活动与荣誉 - 苏锡通科技产业园区在2025全球商报经济论坛上入选“中国城市营商环境20强”榜单，成为长三角区域优化营商环境的标志性成果 [1] - 该榜单基于政务服务、市场环境、法治保障、创新活力、基础设施、人文环境、国际传播等多维度指数进行综合评价 [3] - 一同获评的还包括上海浦东新区、深圳市南山区等19个城市 [3] 园区定位与发展优势 - 园区定位为“跨江融合主攻手、营商环境最高地”，着力打造“万事好通·舒心办”服务品牌 [3] - 园区成立于2009年，是江苏省苏州、无锡、南通三市联手运营的产业园区，具有“三国合作、三地共建”的独特优势 [5] - 园区是江苏省政府与新加坡政府合作的跨国园区，也是中国政府与奥地利政府共同建设的生态园区 [5] - 园区借助中奥苏通生态园和苏州自贸片区联动创新区平台，推进制度创新、跨国协同与产业赋能 [5] 企业集聚与外资利用 - 园区已集聚规模以上企业近500家，其中包括来自德国、奥地利、日本等国家及香港、台湾地区的160余家外资企业 [7] - 园区累计实际利用外资近20亿美元 [7] 服务体系与营商环境 - 园区设立“一站式”服务中心，构建涵盖产业支持、人才引进、科技创新的惠企政策体系 [8] - 园区为项目审批、工程建设、企业通关等提供专业化、国际化服务，并对重大项目实行全程代办 [8] - 园区通过优化税收与人才政策，建设双语学校及国际社区，满足外籍人员居住与教育需求，增强“宜居宜业”吸引力 [8] - 外资招商的核心在于以企业需求为中心，通过精准对接建立信任，依托产业生态支撑发展 [8]

产业园区分类与评估体系构建背景 - 产业园区分为生产制造类和科创类两大类 生产制造类园区核心在于政策优势向品牌力和运营管理传导 具备强异地复制性 [1][2] - 科创类园区核心价值在于创新竞争力形成 需要有形和无形要素综合投入 具备强独特性 中长期更看好其价值增长空间 [1][2] - 园区REITs是公募REITs市场重要组成部分 自2021年首只上市至今已累积上市19只 总市值达374亿元 涉及底层资产36处 均位于核心一二线城市 [1] - 由于传统通用指标的估值体系存在价值刻画困难和研究盲区 报告旨在打造一个偏定性 有园区自身特点且以评分作为主要模式的全新评估体系 [1] 全新产业园区评估体系框架 - 评估体系构建基于园区分类 并综合市场通用评估视角 旨在回答"什么是好的产业园"以及"什么是现在可以买的产业园" [2] - 体系包含7大类基础指标：区位 租户 大股东 结构性供需 市场定位 地方政策和股息率 核心关注园区客观条件和运营表现 [2] - 体系包含2大类附加指标：科技创新与成效贡献 核心关注园区科创属性与价值外溢 [2] - 园区评估结果每半年度更新一次 2025H1评估中科创属性突出的园区整体表现更优 [3] 2025年上半年评估结果 - 2025H1综合评分TOP3的园区REITs分别为华夏金隅智造工场REIT 广发成都高投产业园REIT 易方达广州开发区高新产业园REIT [3]

报告行业投资评级 - 行业评级为增持 [4] 报告核心观点 - 园区REITs是公募REITs市场的重要组成部分，总市值达374亿元，涉及36处底层资产均位于核心一二线城市 [4] - 产业园区分为生产制造类（强调品牌与异地复制性）和科创类（强调创新与独特性）两大类，中长期更看好科创类园区的价值增长空间 [4][9] - 构建了以7大类基础指标（占比70%）和2大类附加指标（占比30%）组成的评估体系，用于追踪REITs底层资产运营变化并筛选优质标的 [4][38] - 2025H1评估结果显示科创属性突出的园区表现更优，综合评分TOP3为华夏金隅智造工场REIT、广发成都高投产业园REIT、易方达广州开发区高新产业园REIT [4][81] 研究框架与园区分类 - 研究目的是构建更全面的产业园区REITs分析框架，解决传统收益法在长久期跟踪中的局限性 [7][8] - 