报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅 -2.1%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为 +1.1%、+1.4%，超额收益分别为 -3.2%、-3.5%，29 个中信行业板块中房地产位列第 29 [3] - 7 月第 3 周新房成交环比下降、同比下降，二手房成交环比下降、同比下降 [3] - 中央城市工作会议指出我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，并部署城市工作 7 个重点任务 [3][73] - 7 月 17 日住房和城乡建设部开会指出要把城市更新摆在更突出位置，推动新型城市基础设施建设等工作 [3][73] 板块观点 房地产开发 - 政策层面已意识到稳定健康的房地产市场是经济发展转型的必要条件，“止跌回稳”可视作本轮周期的政策拐点，现阶段无需过度质疑政策效果和目标达成情况 [8] - 推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][8] 物业管理 - 房地产行业边际变化大，弹性最大的标的为市场对大股东/关联方开发商能否稳健经营分歧最大的公司，业绩非影响短期走势的核心因素 [8] - 中长期投资有市场化外拓能力和服务边界拓宽能力的公司，推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][8] 房地产经纪 - 2022 年 8 月以来二手房市场率先复苏且持续好于新房，20 城二手房成交面积同比增速持续正增长 [9] - 短期购房者对新房交付及质量信心不足，购房需求转向二手房，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业以及房地产中介区域龙头，推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 上周（2025.7.12 -2025.7.18）36 城新房成交面积 130.7 万方，环比 -9.6%，同比 -25.0%，2025 年 7 月 1 日至 7 月 18 日累计成交 374.5 万方，同比 -21.6%，今年截至 7 月 18 日累计成交 5621 万方，同比 -5.8% [3][13] - 上周（2025.7.12 -2025.7.18）15 城二手房成交面积 148 万方，环比 -0.4%，同比 -5.8%，2025 年 7 月 1 日至 7 月 18 日累计成交 395.6 万方，同比 -6.7%，今年截至 7 月 18 日累计成交 4464.7 万方，同比 +14.9% [3][18] - 13 城新房累计库存 7769.2 万方，环比 +0.1%，同比 -9.6%；13 城新房去化周期为 19.4 个月，环比变动 -0.3 个月，同比变动 -1.9 个月，一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为 13.9 个月、11.8 个月、17.1 个月、43.5 个月，环比分别变动 -0.4 个月、+0.1 个月、-0.1 个月、0.0 个月 [3][30] 土地市场情况 - 2025 年 7 月 14 日 -2025 年 7 月 20 日百城供应土地数量为 349 宗，环比 -24.3%，同比 -20.7%；供应土地建筑面积为 1823.4 万方，环比 -14.0%，同比 -27.4%，截至 7 月 20 日，2025 年累计供应土地数量为 13211 宗，同比 -8.7%，累计供应建筑面积为 67054.2 万方，同比 -10.9% [39] - 2025 年 7 月 14 日 -2025 年 7 月 20 日百城土地成交建筑面积 709.2 万方，环比 -48.4%，同比 -62.9%；成交楼面价 1067 元/平，环比 -27.0%、同比 -30.1%；土地溢价率 20.4%，环比 +13.4%，同比 11.7%，截至 7 月 20 日，2025 年累计成交土地建筑面积为 58589.2 万方，同比 -5.2% [3][45] 房地产行业融资情况 - 上周（2025.7.14 -2025.7.20）房地产企业发行信用债合计 8 支，发行金额合计 74.7 亿元，环比 -65.5%，同比 -21.8%；上周偿还金额 95.5 亿元，净融资额为 -20.8 亿元，2025 年至今，房地产企业合计发行信用债 326 支，合计发行金额 2693.7 亿元，同比 +14.6% [50] 行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅 -2.1%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为 +1.1%、+1.4%，超额收益分别为 -3.2%、-3.5%，29 个中信行业板块中房地产位列第 29 [3][57] - 上周上涨个股共 33 支，较前周减少 74 支，下跌股数为 83 支，涨幅居前五的为天宸股份、*ST 亚太、市北高新、福星股份、北汽蓝谷，涨幅分别为 +35.3%、+13.8%、+13.0%、+10.2%、+9.4%，跌幅前五为国晟科技、光大嘉宝、渝开发、信达地产、华夏幸福，跌幅分别为 -18.4%、-15.7%、-10.9%、-10.1%、-9.8% [62][63] - 上周 42 家重点房企中共计上涨 7 支，较前周减少 35 支，涨幅位居前五的为美的置业、正荣地产、碧桂园、绿景中国地产、建业地产，涨幅分别为 +10.8%、+9.1%、+8.5%、+5.6%、+3.8%，跌幅前五为禹洲集团、金地商置、华夏幸福、荣盛发展、远洋集团，跌幅分别为 -22.2%、-11.1%、-9.8%、-7.9%、-7.8% [63] 行业政策跟踪 - 中央层面，中央城市工作会议指出我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，并部署城市工作 7 个重点任务，7 月 17 日住房和城乡建设部开会指出要把城市更新摆在更加突出位置，推动新型城市基础设施建设等工作 [3][69][73] - 地方层面，长沙市住房和城乡建设局等 12 部门发布关于进一步优化房地产发展措施的通知，支持房屋“以旧换新”，提供购房补贴等；青岛市发布楼市新政“12 条”，以更大力度支持住房“以旧换新”；福州市发布《福州市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房实施细则》，明确部分非居住存量房屋可申请改建为保障性租赁住房 [70] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][73] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][73] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][73]

世茂集团境外债重组获批 - 公司约115亿美元境外债务重组于7月21日完成香港高等法院批准的协议安排程序并生效 [1] - 境外债务重组总债权金额约144亿美元 涵盖美元票据 银团贷款 双边贷款及股东贷款等其他境外债务 [1] - 重组方案获得境外债权人广泛支持 [1] 债务重组对公司财务影响 - 通过本次重组及后续经营稳定措施 公司资产负债表将减少总计约78亿美元债务 [1] - 债务削减将显著降低公司财务杠杆 缓解流动性压力 [1] - 重组为公司应对行业结构性挑战提供操作空间 [1]

风雨无阻，一如这座城市探索治理现代化的决心，见证着广州城中村旧改的新探索。 历时15年，这条全国闻名的城中村，以依法动迁破解僵局、圆满收官。 随着全国首部城中村改造专项地方性法规《广州市城中村改造条例》实施，冼村成为广州城中村改造依 法动迁成功实践的第一村。 15年拉锯战 7月20日，今年第6号台风"韦帕"外围环流带来的降雨正在影响广州。上午8时30分，在风雨中，钩机轰 鸣声响起，冼村最后两栋村屋开拆。 这是新与旧交替的历史性时刻——村屋在钩机的轰鸣声中开始倒塌，1950栋村屋全部清零，冼村旧改正 式驶入全面开发建设的快车道。 "钻石村"的改造困局 从猎德大道转入黄埔大道，高楼林立的天河CBD中，冼村孤零零的几栋旧村屋，看起来与周遭环境有 些格格不入。 初到此处的人，也常常疑惑，如此高度城市化的城区内，为何有这样的场景。 这要从15年前说起。作为珠江新城最后一个城中村，冼村改造从2009年开始筹备，2010年正式启动。 冼村位于珠江新城核心区东侧，是广州CBD里最后一个城中村。因其地段优越，被称为"钻石村"。在高 峰时期，冼村不到1平方公里的面积居住了10多万外来人口。 彼时，与冼村仅一街之隔的猎德村，作为广 ...

纪要涉及的行业和公司 行业：中国经济、美国经济、房地产、互联网、稀土、AI、金融、电商、公用事业、军工、银行、数字基建、稳定币市场、证券投资 公司：英伟达、台积电、华为、寒武纪 纪要提到的核心观点和论据 1. **中国经济增长** - **上半年超预期原因**：出口韧性强（企业抢出口）、政策前置发力（地方债置换、基建启动、消费品以旧换新）[2] - **下半年前高后低**：预计全年接近 4.8%，三季度同比增速回落至 4.5%，四季度至 4.2%；出口增长从 6%降至 0，对 GDP 贡献由正转负；财政刺激力度减弱；耐用消费品以旧换新拉动效应减弱[2][3][4][13] - **出口压力增加**：东南亚或扩展双轨制关税征收机制，预计总出口同比增幅从上半年 6%降至下半年 0 左右，拖累下半年 GDP 增速 60 - 70 个基点[14] - **财政刺激减弱**：2025 