核心观点 - 公司2025年上半年实现收入341.6亿元（同比+4.3%）和净利润15.05亿元（同比+4.7%）的双增长 但管理层对市场分化趋势表示担忧 并计划通过"灯塔项目"战略聚焦核心城市高端改善型产品以应对挑战 [1] - 公司设定2025年销售目标1500亿元（同比+12%） 上半年完成合同销售额533.5亿元（同比+4.9%） 但销售面积同比下降18.4%至200.8万平方米 [2][3] - 公司通过高溢价获取核心地块（如杭州楼面价8.80万元/平方米地王） 新土储占比达81% 旨在优化存货结构并提升利润率 [7][8][10] 财务表现 - 总收入341.6亿元（同比+4.3%） 其中物业开发收入321.4亿元（同比+3.7%）[1] - 净利润15.05亿元（同比+4.7%） 归母净利润9.1亿元（同比+11.8%）[1] - 毛利率提升至12.89% 主要因高毛利率项目交付[6] - 计提存货减值损失3.93亿元（去年同期2.85亿元）[4] 销售业绩 - 上半年合同销售额533.5亿元（同比+4.9%） 权益销售面积200.8万平方米（同比-18.4%）[3] - 杭州为最大销售贡献城市（119.1亿元） 其次为北京（82.59亿元）、厦门（55.5亿元）、上海（47.66亿元）[3] - 28个城市进入当地销售前5名 全国权益销售金额排名第6（上升1名）[3] 土地储备 - 新增26宗地块（全口径货值987亿元 同比+33%） 拿地金额495亿元（同比+18%）[7] - 待完成工商程序地块货值232亿元 总土储货值达2496亿元（权益占比76%）[7][10] - 核心城市土储面积：上海115.31万㎡、杭州99.18万㎡、厦门90.70万㎡、成都67.79万㎡[10] - 81%土储为2022年后获取 2025年新增地块占比35%[10] 战略方向 - 推进"灯塔项目"战略 聚焦核心城市核心地段高端改善型产品（如厦门宸启瑞湖项目去化率91%）[1][6] - 成立专项小组分类管理库存 优先处理流动性 对难点库存攻坚[5] - 拿地策略强调地段稀缺性 上半年在杭州、成都、上海创楼面价纪录（杭州8.80万元/㎡、成都4.12万元/㎡）[8][9] 市场布局 - 重点布局46个城市 上海通过协议获取4宗地块（总价123.5亿元）[8][9] - 公开市场拿地金额：北京111.2亿元（2宗）、杭州61.45亿元（3宗）、成都33.47亿元（1宗）、厦门32.26亿元（3宗）[9] - 下半年推盘量高于上半年 重点推出上海、杭州、成都灯塔项目[3][10]

投资评级 - 维持"买入"评级 [10] 核心观点 - 公司2025年上半年营收和归母净利润实现稳健增长 归母净利润同比表现好于营收 主要由于毛利率同比提升 [2][7] - 销售拿地表现强劲 资产质量和周转效率继续保持领先 综合竞争力持续巩固 [2] - 当前估值未充分反映短期经营改善和中长期竞争优势 且公司重视股东回报 股息率维持较高水平 综合配置价值突出 [2][11] 财务业绩表现 - 2025年上半年实现营收342亿元 同比增长4.2% [7] - 归母净利润9.1亿元 同比增长11.8% [7] - 毛利率同比提升1.0个百分点至12.9% [11] - 预计2025-2027年实现归母净利润49.1/53.1/58.8亿元 同比分别增长2.1%/8.2%/10.8% [11] - 对应PE分别为7.7/7.1/6.4倍 [11] 销售与拿地表现 - 2025年上半年销售金额707亿元 同比增长7% [11] - 权益销售金额534亿元 同比增长5% [11] - 销售均价26,506元/平方米 同比增长25% [11] - 销售规模排名提升至行业第六 [11] - 新增货值987亿元 同比增长33% [11] - 拿地强度（拿地金额/销售金额）达70% 保持行业前列 [11] 资产质量与土地储备 - 截至2025年6月末土储可售货值提升至2,496亿元 [11] - 2022年及之后拿地项目占比提升至81%（2024年底为77%） [11] - 京沪杭蓉厦5城货值1,354亿元 占比达54% [11] - 2021年及之前拿地项目库存货值474亿元 较2024年底减少约30亿元 占比下降至19% [11] 财务安全与融资成本 - 存量有息负债融资成本为3.17% 较2024年底下降39个基点 [11] - 剔除预收的资产负债率58.9% 净负债率33.4% 现金短债比3.9倍 [11] - 财务安全维持较高水平 [11] 股东回报 - 现金分红比例维持在40%以上 [11] - 按45%分红比例测算 对应2025年股息率约5.8% [11]

