苏州代建市场发展现状 - 苏州代建项目在2024年开盘项目中占比达31%，成为重点监测城市中渗透率最高的城市[3][4] - 城投公司拿地是代建前提，2023年和2024年城投拿地建面占比分别达86%和64%，未开工城投地块仍较多[4][22] - 代建项目成交占比仍较低，2024年成交建面、金额分别占市场总量的7%和6%，2025年前5月提升至16%和17%[6] 代建项目表现分化因素 - 区位条件决定去化率，核心区项目如和悦塘前雅院、朗诗吴风和苑去化率超80%，非核心区项目去化率不足40%[7] - 仅35%代建项目售价高于城市均价，非核心区低密项目（如绿城桃源里、蓝城垂虹桃花源）通过高品质实现溢价[8][13] - 代建项目售价受城投地块区位限制，主城区中环以外及吴江、吴中非核心地段占比高，仅少数项目地段优势明显[10] 代建企业竞争格局与区域机遇 - 朗诗、旭辉、仁恒代建项目占比合计超50%，其中朗诗占比26%，为苏州代建三大头部企业[18] - 相城区、吴中区未开工城投地块体量最大，是代建业务扩张重点区域，姑苏区、园区机会较少[22] - 绿城管理、蓝城集团等龙头企业已布局苏州，但项目数量暂未超越本土头部企业[18] 行业未来趋势 - 代建渗透率将持续提升，未开工城投地块为代建企业提供长期发展空间[4][23] - 项目选择需优先评估地块区位与容积率，高品质低密产品更易突破价格限制[13][23]

阿联酋房地产投资核心观点 - 阿联酋凭借开放政策、经济转型及全球化定位成为全球房地产焦点，迪拜与阿布扎比各具特色，共同构成中东地区最具抗跌性的投资组合 [1] 市场机遇：政策、经济与规划三重红利 政策红利 - 黄金签证吸引外籍投资者，2024年外籍购房占比超60%，英、印、中买家为主，购房即享长期居留权 [3] - 税费优势显著：无资本利得税、遗产税，持有成本低，低利率环境（3%-4%）降低购房杠杆压力 [4] 经济韧性 - 多元产业结构，非石油经济占比达74.6%，旅游业年接待1872万国际游客 [5] - 人口结构优势：68.6%为25-54岁青壮年，外籍人口比例高达92%，催生旺盛居住与租赁需求 [6] 区域价值分化 - 核心区（迪拜市中心、商业湾）具有短期高流动性，抗跌性强且地铁网络密集 [7] - 新兴区（迪拜山庄、硅绿洲）受益中期规划红利，智慧社区与科技产业聚集带来增值潜力 [8][9] - 稀缺资产（朱美拉棕榈岛海景别墅）具备长期配置价值，全球顶级配套与抗通胀属性 [10] 未来增长引擎 - 《房地产战略2033》目标交易额1万亿迪拉姆，聚焦智慧社区与绿色建筑，技术驱动市场透明化 [11] 迪拜市场特点与策略 分层布局 - 短期：商业湾1-2居室现房（租金溢价5%-8%）、迪拜市中心小户型期房（2025年交付） [15] - 中期：迪拜山庄联排别墅、硅绿洲科技园区配套住宅，产业人口导入支撑租金 [15] - 长期：棕榈岛海景别墅、市中心地标公寓，享受城市核心区长期溢价 [15] 需求导向配置 - 投资型买家：热点区域1-2居室（总价150-300万迪拉姆），适配租赁市场主力客群 [16] - 自住型买家：迪拜山庄别墅（配套成熟）、棕榈岛大户型或市中心复式（景观稀缺性） [16] - 高端配置：差异化组合如棕榈岛"海景+度假"，避免同质化竞争 [16] 阿布扎比市场特点与策略 经济转型 - 非石油经济占比提升至54.4%，自贸区政策吸引2000余家跨国企业，带动高端住房需求 [20] - 资本自由汇出政策消除跨境投资顾虑，形成稳定外资流入通道 [20] 人口与规划 - 379万人口中66%为青壮年，外籍劳动力为主，租赁需求稳定 [21] - 2030智慧城市计划聚焦生态、文化、产业融合，打造胡达里亚特岛、萨迪亚特岛等价值极点 [22] 稀缺导向策略 - 萨迪亚特岛：文化地标+海景别墅，长期增值 [25] - 胡达里亚特岛：生态文旅低密住宅，国企开发背书 [26] - 艾莉姆岛：承接主城外溢需求，1-3居室公寓租金回报6%-7% [26] - 亚斯岛：旅游租赁刚需稳定，1-2居室公寓聚焦短租现金流 [27] 产品匹配 - 投资型买家：亚斯岛1-2居室公寓（旅游驱动）、艾莉姆岛经济型公寓（金融区外溢） [28] - 自住型买家：胡达里亚特岛联排别墅、萨迪亚特岛海景别墅 [28] - 规避策略：远离非核心区纯概念型项目，聚焦已落地基建周边资产 [28]

