核心观点 - 2025年10月土地市场供求规模同比环比均显著下行，整体热度持续回落，市场呈现鲜明的结构性分化，热度集中于核心城市的少数优质板块 [4] - 二十届四中全会明确了房地产行业以“好房子”建设和城市更新为核心的高质量发展方向，预计土地市场将长期维持“控量提质”趋势 [4][8][9] 市场供求 - 土地供应建筑面积8294万平方米，环比下降1%，同比下降34%，结束了连续四月的增长态势 [5][12] - 土地成交建筑面积6057万平方米，环比下降13%，同比下降25% [5] - 土地成交金额1519亿元，环比减少20%，同比下降35% [17] - 全国平均楼板价为2508元/平方米，环比下降8%，同比减少14% [17] 市场热度 - 10月平均溢价率为2.7%，环比回落0.9个百分点，创年内新低 [6][22] - 土拍热度高度集中，本月成交的14宗总价超10亿元土地中，仅上海和杭州的3宗宅地溢价成交 [6][23] - 土地流拍率为5%，仍处于近年低位，流拍地块多位于宁波象山、南宁上林县等远郊区域 [25] 能级分布 - 各能级城市土地成交金额同比均显著回落，一线城市同比回落35%，二线城市同比回落42%，三四线城市下跌33% [7] 重点地块分析 - 上海静安苏河湾地块以77.37亿元总价成交，溢价率9.03%，名义楼板价7.7万元/平方米，为当月总价榜首 [30] - 上海徐汇滨江WS5单元地块楼板价达14.85万元/平方米，刷新板块地价纪录，由中海以44.65亿元总价、10%溢价率竞得 [34] - 在成交总价和单价榜单中，上海包揽了半数席位，且两榜TOP3均来自上海，凸显其市场核心地位 [29][30][34] 政策与后市展望 - 四中全会审议通过“十五五”规划建议，首次提出推动房地产行业高质量发展，明确将持续完善商品房开发、融资等基础制度 [8] - 预计后续土地市场供给侧将进一步优化调整，按需求确定各地供地指标，并推动住房新规落地，以实现“控量提质” [8][9] - 随着高品质开发新规和城市更新的推进，新增宅地项目的平均质量与去化前景有望持续提升 [4][9][15]

土地市场整体表现 - 2025年第43周（10月20日-10月26日）土地供求规模大幅回升，供应建筑面积922万平方米，环比上升151%，成交建筑面积730万平方米，环比上升106% [1] - 本周土地市场热度升温，平均溢价率为4.2%，较上周提升2.6个百分点，主要受上海八批次土拍拉动 [1][3] - 本周土地成交金额达454亿元，环比大幅上升159% [3] 土地供应详情 - 一线城市土地供应活跃，上海开启九批次土拍公告，合计9宗宅地，出让底价169亿元 [2] - 北京挂牌3宗含宅用地，合计出让底价69.6亿元，其中朝阳区南磨房一宗高总价宅地出让底价42.5亿元，起拍楼板价5.3万元/平方米 [2] - 上海九批次土拍中，杨浦区东外滩宅地起拍楼板价最高，达6.9万元/平方米，杨浦区五角场地块起拍总价最高，达43亿元 [3] 重点城市土地成交 - 上海八批次土拍本周举行，出让的6宗宅地中有3宗溢价成交，带动整体溢价率提升 [4] - 徐汇滨江地块由中海以44.65亿元总价竞得，溢价率10%，成交楼板价14.85万元/平方米刷新板块纪录 [4] - 静安苏河湾地块由招商、越秀等企业联合体以77.37亿元竞得，溢价率9.03%，为片区最后住宅地块 [4] - 杨浦东外滩地块被保利以14.69%溢价率拿下，成交楼板价7万元/平方米 [4] 高价地块成交排名 - 本周单价TOP5地块中，上海徐汇区WS5单元地块以148,503元/平方米的楼板价位列第一 [8] - 上海静安区C070102单元地块及杨浦区N090602单元D1-7地块分别以77,171元/平方米和69,958元/平方米的楼板价位列第二、三位 [8] - 广州番禺区黄沙岛地块由绿城中国以25,936元/平方米楼板价、18%溢价率竞得，位列第五 [8]