投资评级 - 推荐（维持）[1] 核心观点 - 报表端呈改善迹象 2025H1收入341.6亿元同比增长4.3% 归母净利润9.1亿元同比增长11.8% [4][7] - 结转毛利率12.9%同比提升1pct 已售未结金额2504亿元中96%为2022年后拿地项目 融资成本降至3.17% [7] - 销售额逆势增长 全口径销售金额707亿元同比增长7% 销售均价2.65万/平米同比增长25% 行业排名提升至第6 [7] - 拿地策略积极 拿地销售金额比54.7%位居行业第二 新增货值987亿元 核心城市土储占比54% [7] - 产品力持续提升 灯塔项目热销 预计下半年在多城市推出新项目 [7] 财务表现 - 营收稳步增长 预计2025-2027年营收1512.79/1591.46/1666.26亿元 增速5.8%/5.2%/4.7% [6] - 盈利能力改善 毛利率预计从13.3%提升至14% 净利率维持在3.8-4.1%区间 [6] - 每股收益调整 因配股影响2025-2027年EPS调整为2.20/2.24/2.28元 [8] - 估值水平合理 当前股价对应PE为7.7/7.5/7.4倍 PB为0.9/0.8/0.8倍 [6][8] 资产负债结构 - 资产规模扩张 预计总资产从5074.59亿元增至5524.06亿元 [10] - 货币资金充裕 从572.59亿元增至833.13亿元 [10] - 土储资源优质 存货规模3171.06亿元且81%为2022年后获取项目 [7][10] - 负债率可控 剔除预收款资产负债率58.9% 现金短债比3.9倍 [7] 行业地位 - 国企背景优势 实际控制人为厦门国资委 大股东持股56.64% [1] - 销售排名提升 克而瑞全口径销售榜单排名第6较2024年提升1名 [7] - 深耕核心城市 厦门/杭州/上海/北京/成都土储货值1354亿元占比54% [7]

财务业绩 - 2025年上半年营业收入341.6亿元，同比增长4.2% [1] - 归母净利润9.1亿元，同比增长11.8%，利润增速高于营收增速 [1] - 毛利率同比上升1.0个百分点，总借贷成本同比降低0.9亿元至15.9亿元 [1][2] - 6月底存量有息负债平均成本3.17%，较去年底下降39个基点 [1] 销售表现 - 全口径销售额707亿元，同比增长7%，权益销售额534亿元，同比增长5% [2] - 全国商品房销售额同比下降5.5%背景下实现逆势增长 [2] - 销售排名升至全国第6位，较2024年提升1位 [2] - 12个城市销售额位列第一，北上成杭厦五大城市销售额占比达46%，同比提升15个百分点 [2] 土地储备 - 新增土储货值987亿元，同比增长33% [1][2] - 北上成杭厦五大城市新增土储占比达74% [1][2] - 截至6月底总土储可售货值2496亿元，五大城市占比54% [2] - 2022年及之后获取的土储货值占比达81% [2] 盈利预测与估值 - 维持2025-2027年EPS预测分别为2.25元、2.41元、2.48元 [2] - 基于10.5倍2025年PE（与可比公司一致预期持平），上调目标价至25.85港元 [2] - 维持买入评级 [2]

业绩表现 - 1H25收入同比增长4%至342亿元 报表毛利率同比提升1.0个百分点至12.9% 归母净利润同比增长12%至9.1亿元 略超市场预期 [1] - 业绩超预期主要系结算毛利率和结算权益比同比提升所致 公司未派发中期股息 与历史派息政策保持一致 [1] 土地储备 - 上半年新获取26幅土地 总土地款495亿元 拿地强度达70% 对应补充总货值987亿元 [1] - 新增地块主要集中在头部一二线城市 北京/杭州/上海/成都/厦门新增货值占比约八成 北京/杭州/上海单城货值均超200亿元 [1] - 截至1H25末未售货值约2,496亿元 其中2022年及以后新拿地项目占比达81% 货值结构健康 [1] 财务指标 - 1H25末净负债率33.4% 扣预负债率较2024年末下降0.8个百分点至58.8% 现金短贷比维持在4.1倍高位 [2] - 债务结构稳健 大股东借款453亿元 金融机构借款411亿元 有息负债中短债占比仅15% [2] - 平均融资成本较2024年末下降39BP至3.17% 创历史新低 [2] 销售表现 - 1H25总口径销售金额排名较2024年提升1位至行业第六 [2] - 上半年总供货约1,600-1,700亿元 