招银国际发表报告指，华润万象生活购物中心板块已成为绝对利润支柱，且持续展现远超同业的营运能 力。首三季零售额按年增20-25%，同期社零为3%，国庆期间零售额按年增25%，同期上海重点商圈增 长10.2%。该行预计板块利润贡献占比将在2025财年提高5个百分点至接近60%，基于此将公司目标市盈 率倍数提高5%至23倍，同时将估值对应年份滚动至2026年，目标价上调18%至51.84港元，维持"买 入"评级。公司具备高于同业的盈利增速、多元化布局以及较有吸引力的股息率，在央企同业中优势凸 显。 ...

市场指数与行业表现 - 上证指数收盘3873点，单日下跌0.7%，近5日下跌3.23%，近1月微跌0.06% [1] - 深证综指收盘2457点，单日下跌1.41%，近5日下跌2.4%，近1月上涨0.76% [1] - 风格指数方面，近6个月中盘指数表现最佳，上涨24.06%，其次为小盘指数上涨19.4%，大盘指数上涨17.46% [1] - 昨日涨幅居前的行业为风电设备Ⅱ（上涨2.62%）、航天装备Ⅱ（上涨2.32%）和商用车（上涨0.56%） [1] - 近6个月涨幅居前的行业为通信设备（上涨123.06%）、航天装备Ⅱ（上涨55.89%）和综合Ⅱ（上涨44.26%） [1] - 昨日跌幅居前的行业为渔业（下跌4.61%）、综合Ⅱ（下跌4.31%）和通信设备（下跌3.72%） [1] - 近6个月唯一下跌的行业为汽车服务Ⅱ，跌幅为1.6% [1] 中央经济工作会议核心基调与形势判断 - 2025年中央经济工作会议针对新形势提出五个“必须”，与2024年五个“统筹”形成逻辑呼应 [2][8] - 五个“必须”具体为：必须充分挖掘经济潜能，必须坚持政策支持和改革创新并举，必须做到既“放得活”又“管得好”，必须坚持投资于物和投资于人紧密结合，必须以苦练内功应对外部挑战 [8] - 会议指出我国“老问题、新挑战仍然不少”，并突出强调“国内供强需弱矛盾突出”，精准聚焦当前核心痛点 [2][8] - 2025年会议对2026年经济目标的表述更突出总量目标的引领作用，提出“推动经济实现质的有效提升和量的合理增长”，契合“十五五”开局之年的稳增长诉求 [8] - 通稿展现出更强的战略定力，明确提出“我国经济长期向好的支撑条件和基本趋势没有改变”，同时再次强调“四稳”——着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期 [11] 财政与货币政策部署 - 财政政策延续“更加积极”，明确强调“保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量” [2][8][11] - 会议重视解决地方财政困难，提出“督促各地主动化债”，或指向2026年将着重打通政策堵点 [8] - 货币政策方面，会议明确将“促进经济稳定增长、物价合理回升”列为重要考量，并提出“灵活运用降准降息等工具” [2][8] - 为确保货币政策效果，会议提出“畅通货币政策传导机制”，并以“推进中小金融机构减量提质”为具体抓手 [8] - 会议新增强调“存量政策和增量政策集成效应”，并将存量政策和增量政策纳入宏观政策取向一致性评估范围 [8] 2026年重点经济工作方向 - 扩大内需为2026年经济工作首位，核心部署包括制定实施城乡居民增收计划、释放服务消费潜力、推动投资止跌回稳等 [8][11] - 投资端提出适当增加中央预算内投资规模、优化地方政府专项债用途管理，叠加财政资金精准加持，2026年投资的稳定性或进一步增强 [8] - 改革攻坚聚焦“纵深推进统一大市场建设”和“深入整治‘内卷式’竞争”，2026年将制定全国统一大市场建设条例 [11] - 会议将绿色低碳部分前置，明确“坚持‘双碳’引领”，部署“加快新型能源体系建设”，并同步提出“制定能源强国建设规划纲要” [8][9] - 新质生产力开始逐渐进入“应用落地期”，本次提出“围绕发展新质生产力，推动科技创新和产业创新深度融合” [11] - 科技部分突出了区域重点，“建设北京(京津冀)、上海(长三角)、粤港澳大湾区国际科技创新中心” [11] 重点领域风险化解 - 会议针对重点领域风险从“防范化解”升级为“积极稳妥化解”，更加强调主动性 [11] - 房地产领域明确“控增量、去库存、优供给”三策并举，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，同时提出需求端“深化公积金制度改革”，供给端“有序推动‘好房子’建设” [11][14] - 地方债务方面，新增强调“主动化债”、“优化重组置换办法”，表述更聚焦融资平台经营性债务化解 [11] - 会议提及“着力稳定房地产市场”，在未提“止跌回稳”半年后再次强调稳定，预计后续有望进一步推出供需两端支持政策 [14] 房地产行业观点 - 报告认为我国房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [14] - 两大发展机遇值得关注：好房子政策推动房企由金融业转向制造业；优质商业企业经营表现优异，恰遇货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [14] - 报告维持房地产及物管“看好”评级，推荐商业地产、好房子房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介等细分方向标的 [14] 中长期投资机会 - 中长期继续关注“十五五”相关投资机会，建议资本市场关注未来产业中的十大细分方向：人工智能、机器人、航空航天、无人机/低空经济、战略资源金属、船舶航运、可控核聚变能、储能、脑机接口、创新药 [2][11][12] 市场策略与行业配置 - 市场判断上维持中期“牛市两段论”，2025年科技结构牛是牛市1.0，现在已是高位区域，需要季度级别的高位震荡，而2026年下半年还有牛市2.0 [13] - 春季行情是小级别行情，春季政策和产业主题活跃是主要的赚钱效应来源，其中关注商业航天、机器人等主题 [13] - 基于供给侧逻辑的涨价周期，在2026年中PPI由负转正预期掩护下，仍会有不错的弹性，这个方向重点关注周期Alpha，工业金属和基础化工 [13] 建筑行业观点 - 会议强调推动投资止跌回稳，以中央资金为主的“两重”项目有望发力，2025年1-10月固定资产投资同比-1.7%，基建（不含电力）投资同比-0.1% [19] - 会议强调督促各地主动化债，优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险，后续建筑企业回款有望迎来改善 [19] - 绿色发展持续推进，水泥、钢铁、化工等领域节能降碳改造有望带动建筑专业工程企业订单恢复 [19] - 报告认为2026年行业投资维稳，部分新兴板块预计随着国家重大战略实施而获得较高投资机会，并列出多个区域及细分方向的投资标的 [19] REITs产品分析 - 华夏中核清洁能源REIT的基础设施项目为新疆和田波波娜水电站，是和田地区投运装机规模最大、年发电量最高的水电项目，设计常年发电量6.66亿kWh [18][21] - 项目售电以优先计划量为主，批复电价维持0.1752元/千瓦时，低于市场化交易电价（2024年为0.2348元/千瓦时），预计2026年起市场化交易占比逐年提升10%，至2035年全额市场化 [18][21] - 22-24年和田地区用电缺口维持在30亿kWh之上，项目已被纳入新疆电网优先调度序列 [18][21] - 经测算，项目公允价值为10.49～13.19亿元，IRR为3.79%~5.53%，高于可比REITs最新中债IRR均值2.33% [20][21] - 募资额上限对应2025年（年化）、2026年分派率为5.02%、4.70%，可比REITs 2025年分派率（年化）均值为8.59%，其中嘉实中国电建REIT为4.34% [20][21]