地块交易概况 - 北京市昌平区北七家镇歇甲庄村组合地块由中建智地与北京未来科学城组成的联合体以26.01亿元底价竞得[1][3] - 该地块成交日期为2025年10月28日，交易方式为挂牌，溢价率为0%[3][4] - 地块综合容积率为1.65，住宅部分容积率为2.07，规划建筑面积为9.13万平方米，住宅楼板价为28495元/平方米[4] 地块具体信息 - 地块位于昌平区天通苑板块，距离17号线天通苑东站约1公里，未来可通过换乘连接望京、西三旗等重要就业区域[7] - 地块包含6宗子地块，其中2宗为二类居住用地，合计用地面积4.41公顷，规划建筑面积9.1万平方米；剩余4宗地块需由竞得人完成代建并无偿移交[4][7] - 歇甲庄村A组团仍有3宗住宅类子地块未挂牌，合计用地面积4.2公顷，对应规划建筑面积8.7万平方米，预计将分宗出让[5] 区域市场情况 - 天通苑以东片区已超过十年未进行住宅类地块招拍挂出让，区域内尚无同质新房在售[8] - 地块周边可比房价约为50000元/平方米，业内预计该地块未来新房均价将达到5万元/平方米左右[4][8] - 距离地块2公里外的天通苑小区为入市超30年的刚需大盘，而南侧高端项目售价分别约为8万元/平方米和11万元/平方米，定位差异明显[8] 北京城市更新项目背景 - 2025年前三季度，北京已有77个城市更新项目获得专项债融资，融资总额达593亿元，已超过2024年全年117个项目592亿元的融资总量[10] - 2025年单项目融资超过10亿元的情况已有26次，合计融资总额427亿元，而2024年全年仅为11次，合计292亿元，显示规模化推进突出[10] - 2025年北京共有36个百亿级城市更新项目持续推进，涉及总投资额6900亿元，预测总收益约7947亿元[13]

中央政策动态 - 四中全会公报首次在“保障和改善民生”框架中提出推进房地产高质量发展，标志着行业定位从单一民生保障升级为与国家消费、投资、区域布局等战略协同的关键环节 [2] - 央行连续两周发声，明确将继续会同有关部门做好房地产市场风险化解工作，以维护金融稳定 [1][5] - 推动房地产高质量发展对经济是构建新发展格局、稳定宏观经济大盘的关键支柱，对社会民生是扎实推进共同富裕的必然要求，对行业自身是摆脱旧路径依赖、实现健康可持续发展的根本出路 [3][4] 地方政策举措 - 近一周13省市发布稳市场政策，政策发布频次维持高位，其中成都、威海等6地优化公积金政策，如成都将人才购房公积金额度提至4倍，单人最高可贷240万元 [6] - 广州推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房，以缩短建设周期，湖南省则鼓励市县从已建成保障性租赁住房中拿出房源，为创业大学生制定“阶梯式安居体系” [6] - 上海发布行动方案推动“好房子”建设，稳定房地产投资规模，海口市出台17条具体措施，涵盖小区空间营造、绿色建材应用等方面 [7] 政策创新与趋势 - 杭州部分区县市开展“购房+消费券”限时补贴活动，每购房一套可获得10万元消费券，为联动房产销售与日常消费提供新范式 [8] - 优化公积金政策发布频次延续高位，近一周共发布6次，而“好房子”和保障安居类政策提及次数增加，预计将迎来更多细化落地政策 [11][12][17] - 近一个月稳市场政策中，优化公积金政策高居首位，税费补贴类政策滑落至并列第二位，但住房消费与日常消费联动加强可能催生更多类似杭州的创新政策 [14][17]

