中央政策动态 - 六部委联合发文，将符合条件的青年教师纳入城镇住房保障范围，旨在强化高素质人才梯队建设，服务于新型城镇化、科技强国与人才强国战略 [2][3] - 住建部官网一周内连发两篇社论，明确“十五五”时期房地产行业将从规模扩张转向品质提升，核心是挖掘租赁、运营、服务等细分领域潜力，并以“好房子”为核心实现从“住有所居”到“住有宜居”的价值升级 [3] 地方政策重点 - **湖南岳阳平江县**：全面推行现房销售，要求新出让土地上的新建商品房完成竣工验收后方可销售，成为湖南省首个全面推行现房销售的县城，同时将相关审批时限压缩40% [4] - **福建福州**：周内发布两项新政，一是要求房企公示预售方案并开盘驻场核查，二是将房企信用分级与预售进度、资金监管挂钩，通过“销售透明+信用奖惩”强化监管 [4][5] - **广东湛江**：取消公积金异地购房或还贷提取的户籍限制，便利跨区域住房消费 [5] - **重庆**：放宽全款购房公积金提取条件，提取时限延长至5年，范围扩大至配偶、子女及双方父母，每年可提取一次 [5] - **广东广州**：宣布自2026年起，全市出让的居住用地100%实施装配式建筑，目标到2030年产业总产值达5000亿元 [5] - **江西南昌**：发布征求意见稿，规范地下车位销售，禁止预售，要求完成首次登记及现售备案后方可销售，并按“个”登记公示 [6] 政策趋势与统计 - 本周地方层面稳市场政策发布频次延续回落趋势，但涉及行业秩序（如销售规范、信用管理）的政策频次有所提升 [8][10] - 近一个月政策统计显示，优化公积金政策（涉及提取方式、额度、用途等）的发布频次继续居于首位，其他稳市场类政策（涉及开发、经营、销售流程）排在第二，保障安居类政策排在第三 [12][14] - 政策风向显示，未来涉及“好房子”、行业秩序、城市更新等领域的政策发布频次预计将增加 [8]

政策导向与行业新阶段 - 国家层面多次强调要"努力让人民群众住上更好的房子"，住建部明确提出建设"好房子、好小区、好社区、好城区" [1] - 这一系列政策信号标志着中国房地产行业进入了以品质和用户体验为核心的新发展阶段 [1] - 建设"好房子"是房地产行业供给侧结构性改革的关键，是推动企业从"开发商"向"美好生活服务商"转型的必然路径 [1] 行业研究与企业战略 - 了解市场认可的"好房子"对于企业精准定位产品、提升核心竞争力至关重要 [1] - 住房是最大的民生，"好房子"直接关系到亿万家庭的幸福感、获得感和安全感 [1] - 了解老百姓对"好房子"的真实期待是解决当前住房领域主要矛盾、满足人民对美好生活向往的根本前提 [1] 研究项目与数据支撑 - 克而瑞与浙江大学联合发起大型调研，旨在通过科学、系统的研究为"好房子"的建设、评价和政策制定提供坚实的理论与数据支撑 [2] - 问卷反馈被视为构建未来理想家园的基石，共同为中国"好房子"的建设绘就基于真实、服务于美好的蓝图 [3] - 参与调研人士可优先获得本次调研成果——《中国好房子居住满意度与未来趋势白皮书》 [4] 研究机构背景 - 课题组成员包括克而瑞产品力研究中心与浙江大学邹永华教授团队，后者为住房政策学者、钱学森城市学金奖得主 [7] - 克而瑞地产研究专注于房地产行业和企业课题的深入探究，研究方向涵盖行业政策、区域市场、城市周期、土地市场、需求研究、房企融资、企业投资、多元化、数字化营销、产品洞察 [8] - 克而瑞研究中心是克而瑞集团专业研究部门，十多年来专注于房地产行业、企业、产品力以及需求课题的深入研究 [9]