智通财经记者 | 王妤涵 母公司债务重组方案刚落定，碧桂园服务便在内部启动了一轮组织架构调整。 智通财经获悉，近日碧桂园服务对其公司的组织架构进行了一次系统性调整，将原有的多个板块整合 为"大物业板块"和"孵化业务板块"两大核心业务板块。 "孵化业务板块"则定位为公司的多元增量成长曲线。 这一板块将专注于赋能、提效和规范化管理宝石花物业、商管集团、碧然环境等现有独立经营业务，同 时研究和孵化创新业务。板块的业务范围相当广泛，涵盖环境业务、商业管理服务、"三供一业"、房产 经纪业务、资产管理等多个领域。 与架构调整同步，碧桂园服务高管团队发生了重要人事变动。 执行总裁、首席财务官黄鹏辞任首席财务官一职，这位在公司服务多年的"老将"将继续担任执行总裁， 负责孵化业务板块的日常管理工作。 接替黄鹏担任首席财务官的是田田。这位新CFO是中国注册会计师及特许公认会计师公会会员，拥有丰 富的财务管理及资本运作经验，她曾在新能源物流公司、水滴公司、去哪儿网等企业担任主要财务负责 人。 与此同时，高管团队也进行了变阵，集团执行总裁、首席财务官黄鹏辞去首席财务官一职，由田田接 任，全面负责公司财务管理及资本市场工作。 "此次组 ...

