阿联酋地产行业崛起 - 阿联酋以黄金签证和零税费政策吸引全球投资移民客，包括10年居留权（购买200万迪拉姆房产）和2年居留权（购买75万迪拉姆房产）[1][4] - 2024年阿联酋实际GDP同比增长3.9%至1.74万亿迪拉姆，房地产行业对GDP贡献率达7.6%的历史最高值[2] - 外籍居民占总人口88.5%，宽松的长期签证政策（如黄金签证）吸引投资者、科学家等人才[2][4] 阿联酋地产市场独特价值 - 迪拜2024年新房交易量达18.1万笔（同比+36.5%），交易额5225亿迪拉姆（同比+27.3%），中国投资者占比超10%[10][14] - 迪拜高端住宅价格增长位列全球前五，2033年目标将房地产交易额提升至1万亿迪拉姆[14] - 阿布扎比2024年新房交易额419.41亿迪拉姆（同比-28%），但价格上涨超10%，非石油经济占比升至54.4%[15][19] 龙头企业与市场集中度 - **迪拜头部开发商**：Emaar Properties（2024年销售额654亿迪拉姆）、Nakheel（聚焦棕榈岛项目）、Damac Properties（高端住宅与综合社区开发）[23] - **阿布扎比头部开发商**：Aldar Properties（2024年销售额336亿迪拉姆）、Modon Holding（智能化转型）、Bloom Holding（90亿迪拉姆旗舰项目）[24] 高价值区域分布 - **迪拜热点区域**：市中心（现房交易额占全市35%）、商业湾（2024年销售量全市第一）、朱美拉棕榈岛（稀缺滨水资产）[26][29] - **阿布扎比热点区域**：萨迪亚特岛（270亿迪拉姆文化地标集群）、亚斯岛（主题公园经济）、阿尔拉哈海滩（中端公寓租金稳定）[31][35] 市场驱动因素 - 购房动机从投资转向自住需求上升，热门买家国籍为印度、欧洲和中东[19] - 关键驱动因素包括经济多元化、新基建、绿色住宅趋势[19][23][24] - 外籍人士可在自由持有区域免税购买房产，免征房产税、资本利得税等[6]

现房销售模式有望成为中国商品住宅销售新常态，实践和丰富房地产行业发展新模式的应有之义。 ◎ 文 / 杨科伟 近期有关全国推行现房销售的消息不胫而走，引发全行业广泛关注。但中央层面的相关方案并未公开披 露，在"因城施策"背景下的地方试点方兴未艾。因此，现房销售并不是空穴来风的新事物，现房销售模式 的探索在中国房地产市场已有多年历程，最早可追溯至2014年上海黄浦区的一宗地块首次明确要求"建成 房屋须以全装修现房销售"，此后在历轮楼市过热调控措施中，多地都在土地出让环节设置现房销售条 件，将这一模式作为土地出让的特殊要求。 近年来，中国房地产行业经历了深度调整，先是三四线再到二线城市，越来越多项目销售速度赶不上施工 进度，期房变成了现房销售正悄然成为主流趋势，现房销售的市场条件逐渐成熟，将成为推动房地产行业 高质量发展的重要举措。 中央有力有序推进、地方试点进程提速 从被动土地调控手段到主动选择改革 现房销售真正被提上中央政策议程是在2023年全国住房和城乡建设工作会议表示："有条件的可以进行现 房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。"这一 表述进一步强化了现房销售 ...

阿联酋房地产市场住宅白皮书发布 - 克而瑞《阿联酋房地产市场住宅白皮书》将于2025年5月20日发布 [1] - 白皮书内容涵盖阿联酋置业投资行情研判、企业分析和投策指引 [1] - 发布活动由CRIC与Asia Bankers Club联合举办 [1]

阿联酋房地产市场白皮书发布 - 克而瑞与Asia Bankers Club联合发布《阿联酋房地产市场住宅白皮书》[1] - 白皮书聚焦阿联酋置业投资市场全景、价值区域及标杆项目分析[1] - 发布时间定于2025年5月20日[1]

