报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 6月第5周新房成交环比上升、同比下降，二手房成交环比下降、同比下降 [4] - 政策层面已意识到稳定健康的房地产市场是经济发展转型的必要条件，“止跌回稳”可视作本轮周期的政策拐点 [9] - 二手房市场率先复苏且程度持续好于新房，预计承接更多刚需、改善型刚需 [10] 根据相关目录分别进行总结 板块观点 - 房地产开发推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [9] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务，综合考虑短期和长期因素 [9] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业以及房地产中介区域龙头 [10] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 上周36城新房成交面积289万方，环比+39.5%，同比-31.0%；2025年6月1日至6月27日累计成交817.7万方，同比-14.8%；今年截至6月27日累计成交5043.6万方，同比-4.0% [4][14] - 上周15城二手房成交面积166.7万方，环比-1.7%，同比-3.2%；2025年6月1日至6月27日累计成交622.7万方，同比+4.8%；今年截至6月27日累计成交4020.3万方，同比+18.1% [4][20] - 13城新房累计库存7849.6万方，环比+0.4%，同比-10.2%；13城新房去化周期为20.2个月，环比变动-0.3个月，同比变动-1.9个月；一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为14.5个月、12.7个月、19.4个月、42.6个月，环比分别变动0.0个月、-0.9个月、+0.2个月、-1.4个月 [4][30] 土地市场情况 - 2025年6月23日 - 2025年6月29日百城供应土地数量为453宗，环比+6.6%，同比-31.7%；供应土地建筑面积为2287.1万方，环比+9.7%，同比-36.4%；截至6月29日，2025年累计供应土地数量为11701宗，同比-11.4%，累计供应建筑面积为59453.4万方，同比-13.2% [45] - 2025年6月23日 - 2025年6月29日百城土地成交建筑面积1783.7万方，环比-23.0%，同比-55.6%；成交楼面价1586元/平，环比-23.8%、同比-19.0%；土地溢价率2.8%，环比-4.5%，同比-1.0%；截至6月29日，2025年累计成交土地建筑面积为52061.3万方，同比-7.4% [50] 房地产行业融资情况 - 上周房地产企业发行信用债合计7支，发行金额合计64.8亿元，环比-37.4%，同比-11.0%；上周偿还金额114.2亿元，净融资额为-49.4亿元；2025年至今，房地产企业合计发行信用债276支，合计发行金额2299.7亿元，同比+7.1% [53] 行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅+3.3%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为+2.0%、+3.6%，超额收益分别为+1.3%、-0.3%；29个中信行业板块中房地产位列第16 [4][58] - 上周上涨个股共108支，较前周增长95支，下跌股数为9支；涨幅居前五的为衢州发展、深圳华强、华远控股、国晟科技、珠江股份，跌幅前五为*ST万方、万通发展、ST中珠、深深房A、深振业A [64] - 上周47家重点房企中共计上涨29支，较前周增长22支；涨幅位居前五的为金地商置、雅居乐集团、中国金茂、旭辉控股集团、绿城中国，跌幅前五为禹洲集团、远洋集团、中国奥园、绿景中国地产、正荣地产 [66] 行业政策跟踪 - 中央层面，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰指出要加快构建全国统一大市场，积极扩大内需提振消费，加快构建房地产发展新模式，因地制宜发展新质生产力，更好推动经济高质量发展 [4][72] - 地方层面，杭州推出住房公积金直付购房首付款业务；青岛优化调整住房公积金贷款政策；天津调整2025年住房公积金缴存额；沈阳优化6项住房公积金政策措施 [72] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [4][9][75] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [4][9][75] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [4][10][75]

