报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 从四季度财务数据看优势板块业务稳固，可留意相对薄弱板块企稳信号；2026 年以来 REITs 市场实现"二连跳"，当前政策红利在兑现期，机构配置需求旺盛，可关注强势板块配置节奏，挖掘潜在涨幅空间充裕项目 [3][35][36] 各板块总结 保障房 - 经营指标小步伐稳步上行，部分市场化项目略有波动，压力主要来自分母端 [7] - 配租型项目稳定增长，北保 REIT 因扩募同比增速两位数增长，深圳安居与厦门安居租金水平上行；上海地产与城投宽庭项目经营收入波动，底层资产出租率下滑 [7] 仓储 - 以价换量现象普遍，整体波动有限，受供需节奏错配影响承压格局未变，可比项目收入指标同比增速下行，环比涨多跌少 [10] - 板块租金平缓下滑，出租率维持相对高位 [10] 消费 - 增速较明显，项目间存在分化，头部项目调改与主动运营实现量价齐升，部分项目受调改进程影响收入下滑 [14] - 出租率基本维持在 95%以上高位且波动小，租金表现有分化，华夏华润、大悦城、物美等项目租金增长稳定，奥莱项目受季节性影响大 [14] 产业园 - 延续承压格局，部分低位项目经营下行斜率放缓 [17] - 厂房类项目较稳健，出租率维持高位；研发办公类项目有压力，部分从"量价齐跌"转向"以价换量"，年末租金收缴率回暖 [17][18] 市政环保 - 经营表现稳中有升，中航首钢绿能表现突出，济南能源收入受季节性影响波动大但供热面积与收费面积增长利于长期收入 [22] 高速 - 整体承压，多数项目收入指标同比环比下滑，部分项目受益于路网变化、收费政策等因素收入增长 [25] - 路网变化、收费政策和天气是影响板块的普遍因素 [26] 能源 - 整体表现分化，收入指标涨跌幅度大，需关注区域消纳、自然资源、装机上升和电力市场化改革等长期因素 [29] IDC - 板块整体经营稳定，未发生显著变化 [32] 投资建议 - 关注强势板块配置节奏，注意追高风险，待回调后参与，挖掘潜在涨幅充裕项目 [36] - 留意相对薄弱板块企稳信号，如保障房、消费、产业园、物流仓储、市政环保等板块部分项目的积极变化 [3][35]

核心观点 - 中金普洛斯REIT在2025年第四季度运营稳健，收入与出租率表现良好，并持续推进资产升级与客户服务优化 [1] - 该基金上市以来分红记录良好，累计分红金额可观 [2] 财务表现 - 2025年第四季度，基金实现总收入约1.05亿元 [1] - 同期可供分配金额约为8664.92万元 [1] - 底层资产实现租金及物业管理服务费收入约1.04亿元 [1] - 剔除公允价值变动影响后的EBITDA利润率达64.79% [1] 资产运营状况 - 底层资产为10个仓储物流园，总建筑面积接近116万平方米 [1] - 截至2025年第四季度末，底层资产整体出租率约90%，同比提升3.17个百分点 [1] - 其中7个仓储物流园出租率超过92% [1] - 服务70多家新经济企业客户 [1] 资产管理举措 - 运营管理机构普洛斯在2025年第四季度持续推进物流园区硬件改造升级和客户服务优化 [1] - 普洛斯北京空港物流园获得LEEDv4.1O+M（既有建筑运营与维护）金级认证 [1] - 普洛斯（重庆）城市配送物流中心进一步优化客户功能区域 [1] 投资者回报 - 截至2025年四季度末，基金上市以来已累计完成14次分红 [2] - 累计分红合计分配金额约13.72亿元 [2] - 累计分红金额约占历年年度可供分配金额的100% [2] 行业地位 - 该基金是国内“首发+扩募”双首批公募REITs之一 [1]

公司财务表现 - 2025年第四季度实现收入约1.05亿元 [1] - 2025年第四季度实现可供分配金额约8664.92万元 [1] - 自上市以来累计完成14次分红，累计分配金额约13.72亿元 [1] - 累计分红金额约占历年年度可供分配金额的100% [1] 运营状况 - 公司持有10个仓储物流园 [1] - 截至2025年12月31日，时点平均出租率为89.54% [1] - 考虑已签约未起租面积后，出租率提升至90.04% [1] - 不动产项目签约租户约80家，租户结构稳定 [1] 行业与客户构成 - 租户行业构成主要为第三方物流、快递快运、零售电商、医药及医疗设备等 [1]

