股价表现与交易情况 - 恒大物业早盘跌近6% 截至发稿下跌3.37%至0.86港元 成交额达3607.46万港元 [1] 中期财务业绩 - 上半年营业收入约66.47亿元 同比增长约6.9% [1] - 毛利润约11.99亿元 毛利率约18% 同比下降约2.2个百分点 [1] - 公司拥有人应占利润约4.72亿元 同比减少5.64% [1] 母公司关联风险 - 中国恒大集团正被清盘 管理层预计从该集团获得的经济利益不乐观且具有高度不确定性 [1] - 中国恒大已于8月25日上午九时起取消上市地位 [1] 资产处置进展 - 法院指定清盘人正与瑞银和中信证券为恒大物业寻找潜在买家 [1] - 债权人特别关注恒大物业这部分资产的处理 [1] - 清算人曾尝试出售该物业管理部门但均以失败告终 [1]

财务表现 - 收入达1.95亿港元 同比增长21.3% [1] - 毛利为9934.9万港元 同比增长11.7% [1] - 公司权益股东应占溢利2637.2万港元 同比增长143.15% [1] - 基本每股盈利4.6港仙 [1] 业务发展 - 收入增长主要源于拓展新物业管理业务带来可观收入 [1] - 溢利大幅增长因直接经营嘉进隆汽车城（认购90%股份）取代原管理协议模式 使收入及纯利分占比例提升 [1]

核心业绩表现 - 1H25收入232亿元同比增长10% 归母净利润10亿元同比下降31% 核心归母净利润15.7亿元同比下降15% 符合预期[1] - 公司未宣派中期股息[1] 收入构成分析 - 不含三供一业口径在管面积同比增长6%至10.6亿平方米 带动占比约六成的物业管理服务收入同比增长7%[1] - 三供一业板块收入同比增长52% 与基础业务共同推动总收入增长[1] 盈利能力变化 - 除非业主增值服务外 多项业务板块毛利率呈现不同程度同比下降[1] - 大物管板块盈利能力下降归因于：新拓展项目毛利率低于存量 部分高毛利项目回归行业平均 问题项目阶段性投入增加 增值业务结构变化与前期投入[1] 现金流状况 - 1H25经营活动现金净流出8.8亿元 对比去年同期净流入2.7亿元[2] - 现金流下降主因三供一业业务扩张增加前期投入带来同比3.6亿元下降 以及2024年提前刺激预存导致1H25新增预存金额下降带来约6亿元影响[2] 业务发展展望 - 大物业板块经营仍面临内外部压力与挑战 精细化管理举措有望对冲外部环境影响[2] - 管理层维持年初制定的收入利润及现金流目标 并将经营成果积极回馈股东[2] 股东回报政策 - 2025年度派息目标参照当年股东应占核心净利润的60%进行现金派息[2] - 未来将通过增加现金派息和购回股份等方法逐步提升股东综合回报[2] 盈利预测调整 - 下调2025年及2026年核心归母净利润预测19%和21%至25.9亿元和26.2亿元 对应同比-15%和+1%[2] - 下调目标价4%至6.8港元 对应5%上行空间 8倍2025年市盈率 7.5%预期股息收益率[2] - 按60%派息假设 当前交易在7.8%的2025年股息收益率 维持中性评级[2]

核心财务表现 - 2025年上半年收入232亿元 同比增长10.2% [1] - 归母净利润10亿元 同比减少30.8% [1] - 核心归母净利润15.7亿元 同比减少14.8% [1] - 毛利43亿元 同比减少3.5% [1] 业务板块表现 - 物业管理收入136亿元 同比增长6.7% [1] - 三供一业收入51亿元 同比增长51.6% [1] - 社区增值收入21亿元 同比增长5.3% [1] - 三大主业合计收入占比89.6% 同比提升3.6个百分点 [1] 运营规模与拓展 - 在管面积10.6亿平方米（不含三供一业） [2] - 第三方拓展签约面积6477万平方米 同比增长66% [2] - 三供一业新签项目315个 新签合同金额17.9亿元 [2] 盈利能力分析 - 综合毛利率18.5% 保持行业领先 [2] - 基础物管毛利率21.8% 同比下降1.1个百分点 [2] - 三供一业毛利率7.7% 同比下降1.2个百分点 [2] - 社区增值毛利率30.4% 同比下降8.6个百分点 [2] 股东回报措施 - 承诺2025年按核心归母净利润60%进行派息 [3] - 通过股份回购用于股权激励及注销 [3] - 逐步提升股东回报水平 [3]

