产品发布与战略意义 - 2025年11月3日，克而瑞与深度智联正式发布全新升级的房地产决策咨询系统CRIC2025 [2] - 此次发布标志着双方以AI技术对CRIC系统进行全链路重构，旨在打造不动产行业的“决策大脑”，驱动行业决策迈向智能化新阶段 [2] - CRIC2025是从信息化、数字化迈向AI智能化的关键一步，完成了对数据采集、研发流程到产品输出的全链路人工智能化重构 [3] - 系统致力于推动不动产行业从“经验驱动”向“人工智能驱动”的深刻转型 [11] 核心功能模块：AI数智 - AI数智模块通过“问数”与“问知”两大功能重塑数据与知识获取方式 [4] - “问数”支持通过自然语言交互，系统自动解析意图并联动CRIC数据库，实时生成多维度、可交互的数据图表与报表，实现“数随人动” [4] - “问知”基于克而瑞数十年积累的非结构化可信知识与专家报告打造的知识库，为用户提供7×24小时专家级知识问答服务 [4] - 示例显示，用户可查询如“上海最近12个月商品住宅成交情况”，系统自动生成包含供应面积、成交面积、成交均价等数据的详细分析 [5] - 具体数据显示，上海商品住宅成交面积从2024年11月的70.09万m²降至2025年10月的36.13万m²，累计降幅达48.45% [5] - 成交均价从2024年11月的81,076元/m²升至2025年10月的91,566元/m² [5] 核心功能模块：AI报告 - AI报告模块致力于革新传统报告撰写模式，将生产效率从“周级”压缩至“分钟级”，提升百倍效率 [6] - 系统集成覆盖市场月报、区域板块分析等多种品类的专业报告模板，覆盖全国重点城市 [6] - 系统可在分钟内自动完成从数据提取、分析研判到报告生成的全流程，并确保报告结论准确、逻辑自洽 [6] 核心功能模块：AI任务 - AI任务（Agentic 智能体）模块将于2026年1月1日正式上线 [9] - 用户可通过对话框直接输入任务需求，智能体可自主思考与规划，完成多步骤、长周期的多智能体协作任务 [9] - 任务范围包括撰写市场报告、政策分析、项目测评、定期月报以及PPT生成等 [9] 技术与专业基础 - CRIC2025的AI能力建立在克而瑞持续运营20年的独家行业数据库和团队30年的市场深度认知之上 [10] - 技术核心由深度智联构建的AI全新智能引擎驱动，以独家行业数据作为感知与记忆基础 [10] - 系统通过深度融合专家经验的研判模型进行分析与推理，确保每一次交互都有坚实的数据基础和严谨的专业逻辑支撑 [10] 行业影响与工作模式变革 - CRIC2025推动工作模式从“人用工具”向“人机协同”深刻演进，使从业者从重复性劳动中解放，聚焦于战略思考与价值判断 [11] - 系统构建了一条从“增强智能”到“自主智能”的完整演进路径，系统性地重塑了不动产行业的传统工作流 [3]

政策导向与行业转型 - 国家层面多次强调要努力让人民群众住上更好的房子，住建部明确提出建设好房子、好小区、好社区、好城区，标志着中国房地产行业进入以品质和用户体验为核心的新发展阶段 [1] - 建设好房子是房地产行业供给侧结构性改革的关键，推动企业从开发商向美好生活服务商转型，是实现行业高质量发展的必然路径 [1] - 住房是最大的民生，好房子直接关系到亿万家庭的幸福感、获得感和安全感，了解老百姓对好房子的真实期待是满足人民对美好生活向往的根本前提 [1] 研究背景与目的 - 克而瑞与浙江大学联合发起大型调研，旨在通过科学系统的研究为好房子的建设、评价和政策制定提供理论与数据支撑 [2] - 调研旨在构建基于真实的未来理想家园蓝图，每一份问卷反馈都是构建理想家园的基石 [3] - 参与调研人士可优先获得调研成果《中国好房子居住满意度与未来趋势白皮书》 [4] 研究机构与专业领域 - 课题组成员包括克而瑞产品力研究中心和浙江大学邹永华教授团队，邹永华教授是住房政策学者、钱学森城市学金奖得主 [7] - 克而瑞地产研究专注于房地产行业和企业课题的深入探究，研究方向包括行业政策、区域市场、城市周期、土地市场、需求研究、房企融资、企业投资、多元化、数字化营销、产品洞察 [8] - 克而瑞研究中心是克而瑞集团专业研究部门，十多年来专注于房地产行业、企业、产品力以及需求课题的深入探究 [9]