生产制造类园区核心是通过品牌运营和产业链同步升级实现异地复制，典型案例包括新加坡裕廊工业园（全球116城市拓展750多个项目）和深圳产业园1.0-3.0的迭代 [10][13][16] - 科创类园区核心是通过有形要素（政策、平台）和无形要素（创新机制、文化）形成创新竞争力，重点关注中小企业需求，典型案例包括美国硅谷和张江高科（规划高价值发明专利200件/万人） [20][26][33] 评估体系设计 - 基础指标包括区位（核心因素）、租户（质量与结构）、大股东（属性与能力）、结构性供需（区域平衡）、市场定位（产业契合度）、地方政策（支持力度）、股息率（投资回报） [39][68] - 附加指标包括科技创新（创新主体/载体/成果）和成效贡献（规模/产业升级/区域带动），侧重科创属性与价值外溢 [69][71] - 评分每半年度更新，2025H1评分中区位权重10%、租户10%、大股东10%、结构性供需10%、市场定位10%、地方政策10%、股息率10%，附加指标共30% [80][81] 市场数据与评分结果 - 全国产业园分布呈现"东密西疏"，华东占比42%，华南22.4%，核心一二线城市园区数量超1000家的有16个城市 [42][43] - 2024年研发办公出租率跌破70%、租金同比降12%，工业厂房出租率跌至80%、租金同比降10% [55] - 2025H1评分TOP3项目详情： 华夏金隅智造工场REIT（北京，租金148.8元/平方米·月，出租率85.8%） [76][78] 广发成都高投产业园REIT（成都，租金68.6元/平方米·月，出租率85.3%） [76][78] 易方达广州开发区高新产业园REIT（广州，租金52.6元/平方米·月，出租率72.4%） [76][78]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周（2025/08/25 - 2025/08/29）REITs加权指数上涨1.20%，收于101.29点，各大类资产收益表现排序为股票>黄金>REITs>纯债>原油>转债，产权类和特许经营权类下跌，各行业类型有涨有跌，消费类涨幅居首 [2] - 本周涨幅前三REITs为国泰君安济南能源供热REIT、中航易商仓储物流REIT、嘉实物美消费REIT，成交量靠前的是中金湖北科投光谷REIT等，换手率较高的是华泰南京建邺REIT等 [3][12] - 部分REITs在P/FFO和P/NAV指标上有表现，如红土创新盐田港REIT等动态P/FFO低于同类均值，华夏华电清洁能源REIT等P/NAV分位数低呈低估状态 [4] - 截至2025年8月29日，交易所受理阶段REITs产品11只，已通过待上市2只 [5] 各目录总结 二级市场价量表现 - 本周REITs加权指数涨1.20%，中证全指涨1.84%，中证转债跌2.58%，中债净价指数涨0.05%，伦敦金现涨1.32%，原油品种加权跌1.44% [2] - 产权类跌2.07%至112.64，特许经营权类跌1.08%至84.97；产业园区类等各行业类型有不同涨幅，消费类涨幅2.21%居首 [2] - 涨幅前三REITs为国泰君安济南能源供热REIT（5.70%）、中航易商仓储物流REIT（4.29%）、嘉实物美消费REIT（4.22%） [3][12] - 成交量靠前的是中金湖北科投光谷REIT（0.29亿份）、华夏合肥高新REIT（0.28亿份）、华夏基金华润有巢REIT（0.24亿份） [3][12] - 换手率较高的是华泰南京建邺REIT（14.75%）、华泰宝湾物流REIT（12.66%）、华夏华电清洁能源REIT（9.85%） [3][12] 二级市场估值情况 - P/FFO指标方面，红土创新盐田港REIT等多只REITs动态P/FFO低于所属行业类型同类均值 [4][18] - P/NAV指标方面，华夏华电清洁能源REIT、华夏越秀REIT、中金湖北科投光谷REIT估值分位数低呈低估状态 [4] - 预期现金分派率排名前三的是易方达深高速REIT、浙商沪杭甬REIT、国金中国铁建REIT [18] - 截至本周五，内部收益率（IRR）排名前三的是华夏中国交建REIT（9.63%）、平安广州广河REIT（8.89%）、中金湖北科投光谷REIT（7.47%） [19] 市场相关性统计 - REITs与各大类资产相关系数中，与上证指数相关系数最高为0.20，与沪深300为0.19，与创业板指为0.11等 [22] - 不同项目性质和行业类型的REITs与各类资产相关系数不同，如产业园区类与上证指数相关系数为0.22，能源类与上证指数相关系数为0.04等 [23] 一级市场跟踪 - 截止2025年8月29日，交易所受理阶段REITs产品11只，已通过待上市2只，还列举了各REITs的项目性质、类型、所处阶段等信息 [5][26]

政务服务创新 - 中马钦州产业园区在马来西亚吉隆坡设立政务服务"跨境通办"窗口 通过全程网办和异地代收代办方式拓展海外服务范围 [1] - 该窗口为市场主体 境外人士及园区企业提供跨境办事便利 支持企业"走出去"战略实施 [1] - 首批纳入12个跨境通办事项 包括外商投资企业登记注册和外国人来华工作许可等关键行政审批服务 [1] 跨境业务操作流程 - 马来西亚相关人员可通过线上录入申请材料与线下收集寄送相结合方式提交申请 [1] - 园区政务服务窗口采用线上审批推送电子证照与线下寄送纸质证照双轨制办结流程 [1] - 实现马来西亚企业和公民在其本国境内即可办理中国政务服务事项的全流程跨境服务 [1]

核心观点 - 博时招商蛇口产业园REIT 2025年中期报告显示基金总资产为36.60亿元人民币，净资产为31.44亿元人民币，总资产与净资产比例为116.38% [4] - 报告期内基金实现收入9203.30万元人民币，净利润2592.87万元人民币，经营活动现金流量净额4313.10万元人民币 [4] - 本期现金流分派率为1.86%，年化现金流分派率为3.74% [4] - 可供分配金额为5679.71万元人民币，单位可供分配金额0.0400元人民币 [4] 基金基本情况 - 基金简称博时招商蛇口产业园REIT，场内简称博时蛇口产园REIT，基金主代码180101 [1] - 基金运作方式为契约型封闭式，基金合同生效日2021年6月7日，存续期50年 [1] - 报告期末基金份额总额14.21亿份，上市日期2021年6月21日，上市地点深圳证券交易所 [1] - 基金管理人为博时基金管理有限公司，基金托管人为招商银行股份有限公司 [1] 投资策略 - 基金主要投资于基础设施资产支持证券，投资比例不低于基金资产的80% [1] - 通过资产支持证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权 [1] - 投资策略包括基础设施项目投资策略、融资策略和固定收益投资策略 [1][2] - 采取积极措施提升基础设施项目的租金收入、出租率和净收益水平 [1] 基础设施项目情况 - 基金持有三个产业园区项目：万海大厦、万融大厦和光明加速器二期项目 [3] - 万海大厦2014年7月底竣工，产证到期日2062年9月29日 [6] - 万融大厦2014年1月底竣工，产证到期日2062年7月16日 [6] - 光明加速器二期项目2012年12月起陆续竣工，产证到期日2057年6月28日 [6] - 报告期内周边无新增竞争性项目 [6] 运营表现 - 受宏观经济环境与区域市场供需变动影响，各项目出租率指标同比均有所下降 [7] - 万海大厦报告期末出租率数据未披露，但注明同比下降 [7] - 万融大厦报告期末出租率数据未披露，但注明同比下降 [8] - 光明加速器二期项目报告期末加权平均剩余租期同比增长76.56% [9] 财务数据 - 本期收入9203.30万元人民币，净利润2592.87万元人民币 [4] - 