市场整体表现 - 4月30个典型城市新房平均去化率为38%，环比下降6个百分点，同比上升13个百分点，与2023年高峰持平 [3][4] - 热点城市数量减少，仅成都、长沙、郑州、杭州和天津去化率超60% [4] - 福州、长春、无锡、东莞、珠海等5城无项目开盘或加推 [4][6] 城市分化特征 - 北京、上海、深圳等一线城市去化率环比下降，北京降幅达36个百分点 [4][6] - 长三角城市如合肥、苏州、南京回暖动力不足，环比降幅4-8个百分点 [4] - 重庆、济南、青岛等弱二线城市去化率不足30%且环比下降 [4] 热销项目特征 - 核心区域改善盘集中入市支撑市场热度，广州新规项目推货量占全市60%，去化率环比上升8个百分点至23% [8] - 高得房率新规项目受追捧，如广州保利天奕项目使用率超120%，首日认购超百套 [8] - 郑州四代宅项目龙湖中原颂和SIC润府当月认购均超200套，霸榜销售前两名 [9] 配套驱动因素 - 上海轨交盘翡雲悦府首开228套房源日光，触发积分63.84，得益于地铁613号线660米距离和规划商业 [11][13] - 西安地建嘉信臻境项目因规划高新一中沣东中学校区，月度认购87套 [11][13] - 武汉华侨城红坊项目因对口优质学区，调价促销后去化速度加快 [11][13] 营销策略效果 - 成都五一期间热销项目渠道成交占比超70%，建发观云成交环比增长100% [15][16] - 重庆中建壹品南滨星光城加推154套房源，中介跳点推动成交过半 [18][19] - 联发观音桥项目五一累计到访1000组，认购100套金额破2亿元 [19] 后市展望 - 5月市场或延续弱复苏，广州、成都新规项目集中入市可能带动点状回温 [1][21] - 京沪杭等城市若优质改善盘入市，热度有望延续 [21] - 武汉、天津市场呈现止跌企稳态势 [21] - 福州、南宁等高库存城市去化压力仍大 [21]

专项债收储政策推进情况 - 2025年以来171个城市发布收储计划，合计金额3918亿元，涉及宅地6565公顷，相当于为楼市去库存加速54%，全国广义库存去化周期下降超2个月[2] - 二季度收储规模爆发式增长，4月公告拟收储土地7198公顷（1730亿元），面积和金额均超一季度总和[3][4] - 专项债发行持续推进与重点城市土拍热度回升同步，促进市场供求预期趋稳向好[4] 宅地收储对去库存影响 - 拟收储宅地6565公顷，理论建筑面积超1.3亿平方米，超前四月估算新房销售规模一半[6] - 收储计划落实等效于2025年前四月新房成交面积同比增长54%[6] - 未明示土地属性的地块占比超二成，实际去库存效果可能更大[6] 城市能级分布特征 - 三四线城市占宅地收储规模84%（5437公顷），收购总价占比74%（1659亿元）[10] - 13个城市拟收储规模超100公顷，仅4个为二线城市（郑州、昆明、西安、天津）[14] - 郑州以273公顷收储规模居首，西安以125.6亿元收购总价最高[14] 重点城市案例分析 - 郑州2025年各月新房成交均正增长，4月同环比双增，2024年完成全国首批配售保障房交付570套[14] - 西安收储地块过半位于西咸新区等城市新区，平均地价达9100万元/公顷为13城最高[14] - 郑州通过土地收储使广义库存消化周期下降1.1年，为一二线城市中唯一改善超1年的城市[19] 企业参与结构分析 - 城投企业占收储面积70%（均价3506万元/公顷），央国企占12%（均价3998万元/公顷），民企仅17%[22] - 一二线城市民企土地收储占比21%，高于其他能级城市[22] - 城投高占比源于2021-2024年在三四线大规模托底拿地，开发率长期低于30%[22] 政策实施建议 - 当前专项债投向房地产资金约1600亿元，与土地收储存在结构性偏差[25] - 建议加速存量收储计划落地转化，推动政策由"稳预期"向"稳市场"转变[25] - 建议构建细化信息透明机制，为"一地一策"精准调控提供数据支撑[25]

阿联酋置业投资 - 克而瑞即将发布《阿联酋房地产市场住宅白皮书》 [1] - 白皮书涵盖行业数据、前景预测及风险评估 [1] - 发布时间定于2025年5月20日 [1]