2025年公募REITs政策支持与市场现状 - 国家发改委发布782号文，在资产范围、扩募支持、项目把关和组织保障四个方面进行革新，推进公募REITs常态化发展 [1] - 782号文新增铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等资产类型，首次将文化旅游、养老设施等民生领域纳入REITs发行范围 [3] - 政策简化新购入项目申报流程，取消前期辅导，支持跨区域扩募整合存量资产，允许已上市REITs新购入行业内同类项目及具有关联性的不同行业项目 [3] - 九部门联合发布通知，优先支持社区商业综合体、邻里中心等消费类基础设施项目发行REITs，标志着基础设施REITs向社区服务领域延伸 [5][6] - 截至2025年10月21日，2025年上市的公募REITs募集资金总额为415.38亿元，中国公募REITs已上市总规模达到2075.72亿元 [7] - 2025年已有4只公募REITs完成扩募，总规模58.88亿元，超过2023年全年的50.65亿元，另有4只扩募正在审批中 [8] - 截至2025年10月21日，共有12只首次发行的公募REITs产品处于已申报未上市阶段，预计年底前仍将有数只产品完成上市 [12] 房企参与公募REITs的现状与特点 - 截至2025年10月21日，共有华润置地、招商蛇口、大悦城、万科等8家房企的11只REITs产品完成上市，其中1只完成扩募，总募集规模272.07亿元 [16][17] - 房企参与的公募REITs底层资产主要集中在消费类基础设施和租赁住房，已上市和已申报的13只产品中，7只为消费类基础设施，3只为租赁住房 [17] - 房企旗下已上市的消费类基础设施公募REITs有6只，占所有已上市消费类公募REITs募集规模的65.6%，是发行消费类公募REITs的主力 [17] - 相对于2075.72亿元的公募REITs总市场，房企的参与程度仍然相对较低 [17] 公募REITs助力房企战略转型 - 华润置地、招商蛇口、新城控股等多家房企在中期业绩会及财务年报中明确表示未来要扩大REITs规模，借助政策红利实现从开发商向运营商的角色转变 [18] - 万科旗下印力集团积极实现REITs突破，中金印力消费REIT已完成发行，并已设立3支Pre-REIT基金，涉及租赁住房和消费类基础设施 [19] - 公募REITs帮助房企打造"投融管退"的全链条业务模式，实现由"重"向"轻"的资产结构转变，提升旗下商业板块的独立性 [20][23] - 发行公募REITs有助于盘活房企长周期低回报的存量资产，募集资金可用于相关资产的再投资，降低企业在存量资产里的沉淀成本 [23] - 对于流动性紧张但旗下商业项目稳定运营的房企，发行公募REITs可作为融资转型的辅助手段，但首要任务仍是解决债务压力，最优解是直接出售重资产 [24]

公募REITs发展 - 中国公募REITs进入新时代 或将助力房企完成战略转型 [5] 房地产高质量发展 - 四中全会首次在共同富裕框架下提出推进房地产高质量发展 以新模式为抓手、以好房子为根本 [7] 二手房市场 - 9月京沪深杭大面积高总价房源挂牌量显著上升 但整体二手房成交规模预计延续波动走势 [7] 行业数据 - 房价降幅收窄 房屋竣工面积同比增速转正 但行业回稳仍需蓄力攻坚 [7] - 国新办未同步召开相关发布会 为近年来首次 [7] 公司研究：建发房产 - 灯塔战略标杆项目热销 四季度还将有若干新灯塔项目入市 未来增长可期 [7] - 财务指标持续稳健 毛利率和净利率均有所回升 [7] 土地市场 - 第42周土地供求规模延续低位 整体土拍热度平淡 [9] - 重点城市土地供应建筑面积368万平方米 环比上升30% 成交建筑面积355万平方米 环比上升17% [9] - 本周溢价率1.6% 环比低位回升 仅少数优质地块保持点状热度 如杭州浦沿宅地溢价20%成交 [9] 政策动态 - 住建部长署名发文解析城市发展顶层思路 [10] - 住建部等九部门联合发文 推进新型城市基础设施建设以打造韧性城市 [10] - 成都房贷商转公新政落地 [10] 代建行业 - 旭辉建管2025年三季度新拓展项目17个 [11] - 新城建管2025年新增签约面积超570万平方米 [11] - 旭辉建管中标佛山顺控南涌仓四代宅项目 [11] - 龙湖龙智造签约益云集团 合作打造湾区豪宅新标杆 [11] - 绿城管理三季度交付包括经开绿城·武汉柳岸春晓在内的十余个项目 [11]

