— 2 0 2 6 — 中国房地产市场研究 政策周报 本期重点政策 来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」数据分析生成 本周政策概况 2026年第16周（4.20-4.26）全国房地产政策整体延续温和宽松、因城施策、存量盘活的主基调，中央政策重心聚焦青年住房保障、绿色 好房子建设、公积金优化、存量盘活与功能转换、城市更新、专项债扩围、新就业群体公积金七大方向，政策力度与覆盖面较上周进一步 提升，释放明确稳市场信号。 中央层面： 本周中央重磅政策密集出台。15 部门联合部署青年发展型城市建设，明确小户型青年公寓、低成本居住空间供给，全方位保 障青年安居；中办、国办发文强调建筑节能降碳，高标准推进安全舒适绿色智慧 "好房子" 建设；财政部扩大专项债 "自审自发" 试点至 14 省市，强化城市更新与保障房资金支撑；全国人大将《城市房地产管理法》修改列入年度立法计划，为房地产发展新模式筑牢法治基 础；中办、国办明确稳步推进新就业群体参加住房公积金制度，扩大制度覆盖范围；农业农村部探索闲置农房出租、入股等盘活路径，增 加农民财产性收益。 地方层面： 多地出台 "组合式" 稳楼市新政，精准发力刚需与改善需求。珠海推出公积金提额 ...

2026年4月土地市场核心观点 - 2026年4月土地市场呈现“缩量升温”态势 成交规模周期性回落 但核心城市优质地块入市推动市场热度明显回升 平均溢价率环比上升4.4个百分点至7.5% 重回近半年高位 [2][4][6] - 市场分化加剧 一线城市成交金额同比大幅上升337% 而二线及三四线城市同比分别回落62%和44% 核心城市优质宅地热度与二手房企稳态势形成呼应 [5][6][18] - 政策层面 “控增量、优供给”成为主线 中央多部委推进城市更新与青年发展型城市建设 预计将为核心区域土地市场带来更多投资确定性 并提振房企拿地信心 [6][7] 市场供求 - 供应端 截至4月25日 全国土地供应建筑面积3283万平方米 环比上升5% 但同比下降25% 监测城市平均供地容积率为2.0 优质低密宅地占比维持高位 核心城市加快优质宅地挂牌节奏 [3][6][8][9] - 成交端 全国经营性土地成交建筑面积2187万平方米 环比下降34% 同比下降36% 成交金额604亿元 环比下降33% 同比下降41% 因核心城市高单价地块成交占比回升 平均楼板价环比增长2%至2760元/平方米 [3][6][13] - 城市供应结构 一线城市京沪穗深均有优质宅地挂牌 上海推出5幅宅地 总建面约19.3万平方米 起拍底价合计82.7亿元 北京挂牌4宗宅地 深圳龙岗挂牌一宗总价70.45亿元的综合性宅地 二线城市如杭州挂牌7宗宅地 三线城市则以低密度宅地为主 [9][10][11] 市场热度 - 溢价率显著回升 4月平均溢价率为7.5% 环比上升4.4个百分点 同比下降2.4个百分点 共有6宗底价超10亿元的宅地实现溢价成交 其中杭州襄七房、上海徐汇长桥、西安中央创新区宅地溢价率均超过20% [4][16][17][18] - 流拍率下降 4月土地流拍率为6.3% 较上月下降1.8个百分点 流拍地块主要出现在南通、洛阳、重庆等地 部分为低密度地块因未达预期或销售前景不确定而未能出让 [20] - 高总价与高单价地块 总价TOP10地块分属7个城市 杭州滨江区襄七房地块以39.5亿元成交 溢价率47% 楼板价4.1万元/平方米 位居榜首 单价榜中 上海徐汇长桥地块楼板价达8.7万元/平方米 为当月最高 [24][25][27][29] 城市能级与区域表现 - 一线城市表现强劲 成交金额同比大幅上升337% 市场活跃度高 上海、北京成交金额均超过50亿元 且有多宗高单价地块入市 [5][13][27][29] - 强二线城市核心区域热度延续 杭州蝉联总价榜首 且有多宗地块进入单价榜前十 西安中央创新区宅地也实现22%的溢价率 [5][18][24][27] - 普通二线及三四线城市以去库存和优化结构为主 成交规模同比回落 供地节奏平稳 重点供应低密度、高配套宅地 [5][7][11] 政策与后市展望 - 政策导向明确 中央多部委密集发文推进城市更新、青年发展型城市建设 明确城市提质扩容为核心主线 土地供应将更贴合城市更新、民生配套与产业落地需求 [6][7] - 供应结构持续优化 预计核心城市将加快优质宅地供应 “商改住”、存量低效用地再开发将成为供应重要补充 契合城市更新与青年友好型空间建设需求 [7][9] - 市场预期修复 在政策红利与优质供应加持下 房企投资拿地信心有望进一步提振 核心区域宅地热度将维持高位 整体投资确定性持续增强 [6][7]