年财政前置发力，上半年用掉超一半政府新增债额度；税收和卖地收入增速低于预算目标，政府债同比增幅下滑致财政支出减弱[15] - **通缩影响**：形成负反馈循环，名义 GDP 增速下降，企业收入减少，影响居民消费情绪[16] - **以旧换新政策**：乘数效应逐渐退坡，消费者情绪疲弱，预计下半年 GDP 同比增速降至 4.5%以下[17] - **政治局会议政策**：7 月会议预计无太多新政策，新增政策或在 9、10 月，规模不超 1 万亿，方向以供给侧为主[5][18] 2. **美国市场** - **潜在风险**：新财政法案和关税计划影响赤字和美元信用，若关税落实，平均关税率从 3% - 4%飙升至 13% - 20%，盈利下修、通胀反弹及企业信用利差扩大将在三四季度释放，美联储降息窗口或推迟[3][6] - **稳定币立法影响**：规定美元挂钩稳定币 100%由美元现金或 93 天内到期短期美债支持，巩固美元霸主地位[19] 3. **美元贬值与资产配置** - **贬值趋势**：贬值刚过半，还有 9% - 10%贬值空间，因经济下行、降息预期及财政赤字恶化[3][7] - **亚洲配置现状**：亚洲持有 8.6 万亿美元美元资产，占证券投资组合 41%，增量配置减少幅度小[7][8] - **欧洲资产再平衡**：投资者将部分资产回流支持欧元、欧洲债券和股票，公用事业、军工、地产和银行等板块受益，或致美元进一步贬值[10] 4. **中国资产配置** - **人民币资产**：吸引更多配置取决于打破通缩和提升收益率，目前人民币债券收益率不高且处于通缩环境[11] - **股票配置**：英伟达 H20 芯片重新发售对股票配置走势有利，促进市场成交量改善[25] 5. **中美关系与竞争** - **贸易战与产业链**：全球产业链重塑进入关键阶段，中美竞争扩展到金融市场和人工智能领域[26] - **稀土牌作用**：中国稀土牌重要，在双边经济和贸易往来正常化中发挥作用，中美合作方向一致但需警惕反复[27] - **稀土产业地位**：中国稀土产业垄断地位短期内难被取代，因资本投入大、行政法律限制多、技术人才缺失[28] 6. **行业动态** - **互联网行业**：二季度盈利预期大幅下修，因市场竞争加剧，电商价格战致公司盈利能力下降[29] - **AI 产业链**：英伟达恢复对中国出口 H20 芯片推动中国 AI 产业链发展，缓解算力瓶颈，促进亚洲供应链企业发展，国内 GPU 厂商或面临竞争压力[34] - **房地产市场**：2025 年二季度销售量下降，新房成交量同比负增长，二手房成交量增幅收窄；居民购房意愿低迷，二手房挂牌量创新高，预计三季度二手房价环比跌幅维持在每月接近 1%；新增政策力度不足，下半年出台重大政策可能性小，预计 2026 年下半年止跌回稳[3][35][37][38] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. **雅鲁藏布江下游水电站计划**：总投资 1.2 万亿，分 10 - 15 年完成，每年投资约千亿，刺激经济并增强国家安全[24] 2. **香港稳定币条例**：8 月 1 日生效，是全球领先稳定币监管试点之一，有助于推动数字人民币国际化及减少对 SWIFT 和美元支付体系依赖，后续将深入研究其对市场影响[12][40]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产、建筑、基建、水电、REITs、天然气泳池、电感、储能、火电、燃气、钾肥 - **公司**：滨江集团、中国金茂、新城控股、华润置地、华润万象生活、南都物业、绿城服务、隧道股份、上海建工、中国建筑、中国交建、中国铁建、中国中铁、中国电建、中国能建、铁建重工、中铁工业、西藏天路、民爆易普力、中原大地、上海港湾、隆斯科技、龙磁科技、甘肃能源、湘能源、中国燃气、亚钾国际、东方铁塔 纪要提到的核心观点和论据 房地产行业 - **现状**：6月全国商品房销售面积同比降5.5%，7月前三周38城新房成交面积同比降20%；6月房地产开发投资额同比降12.9%，销售和投资走弱[2][3] - **积极因素**：一二线城市土地市场热度好，6月土地出让金和溢价率表现佳；新开工降幅收窄，竣工降幅显著收窄至1.7%；中央城市工作会议提出构建新模式、推进改造[4] - **政策预期**：若下半年市场走弱，可能放松一线城市限购、加强收储、提供资金支持，房贷利率或下降，利好板块股价[2][5][6] - **推荐公司**：核心城市优质资产开发公司如滨江集团、中国金茂；商业地产公司如新城控股、华润置地、华润万象生活；物管赛道龙头如南都物业、绿城服务[2][7] - **发展重点**：重视城市更新和增量建设好房子，提升内涵式发展[11] 建筑行业 - **中央城市工作会议影响**：定调存量提质增效，依靠特色产业和新质生产力，提升大城市承载能力，引导新型城市发展[8] - **城市群和城市网络影响**：大型特大城市发展好，重视县域城市培育，提升城市建设要求，提高城市整体水平[9][10] - **关注方向**：关注产业发展、城市更新、构建房地产新发展模式，关注地方国企和央企相关表现[12] 