中央政策导向：全面推进房地产高质量发展 - "十五五"规划建议全文正式发布，核心包括推动房地产高质量发展和加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度[1][2] - 中央层面明确了房地产高质量发展的六大重点任务，涵盖优化保障性住房供给、促进市场健康发展和改革完善开发融资销售制度等[2][3] - 住建部长提出建立住房保障轮候库制度、推进商品房现房销售制度，标志着行业从高规模发展全面转向高质量发展[3] 房地产高质量发展六大任务详情 - 优化保障性住房供给：完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次体系，建立住房保障轮候库制度[4] - 促进房地产市场持续健康发展：建立"人、房、地、钱"要素联动机制，根据人口变化科学安排土地供应，因城施策优化调控政策[4] - 改革完善房地产开发、融资、销售制度：推进商品房现房销售制，规范预售资金监管，防范交付风险[4] - 实施房屋品质提升工程：建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，全链条提升住房设计、建造和运维水平[4] - 实施物业服务质量提升行动：探索"物化服务+生活服务"模式，解决居民"关键小事"[4] - 建立房屋全生命周期安全管理制度：加快建立房屋安全体检、管理资金和质量保险制度[4] 地方政策动态：10省市发布稳市场政策 - 近一周10省市发布稳市场政策，政策覆盖户籍优化、住房品质提升、存量用地盘活、公积金支持、保障房供给等多个维度[5] - 厦门实施差异化落户政策，岛外全面放宽，租房备案+居住登记满半年且社保满3个月可在租住地落户，岛内逐步松绑需社保与居住登记均满2年[5] - 广州出台"好房子"建设指引，从安全、舒适、绿色、智慧四方面定标准，如配备燃气报警装置、层高不低于3.0米、绿色建材占比超20%[5] - 重庆创新存量用地盘活方式，允许商业办公用地转功能、支持2.5级临时利用，低效用地再开发出让金全额返区县[5] - 深圳优化非住房屋改保租房政策，在保障产业前提下，盘活闲置商业、厂房等改建保租房[5] - 海口拟放宽安居房准入，范围扩至全省及外省户籍，社保要求降为连续2年，个人占70%产权[6] 政策趋势与发布频次 - 周度地方层面稳市场政策发布频次略有回落，但各类政策发布频次均较为平均，政策力度较强[9][10] - 在发展新模式方向指引下，预计保障房、城市更新、供给侧管理、"好房子"等涉及新发展秩序的政策频次将有所提升[9] - 近1个月稳市场发布频次统计显示，优化公积金政策继续居于首位，保障安居类政策升至第二位，城市更新排在第三位[13] - 随着行业高质量发展的全面落实，预计四季度将迎来更多可感可及的稳市场新政[10]

研究产品概述 - 克而瑞研究中心推出系统化的房地产企业情报定制方案“研究专题卡”，旨在为房企预测走势、预警风险、提供借鉴 [2] - 产品每年提供宏观研究、市场研究、企业管控、项目借鉴等十大类共计五十个专题供企业选择 [2] - 企业可根据自身需求从专题列表中选择适合专题打包定制，但全年累积专题数量受会员等级限制 [4] 2025年行业核心数据与趋势 - 2025年中期50家典型上市房企现金持有量为11867亿元，较期初减少9.49% [11] - 2025年上半年行业毛利率修复至10.87%，但净利润维持亏损，期内确认存货跌价损失494亿元，净利润亏损902亿元 [12] - 2025年一季度京沪深杭二手房市场量增价稳，成交同比增17%，高改及豪宅需求回暖 [32] - 2025年一季度推动行业去库存规模已达1亿平方米，土地市场结构性回暖为行业复苏带来信心 [33] 企业财务与偿债风险 - 房企债务重组进入深水区，削债比例提升，债转股成主流方案，推动行业风险出清 [16] - 