投资评级与核心观点 - 报告维持华联控股“增持”评级，目标价为5.57元人民币 [1] - 报告核心观点：公司2025年业绩因杭州钱塘公馆现房销售实现同比增长，深圳御品峦山项目预售为未来业绩提供支撑，而正在推进的阿根廷阿里扎罗锂矿收购交易是公司从地产向锂资源转型的关键里程碑，若成功落地将推动公司价值重估 [1] 2025年财务业绩与房地产项目 - 2025年公司实现营业收入6.2亿元，同比增长46%；归母净利润0.7亿元，同比增长73%，但低于报告预期的0.8亿元，主要因实际所得税率和少数股东损益占比高于预期 [1] - 业绩增长主要源于杭州钱塘公馆项目实现1.9亿元现房销售收入，该项目毛利率超过70%，且另有1.4亿元已售未结资源或将于2026年结转 [2] - 房地产出租和酒店业务营收同比增长2%至4.3亿元，毛利率同比提升0.4个百分点至48.9%，为业绩和现金流提供稳定贡献 [2] - 深圳御品峦山项目已于2025年10月开启首批预售，均价为5.5万元/平方米，2025年实现预售1.9亿元，项目剩余可售货值接近40亿元，预计将于2027年起逐步结转利润，成为未来业绩主要支撑 [2] 锂矿收购交易进展 - 公司正在推进以1.75亿美元收购智利锂业及其CEO持有的Argentum Lithium 100%股份的交易，从而获得阿根廷阿里扎罗锂矿项目80%的权益 [3] - 截至报告披露日，公司已设立履约保证金共管账户并缴纳保证金，并向商务部、商务局和发改委提交了境外投资（ODI）审批或备案申请材料，交易相关的审计、评估及加拿大政府国家安全审查（ICA）等事宜在持续推进中 [3] 转型战略与价值重估逻辑 - 公司此前已通过产业基金参股深圳聚能和珠海聚能，这两家公司是国内领先的锂吸附剂研发企业，为公司切入盐湖提锂赛道提供了技术基础 [4] - 若本次锂矿收购完成，公司计划加强与聚能集团的合作，推动盐湖提锂技术在阿根廷的应用，实现从参股技术服务商向资源自持型企业的升级转型 [4] - 根据华泰有色团队报告，考虑到供给端扰动和需求端高油价提振电动车及储能需求，2026年全球碳酸锂供需有望维持紧平衡，可能推动价格进一步上行，年初至今碳酸锂价格已上涨44%（截至2026年4月28日），这将成为公司价值重估的潜在催化剂 [4][5] 盈利预测与估值 - 报告预测公司2026-2028年归母净利润分别为0.9亿元、1.9亿元、1.9亿元，其中2026年和2027年预测值与前次预测基本维持不变 [5] - 报告预计公司2026年每股净资产（BPS）为3.71元，采用市净率（PB）法进行估值 [5] - 可比公司（城建发展、城投控股、福瑞达）平均2026年预测PB为0.8倍，考虑到公司积极推进地产转型、锂矿交易正常推进以及碳酸锂价格上涨等因素，报告给予公司1.5倍的2026年合理PB，由此得出5.57元的目标价 [5]