基建行业 - **投资数据**：今年1 - 6月基建投资同比增8.9%，狭义基建投资增速4.6%，较1 - 5月降1个百分点，或与财政支出和季节因素有关[13] 水电行业 - **雅鲁藏布江下游水电工程影响**：总投资1.2万亿元，装机容量约为三峡工程三倍，利好中国电建、中国能建等主体单位；关注隧道盾构机领域铁建重工、中铁工业；关注建筑材料、岩土工程等相关公司[14][21][22] REITs行业 - **市场变化**：上周小幅上涨0.1点，整体震荡；新发项目速度快，监管把控资质，一级市场投资热度高；部分REITs营收和净利润同比下降，建议关注基本面潜在复苏空间大的资产[15] 电感行业 - **隆斯科技**：中报业绩及AI主题催化，主业电感软磁板块有倍增潜力，具投资价值[16] - **龙磁科技**：天然气泳池业务量价齐升，产能和出货量增长，业绩上升；进入芯片电感和车载电感市场，市场空间大，毛利率高，将带动业绩[17][18][19] 储能和火电行业 - **甘肃省容量电价调整影响**：2026年储能和火电容量电价提至330元/千瓦，覆盖比例从30%到100%，解决调节容量紧缺问题；短期利好储能板块，对甘肃能源等火电竞争者影响有限[20] 燃气行业 - **港股高股息燃气股**：湘能源股息7% - 8%，2026年海外天然气投产后利润或增长；中国燃气股息6.3% - 6.8%，未来两年业绩有望修复超20%，兼具成长与防御性[23] 钾肥行业 - **价格趋势**：国内钾肥价格持续上涨，上周最高达3300元/吨，供需紧张，预计未来一到两年维持一定价格水平 - **相关企业**：亚钾国际和东方铁塔估值偏低，有投资价值，亚钾国际潜在新产能或今年投产，东方铁塔计划27年新增产能[24][25] 其他重要但可能被忽略的内容 - 雅鲁藏布江下游水电工程采用隧道方案，西藏林芝地区交通恶劣，本土化需求强烈，应关注建筑材料、水泥、减速剂、炸药等领域公司及岩土工程相关公司[14] - 龙磁科技芯片电感可用于ASIC电源模块，与谷歌、亚马逊、Meta等合作，车载电感已向某Tera one企业供货，每辆车价值约400元[19] - 甘肃省火电竞争者主要在湖南销纳，湖南三期工程25年底投产，短期对A股火电竞争者无特别利好影响[20]

新京报贝壳财经讯（记者袁秀丽）7月21日，中指研究院发布的《2025年上半年房地产并购报告》显示，上半年房地产 行业共完成81笔并购交易，较2024年同期增加2笔。其中，60笔交易披露了金额，总交易规模约291亿元，同比下降 58%，整体并购规模呈现明显收缩趋势。 报告指出，在行业整体收缩的背景下，头部房企正加速剥离非核心资产，同时，AMC（资产管理公司）与地方专项债 相继入场，为纾困与去库存提供新解法。 2025年上半年金融机构及房企参与房地产并购与纾困情况 | 宣布时间 | 金融及其他相关机构 | 房企 | 涉及项目 | 投入资金 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 2025.1.9 | 信达地产、中国信达、鑫盛利保 | | 房地产行业存量资产经困盘活基金 | 200 亿元 | | 2025.1.23 | 长城风险资产 信效人 | 融创中国 | 重庆湾项目 | 24.76 亿 | | 2025.2.17 | 中国信达、信达地产 | | 在天津成立经困盘活企管合伙企业 | 未披露 | | 2025.2.26 | 中国信达 | 上置集团 | 上海黄浦区黄金地段大兴街项目 | ...

新京报贝壳财经讯（记者袁秀丽）7月21日，中指研究院发布的《2025上半年中国房地产企业交付规模 排行榜》显示，2025年上半年，TOP1房企交付超5万套，15家企业交付套数超万套。与上年同期相比， 企业交付套数普遍下降，绿地、融创、建业等交付规模下降超50%。对此，报告指出，2025年上半年交 付规模见顶回落，行业保交付压力趋缓。 报告显示，目前，在楼市加速分化的背景下，"交付力"已成为房企核心竞争力。2025年上半年房企交付 规模普遍收缩，部分企业通过提升品质、优化服务逆势赢得市场信任。 编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆 在当前环境下，交付力能够串联从产品设计、成本、工程，到品控、服务跟进等全流程，这是房企综合 实力的衡量，亦是与购房者连接的重要窗口。从企业交付情况来看，部分企业实现了提前交付。与此同 时，购房者置业愈发理性，也更加看重房企品牌、产品力、交付力等。 上半年，房企重点围绕产品落地及优化服务两大环节，提升交付品质。其中，在施工期，通过工地开放 日、施工现场直播等方式加强与客户沟通，使客户增强对企业产品品质、施工建造能力和承诺兑现能力 的信任；在交付期，通过专业人士陪同验房、投诉反馈机制等方式提升交付 ...