建发房产“灯塔战略”核心观点 - 公司汲取“灯塔精神”内核，提出“灯塔战略”，以“爱即真诚、颜值即价值”为内核主张，通过卓越产品力、文化底蕴与生活理念迭代重塑产品，旨在重燃并引领人们对美好生活的热爱与向往 [3] - “灯塔”项目是公司当年度最新理念与最高水平的集大成之作，突破企业过往经验体系，进行全方位产品革新，构建起企业最高产品力标准，并带动整体产品体系持续迭代升级 [3] - 公司通过领先精神、客户至上、文化传承、工艺精湛四大核心特性，以及五大路径推进“灯塔战略”落地 [3] 灯塔战略的推进与落地 - 灯塔项目由公司最高决策层深度参与，从土地研判到产品营造全流程把控，以确保资源倾斜、标准拔高、执行高效 [5] - 项目锚定城市稀缺核心地段，成本投入不计短期回报，聚焦长期居住价值，广纳各方资源，注入文化、美学、技术与服务多维高阶价值 [5] - 公司以前沿设计理念打造属地定制产品，融入智慧、绿色等前瞻性思考，并臻选世界珍材，运用前沿工艺打磨细节，实现产品体系的全方位重塑 [5] - 2025年，该战略在厦门、北京、上海、成都、杭州等重点城市逐步落地 [5] 灯塔项目市场表现 - 上海建发·海宸于2025年9月30日开盘，首批推出322套房源，认筹率达128%，跻身上海近年千万级以上产品单次开盘销售套数榜首，并拿下上海下半年单次开盘销售金额、销售套数双第一 [5] - 厦门建发港务·宸启瑞湖开盘一周多去化率接近90%，斩获厦门6月商品住宅销售面积、金额“双冠王” [7] - 北京建发·海晏6月首开热销，首开三个月签约金额突破60亿元，荣获北京市2025年6-9月商品住宅网签金额第一名 [7] - 成都金融城项目（建发·海耀）和杭州蒋村项目也相继入市或即将入市 [13] 公司土地储备与未来业绩 - 截至2025年6月末，建发国际可售土储建筑面积1271万平方米，较期初上升2%，权益可售土储建筑面积950万平方米，权益比例75% [15] - 公司总土储货值约2496亿元，其中北京、上海、杭州、成都、厦门五大核心城市土储货值合计约1354亿元，占比达54% [15] - 公司土储中约81%以上为2022年及之后的拿地项目，未来业绩趋势更加明朗 [15] - 截至2025年6月末，公司存货账面值为2662亿元，较年初增长7.8%，其中已竣工未售存货为196亿元，较年初减少9.9%，占比降至7.4%，处于行业较低水平 [15] 公司财务状况与战略 - 截至2025年6月末，建发国际平均融资成本降至3.17%（下降39个基点），现金短债比3.9，净负债率33.4%，均处行业优质区间 [18] - 2025年上半年公司新增拿地货值已超1200亿元，下半年将依据销售情况以销定投，择机补货，重点布局北京、上海、杭州、成都等核心城市 [18] - 公司坚持经营安全，项目的流动性优先于净利润率 [18] - 摩根斯坦利预测，随着低利润率旧土储资源（占18%）拖累减弱，公司总毛利率有望在2027年恢复至17%水平（2024年为13.3%），核心利润预计增长25% [19] - 派息率上调20%至23.51港元，预计2025-2027年间股息收益率达7%-9%，年化复合增长率16%-18%，核心净资产收益率维持在16%-18% [19]

企业动态 - 旭辉建管2025年第三季度拓展项目17个 [1] - 新城建管2025年新增签约面积超过570万平方米 [1] - 绿城管理2025年上半年新拓项目代建费约50亿元 [14] - 旭辉建管启动大连首个新国标四代宅项目 [14] - 远洋建管代建大连华南汇项目首次开盘热销 [14] - 新城建管供应链平台启动全国招募 [14] 项目签约与中标 - 旭辉建管中标佛山顺控南涌仓四代宅项目 [1] - 龙湖龙智造签约益云集团 共同打造湾区豪宅新标杆 [1] 项目交付 - 绿城管理2025年第三季度交付项目包括经开绿城·武汉柳岸春晓等十余个 [1] - 绿城管理2025年9月累计交付户数300余户 [6] - 城建绿城·博兴海棠映月项目提前交付 总建筑面积约15.8万平方米 [6] - 淮矿绿城·淮北中湖明月丁香苑组团交付 [6] - 绿城·海口桃李春风燕语里组团交付 [6] 行业标准与出版物 - 行业首部《代建企业综合能力评价标准》发布 [14] - 金地管理发布《委托方服务白皮书》2.0版本 [14]