每经记者｜杜波 每经编辑｜程鹏 记者|杜波 编辑|程鹏 杜恒峰 校对|陈柯名 4月29日，香港恒生指数收涨1.68%，恒生科技指数收涨1.72%。南向资金净卖出40亿港元。 盘面上，造纸、消费零售、非银金融、军工、煤炭等板块涨幅居前。 化工板块领涨，金源氢化盘中涨超34%。 贵金属板块全天上扬，灵宝黄金、紫金黄金国际、万国黄金集团等跟涨。 明星科技股多数反弹，美团、阿里巴巴、哔哩哔哩涨超3%。 锂电池板块多数上行，中创新航涨超12%，赣锋锂业涨近7%，宁德时代微跌。 光通信板块走强，剑桥科技涨近15%，长飞光纤光缆涨近2%。 芯片股下挫，华虹半导体跌超4%，壁仞科技跌超5%。 其他个股方面，中国石油股份股价一度站上12.02港元创历史新高。蔚来大涨超8%。 GXaOuDJovOoNBRq7gpQ0MibznaAYZzPBW9tGiccVq5toKZqAyPTzo4t2JP3ib8OibYEDSFZ0CGicWgAPExDap4lMyqNv2Tw0EFNfxa0wDHAHTE0E.jpg GXaOuDJovOpVYg43Fgib0RYhtDDRrVPqTs9sUGbwTeEV9YqFkXVTVs1aF6TwRM ...

公司业绩表现 - 公司2026年第一季度营业收入为4.08亿元人民币 [1] - 公司2026年第一季度净亏损为9306.24万元人民币，同比由盈转亏 [1] - 公司2026年第一季度基本每股损失为0.03元人民币 [1]

公司财务表现 - 截至2026年3月31日止三个月，公司收入达到人民币370.4亿元，经营溢利为人民币41.1亿元 [1] - 公司净借贷比率和融资成本维持在行业最低区间，财务状况稳健，成本优势强劲 [1] 公司销售业绩 - 2026年第一季度，公司及其联营公司与合营公司实现合约物业销售额人民币515.2亿元，同比增长11% [1] - 第一季度相应销售面积为182万平方米 [1] 公司土地储备 - 报告期内，公司在中国内地两个城市和香港新增三幅土地 [1] - 新增土地储备权益建筑面积为13万平方米，权益地价为人民币21.3亿元 [1]

市场整体表现 - 香港股市主要指数大幅上涨 恒生指数收涨1.68% 恒生科技指数收涨1.72% [1] 公司股价表现 - 蔚来汽车股价表现强劲 当日收涨近9% [1] - 中国海外发展股价表现强劲 当日收涨近9% [1] - 华润置地股价大幅上涨 当日收涨逾6% [1] - 中国平安股价大幅上涨 当日收涨逾6% [1] - 中国人寿股价显著上涨 当日收涨逾5% [1]

财务与业绩 - 2025年度公司计提资产减值准备共计**28.06亿元**，导致归属于上市公司股东的净利润减少**18.26亿元**，其中第四季度亏损主要因计提存货跌价准备所致[4][6][7][8][10][12][13] - 2025年计提项目主要包括滨纷城、众泰小镇、深圳爱义等，年度共计提**26.32亿元**[5][13] - 2026年第一季度公司未对存货新增计提跌价准备，现有土地储备已具备较好的变现能力和抗风险能力[10][15] - 2026年公司销售目标为**800亿元**，并预计净利润较2025年将有所增长[4][10] - 公司2025年度分红比例为**10%**，称在民营上市房产公司中排在前列[6] - 截至报告期末，公司货币资金余额为**305亿元**[12] 发展战略与投资布局 - 公司发展战略聚焦杭州、深耕浙江、辐射长三角，争取实现稳健可持续发展[4][5][6][8] - 2026年投资计划为杭州占比**60%**，浙江省内占比**20%**，省外占比**20%**，省外重点关注上海市场[5][7] - 公司目标是在2027年和2028年占全国商品房销售总额的**1%以上**，行业排名在**15名以内**，盈利能力走在行业前列[4][8] - 公司将继续立足于房地产主业，暂无计划改变会计政策（如投资性房产采用公允价值计价）[4][13] 土地市场与项目运营 - 公司认为杭州是全国房地产市场中最安全最稳健的城市，将继续深耕并积极参与[4] - 在杭州余杭区、萧山区等地的项目，**90%以上**销售去化优秀或良好[6] - 杭州十区商品房去化周期在**15个月左右**，公司总体销售规模保持基本平稳[13] - 项目开发多采用合作模式，股权比例常保持在**40%**左右，以发挥各自优势、降低风险[6][9] - 2026年第二季度计划交付项目包括揽晖美寓、平晖府、棠前嘉悦府等[4][10][14] 项目与产品情况 - 杭州顶级豪宅市场销售良好，奥映世纪项目首开热销逾**90%**，滨杭传麒府市场反映热烈[6][12] - 公司“顶豪三子”包括望天际、滨杭传麒府、奥映世纪，其中望天际示范区预计5月份开放[12] - 公司在限价政策取消后获取的土地利润率有所提高[10][15] 其他投资与多元化 - 公司作为有限合伙人于2016年投资了固态电池企业辉能科技，这是其在非地产领域最大的一笔股权投资[5][7][10] - 公司目前在房地产开发业务中尚未涉及储能领域，辉能科技的超级工厂自主建设经营[7][14] - 公司会结合人形机器人、具身智能体等技术的发展，择机在方案设计、建设管理中使用[5][6] 股东关切与市值 - 公司多次回应投资者关于市值管理的提问，强调坚持长期主义，把企业做强、产品做优、服务做好是根本[6][7][8][9][10][12][13][14] - 公司称控股股东如有减持计划将按规定履行信息披露义务[5][6] - 公司认为房地产行业仍处于调整期，稳健发展需要资金支持[10]