2024年底50家样本房企中84%的企业现金持有量较期初减少，62%的企业调整后非受限现金短债比继续恶化 [28] - 2024年行业毛利率下降至10%，72%房企净利润亏损，确认存货跌价损失1677亿元，相比2023年大幅提升26% [27] - 剔除央企后房企经营性现金流净额收缩16.8%，投资活动连续四年净流出且2024年达443亿元 [19] 产品与市场细分 - 高端住宅已完成从物质奢华到精神共鸣的价值蜕变，大面积高总价“越豪越好卖” [18][23] - “好房子”建设是住宅产品的战略性发展方向，正在从政策理念转化为行业实践 [14] - 品质作品在空间收纳、工艺细节、公区景观、社区配套等方面有明显进步 [20] - 轻奢产品呈现从四代宅私密性升级到社区场景持续迭代的趋势 [21] 城市与土地市场 - 沪杭京等5城土地成交占四成，供应呈现“量跌质增”特征 [9] - 各城市库存规模及开工进度显著分化，库存降至阶段性低点，三类城市面临严重供给约束 [24][26] - 2025年地方供地计划规模压降、结构优化，2024年供地计划同比降二成 [33][74] - 城投未开工土地近3.3亿平方米，为代建市场带来新机遇 [59] 行业政策与融资环境 - 2025年强调在发展中化解风险，持续用力推动房地产市场止跌回稳 [35] - 中国公募REITs进入新时代，或将助力房企完成战略转型 [7] - 房企融资协调机制加速落地，但民营房企融资两极分化，全面回暖仍需时间 [80][122] - 2024年房企融资同比下降30%，但企业重整成功案例提振信心 [24]

文章核心观点 - "好房子"建设是住宅产品的战略性发展方向，正从政策理念转化为行业实践，并将成为房地产市场的长期发展趋势 [1][73] - 在居住需求升级和行业转型压力共同作用下，"好房子"逐渐成为行业共识和发展方向 [6] - 房地产开发模式将从传统规模扩张转向品质提升，围绕安全、舒适、绿色、智慧四大维度持续提升产品力 [73] "好房子"发展和政策背景 - 随着城镇化进程推进，居民住房需求从"有房住"转变为"住好房"，改善购房者成为新房市场主力 [3] - 2016年"房住不炒"成为调控基本原则，一二线重点城市出台新房"限价"政策抑制房价过快上涨 [3] - 限价政策严重压缩住宅项目利润空间，导致建筑材料降档、施工工艺简化等质量问题 [4] - 大量限价项目进入交付期后品质问题凸显，购房者投诉增加，动摇市场信心 [5] 房企"好房子"体系与案例解析 - 2024-2025年保利、中海、华润等头部房企相继发布"好房子"战略，以安全、舒适、绿色、智慧四大核心为基础维度 [7] - 各房企建立完整技术标准体系，电建地产明确六大维度26个专项75个控制要点165个技术参数 [7] - 招商蛇口七大"技术体系"以四大基础维度叠加品质提升项，细化出27项可感知亮点 [7] - 建发房产从新中式文化理念出发，将6大价值维度细化为超1050条技术项 [7] - 中海地产通过自研"Living OS系统"达成硬性指标，隔声性能提升20%，污染降低70% [8] - 绿城中国好房子产品标准含226项条款，明确光伏覆盖率≥30%、抗菌建材TOC降解率≥90%等量化指标 [8] - 华发股份以数字化、智能化为核心，通过BIM技术实现施工全程可视化 [8] - 房企正从"空间提供商"转向"技术解决方案服务商"，通过技术标准化、服务生态化重构竞争壁垒 [9] 招商蛇口"好房子"体系解读 - 招商蛇口以"此心安处是吾家"为核心理念，构建三大价值主张，细化为七大维度内容 [11] - "安居无忧"通过安全监控+安全预警，覆盖烟感、燃气、高空抛物等隐患 [13] - "舒适健康"依托新风系统、全屋净水系统等技术，针对中国18岁及以上人群睡眠困扰率48.5%打造深度睡眠系统 [16] - 推出"幸福厨房、全能阳台"两大特色IP，通过集成式设计实现功能协同 [18] - "绿色低碳"通过超低能耗建筑、智能垃圾投递模块等打造环保魔方特色IP [18] - "贴心服务"依托招商积余物业团队，通过24小时健康管家、共享智库、机器人服务打造全维度生活响应网络 [20] - 该体系已在北京招商序、上海康定壹拾玖、成都锦城序等六大标杆项目落地 [23] 舒适宜居维度的产品实践 - 空间效能优化从面积导向转向效率与灵活性，通过建筑结构优化、功能空间复合化设计提高使用效率 [31] - 长沙润和大泽湖建面约188㎡户型通过全赠送挑高6.2米空中花园等设计，实现总赠送面积约58.62㎡，得房率约107.54% [32] - 武汉中建壹品汉韵公馆全户型得房率达103%～109%，建面约191㎡户型实得208㎡ [33] - 华发珠海湾项目采用LDKG+X一体化客厅9～16米横向开间设计，实现客餐厨及花园无界贯通 [36] - 长沙招商揽阅128㎡/139㎡户型通过"独立玄关+LDKB一体化"布局，阳台进深达2.4米 [39] - 北京电建长安华曦府建面约78㎡户型配备270度转角落地窗，实现三面采光通透格局 [41] 健康环境保障体系 - 健康环境保障从基础指标控制迈向声、光、气、水的系统性解决方案 [44] - 北京绿城和樾望雲采用7重降噪体系、无主灯智能调光系统、新风四级过滤+UV除菌模块、四步净水系统 [45] - 上海绿城潮鸣东方采用10mm三玻两腔隔音窗、3.5m标准层高、中央空调+新风系统联动、中央净水软水系统入户 [49] 智慧科技应用 - 智慧科技从被动响应指令跃迁至主动感知、预判并满足需求的智能化阶段 [53] - 西安绿城锦海棠通过人机交互通行技术覆盖"社区入口、车库、单元、电梯、入户"全流程，实现无感归家动线 [54] - 招商蛇口通过多模态感知、电梯联动与无感交互技术，实现从社区入口到入户的全程无钥匙化、自动化通行 [59] - 上海绿城潮鸣东方深度融合华为全屋智能3.0技术，实现12个子系统无缝集成，具备主动健康空气功能 [62] - 成都华发统建·锦宸院引入华为智能系统，覆盖智能安防、环境调控等场景，实现灯光、温控、门锁一键操控 [69] "好房子"未来展望 - 《住宅项目规范》实施是构建"好房子"标准体系的起点，未来政策体系将进一步完善和细化 [73] - 刚需、改善、高端等不同定位的"好房子"将有差异化设计和技术指标 [73] - 产业链上下游协同将更加紧密，围绕品质提升进行深度整合，形成良性互动 [73]

核心观点 - 2025年1-10月中国房地产企业投资呈现两极分化格局 新增土地储备货值、总价和建筑面积百强之和同比全面回升 但市场整体情绪谨慎 土地成交规模同比降幅达年内最大 且投资高度集中在头部房企 [15][16][18][23][24][25][26] 土地市场整体趋势 - 2025年10月土地市场表现低迷 全国经营性土地成交建筑面积6057万平方米 环比下降13% 同比减少25% 成交总金额1519亿元 环比减少20% 同比下降35% 平均溢价率仅2.7% 刷新年内最低纪录 [15][18][19] - 市场热度呈点状分布 仅上海、杭州等热点城市维持热度 本月成交的14宗总价超10亿元宅地中 仅3宗实现溢价成交 其余均为底价或低溢价成交 [19] - 自2025年下半年起 典型房企拿地金额和力度持续下滑 10月重点监测的30家企业中 超过半数企业未有拿地动作 仅4家企业单月拿地金额超过50亿元 [15][16][30] 房企新增土地储备排名（2025年1-10月） - 新增货值TOP3企业：中海地产（2170.0亿元）、招商蛇口（1731.8亿元）、保利发展（1287.0亿元） [3] - 新增土地价值TOP3企业：中海地产（1199.3亿元）、招商蛇口（1033.9亿元）、绿城中国（651.0亿元） [8] - 新增建筑面积TOP3企业：中海地产（414.8万平方米）、保利发展（351.3万平方米）、招商蛇口（306.7万平方米） [8] 百强房企投资门槛与集中度 - 截至10月末 新增土储货值百强门槛值为42.8亿元 同比下降5% 新增总价百强门槛值为19.9亿元 同比提升5% 新增建面百强门槛值为37.1万平方米 同比回升4% [21][22] - 销售TOP10房企新增货值占比高达70% 