其中新推占比约40% 下半年计划新推货值超1,000亿元 [2] - 若下半年去化率持平上半年 全年销售金额有望实现1,500亿元目标 表现持续领先同业 [2] 业绩展望 - 1H25末并表已售未结金额2,065亿元 相当于2025年房开收入预测值的1.6倍 结算资源充裕 [3] - 预计全年结算量保持平稳 结转利润率同比稳中向好 推动业绩平稳增长 [3] - 维持2025年盈利预测基本不变 小幅上调2026年盈利预测2%至51亿元 同比分别增长10%和8% [3] 估值评级 - 上调目标价7%至21.4港元 对应8.5/7.8倍2025/26年P/E和1.4/1.2倍2025/26年P/B 隐含16%上行空间 [3] - 当前股价对应7.3/6.7倍2025/26年P/E和1.2/1.1倍2025/26年P/B [3]

核心观点 - 中金维持建发国际集团跑赢行业评级 上调目标价7%至21.4港元 对应16%上行空间 主要基于销售规模稳中有进及市场风险偏好调整 [1] 盈利预测 - 维持2025年盈利预测基本不变 小幅上调2026年盈利预测2%至51亿元 同比分别增长10%和8% [1] - 当前股价对应7.3倍2025年P/E和6.7倍2026年P/E 以及1.2倍2025年P/B和1.1倍2026年P/B [1] 中期业绩表现 - 1H25收入同比增长4%至342亿元 报表毛利率同比提升1.0个百分点至12.9% [2] - 归母净利润同比增长12%至9.1亿元 略超市场预期 主要因结算毛利率和结算权益比提升 [2] - 未派发中期股息 与既往派息政策保持一致 [2] 土地获取与布局 - 上半年新获取26幅土地 总土地款495亿元 拿地强度达70% 对应补充总货值987亿元 [3] - 新增货值约八成集中于头部一二线城市（北京/杭州/上海/成都/厦门） 单城货值超200亿元 [3] - 新增拿地项目层面净利润率约7-9% 未售货值2,496亿元 其中81%为2022年后新获取项目 [3] 财务状况 - 1H25末净负债率33.4% 扣预负债率降至58.8% 现金短贷比维持4.1倍高位 [4] - 有息负债中短债占比仅15% 平均融资成本下降39BP至3.17% 创历史新低 [4] - 大股东借款453亿元 金融机构借款411亿元 债务结构稳健 [4] 销售表现 - 1H25总口径销售金额排名升至行业第六位 [5] - 上半年总供货约1,600-1,700亿元 其中新推占比40% 下半年计划新推货值超1,000亿元 [5] - 全年销售金额有望实现1,500亿元目标 销售表现持续领先同业 [5] 业绩展望 - 1H25末并表已售未结金额2,065亿元 相当于2025年房开收入预测值的1.6倍 [6] - 全年结算量预计保持平稳 结转利润率稳中向好 推动业绩平稳增长 [6]

核心观点 - 中金维持建发国际集团跑赢行业评级 上调目标价7%至21.4港元 对应16%上行空间 [1] - 公司2025年上半年业绩略超市场预期 收入同比增长4%至342亿元 归母净利润同比增长12%至9.1亿元 [1] - 公司财务指标保持稳健 融资成本降至历史新低的3.17% [2] 盈利预测与估值 - 维持2025年盈利预测基本不变 小幅上调2026年盈利预测2%至51亿元 同比分别增长10%和8% [1] - 当前股价对应7.3倍2025年P/E和6.7倍2026年P/E 目标价对应8.5倍2025年P/E和7.8倍2026年P/E [1] - 目标价对应1.4倍2025年P/B和1.2倍2026年P/B 当前股价对应1.2倍2025年P/B和1.1倍2026年P/B [1] 上半年业绩表现 - 1H25收入342亿元 同比增长4% 报表毛利率同比提升1.0个百分点至12.9% [1] - 归母净利润9.1亿元 同比增长12% 主要因结算毛利率和结算权益比同比提升 [1] - 公司未派发中期股息 与此前派息政策保持一致 [1] 土地获取与布局 - 上半年新获取26幅土地 总土地款495亿元 拿地强度达到70% [1] - 新增地块对应总货值987亿元 81%位于头部一二线城市 [1] - 北京/杭州/上海单城货值均超200亿元 新增货值约八成来自重点城市 [1] - 新增拿地项目层面净利润率约7-9% 优先流动性同时兼顾利润率 [1] 财务健康状况 - 1H25末净负债率33.4% 扣预负债率较2024年末下降0.8个百分点至58.8% [2] - 现金短贷比维持在4.1倍的高水平 有息负债中短债占比仅15% [2] - 大股东借款453亿元 金融机构借款411亿元 平均融资成本较2024年末下降39BP至3.17% [2] 销售表现与展望 - 1H25总口径销售金额排名升至行业第六位 较2024年进位1名 [3] - 上半年总供货约1600-1700亿元 新推占比约40% [3] - 2H25计划新推货值超1000亿元 全年销售金额有望实现1500亿元目标 [3] 结算资源与业绩展望 - 1H25末并表已售未结2065亿元 相当于预测2025年房开收入的1.6倍 [4] - 预计全年结算量保持平稳 结转利润率同比稳中向好 [4] - 历年上半年结算规模占比偏低 预计今年将延续这一趋势 [4]