投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 核心观点 - 公司2025年出现上市以来首次亏损，主要受毛利率下滑、大额资产减值及财务费用激增拖累，但报告认为这是公司主动释放资产负债表压力、优化资产结构之举，未来随着优质项目结转，业绩有望逐步企稳 [3] - 公司销售规模虽同比收缩，但回款情况优秀，资金链安全可控，且拿地策略谨慎并聚焦高能级城市，为未来盈利提供安全底座 [1][2] - 公司具有国资背景，大股东支持力度高，且预计利润率较高的地块将进入结转周期，对业绩有托底作用 [4] 经营与销售表现 - 2025年实现销售额785.6亿元，同比下降25.5%，销售面积299.8万平方米，同比下降18.9%，销售均价约26204元/平方米，同比下降8.1% [1] - 销售排名位居克而瑞百强房企第十一位，2024、2025连续两年当期销售回款率超100% [1] - 2025年当期经营性现金流净额为198.89亿元 [1] 土地投资策略 - 2025年拿地策略延续谨慎和收拢，全口径共获取4个项目，分布于成都、杭州、武汉，总拿地金额62亿元，同比下降34%，总拿地建筑面积33万平方米，同比下降2% [2] - 拿地均价约18816元/平方米，同比下降32.7%，权益比为47%，同比提升13个百分点 [2] - 公司在广州、武汉、苏州等城市获取8个轻资产代建项目，有助于带来新业绩增量 [2] 财务业绩分析 - 2025年实现营业收入834.26亿元，同比增长38.85% [3] - 2025年归母净利润为-94.96亿元，同比由盈转亏，降幅达1095.54% [3] - 房地产开发业务毛利率为10.05%，同比下降4.26个百分点；物业服务毛利率为15.64%，同比下降0.77个百分点 [3] - 业绩亏损主要原因：1) 结算项目结构及促销导致开发业务毛利率较低；2) 计提资产减值准备57.30亿元、信用减值7.36亿元；3) 财务费用利息支出达16.43亿元，同比激增221%；4) 部分土地收储业务产生亏损；5) 部分投资性房地产公允价值预期下降 [3] - 因可供分配利润为负，公司2025年度不进行利润分配 [3] 财务预测 - 预计公司2026/2027/2028年营收分别为650.0亿元、617.5亿元、555.8亿元 [4] - 预计公司2026/2027/2028年归母净利润分别为-29.7亿元、1.9亿元、5.9亿元 [4] - 预计公司2026/2027/2028年每股收益（EPS）分别为-1.08元、0.07元、0.21元 [4] 关键财务数据 - 截至2025年末，公司总资产为3558.42亿元，总负债为2464.78亿元，资产负债率为69.3% [10] - 2025年净资产收益率（ROE）为-100.5% [5] - 2026年4月28日收盘价为3.42元，总市值为94.12亿元 [6]

