经济发展与人口活力 - 阿布扎比酋长国GDP持续保持在1万亿迪拉姆以上，增长率维持在3%～4% [4] - 制造业经济贡献度从2021年到2024年前3季度增加1.5个百分点，建筑业和房地产业增加1.5个百分点 [4] - 人口从1995年的94万人增长至2023年的379万人，2016年以来持续快速增长 [7] - 25-54岁青壮年人口占比达66%，年龄中位数为33岁，呈现年轻化态势 [8] - 移民人口占比约80%，吸引不同产业阶段的劳动力与专业人才 [10] 城市规划与发展方向 - "2030计划"聚焦紧凑型+交通导向+智慧化+绿色可持续发展 [14] - 紧凑型通过高密度混合开发提升资源利用效率，交通导向以公共交通为核心减少私家车依赖 [14] - 智慧化通过数字技术优化城市运营，绿色目标为2050年实现碳中和，2030年可再生能源占比60% [14] 房地产市场动态 - 2024年新房住宅交易金额达419.41亿迪拉姆，价格上涨超10% [18] - 外籍购房者国籍多样化，偏好高性价比房，自住需求上升 [20] - 购房动机从投资为主转向自住需求上升，热门国籍包括印度、欧洲和中东买家 [24] - 产品偏好从小户型公寓转向绿色住宅和郊区性价比房 [24] 龙头企业分析 - Aldar Properties总销售额达336亿迪拉姆，同比增长20%，阿布扎比贡献约70%收入 [25] - Modon Holding依托政府资源与可持续技术优势，打造低密度别墅群等标志性项目 [27][28] - Bloom Holding旗舰项目Bloom Living总投资90亿迪拉姆，占地220万平方米，规划建设4,500套住宅 [30]

从5月当前新房成交累计同比来看，仍可保持与去年持平走势，二季度或将延续止跌企稳态势。 我们选择了部分典型城市，大体分为以下三类： 第一类为短期内热度较高的核心一二线城市，以北京、上海、深圳、成都、杭州为典型代表，各城市项目 去化率受新盘供给质量影响较大， 5 月以来城市间分化持续加剧； 第二类武汉、南京等弱复苏类城市，春节之后市场稳步修复，五一假期周迎来一波来访小高潮后稳步回 落，但客户转化率仍高于 3-4 月平均水平； 第三类还有部分城市诸如天津、郑州、西安等，来访、认购稳步回落，客户转化率走低，购房观望情绪依 旧浓厚，短期来看增长后劲略显不足。 热点城市受供给影响加速分化 沪深蓉开盘"提质缩量"维稳市场 02 热点城市受新盘供给质量影响，市场热度加速分化，深圳、成都等供应节制，放缓推盘进度，提升了推盘 质量，适销对路楼盘入市一定程度上提升了居民购房积极性；加之去年三季度末新政利好叠加项目促销， 也使得市场热度高位持稳。相较而言，北京、杭州等5月以来开盘质量一般，因而项目平均去化率高位回 落，不及去年同期。 ◎ 文 / 俞倩倩 2025年以来整体楼市延续止跌企稳走势，3-4月传统"小阳春"后，目前5月已度过 ...

导语 1 、 营业收入下降17%至34579亿，毛利润下降33% 2024年，房地产调控政策延续宽松基调，政策着力点更聚焦于去库存。尽管政策宽松，但市场信心和预期尚未根本 恢复，房地产市场仍在深度调整，2024年全国新建商品房销售额同比继续下降17%。在此背景下，企业整体结算规 模相应受到影响，住宅开发业务的利润空间仍在收窄。 2024年行业典型上市房企 1 整体实现营业收入34579亿元，同比下降17% ；营业成本30619亿元，同比下降15%。 营业收入在2023年短暂回升后，2024年再次出现加速下滑态势。 从毛利润来看，从2021年开始就保持下滑趋势，2024年典型上市房企实现毛利润3446亿元，同比下滑33%，下滑幅 度为历年较高。 2024年确认存货跌价损失1677亿，相比2023年大幅提升26%。 ◎ 文 / 房玲、易天宇 2024年，中国房地产调控政策延续宽松基调，政策着力点更聚焦于去库存。尽管政策宽松，但房地产市场整体依然 维持底部震荡。据统计局数据，2024年，全国新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，新建商品 房销售额96750亿元，下降17.1%。 同时市场销售价 ...