投资集中度进一步提升 TOP11-20房企占比7% TOP21-30房企占比8% TOP31-50房企占比仅4% [25][26] - 百强房企拿地销售比为0.29 其中销售TOP10房企拿地销售比高达0.42 显著高于其他梯队 且有4家房企拿地销售比超过0.5 [26] 企业投资策略与展望 - 10月典型房企投资态度十分谨慎 单月拿地金额较前三季度月均下降28% 投资金额维持年内低位 拿地企业以保利发展、中海地产、招商蛇口、越秀地产等央国企为主 [30] - 企业拿地策略保持一致 聚焦核心一二线城市优质地块 且更为理性 不盲目溢价拿地 [30] - 预计四季度并非拿地"窗口期" 房企需保持谨慎理性 全年超40%销售百强企业将维持零新增土储 建议房企聚焦长三角、粤港澳大湾区等核心城市群 关注低密宅地及城市更新项目 [33]

行业整体销售表现 - 百强房企2025年10月单月销售操盘金额2530亿元 环比微增0.1% 但同比大幅下降41.9% [5] - 2025年1-10月重点30城市累计成交面积9825万平方米 累计同比跌幅为7% [5] 土地市场动态 - 2025年10月全国土地成交建筑面积与金额环比分别下降13%和20% 同比降幅扩大至25%和33% 创年内最高同比跌幅 [11] - 第43周（10.20-10.26）重点城市土地供应建筑面积922万平方米 环比上升151% 成交建筑面积730万平方米 环比上升106% [13] - 第43周土地市场平均溢价率为4.2% 较上周增加2.6个百分点 主要受上海八批次土拍拉动 [13] 重点城市与区域市场 - 北京昌平区北七家镇歇甲庄村宅地由中建智地与未来科学城联合体以26.01亿元底价竞得 天通苑板块时隔八年再有宅地成交 [9] - 上海徐汇滨江地块在第43周土拍中刷新地价纪录 [13] - 京沪深新政对二手房市场提振效果不及新房 核心区具备强产品力的改善型楼盘领涨市场 [7] 政策环境与行业趋势 - 四中全会公报首次提及房地产 明确将加快推进行业高质量发展 [12] - 央行连续两周表态将维护金融稳定 做好房地产风险化解工作 [12] - 市场与经营压力迫使部分房企考虑私有化退市 如上坤退市和五矿私有化案例 [8]

2025年1-10月中国房地产企业销售业绩 - 保利发展在操盘金额和操盘面积榜单上均位列第一，操盘金额达2049.0亿元，操盘面积为1026.4万平方米 [2] - 绿城中国和中海地产分别位列操盘金额榜第二和第三，金额分别为2011.1亿元和1800.8亿元 [2] - 全口径销售金额榜单中，保利发展以2227.0亿元居首，中海地产和华润置地紧随其后，分别为1891.0亿元和1696.0亿元 [9][10] - 权益金额榜单显示，保利发展和中海地产权益金额分别为1755.0亿元和1739.8亿元，反映其项目股权占比下的实际业绩 [9] 行业整体销售表现 - 2025年10月，百强房企单月实现销售操盘金额2530亿元，环比微增0.1%，但同比大幅下降41.9% [3][18] - 前10月百强房企累计操盘金额为25766.6亿元，同比减少16%，降幅较前9月扩大4.2个百分点 [19] - 30个监测城市前10月累计成交面积为9825万平方米，累计同比跌幅为7% [3][17] 企业梯队与门槛变化 - 2025年前10月，百强房企各梯队销售门槛均降至近年最低水平，TOP10房企门槛为678.9亿元，同比降低9.4% [22] - TOP30和TOP50房企门槛分别为193.9亿元和113.2亿元，同比降幅为5.4%和11.6% [22] - TOP100房企销售操盘金额门槛同比降低23.4%至43.6亿元 [22] - TOP21-30房企累计销售规模降幅相对较小，为9.3%，是唯一降幅在10%以内的梯队 [26] 区域市场成交情况 - 2025年10月，一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅达41% [28] - 广州单月成交61万平方米，环比增6%，但同比降46%；北京环比增19%，同比降19%；上海和深圳同比降幅均超40% [28] - 26个二三线城市10月合计成交791万平方米，环比微增1%，同比下跌35% [29] - 成都单月成交规模达80万平方米，青岛、武汉、西安等城市维持单月60万平方米以上高体量 [29]