收购交易概述 - 华润万象生活通过全资附属公司与卖方订立股权转让协议，收购华润网络深圳和华网数据科技广州的100%股权 [1] - 交易完成后，两家目标公司将成为华润万象生活的间接全资附属公司 [1] - 卖方为华润股份的直接全资附属公司，交易前持有两家目标公司全部股权 [1] 目标公司基本情况 - 华润网络深圳成立于2016年，注册资本4.7亿元人民币，主营业务包括会员运营、线上商城及科技数据增值业务 [1] - 华网数据科技广州成立于2020年，注册资本3000万元人民币，主要为华润网络深圳提供会员运营后端支援服务 [1][2] 战略协同效应 - 收购将为集团带来更多数据资源和更强平台能力 [2] - 目标公司核心业务与集团会员计划高度契合，预计产生显著协同效应 [2] - 交易将巩固集团"2+1"业务模式，助力会员计划成为第三大盈利增长点 [2]

青岛市物业服务管理通报 核心观点 - 青岛市城市管理局通报5月投诉高发的20个小区及对应物业公司，旨在加强物业服务管理并提升质量 [1] 投诉高发小区及物业公司名单 - **南岛小镇小区**：青岛新时代物业服务有限公司 [1][2] - **维多利亚湾小区**：1-6期由深圳市万象美住宅物业管理有限公司青岛港区分公司负责，7-10期由融创物业服务集团有限公司黄岛分公司负责 [1][2] - **卓越青岚郡小区**：青岛卓越物业管理有限公司 [1][2] - **中铁诺德澜湾小区**：中铁诺德物业管理有限公司青岛分公司 [1][2] - **保利时代小区**：保利物业服务股份有限公司青岛分公司 [1][2] - **桃源居小区**：青岛大成物业管理有限公司 [2] - **海岸馨园小区**：青岛鑫荣源物业管理有限公司 [2] - **和达虹湾小区**：青岛和达致远物业服务有限公司 [2] - **金科星辰小区**：金科智慧服务集团股份有限公司枣庄分公司 [2] - **浮山后四小区**：青岛广和物业有限公司 [2] - **居之乐之小区**：青岛金梦物业有限公司 [2] - **正阳东郡小区**：青岛动车小镇信安物业管理有限公司 [2] - **观澜国际小区**：青岛宝泰通物业管理有限公司 [2] - **鲁信长春花园小区**：青岛长乐未央物业管理有限公司 [2] - **梧桐苑小区**：中铁建南方投资有限公司 [2] - **幸福小镇小区**：青岛瑞源智慧产业集团有限公司 [2] - **白沙上苑小区**：青岛房投建融物业运营管理有限公司 [2] - **未来城小区**：青岛世佳物业管理有限公司 [2] - **紫荆阁小区**：山西昊天诚业物业管理有限公司青岛分公司 [2] - **金都馨城小区**：青岛华仁物业股份有限公司 [2]

公司经营情况 - 2024年公司面临阶段性经营性困难，但积极应对 [1] - 2024年实现营收超3400亿，综合住区业务销售超2400亿 [1] - 在全国超25个城市销售金额排名前三，销售回款率保持100% [1] - 完成超18万套房屋高质量交付，新增和优化产能超400亿，回收现金超百亿 [1] - 2025年一季度实现营收近380亿，销售近350亿，回款率超过100% [1] - 2025年1-5月按期保质完成超2.6万套房交付 [1] 政策与市场环境 - 2024年"9·26"政策促进房地产市场止跌回稳，政策组合拳密集发布 [1] - 房地产市场出现积极变化，公司生产经营保持稳定 [1] 债务与融资 - 2024年获金融机构支持，新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54% [2] - 新增经营性物业贷293亿，已上报178个"白名单"项目 [2] - 大股东深铁集团提供超140亿元股东借款用于偿还债券本息 [2] - 2024年完成约197亿境内外公开债券兑付，2025年已偿付公开债超160亿元 [2] - 2025年一年内到期境内外债券共14只，债务合计约285.4亿元 [2] 业务发展 - 2024年存量盘活形成系统性打法，累计盘活可售货值超700亿，实现新增销售超200亿 [3] - 物业业务营收超360亿，市场拓展能力行业领先 [3] - 长租集中式公寓管理规模全国第一，运营效率行业领先 [3] - 商业业务开业建筑面积超1000万平方米，出租率近95% [3] - 物流仓储可租赁面积超千万平方米，冷链规模行业第一，高标仓稳定期出租率近90% [3] 物业业务 - 万物云实现营业收入363.8亿元，同比增长8.9% [3] - 深化蝶城战略，已布局蝶城666个 [3] - 万物梁行服务世界500强74家，中国500强111家 [3] - 飞鸽工单智能调度系统接入作业人员3.3万名，灵石智能硬件设备告警准确率高达94.4% [4] 租赁住宅业务 - 管理规模26.2万间，纳入保障性租赁住房12.6万间 [4] - 出租率95.6%，前台GOP利润率近90%，客户满意度在95%以上 [4] - 老客户续租率接近60%，平均签约租期比上年延长35天 [4] - 盘活内外部存量房源超1.46万间，其中盘活万科旗下房源6850间 [4] - 泊寓与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议 [4] 商业业务 - 开业建筑面积超1000万平方米，一二线城市占比超过94% [5] - 与超过12000家品牌建立合作 [5] - 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城出租率97.85%、租金收缴率99.96% [5] - 该基金年化现金流分派率5.24%，实现招募说明书预测水平的103.2% [5] 物流仓储业务 - 2024年实现营业收入39.7亿元，稳定期高标库出租率87%，冷链园区使用率78% [6] - 核心业务布局47个城市，运营管理超160个项目 [6] - 可租赁建筑面积1178万平方米，服务企业数量超3400家 [6] - 2024年新开业面积56万平方米，冷链运营服务规模行业第一 [6]

纪要涉及的行业 房地产、公用事业（火电、绿电）、建筑 纪要提到的核心观点和论据 房地产行业 - **市场现状与趋势**：政策推动市场止跌回稳，轻资产领域已现回稳迹象，重资产开发领域正出清，部分风险企业趋稳；市场分化加剧，新房销售和投资向核心城市集中，前六大城市销售额占全国 24.2%，预计此趋势将持续；2023 年 9 月 26 日以来政策有效，新房销售降幅收窄，但 2024 年 4 月起市场成交热度下降，7 - 9 月或为新政策窗口期，核心城市销售表现优于其他城市[1][7][10][11]。 - **消费对经济的影响**：新消费成经济增长引擎，贡献率超 50%，但消费支出占 GDP 比重低于发达国家；新消费热点如 IP 产品、体验式商业等驱动商业地产经营和股价[1][4][5]。 - **科技赋能轻资产运营**：房地产转向存量市场，科技赋能提升轻资产运营效率，如物业管理中机器人替代人工可降低 20% - 30%成本，显著提升毛利率[1][6]。 - **企业发展与投资价值**：具备品牌优势和产品质量的企业更具发展潜力，市场估值已体现认可，预计将持续；看好商业、中介和物业管理赛道，以及在核心城市布局的品牌开发商；高股息股票如持有重资产商业、轻资产商业管理和轻资产物业管理的企业更受青睐[1][2][8][9][15]。 公用事业行业 - **火电市场** - **供需与价格**：2025 年动力煤供需偏宽松，价格呈窄幅震荡格局，反弹动能偏弱；煤价下行对火电行业业绩有积极影响[20][21][22]。 - **电价趋势**：2025 年国内长协电价整体呈下降趋势，降幅存在区域差异；现货市场电价遵循边际成本清算原则，受多种因素支撑；新增机组对市场电价有压制效应[23][25][26]。 - **企业盈利**：区域电价表现与火电企业盈利能力相关性强；煤价下降对火电企业盈利能力有积极影响，未来盈利模式将转变；部分火电企业在煤价下行周期中表现出较强盈利能力和股息率[27][28][29]。 - **绿电市场** - **改革进展**：绿电市场化改革加速进入全国性新能源市场交易阶段，核心机制是引入差价合约（CfD）电价模式[30]。 - **项目影响**：对存量项目影响较小，对增量项目影响较大，增量项目基础电价将逐年下降，执行方式更趋市场化[32]。 - **投资建议**：拥有较多存量项目的老牌龙头新能源运营商和东部沿海区域的新能源项目值得关注[34][35][36]。 建筑行业 - **估值水平**：建筑板块 PE 和 PB 分位数普遍处于中低水平，装修装饰行业相对偏高[37]。 - **投资增速**：2024 年上半年基建投资增速整体较高，5 月份略有放缓[38]。 - **估值驱动因素**：建筑板块估值提升受资产质量和市场风险偏好变化驱动，公务考核新规构成中长期利好[39]。 - **高股息特征**：建筑股的高股息是“红利加周期”的复合概念，周期性因素占比较大[40]。 - **细分领域景气度**：水利工程、算力建设、低空经济、核电等细分领域以及海外基建市场景气度较高[41][42][43]。 其他重要但是可能被忽略的内容 - **房地产企业案例**：华润万象生活作为商管龙头，预计实现 15% - 20%的持续增长；新城控股是三四线城市购物中心的领导者，债务状况良好；其他企业如华润置地、招商积余等在商业运营和市场表现方面各有优势[16][17][18]。 - **电力市场案例**：广东省月度电价在地板价附近低位震荡，江苏省 6 月月度交易电价触及浮动下限，7 月成交均价回升[24]。 - **建筑行业海外市场**：海外基建市场自 2023 年起受关注，中东地区工程项目多，预计未来持续增长，中国中亚峰会签订的协议将带动新疆等地区受益[42][43]。