公司资产盘活与项目合作 - 为盘活公司资产并构建长期可持续的资产运营合作关系，公司同意与海南吉峰建筑工程有限公司签署《仓储物流项目合作经营合同》[1] - 合作模式为公司提供土地，吉峰建筑向公司提供借款，双方共同开发建设以仓储物流、生产车间、配套办公为主的物流产业园项目[1] - 上述合作经营合同尚未正式签署，相关事项尚存在一定的不确定性，最终合作方式、金额、期限等以双方签订的合同为准[1] 公司信息披露 - 公司将持续跟进上述事项进展并及时履行信息披露义务[1]

文章核心观点 - 2025年广佛仓储物流市场呈现“供应高位运行、需求强势反弹、租金持续下探”的曲线 在政策刺激、电商结构调整与区域分工深化共同作用下 广州市场供应高峰、租金下跌但净吸纳量显著反弹 佛山市场则在跨境电商强势扩张带动下 净吸纳量与供应同创历史新高 空置率下降 区域分工格局重塑 [1][2][3] 市场供应 - 2025年广州仓储市场迎来自2023年后的又一个供应高峰 全年共有12个优质仓储项目交付 总新增供应约93万平方米 [1] - 2025年佛山仓储市场新增供应高达186万平方米 创下历史新高 [2] - 展望2026年 广州和佛山都将继续迎来供应高峰 预计两地将分别有264万及133万平方米新增仓储设施落成 [3] 市场需求与净吸纳量 - 2025年广州仓储市场全年净吸纳量为75.7万平方米 从2024年的负吸纳表现中显著反弹 主要受租金下跌拉动的租户升级搬迁需求以及国补政策带动的电商仓储需求推动 [1] - 2025年佛山仓储市场在跨境电商强势扩张带动下 净吸纳量达到168万平方米 同比增长137% 同样创下历史新高 [2][3] 租金表现 - 2025年广州仓储租金加速下行 同比下跌7.6%至年末的每月每平方米35.5元 [1] - 2025年佛山仓储市场租金同比下跌7.0% 至年末的每月每平方米34.4元 [3] - 在大量供应下 租户拥有更强的议价能力 且相邻的广州租金显著下调 进一步推动佛山租金下行 预计2026年租金有进一步下调空间 [3] 空置率 - 2025年全年 广州仓储物流的空置率同比上升1.9个百分点 年末达8.9% [1] - 在跨境电商强势扩张带动下 佛山2025年空置率同比下降0.4个百分点 至年末的6.6% [2][3] 租户结构变化 - 2025年广州仓储市场成交中 第三方物流成交占比最高 达到65% 其中某电商平台自营物流录得多宗新库整租 纯电商成交占比27% 其中跨境电商新租成交占全部成交的17% [2] - 跨境电商正在进行区域调整 其在广州的租赁面积有所收缩 但明显向佛山等周边城市转移 [2] - 2025年佛山仓储市场成交中 跨境电商成交占比达到81% 显示其在珠江口西岸的整合表现为在佛山和肇庆扩张 但在广州收缩 [2] 市场驱动因素与展望 - 租金下跌拉动了租户的升级搬迁需求 叠加国补政策带动的电商仓储需求 [1] - 相较广州 佛山在租金水平以及大型园区规划等方面的优势 使其成为跨境电商进行规模化整合和集中运营的理想选择 [2] - 2026年 在国家扩大内需方针指引下 预计包括广东新一轮国补等措施将带动受惠商品销售高峰 继续成为广佛仓储市场重要去化来源 [3] - 位于佛山高明的广州新机场正式获得国家发改委批复 建设进程加快 利好当地仓储市场发展 [3]

公司股价与价值管理 - 公司股价走势受诸多因素影响 [1] - 公司以提高上市公司质量为导向 积极调整资产结构 优化资源配置 加强价值管理 [1] - 公司致力于提升投资者回报能力和水平 [1] 投资者关系与价值传递 - 公司在做好价值创造的同时 不断丰富投资者交流方式 做好价值传递工作 [1] - 公司旨在使中储股份的真正价值能够在资本市场得以体现 [1]

