港股市场 - 7月9日恒生指数全日下跌255点或1.1%，收报23,892点，恒生科指下跌1.8%，收报5,231点，大市成交2,339亿港元，港股通净流入92亿港元[1] - 巨星传奇大升94.4%，成交114.9亿港元，香港中旅大升19.9%，成交26.4亿港元[1] - 蓝思科技、极智嘉及Fortior上市首日分别升9.4%、5.4%及16.2%，半新股宁德时代及恒瑞医药分别大升7.2%及15.6%[1] 宏观经济 - 6月中国CPI同比上升0.1%，核心CPI升至0.7%，服务CPI同比升幅维持在0.5%，消费品CPI续跌 - 0.2%，PPI同比跌幅扩大至3.6%[2] 行业动态 - 消费板块蜜雪集团带动下沉市场茶饮受追捧，古茗上市以来股价上涨180%跑赢同业[3] - 医药板块恒瑞医药与中国生物制药领涨，昭衍新药二季度经营环比回暖[3] - 新能源及公用事业港股普遍下跌，新能源及电力设备股跌幅2.4% - 5.0%，公用事业股降幅0.5% - 1.2%[4] 房地产市场 - 上周30大中城市商品新房成交量189万平方米，同比下跌1.1%，环比下跌38.2%[5] - 上周100大中城市成交土地规划建筑面积2,063万平方米，同比上升15.3%，环比下跌36.3%[8] 全球市场 - 美股近期强势但市场情绪与技术指标显露过热风险，关注7月9日“对等关税”豁免到期动向[13] - 十年期美债收益率回升至4.33%附近震荡，波动区间4.25% - 4.6%[14] - 美元指数跌至97附近震荡，离岸人民币维持在7.15 - 7.17区间震荡[14][15]

韩国房地产市场 - 韩国房地产市场此前曾出现过热迹象 [1] - 在政府措施的推动下市场正逐渐趋于稳定 [1]

中国内地房价最低20城 - 2025年6月中国内地房价最低城市为鹤岗，单价1984元/平方米，较第二名的博州（3500元/平方米）低43% [1] - 房价最低前20城中黑龙江占4席（鹤岗、双鸭山、佳木斯、七台河），广西占4席（崇左、百色、河池、防城港），吉林占3席（四平、松原、타미） [1][2] - 榜单中房价均低于4200元/平方米，最高为黔西南州4190元/平方米，与鹤价差达111% [1][2] 低房价城市的核心问题 - 鹤岗案例显示低房价无法吸引人口的核心原因是缺乏产业和发展机会，导致自住需求也疲弱 [2] - 低房价城市普遍面临"消费无场景"困境，即使作为纯消费目的地也因配套、交通、旅游资源不足而缺乏竞争力 [4] - 房价本质反映城市综合价值，人口与资本流动验证"贵有贵的道理"的市场选择逻辑 [4] 房价两极分化现象 - 北上广深等高房价城市持续吸引人口流入，核心驱动力在于收入机会而非居住成本 [2] - 房价差异本质是城市发展水平的量化体现，上海（8万元/平方米）与鹤岗价差达40倍反映经济活力悬殊 [4] - 人口流动规律表明，青年群体更看重收入渠道而非居住成本，形成"高房价-高收入"正向循环 [2][4]

房地产市场整体表现 - 6月百城二手住宅均价13691元/平方米 环比下跌0.75% 同比下跌7.26% 环比跌幅较5月扩大0.4个百分点 同比跌幅扩大0.02个百分点 [3] - 房价环比跌幅超过0.7%且持续数月 累计年化跌幅可达10%左右 [3] - 二手房市场呈现以价换量现象 市场预期持续恶化 [3] 不同城市级别表现差异 - 一线城市二手住宅价格环比下跌0.56% 二线城市下跌0.81% 三四线城市下跌0.76% [3] - 一线城市跌幅从5月的0.36%扩大至6月的0.56% 呈现加速下跌趋势 [3][4] - 二三四线城市跌幅相对稳定 但整体仍处于下行通道 [3] 政策影响与市场供需 - 2023年9月楼市松绑政策初期刺激需求 部分月份价格回升 但当前政策效应已减弱 [5] - 二手房挂牌量持续增加 供需关系向买方倾斜 业主降价压力加大 [6] - 政策松绑若未能持续提振市场 可能引发新一轮抛售潮 [8][9] 市场机会窗口 - 2025年小阳春被视作关键卖房窗口期 政策刺激与季节性需求叠加可能改善成交 [10] - 一线城市及二三线城市均需把握政策松绑时机 尤其对滞销房源更为关键 [10]