阿布扎比五大热点区域规划与定位 - 阿布扎比政府依据"2030计划"确定五大热点区域，均围绕主岛分布，包括胡达里亚特岛、艾莉姆岛、萨迪亚特岛、亚斯岛和阿尔拉哈海滩 [1] - 五大区域依托特色资源形成差异化定位：胡达里亚特岛定位海滨运动与休闲中心，艾莉姆岛为金融与商业拓展新区，萨迪亚特岛打造文化与自然融合的奢华度假区，亚斯岛为全球顶级娱乐与商业枢纽，阿尔拉哈海滩强调现代都市与自然生态融合 [3] 胡达里亚特岛 - 位于主岛以南，距市中心19分钟车程，政府重点打造"生态+运动+文化"复合型海滨，房地产以高端别墅和生态社区为核心 [6] - 支柱产业包括生态旅游、体育经济、高端房地产和基建工程，主要景点包括Hudayriyat海滩、遗产步道和Circuit X冒险乐园 [7] - 标杆项目Al Naseem为低密度顶豪社区，提供470-639㎡别墅，房价年增值率达8%-10%，高于市场平均水平 [9][10] 艾莉姆岛 - ADGM（阿布扎比国际金融中心）范围扩展至艾莉姆岛，定位融合现代都市活力与生态文旅 [13] - 支柱产业包括高端房地产、商业服务和旅游休闲，规划容纳超8万居民 [13] - 项目案例Muheira提供70-186㎡公寓，起价130万迪拉姆，预计年租金回报率达10-15% [16] 萨迪亚特岛 - 位于主岛东北部，距市中心15分钟车程，支柱产业包括文化艺术、高端旅游和高端房地产 [17] - 270亿美元打造全球文化地标集群，包括阿布扎比卢浮宫和在建的古根海姆博物馆 [17] - 项目案例PARK VIEW包含207套住宅及217套酒店式公寓，定位"艺术+生态"国际化社区 [20][21] 亚斯岛 - 人工岛，距市中心30分钟车程，支柱产业为旅游业和娱乐业，拥有法拉利世界、亚斯水世界等景点 [23][25] - 中东首座迪士尼乐园确定落户该岛 [23] - 项目案例Water's Edge包含13栋住宅楼，一室公寓月度租金约12000-16000迪拉姆，投资回报率可达12-16% [27][28] 阿尔拉哈海滩 - 位于主城与机场之间，紧邻亚斯岛，由Aldar主导开发，集奢华居住、生态景观与商业活力于一体 [31] - 项目案例Muzoon Building提供48-176.5㎡公寓，单间月租金约8000-12000迪拉姆，租售比5%-6% [32] 区域互补关系 - 胡达里亚特岛与皇室寝宫隔海相望，艾莉姆岛承接ADGM外溢需求，萨迪亚特岛以文化地标+生态别墅支撑增值，亚斯岛形成旅游租赁市场，阿尔拉哈海滩与亚斯岛形成"娱乐+居住"互补 [34]