会议核心观点 - 城市高质量发展需从“单一功能”向“人本场景”转变，依靠持续运营与更新，城市是“管”出来和“运营”出来的[1] - 城市治理需摆脱“重建设、轻治理”的惯性，通过完善多元参与机制，实现智慧化与精细化运营[1] - 未来城市发展将从单向管理转向价值共创，从硬件投入转向软硬协同，走向更具活力、更可持续之路[2] 行业发展路径与模式 - 城市高质量发展路径应是多元融合的，需以运营思维整合空间、生态与产业资源[1] - 面对从“增量建设”到“存量活化”的转变，激活沉睡资源、实现“主客共享”成为关键挑战[2] - 各地正探索以内涵式发展为路径、以人民满意为标尺的城市建设新模式[3] 具体赋能方向与案例 - 文化赋能是破解“千城一面”的关键[1] - 通过文旅与城市服务的融合，可激活公共空间价值[1] - 未来城市应是一个“大景区”，借助智慧科技实现“处处是景、时时可游、人人共享”[1] - 保利物业发布了“全域景城服务”模式，构建涵盖“规划—运营—治理—生态”四大维度的产品体系，推动城市与景区功能协同、空间共融[2] - 该模式旨在实现“景、城、人”的和谐共生，助力城市实现从“单向供给”到“价值闭环”的服务升级[2] 产业生态合作与技术支持 - 保利物业与智纲智库、岭南控股、元宇宙研究院等多家机构签署“景城生态”战略合作伙伴协议，将基于规划、运营、治理3个维度开启产业生态新篇章[2] - 保利城市建设服务有限公司与深圳市本原元宇宙研究院共同建设的智慧城区联合实验室揭牌成立，将推动智慧治理技术研发与落地，为城市数字化转型提供技术支持[2]

证券时报·数据宝统计，碧桂园服务在港交所公告显示，12月11日以每股6.220港元至6.240港元的价格回 购300.00万股，回购金额达1870.84万港元。该股当日收盘价6.250港元，下跌0.16%，全天成交额 5234.81万港元。 | 日期 | 回购股数（万股） | 回购最高价（港元） | 回购最低价（港元） | 回购金额（万港元） | | --- | --- | --- | --- | --- | | 2025.12.11 | 300.00 | 6.240 | 6.220 | 1870.84 | | 2025.12.10 | 468.40 | 6.260 | 6.190 | 2921.95 | | 2025.12.09 | 494.70 | 6.360 | 6.220 | 3089.45 | | 2025.12.08 | 200.00 | 6.450 | 6.420 | 1286.73 | | 2025.12.05 | 30.90 | 6.450 | 6.420 | 198.39 | | 2025.12.04 | 100.30 | 6.440 | 6.420 | 645.37 | | 2025.1 ...