经营活动产生的现金流量净额4313.10万元人民币 [4] - 期末基金总资产36.60亿元人民币，净资产31.44亿元人民币 [4] - 本期折旧和摊销4557.52万元人民币，利息支出524.68万元人民币 [4] 行业分析 - 产业园区是以创新为核心的高新技术产业集聚型综合区 [10] - 我国产业园数量多、分布广、种类全，东部省份较为密集 [11] - 园区经营分化，区域发展差异加剧分化 [11] - 商业模式从空间供给向产业赋能升级 [12] - 新质生产力成为产业发展主旋律 [13] - 招商环境从低价竞争向资源整合转变 [14] 市场竞争 - 深圳甲级写字楼市场空置率约27.8%，市场竞争加剧 [19] - 南山区竞品项目包括创享大厦、海翔广场、科技园金融基地等 [13][14] - 光明区竞品项目包括华强创意园、研祥智谷、南太云创谷等 [15][16][17] - 产业园租金面临下行压力，研发办公出租率及租金短期承压 [19] 政策环境 - 深圳市政府强调"工业立市"，稳住制造业基本盘 [19] - 深圳市2024年生产总值同比增长5.1% [19] - 前海深港现代服务业合作区总体发展规划加快深圳改革创新 [18] - 深圳形成20大战略性新兴产业集群和8大未来产业布局 [19] 基金管理 - 基金管理人已建立公募REITs产品治理结构和核心团队 [30] - 制定了完善的投资管理制度和运营管理制度 [30] - 报告期内进行了2024年度第三次现金分红，分红金额4021.76万元人民币 [37] - 基金管理人严格遵循法律法规，规范运作基金资产 [35]

市场整体表现 - C-REITs市场自上市以来板块平均涨幅达30.53% [2] - 租赁住房类和消费类REITs溢价率超50% [2] - 产业园区板块环比仅微涨0.41% [2] 产业园区板块弱势表现 - 上周产业园板块下跌0.64% [2] - 19只产业园REITs中仅5只上涨 [2] - 中金湖北科投光谷REIT单周跌幅达3.65% [2] 项目运营指标恶化 - 中金湖北科投光谷REIT整体出租率72.66%（同比下降17.28个百分点） [3] - 项目平均租金降至59.90元/平方米/月（同比下降3.73%） [3] - 建信中关村REIT二季度净利润为-497万元 [3] 租金与出租率双降 - 建信中关村REIT平均月末租金同比下降14.74% [4] - 出租率同比下降5.35% [4] - 基础设施项目营业收入同比下降17.81% [4] 行业供需失衡 - 产业园新增供给冲击持续存在 [5] - 企业租赁需求未明显回升 [5] - 区域竞争加剧导致价格战激烈 [4][5] 中长期改善预期 - 2024年上海产业园区新增供应约330万平方米 [7] - 2025-2026年新增供应预计降至250万/190万平方米 [7] - 产业园区租金有望企稳并进入上行通道 [7] 行业转型方向 - 产业园区从开发向科技产业投资控股转型 [8] - 发展重点转向精细化园区管理与产业生态构建 [8] - 通过政府合作提升园区品牌吸引力 [8] 运营风险传导机制 - 底层资产运营波动直接传导至基金收益预期 [6] - 租金下滑与租户流失引发二级市场价格波动 [6] - 部分一线城市项目仍保持经营韧性 [7]

产业园区行业竞争态势 - 产业园区行业正经历激烈内卷化竞争 表现为无效同质化低层次竞争 极大消耗资源却未能带来真正价值增量 [1] - 多地试点零租金政策 包括深圳推出1600万平米零成本空间 杭州试点不超过5年零租金 广州黄埔区试点15万平米零租金空间 [2] - 零租金政策导致市场价格扭曲 园区无法从租金获取合理收益 运营方被迫寻找其他短期非持续收入来源 行业盈利模式严重倒挂 [2] 产业园区发展问题分析 - 产品服务同质化严重 标准厂房 写字楼和一站式服务平台高度雷同 缺乏真正差异化 形成千园一面局面 [3] - 招商策略存在唯量化倾向 