重返热点，生物医药仓储及生产设施受关注 [5] - 价格调整下投资价值显现，私人投资者活跃度提升 [5]

上海甲级写字楼市场表现 - 2025年第二季度净吸纳量8.53万平方米，同比下滑67.6%，环比下滑18.4% [1] - 市场空置率攀升至23.6%，甲级写字楼平均租金降至6.99元/平方米/天，环比跌幅1.9% [1] - 预计三四季度新增供应约百万平方米，徐汇滨江25万平方米，浦东前滩、长宁核心及普陀等区域均超10万平方米 [1] 租赁需求结构分析 - 零售贸易制造与TMT行业为租赁主力，占比分别为28%和23%，合计占市场51% [1] - 金融行业租赁成交占比15%，生物医药行业占比提升至10%，主要因国内外知名药企大面积搬迁 [1] - 零售贸易制造业偏好传统核心商圈及优势新兴商圈，奢侈品、体育用品零售企业表现突出 [2] - TMT行业集中于热门新兴商圈及新项目，需求来自平台网络软件服务企业搬迁、电商扩租及汽车软件平台续租 [2] 行业动态与政策影响 - 生物医药企业受上海打造全球生物医药研发经济政策驱动，升级搬迁及扩租需求持续释放 [2] - 上海加快建设国际经济、金融、贸易、航运和科技创新中心，强化城市核心功能 [2] - 政策优化营商环境及产业扶持力度，为企业在沪投资提供支持 [2]

北京写字楼市场现状 - 北京甲级写字楼空置率连续七个季度稳定在20%左右，租金水平已下滑至2011年水平 [1][2][4] - 甲级写字楼市场总存量达1310万平米，乙级写字楼1003万平米，产业园1308万平米 [2] - 二季度甲级写字楼平均净有效租金环比微降2.9%至235.6元/月/平米，为近三季最小降幅 [4] 供需结构分析 - 市场进入供需深度博弈期，需通过严控新增供应与激活企业需求双轨攻坚降低空置率 [1][4] - 2025年将迎三年新增供应低谷，为下半年空置率下行创造有利条件 [4] - 企业办公空间集约化整合叠加自有物业回迁潮，预计年末空置率仍维持20% [4] 区域分化表现 - 中关村连续四个季度累计去化总量近16万平米，创历史最快速度 [1][6] - 中关村规模以上重点企业1-5月总收入达3.2万亿元（同比+7.3%），技术收入占比28.5% [6] - 丽泽商务区单季净吸纳量突破2万平米，空置率降至21.5%；金融街空置率维持全市最低11.7% [9] 租金动态与案例 - 中关村互联网金融中心租金从2019年10.5元/平米/天降至当前6-9元/平米/天 [2] - 鼎好大厦改造后吸引深视科技、零一万物等科技企业入驻，出租率显著提升 [7] - 租金下行促使中关村部分高端写字楼短期内实现满租，如互联网金融中心仅剩1套房源 [6] 结构性机会 - 科创产业驱动中关村、丽泽及金融街成为需求核心区，市场呈现分化趋势 [5][6] - 轨道交通网络突破地理限制，企业选址半径扩大且优质项目可触达量翻倍 [3] - 老旧楼体升级改造（如鼎好大厦）成为科技企业集聚新载体 [7]

深圳写字楼市场表现 - 2025年上半年深圳甲级写字楼净吸纳量约18万平方米 [2] - 上半年新增7个甲级办公楼项目交付 合计新增体量64.5万平方米 其中前海子市场占比达48% [2] - 全市甲级写字楼平均空置率环比上升1.3个百分点至26.5% [2] - 第一、二季度租金环比分别下降2.7%和3.1% 业主采取"以价换量"策略 [2] 行业需求结构 - 科技互联网行业贡献近二成租赁成交面积 [3] - 硬科技赛道表现亮眼 包括消费电子、半导体及集成电路等 录得多宗整层及以上规模交易 [3] - 人工智能、智能制造、半导体及集成电路为核心的硬科技板块日益壮大 [3] - 华南企业加速布局出海经济浪潮 为写字楼市场注入结构性增长动力 [3] 市场发展动力 - 深圳深厚产业根基持续孵化增长新引擎 [3] - 科技巨头运营与研发业务扩张有望催生可观新增办公需求 [3] - 深圳作为科技创新高地 具备吸引龙头科技企业设立或扩大人工智能相关业务单元的潜力 [3] - 部分酒店品牌运营商对符合特定品质标准的办公物业关注度提升 [3] 市场展望 - 市场参与各方需在价格动态调整中寻求新的供需平衡点 [3]