文章核心观点 - 二十届四中全会公报首次直接提出“房地产高质量发展”，标志着房地产行业定位发生深刻转变，从单一的民生保障或经济刺激工具，升级为与消费、投资、区域布局等国家战略协同联动的关键环节 [2][3][4] - 房地产高质量发展是一个多维度、系统性概念，其核心抓手是构建房地产发展新模式，最终目标是让人民群众住上安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [5][6][8] - 未来行业政策调整将呈现三大核心变化：全面推进高质量发展模式、城乡与区域协同发展格局加速形成、民生属性与市场功能的平衡机制更加完善 [11][12][13][14][15] 房地产定位的转变 - 与以往历届四中全会将房地产隐含于宏观经济论述或侧重于法治保障相比，二十届四中全会将“推动房地产高质量发展”系统性地融入“保障和改善民生”框架，作为扎实推进共同富裕的重要抓手 [3][4] - 行业定位从单一的民生保障或经济刺激工具，升级为与促进消费、扩大投资、优化区域布局和推进新型城镇化等国家战略协同联动的关键环节 [4] 房地产发展新模式的内涵 - 新模式旨在形成供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的房地产发展新格局 [6] - 内涵包括四大方面：完善住房供应体系，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，改革完善房地产开发、融资、销售制度，发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [6][7] - 要素联动机制的核心是以人定房，以房定地、以房定钱，从源头上促进市场供需平衡 [7] - 融资制度将推广“保交房”工作中形成的办法，即一个项目确定一家主办银行，保证项目公司的合理融资需求 [7] “好房子”的建设重点 - 建设“好房子”是高质量发展的落脚点，重点涵盖五个方面：好的标准、好的设计、好的材料、好的建造、好的运维 [8][9][10] - 全文强制的《住宅项目规范》已于5月1日正式实施，包含14项提升，例如层高从2.8米提高到不低于3米，4层以上楼栋加装电梯，楼板隔音要求降低10分贝 [9] - 通过操作手册涵盖16类、262项要点，作为“好房子”建造过程中要遵守的准则 [10] 未来政策调整的三大核心变化 - **变化一：全面推进高质量发展模式**：供给端从“增量开发”转向“存量优化+精准补位”，需求端以“人口高质量发展”为牵引优化产品设计，运营端强化“全生命周期管理” [12] - **变化二：城乡与区域协同发展格局加速形成**：核心城市群、都市圈成为高质量发展核心载体，城乡融合推动房地产资源向县域、乡镇延伸，发展乡村旅居、康养地产等特色产品 [13] - **变化三：民生属性与市场功能的平衡机制更加完善**：政策锚定“民生保障”核心，未来市场将强化“民生为本、市场为辅”的平衡，遏制投机并支持合理改善型需求 [14][15] 推动房地产高质量发展的意义 - 对经济而言，能为经济增长注入新的、可持续的动力 [17] - 对社会民生而言，是扎实推进全体人民共同富裕的必然要求，能有效提升人民生活品质 [17] - 对房地产行业而言，是实现健康可持续发展的根本出路，推动行业从规模扩张转向质量提升 [17]

市场整体成交趋势 - 2025年9月30个重点城市二手房成交规模环比下降1%，同比增长9%，增长动能放缓[2] - 整体二手房市场成交规模预计仍将延续波动走势[1][11] 重点城市新增挂牌量对比 - 北京、深圳新增二手挂牌套数实现同环比双增，上海同比涨幅超2成[3][4] - 杭州新增挂牌套数同环比齐跌，环比下降12%，同比下降41%，业主挂牌积极性稳步回落[3][4] - 9月北京、上海、深圳、杭州四城新增挂牌套数与8月基本持平，但城市间分化显著[4] 分城市总价段挂牌结构特征 - 北京小于300万元低总价段及600-3000万元中高改房源业主挂牌积极性回升，其中100-300万房源是新增挂牌主力，占比超3成[7] - 上海、深圳中高改业主较为活跃，9月总价500-600万元和800-3000万元房源占比显著回升[8] - 杭州总价600万以内房源占比超8成，但9月集中度环比下降1.77个百分点，而600-800万元和1000-3000万元高改房源占比稳中有增，环比分别上涨1.22和0.69个百分点[8] 分城市面积段挂牌结构特征 - 四城新增挂牌套数环比上涨主要集中在70平方米以下小面积段和120平方米以上大面积段，呈现"两头翘"特征[9][10] - 北京、上海50平方米以下"老破小"户型增幅显著，深圳、杭州50-70平方米户型增幅显著[10] - 京沪深杭大面积段户型均出现不同程度增长，京杭140平方米以上各面积段均环比上涨，此类房源多为四房及以上配置[10] 后市预判依据 - 新增挂牌量延续高位，市场供给加大[11] - 10月传统营销旺季新房市场优质产品力新盘集中入市，将分流部分高端客群需求[11] - 刚需盘交易周期可能进一步拉长，市区和远郊老破小将面临去化压力，主要取决于业主让利幅度[11]