中经记者 陈雪波 卢志坤 成都报道 7月21日，成都市出台17条措施，综合施策促进房地产业良性循环和健康发展。这一系列新政涵盖提升 供应质量、满足多样化需求、推进盘活存量、发挥公积金制度功效等方面，从多个维度对成都房地产市 场进行精准调控。在本次新政中提到，将分批取消住房限售政策，并支持高品质住宅建设、稳步推进城 市更新。 中指研究院成都公司总经理黄雪在接受《中国经营报》记者采访时表示，本次新政既是对中央对房地产 平稳发展定调的积极响应，也是适应成都楼市发展现状及购房者切实需求的灵活调整。 分层取消限售，激活市场活力 黄雪分析称，这种分批次、分阶段的取消策略，在积极盘活存量市场的同时，也保障了市场公平。它避 免了短期投机行为，精准释放了合理的住房需求。 除了限售政策的调整，新政在供应质量提升方面也下足了功夫。其中提到，完善"人房地钱"联动机制， 落实住房发展年度计划和经营性建设用地供应计划，深化土地供应"三色"管理机制，建立商业楼宇空置 率与新增商服用地挂钩联动机制，从源头上促进供需平衡。同时，优化重点商圈计容商服建筑面积持有 比例，支持高品质住宅建设，以群众需求为导向编制《成都市"好房子"设计导则》，建设安 ...

"好房子"国家标准实施两个多月，各地有何实际反馈？ 山东省住建厅一位人士7月21日通过电话向《每日经济新闻》记者介绍，本轮开展"好房子"建设探索实 践，目标在于提升"好房子"建设过程中试点示范的重要性，在容积率、层高、配套、施工质量和园林绿 化等方面，让购房者感受到高品质住宅和普通住宅的差别，促进开发商住宅产品迭代升级。"在市县调 研过程中，我们发现开发商如果不做高品质住宅，以后会很难卖"。 多位受访专家认为，首批公布的案例为全国更多地区加快推动"好房子"建设，完善政策及技术支持提供 了参考借鉴。 此外，此举也意在引导企业转向追求高质量、新科技、好服务的新赛道，促使企业将新一代信息技术、 绿色低碳技术等应用到房屋建设中，推动跨界融合与系统集成，构建房地产发展新模式。 "申报企业积极性较高" 据住建部官网，首批经验做法主要体现在出台推动政策、加强技术支撑、打造示范样板、强化科技赋 能、优化物业服务和健全产业体系等六个方面。 比如，北京市印发文件，通过底层架空、配建公共空间、增设风雨连廊等方式，补充公共服务功能，营 造多样化生活场景。 山东省对建设、购买"好房子"给予金融、财政政策支持。将高品质住宅项目纳入绿色金 ...

鉴于如今市面上二手房挂牌量已经较大，大部分城市选择了谨慎放松限售的节奏。例如在今年年初，重 庆实施超7年的住房限售政策落幕，也是在去年9月试水退出了增量限售后，时隔几个月彻底取消限售。 根据中指研究院监测，在22个重点城市中，目前上海、苏州限售政策仍未取消，杭州、成都、北京部分 房源仍执行限售。 多地退出限售，成都选择"分批次"取消路径 中新网北京7月21日电(记者 左宇坤)7月21日，成都市住房和城乡建设局等6部门发布关于促进房地产市 场平稳健康发展若干措施的通知(以下简称"通知")，在着力提升供应质量、更好满足多样化需求、持续 推进存量盘活、更好发挥住房公积金制度功效等四个方面出台17条措施。 其中最引发关注的是"分批取消住房限售政策"。通知明确，2024年10月14日(含)前购买成都市范围内的 商品住房，取得《不动产权证书》后即可上市交易；自2026年1月1日起，2024年10月14日(含)前取得 《不动产权证书》的、仍处于限售期的二手住房取消转让限制，更好支持居民换房需求。 此外，通知还提出，登记报名人数在当期房源数3倍以上的热点楼盘、定向销售项目(含重大产业项目配 套住房)、以人才名义获取购房资格购 ...