中国房地产行业现状 - 2024年50家典型上市房企存货账面价值总计7.98万亿元，较去年末大幅下降15% [4] - 行业毛利率下降至10%，72%房企净利润亏损，2024年确认存货跌价损失1677亿，同比提升26% [6] - 84%样本房企现金持有量减少，62%企业非受限现金短债比恶化，72%房企踩线信用指标 [7] - 土地市场第20周供应建筑面积456万平方米环比上升105%，成交284万平方米环比上升4%，一二线宅地溢价率降至1.2% [19] 市场趋势与区域表现 - 金融政策与专项债收储推动行业库存去化提速，预计2025年上半年实现阶段性"稳预期" [9] - 京沪深杭二手豪宅挂牌与成交占比双增，高改和顶豪需求稳定 [10] - 过半小区房价环比上涨，议价空间创新低，5月汉宁等城市新房来访认购量超去年同期 [11] 阿联酋房地产投资机会 - 迪拜交易规模持续增长，外籍人口占比超90%支撑消费市场，购房与移民政策对投资者友好 [15] - 阿布扎比凭借经济转型红利和人口活力成为全球资本战略要地 [16] - 迪拜五大核心区域（市中心、商业湾等）热销项目差异化优势显著 [17] 企业动态与项目进展 - 远洋建管广州南香雅居项目首开热销，龙湖龙智造成都西璟台项目完成交付 [20] - 武汉城建与黄陂区达成合作，绿城管理签约重庆大渡口区，龙湖代建华屹深圳宝安项目 [20]

行业趋势分析 - 房地产行业在政策引导下杠杆和风险水平得到控制，但市场信心和消费者购买能力仍需时间恢复，2024年房企库存问题依然存在，总量下滑但结构矛盾凸显 [3] - 50家典型房企存货账面价值从2023年末的9.4万亿元降至2024年的7.98万亿元，降幅扩大至15%，连续三年负增长 [5] - 各梯队房企存货总量同比降幅均扩大，TOP51-100房企降幅最大达22.3%，TOP10房企降幅最小为12.4%，央国企存货降幅相对较小，民营和混合所有制房企降幅较大 [7] 存货结构变化 - 已竣工存货占比从年初的21.42%升至26.99%，创近五年新高，主要因房企投资拿地减少（百强房企拿地销售比降至0.17）和市场低迷导致去化速度下降 [10] - 88%典型房企现房存货占比增长，14家房企增幅超10个百分点，现房库存成为挤占流动性的重要因素 [10][12] - 现房存货规模达2.15万亿元，较年初增长7%，增速较2023年同期的17%下降10个百分点，其中国企增幅最高达22.7%，民营房企现房库存规模首次出现负增长（-0.4%） [14][16] 存货减值与周转 - 50家典型房企中19家A股房企存货跌价准备余额1610.8亿元，较年初增长26%，存货跌价比从年初的2.93%升至4.42% [21][22] - 民营房企存货跌价比达11.84%，较年初增长4.48个百分点，远高于央企（2.74%）和国企/混合所有制房企（约4%） [25] - 存货占总资产比重从2022年51.9%降至47.5%，加权平均存货周转率略下滑至0.35次/年，已竣工存货占比高企加剧资产流动性风险 [26][28] 房企应对策略 - 房企聚焦高质量投资以保证项目去化，避免竣工项目堆积，同时通过现房节折扣让利和库存盘点排布加速去化 [27] - 行业共识为去库存、降库存以回流资金，需平衡存货减值计提与利润侵蚀风险，民营房企通过折价出售现房和项目股权加速资金回收 [16][21]