核心观点 - 地产景气持续偏弱拖累建工需求，但周期行业反内卷政策预期升温，钢铁、煤炭等资源品价格环比改善 [1] - 暑期消费景气边际改善，旅游、电影、客运需求环比提升，但出口受海外关税政策反复冲击 [1] - 制造业开工率分化，汽车行业因库存压力开工率下滑，化工和石油沥青开工保持韧性 [1] 下游消费 - 30大中城市商品房成交面积同比-24.6%，一线/二线/三线城市同比分别为-17.1%/-11.5%/-54.5%，10大重点城市二手房成交面积同比-11.8% [2] - 6月乘用车销量基本符合预期，经销商库存预警指数环比+3.9%，生猪价格明显上涨带动养殖端盈利改善 [2] - 服务消费景气提升，海南旅游消费价格指数环比+2.7%，电影票房同比+3.1% [2] 中游制造 - 螺纹钢表需边际抬升叠加反内卷政策预期，钢价明显反弹，浮法价格稳定，水泥价格环比显著下滑 [3] - 汽车行业开工率环比明显下滑，化工行业开工率环比提升，石油沥青开工环比稳定 [3] - 动力煤价因夏季电厂日耗升高及供给收紧预期继续上涨，工业金属价格承压 [3] 人流物流 - 10大主要城市地铁客运量周环比+1.1%，同比+2.5%；百度迁徙规模指数环比+10.6%，同比+19.7% [4] - 国内航班执飞架次周环比+6.1%，同比+2.6%，国际航班恢复至2019年同期86.9% [4] - 高速公路货车通行量/铁路货运量环比-2.4%/-3.2%，邮政快递揽收/投递量同比+16.6%/+17.2% [4] - 海运价格环比下滑，港口货物/集装箱吞吐量环比-5.3%/-2.1%，或因美国关税政策拖累出口需求 [4]

报告行业投资评级 - 房地产开发和房地产服务子行业无评级 [3] 报告的核心观点 - 2025年7月9日权益市场各版块多数下跌，申万房地产指数下跌0.01% [3] - 房地产板块个股涨幅前五为渝开发、南国置业、沙河股份、财信发展、衢州发展，跌幅较大的为南山控股、津投城开、西藏城投、张江高科、光明地产 [4] - 苏州土拍收金15.48亿元，3宗宅地底价成交，建发、天鸿伟业、漕湖置地各斩获1宗 [5] - 海南省拟推商转公贷款新政，含“带押直转”和“自筹结清”两种方式，降低居民房贷成本 [6] - 上海金茂投资“22金茂03”将于7月18日在上交所提前摘牌 [8] - 金融街董事白力因个人原因辞职 [8] - 建发房地产启动2025年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）发行工作，规模不超17.50亿元 [8] 根据相关目录分别进行总结 市场行情 - 2025年7月9日，上证综指和深证综指分别下跌0.13%和0.04%，沪深300和中证500分别下跌0.18%和0.41%，申万房地产指数下跌0.01% [3] 个股表现 - 涨幅较大前五：渝开发10.05%、南国置业4.90%、沙河股份2.71%、财信发展2.70%、衢州发展2.64% [4] - 跌幅较大个股：南山控股-2.70%、津投城开-2.06%、西藏城投-1.38%、张江高科-1.36%、光明地产-1.15% [4] 行业新闻 - 苏州土拍：7月9日3宗宅地出让，总建面161033.1㎡，总起始价15.48亿元，均底价成交 [5] - 海南新政：7月9日海南省住房公积金管理局拟推商转公贷款新政，含两种方式 [6] 公司公告 - 上海金茂投资：“22金茂03”7月18日在上交所提前摘牌 [8] - 金融街：董事白力7月8日因个人原因辞职 [8] - 建发房地产：启动2025年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期），规模不超17.50亿元 [8]

租售比国际比较 - 中国一线城市当前租售比仅为1.5%-2%，显著低于国际水平[1] - 东京租售比5%-6.9%，纽约约6%，洛杉矶4%，伦敦5%[1] - 若按4%租售比标准，一线城市房价需下跌50%-60%[1] 中国租售比历史演变 - 深圳租金收益率从2004年10%持续下滑至2021年1%[2] - 2007年租金收益率7%对应房贷利率6.5%，2021年收益率1%对应利率5.5%[2] - 2025年预测租金收益率回升至1.5%对应利率3.5%[2] 土地政策与房价关系 - 2004年"831大限"后土地出让方式改为招拍挂，推动地价上涨40%[4] - 2007年房价年度涨幅超100%，四万亿政策刺激后继续大涨[4] - 城镇化率从2004年40%提升，房东/租客比例逆转[4] 中外持有成本差异 - 国内无房产税且维修基金低，持有成本较国外低2%-3%[2] - 国外500万房产年维修费12万+税5万，国内同价值房产仅1万维修费[12] - 美国房产税30%-50%用于社区服务，形成正向循环[16] 市场供需结构 - 国内购房文化导致租赁需求不足，房东数量远超租客[5] - 婚恋市场对房产的刚性需求维持购房意愿[5] - 房价下跌周期中租金调整滞后于房价[13] 杠杆套利机制 - 当租金回报率超过贷款利率1%时，7倍杠杆可产生9.4%年化收益[11] - 套利行为会快速收窄租金与利率差[11] - 当前2.4%贷款利率对应2.4%租金回报率形成平衡[11] 长期趋势判断 - 未来20年可能通过房价下跌30%+房产税1%+收入增长30%-50%实现租售比平衡[15] - 自动驾驶技术可能改变通勤模式，削弱租金上涨压力[16] - 文化观念转变是提升租售比的关键前提[6]

