公司核心公告 - 华联股份于2026年2月10日召开第九届董事会第十八次会议，审议通过《关于对外投资暨参与商业不动产REITs申报发行工作的议案》[1] - 为响应中国证监会关于商业不动产投资信托基金试点的政策号召，公司旨在盘活存量资产[1] 合作与投资结构 - 公司将与首农信息产业投资有限公司及北京三元嘉业集团有限公司共同投资设立有限合伙企业“北京元创联商业企业管理中心”[1] - 该合伙企业将用于收购公司全资子公司北京隆邸天佟商业管理有限公司持有的龙德置地有限公司50%股权[1] REITs发行安排 - 元创联将与龙德置地的另一股东北京粮食集团有限责任公司共同作为原始权益人[1] - 计划以龙德置地持有的商业不动产项目作为底层资产，开展商业不动产REITs的申报发行工作[1]

行业核心观点 - 江苏省多地以春节档为契机 推出“跟着电影逛市集”系列活动 通过“电影+”模式深度融合非遗、美食、灯会、庙会、旅游等多元场景 旨在创新拓展电影消费场景 激活春节文旅消费市场 [1][9] 各地“电影+”促消费举措详情 - **南京**：建邺区万达广场在2月17日至3月2日推出“一票回本”活动 凭万达影城电影票可享受广场内多家商户的免费菜品、精美礼品及畅玩券 [2][3] - **无锡**：国家电影数字产业园策划“跟着电影逛非遗市集” 融合糖画、宋锦等传统技艺与工业风园区 梅里古镇同步举办“跟着电影逛庙会” 电影《泰伯》首映与民俗活动结合 大世界影城推出凭当日票根在指定麦当劳免费兑换迷你甜筒或薯条的优惠 全市海底捞在2026年第一季度凭票根享菜品7.9折优惠 [4] - **苏州**：中国电影资料馆江南分馆推出“春节七天连映”特别策划 长船湾青年码头打造集赏灯打卡、节庆市集、夜间消费与水上游线于一体的“电影+灯会市集” [6] - **昆山**：周庄数字梦工场电影外景基地首次对外开放 联动全镇商户推出“跟着电影游周庄”等活动 提供沉浸式影旅体验 [7] - **徐州**：2月10日至3月3日 在多个农村露天大集及商业街区开展宣传推广 面向商户发放春节档观影优惠券 市民购物满额可获赠价值40元的单人观影套票（含电影票一张、小份爆米花一份及瓶装饮用水一瓶） [9] 活动目标与效果 - 系列活动旨在以一张影票撬动多元消费回馈 让观影“附加值”实实在在惠及市民 [3] - 通过“电影+市集”“电影+美食”“电影+非遗”等多业态融合 丰富市民节日文化生活 有效激活春节文旅消费市场 [9]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 在地产增长引擎转换的下半场，传统住宅开发赛道规模收缩，商业地产迎来政策红利期 [1][8] - 以往同质化的传统商业已无法满足多样化的新消费需求与习惯，未来商业地产机遇将增加，需围绕消费群体偏好变化打造新消费的实体商业场景 [1][10] - 商业地产的核心转变是从“场所”到“场景”，即从提供销售服务场所转向共创有情感共鸣的沉浸化体验场景 [2][14] - “十五五”期间消费存在政策提振机会，优质的商业地产是典型的红利资产，头部优秀的商业地产及运营公司有较高护城河 [2] 根据相关目录分别进行总结 1 我国商业地产发展已进入“存量时代”与深度调整期 - 行业进入相对存量期，2025年全国新开业集中式商业项目369个，同比下降24%，总体量约2741万平方米，同比下降25%，数量与体量均创2013年以来新低 [14][15] - 2025年新开业项目中，一二线城市占比63%，北京开业量全国第一（24个项目，体量135万平方米），深圳、上海数量并列第二 [20][25] - 购物中心面临空置率高、租金持续承压等问题，2024年全国重点27城600+样本购物中心平均空置率为8.81%，约三成项目空置率超10% [29][31] - 2025年下半年，重点城市购物中心商铺平均租金为26.99元/平方米/天，环比下跌0.22%；商业街商铺平均租金为24.05元/平方米/天，环比下跌0.47% [35][38][39] - 