办公楼市场 - 2025年上半年北京办公楼市场新增供应总量18万平方米，完成全年预期总量的83% [2] - 上半年全市新租交易总面积同比上涨33%，搬迁交易数量与面积同比双增，中关村、金融街等子市场搬迁交易面积大幅提升 [2] - 新租需求三大主力行业为TMT（40%）、金融（20%）和专业服务（12%），TMT板块中游戏类需求占比提升 [2] - 上半年全市净吸纳量达25.5万平方米，同比增长1.1倍，空置率累计下降0.8个百分点至20.2% [3] - 中关村、奥体、望京三大科技中心区占全市万平米级租赁交易的90%，净吸纳量合计占全市80%，中关村空置率降至8.9% [3] - 全市平均租金面价上半年累计下降5.5%至每月每平方米241.7元，传统区域租金下行压力较大 [3] 零售物业市场 - 上半年北京非核心商圈新增商业面积24万平方米，中海大吉巷和昌平超极合生汇西区为主要新增项目 [4] - 餐饮品牌以48%的新增店铺占比位列头筹，地方特色菜系扩张趋势明显，茶饮果汁类拓店步伐缩窄 [5] - 运动户外品类带动服饰零售同比上涨4个百分点至31%，珠宝首饰类开铺持续活跃 [5] - 上半年净吸纳量合计16.2万平方米，空置率累计上涨0.2个百分点至7.5% [5] - 全市购物中心首层平均租金上半年累计下跌0.7%至每天每平方米30.8元，次级商圈领降 [6] 仓储物流市场 - 上半年北京仓储物流市场新增供应量36.6万平方米，超过去年全年总量，全部来自平谷区域 [6] - 第三方物流占新租面积的40%，汽配、电子产品等制造业需求小幅回升 [6] - 上半年净吸纳量合计5.3万平方米，空置率上涨5.1个百分点至29.5% [6] - 全市平均租金上半年累计下降6.9%至每月每平方米45.0元，非核心子市场领跌 [7] - 廊坊上半年净吸纳量合计78.1万平方米，空置率持续走低至最低水平 [7] - 天津上半年净吸纳量合计8.5万平方米，同比环比双降 [7] 商务园区市场 - 上半年北京商务园区市场新增供应量48.2万平方米，净吸纳量达25.7万平方米，同比增长216% [8][9] - TMT和文体娱乐行业搬迁需求加速释放，医药健康与工业品制造占新增需求近80% [9] - 全市空置率上半年累计上升0.5个百分点至24.3%，平均租金上半年累计跌幅达6.4%至每月每平方米138.5元 [9] - 中关村软件园、东升和电子城成为空置率下降最明显的子市场 [10] 物业投资市场 - 2025年上半年北京物业投资市场累计成交总额约151亿元，同比下降34% [10] - 自用型企业持续活跃，上半年共录得11笔自用交易，地产基金交易额占比超六成 [11] - 核心区优质资产交易加速，政策导向属性资产持续受到投资者青睐 [11] - 零售物业、仓储物流、新型制造园区、长租公寓、数据中心等资产类型备受投资者关注 [12]

报告行业投资评级 - 交通运输行业评级为增持（维持），仓储物流行业评级为增持（维持） [5] 报告的核心观点 - 无人物流车商业化落地受行业需求、技术进步、政策开放与新模式共同驱动，末端配送降本空间大，目前大规模落地于快递末端“网点到驿站”段，城配、干线运输等场景也有应用，渗透率达30%时加盟制快递可降本约4%，2030年自动驾驶各落地场景产值增量空间达7459亿元 [12][13] - 与市场不同之处在于全面探讨应用可能性、拆分配送成本、延伸至末端无人化其他方向及提出商业化五要素框架 [15] 根据相关目录分别进行总结 引言 - “无人驾驶物流车”适用于物流包裹快递配送，近期因企业资金青睐、采购力度加大和技术探索受市场关注，物流配送场景容错率高、算法难度低，有望成为自动驾驶率先落地场景 [16] 一问：无人物流车为何受到关注？ - 行业需求方面，快递行业价格战致单票收入下降，末端配送降本空间大，各企业积极寻求降本举措 [22][23][33] - 商业可行方面，政策监管上国家级战略支持、各地路权快速开放；技术上低速载货场景进入全面L4阶段；成本上整车价格下降、加盟商可负担 [37][44][46] 二问：无人物流车用在哪里？ - 目前大规模落地于快递末端配送“网点到驿站”段，城市配送中路线重复、货量小、频次高的场景适用，辅助驾驶重卡也在干线运输场景落地，未来有望拓展至更复杂路况场景 [52][55][62] 三问：无人车如何助力企业降本？ - 若30%件量由无人物流车配送，加盟制快递可节省约4%成本，无人物流车可分离“运”和“派”，提升快递员服务时间和质量，企业应重视全链路服务能力差异化 [65][74][76] 四问：无人物流车市场有多大？ - 快递网点到驿站细分场景潜在市场空间为366亿元，2030年自动驾驶各落地场景产值增量空间达7459亿元 [79][80] 五问：购买一台无人物流车，有哪些选择？ - 无人物流车提供商有自动驾驶技术、配送场景、车企背景三类，商业模式以购买硬件+订阅费用为主，主流车型为5 - 6立方米，需综合考虑多因素购买 [85][87][88] 六问：无人物流车继续推广还有哪些难点？ - 路权开放缺乏统一标准，技术上大规模应用后存在复杂长尾情景和道路环境适应问题，还需探索对人工替代的社会舆论问题 [91][94][98] 七问：末端无人化还有哪些发展方向？ - 无人机可提升配送时效，政策监管体系完善，成本因机型和场景而异，2029年物流运输无人机规模将增长；无人快递柜可提升配送效率，实现多方共赢 [100][103][109] 八问：末端无人化能否缓解价格竞争？ - 加盟制快递短期内难通过无人物流车获差异化成本优势；直营快递降本、提效、增质潜力大，市场份额预计分化，投资者应关注全链路服务能力差异化 [116][117]