核心观点 - 2025年10月，TOP100房企实现销售操盘金额2530亿元，环比微增0.1%，但同比大幅下降41.9% [2] - 2025年1-10月，百强房企累计实现销售操盘金额25766.6亿元，同比减少16%，降幅较前9月扩大4.2个百分点 [2] - 行业投资、融资活动持续低迷，企业拿地态度极为谨慎，超半数典型企业10月未有新增土地入账 [10][12] - 多家重点房企出现核心管理层密集变动，反映出行业深度调整期企业稳定经营与战略转型的核心诉求 [23] 合约销售 - 2025年10月单月，百强房企销售操盘金额为2530亿元，环比微增0.1%，同比大幅下降41.9% [2] - 2025年1-10月累计，百强房企销售操盘金额为25766.6亿元，同比减少16% [2] - 部分房企10月单月业绩环比增长显著，如万科环比增长56.5%，越秀地产环比增长80.7%，华发股份环比增长45.1%，绿地控股环比增长42.9% [1][9] - 保利发展、中海地产、万科地产位列1-10月累计销售金额前三，分别为2227亿元、1891亿元和1696亿元 [1] 销售门槛 - 2025年1-10月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低，且均降至近年最低水平 [6] - TOP10房企销售操盘金额门槛为678.9亿元，同比降低9.4%；TOP30和TOP50房企门槛分别降至193.9亿元和113.2亿元，同比降低5.4%和11.6%；TOP100房企门槛降至43.6亿元，同比降低23.4% [6] - 分梯队看，TOP21-30房企累计销售规模降幅相对最小，为9.3%，是唯一降幅在10%以内的梯队 [6] 企业拿地 - 2025年10月，重点监测的30家房企单月投资金额（全口径）约为493亿元，环比下降61%，但同比增长35%；与今年前三季度月均相比，降幅高达28% [12] - 同期，30家企业拿地面积为249万平方米，环比下降15%，同比增长66%；成交楼板价跌至19809元/平方米，环比大幅下降54% [12] - 超半数典型企业10月未有新增土地入账，拿地态度十分谨慎；单月拿地金额超过50亿元的企业仅有保利发展、中海地产、招商蛇口、越秀地产等央国企 [12] - 四季度预计土地市场将持续优化调整，全年超40%的销售百强企业可能维持零新增土储状态，企业拿地策略将聚焦核心城市群优质地块 [13] 企业融资 - 2025年10月，65家典型房企的融资总量为349.07亿元，环比减少9.6%，但同比增长4.8% [17] - 2025年1-10月，65家典型房企累计融资总量为3520.57亿元，同比减少25.7% [17] - 融资成本方面，2025年1-10月65家典型房企新增债券类融资成本为2.92%，较2024年微降0.01个百分点；其中境内债券融资成本为2.55%，境外债券融资成本为7.75% [17][19] - TOP10房企平均融资额最高，为219.68亿元，且融资成本最低，为2.53%；融资成本最高的梯队为TOP31-50房企，达3.67% [20][21] 组织动态 - 2025年10月，房地产行业人事调整进入密集期，多家重点房企出现核心岗位变动，涵盖董事长、总裁等关键职位 [23] - 万科企业董事长更迭，原董事长辛杰因个人原因辞任，由深铁集团总经理黄力平接任董事长，旨在保障公司风险化解关键阶段的稳定衔接 [23][24] - 金科股份完成第十二届董事会换届选举，组建了以郭伟为董事长的新管理团队，新班子特征为“国资背景+多元履历+专业互补”，聚焦风险化解与战略转型 [23][25] - 此外，华润置地、越秀地产、华发股份、美的置业等多家房企也于10月发生了核心管理层变动 [22]

行业政策与规划 - 十五五规划建议正式发布 明确推进房地产高质量发展六大重点任务 探索建立保障房轮候制和商品房现房销售制 [14] - 中央政治局 国务院 住建部对十五五规划建议进行展开解读 [14] 市场销售与需求 - 2025年10月百强房企实现销售操盘金额2530亿元 单月销售维持低位 [12] - 11月新房供应低位持稳 主城区改善产品为供给主力 市场热度预期回落 多数城市新房成交预期由增转降 [9] - 典型城市库存存在结构性风险 结构性矛盾凸显治理紧迫性 精准施策为库存化解关键 [7] 土地市场 - 2025年10月企业拿地投资额较前三季度月均下降三成 超半数房企未有拿地 [12] - 第44周（10月27日-11月2日）土地成交建筑面积840万平方米 环比上升15% 供应建筑面积369万平方米 环比下降60% 溢价率2.6% 较上周回落1.6个百分点 [13] - 福州土拍成交总价34亿元 2宗宅地均由本地国企左海竞得 4宗商办用地合计成交总价6.08亿元 [10] - 2025年11月20个重点城市计划出让169宗含宅土地 起拍总价达889亿元 上海 北京起拍底价超100亿元 [15] 企业发展与品牌 - 2025年10月中国房地产企业品牌传播力TOP50发布 国庆 中秋双节与重阳节成为房企品牌传播与责任践行重要契机 [5] - 万科董事长再更迭 金科全新管理团队组建完成 [12] 行业新兴模式 - 2025年代建渗透率持续攀升并再创新高 二线城市是主要带动力量 但受单城市影响强烈 [9] - 建发更新建设多个代建项目协同推进成果显著 中建东孚代建江海和鸣项目首开热销 [16] - 金地商置华东地区公司成功获得4个代建项目 旭辉建管签约石家庄城西优质地块全过程代建管理服务 [16] - 中建东孚与绿城房地产咨询集团签署战略合作协议 招商建管郑州项目「西美招商·雲启」正式亮相 [16] 企业融资 - 2025年10月房企单月融资总量环比回落 但同比略有增长 [12]