存量改造推动城市商业焕新，2025年开业的集中商业项目中，存量改造开业项目占比20%，新增量项目占比80% [40][42] - 存量改造项目中，购物中心升级改造占比近六成，二次元主题商场、城市奥莱、非标商业成为老商业项目改造的“新出路” [41][48] - 新入市项目中，奥特莱斯、特色主题mall、复合型非标商业正构成差异化的“新场景” [50] 2 新场景的“新”，核心在于从传统的“提供一个销售服务场所”转向到“共创一个有情感共鸣的沉浸化体验场景” - “新消费”指围绕年轻一代消费者需求产生的全新消费品和服务模式，核心差别是从“物质消费”走向“精神消费”，高度重视情绪价值 [2][54] - 实体商业仍是消费基本盘，2025年我国社会消费品零售总额达50.1万亿元，其中线下实物商品销售额37.0万亿元，占比74% [58] - 场景体验是实体商业的核心优势，线下实体门店的核心定位正从“交易”转变为“体验” [2][58][60] 3 商业地产的新消费“含量”提升，运营思路转变，各类非标准化的场景形态涌现 - 集中式商业新消费“含量”提升，2025年第二季度12个重点城市250个标杆购物中心中，户外用品、潮流数码、家居、黄金珠宝、潮流玩具、IP主题店等新消费业态的开关店比均大于1.2 [62][64] - 新消费品牌入驻可直接带来客流增量并提升租金，例如上海核心商圈引入潮玩品牌后，一层租金涨幅超周边均值15% [2][62] - 体验类业态（如餐饮、娱乐、文化体验）在购物中心的占比已经突破40%，且持续提升 [2][62] - 非标商业（在空间形态、场景营造、业态组合、运营模式等维度创新的商业项目）受到市场青睐，2025年国内重点城市非标商业项目客流量增速达18.7%，远超传统购物中心5.2%的增速，其中35岁以下客群占比高达72% [2][66] - 非标商业主要特征为小体量、开放式街区，5万平方米以下小体量项目占比约六成，开放式街区形态占比超六成 [66][71] - 非标商业场景地域分布集中，样本项目中上海占比22.2%、杭州占比12.9%、成都占比10.1%、北京占比8.3% [72][73] - 一线城市、杭州、成都处于非标商业第一梯队，但在项目体量和开发运营主体上存在差异 [75][76] 4 非标商业重构商业场景，细分赛道众多，核心在于为“情绪消费”提供载体 - 非标商业可分为三大类：时尚创新型（聚焦年轻人生活方式，如策展型、市集型商业）、复古创新型（活化历史建筑与街区）、生态创新型（打造公园式消费场景） [2] - 核心在于为“情绪消费”提供载体，将商业与艺术、文化、自然、兴趣、社交等融合 [2] 5 开发方、设计方、运营方可以如何打造差异化的新场景？ - 可通过四种方式打造新消费时代下的新场景：特定主体深创新、文化共鸣重塑造、社交空间再组合、互动氛围全释放 [2] - 运营商需转变评判指标，在传统指标（租金、出租率、客流量等）基础上，更多关注留客时长、主题活动影响力、社交媒体曝光度、新势力品牌签约率等 [2] - 新消费下的“新场景、新业态、新模式”形成“消费内容——场景支撑——商业模式”的有机闭环 [2] 投资建议 - 建议关注两条主线：一是积极探索新场景建设和运营模式的商业地产公司，如大悦城、华润万象生活、太古地产等；二是存量资产成熟稳定、具备成熟商办资产和运营能力、可作为商业不动产REITs优质发行主体的标的，如保利发展、华润置地、招商蛇口等 [2] - 随着商业不动产REITs政策正式出台及首批申报，预计2026年商业不动产REITs将加速发力 [2]