政策效果总体评估 - 北京、上海、深圳在2025年8-9月相继发布限购松绑等利好新政，政策落地已超过两个月[3] - 新政对市场的短期促进作用不及预期，10月一二手房成交规模基本恢复至新政前水平，二手房成交跌幅大于新房[18] - 新政对二手房提振效果不及新房显著，整体成交规模在新政前后变化不大[1][18] 各城市新房成交表现 - 上海新房成交在新政后呈现高位回落，10月周均成交8.81万平方米，环比9月周均下降17%，较新政前7月周均下降8%[5][7] - 北京新房市场在新政前后变化不大，10月周均成交8.30万平方米，较9月周均微增3%，较7月周均微降1%[5][7] - 深圳新房市场10月延续9月热度，成交规模与9月基本持平，周均6.65万平方米，较新政前8月增长25%[5][7] 项目去化率与热销盘特征 - 上海和深圳项目去化率逐月下行，10月前26日去化率分别降至36%和21%，北京则因推盘结构呈现冲高回落[9] - 热销项目主要集中在城市核心区域的改善盘以及折扣力度较大的刚需盘，购房者更注重区位、配套、产品、价格等综合因素的性价比[11] - 具体案例：北京通州中建·运河玖院去化率达75%，深圳光明区中建观玥名邸凭借89折综合折扣实现78%去化率[11] 各城市二手房成交表现 - 京沪深10月二手房周均成交较9月均出现回落，与新政前一个月周均相比也出现下滑[14][16] - 北京10月二手房周均成交2550套，较9月周均下降31%，较7月周均下降13%[16] - 上海10月二手房周均成交4018套，较9月周均下降16%，较7月周均下降9%[16] - 深圳10月二手房周均成交917套，较9月周均下降15%，较8月周均下降9%[16] 后市预判与市场趋势 - 新房市场优质供给不足是限制成交放量的关键因素，核心区位优质产品力豪宅入市将维持市场热度[18] - 二手房市场成交仍处于下行区间，以价换量趋势延续，三城二手房价尚未止跌，“老破小”产品价格回调显著[18] - 新房市场产品力提升对二手房市场造成客户分流，导致二手房整体成交规模不容乐观[18]

H股与A股房企退市现状 - 截至2025年10月27日，共有11家H股内房企被勒令退市，包括中国恒大 [4] - 截至2025年9月底，H股共有8家内房企或房企旗下企业正在停牌中，2025年还有当代置业和中原建业2家企业停牌即将期满，德信中国已进入清盘阶段 [5] - A股房企退市主要因股价连续20个交易日低于1元，但2024年924新政后板块信心回暖，A股上市房企暂时已无面值退市风险 [6] - 2021年以来A股已有12家房企因面值退市，例如蓝光发展于2023年6月摘牌，世茂集团于2024年6月摘牌 [7] 房企私有化退市的原因 - 市场与经营压力是主因，包括股票流动性不足（如五矿地产日平均交易量仅44万股）、融资功能丧失（如五矿地产自2009年起未通过发行股份融资）、以及连续亏损与债务危机（如五矿地产2024年亏损达32.6亿元） [11] - 战略与效率需求方面，私有化有助于实施长期战略、提升业务灵活性、精简企业架构，并减少监管成本与运营复杂性 [11] - 行业环境变化方面，房企销售规模连年下滑（如五矿地产销售额从2021年的260亿元降至2024年的70.2亿元），私有化可避免估值折让（如大悦城地产总市值约70多亿港元，远低于其162.42亿元的归母净资产） [12] - 2021年至今部分企业选择私有化退市，例如首创置业、中国宏泰发展、华发物业、首创钜大、融信服务，近期大悦城地产和五矿地产也开始考虑私有化方案 [9] 行业退市趋势展望 - 房企及旗下企业出现被动退市或私有化退市是行业深度调整期的必然现象 [12] - 未来2-3年这一退市趋势或仍将持续，行业将经历更彻底的洗牌和重组 [12]