深圳土地市场交易 - 中海深圳房地产开发有限公司以23.7亿元竞得龙华民治街道A802-0309宅地，溢价率40.74%，起始价16.84亿元，经过108轮竞价 [1] - 地块综合楼面单价为38795.22元/㎡，土地面积21820.58㎡，建筑面积61090㎡，其中住宅59870㎡，商业600㎡，托育机构500㎡ [1] - 地块原为商业办公用地，2025年4月调整为二类居住用地，需配置社区儿童游戏场地（600㎡）和社区体育活动场地（530㎡） [1] 地块开发条件 - 采用"价高者得"原则，无销售限价、无70/90户型比例限制、无配建保障房要求，开发灵活性高 [3] - 竞得人需承诺"交房即发证"服务，1年内开工、4年内竣工 [3] 地理位置与市场环境 - 地块位于龙华民治片区，邻近深圳北站圈和民乐地铁站，周边无新房在售，二手房挂牌价5万-8万元/㎡ [3] - 中指研究院分析认为高溢价成交源于"核心地段+低密品质+政策红利"三重因素，未来深圳土拍市场将呈现核心区域高热、非核心区域平淡的分化趋势 [3] 房企竞争态势 - 本次土拍吸引6家房企参与，为近期深圳市场少有的高热度案例 [1][3]

土地交易概况 - 深圳市龙华区民治街道A802-0309宗地由中海房地产开发有限公司以总价23.7亿元成交，折合楼面单价27566元/平方米 [7] - 该宗地土地面积21820.58平方米，建筑面积61090平方米，容积率≤2.8 [7] - 6家实力房企参与108轮竞拍，最终成交价较起始价16.84亿元溢价40.7% [7] 后续土地供应计划 - 前海合作区南山街道桂湾T201-0232宗地将于7月14日交易，土地面积8287.15平方米，挂牌起始价11.58亿元 [8] - 龙华区A815-0036宗地7月30日交易，土地面积21920.84平方米，挂牌起始价19.06亿元 [8] - 宝安区A319-1225宗地8月4日交易，土地面积19246.94平方米，挂牌起始价10.9亿元 [8] - 龙华区A815-0037宗地8月8日交易，土地面积16475.54平方米，挂牌起始价15.54亿元 [8] 土地出让特点 - 5宗居住用地住宅部分均为普通商品住房，无配建保障房和70/90户型要求 [9] - 竞拍采用"价高者得"原则，提供"交地即交证"服务 [9] - 地块具有地段佳、配套好、景观美、容积率低等特点 [9] - 深圳将持续增加高品质住房供给，科学安排商品住房用地供应节奏 [7] 市场反应 - 全国实力地产企业纷纷入场参与竞拍 [10] - 宝安中心区等热门板块多宗建设用地将通过规划调整有序推出 [10]

土地拍卖情况 - 中海深圳房地产开发有限公司以23.7亿元竞得龙华民治街道A802-0309宅地，溢价率40.74% [1][3] - 该地块起始价16.84亿元，经过108轮竞价成交，综合楼面单价38795.22元/平方米 [3] - 6家房企参与竞拍，是近期深圳土拍市场少有的高热度案例 [3] 地块规划信息 - 地块面积21820.58平方米，建筑面积61090平方米，其中住宅59870平方米，商业600平方米 [3] - 容积率仅2.8，低于深圳多数住宅用地，可开发高层低密度社区 [3] - 需配置社区儿童游戏场地600平方米和社区体育活动场地530平方米 [3] - 原为商业办公用地，2025年4月调整为二类居住用地 [3] 地块开发条件 - 采用"价高者得"原则，无销售限价、无70/90户型比例限制、无配建保障房要求 [3] - 需承诺"交房即发证"服务，1年内开工、4年内竣工 [3] - 开发灵活性较高，符合深圳近期"居住品质升级"政策导向 [3] 地理位置与市场环境 - 位于龙华民治片区，邻近深圳北站圈和民乐地铁站 [4] - 周边无新房在售，二手房挂牌价5-8万元/平方米 [4] - 民治板块6月新房成交均价63848元/平方米，去化速度较快 [6] - 深圳新房库存持续走低，6月底去化周期仅7.6个月 [6] 市场分析 - 核心地段+低密品质+政策红利三重因素推动高溢价成交 [6] - 深圳土拍市场将进一步分化，核心区域持续高热 [6] - 该地块将推动民治板块向改善型住区转型 [6]