纪要涉及的公司 保利物业 纪要提到的核心观点和论据 - **经营情况**：2025 年 1 - 5 月总体经营平稳，收入达年初约 5%增速预期，但利润有压力，非业主增值业务缩减和基础物管业务结构性因素是主因，非业主增值业务受地产周期影响减少，虽工程服务等对冲但仍下滑，第三方市场拓展项目收入增速快于体系内项目，但毛利率低影响整体毛利率[2][3] - **市场拓展**：2025 年 1 - 5 月表现优于年初预期，拓展合同金额同比增长，执行核心城市、业态及优质大客户深耕策略，外拓同比正增长，住宅占比约 10%，二手房占比提升，全年外拓目标 30 亿元合同额，质量提升，拓展广州地铁 3、5 号线等大型项目及武汉金山软件产业园等三星类客户项目[4][5][6] - **回款情况**：2024 年下半年起 C 端回款压力上升，2025 年上半年延续，C 端回款率同比下滑，B 端和 G 端受季节性因素影响显著，下半年通常好于上半年，目前 B 端和 G 端现金预算紧张，BC 端回款率有压力，但 1 - 5 月变动幅度可控[7] - **物业费降价舆情影响**：媒体炒作物业费降价舆情自 2024 年以来稳定，2024 年全国降价项目约十来个，占管辖住宅项目不足 1%，总体可控，舆情趋向理性化，质价相符是长期趋势，业主主要诉求是服务体验、质量和高性价比[8] - **业主诉求应对**：管理的大部分住宅项目来自保利地产开发，位于一二线城市，业主诉求集中在性价比和提升服务质量，2024 年降价项目比例小，占比不足 10%，退场约十个项目，多为二三线城市新开发且单价较高新盘，结合收缴率和成本适当降价，未因降价退场[9] - **利润承压原因**：除非业主增值业务下滑，工程服务和承接地产新业务线进度低于预期，以及广州 5A 级写字楼表现不佳导致上半年利润承压[2][9] - **分项业务营收毛利率趋势**：毛利率有压力，基础物业管理中第三方项目占比增加且毛利率低，收入端空间小，如住宅提价难、B 端和 G 端预算紧张竞争激烈，但物企采取降本增效措施，中长期毛利率不会断崖式下跌，总体基调稳健[13] - **增值服务情况**：2025 年上半年增值服务难度较去年增加，保利新交付高能级项目单价提升，对基础物业管理毛利率有正面作用，社区增值方面到家服务板块企稳，资产板块受地产关联性影响同比下滑，到家板块增长可对冲资产板块下滑，总体社区增值基本企稳[13] - **房价下跌影响**：房价下跌不直接影响物管收入，但影响业主缴费意愿，投资性空置房屋缴费意愿更低，公司入住率较高，但空置部分收缴率下降，今年 1 - 5 月业主端回款率同比承压[14] - **分红情况**：公司通常一年分红一次，持续提升分红比例，去年达 50%，账上现金充足，有能力和意愿继续提升，但具体数额需综合考量确定，无特别大变化不会下调分红比例[5][15][18] - **分级定价机制**：分级定价机制是否成行业趋势难判断，但质价相符趋势确定，新一代业主对优质服务和居住体验诉求强，付费意识提升，长期较正面[16] - **商写物业拓展**：2025 年上半年商写物业新拓合同金额同比增长，住宅占约 10%，商业占约 20%，公服占约 60%，与去年结构稳定，公服领域毛利率略低，但市场增长点在非住领域，能增厚利润，需综合考虑规模和竞争力[17] - **AI 及机器人技术影响**：对物业管理效率提升有非常正面影响，可改善办公效率、一线作业模式及人力替代空间，有望改善物业行业商业模型，公司已开始试点应用清洁机器人等，并积极接触相关行业公司[19] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2025 年上半年退盘数据预计半年度统计更新，上半年退盘情况总体稳定，未因降价退场，通过协商解决价格调整需求[11][12] - 2024 年公司物管收入接近 117 亿元，57%来自系统内保利盘，43%来自第三方项目，业态结构中 58%来自住宅业态、16.7%来自商业写字楼、25%来自公服业态[14] - 公司工程业务包括交付房屋质量问题整改、质保期维修、电梯更新安装、小区工程维修等，还搭建入户维修团队并开展节能改造项目，涵盖对内和对外服务[20]