菜鸟海外仓业务增长与驱动因素 - 菜鸟全球海外仓2025年处理订单量年度同比增长32%，增速持续领先行业[2] - 法国、美国、西班牙和澳大利亚等关键市场的订单量增幅超过平均增长水平[2] - 订单高速增长的主要驱动力是“中国智造”品牌加速出海，智能产品在海外仓业务中的占比持续扩大[2] 中国企业出海新趋势与供应链选择 - 新一轮中企出海的核心目标是打造全球化品牌，行业共识是“全球化就是本地化”[2] - 选择海外仓储成为推进本地化的重要举措[2] - 过去一年外部环境不确定性增加，促使更多品牌商家从跨境直邮转向海外仓模式[2] 菜鸟全球供应链基础设施布局 - 海外仓是菜鸟全球供应链业务的重要基础设施[2] - 目前菜鸟在欧洲、北美、亚太等18个国家和地区运营超过40个海外仓[2] - 其服务为海量国内外品牌和商家提供全渠道、端到端的供应链管理解决方案和仓配运营服务，覆盖汽配、家居、家电、家具等多个行业[2] 中国高技术及自主品牌出口表现 - 2025年中国高技术产品出口额达5.25万亿元人民币，同比增长13.2%[3] - 同期自主品牌产品出口增长12.9%，占出口总值的比重提升了1.4个百分点[3] 菜鸟海外仓具体品类增长亮点 - 从菜鸟海外仓出库订单看，头部智能清洁电器品牌添可和投影仪品牌极米均实现同比三位数增长[3] - 3D打印机多个头部品牌如爱乐酷等实现了双位数的增长[3] 菜鸟供应链能力建设与未来规划 - 2025年菜鸟在全球范围内启用了10多个新仓库，并加大投入了AGV机器人、自动分拣线等多种自动化设备[3] - 自动化投入使得订单处理能力和人效双双提升[3] - 2026年公司计划扩大欧洲、北美、亚太等关键市场的仓库网络覆盖和自动化升级，旨在构建更柔性、更高效的全球供应链网络[3]

项目推介概览 - 云南省发改委发布2026年第一批向民间资本推介项目（第一期，社会领域），共16个项目，计划总投资52.6亿元[1] - 推介旨在拓宽民间投资领域，鼓励民间资本参与重大项目建设，覆盖工业、农业、制造业、社会、市政、环保等重点领域[1] - 首期项目聚焦社会、文化、旅游、康养、体育等领域[1] 具体项目详情 - 涉及昆明的项目有2个，分别是东川区“红土地”宜居宜业乡村振兴建设项目和官渡区巫家坝片区文化街区建设项目[1] - 东川区“红土地”项目总投资26400.16万元，建设内容包括农村排水整治、垃圾整治、电力管网改造、村庄道路改造及绿化美化等工程[1] - 官渡区巫家坝文化街区项目总投资10000万元，用地面积12987.96平方米，建筑面积12984.36平方米，主要建设文化中心及配套96个地面机动车停车位[1] 民间投资背景与成效 - 民间投资是反映经济活跃程度的重要风向标，在稳增长、稳就业、稳预期中发挥积极作用[2] - 截至2025年11月15日，云南省通过全国投资项目在线审批监管平台集中推介项目323个，总投资额达2215.91亿元，涵盖仓储物流、城建、环保等重点领域[2] - 成功推动18个项目纳入全国重点民间投资项目库，总投资330.07亿元，其中5个项目已获得融资22.96亿元[2] - 建立云南省重点民间投资项目库，纳入383个项目，总投资3152.11亿元[2] 后续机制与计划 - 拟引入民间资本的方式及回报机制等，可与具体项目联系人进行洽谈对接[2] - 下一步将用好向民间资本推介项目机制，持续加力向民间资本推介项目[2]