资产拍卖核心信息 - 无锡“新之城购物广场”房产将于春节后（3月5日）在阿里资产平台进行司法拍卖 [1] - 该房产评估价高达17.8亿元，起拍价定为评估价的“七折”即12.46亿元，较评估价“直降”5.34亿元 [1][3] - 竞拍需缴纳2亿元保证金，若成交后买受人悔拍，保证金不予退还 [1][3] 拍卖标的物详情 - 房产位于无锡市新光路555号，包含地上8层和地下1层，总建筑面积达150,448平方米，其中地上部分为112,255.19平方米 [1] - 该处为老牌商业综合体，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化功能于一体，2024年曾调整并打造了2万平方米的餐饮街区以吸引年轻消费群体 [1] - 周边住宅与商业聚集度高，配套设施齐全，交通便利，距离无锡东站直线距离约9公里 [1] 拍卖背景与租赁情况 - 此次拍卖源自上海金融法院处理的一起借款合同纠纷案，被告无锡某置业公司需向银行支付借款本金34.9亿余元及相应利息、罚息、违约金等 [2] - 法院于2025年8月裁定变价该房产以清偿债务 [2] - 拍卖为“带租约拍卖”，涉及两份长期租约：一份租期至2040年9月30日，租金已付至2025年底；另一份租期至2030年6月1日，租金已付至2026年3月底 [2] - 根据“买卖不破租赁”原则，成交后买受人将承继原租赁合同的权利与义务 [2] 拍卖规则与当前关注度 - 拍卖开始时间为3月5日上午10点，拍卖时长设定为72小时，适用“延时出价规则” [3] - 截至报道时，拍卖页面已有超过5400人次观看，23人设置了提醒，但尚无人报名 [3]

疏解非首都功能与空间布局优化 - 核心观点：北京通过疏解非首都功能、优化空间布局，推动城市减量发展与功能提升，实现“都”的功能聚焦与“城”的发展提质 [1] - 累计退出一般制造业企业超过3000家，疏解提升区域性专业市场和物流中心约1000家 [5][13] - 自2017年以来，已有20余家市属教育医疗卫生机构向外布局 [4][13] 医疗资源均衡布局 - 儿研所儿童医院通州院区建设规模超18万平方米，将新增800张床位，建成后将成为主院区，以缓解老院区（仅400多张床位，年门急诊量220万人次）的拥挤问题 [3] - 天坛医院于2018年整体搬迁至丰台，成为首家整体搬迁的三甲综合医院，随后友谊医院通州院区（2018年）、积水潭医院新龙泽院区（2021年）、朝阳医院常营院区（2023年）、安贞医院通州院区（2024年）等相继开诊 [4] - 同仁医院亦庄院区三期工程计划于2026年开工建设 [4] 教育资源外扩与均衡 - 谋划的7所“北京实验学校”大部分落子五环外，由名校承办 [4] - 北京电影学院怀柔校区、北京服装学院通州校区一期、首都师范大学良乡校区二期、北京工业大学房山校区、北方工业大学延庆校区一期等高校新校区已投用或开工 [4] 产业转型升级与“腾笼换鸟” - 昌平南口“三大厂”老厂房改造为清华南口国重基地，未来将承接清华大学14个以上全国重点实验室 [5] - 原大红门服装商贸城转型为南中轴国际文化科技园，已落户企业超过500家，并启动元宇宙产业服务平台 [5] - 通过完善以碳排放、地均产出等综合效益评价机制，引导制造业企业疏解提质 [5] 交通枢纽与城市节点精细化治理 - 北京站站前广场拆除临时构筑物，释放空间超3900平方米，实现“复原” [5][6] - 系统推动北京西站、北京北站等从“功能性枢纽”向“花园式会客厅”升级 [6] - 完成西直门、西钓鱼台等61个地铁站点接驳环境焕新升级，累计修复接驳步行道与站前广场各3万余平方米 [7] - 完成50个轨道站点和40个重点点位非机动车停放秩序治理，增设超5万个非机动车停车位 [7] - 昌平区沙河镇建设全市首个非机动车立体停车楼 [8] 城市公共空间与“隐秘角落”更新 - 去年对234座桥下空间进行整治，累计拆除用房4.7万平方米、护栏7.3万米，木樨地桥、小郊亭桥等17座立交桥桥下空间变身功能融合的活力空间 [7] - 全市占道经营诉求总量较2024年下降7个百分点，通过织补便民设施协作工作机制精准解决问题 [6] 老旧小区与社区治理创新 - 去年有380个老旧小区引入市场化物业服务，涌现出“区域化大物业”、“物业+服务+养老”等创新模式 [7] - 治理类街乡镇整治提升工作覆盖13个区约2800平方公里、近1000万常住人口，累计完成治理任务3900余项 [8] 历史文化街区保护与更新 - 钟鼓楼片区作为中轴线首个申请式退租项目，共腾退居民300户，进行保护更新 [9] - “十四五”时期，北京完成核心区平房院落申请式退租9700余户 [10] 商业空间与商圈升级改造 - “十四五”期间完成西单、王府井等40个传统商圈改造提升 [10] - 中关村广场更新改造后成为公园式综合体，中关村大融城西区引进102个品牌（含6家北京首店、15家海淀首店），周末日均客流达5万人次，拥有2万平方米屋顶花园和5个下沉广场 [10][11] - 中关村大融城东区引进首店60余家、旗舰店及定制店15家 [11] - 三里屯太古里商圈去年上半年客流量约1500万人次，同比增长16% [11] - “十四五”期间，全市有总面积超500万平方米的高品质商业设施投入运营，相当于25个西单大悦城 [11] 城市更新规模与制度推进 - “十四五”时期实施市属老旧小区改造7800万平方米，启动危旧房改建104万平方米，实施老旧厂房更新项目300余个 [10] - 连续四年开展北京城市更新“最佳实践”评选，已有138个获奖项目形成示范 [11] - 通过治理违法建设腾退土地超2.8万公顷，实施“留白增绿”近万公顷，“揭网见绿”超1.8万公顷 [13] - 有序推动825条代建道路、111公顷代征道路用地完成移交 [13]

行业发展趋势 - 2026年中国商业地产行业呈现“反内卷”、“轻资产”、“出海升温”、“AI驱动”四大发展趋势 [1] - 商业地产行业分化进一步加剧，行业新增投资减少，轻资产模式渐成主流 [1] - 提振市场信心仍是行业面临的重要课题 [1] “反内卷”政策环境 - 政策层面将加大反内卷力度，为线下商业营造公平环境 [1] - 自2026年2月1日起，《网络交易平台规则监督管理办法》正式施行，重点整治限制经营者自主经营、不合理收费、损害消费者权益等行为 [1] - 政策旨在引导行业从价格竞争转向价值竞争 [1] “轻资产”运营模式 - 轻资产模式将成为行业主流趋势 [1] - 该模式早年主要应用于酒店物业，后逐步延伸至商业体，如今已覆盖各类商业业态与IP内容运营 [1] - 轻资产盛行是商业地产运营管理专业化、品牌化发展的必然结果，也体现了行业企业投资趋于谨慎的整体态势 [1] “出海升温”品牌战略 - 品牌出海热度将持续攀升，市场对企业资本实力与供应链能力提出更高要求 [2] - 中国企业正从“品牌出海”迈入“生态出海”新阶段 [2] - 未来出海品牌将在数量、业态、区域上实现进一步突破，中国商业品牌的全球影响力将持续提升 [2] “AI驱动”技术应用 - AI技术对商业创新的驱动将不断深化，应用将更加广泛深入 [2] - 在广度上，AI将全面渗透成本控制、场景体验、运营服务、管理决策等全环节 [2] - 在深度上，AI将实现从工具应用到思维革新的跨越，重塑行业发展逻辑 [2]

2025年商业地产行业热点回顾 - 全国开展商业创新试点，促消费政策形成闭环：2025年9月，财政部、商务部在全国50个城市开展消费新业态新模式新场景试点，政策实施期两年，支持健全首发经济服务体系，创新服务消费场景，政策支持从需求侧延展至供给侧，形成闭环 [4][5] - 中外品牌此消彼长，中国品牌国际声量提高：一批中国品牌在国内外市场表现亮眼，例如老铺黄金市值一度趋近两千亿港元，是其上市当日市值的17倍；名创优品海外门店新增478家，总量达3560家；安踏品牌在东南亚上半年流水同比增长接近翻倍；而星巴克、汉堡王等国际连锁品牌则出现出售股权或闭店现象 [6][7] - 商业品牌加速资本化，新消费注入新动能：2025年成为消费品牌集中上市活跃年，蜜雪冰城在港股市值一度超2300亿元，林清轩上市认购超千倍，巴奴毛肚火锅、老乡鸡等一批品牌递交IPO申请，为创新业态孵化提供新动能 [8][9][10] - 品牌新场景引爆市场，流量成功变留量：2025年6月，路易威登在上海打造全球首个“LV巨轮”，融合“展览+零售+餐饮+文化”复合体验，集首展、首店、首秀于一身，创造了现象级消费盛事，大幅提升周边商圈客流与销售，为新场景打造提供全新商业范式 [11][12] - 头部商业体集中交易，示范效应引发关注：2025年出现多个头部商业体集中交易，例如博裕资本收购北京华联（SKP）百货超四成股权，弘毅投资持续收购6座万达广场，高和资本与英格卡购物中心合作持有三个荟聚项目，交易后运营主体延续不变 [13][14] - REITs政策再次扩容，盘活存量迎来新机遇：2025年12月，国家发改委印发REITs项目行业范围清单，将体育场馆、多业态融合的商业综合体、四星级及以上酒店、超大特大城市超甲级/甲级商务楼宇及老旧更新项目纳入发行范围，实现底层资产类型重大突破 [15][16] - 开放式商业迭代演化，公共性成商业新内核：2025年12月，东莞万象滨海购物村、上海前湾印象城等开放式商业项目开业受关注，传统大盒子式商业形态影响力减弱，项目大幅增加公共绿地与社交区域，强化开放式、生态性与生活化属性，商业空间向体验、社交等城市“非消费功能”延伸 [17][18] - 商业增量大幅下降，行业进入存量时代：2025年全国新开集中商业数量为300余座，同比下滑近三成，是近十年来开业数量最少的一年，商业体增量下滑成为新常态，行业进入存量时代 [19][20][21] 2026年商业地产行业趋势展望 - 政策加大反内卷力度：国家市场监督管理总局等部门公布的《网络交易平台规则监督管理办法》于2026年2月1日起施行，重点治理限制经营者自主经营、收取不合理费用等行为，为线下商业创造更公平的政策环境，引导从价格竞争转向价值竞争 [22] - 轻资产模式更为盛行：轻资产运营从酒店、商业体延伸至各类商业业态与IP内容运营，其盛行源于运营管理的专业化与品牌化，以及行业企业投资更趋谨慎 [23] - 品牌出海持续升温：中国企业正从“品牌出海”发展到“生态出海”新阶段，出海品牌将呈现数量增长、业态丰富、区域扩大的态势，全球化布局全面提速 [24] - AI驱动商业创新深化：随着AI技术进步，其在商业领域的应用将更广泛深入，从成本控制到场景体验，从运营服务到管理决策，AI将生态化地影响商业创新，并从工具层面跃升至思维革新 [25] 行业整体评述 - 促消费政策大幅加码是2025年最大看点，各部门密集出台利好线下商业政策，从反内卷到支持商业创新、金融创新等 [27] - 行业分化进一步加剧，尽管市场普遍承压，一些头部企业依然韧性增长，有的成功上市，有的布局海外 [27] - 行业新增投资大幅减少，企业纷纷弃重转轻，轻资产模式渐成主流，提振市场信心仍是面临的重要课题 [27]

公司基本面与债务重组进展 - 2024年公司与主要债权人太盟达成债务重组协议 通过让出大股东地位换取“债转股” 一举解决380亿元债务压力并获得近300亿元投资 极大缓解了流动性压力[5] - 2025年公司持续出售资产回笼资金 据不完全统计全年共卖出54座万达广场 其中大部分位于北京、上海、广州等核心城市的核心商圈[6] - 2025年12月公司首次赎回一座位于烟台的已售广场 这是近3年资产出售潮中的首次赎回行为[7] - 进入2026年 公司在境外成功发行一笔规模约25亿元的债券 尽管计划发行25亿元 但市场申购金额高达45亿元 显示出旧债压力得到有效控制 资产负债表修复接近完成 且融资通道正在初步恢复[11] 公司经营现状与挑战 - 公司成功发行债券标志着融资通道恢复 但发债成本高昂 年利息高达12.75% 意味着两年后需多支付6亿元利息[12] - 此次债券发行主要吸引的是偏好高风险企业的“秃鹫基金” 而非主流长期投资者 表明资本市场对公司未来持续经营能力仍持怀疑态度[12] - 公司旗下众多万达广场面临消费复苏乏力、租金增长承压等结构性困境 若不能通过提升出租率或开发新项目增强自身“造血”能力 未来可能陷入“以债养债”的恶性循环[12] - 公司创始人近期外出考察 与新疆克拉玛依政府洽谈文旅项目 并赴贵州考察新项目 显示出积极经营的态度[9][12] 公司控制权与治理 - 在与太盟签订债务重组协议后 公司方面强调创始人王健林仍牢牢掌控着公司[6] - 公司创始人年事已高且健康问题引发外界关注 但其个人仍在为公司的持续经营而努力[5][12]