报告投资评级 - 首次覆盖给予“推荐”评级 [1][7] 核心观点总结 - 报告认为信和置业作为香港主流地产商，历史上多次成功把握楼市复苏机遇，随着2025年第二季度香港楼市止跌回升，公司已加大拿地及推盘力度，有望再度受益于本轮复苏 [6][7] - 公司财务结构极其稳健，在手现金充沛且负债率极低，为把握市场机遇提供了充足弹药，同时也为稳定且慷慨的分红政策提供了坚实保障 [6] - 公司股息率具备吸引力，在利润承压时期通过提高派息比例维持分红吸引力，2025财年核心归母净利润100%用于分派 [6][7] 公司概况与业务构成 - 信和置业是香港主要地产开发商之一，1981年上市，业务涵盖物业销售、租赁、物业管理、酒店经营等，足迹遍及香港、内地、新加坡及澳洲 [1][11] - 公司业务以香港及内地为主战场，2025财年两地收入合计占比达87.3% [6][27] - 物业销售与物业租赁是公司业绩两大核心支柱，2025财年并表口径下，两者收入分别占比35.6%和33.6%，业绩分别占比18.8%和59.5% [6][23] - 公司历史上展现出较强的业绩弹性，善于把握楼市复苏机遇，例如在2003-2006财年香港楼市复苏期间，其核心归母净利润同比增速高达139%、227%、83%和91% [17][18] 香港楼市环境分析 - 香港楼市于2025年止跌回升，全年一手住宅成交2.05万套，同比增长21.5%，二手住宅成交4.2万套，同比增长16.9% [29] - 2025年4月以来香港私人住宅售价持续反弹，至年末较2025年3月低点上涨5.2%，2026年前两个月进一步上涨2.6% [31] - 支撑楼市上行的因素包括：人口恢复净流入，2025年上半年末常住人口反弹至725万人；人才引进计划（如高才、优才）带来增量购房需求；人民币升值提升了内地买家赴港置业意愿 [34][36] - 市场供给持续收缩，2025年新批住宅数10845套，同比下降8.4%，一手住宅销售供给比提升至189%，库存持续消耗 [42] - 私人住宅租金震荡上行，租金回报率接近十年期政府债券收益率，增强了房产的吸引力 [40] 公司开发业务：顺势而为，积极布局 - 公司开发业务历史销售波动与市场周期高度相关，曾成功把握2014年及2020年的楼市回暖窗口，对应财年物业销售总收入同比大幅增长397%和761% [6][47] - 2025年第二季度以来，随着香港楼市企稳，公司销售显著回暖，2025年全口径销售额达163.1亿港元，同比增长45.8% [6][50] - 2026财年公司推货积极，计划新推将军澳海瑅湾、土瓜湾等项目，预计权益建面54.9万平方呎，为销售增长提供保障 [50][51] - 公司拿地策略灵活，强调“货如轮转”，基本遵循以销定投的原则 [52] - 自2025年下半年起，公司把握楼市复苏机遇果断补充优质土地，先后在屯门、新九龙等地获取地块，并在2026年4月联合投得港铁元朗锦上路二期项目 [54][55] - 截至2025年末，公司总土地储备1880万平方呎，其中香港土储1410万平方呎，占比75%，货值充足 [6][61] 公司租赁与酒店业务 - 公司租赁业务收入相对平稳，2025财年总租金收入（含联合营）为34.9亿港元 [64] - 租金收入中零售业态占比最高，达49%，办公、工业、停车场及住宅占比分别为26%、10%、10%和5% [64] - 各业态出租率维持高位，2025财年零售、工业、住宅出租率均超过85%，但写字楼出租率因市场供过于求而承压，为83.9% [64] - 酒店业务入住率逐步改善，2025财年实现收入15.1亿港元 [64] 财务状况与分红政策 - 公司财务状况极其健康，截至2026财年中报，在手现金高达532亿港元，有息债务仅18亿港元，净现金达514亿港元，资产负债率仅8.36% [1][6][67] - 公司分红慷慨且稳步提升，除个别年份派发特别股息外，全年派息整体呈上行趋势 [6] - 2022-2025财年，公司通过提高派息比例对冲利润下行，2025财年将核心归母净利润的100%用于分派 [6][70] - 按2026年4月28日收盘价计算，2025财年股息率对应为4.6%，高于可比公司均值 [6][70][82] 盈利预测与估值 - 报告预测公司2026-2028财年营业收入分别为93.6亿、105.2亿、131.5亿港元，同比增长14.4%、12.4%、25.0% [5][80] - 预测同期归母净利润分别为42.6亿、46.8亿、52.3亿港元，同比增长5.9%、10.0%、11.8% [5][80] - 预测同期每股收益（EPS）分别为0.44、0.49、0.55港元 [5][7] - 以当前股价（12.53港元）计算，对应2026-2028财年市盈率（P/E）分别为28.2倍、25.7倍、22.9倍 [5][7] - 尽管公司估值略高于香港地产板块可比公司均值，但报告认为其极低的负债、充沛的现金、高股息率以及把握楼市复苏的能力构成了溢价支撑 [81][82]