市场整体态势 - 北京甲级写字楼市场进入供需深度博弈期 [1] - 2025年第二季度净吸纳量达3.2万平方米，连续八个季度去化 [2] - 空置率稳定在20.2%，连续七个季度维持20%左右水平 [2] 租金表现 - 第二季度平均净有效租金降至235.6元/平方米/月，环比微降2.9%，为近三季度最小降幅 [2] 区域分化特征 - 需求呈现"西进东稳"态势，中关村、丽泽及金融街为新增需求核心区域 [2] - 中关村上半年净吸纳量突破6万平方米，连续四个季度累计去化16万平方米，创历史最快速度 [2] - 丽泽商务区本季度净吸纳量突破2万平方米，上半年累计超5万平方米，空置率降至21.5% [2] - 金融街空置率维持全市最低11.7% [3] 驱动因素 - 科创与产业创新融合推动高新技术企业空间扩张，中关村去化速度对标2015年4G产业爆发期 [2] - 国央企办公需求集中释放带动丽泽区域去化 [2] 未来展望 - 2025年处于三年新增供应低谷期，为下半年空置率下行创造有利条件 [3] - 企业办公集约化整合及自有物业回迁将导致全年净吸纳量同比收窄，年末空置率预计维持20% [3]

北京写字楼市场总体表现 - 二季度北京甲级写字楼净吸纳量达3 2万平方米 连续八个季度实现去化 [1] - 空置率稳定在20 2% 连续七个季度维持在20%左右水平 显示新增供需进入动态平衡阶段 [1] - 平均净有效租金降至235 6元/月/平方米 环比微降2 9% 为近三季度最小降幅 [1] 区域分化特征 - 市场需求呈现"西进东稳"态势 新增需求集中于中关村、丽泽及金融街三大战略西轴 [1] - 中关村上半年净吸纳量突破6万平方米 连续四个季度累计去化量近16万平方米 创历史最快速度 [1] - 丽泽商务区单季净吸纳量突破2万平方米 上半年累计超5万平方米 空置率降至21 5% 年末有望跌破20% [1] - 金融街空置率维持全市最低11 7% 通过租金市场化调整留存现有企业并吸引优质企业回流 [2] 市场趋势展望 - 2025年处于未来三年新增供应低谷 为下半年空置率持续下行创造有利条件 [2] - 科技创新周期驱动企业从低效资产向优质资产转移 办公楼市场将迎来出清周期 [2] - 双周期共振将加速优质企业资源向头部项目集聚 [2]

北京写字楼市场整体表现 - 2025年二季度北京甲级写字楼单季度净吸纳量达到3 2万平方米 连续八个季度为正 [1] - 上半年北京甲级市场需求呈"西进东稳"态势 新增需求高度集中于中关村 丽泽及金融街三大战略西轴 [1] - 北京甲级写字楼市场延续"总量去化 区域分化"态势 [1] 中关村区域表现 - 科创浪潮带动高新技术企业空间扩张 推动中关村上半年甲级写字楼净吸纳量突破6万平方米 [1] - 中关村连续四个季度累计去化总量接近16万平方米 创历史记录最快速度 [1] - 上一次连续四个季度累计去化超过10万平方米为2015年(4G产业爆发元年) [1] 丽泽商务区表现 - 丽泽商务区二季度单季净吸纳量突破2万平方米 上半年累计超过5万平方米 [2] 金融街区域表现 - 金融街写字楼空置率维持全市最低的11 7%水平 [3] 市场趋势与展望 - 2025年恰逢未来三年新增供应低谷 为下半年空置率持续下行创造有利条件 [3] - 差异化产业基因正催化结构性破局 下半年甲级写字楼市场或迎来区域性底部机会和价值拐点 [3] - 科技创新驱动新周期下 企业加速从低效资产向优质资产转移 [3] - 租金深度调整释放价格弹性 叠加轨道交通网络突破地理限制 企业租赁选择半径大幅扩张 可触达优质项目数量翻倍 [3]