2025年中国房地产市场总结 - 2025年全国房地产市场整体延续调整态势，处于“止跌回稳”过程中，二季度以来新房销售边际转弱，二手房市场持续“以价换量” [1] 2025年市场表现与价格 - 2025年1-11月，百城新房价格累计上涨2.29%，涨幅与2024年同期持平，改善性需求及优质项目入市是重要支撑 [2] - 2025年1-11月，百城二手房价格累计下跌7.46%，市场延续“以价换量”，价格仍面临调整压力 [2] - 2025年1-11月，重点30城二手住宅成交套数同比小幅增长 [2] - 2025年1-11月，重点50城住宅平均租金累计下跌3.04%，跌幅较上年同期扩大0.32个百分点 [7] - 2025年1-11月，30个城市中有24个城市的集中式长租公寓租金累计下跌 [7] 2025年土地市场 - 2025年1-11月，300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降15.8%，土地出让金同比下降6% [2] - 房企拿地向核心城市聚焦，带动1-11月一、二线城市土地出让金同比增长4% [2] - 2025年土地市场热度“前高后低”，三季度以来核心城市优质地块供应放缓，土拍热度下降 [2] - 2025年1-11月，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为57% [2] - 央国企仍是拿地绝对主力，地方国资托底力度有所减弱 [2] 2026年市场展望与预测 - 中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较2025年有所收窄 [5] - 预计2026年新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄 [5] - 预计2026年房地产投资同比下降11% [5] - 市场分化态势延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会 [5] - 供给端缩量将有助于市场库存下降，推动供求关系改善 [5] - 中长期看，“十五五”期间新建商品住宅年均销售面积预计将保持在7-8亿平方米左右 [5] 政策环境与导向 - 《“十五五”规划建议》明确要“推动房地产高质量发展”，并清理住房消费不合理限制性措施 [4] - 短期政策聚焦推动市场止跌回稳，围绕稳定预期、激活需求和优化供给落实举措 [4] - 激活需求方面，北上深等城市限制性政策具备优化空间，预计将继续通过降低房贷利率、中介费用及加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低购房成本 [4] - 优化供给方面，预计未来有望通过加大“补人头”的住房租金或购房补贴方式落实保障，同时加大存量商品房和闲置土地收储力度 [4] - 2026年是“十五五”开局之年，预计更多增量政策将加速落地，政策力度有望进一步加大，经济增长目标或仍设定在5%左右 [3] 住房租赁市场 - 2025年政策推动租赁住房公募REITs从试点到扩围扩容，首单保租房公募REITs扩募项目上市，《住房租赁条例》正式实施 [6] - 2025年1-11月，各地政府共出台住房租赁政策超150次，供给侧强调完善“市场+保障”住房供给体系 [6] - 截至2025年11月，多个省市完成“十四五”保租房筹集目标 [7] - 截至2025年11月，全国开业、管理规模TOP30住房租赁企业的开业及管理规模均较2024年末增加15万间以上，增量超过上年同期 [7] - “十五五”时期，保租房供给有望从大规模筹建转向以需定建阶段，租赁住房REITs扩围扩容有助于吸引更多社会资本进入市场 [8] 物业管理行业市场表现 - “十四五”期间行业发展明显放缓，上市物企营收增速从2021年的超40%降至不足4%，毛利润增速持续下降，行业“增收不增利”态势延续 [8] - 物业管理面积增速降至3%左右，行业重心已从“规模为王”转向“质效优先” [8] - 2025年二十城物业服务价格综合指数为1073.24，环比下降0.07%，同比下降0.20% [11] - 2025年二十个城市的物业服务均价为2.72元/平方米/月，环比下跌0.09%，同比下跌0.23% [12] - 行业正陷入“收入结构性增长”难以对冲“成本刚性上涨”的利润困境 [12] 物业管理行业资本市场与并购 - “十四五”期间物业管理板块估值经历深度回调，市盈率持续承压 [9] - 行业IPO市场于2020年达到高峰，全年共18家物业企业上市，此后上市企业数量逐年递减 [9] - 行业并购在2021年创下历史峰值，交易总额近400亿元，随后热度迅速下降，2025年并购案例主要集中于集团内部或关联方资源整合 [9] 物业管理行业发展趋势 - “十五五”时期物业企业应探索更适宜的收费机制，逐步提升服务透明度 [10] - 行业应聚焦夯实基础服务、保障服务品质，坚持以满意度评价为导向 [10] - 行业科技化建设重心将从“工具创新”转向“场景落地”，聚焦人、物、空间三大核心场景 [10] - 物业企业应重塑人才理念，搭建员工成长阶梯，设计物质与精神并重的激励机制 [10] - 物业企业应针对性制定品牌发展方针 [10] 物业管理行业ESG表现 - 2025年物业服务上市公司ESG整体披露率达到94.03% [13] - 样本企业ESG得分均值再创新高，但各企业表现出现分化 [13] - “资源使用”和“排放物管理”指标得分率涨幅位居前列，而“产品与服务”指标得分率首次出现下滑 [13] - ESG信息披露正从建议鼓励阶段迈入兼具强制性与结构化披露的新时代 [13] - 物业企业的服务品质是践行社会责任、响应ESG发展理念的重要举措 [14] - 物业企业角色将从“社区管家”演进为“城市管家”和“社区治理者”，深度参与基层治理和城市服务 [14]

2025年是全球气候治理进程中的关键一年。5月，我国发布了《关于推进绿色低碳转型加强全国碳市场 建设的意见》，为建设更加有效、更有活力、更具国际影响力的全国碳市场制定明确路线图。"双碳"目 标已从顶层设计深入经济社会肌理，推动高质量发展与绿色发展相融合。同时，ESG（环境、社会和治 理）理念也超越了单纯的监管要求，日益成为企业构筑长期韧性、培育核心竞争力的战略支点。这一转 型正深刻重塑着商业逻辑——ESG实践不再仅是应对国际规则的"紧箍咒"，更成为企业获取市场信任、 实现可持续发展的"护身符"。如今，中国ESG生态体系日臻成熟，企业实践正从"合规披露"向"主动布 局"和"价值引领"跃迁。在此宏阔背景下，将可持续发展深度融入战略与运营，已成为领先企业的共同 选择。 2025年澎湃责任践行者年会现场 2025年澎湃责任践行者年会近日圆满落幕，年会以"责任与共，向新而行"为主题，汇聚了来自政府、学 界、国际组织与企业界的众多嘉宾，共同探讨在全球气候变化背景下，企业如何通过践行ESG（环境、 社会和治理）理念推动高质量发展。会上，碧桂园服务集团凭借其在绿色低碳转型与社会公益领域的系 统性创新与扎实实践，一举斩获两项重 ...