文章核心观点 - 中国高标准仓储物流设施市场在规模持续扩张的同时，正经历深度转型，呈现出区域分化、供需调整、产业结构驱动及需求主体变化等特征 [1][6] 市场规模与区域格局 - 截至2025年，中国高标仓总存量达1.32亿平方米 [2] - 区域分布高度不均衡，华东地区存量占比最高，达38%，其次为华北、华南、西南和华中地区 [2] - 江苏、广东和浙江三省的高标仓存量位居全国前三 [2] - 2025年全国高标仓平均租金为29.4元/平方米/月，区域差异显著 [2] - 华南地区平均租金最高，达37.7元/平方米/月，华东地区为35.1元/平方米/月，西南地区最低，为21.8元/平方米/月 [2] - 全国高标仓平均空置率为17.2%，较疫情前明显上升 [3] - 华南区和西南区空置率较低，分别为10.6%和10.9%，而华北区和华东区空置率均超过20% [3] 行业发展驱动与挑战 - 高标仓是物流仓储行业发展的核心基础设施，但工矿仓储用地供应量逐年减少，尤其在一线城市，拿地难题成为制约行业扩张的关键因素之一 [4] - 高标仓投建壁垒高，要求企业拥有强大的资源能力和现金流 [5] - 行业正迎来规模扩张与结构优化并存的转型期 [6] 华东市场深度分析 - 华东地区是全国最大的高标仓市场，2025年底总供应量达5012万平方米，占全国总存量的38% [4] - 该市场在2021-2023年高速发展后，2024-2025年存量增长趋缓，新增供应明显减少 [4] - 高标仓从土地批租到招商的完整周期约为两年，当前供应情况反映了两年前的决策 [4] - 华东地区租金维持高位的核心支撑在于产业结构升级，高附加值产业成为主要租户 [4] - 上海市高标仓主要服务高端制造、进出口、人工智能机器人、芯片等产业 [4] - 江苏省聚焦光伏新能源、高端制造和生物医药 [4] - 浙江省以零售快消、绿色石化与新材料、现代纺织与服装为主 [4] - 安徽省核心需求来自新能源汽车和家电产业 [4] - 高附加值产业的货物能承受更高租金成本，为市场租金稳定提供支撑 [5] 需求结构变化与市场影响 - 电商租赁需求在公开市场持续下降，主流电商企业将租约从市场开发商转移至自建物流体系 [5] - 以京东为例，其通过自建“亚洲一号”等高标仓项目，形成自有仓储网络，并从2024年起逐步终止部分对外租约 [5] - 短期看，电商退出公开租赁市场导致部分开发商面临租户流失压力，需调整租户结构 [6] - 长期看，需求从“市场化租赁”向“自有化持有”转移，电商自建物流旨在提升供应链效率并降低长期成本 [6] - 这一变化推动开发商优化客户结构，减少对单一行业依赖，拓展制造业、第三方物流等多元化需求 [6] 未来展望与投资机会 - 展望未来，华东地区高标仓发展被认为非常有前途和机会 [5] - 2026年，长三角地区得益于较强的经济基本面和稳健需求，随着新增供应减少，预计市场将迎来改善 [6] - 成渝地区供需关系趋向弱平衡，市场或逐步摆脱高供应带来的负面影响，租金和空置率有望企稳 [6] - 建议关注成渝、长三角地区的业务机会，优先布局服务于直播电商、平价电商及快递企业的高标库项目 [6]

北京2025年商业地产市场表现 - 2025年北京经济“晴雨表”未明显改善 写字楼、零售及仓储物流市场租金均延续下滑态势 [1] 办公楼市场 - 2025年北京办公楼市场新增供应总量仅18万平米 为2015年以来历史新低 [2] - 供应收缩叠加净吸纳量达43.8万平米 推动全市空置率同比下降1.9个百分点至19.1% [2] - 需求恢复偏慢及企业降本诉求增强导致业主价格竞争加剧 2025年底全市平均租金面价为228.5元/平米/月 全年累计跌幅达10.7% [2] - 金融街受金融跨行业整合及需求偏弱影响 租金跌幅位于全市前列 [2] - 甲级项目通过价格调整吸引乙级及老旧项目租户升级换迁 乙级市场租金下行幅度大于甲级市场 [2] - 2025年四季度 戴德梁行数据显示北京全市甲级写字楼有效租金同比下降16%至205.62元/平米/月 五大核心商圈有效租金环比下降5.6%至235.96元/平米/月 [4] - 2026年北京办公楼市场预计迎来供应小高峰 近53万平米优质项目计划入市 大部分位于核心区位 [4] - 预计净吸纳量将维持“量稳”格局 “十五五”规划政策导向有望激活租赁需求 为市场复苏注入动力 [4] 零售物业市场 - 2025年北京零售物业市场新增供应总量为53.4万平米 全部为城市更新项目 标志“以旧换新”成为市场主线 [5] - “首店经济”持续升温 各区域均迎来不同层级品牌首店及旗舰店入驻 [5] - 2026年零售市场预计有超过50万平米新增供应入市 为局部市场注入差异化内容与活力 [5] - 短期内消费全面回暖仍需时间 预计租金尤其是次级商圈仍面临下行压力 [5] - 具备强大IP属性、卓越运营能力与内容创新精神的项目将更受青睐 定位模糊、内容老化的项目面临出清或改造压力 [5] - 基础设施REITs扩围政策将商办设施、城市更新设施等纳入支持范围 有助于盘活存量资产并带动消费市场活力 [6] - 在此政策背景下 北京零售市场存量项目改造将持续加速 整体供应呈现存量优化与新增供应并行的格局 [6] 仓储物流市场 - 2025年北京仓储物流市场新增供应达140万平米 全市空置率年底跃升至40.7% 两项指标均创历史新高 [7] - 部分需求被分流至廊坊和天津 导致北京市场承压 [7] - 2025年底北京仓储物流市场全市平均租金近10年来首次跌破“40”大关 降至37.1元/平米/月 全年降幅达14.8% [7] - 相较之下 廊坊和天津的租金降幅在2025年底开始收窄 租金表现逐步筑底企稳 [7] - 距离北京城区远近是影响租金的核心因子 楼龄是重要因素 北京近郊项目预计维持稳定刚需 部分高租金区域和项目仍有下行空间 [7]