陷入数据攀比怪圈 盲目引入企业忽视产业生态匹配度 导致产业链碎片化 [3] - 地方政府因增长压力鼓励制造业集群扩张 但地方间产业规划缺乏衔接导致重复建设 区域竞争加剧 [4] 产业园区转型机遇 - 中央城市工作会议明确城市发展转向内涵式发展 强调创新宜居韧性智慧绿色人文的现代化城市体系建设 [4] - 反内卷去产能行动在光伏钢铁水泥等行业展开 核心逻辑是提质增效 淘汰低端劣势产能 引导产业向高端差异化竞争转型 [5] - 新质生产力成为产业园区新坐标 要求园区从载体提供者转为新质生产力承载者孵化者和推动者 [6] 产业园区评价体系重构 - 创新驱动维度关注技术合同交易额占研发投入比例 衡量科研成果从实验室走向市场的转化效率 [7] - 绿色低碳维度考核绿电占比和工业固废资源化率 引导构建内循环经济体系 [7] - 产业韧性维度评估产业链关键环节自主率 构建供应链弹性指数 模拟断供风险下产能恢复速度 [7] - 数字治理维度关注园区数据平台为企业降本增效收益 政务服务数字化渗透率 [7] 产业园区发展战略 - 需要深耕细分领域 放弃大而全转向小而精小而美 清楚自身核心禀赋并在特定领域做到极致 [8] - 主动构建特定产业领域护城河 拥抱新质生产力 成为高科技企业成长沃土 提供持续专业服务和良性产业生态 [8] - 利用数据打造产业软基建 园区竞争力取决于数据智慧深度和广度 同时改变传统房东思维 与企业风险共担利益共享 [8]

行业投资评级 - 增持（维持）[7] 核心观点 - 行业分化明显，择时成为投资关键[1] - 仓储物流REITs呈现出租率回升趋势，但租户扩租意向谨慎[10][11] - 消费基础设施REITs通过业态调改和首店经济体现管理溢价，平均出租率达97.1%[14][15] - 保障房REITs在政策红利下展现出租率和租金双稳定性，平均出租率96%[20][21] - 产业园区REITs面临出租率与租金双降，研发办公类园区竞争加剧[24][25] - 高速公路REITs季节性特征明显，客货分化下韧性与弹性并存[29][30] 仓储物流 - 2025Q2平均出租率94.3%，环比提升0.8pcts，同比提升4.4pcts[10] - 平均租金水平52.4元/平方米/月，同项目口径租金环比下降2.3%[10] - 出租率回升受关税政策调整和主动管理策略驱动[11] 消费基础设施 - 2025Q2平均出租率97.1%，环比提升0.9pcts[14] - 平均租金水平217.9元/平方米/月，环比下降3.9%[14] - 头部运营商通过主力店优化、首店引入和运动品牌矩阵强化运营[15] 保障房 - 2025Q2平均出租率96%，环比提升1pcts，同比提升0.9pcts[20] - 平均租金水平54元/平方米/月，同项目口径租金环比下降0.2%[20] - 政策类保障房稳定性强，部分项目租金存在上涨空间[21] 产业园区 - 2025Q2平均出租率82.7%，环比下降1.9pcts，同比下降4.5pcts[24] - 平均租金水平71.35元/平方米/月，环比下降0.7%[24] - 厂房类园区资产韧性更强，出租率维持在95%以上[26] 高速公路 - 2025Q2货车通行费收入同比增长1.3%，客车同比下降7.1%[29] - 客运需求受节假日驱动，货运需求受年末囤货补货影响[29] - 部分路段受路网调整影响车流量和收入下降[30] 投资建议 - 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目修复能力[4] - 弱周期资产红利配置属性已被市场认可，建议择时挑选个券[4] - 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人[4]