迪拜五大区域分析 迪拜市中心 - 核心地标包括哈利法塔、迪拜购物中心、音乐喷泉，年均吸引2000万游客，推动高端公寓需求，尤其吸引中东及俄罗斯高净值投资者 [2] - 2024年交付住宅仅占市场4%，稀缺性使房价和租金抗跌性强 [2] - 人口以高净值及国际人士为主，未来将持续吸引高端人才流入 [3] - 产业以金融机构集聚、商业贸易繁荣为主，未来将巩固金融核心地位并拓展商业规模 [3] - 热销项目St Regis The Residences一期开盘当天销售近70%，均价AED32000/平方米，国际买家占比超70% [5][7] 商业湾 - 迪拜第二大CBD，写字楼空置率不足5%，政府计划新增80多万平方米办公空间打造"中东曼哈顿" [8] - 人口年轻化、国际化，预计2030年常住人口突破30万 [10] - 产业融合商业、金融、物流等，未来金融科技、绿色能源占比将提升 [10] - 热销项目Canal Heights2价格较周边溢价10-15%，静态租金年回报率约8% [11] 朱美拉棕榈岛 - 全球奢华标杆，融合顶级奢华住宅、国际品牌酒店及稀缺海景资源 [12] - 常住人口约3.2万，外籍占比超90%，预计2030年突破5万 [14] - 产业以旅游业与高端地产双轮驱动，未来将引入元宇宙旅游、AI服务 [14] - 项目The Palm Crown开盘后3个月涨幅达12%，租金年回报率5-7%，短租溢价30% [15][16] 迪拜山庄 - "绿色生态+教育配套"模式吸引多孩家庭，预计2025年新增两条地铁线路 [18] - 预计2030年居住人口达10万，外籍家庭占比超60% [19] - 产业以房地产、商业服务为主，未来将新增50万平方米商业区 [19] - 项目Park Gate容积率仅0.7，部分别墅2年即可交付，降低投资者风险 [21] 阿尔富江 - 地铁25分钟直达市中心，吸引年轻家庭和中产投资者 [22] - 2024年人口约2.6万，预计2030年增至5万，外籍家庭占比提升至60% [23] - 产业以房地产、商业服务为主，未来将形成"住宅+教育+物流"复合生态 [23] - 项目Tilal为区域内唯一纯别墅社区，开盘首月去化率60%，外籍购房占比超60% [25][26] 区域对比总结 - 迪拜市中心：金融商业核心，稀缺抗跌 [2][3][28] - 商业湾：新兴CBD，产业多样，投资价值高 [8][10][28] - 朱美拉棕榈岛：全球奢华标杆，高端生活旅游投资首选 [12][14][28] - 迪拜山庄：家庭友好型社区，地铁开通后潜力大 [18][19][28] - 阿尔富江：交通便利性价比高，中产青睐 [22][23][28]

行业整体财务表现 - 2024年底50家样本房企现金持有量较期初减少8 04%至12925亿元 84%的企业现金减少 央企现金逆势增加[3][6] - 样本房企总有息负债规模50023亿元 较期初减少3 12% 民营房企总有息负债降幅达9 35%[9][11] - 调整后非受限现金短债比降至0 47 62%的企业该指标恶化 踩线房企占比升至72%[3][22] 政策环境与融资支持 - 2024年城市房地产融资协调机制落地 全年白名单项目审批贷款超5万亿元 但房企集团层面融资仍维持低位[3][6] - 经营性物业贷款政策放宽 允许用于偿还存量贷款和债券 9月央行推出降准 降息等组合政策刺激市场[4][26] 债务结构与偿债压力 - 短期有息负债占比升至43% 加权平均净负债率同比提升9 55个百分点至98 07% 民营房企净负债率高达204 88%[14][19][20] - 样本房企调整后速动比率仅0 64 80%的企业该指标小于1 显示流动性压力加剧[25] 企业分化与应对策略 - 央国企净负债率52 33%显著低于行业均值 债务结构优化 混合所有制企业净负债率同比升24 06个百分点[19][20] - 出险房企债务重组持续推进 正常运营房企可通过增信发债 ABS REITs及加速库存去化缓解压力[26][27] 行业信用修复挑战 - 房企融资成本降至4 87%但分化加剧 银行对出险房企放贷仍谨慎 需通过市场化出清实现价值重塑[25][26] - 红档房企占比32% 黄橙档合计40% 行业信用修复仍需时间[3][22]