政策导向与行业转型 - 国家层面多次强调要努力让人民群众住上更好的房子，住建部明确提出建设好房子、好小区、好社区、好城区[1] - 政策信号标志着中国房地产行业进入以品质和用户体验为核心的新发展阶段[1] - 建设好房子是房地产行业供给侧结构性改革的关键，推动企业从开发商向美好生活服务商转型[1] 行业研究背景与目的 - 克而瑞与浙江大学联合发起大型调研，旨在为“好房子”的建设、评价和政策制定提供理论与数据支撑[2][7] - 了解市场认可的“好房子”对于企业精准定位产品、提升核心竞争力至关重要[1] - 了解老百姓对“好房子”的真实期待是解决当前住房领域主要矛盾、满足人民对美好生活向往的根本前提[1] 研究机构与专业领域 - 课题组成员包括克而瑞产品力研究中心和浙江大学邹永华教授团队，后者为住房政策学者、钱学森城市学金奖得主[7] - 克而瑞地产研究专注于房地产行业和企业课题的深入探究，研究方向涵盖行业政策、区域市场、城市周期、土地市场、需求研究、房企融资等[8] - 克而瑞研究中心是克而瑞集团专业研究部门，十多年来专注于房地产行业、企业、产品力以及需求课题的深入研究[9]

文章核心观点 - 2025年房企债务重组进程显著加速 头部房企融创中国和碧桂园的重大重组方案取得关键进展 对行业风险出清具有标志性意义 [2][3][4] - 房企债务重组模式发生根本性转变 从单纯展期转向以实质性削减债务规模为核心的深度重组 平均削债比例约70% [9][11] - 头部房企重组方案的成功落地产生强示范效应 推动其他房企重组进程加快 增强市场对债务重组可行性的信心 [5][10][13] 2025年债务重组加速 - 融创中国境外债重组方案于2025年11月5日获香港高等法院批准 涉及96亿美元 成为第一家完成境内外债务全部重组的龙头房企 [2][4] - 融创中国境外重组采用全额债权转股权方式 将约96亿美元境外债务基本清零 其境内债二次重组已于2025年1月获批 涉及154亿元人民币 [4] - 碧桂园境外债重组于2025年11月5日获债权人会议高票支持 第一类计划支持率83.71% 第二类计划支持率96.03% 涉及债权总额153.29亿美元 听证会定于2025年12月4日 [2][4] - 碧桂园9只境内债券重组接近成功 其中8只已通过方案 涉及金额134.17亿元人民币 9只债券总余额138.58亿元人民币 [4] - 2025年以来共有42家房企披露重组计划 其中17家已完成全部或部分重组 有9家是在2025年方案获批 [5] - 2025年多家房企重组成功 包括世茂集团 元洋集团 佳兆业 金轮天地控股 龙光集团 旭辉控股集团 时代中国控股等 [6] 从展期到深度重组 - 行业债务重组模式发生根本转变 从以时间换空间的展期策略 转向以实质性削债为核心的深度重组 系统性解决债务问题 [9] - 多数房企削债比例在70%左右 头部企业方案落地产生显著示范作用 加速其他房企重组进程 [9][10] - 龙光集团境内债重组从公布议案到完成仅耗时20天 覆盖219.6亿元人民币债务 [10] - 具体企业削债方案：融创中国境外债削债0% 境内债削债75% 元洋集团境外债削债61% 碧桂园境外债目标削债65% 旭辉控股境外债削债66% 世茂集团境外债削债68% 龙光集团境外债削债70% 佳兆业境外债削债64% [11]