智通财经APP讯，碧桂园服务(06098)公布，2025年12月11日耗资1870.84万港元回购300万股股份。 ...

新华财经上海12月11日电 随着房地产市场全面迈入存量时代，物业管理行业作为产业链后端的核心价 值枢纽，其运营保障功能愈发凸显，已然成为服务业领域不可或缺的重要增长极。 不容忽视的是，物业服务价格承压与收缴率走低是当前物业管理行业普遍面临的突出问题，直接加剧了 企业的回款压力。 中指研究院此前发布的《2025中国物业服务价格指数研究报告》显示，南昌、武汉、重庆等多个重点城 市的物业费均价同比出现下降，其中南昌、武汉的降幅最为明显。价格下行的同时，物业费收缴难度却 在持续加大，业主拖延缴费、拒绝缴费的现象日益普遍。2024年物业服务百强企业的物业费收缴率数据 仅为88.17%，较前几年的平均水平有所下降。 在此背景下，现金回款边际承压已经成为行业普遍现象，企业资金链面临不小考验。中金公司的测算数 据显示，主要覆盖物企的综合回款率在2024年及2025年上半年分别下降了1.1和0.9个百分点，且这一趋 势未来与经济环境高度相关。 但在行业规模持续扩张的进程中，回款压力攀升、业主满意度下滑等问题也逐渐浮现，倒逼行业加速从 规模扩张的粗放式发展向质量提升的精细化运营转型。专家表示，多重内外部因素交织叠加，物业管理 行 ...

行业模式创新 - 拱墅区通过“有人帮、安得上、管得好”实现加装电梯从协商到运维的全闭环服务[2] - 创新推行“专业化托管”或“电梯管家式服务”模式，解决老旧小区加梯后的长期运维顾虑[3][4] - 该模式由专业物业机构承接运维，执行标准化维保流程，例如绿城物业提供“15天一次维保、一年一次年检、每周二次清洁”的服务[3] - 服务价格具有吸引力，案例显示24户居民分摊后每年每户仅需200元[3] - 拱墅区推广该经验，推动17个街道引入专业物业机构或设立“加梯售后服务中心”，实行“片区化维保”[5] 运营与服务管理 - 设立全国首个“电梯益家”服务站，集档案管理、建设改造、质量监管、物业服务、运行监测、应急救援六大功能于一体[4][5] - 服务站相当于居民家门口的“电梯维保中心”和安全救援前哨站，实现加梯全流程服务[5] - 依托“电梯慧盯”物联网平台，实现电梯24小时数据监控与智能预警[5] - 通过物业应急专线、96333平台及110系统三方联动，确保突发事件发生后20分钟内专业人员抵达现场，平均救援时间仅需十分钟[5] - 片区化维保模式将居民报修响应时间缩短至2小时内[5] 协商与资金管理 - 优化18支“加梯帮帮团”，志愿者扩容至610人，通过“居民劝居民、熟人解熟结”等方式破解加梯协商难题[6] - 具体案例包括和睦街道帮帮团助推18台加梯竣工，大关街道“老马工作室”促成6台加梯集体开工，祥符街道通过“经社联动”模式续建成片加梯18台[6] - 2025年全域推广“加梯资金公证监管”模式，引入专业公证机构提供资金托管服务[6] - 该模式已为超50台加梯项目提供托管服务，累计托管资金超2000万元，资金按施工进度分阶段支付[6] - 搭建全域线上申请平台，业主可实时查询资金流向与合同情况，实现资金管理透明化与流程规范化，全年未发生资金纠纷[6] 项目规模与目标 - 截至当年10月底，拱墅区全年完成加装电梯234台，提前并超额完成200台年度目标[7] - 累计完成加装电梯1370台，连续四年实现年加装量超200台，年度进度与累计总量均居全市城区第一[7] - 加梯项目直接惠及居民超4.2万人[7] - 公司力争在2025年年底实现小区加梯覆盖率超90%[7] - 谋划2026年加梯200台目标，推动累计数量突破1570台[7] - 下一步将加快“加梯公证资金监管模式”深化推广，实现“资金、维保”一网通管，并争创“省级加装电梯示范片区”[7]