国家政策支持民间投资 - 国家发改委搭建"全国向民间资本推介项目平台"，截至6月25日推介项目总投资额超10万亿元，其中优质项目超3200个，总投资额超3万亿元 [1][4] - 国家发改委将建立健全向民间资本推介项目专项工作协调机制，强化用地用海、环评等要素和融资支持 [4] - 《民营经济促进法》施行，专设"投资融资促进"章节，立法保障民营企业参与国家重大战略和重大工程 [10] 民间投资领域分布 - 推介项目涵盖交通运输、能源、水利、新型基础设施、城市基础设施、环保、仓储物流、制造业等重点领域，以及人工智能、低空经济等新兴产业 [4] - 新基建、新兴产业、未来产业占比提升，根据《市场准入负面清单（2025年版）》，清单事项数量由117项缩减至106项 [6] - 民营企业在新兴产业投资布局加速，如人工智能、量子信息、低空经济等新赛道备受追捧 [12] 地方层面举措 - 天津清理政府采购、招投标等领域限制，推进竞争性领域向民营企业公平开放 [6] - 湖北建立鼓励民间资本参与的重大基础设施项目清单、产业项目清单、特许经营项目清单 [6] - 山西公布2025年第二批向民间资本推介项目60个，计划总投资952.2亿元，计划引入民间资本460.2亿元 [6] - 浙江发布8个向民间资本推介的重大项目，总投资349.76亿元 [7] 民间资本参与重大项目 - 三澳核电项目一期工程民营资本股权比例2%，二期工程提高到10%，目前核电项目民间资本参股比例已达20% [10] - 工业设备更新、回收循环利用领域支持民营企业资金占比超过80% [10] - 国家发改委累计推荐92个基础设施REITs项目，70个已发行上市，发售基金总额1794亿元，预计带动新项目投资超1万亿元 [12] 民间投资数据表现 - 1-5月份民间项目投资（扣除房地产开发）同比增长5.8%，其中住宿和餐饮业增长25.3%，文化体育和娱乐业增长10%，基础设施增长10.0%，制造业增长8.1% [18] - 5月份民营企业销售收入增速较全国企业平均增速快0.9个百分点，占全国企业销售收入比重72.3%，制造业和高技术产业增速分别高1.3和0.7个百分点 [18] 新兴产业投资趋势 - 上海通过算力补贴支持民营企业在大模型研发和训练应用投入，建立民间投资重点项目库 [14] - 江苏今年由民企投资的省级重大项目228个，年度计划投资1500亿元，主要分布在新一代信息技术、新能源、高端装备等领域 [14] - 山东年均实施投资500万元以上技改项目1.2万个，支持企业参与"人工智能+"行动 [14]