期内谨慎获取京蓉两地块，推进组织架构调整，未来需关注存量去化，提升利润。 ◎ 作者 / 沈晓玲、易天宇 核 心 观 点 【 合约销售实现400亿，202 5 年计划销售278 亿 】 2024年，首开股份实现全口径销售金额400.13亿 元，同比降低35%。经营性现金流净额为净流入73.8亿，相比2023年净增加了17亿。主要是期内首开 股份减少了经营性支出。2025年，首开股份计划销售面积155万平方米、签约金额278亿元，复工面积 669万平方米、新开工面积26万平方米、竣工面积203 万平方米。 【公司保持在北京市场的领先位置，拿地谨慎获取两幅地块】 首开股份于2024年下半年，获取了位于 成都、北京的两幅地块。从区域上看，公司在北京的优势得以保持，期末，首开股份的拟售、在售主要 项目（含自持）156个，其中当期在建面积约 1000万平方米。京内主要项目 74 个，总规模约 1660 万 平方米。期内，首开股份的存货跌价损失约31亿。期末，存货账面余额1142亿，相应存货跌价准备49 亿。计提存货跌价准备主要集中于已完工项目，存货中开发产品的存货跌价准备37万。其中，厦门九 珑岸项目的存货跌价准备高达6 ...

一线城市代建行业现状 - 一线城市代建渗透率显著低于其他城市，2021-2025年一季度新开盘项目中代建占比不足1%，远低于二三线城市8%的渗透率 [3] - 代建项目主要分布在非核心区域，如广州南沙区、增城区等郊区刚需楼盘，核心地段房企更倾向自行开发 [4][10] - 头部代建企业如绿城管理占据主导，中小型企业进入门槛高，市场呈现头部垄断特征 [5][13] 城投拿地与代建需求关系 - 一线城市城投拿地比例持续低位（北京<40%，上海/广州下降趋势，深圳因特殊用地结构占比最高），远低于二三线城市平均水平 [7][9] - 城投拿地中仅27%位于市区，72%位于郊区，郊区项目开发意愿受市场分化影响进一步降低 [10][11] - 广州城投拿地市区占比56%，代建渗透率一线最高，成为潜在机会城市 [11][12] 代建项目市场表现 - 代建项目均价普遍高于周边2%-53%，销售速度优于同类项目，头部企业品牌溢价能力显著 [13][14] - 典型案例如广州绿城·揽江印月（均价29456元/m²）对比周边项目溢价24%，年成交82套远超竞品35套 [14] 未来趋势 - 一线城市代建渗透率将长期低于平均水平，竞争集中于头部企业，非核心区项目需谨慎评估市场风险 [14][15] - 公建配套类政府代建或成为一线城市替代性机遇，商品住宅代建空间有限 [15]

2025年第19周 Weekly 2025年5月5日-5月11日，第19周土地供求规模均环比回落，上海再度迎来多宗重点地块出让。本周重点城市监测供应建筑面积222万平方米，环比下降 58%，成交273万平方米，环比下降39%。本周上海、西安均有高总价宅地高溢价成交，周度平均溢价率达到8.6%，连续13周在5%以上。 供应：本周供应建筑面积222万平方米，环比下降58%。 本周供应含宅用地平均容积率为1.82，重庆、青岛、常州本周供应宅地平均容积率均低于2.0。 重点供应地块方面，广州市本周挂牌了一宗出让底价16.6亿元的商住用地，位于黄埔区科学城板块，容积率2.5，起拍楼板价1.9万元/平方米。该地块是广州首 个全面落实住建部新版《住宅项目规范》的标杆项目，需严格执行"好房子"建设的相关标准。地块处于科学城核心区，交通、绿色生态等资源较为成熟，且产 业人口较多。目前周边优质新房售价可达5万元/平方米以上，酒店式公寓产品售价在2.7万元/平方米左右。 成都成华区挂牌一宗纯宅地，位于八里庄-二仙桥板块，出让底价19.7亿元，容积率2，起拍楼板价1.4万元/平方米。地块位于板块核心区位，周边教育、交 通、公园等配套 ...