市场指数表现 - 上证指数收盘3826点，单日涨1.45%，近5日涨6.81%，近1月涨3.49% [1] - 深证综指收盘2393点，单日涨1.49%，近5日涨9.33%，近1月涨4.02% [1] - 大盘指数单日涨2.24%，近1月涨6.66%，近6月涨10.61% [1] - 中盘指数单日涨2.04%，近1月涨9.62%，近6月涨10.8% [1] - 小盘指数单日涨1.56%，近1月涨10.22%，近6月涨12.9% [1] - 半导体行业单日涨7.66%，近1月涨25.39%，近6月涨13.01% [1] - 通信设备行业单日涨4.33%，近1月涨31.18%，近6月涨49.01% [1] - 玻璃玻纤行业单日涨4.02%，近1月涨11.28%，近6月涨46.11% [1] - 饰品行业单日跌1.24%，近1月涨2.11%，近6月涨31% [1] - 渔业行业单日跌1.17%，近1月涨4.31%，近6月涨18.67% [1] 北证专精特新指数分析 - 北证专精特新指数聚焦专精特新"小巨人"企业，定位"小盘+硬科技"，提供差异化投资价值 [2][11] - 成分股市值中枢37.4亿元，低于北证50的48.5亿元和中证2000的51.8亿元 [11] - 行业权重分布：机械设备22.8%、电子14.5%、电力设备13.9%、计算机12.3%、美容护理8.8% [11] - 近三年营收复合增速40.4%，2022-2024年平均研发投入比例6.2%，近三年平均ROE处于主要指数上游 [11] - 自基日以来年化收益率133.5%，年化波动率61.21%，夏普比率2.18，最大回撤29.06% [11] - 公募持股比例仅6.8%，低于创业板指、科创50、沪深300等指数 [11] - 在审企业179家，其中小巨人企业100家，2022-2024年归母净利润中枢分别为4997万元、6492万元、7106万元 [11] 美联储货币政策 - 鲍威尔政策基调转向"中性偏鸽"，强调在滞胀风险中取得平衡 [2][13] - 联邦基金利率期货隐含的9月降息预期由72%升至94%，年内降息次数由1.9次升至2.2次 [13] - 长期货币政策框架回归正常化，维持2%通胀目标和广泛的最大就业目标 [2][13] - 基准场景预计失业率升至4.4-4.5%区间，年内降息2次 [2][13] 圣贝拉公司研究 - 圣贝拉专注于高端月子服务，业务覆盖从备孕到养老的全周期家庭服务 [3][12][16] - 2022-2024年营收从4.72亿元增长至7.99亿元，CAGR 30%，25H1营收4.5亿元，同比增25.6% [12][16] - 经调整净利润由-0.45亿元转正至0.42亿元，25H1净利润3.27亿元 [12][16] - 月子中心业务收入占比85%以上，家庭护理服务业务收入CAGR 40.6%，食品业务收入CAGR 32.3% [12][14] - 预计2025-2027年经调整净利润1.17亿元、1.91亿元、2.87亿元，对应PE 33倍、20倍、13倍 [3][16] - 家庭护理行业规模由2019年3928亿元增长至2024年7113亿元，CAGR 12.6%，预计2025-2030年CAGR 12.4% [16] 原油运输行业 - VLCC TD3C-TCE运价单日跳涨23%，淡季突破5万美元/天 [23][25] - 运价上涨原因包括美湾WTI原油对中东原油价差走阔、中东货盘持续、Suezmax油轮需求外溢 [25] - 伊朗原油出口由170-190万桶/天降至130-140万桶/天，俄罗斯原油出口由350万桶/天降至310-320万桶/天 [25] - 2025年1-7月中国原油进口量同比增4.6%，剔除伊朗、委内瑞拉和俄罗斯后同比增5.3% [25] - 2025-2027年VLCC有效运力增速分别为-4.1%、-0.3%、+1.8%，需求增速预计2.3%、1.4%、1% [25] 