地块基本信息 - 龙华民治街道A802-0309宅地土地出让面积21820.58平方米 规划建筑面积61090平方米 其中住宅59870平方米 商业600平方米 托育机构500平方米 物业服务用房120平方米 [1] - 地块容积率2.8 起始价16.84亿元 起始楼面价27566元/平方米 [1] - 地块原为商业办公用地 后调整为二类居住用地 用地面积由22050平方米调整为21820平方米 容积率由2.5调整为2.8 [1] 地块优势特点 - 地块所在民治板块新房成交均价约63848元/平方米 市场需求旺盛 热销项目去化速度较快 [2] - 容积率仅2.8 低于深圳多数住宅用地 可开发高层低密度社区 提升居住舒适度 [2] - 采用价高者得原则 无销售限价 无70/90户型比例限制 无配建保障房要求 开发灵活性较高 [2] - 竞得人需承诺提供交房即发证服务 并在1年内开工 4年内竣工 [2] 市场环境背景 - 深圳新房库存持续走低 截至6月底去化周期仅7.6个月 加剧开发商对优质地块争夺 [2] - 深圳土拍市场高溢价成交是核心地段 低密品质 政策红利三重因素共同影响结果 [3] - 随着优质地块推出 深圳土拍市场将进一步分化 核心区域持续高热 非核心区域保持平淡 [3] 竞拍结果分析 - 地块共吸引天健 越秀 深铁 招商 中海 华润6家房企参与竞价 [1] - 经过108轮竞价 最后由中海地产以23.70亿元竞得 [2] - 折合楼面地价约38975元/平方米 溢价率达40.74% [2]

地块成交概况 - 深圳龙华区一宗住宅用地经过108轮竞价后由中海深圳房地产开发有限公司以总价23.7亿元竞得 [1] - 成交楼面价达38795元/平方米 [1] - 溢价率为40.74% [1] 市场竞争情况 - 地块挂牌阶段获得6家房企报价 [1] - 竞价轮次超过100轮 [1]

地块出让情况 - 深圳龙华区民治街道A802-0309地块以23.70亿元成交 溢价率40.74% [1] - 地块用途为二类居住用地 土地面积21820.58㎡ 建筑面积61090㎡ [1] - 6家房企参与竞价 最终由中海地产竞得 楼面地价38975元/㎡ [1] - 地块起始总价16.84亿元 起始楼面价27565元/㎡ [1] 地块区位优势 - 位于龙华中心区核心 毗邻新区大道 梅观快速 地铁10分钟可达深圳北站及福田上梅林片区 [1] - 原为商业办公用地 4月19日调整为居住用地 容积率从2.5提升至2.8 [2] - 容积率2.8低于深圳多数住宅用地 可开发高层低密度社区 [2] 市场供需分析 - 2025上半年深圳新房成交30245套 同比增长75.1% [2] - 新房住宅成交21222套 同比增长44.9% [2] - 龙华 宝安 龙岗包揽新房住宅成交前三甲 [2] - 龙华鹏宸云筑(二期)去化率高达92% [2] 价格与库存 - 民治板块6月新房成交均价63848元/㎡ [3] - 周边二手房价格5.2万~7.8万元/㎡ [3] - 深圳新房库存持续走低 截至6月底去化周期仅7.6个月 [3] 行业趋势 - 深圳土拍市场高溢价成交受核心地段 低密品质 政策红利三重因素影响 [3] - 未来深圳土拍市场将进一步分化 核心区域持续高热 非核心区域保持平淡 [3] - 该地块出让将推动民治板块向改善型住区转型 [3]