财务表现 - 2025年上半年营业收入91.07亿元，同比增长16.17% [1][11] - 归属于上市公司股东的净利润4.74亿元，同比增长8.90% [1][11] - 扣除非经常性损益的净利润4.63亿元，同比增长11.86% [1][11] - 基本每股收益0.4475元，稀释每股收益0.4475元 [1] - 加权平均净资产收益率4.46%，同比上升0.1个百分点 [1][16] 盈利能力指标 - 2025年上半年毛利率13.76%，净利率5.38% [12][13] - 投入资本回报率4.25%，同比上升0.4个百分点 [16] - 总资产周转率0.47次，固定资产周转率14.57次 [25][26] - 应收账款周转率6.96次 [26] 现金流状况 - 经营活动现金流净额-11.92亿元，同比改善2.49亿元 [1][19] - 投资活动现金流净额-936.39万元，筹资活动现金流净额-1.8亿元 [19] - 自由现金流-9.8亿元 [22] - 营收现金比96.28%，净现比为负 [24][25] 资产负债结构 - 总资产192.89亿元，归属于上市公司股东的净资产106.33亿元 [1] - 应收票据及应收账款较上年末增长67.34%，占总资产比重上升7.71个百分点 [30] - 货币资金较上年末减少29.86%，占总资产比重下降7.51个百分点 [30] - 有息资产负债率3.72% [42][43] 估值水平 - 市盈率（TTM）15.15倍，市净率（LF）1.25倍，市销率（TTM）0.72倍 [1] - 市净率历史分位数为33.92% [6] - 市盈率历史分位数为46.38% [3] 股东结构 - 前三大流通股东持股比例分别为招商局蛇口工业区控股47.45%、中国航空技术国际控股11.32%、深圳招商房地产3.71% [48] - 新进股东富兰克林国海中小盘股票型证券投资基金持股0.64% [47][48] - 全国社保基金一一三组合持股比例下降0.549个百分点至1.84% [47][48] 资产质量 - 存货账面价值11.22亿元，较上年末减少2403.28万元 [36] - 存货跌价准备3.91亿元，计提比例25.85% [36] - 商誉31.94亿元，占净资产比例30.04% [40] - 流动比率1.33，速动比率1.17 [42]

业绩表现 - 上半年在管面积约4亿平方米 覆盖约2200个项目 [2] - 物业管理收入55.3亿元 同比下降4.3% [2] 战略调整 - 主动退出限价过低的外拓项目 [2] - 调整聚焦增值类业务 削减低效业务板块 [2] - 实施"三个聚焦"战略：聚焦50-60个重点城市 聚焦具备护城河优势的业务 服务B端战略级大客户 [2] 发展目标 - 通过业务结构调整实现有质量可持续增长 [2] - 坚决缩减低效且缺乏护城河的业务单元 [2]

财务业绩 - 2025年上半年公司实现营收92.9亿元 同比增长6.1% [1] - 权益股东应占净利润6.1亿元 同比增长22.6% [1] - 整体毛利率达19.47% 较上年同期提升0.24个百分点 [1] - 销售费用占比1.52% 同比下降0.26个百分点 管理费用占比6.38% 同比下降1.22个百分点 [1] 业务分部表现 - 物业服务收入66.3亿元 同比增长10.2% 毛利率15.3% 同比上升0.4个百分点 [1] - 园区服务收入13.6亿元 同比下降6.0% 毛利率26.6% 同比上升3.2个百分点 [1] - 咨询服务收入13.0亿元 同比增长0.6% 毛利率33.1% 同比上升0.2个百分点 [1] 规模扩张 - 在管面积达5.36亿平方米 同比增长11.3% 净增0.55亿平方米 [1] - 储备面积3.47亿平方米 较2024年同期下降2.9% [1] - 公司主动退出部分储备项目以规避交付风险 [1] 资本管理 - 2025年上半年累计回购1717万股 总金额约6495万港元 [2] - 连同2024年12月回购的286万股 合计2003万股已于2025年5月8日注销 [2] 业绩展望 - 预计2025-2027年归母净利润分别为9.3亿元/10.8亿元/12.4亿元 [2] - 对应市盈率分别为15.3倍/13.1倍/11.4倍 [2]