政策导向与行业新阶段 - 国家层面多次强调要"努力让人民群众住上更好的房子"，住建部明确提出建设"好房子、好小区、好社区、好城区" [1] - 政策信号标志着中国房地产行业进入以品质和用户体验为核心的新发展阶段 [1] - 建设"好房子"是房地产行业供给侧结构性改革的关键，推动企业从"开发商"向"美好生活服务商"转型 [1] 行业转型与企业战略 - 了解市场认可的"好房子"对于企业精准定位产品、提升核心竞争力至关重要 [1] - 住房是最大的民生，"好房子"直接关系到亿万家庭的幸福感、获得感和安全感 [1] - 实现行业高质量发展是必然路径 [1] 研究背景与目的 - 克而瑞与浙江大学联合发起大型调研，旨在为"好房子"的建设、评价和政策制定提供理论与数据支撑 [2] - 调研旨在通过科学、系统的研究解决当前住房领域主要矛盾，满足人民对美好生活的向往 [1][2] - 了解老百姓对"好房子"的真实期待是满足人民对美好生活向往的根本前提 [1] 研究机构与专业领域 - 课题组成员包括克而瑞产品力研究中心和浙江大学邹永华教授团队（住房政策学者、钱学森城市学金奖得主） [7] - 克而瑞地产研究专注于房地产行业和企业课题的深入探究，研究方向涵盖行业政策、区域市场、城市周期、土地市场、需求研究、房企融资、企业投资、多元化、数字化营销、产品洞察 [8] - 克而瑞研究中心是克而瑞集团专业研究部门，十多年来专注于房地产行业、企业、产品力以及需求课题的深入研究 [9]

文章核心观点 - 中国房地产行业面临供给侧的根本性挑战，广义库存规模已超过130亿平方米，按当前销售流速测算去化周期长达14年，远超5-6年的健康区间[2] - 库存压力呈现出鲜明的结构性矛盾，并非均匀分布，主要体现在库存高度集中于少数板块、闲置土地问题突出、老旧项目盘活难度大以及城投公司托底形成的沉淀库存四个方面[2][3] - 解决高库存问题的关键在于采取差异化、精准化的供给侧改革措施，针对不同城市和不同结构性问题实施“一地一策”的治理策略[42][43][44] 行业库存压力高企背景下，核心城市引领供给侧改革方向 - 行业竣工未售面积自2021年起持续攀升，至2025年初已达7.99亿平方米的历史峰值，四年累计增幅超52%[6] - 全国广义库存规模约为132.3亿平方米，按照2024年行业9.7亿平方米的交易规模计算，去化周期需要13.7年，远高于5-6年的正常健康范围[10] - 2025年前三季度，全国土地市场平均溢价率回升至7.3%，但三四线城市平均溢价率只有3.36%，高能级城市市场止跌回稳表现明显更佳[11] 各市库存压力显著分化，京沪杭广义消化周期仍在5年以内 - 各能级城市库存规模差异显著，一线城市平均广义库存消化周期仅有4.5年，二线城市平均为8.0年，样本三四线城市平均广义消化周期达到20.4年[15][16] - 北京、厦门、合肥等城市广义库存规模均低于2000万平方米，广义消化周期保持在5年以内的健康水平[17] - 各城市广义库存高度集中于少数板块，排名前10%的板块平均拥有所在城市34%的广义库存，杭州该占比甚至达到47%[18][20] - 高流速板块（成交排名前10%）是市场止跌回稳的关键力量，其平均去化压力仅为全市平均水平的0.58倍，例如北京为0.44倍，杭州为0.40倍[22][23] 闲置土地、老旧项目问题仍较为突出，合计库存占比超过五成 - 未开工项目库存占比38%，十年以上的老旧项目库存占比高达27%，两者去重后合计占比超五成[26] - 一二线城市中，虽仅有13%的项目未开工，但其对应的广义库存占比却高达33%，重庆未开工项目库存占比达57%，南京高达60%[27] - 二线城市中，出让10年以上的老旧库存占比平均达30%，青岛、长沙、重庆等城市均超过40%[29] 广义库存中城投占比三成，且大量项目处于闲置状态 - 样本城市广义库存中已有30%来源于城投公司开发项目，并在南京、无锡、徐州等城市形成了较大规模的积压库存[30] - 城投项目平均开工率仅为24%，远低于非城投项目77%的平均水平，大量城投拿地项目处于闲置状态[37] - 通过有效处置未开工城投项目，南京广义消化周期有望从11.2年降至6.3年，无锡从11.1年降至6.9年，徐州从15.2年降至5年[39] 总结：结构性矛盾凸显治理紧迫性，精准施策为库存化解关键 - 当前房地产库存压力主要源于其内部结构失衡，解决高库存问题需针对库存高度集中的板块、大量闲置土地、难以盘活的老旧项目及城投沉淀库存采取差异化措施[44] - 南京、重庆、西安、徐州等城市面临多类结构性问题叠加，库存结构优化难度显著高于其他城市，需从多维度同步开展针对性调整[46][48] - 房地产库存治理需坚持“一地一策”，高风险城市侧重供给侧改革化解存量，低风险城市侧重需求端调控优化结构[53]