楼市现状 - 迪拜房地产市场容量高速增长，2023年交易量同比增加38%，交易额同比增长五成以上，2024年交易量达18.1万笔（同比增长36.5%），交易额达5225亿迪拉姆（同比上涨27.3%）[2] - 2025年第一季度完成42273笔交易，销售额达1141.5亿迪拉姆，市场热度居高不下[4] - 迪拜房价受经济多元、基建与市场波动影响，价格快速增长后高位维稳[3] 海外购房群体 - 印度、英国和中国客户是海外三大主要购房群体，印度买家占比23%，英国买家市场份额达15%，中国投资者占比超10%[8] - 2024年迪拜高端住宅价格增长位列全球城市前五，69%的高净值人士热衷在迪拜购买品牌住宅（2023年为59%）[5] - 海外购房者青睐区域由传统中心（如迪拜市中心、棕榈岛）转向次核心区域[8] 竞争格局 - 伊玛尔集团（Emaar Properties）2024年合约销售额654亿迪拉姆（约178亿美元），同比激增75%，市场份额领先[10][11] - Nakheel依托政府资源开发地标项目（如棕榈岛），土地储备集中在迪拜沿海增长区[13] - Damac Properties以高端住宅开发为核心，2024年通过Damac Islands等项目强化市场地位[15] 经济支撑 - 非石油产业（旅游、贸易、金融、房地产）成为经济增长主要动力，2024年国际游客达1872万（同比增长9%），中国游客82.4万（同比增长31%）[18][19] - 房地产业对GDP贡献稳定在8%，是经济增长、吸引投资的关键力量[20] 人口结构 - 2024年迪拜总人口374万，外籍人口占比92%，30-34岁年龄组占比最高（17%）[25][26] - 南亚和东南亚外籍人口占比较大，中国外籍人口占比约2.5%[26] 未来规划 - 《2040年迪拜城市规划》将新增世博中心和硅绿洲中心，分别聚焦经济适用房与科技发展[29] - 预计2040年总人口增至580万，流动人口达780万[32] - 《房地产战略2033》目标将房地产交易额从5225亿迪拉姆提升至1万亿迪拉姆，GDP贡献翻倍至730亿迪拉姆[33]

行业整体表现 - 2024年房地产行业持续深度调整，新建商品房销售面积97385万平方米同比下降12.9%，销售额96750亿元同比下降17.1%，规模分别回落至2009年和2015-2016年水平[24][25] - 沪深300指数全年上涨14.68%而申万房地产指数下跌2.15%，恒生内地地产指数下跌17.41%，板块显著跑输大盘[20][21] - 上市房企总资产均值1334.04亿元同比下降6.66%，房地产开发收入均值228.49亿元同比下降11.42%，净利润均值首次转负至-1.37亿元[27][29] 企业竞争力排名 - 华润置地、保利发展、中国海外发展维持综合实力前三，招商蛇口、龙湖集团等分列4-10位，华发股份为新晋10强企业[19][12] - 50强榜单变动率6%较上年下降6个百分点，新增嘉里建设、九龙仓集团、上海临港3家企业[19] - 新城控股、建发国际集团、华润置地位列特定细分榜单前三[11]，绿城中国、滨江集团领衔其他专项排名[9] 财务指标分析 - 偿债能力持续承压，净负债率均值上升7.24个百分点至83.99%，现金短债比中位数降至1.05[27][29] - 盈利能力指标全面下滑：净资产收益率均值0.24%下降1.18个百分点，总资产报酬率均值0.93%下降0.22个百分点[29][31] - 经营效率指标走弱，存货周转率均值0.36、总资产周转率均值0.15均连续下降[35][36] 业务战略动向 - 头部房企聚焦一二线核心地块，10强房企新增土地价值4093亿元同比降42.8%，中小房企普遍收缩投资[35] - 行业加速数字化转型，第四代住宅成为产品创新重点，经营性业务被视作营收压舱石[39] - 44家50强房企发布ESG报告，但纳税额均值同比下降23.92%至9.32亿元[37] 供应链表现 - 装饰设计、幕墙工程等传统供应链企业营收利润双降，建筑电气、智慧停车等细分领域保持平稳增长[1] - 伟星新材、老板电器、欧派家居等入选供应链典范企业，良信股份、坚朗五金等获评投资潜力企业[15][16][17]