企业合作动态 - 武汉城建集团与黄陂区开启新一轮合作 聚焦高品质住宅开发、城市更新、文旅产业融合、公共服务设施建设等领域 计划打造标杆性城市建设项目 [1][2] - 绿城管理与重庆市大渡口区达成战略合作 具体合作领域未披露 [1] - 龙湖龙智造签约代建华屹置业深圳宝安区项目 代建模式未明确 [1] - 远洋建管签约天津京津国际中心文商旅综合体 提供商业业态招商筹开、运营管理等综合服务 该项目被列为2025上海合作组织峰会重点参观项目 [1][7] 项目获取与开发 - 旭辉建管联合城投竞得苏州相城区太平街道地块 成交价5.29亿元 总用地面积5万平方米 容积率1.01 为代建业务拓展尝试 [3][4] - 绿城管理中标石家庄城恒住宅项目 代建服务费1.08亿元 地块面积未披露 规划建设多层/小高层/高层住宅及公共配套 [6] - 厦门集美中学后溪校区项目总用地面积7.49万平方米 未披露中标方 [5] 项目交付与销售 - 龙湖龙智造纾困项目成都西璟台完成交付 此前停工8年 涉及852家债权人及857套未交付房产 采用"共益债+代建及代销支持"破产重整模式 [7] - 远洋建管代建广州南香雅居项目首开热销 蓄客期仅10天 累计来访986组 样板房参观超3000人次 [1][8] 典型代建项目数据 - CR24024地块全过程代建项目 体量69200平方米 代建管理费率3.5% 方案费率0.55% 中标方为绿城房地产建设管理集团 [11] - 云萃小区全过程开发委托管理项目 体量82147平方米 中标方为绿城房地产建设管理集团 成交金额未完整披露 [11] 行业动态 - 旭辉建管近期在苏州、昆山、台州获取项目 并意向签约第二个冰雪项目 [12] - 中原建业集团集中签约9个项目 金科金建管提出"规模前五、利润增长"目标 [12] - 《代建企业综合能力评价标准》审查通过 二线代建招标数量占比达55% [12]

经济发展与人口活力 - 阿布扎比酋长国GDP持续保持在1万亿迪拉姆以上，增长率维持在3%～4% [4] - 制造业经济贡献度从2021年到2024年前3季度增加1.5个百分点，建筑业和房地产业增加1.5个百分点 [4] - 人口从1995年的94万人增长至2023年的379万人，2016年以来持续快速增长 [7] - 25-54岁青壮年人口占比达66%，年龄中位数为33岁，呈现年轻化态势 [8] - 移民人口占比约80%，吸引不同产业阶段的劳动力与专业人才 [10] 城市规划与发展方向 - "2030计划"聚焦紧凑型+交通导向+智慧化+绿色可持续发展 [14] - 紧凑型通过高密度混合开发提升资源利用效率，交通导向以公共交通为核心减少私家车依赖 [14] - 智慧化通过数字技术优化城市运营，绿色目标为2050年实现碳中和，2030年可再生能源占比60% [14] 房地产市场动态 - 2024年新房住宅交易金额达419.41亿迪拉姆，价格上涨超10% [18] - 外籍购房者国籍多样化，偏好高性价比房，自住需求上升 [20] - 购房动机从投资为主转向自住需求上升，热门国籍包括印度、欧洲和中东买家 [24] - 产品偏好从小户型公寓转向绿色住宅和郊区性价比房 [24] 龙头企业分析 - Aldar Properties总销售额达336亿迪拉姆，同比增长20%，阿布扎比贡献约70%收入 [25] - Modon Holding依托政府资源与可持续技术优势，打造低密度别墅群等标志性项目 [27][28] - Bloom Holding旗舰项目Bloom Living总投资90亿迪拉姆，占地220万平方米，规划建设4,500套住宅 [30]

从5月当前新房成交累计同比来看，仍可保持与去年持平走势，二季度或将延续止跌企稳态势。 我们选择了部分典型城市，大体分为以下三类： 第一类为短期内热度较高的核心一二线城市，以北京、上海、深圳、成都、杭州为典型代表，各城市项目 去化率受新盘供给质量影响较大， 5 月以来城市间分化持续加剧； 第二类武汉、南京等弱复苏类城市，春节之后市场稳步修复，五一假期周迎来一波来访小高潮后稳步回 落，但客户转化率仍高于 3-4 月平均水平； 第三类还有部分城市诸如天津、郑州、西安等，来访、认购稳步回落，客户转化率走低，购房观望情绪依 旧浓厚，短期来看增长后劲略显不足。 热点城市受供给影响加速分化 沪深蓉开盘"提质缩量"维稳市场 02 热点城市受新盘供给质量影响，市场热度加速分化，深圳、成都等供应节制，放缓推盘进度，提升了推盘 质量，适销对路楼盘入市一定程度上提升了居民购房积极性；加之去年三季度末新政利好叠加项目促销， 也使得市场热度高位持稳。相较而言，北京、杭州等5月以来开盘质量一般，因而项目平均去化率高位回 落，不及去年同期。 ◎ 文 / 俞倩倩 2025年以来整体楼市延续止跌企稳走势，3-4月传统"小阳春"后，目前5月已度过 ...