税务合规与发票管理 - 湖南怀化一家物业公司通过"公账私存"方式隐匿收入196万元 利用个人账户收取公司收入且不开票不入账 少缴企业所得税和增值税 [1] - 发票是税务稽查的重要线索 该公司因长期不开发票引发群众举报最终被查处 [1] - 数字化电子发票已全国推广 与纸质发票具有同等法律效力 消费者可通过扫描二维码实时获取电子发票 [2] 消费者权益保护 - 商家常用"税控系统升级""财务外出"等理由拒开发票 导致消费者维权时缺乏消费凭证 [1] - 部分商家推出新拒票话术 如"消费金额未达开票标准""团购优惠价不能开票"等 [3] - 根据《消费者权益保护法》 经营者必须依法出具发票 消费者有权通过12366热线或电子税务局举报拒开发票行为 [2][3] 市场秩序维护 - 企业通过隐匿未开票收入偷税 破坏市场公平竞争环境 对诚信纳税企业造成不公 [2] - 消费者每索要一次发票 即是对涉税违法行为的监督 有助于维护法治化税收环境 [2] - 公平税收营商环境需要社会共治 消费者可通过索要发票参与税收监督 [3]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续稳定近3年，但量价未进入正向循环，后续或加大政策支持力度 [4] - “止跌回稳”是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房成交环比升51.1%，一二线升56.3%、三四线降0.2%；6月34城月成交同比降12.8%，一二线降11.4%、三四线降26.4% [5][8] - 二手房成交量：上周13城二手房成交环比升0.5%，6月截至上周累计成交同比降4.6% [13] - 新房库存：上周15城推盘182万平米，成交推盘比0.85倍；上周末可售面积8979万平米，环比升0.3%；3个月移动平均去化月数20.1个月，环比升0.3个月 [22] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：宏观上，何立峰提出加快构建新模式，李超称有信心应对外部冲击，6月LPR维持不变；因城施策方面，广东、西安等地出台相关政策；公积金方面，多地有政策调整 [31] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会将于7月2 - 4日在青岛举办，243家地方物管协会受邀协办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：融资上，越秀、新城等赎回债券；担保上，首开、招商等为子公司提供担保；还有人事变动、分红派息等情况 [38] - 物管公司：贝壳回购股份，新大正调整回购计划，部分公司有分红派息、复牌指引、人事变动等情况 [43] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数涨3.07%，沪深300指数涨1.95%，相对收益1.12%，排名第17位；个股表现有涨有跌 [46] - 物管板块：物业管理板块个股平均涨2.67%，沪深300指数涨1.95%，相对收益0.71%；个股表现有涨有跌 [53]

战略合作与业务转型 - 玉禾田与智元新创签署战略合作协议 以人形机器人技术推动城市服务向智慧化 人性化 可持续化升级 [2][4] - 公司将借助合作推动人形机器人技术与城市服务场景深度融合 提升作业效率与安全性 巩固核心竞争力 [1] - 合作将帮助公司从"城市服务商"转型为"科技赋能平台" 构建智能装备研发与数据服务能力 [1] - 智元新创的旗舰产品"远征A1"人形机器人已实现双足行走 复杂地形适应 多任务调度等突破性能力 [1] - 智元新创的技术已在制造业 医疗康复等领域商业化落地 代表中国智造领先水准 [1] 合作细节与互补优势 - 双方共同发起"玉禾田智创中心" 构建"AI+机器人"融合创新体系 聚焦人工智能 多模态交互等前沿领域 [1] - 智元新创的突破性技术将重新定义"城市毛细血管"运维标准 [2] - 玉禾田在环卫领域的场景积累与智元的技术研发能力形成互补 为城市精细化管理提供新范式 [1] - 玉禾田作为传统城服龙头企业 其深厚场景积淀与规模化服务网络为技术落地提供真实试验场 [2] 其他战略合作 - 玉禾田与铜锣湾集团签订商业合作框架合同 建立长期战略合作关系 [2] - 双方将在商业地产项目运营管理 智慧化服务 资源协同等领域展开深度合作 [2] - 玉禾田在智慧城市运营 物业管理 环境服务等领域拥有丰富经验 [2] - 铜锣湾集团专注于商业地产开发 招商运营及品牌资源整合 [2]

物业公司在小区环境治理中的作用 - 物业公司需在生态环境管理中履行劝阻、制止和报告职责，如《南京市住宅物业管理条例》规定的对破坏、污染行为及时处理[1] - 物业公司应充当哨兵角色，对可自行解决的问题立即整改，无法解决的及时上报并配合相关部门[1] - 物业公司需将打造美丽宜居环境作为日常管理重点，主动参与绿化养护和垃圾分类等工作[2] - 物业公司可与业主委员会合作，推动共情共治模式维护小区生态环境[2] 物业公司与居民的沟通协调 - 物业公司作为桥梁纽带，需深入了解居民需求并协助政府部门开展群众工作[2] - 物业公司应加强日常沟通与信息公开，减少对正常管理需求的误解如树木修剪和绿地调整[2] - 物业公司需学习生态环境法规政策，在主管部门指导下开展宣传教育提升居民环保意识[2]