绿城服务业绩 - 25H1营收92.9亿元，同比增6.1%，核心经营利润10.7亿元，同比增25.3% [28] - 归母净利润6.1亿元，同比增22.6%，毛利率19.5%，同比增0.5个百分点 [28] - 在管面积5.36亿平，同比增11.3%，储备面积3.47亿平，同比降2.9% [28] - 物业服务收入66.3亿元，同比增10.2%，毛利率15.3%，同比增0.4个百分点 [28] - 预计2025-2027年归母净利润9.2亿元、10.5亿元、11.8亿元 [28] 恒力石化业绩 - 25H1营收1038.87亿元，同比降7.69%，归母净利润30.5亿元，同比降24.08% [31] - 25Q2营收468.98亿元，同比降13.45%，归母净利润9.99亿元，同比降46.81% [31] - 25Q2炼油价差1008元/吨，环比降99元/吨，PX-石脑油价差265美元/吨，环比增65美元/吨 [31][32] - 拟每股派现0.08元，合计派现5.63亿元，分红比率18.46% [32] 江苏银行业绩 - 25H1营收448.6亿元，同比增7.8%，归母净利润202.4亿元，同比增8.0% [34] - 2Q25不良率0.84%，环比降2个基点，拨备覆盖率331%，环比降12.5个百分点 [34] - 利息净收入同比增19.1%，存款同比增21.6%，活期存款占比29.3% [34] - 当前股息率约4.7%，对应2025年PB 0.78倍 [34] 宝丰能源业绩 - 25H1营收228.20亿元，同比增35.05%，归母净利润57.18亿元，同比增73.02% [41] - 25Q2营收120.49亿元，同比增38.97%，归母净利润32.81亿元，同比增74.17% [41] - 聚乙烯销量115.29万吨，同比增57.79万吨，聚丙烯销量111.79万吨，同比增54.57万吨 [41] - 内蒙一期300万吨煤制烯烃项目全面达产，宁东四期烯烃项目计划2026年底投产 [41][43] - 拟每股派现0.28元，合计派现20.36亿元，占25H1归母净利润35.62% [41] 罗莱生活业绩 - 25H1营收21.8亿元，同比增3.6%，归母净利润1.85亿元，同比增17.0% [44] - 25Q2营收10.9亿元，同比增6.8%，归母净利润0.72亿元，同比增4.9% [44] - 毛利率47.8%，同比增1.1个百分点，期间费用率36.5%，同比增1.5个百分点 [44] - 线上渠道营收7.4亿元，同比增18.3%，毛利率54.8%，同比增1.4个百分点 [47] - 拟每股派现0.2元，现金分红比例90% [44]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3][5] 报告核心观点 - 房地产总量仍将继续磨底，但核心城市市场已在底部拐点区域并将领先筑底回升 [3][5] - 好房子政策将开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻 [3][5] - 行业经营模式正由金融业转向制造业，推动PB-ROE向上突破 [3][5] 行业数据总结 - 新房成交周环比上升：上周34城新房成交183.4万平米，环比+11.7%（一二线+11.7%，三四线+10.2%） [3][4] - 新房成交月同比下降：8月34城成交同比-20.9%（一二线-19.9%，三四线-32.7%），较7月下降6.7个百分点 [3][6][7] - 二手房成交回暖：上周13城二手房成交108.1万平米，环比+7.2%；8月累计成交同比-0.1% [3][11] - 库存去化压力加大：15城可售面积8939万平米（环比+0.2%），去化月数22个月（环比+0.7个月）；成交推盘比回落至0.81倍（5-7月分别为1.14/1.02/0.95倍） [3][19] 政策与新闻动态 - 国常会要求有力巩固房地产市场止跌回稳，推进城中村改造并释放改善性需求 [3][29] - 专项债收储加速：拟收储土地4300宗（面积2.2亿平米），已发行专项债1500亿元（占拟收储金额27%） [3][29][32] - 地方政策松动：广州花都落地"房票购房"模式，北京/昆明优化公积金提取政策 [3][29][32] - 土地市场分化：杭州宅地溢价13.88%成交，成都宅地由龙湖以14200元/㎡楼面价竞得 [3][29][32] 公司业绩与融资 - 