核心观点 - 公司1H25业绩略低于市场预期 收入同比增长4%至70.9亿元 归母净利润同比增长4%至7.7亿元 主要受其他收入下降及减值拨备新增影响 [1] - 中期每股派息0.1港元 派息比例提升至40% [1] - 外拓质量平稳提升 千万元级项目年化合约额均值增长17% 城市运营占比超60% [1] - 在管面积净增500万平米 退盘2680万平米推动基础物业毛利率提升0.1个百分点至13.6% [1] 业务表现 - 增值服务整体承压 住户增值服务收入同比下降12%至6.1亿元 其中房屋租售服务收入逆势增长6% 居家生活服务及商业运营收入下降26% [2] - 非住户增值服务受地产相关业务拖累 工程服务收入保持双位数增长 [2] - 综合回款率小幅改善 贸易应收款原值同比增长1%低于收入增速 [2] 经营展望 - 下半年经营料平稳改善 低效项目退盘压力边际减弱 [2] - 公司加大资产运营服务及居家生活服务推进力度 预计对下半年业务形成支撑 [2] 盈利与估值 - 下调2025/2026年盈利预测5%/6%至16.0亿元/17.1亿元 对应同比增长6%/7% [2] - 维持跑赢行业评级及目标价6.5港元 对应12倍2025年市盈率 当前交易于10倍2025年市盈率 [2]

核心财务业绩 - 1H25收入85.2亿元 同比增长6.5% [1] - 1H25核心归母净利润20.1亿元 同比增长15.0% [1] - 报表归母净利润20.3亿元 同比增长7.4% [1] - 中期宣派普通股息0.529元/股和特别股息0.352元/股 对应核心净利润派息比例分别为60%和40% [1] 购物中心业务表现 - 在管购物中心1H25零售额同比增长21.1% 其中同店增速9.7% [1] - 重奢购物中心同店同比增长9.6% 与整体组合基本持平 [1] - 购物中心板块收入实现20%同比增长 [1] - 毛利率同比提升6.2个百分点至78.7% [1] - 业主端净经营利润率同比提升0.4个百分点至68% [1] - 新拓6个第三方项目 [1] - 125个在营项目中四成以上为当地市场零售额排名第一 八成以上为前三 [2] 其他业务板块表现 - 写字楼与社区空间业务收入维持微增或大致持平 [2] - 写字楼出租率环比微升0.5个百分点 [2] - 社区空间业务毛利率微升0.2个百分点 当期收缴率同比提升约0.6个百分点 [2] - 城市空间业务收入同比增长15% 毛利润增长8% [2] 发展前景与规划 - 维持全年双位数核心净利润增长目标 [2] - 未开业项目75个 预计2025年全年共开业14个新项目 [2] - 维持全年经营性现金流对核心净利润一倍覆盖目标 [2] - 1H25现金流覆盖倍数65% 符合季节性特征 [2] 盈利预测与估值 - 预计2025年核心净利润增长15%至40.4亿元 2026年增长11%至45.0亿元 [3] - 目标价40港元 对应21倍2025年核心市盈率 [3] - 当前交易于20倍2025年核心市盈率 [3] - 基于100%核心净利润派息预期下5.1% 2025年股息收益率 [3]

核心财务表现 - 2025年上半年公司实现营收85.2亿元，同比增长6.5% [1] - 商业航道营收32.7亿元（同比增14.6%），物业航道营收51.6亿元（同比增1.1%）[1] - 核心净利润20.1亿元，同比增长15.0%，增速高于营收增长主要因毛利率提升 [1] - 综合毛利率达37.1%，较去年同期提升3.1个百分点 [1] - 商业航道毛利率66.1%，同比提升5.2个百分点，收入占比提升至38.3% [1] 商业管理运营 - 在营购物中心125个，较2024年底新增3个 [2] - 购物中心零售额1220亿元，同比增长21.1%，同店增速9.7% [2] - 零售额增速优于全国社零5.0%的增速水平 [2] - 重奢/非重奢项目同店增速分别达9.6%和9.8% [2] - 总体出租率97.1%，较2024年底提升0.4个百分点 [2] - 合作品牌超1.6万个，较2024年底增加1069个 [2] - 零售额当地排名第一商场53个（+3），前三商场104个（+18） [2] 物业管理业务 - 在管面积4.2亿平米（同比增1.8%），合约面积4.5亿平米（同比增0.4%）[2] - 合管比1.08，显示规模稳定性 [2] - 城市空间物管收入9.5亿元，同比增长15.1% [2] - 住宅物管收缴率76%，同比提升1个百分点 [2] 股东回报政策 - 首次中期实现核心净利润全额分派 [3] - 宣派相当于60%核心净利润的中期股息，另加40%特别股息 [3] - 最新股价对应滚动股息率达6.3% [3] 业绩预测调整 - 下调2025-2027年EPS预测至1.83/2.04/2.23元（原预测1.96/2.28/2.64元）[3] - 维持买入评级和42.15港元目标价不变 [3]