行业整体趋势 - 2024年TOP100房企总土储货值合计25.23万亿元，同比下降13%，权益货值18.17万亿，权益比72% [15] - TOP100房企总土储建面15.82亿平米，同比下降12%，百强门槛货值205.8亿元（降16%），十强门槛货值5390亿元（降27%） [15][16] - 96%房企货值下降，15%房企降幅超20%，5000亿以上货值房企数量减少，千亿以下占比提升 [19] 头部房企表现 - 万科地产货值减少3440亿元（降25%），存货账面价值5190.1亿元（降26%） [20][21] - 碧桂园货值减少2095亿元，招商蛇口减少2042亿元，保利发展减少1920亿元 [21] - 滨江集团货值1701亿但销售1116亿，去化周期仅1.52年，显著优于行业 [26] 存货结构分析 - 50家典型房企存货账面价值7.98万亿元（降15%），已竣工存货占比27%（升5.6个百分点） [30] - 94%房企计提存货跌价损失1677亿元（同比增26%），2021-2024年累计跌价损失5581亿元 [32] - 货值规模1000-3000亿房企去化周期达9.01年，万亿以上房企8.22年，5000-10000亿房企最短（5.01年） [26] 战略转型方向 - 房企转向"产品为王"，聚焦核心城市投资与存量去化，如保利发展推进"调转换退"优化存量用地 [35][36] - 政策重点为保交楼、收储和城市更新，自然资源部专项债支持土储，住建部推进存量房收购和旧改 [36] - 华润置地强调盘活存量穿越周期，金地集团参与地方政府收储，万科成立现房管理小组提升去化 [36] 数据统计标准 - 土储统计包含招拍挂及收并购项目，排除代建业务和未确权土地，货值按当前市场价计算 [11][12] - 统一剔除"已售未结转"数据，城市更新项目以确权为标准，不纳入未来价格预期 [12][13]

房地产市场企稳信号 - 4月房地产市场交易和价格基本稳定 一、二、三线二手住宅销售价格同比分别收窄0 9、0 5和0 4个百分点 重点城市平均去化率37% 较上年同期高出13个百分点 [2] - 4月重点城市51 9%的小区房价环比上涨 高频交易小区数量环比增长62% 创年内新高 挂牌价与成交价差距持续收缩 [2][3] - 核心城市二手房交易量环比下降10% 但上海、广州、成都二手房价实现环比止跌 呈现"量缩价稳"趋势 [4] 城市分化表现 - 武汉83%的小区房价环比上涨 苏州79%的小区房价上涨 二手房成交超7500套 环比增16% 深圳、杭州连续两月过半小区房价上涨 [5][6] - 房价上涨小区占比较2024年4月高出10个百分点 除南京外所有城市均不低于上年同期 杭州和苏州买方预期持续向好 [6] - 苏州、南京、武汉等7城平均议价空间低于15% 其中苏州连续4个月议价空间为负值 优质房源成为交易主力 [12] 价格与议价动态 - 4月典型城市二手房平均议价空间15 5% 环比降2 2个百分点 创2024年以来新低 预计2025年将延续低位运行 [8] - 58%高端小区房价环比上涨 领涨各类小区 刚需和改善类房源也有过半小区上涨 但面临新房市场挑战 [13][16] - 高档小区议价空间最低仅12% 改善类13% 刚需类18% 仍存在积压低价待售房源 [16] 市场展望 - 核心城市及改善板块有望延续领涨 高端房源将持续引领价格预期修复 刚需市场在低价房源消化后有望逐步企稳 [17][19] - 政策端优化库存持续推进 叠加新房稳市场政策传导 二手房将与一手房形成良性互动 推动房地产发展新模式 [19]