经济观察报记者 张晓晖 2025年6月9日，最高人民法院（下称"最高法"）发布促进民营经济发展典型刑事案例。 最高法披露的第一个案例，是燕某、孙某非国家工作人员受贿案——依法惩治民营企业工作人员受贿犯罪。基本案情如下： 被告人燕某系某资本控股股份有限公司（下称"某控股公司"）总经理、董事，主持公司的生产经营管理工作；被告人孙某系某控股公司董事，负责联系金融 机构。2014年，某医药公司实际控制人李某林（另案处理）为与某控股公司就应收账款债权业务达成合作，提出按照融资金额的5%向燕某、孙某支付"业务 提成"。燕某、孙某同意，并约定由二人均分"业务提成"。在业务开展过程中，燕某在明知应收账款发票无法核查、应收账款回款路径与合同约定不符、财 产确权存在瑕疵的情况下，仍多次帮助审批通过。孙某在联系金融机构、出席董事会表决过程中，专门出面予以解释。2014年12月至2018年4月，燕某、孙 某二人共同收取"业务提成"共计5.6亿余元。 对李仕林的调查，又牵出华业资本的两位高管，也就是孙涛和燕飞。 2018年10月26日，华业资本公告称，当天收到公司董事孙涛家属提供的《拘留通知书》，董事孙涛因涉嫌合同诈骗罪于2018年1 ...

港股市场表现 - 恒生指数收跌1.06%至23892.32点，恒生科技指数跌1.76%，恒生中国企业指数跌1.28% [1] - 全日市场成交额为2339亿港元，较前一交易日的2132.89亿港元有所增加 [1] - 南向资金净买入额为92.56亿港元 [1] - 医疗保健业指数涨1.35%，工业指数涨0.51%，电讯业指数涨0.08% [4] - 原材料业指数跌2.59%，非必需性消费行业指数跌1.86%，资讯科技业指数跌1.62% [4] 个股表现 - 恒基地产跌8.64%，主要由于拟发行80亿港元可换股债券 [2] - 阿里巴巴跌3.83%，成交额达139.51亿港元 [3][4] - 紫金矿业跌3.38%，年初至今上涨43.93% [3] - 美团跌2.45%，成交额59.53亿港元，年初至今下跌21.42% [3][4] - 快手跌2.26%，年初至今上涨56.59% [3] - 金涌投资跌超44%，前一交易日因披露拟发行稳定币大涨超533% [3] - 巨星传奇放量大涨94%，因周杰伦入驻抖音 [3] 新股表现 - 5只新股首日均上涨：蓝思科技涨9.13%，FORTIOR涨16.02%，极智嘉涨5.36%，大众口腔涨3.5%，讯众通信微涨0.22% [10][11] - 大众口腔盘中一度涨近35%，峰岹科技一度涨近20% [11] 港交所数据 - 上半年有44家新上市公司，较去年同期增长47% [11] - 首次公开招股集资金额1071亿元，同比上升699% [11] - 总集资金额2808亿元，同比上升322% [1][11] - 香港证券市场市价总值42.7万亿元，同比上升33% [12] - 6月平均每日成交金额2302亿元，同比上升107% [12] - 上半年平均每日成交金额2402亿元，同比上升118% [12] 行业观点 - 渣打银行看好科技、通信服务和非必需消费品行业，维持超配中国股票 [8] - 预计亚洲（除日本）股票市场将表现领先，受益于美元走弱和中国财政政策支持 [8] 概念板块表现 - 蓝宝石指数跌5.93%，安防监控指数跌5.8%，钴金属指数跌4.53% [6] - 民营医院指数涨5.45%，次新股指数涨4.31%，创新药指数涨4.29% [6] ETF发展 - 首只主动型ETF在香港互挂上市，采用联接基金结构方式 [13][14] - 此举丰富了本地投资者的产品选择，展示了香港在吸引海外ETF方面的竞争力 [14]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 仍以反弹试空对待 [3] 根据相关目录分别进行总结 行业动态 - 33家建筑类企业联合发出建筑行业“反内卷”倡议书推动行业转型摒弃“内卷式”竞争 [2] - 各地加快城镇老旧小区改造步伐多个省份开工率超50% [2] - 6月30日 - 7月6日10个重点城市新建商品房成交面积环比降36.6%同比降8.2%二手房成交面积环比降14.8%同比降4.4% [2] - 6月销售各类挖掘机18804台同比增13.3%其中国内销量8136台同比增6.2%出口量10668台同比增19.3% [2] 成材市场情况 - 成材昨日震荡整理本周前两个交易日钢材盘整运行 [2] - “反内卷”和唐山限产信息推升价格但日均铁水产量高钢厂盈利好下游需求偏多基本面对价格推涨有阻力 [2] 投资建议 在需求未有效改善情况下以逢高试空参与为主 [2] 后期关注因素 宏观政策；下游需求情况 [3]