民间投资概况 - 河南省民间投资呈现"有的投、投得快、投得好"新态势 今年前5个月全省民间投资同比增长9.7% 高于全国9.7个百分点 高于全省投资增速3.1个百分点 民间投资约占全省固定资产投资的60% [1] - 投资结构持续优化 电子信息、装备制造、新能源汽车等领域民间投资增速保持在20%以上 展现出强劲的投资信心和投资动力 [1] 推介项目清单 - 河南省发布2025年向民间资本公开推介项目清单 共75个重大项目 总投资330亿元 重点集中于交通、能源、水利、新基建、城市建设、制造业、仓储物流、农林牧业、社会事业等领域 [1] - 交通项目4个 总投资27亿元 包括内黄铁路专用线、商城通用机场等项目 [2] - 城市建设项目16个 总投资66亿元 包括新县供水设施资产盘活提升、清丰县旧城村棚户区改造等项目 [2] - 制造业项目25个 总投资128亿元 主要包括漯河召陵区三五一五制鞋供应链产业园、周口传感谷一智能传感器研发生产基地等项目 [2] - 仓储物流项目8个 总投资44亿元 主要包括长垣公铁联运智慧物流产业园、商丘市智慧物流园区等项目 [2] 推介项目特点 - 符合政策导向 当地政府将优先配置要素资源 给予争取资金、保障项目用地等政策支持 [3] - 政府主导推进 吸引民间资本参与的意愿强 民间资本可通过控股、组建联合体等多种方式灵活参与 [3] - 投资规模适度 投资规模在1—5亿元的46个 5—10亿元的15个 10亿元以上的7个 区间分布较均匀 适宜各类民间投资主体参与 [3] - 民间资本参与时机比较成熟 有的属于建成项目拟委托民营企业运营 有的属于在建项目 有的正在组织有序开展项目前期工作 计划于今年或明年开工建设 [3] 政策支持与保障 - 有关部门对促进民间投资的支持政策进行深入解读 部分金融机构围绕融资服务政策等进行翔实介绍 这些政策含金量高、针对性强、覆盖面广 涉及民间投资的各个领域和环节 [3] - 部分项目单位进行项目宣介 涵盖交通、水利、文旅等多个领域 具有良好的发展前景和投资回报预期 [3] - 国家正持续推进基础设施竞争性领域向经营主体公平开放 支持更多民间资本投资重大项目 积极引导民营企业参与"两重"建设和"两新"工作 [4] - 河南省将进一步放宽市场准入 打破阻碍民间投资的隐性壁垒 建立健全常态化向民间资本推介项目机制 加强全方位保障服务 推动更多民间投资项目高效落地实施 [4]

公司2024年度经营情况 - 2024年实现营业收入45.17亿元，同比下降42.59%，主要系汽车销售同比减少所致[19] - 归属于上市公司股东的净利润5053.74万元，同比减少63.90%[3] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润820.19万元，同比减少80.50%[3] - 加权平均净资产收益率4.28%，同比减少8.61个百分点[3] - 经营活动产生的现金流量净额2.28亿元，同比下降22.86%[19] 主营业务分板块表现 - 汽车业务收入35.34亿元，同比下降50.29%，毛利率3.45%[19] - 金属业务收入8.71亿元，同比增长34.69%，毛利率11.70%[19] - 化工业务通过品牌授权实现新零售模式转型，推动线上线下业务融合[18] - 仓储物流业务聚焦稳定基本盘，提升数字化水平，推进外拓发展[4] 重大事项 - 2024年度不进行利润分配，因母公司年末未分配利润为负7.33亿元[23] - 拟续聘立信会计师事务所为2025年度审计机构，审计费用121万元[25] - 2025年度拟为子公司提供担保总额9.6亿元，占最近一期经审计净资产的80.86%[32] - 全资子公司晶通化学拟收购关联方晶通发展持有的危化市场28%股权，交易价格324.73万元[36] 公司发展战略 - 汽车业态向服务商转型，构建新能源车商场店+快闪店+销售中心运维模式[11] - 有色金属业务打造"平台+园区"核心功能体系，推进数字化转型升级[12] - 化工品业务推进危险化学品专业市场建设，完善服务功能[12] - 仓储物流业态深耕黑色金属主业，探索延伸有色金属物流服务[12] 公司治理 - 2024年召开董事会会议9次，监事会会议4次[7][13] - 拟修订公司章程及附件，取消监事会设置，相关职权由董事会审计委员会承接[35] - 2024年董事薪酬情况：董事长税前109.48万元，其他董事按岗位领取薪酬[30]