经济复苏与多元化 - 2024年阿联酋实际GDP同比增长3.9%达到1.74万亿迪拉姆创历史新高 [2] - 非石油经济GDP占比从2018年70%提升至2024年前三季度74.6% [4] - 房地产行业占GDP比重达7.56%成为非石油经济重要支柱 [4] 人口结构与红利 - 2024年三季度总人口达1250万较2023年增长233万增幅23% [6] - 25-54岁青壮年人口占比68.62%为绝对主力 [9][10] - 外籍人口1106万占总人口88.5%受工作机会多、低税费等吸引 [12] 购房政策与投资吸引力 - 房地产持有和交易实行零税收政策主要免征房产税、资本利得税等 [13] - 迪拜购房总税费仅4%显著低于纽约(5%-7%)、巴黎(7%-10%)等国际城市 [14] - 2024年黄金签证签发量15.8万张同比增长15%较2022年增长近两倍 [16] - 购买200万迪拉姆房产可获10年居留权并享0%个人所得税等福利 [19] 未来发展潜力 - 新兴产业如人工智能、区块链、可再生能源将开拓新增长点 [21] - 年轻外籍人口增长推动住房、零售、餐饮等行业需求攀升 [22] - 黄金签证政策吸引高净值人群投资推动迪拜等房地产市场繁荣 [23]

二手房市场成交趋势 - 2025年4月30个重点城市二手住宅成交环比下降6% 同比增幅收窄至10% 京沪深杭均出现环比回调 [2] - 京沪深杭4月新增挂牌套数环比回落 北京上海同比分别增长17%和60% 深圳杭州同比下降7%和29% [3] 高端二手房市场特征 - 京沪杭高端住宅挂牌占比稳中有增 北京800-3000万元和3000万元以上占比持稳14%和0.5% 上海3000万元以上挂牌量达年内高点 [3] - 深圳高端市场分化 800-1000万元和1000-3000万元各面积段占比回落 [3] - 京沪深140平以上面积段成交占比稳中有增 高端住宅呈现"越涨越买"特征 [13][14] 业主心态与驱动因素 - 避险心态驱动高位套现 宏观经济放缓及政策不确定性促使多套房持有者减持高总价资产 [10] - 全球加息周期下流动性需求上升 部分业主抛售国内不动产置换境外资产 [10] - 新房豪宅供应爆发推动"卖旧买新"置换需求 上海等城市四代宅等优质产品加速置换周期 [10] 核心区域豪宅表现 - 上海深圳4月可比房价环比涨幅10%以内小区占比达35.88%和34.47% [17] - 核心区如上海静安/普陀/徐汇 深圳南山/福田因新房稀缺 二手次新房成为高净值人群主流选择 [19] - 城市中心区高端住宅抗风险能力突出 远郊及配套不全项目去化压力显著 [23] 后市预判与投资策略 - 京沪深高端豪宅市场短期将延续震荡行情 高改和顶豪需求稳定 成交占比或稳中有增 [20] - 投资者应聚焦核心区改善型大户型 避免远郊及功能缺陷项目 [23]

《2024年阿联酋房地产市场住宅白皮书》 重磅发布！ 前 言 《2024 年阿联酋房地产市场住宅白皮书》由 CRIC 克而瑞研究中心撰写， Asia Bankers Club提供技术支 持。这份白皮书对阿联酋房地产住宅市场进行了全面剖析，涵盖阿联酋整体分析、重点市场分析、行业竞 争格局分析、高价值区域总结与建议以及趋势与风险等多方面内容，为投资者、从业者和关注者提供了极 具价值的市场洞察与决策依据。 在整体分析部分，深入探讨了阿联酋的经济、人口、购房政策法规及未来发展潜力。经济上，疫情后复苏 显著，2024 年 GDP 创下新高，经济多元化成果显现，非石油经济比重逐年增加，房地产业对 GDP 贡献 率也不断攀升。人口方面，规模高速增长，年轻群体消费力强，外籍人口占比近九成，宽松的投资移民政 策持续吸引海外高净值人群。购房政策法规以零税费为核心，对全球投资者极具吸引力，同时房地产相关 政策友好，保障了外籍投资者和租房人群权益。 重点市场分析聚焦迪拜和阿布扎比。迪拜作为国际化大都市，经济多元化发展，旅游和房地产业蓬勃发 展，城市发展规划明确，房地产市场新房和租赁市场活跃。阿布扎比是阿联酋的政治、经济和文化核心， ...