地块交易概况 - 中海地产以23.7亿元竞得深圳龙华区民治街道住宅用地[1] - 地块土地出让面积21820.58平方米，规划建筑面积61090平方米[1] - 交易经过108轮竞价，参与房企包括招商、华润、越秀、深铁等[1] 价格指标分析 - 起始楼面价27566元/平方米，成交楼面价38795元/平方米[1] - 溢价率达40.74%，起拍价16.84亿元[1] - 成交总价较起拍价溢价6.86亿元[1] 区域市场动态 - 深圳龙华区宅地引发多家头部房企激烈竞逐[1] - 土地市场活跃度显著，头部房企投资意愿强烈[1] - 规划建筑面积6.1万平方米，属中等规模住宅开发项目[1]

深圳龙华区宅地成交情况 - 地块位于深圳龙华区民治街道 土地出让面积21820 58㎡ 规划建筑面积61090㎡ 容积率2 8 [1] - 地块起始价16 84亿元 起始楼面价27566元/㎡ [1] - 挂牌阶段获得6家房企报价 经过108轮竞价 [1] - 最终由中海深圳房地产开发有限公司以总价23 7亿元竞得 成交楼面价38795元/㎡ 溢价率40 74% [1] 土地市场热度 - 该地块溢价率高达40 74% 反映深圳宅地市场竞争激烈 [1] - 6家房企参与竞拍 108轮竞价 显示开发商对深圳核心区域土地需求旺盛 [1] - 成交楼面价38795元/㎡ 较起始楼面价上涨40 74% [1]

公司拿地策略 - 中海地产在山东市场展现出强劲的拿地节奏，3月拿下济南盛福"钻石地块"，6月摘得青岛西海岸朝阳无限地块和省博西地块，7月再次拿下济南济钢地块，4个月内斩获4宗地 [6] - 济钢地块位于历城区韩仓河以东、响泉路以南，容积率2.2，紧靠地铁9号线，工业南路与工业北路交汇口打通后将大幅缩短高新上班族通勤距离 [6] - 公司通过快速拿地展示出对山东市场"长期看好、重仓投入"的决心，同时覆盖刚需、改善和高端市场 [6] 市场表现 - 中海地产在山东市场表现优异，半年销售额达80.4亿元，销售面积达43.3万m2，均位居第一 [8] - 公司旗下项目如天空之镜、华山、雪山境等实现现象级热销，交付口碑良好，市场话语权持续增强 [8][10][11] 济钢片区发展优势 - 济钢片区位于绕城内东部，产业集中，工业南路与工业北路交汇口打通后，高新到济钢直线距离仅5公里多，便于购房群体导入 [12] - 片区目前仅有绿城和中海两家品牌开发商，避免了开发商混战，品质和交付有保障 [12] - 片区以低密度开发为主，未来产品以叠拼、洋房、小高为主，舒适度高，保值性好 [12] - 片区配套先行，已有中央森林公园、韩仓河景观带等建成，地铁9号线、学校等在建，兑现速度快 [12]

房地产政策动态 - 广东省严禁小产权房登记 明确不得将违法用地或违法建设合法化 [1] - 郑州上调2025年度住房公积金月缴存基数上限至27520元 月缴存额上限6604元 [2] - 河南省同步调整省直住房公积金缴存标准 月缴存基数上限27520元 月缴存总额上限6604元 [3] 房企销售表现 - 中国海外发展6月合约销售额297.13亿元 同比下降36.3% 销售面积137.18万平方米同比下降6.7% [4] - 碧桂园6月实现权益销售额28.1亿元 权益销售建筑面积35万平方米 [5]