2025年一季度业绩情况 - 2025年一季度公司实现营业收入40.60亿元，同比增长205.09%；归属于上市公司股东的净利润2.45亿元，同比增长296.94%，主要因房地产业务销售结转增加 [2] 仓储物流业务情况 毛利率与成本 - 2024年仓储物流业务毛利率达45.80%，营业成本包括物流园区不动产折旧摊销，土地计入无形资产定期计提摊销，建筑物及附属设施在建时计入在建工程，建成后转为投资性房地产和固定资产并定期计提折旧，主要计入营业成本 [2] 利润释放阶段 - 宝湾物流有在建及拟建项目，受折旧、摊销和财务费用等影响，运营净利润贡献有限；2024年10月华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金上市，3个项目出表产生投资收益6.82亿元，打通“募投建管退”闭环；还将发展轻资产管理输出模式补充收入 [3] 收入增长原因 - 2024年宝湾物流实现营业收入194,261万元，同比增长6%，原因是原有园区稳定运营和新园区投入使用且运营良好，租金收入提升 [3] 出租率与租金情况 - 2024年受宏观经济和存量供应影响，宝湾物流租金与出租率同比下滑，但整体出租情况优于行业平均，变化趋势与区域市场一致，资产抗风险能力强；短期市场新增供应压力大，承租压力持续；长期来看，政策发力、产业升级将促进高标仓需求增长，市场租金及空置率将趋于稳定 [4] 公募REITs扩募计划 - 华泰宝湾物流公募REIT成功发行促进打通“募投建管退”闭环，为打造轻重资产转换平台奠定基础；公司将结合政策和资产情况，合理设定后续资产证券化产品发行节奏 [5] 房地产开发业务情况 销售情况与安排 - 2024年公司房地产开发业务全口径销售金额60.4亿元，权益销售金额35.6亿元，并表口径销售金额23.0亿元；公司将关注市场形势，加强营销管控，坚持“一盘一策”调整销售策略促进去化和现金回流 [6] 拿地计划 - 公司维持审慎投资策略，聚焦核心城市优质区块，选择有利润空间和风险可控的项目，优先处理存量项目回笼资金 [6] 政府收储参与情况 - 公司关注存量商品房收储政策，梳理在手资源，在确保国有资产保值增值前提下积极参与政府收储促进库存去化 [6]

公募REITs市场发展 - 自2021年首批公募REITs获批以来，行业规模迅速扩张，截至2025年6月5日总市值达2019.91亿元，全市场REITs数量达66只 [3] - 公募REITs资产类型持续丰富，为投资者提供多元化选择，同时为实体经济发展注入新活力 [3] - 监管支持推动公募REITs快速发展，未来将继续通过盘活存量资产、扩大有效投资服务实体经济高质量发展 [4] 中银中外运仓储物流REIT产品特征 - 该产品为首单央企仓储物流基础设施REITs，募集期为2025年6月23日至24日，询价最终定价3.277元/份，预计募集资金总额13.108亿元 [1] - 首发资产包含6处仓储物流项目，建筑面积合计30.54万平米，可租赁面积29.97万平米，出租率达95.59%，其中5处由中国外运子公司整租并签订5-6年长期租约 [2] - 资产区位聚焦长三角、京津冀、川渝重要物流节点，深度嵌入长江经济带与京津冀协同发展区，区域物流需求强劲 [2] 资产运营与参与方 - 发起人为中国外运股份有限公司，基金管理人为中银基金，运营管理机构为中外运瑞达（上海）供应链管理有限公司 [2] - 中国外运作为招商局集团物流业务统一平台，选取经济发达地区的核心区域优质资产，具备现金流稳健、抗风险能力强特点 [3] - 该REIT是招商局集团第5个REITs产品，通过盘活存量资产推动实体经济高质量发展 [3] 仓储物流行业背景 - 国家持续加强仓储物流基础设施建设，各地政策大力提振消费与居民收入增长，推动仓储物流租赁市场需求修复 [1] - 长三角、京津冀等经济发达区域物流节点具备稳定的客户基础和货物流通量，支撑基础设施项目长期运营 [2]

公募REITs市场发展 - 自2021年首批公募REITs获批以来，行业规模迅速扩张，截至2025年6月5日总市值达2019.91亿元，产品数量增至66只 [4] - 中银中外运仓储物流REIT（508090）作为首单央企仓储物流基础设施REITs，于2025年6月23日-24日开启募集，询价定价3.277元/份，预计募集资金13.108亿元 [1][2] 中银中外运仓储物流REIT资产特征 - 首发资产包含6处仓储物流项目，总建筑面积30.54万平米，可租赁面积29.97万平米，出租率95.59%，其中5处由中国外运子公司整租并签订5-10年长期租约 [3] - 资产布局聚焦长三角、京津冀、川渝等核心物流节点，深度嵌入长江经济带与京津冀协同发展区，具备区域需求强劲和客户稳定的优势 [2][3] 发起方与运营架构 - 发起人中国外运为招商局集团物流业务统一平台，本次REITs是其盘活存量资产、扩大有效投资的重要举措 [4] - 基金管理人为中银基金，专项计划管理人为其子公司中银资产，运营管理机构为中国外运旗下中外运瑞达供应链公司 [3] 行业政策与趋势 - 国家持续加强仓储物流基础设施建设，叠加消费提振政策推动租赁市场需求修复 [2] - 监管支持推动公募REITs资产类型创新，未来将继续通过盘活存量资产服务实体经济高质量发展 [4]