上海兴业太古汇2025年业绩表现 - 2025年上半年零售物业出租率持续低迷，分别为94%、94%、95%、96%，在太古地产旗下所有商场中排名垫底[1] - 2025年上半年零售销售额增幅为13.5%，与低出租率表现一致[1] - 2025年下半年出租率仅微升至95%和96%，但零售销售额增幅分别飙升至41.9%和49.6%，走出了独立于出租率的增长行情[2] “路易号”项目的关键影响 - 路易威登全新概念地标“路易号”于2025年6月26日在兴业太古汇启幕，项目投资规模宏大，总面积1600平方米，开创性融合“首发+首展+首秀”三种业态[3][5] - 项目迅速成为全球网红打卡地，吸引了来自全球87个国家及地区的海外游客[5] - 项目直接带动了区域客流与消费，2026年元旦假期3天，静安区离境退税开单量同比增长249%，退税销售额同比增长110%[5] - 兴业太古汇成为流量红利最大受益者，2025年下半年商场“即买即退”交易单数较上半年增长约700%，消费金额同比增幅接近400%，其中“路易号”相关退税单数占商场总退税单数的三成[6] 业绩增长的核心驱动因素 - 核心驱动力是“事件型流量经济”的精准引爆，而非泛消费复苏[6] - 增长源于国际品牌超级旗舰店构建的“全球消费磁极”，在入境游政策放宽与离境退税便利化双重加持下，成功将商场打造为国际奢侈品消费目的地[6] - 增长反映了高端零售地产运营逻辑从“收租模式”向“流量运营+业态策展”的根本转变[6] 太古地产的运营策略转型 - 公司策略不止于引入单点品牌，而是密集引进首店与潮流品牌，形成“重奢+轻奢+生活方式”的复合业态矩阵[8] - 以广州太古汇为例，2025年持续引入轻奢与生活方式首店，以匹配中产与精英客群的品质消费需求[8] - 该策略有效延长客流停留时间，提升非主力店销售转化率，虽使短期租金收入承压，但显著增强了整体资产价值与未来议价能力[8] - 这标志着公司正从“空间持有者”向“消费生态构建者”转型[8] 行业趋势与市场格局 - 兴业太古汇的爆发是中国奢侈品市场结构性回暖与国际品牌战略重心回调的缩影[8] - 此轮复苏具有高度集中性，头部品牌、核心城市、标杆项目受益明显，而二三线或同质化商场仍面临压力[8]

股价与交易表现 - 截至2026年2月9日收盘，皇庭国际股价报收于2.19元，下跌3.95% [1] - 当日换手率为27.15%，成交量为245.34万手，成交额为5.58亿元 [1] 资金流向分析 - 2月9日主力资金净流出5097.38万元，占总成交额的9.13% [1] - 当日游资资金净流入2155.51万元，占总成交额的3.86% [1] - 当日散户资金净流入2941.87万元，占总成交额的5.27% [1] - 当日融资买入311.4万元，融资偿还741.35万元，融资净偿还429.95万元 [2] - 截至当日，融资融券余额为5798.35万元 [2] 财务业绩表现 - 2025年前三季度公司主营收入为33.11亿元，同比大幅上升533.48% [3] - 2025年前三季度归母净利润为-24.44亿元，同比下降834.48% [3] - 2025年前三季度扣非净利润为-3.29亿元，同比下降23.01% [3] - 2025年第三季度单季度主营收入为30.21亿元，同比大幅上升1712.19% [3] - 2025年第三季度单季度归母净利润为-22.59亿元，同比下降1902.75% [3] - 2025年第三季度单季度扣非净利润为-1.35亿元，同比下降17.15% [3] 公司财务状况与业务 - 截至2025年第三季度末，公司负债率为201.63% [3] - 2025年前三季度投资收益为-25.67万元，财务费用为4.25亿元 [3] - 2025年前三季度毛利率为26.81% [3] - 公司主营业务为商业不动产综合运营服务，包括运营管理、资产管理、配套服务及物业管理 [3]