企业战略合作与市场拓展 - 中建东孚与绿城房地产咨询集团签署战略合作协议，计划在城市服务、智慧社区建设领域通过资源共享和优势互补开展合作[1] - 金地商置华东地区公司成功获得4个代建项目，包括中标昆山商品住宅地块代建代销项目（总建筑面积2.5万㎡）和无锡梁东路商办综合体项目管理服务（总建筑面积5.8万㎡）[1][3] - 旭辉建管三季度新拓项目17个，绿城管理三季度交付十余个项目[8] 代建项目动态与业绩表现 - 旭辉建管签约石家庄城西优质地块全过程代建管理服务，土地面积62.37亩，规划为住宅教育混合用地，容积率≤2.7[1][4] - 招商建管郑州项目「西美招商·雲启」正式亮相，作为主城区稀缺低密住区坐拥主城发展红利与完善配套资源[1][4] - 中建东孚代建江海和鸣项目首开热销，项目地处南京江北新区四重高地，7层产品在一年内达成实景全面呈现并位居福安市场成交前列[1][6] - 远洋建管代建大连华南汇首开热销，远洋在贵阳市场成功开发远洋风景、远洋万和世家、远洋观山天铂等项目[2][8] 行业标准与研究成果 - 行业发布首部《代建企业综合能力评价标准》，金地管理发布《委托方服务白皮书》2.0版本[8] - 绿城房地产建设管理集团有限公司以10.35亿元成交金额中标台州市路桥区地块全过程代建项目，地上计容面积124430平方米[7] - 浙江兴元建设管理有限公司以7.44亿元成交金额中标雅安市五云街道名山区块建设工程全过程代建项目，体量163466平方米[7]

福州土拍市场整体情况 - 福州四城区2025年第八次供地合计出让7宗经营性地块，成交总价34亿元[1][3] - 3宗宅地中2宗由本地国企左海竞得，1宗在出让前取消拍卖[1][3] - 4宗商办用地合计成交总价6.08亿元[1][3] 重点住宅地块成交详情 - 45号宅地由福州左海以25.6亿元竞得，平均楼板价2.5万元/平方米，是本次起始价最高的宅地[3] - 46号宅地为小体量低密宅地，建面不到1.3万平方米，容积率1.1，由左海以2.37亿元竞得，楼板价1.86万元/平方米，溢价率0.4%[3] - 47号宅地为二次出让地块，本次再度取消出让，其前身为2023年51号宅地的西侧部分[3] 河南小柳新村旧改项目分析 - 45号地块是河南小柳新村旧改项目的核心宅地，该项目是鼓楼核心区规模最大的城市更新项目，总投资37亿元，使用专项债融资7.4亿元[8] - 项目共分5宗子地块出让，前3宗地块已于2025年9月30日出让，加上本次成交的45和48号地块，5宗地块合计成交总价达63.85亿元，完成约1.7倍的收益/投资倍数[8] - 45号地块处于福州市鼓楼区核心板块，距离地铁4号线陆庄站仅300米，周边新房售价在4万元/平方米以上[9] 福州市土储类专项债项目背景 - 2025年福州启动19个土地储备类专项债项目，总投资151亿元，预计土地出让金可达240.8亿元，平均收益/投资比1.6[13] - 扣除融资利息后，预计相关项目收益可达80亿元左右，这些项目覆盖全市12个区县市[13] - 鼓楼区小柳片区项目是投资规模最高的专项债项目，预计收益/投资比高达1.8，是专项债相关项目中的核心标杆[13]