房企业绩分化显著：建发国际归母净利润+11.8%（9.1亿元），绿城服务+21.4%（6.1亿元）；万科A净利润-21.3%（-119.5亿元），绿城中国-89.7%（2.1亿元） [3][36][39][47] - 融资活动活跃：中国海外发展发行20亿元中期票据，保利发展获批50亿元中期票据，华发股份拟发行48亿元可转债 [3][36][42][43] - 物管企业表现亮眼：绿城服务归母净利润6.13亿元（+21.42%），万物云7.92亿元（+2.6%） [3][36][47] 板块市场表现 - 地产板块弱于大市：SW房地产指数上涨0.5%，相对沪深300收益-3.68%，在31个板块中排名第31位 [3][49][52] - 物管板块相对收益-3.84%：个股平均上涨0.33%，落后沪深300指数4.18%的涨幅 [3][54][58] - 估值水平：主流AH房企25/26年PE均值15.0/13.4倍；物管企业25/26年PE均值14.3/12.8倍 [3][53][60] 投资建议与推荐标的 - 推荐三条主线： 1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、建发股份、中国金茂 [3][5] 2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、龙湖集团、招商蛇口、中海外发展、保利发展、华发股份 [3][5] 3）二手房中介及物管：贝壳-W、绿城服务、华润万象、招商积余、中海物业、保利物业 [3][5]

行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业的单一投资评级，但在投资建议部分对多个细分领域和具体公司给出了“买入”、“增持”或“中性”的评级 [6][73] 核心观点 - 近期北京五环外限购套数取消以及有望出台政策推动央企和AMC收储存量房等消息，反映市场对于地产进一步出台政策预期较为乐观 [6] - 从财政端来看，专项债对城中村改造和收购存量土地均给到一定支持，预计后续落地速度有望加速 [6] - 考虑到当前地产板块估值偏低，建议逢低配置地产股 [6] 行情回顾 - **A股地产**：本周（8.16-8.22）申万A股房地产板块涨跌幅为+0.5%，在各板块中位列第31 [2][18] - **港股地产**：本周恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.6%，在各板块中位列第9 [2][18] - **港股物业**：本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.1%，物业指数对恒生中国企业指数（+0.5%）和沪深300指数（+4.2%）的相对收益分别为+0.7%和-3.1% [2][23] - **个股表现**： - A股及港股地产涨幅前五：ST中迪 (+17.2%)、深深房A (+14.4%)、汇景控股 (+14.3%)、黑牡丹 (+13.3%)、禹洲集团 (+12.2%) [18] - A股及港股地产跌幅前五：绿景中国地产 (-15.9%)、正荣地产 (-13.6%)、衢州发展 (-11.7%)、*ST南置 (-11.1%)、中国海外宏洋集团 (-8.9%) [18] - 港股物业涨幅前五：鑫苑服务 (+17.2%)、领悦服务集团 (+16.3%)、滨江服务 (+8.8%)、建发物业 (+8.3%)、万物云 (+7.3%) [23] - 港股物业跌幅前五：第一服务控股 (-9.2%)、烨星集团 (-5.2%)、恒大物业 (-5.2%)、远洋服务 (-5.2%)、越秀服务 (-5.1%) [23] 土地市场数据 - **周度数据**：本周（8.16-8.22）全国300城宅地成交建面553万㎡，单周环比-14%，单周同比-52%，平均溢价率5% [2][30] - **累计数据**：2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面23666万㎡，累计同比-5.4% [2][30] - **房企拿地**：年初至今，绿城中国、中海地产、保利发展、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五，分别为552亿元、542亿元、440亿元、356亿元、347亿元 [2][30][36] 新房市场数据 - **成交量**：本周（8.16-8.22）47个城市商品房成交285万方，成交量环比+8%，同比-11%，整体维持季节性低位 [3][39] - **成交价格**：7月新房售价环比-0.3%，环比跌幅持平，同比-3.4%，同比降幅持续收窄，结合量价，景气度下行趋缓 [3] - **分能级表现**： - 一线城市：周环比+5%，周同比-37% [3] - 二线城市：周环比+38%，周同比+6% [3] - 三四线城市：周环比-13%，周同比-12% [3] - **累计同比**：年初至今47城新房成交面积累计同比-2%，其中一线城市累计同比-5%，二线城市累计同比-5%，三四线城市累计同比+4% [39] 二手房市场数据 - **成交量**：本周（8.16-8.22）22个城市二手房成交227万方，成交量环比+4%，同比+8%，与去年同期水平相当 [3][47] - **成交价格**：7月二手房售价环比-0.5%，环比降幅略有收窄，同比-5.9%，同比降幅持续收窄，结合量价，景气度底部企稳 [3] - **分能级表现**： - 一线城市：周环比+7%，周同比+8% [3] - 二线城市：周环比+9%，周同比+5% [3] - 三四线城市：周环比-9%，周同比+16% [3] - **累计同比**：年初至今22城二手房成交面积累计同比+15%，其中一线城市累计同比+19%，二线城市累计同比+14%，三四线城市累计同比+12% [47] 库存与去化 - **库存总量**：本周10城商品房可售面积为1.02亿平米，环比0%，同比-8.1% [55] - **去化周期**：以3个月移动平均成交面积计算，去化周期为24.7个月，较上周增加0.7个月，较去年同比增加1.0个月 [55] - **重点城市**：北京去化周期27.7个月，上海8.6个月，广州34.4个月，深圳19.7个月 [59] 政策与资金支持 - **城中村改造专项债**：2025年前7月城中村改造融资573亿元，较2024年同期增加475亿元，同比增长487% [4][13] - 分城市能级：一线城市发行规模329亿元，同比增长43.4倍；二线城市128.2亿元，同比增长149%；三四线城市115.5亿元，同比增长198% [4][13][14] - **专项债收储闲置土地**：截至8月18日，全国各地公示拟使用专项债收购存量闲置土地超4300宗，总用地面积超2.2亿平方米，总金额超5500亿元 [5][15] - 区域分布：广东省拟收储金额近790亿元，位居第一；浙江、重庆、河南、福建紧随其后 [5][16] - 落地进度：已发行/即将发行的专项债总金额超1500亿元，仅占拟收储总金额的27%，反映资金仍较为紧缺 [5][15] - **行业政策**：国务院提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造 [60] 公司动态与业绩 - **房企盈利预警**：多家房企发布2025年上半年盈利警告，预计出现大幅亏损，例如碧桂园预计亏损185亿至215亿元，正荣地产预计归母净利润亏损64亿至66亿元，中国奥园预计净亏损不超过95亿元 [62][63] - **部分房企业绩增长**：建发国际集团上半年净利润同比增长11.83%至9.14亿元；美的置业预计上半年净利润达2.5亿至3.5亿元，较去年同期显著提升 [62] - **物管公司业绩分化**：万物云上半年净利润同比增长2.63%至7.92亿元；滨江服务净利润同比增长12.21%至2.98亿元；而合景悠活、远洋服务等预计录得净亏损 [64][65] - **债务重组进展**：碧桂园、融创中国、弘阳地产等公司公布了债务重组相关进展 [62] 行业估值 - **A股地产**：PE-TTM历史区间波动，当前值处于长期平均线附近 [67] - **港股地产**：PE-TTM处于历史较低水平 [69] - **港股物业**：PE-TTM同样处于历史较低区间 [71] - **覆盖公司估值**：报告覆盖的20家公司平均PE（2025E）为14.1倍，中位值为10.4倍，其中保利发展、招商蛇口、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、贝壳等获“买入”评级 [73] 投资建议 - **开发商**：首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展 [6] - **中介平台**：推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳、我爱我家 [6] - **物管商管**：推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活 [6]