公司基本情况 - 公司全称为中储发展股份有限公司，英文名称为CMST Development Co,Ltd，注册地址为中国天津市北辰区陆港四经支路1号，邮编300400 [3] - 公司成立于1996年，经国家经济体制改革委员会批准以募集方式设立，1997年1月21日在上海证券交易所上市，首次公开发行人民币普通股1,900万股 [2] - 公司注册资本为人民币2,170,079,582元，股本结构为普通股2,170,079,582股，属于外商投资股份制企业（外资比例小于25%）[3][6] - 公司设立党委，党委发挥把方向、管大局、保落实作用，并按规定设立纪委 [3][56] 公司治理结构 - 股东大会是最高权力机构，行使选举董事监事、审批重大财务事项、修改章程等职权，分为股东年会和临时股东大会 [16][18] - 董事会由11名董事组成，设董事长1人、副董事长2人，下设战略与投资管理、薪酬与考核、审计与风险管理、提名四个专门委员会 [45][46] - 独立董事占比不低于三分之一且包含会计专业人士，审计与风险管理委员会成员不得兼任高管 [40][45] - 董事长为法定代表人，行使主持股东大会、签署重要文件等职权，副董事长协助工作 [30][51] 股份管理 - 公司股份均为普通股，采取公开公平公正原则发行，同股同权 [14][16] - 成立时发起人认购3,263万股，占总股本的13.9%-14.7%不等，主要来自天津中储南仓各库及新港物资公司 [6] - 股份回购需满足六种情形之一，包括减资、员工持股计划等，回购后需在规定期限内注销或转让 [24][25] - 董监高任职期间每年转让股份不得超过持有量的25%，离职后半年内不得转让 [29] 业务范围 - 主营业务涵盖商品储存加工、物流配送、货运代理、进出口贸易等，涉及钢材、化工品、农产品等多品类 [13] - 具体包括库场设备租赁、国际集装箱多式联运、供应链管理服务等，部分业务需经分支机构经营 [13] - 经营宗旨为"用户第一，信誉至上"，旨在为股东创造良好效益 [12] 重大事项决策 - 股东大会审批担保事项的标准包括：担保额超净资产50%、总资产30%、单笔超净资产10%等 [17] - 财务资助需股东大会审议的情形包括：单笔超净资产10%、被资助对象资产负债率超70%等 [17] - 董事会决策权限包括：不超过净资产10%的投资方案、不超过净资产35%的土地购置等 [47][49] 信息披露与投资者关系 - 董事会秘书负责筹备会议、管理股东资料、协调信息披露等工作，需具备财务法律等专业知识 [54][55] - 股东大会网络投票系统需明确载明投票时间及程序，网络投票不得早于现场会议前一日15:00 [23] - 公司应保证信息披露真实准确完整，董事需对定期报告签署书面确认意见 [42]

公募REITs市场发展 - 自2021年首批公募REITs获批以来，行业规模迅速扩张，截至2025年6月5日总市值达2019.91亿元，产品数量增至66只 [3] - 中银中外运仓储物流REIT（508090）于2025年6月23日-24日募集，为首单央企仓储物流基础设施REITs，询价定价3.277元/份，预计募集资金13.108亿元 [1] - 公募REITs资产类型持续创新，成为盘活存量资产、服务实体经济的重要工具，招商局集团已发行5只REITs产品 [3] 中银中外运仓储物流REIT资产特征 - 首发资产包含6处仓储物流项目，总建筑面积30.54万平米，可租赁面积29.97万平米，出租率高达95.59% [2] - 资产集中于长三角、京津冀、川渝等核心物流节点，深度嵌入长江经济带与京津冀协同发展区，5处资产由中国外运子公司整租并签订5-10年长期租约 [2] - 发起人中国外运为招商局集团物流业务核心平台，选取现金流稳健、抗风险能力强的优质资产作为底层资产 [3] 仓储物流行业背景 - 国家政策持续加码仓储物流基础设施建设，叠加消费提振政策推动租赁市场需求修复 [1] - 资产区位优势显著，覆盖经济发达地区及中国外运核心业务区域，具备稳定的客户基础与货物流通量 [2] - 公募REITs通过专业化运营管理，为基础设施领域提供长期资本支持，中银基金将协同机构推动市场高质量发展 [3]