产业园发展现状 - 2024年全国178家国家高新区实现园区生产总值19.3万亿元，同比名义增长7.6%，其中工业增加值约9.8万亿元，同比名义增长5.8% [1][2] - 规模以上工业企业利润总额约2.4万亿元，占全国比重32.5%，同比增长2.2%，增速较全国平均水平高5.5个百分点 [2] - 国家高新区集聚全国33%高新技术企业、46%专精特新"小巨人"企业及67%独角兽企业 [2] 工业用地市场动态 - 2024年全国300城工业用地推出规划建筑面积9.57亿平方米，同比下降14.8%，成交规划建筑面积8.36亿平方米，同比下降17.7% [5] - 工业用地成交楼面均价为258元/㎡，同比上升7.5%，溢价率为1.47%，较2023年下降0.16个百分点，土地出让金为3217.98亿元，同比下降10.38% [6] - 工业用地成交占比自2018年阶段高点后震荡下浮，2019年至2024年处于波动状态 [5] 产业园区结构升级特征 - 技术密集型产业驱动园区向特色化、高端化转型，形成产业聚集效应 [8] - 数字基建推动园区从硬件铺设转向生态构建，发展动能向创新驱动转变 [8] - 园区通过循环经济、清洁能源替代降低单位GDP能耗，零碳智慧园区成为主流形态 [8] - 光伏覆盖率超40%，绿色建材使用率超70%，区块链碳足迹溯源系统覆盖率超80% [8] 区域协同与产业转移 - 产业转移从单向"东部向中西部"拓展为多向流动，劳动密集型产业向成本洼地迁移 [8] - 中西部高端制造环节通过"反向飞地"模式在东部设立研发中心，如贵州大数据园区与深圳共建"研发在湾区、制造在贵州"协作链 [8] - 技术密集型环节呈现多点扩散趋势，"雁阵模型"被打破 [8] 高新技术园区发展趋势 - 研发经费投入强度逐年上升，形成"基础研究—中试验证—产业孵化"全链条创新体系 [9] - 政产学研协同机制深化，"百园百校万企"行动推动70%以上高校与园区建立定向合作 [9] - 新一代信息技术、新能源装备等战略性新兴产业营收占比明显增长 [9] - 物联网、云计算、AI大模型与制造业深度融合，数字化改造覆盖率提升 [9] - 园区管理平台集成AI预警、碳排放监测功能，政务服务"一网通办"效率提升40% [9] - 数字孪生技术应用于空间规划与应急管理，实现全周期智能化 [9] - 清洁能源占比提升，绿色金融工具规模突破千亿，ESG评级影响企业融资成本 [10] - 园区设立海外创新中心与离岸孵化器，RCEP框架下东盟成为技术出口第三大市场 [10] 生态循环工业园发展 - 物联网与5G技术普及实现"源-网-荷-储"全链条数字化 [10] - 生物技术与材料科学交叉应用提升环境治理效能 [10] - 企业间副产物交换形成跨行业循环链，如钢铁厂余热供造纸厂、废渣制水泥 [11] - 第三方循环服务商入驻降低中小企业资源化成本及全产业链碳排量 [11] - 长三角、珠三角园区淘汰高污染产能，中西部依托资源禀赋建设"飞地园区" [11] - 内蒙古风光氢储一体化基地绿电成本较东部低0.15元/度，吸引东部电解铝企业迁入 [11] 文化创意园区发展特征 - 数字化转型从单一技术应用迈入全链条智慧化阶段 [12] - "文化+旅游"模式通过AR导览、非遗工坊体验将游客停留时间延长至4-6小时 [12] - 深圳、上海园区引入国际设计团队合作开发数字艺术展项，提升品牌认知度 [12] 园区运营商转型方向 - 物联网与大数据应用通过传感器实时监测能源消耗、环境指标及人流动态 [13] - 智慧招商系统基于产业链图谱和投资行为数据实现精准匹配 [14] - 运营从物理空间集聚转向产业生态构建，形成"10分钟产业配套圈" [17] - 推动"制造+服务""科技+金融"跨界合作，设立共享实验室及产业投资基金 [17] - 轻资产运营成为新增长极，互联网企业及金融机构通过数字化工具和金融服务切入运营 [17] - 产业地产REITs试点扩大，2024年发行规模超500亿元，推动运营商向"持有运营"转型 [17] - 服务形成基础服务标准化、产业服务专业化、增值服务生态化、社群运营品牌化四大层级 [18]