公司摘星脱帽 - 公司因2024年年报触及被实施退市风险警示的情形已消除，于5月20日成功"摘星脱帽" [2] - 公司上市25年来第7次成功撤销退市风险警示，成为A股市场"保壳王" [2] - 公司自2000年登陆资本市场后持续挣扎在保壳路上，曾用名包括天龙股份、山水文化等 [2][4] 公司业务表现 - 2024年公司实现营业收入3.75亿元，同比增长434.28%，其中建筑工程业务贡献3.6亿元，同比增幅超500% [6][7] - 建筑工程业务毛利率为12.56%，主要通过控股子公司提达装饰、提达建设、提达机电开展 [7] - 提达装饰2024年贡献营收3.52亿元，净利润3788.7万元，占公司全年净利润近95%，而2023年该子公司亏损1.45亿元 [7] - 公司2024年新签项目39个，金额达8.47亿元 [8] - 公司前五大客户销售额2.28亿元，占年度销售总额60.93%，均为新增客户 [11] 行业对比 - 2024年Wind中信建筑装修板块28家相关上市公司中，18家归母净利润亏损，18家业绩同比下滑 [9] - 行业整体受宏观因素影响，竞争加剧，大部分同行企业业绩呈亏损或下降趋势 [9] 财务特征 - 公司2024年业绩呈现明显季节性，一、二季度净利润分别为-734.87万元、30.18万元，三、四季度分别达到1852.28万元、2850.11万元 [9] - 2024年公司归母净利润3997.7万元中，非经常性损益贡献3187.57万元，包括出售资产收益1248.8万元和公允价值变动收益493.71万元 [17] - 公司2024年扣非净利润仅为810.13万元 [17] - 2022-2024年公司经营活动现金流分别为892.62万元、-3921.65万元、-1235.4万元 [18] - 2024年公司货币资金6111.02万元，应付账款2.16亿元，应收账款同比激增178%至2.33亿元 [18] 股东结构 - 2024年7月连宗盛出资2亿元，通过间接持有33.23%股份成为公司新实控人 [12] - 连宗盛为深圳市潮汕青年商会常务副会长，与潮汕资本巨头连氏家族关联密切 [12] - 公司前十大股东中包含五位一致行动人，合计持股18.04% [17] 历史沿革 - 公司2000年以天龙大厦为核心资产上市，2001年因停业装修等因素亏损超7000万元 [4] - 2003年公司因连续两年净利润为负且每股净资产低于面值被实施ST [4] - 公司2004年首次成功保壳，此后在2007、2010、2014、2017、2020及2025年均完成保壳 [6] - 公司2009年及2013年均在前三季度亏损情况下，依靠第四季度实现全年扭亏 [6] 业务转型 - 公司主业频繁变更，从最初自有房屋租赁调整至红酒贸易、广告传媒，再到建筑装饰工程 [17] - 上市25年来公司扣非净利润仅在6个会计年度实现盈利 [17] - 当前公司主业包括建筑工程、写字楼出租和互联网广告营销三大类 [6]

灵活办公市场复苏 - 共享办公和灵活办公行业经历多轮洗牌后重新活跃，多家写字楼企业如中海商务、恒隆地产、瑞安办公、陆家嘴办公等在传统写字楼项目中嵌入灵活办公空间以满足多元化需求 [2] - 全球前十大共享办公运营商市场份额从2020年35%上升至2025年初62%，2024年全球市场规模达414亿美元，预计2029年增长至6275亿美元，增速远超传统办公市场 [3] - 上海甲级办公楼市场30%租赁需求来自具备"新元"概念的企业（如人工智能、绿色科技等），74%迁址行为以"提升办公空间质量"为核心动机，推动核心商圈灵活办公项目出租率提升 [4] 企业案例与模式转型 - 恒隆旗下中环共享办公室空间NET•WORK试业期出租率达70%，预计全年达90%，其灵活租期适合金融机构、专业服务公司及TMT企业 [5] - 写字楼企业从单一"空间租赁"向"生态服务集成"转型，通过嵌入灵活办公空间构建多元化场景，破解传统租赁模式增长瓶颈 [5] - WeWork中国在全国12城布局近70个社区，与瑞安办公、BlueHub海蓝居等达成"空间互联"合作，连接近100个合作办公空间 [6] 科技驱动行业变革 - WeWork中国推出灵活办公智能解决方案"悠座FLEXJOY"，通过供需智能匹配、全链路技术支撑、生态赋能升级三大维度重新定义灵活办公 [7] - 该方案实现从门禁到空间管理再到财务管理的一体化体系升级，动态响应全国办公网络，会员可手机预订任意工位或会议室 [8] - WeWork中国与互影科技合作发布全球首个"互动内容生态合作平台"，为创作者提供AI互动内容创制平台、培训及办公空间支持 [9]