新房市场整体表现 - 2025年10月新房成交环比微增1%，但同比下降36% [1] - 同比大幅下降主要受2024年10月成交量为全年较高基数影响 [1] - 2025年前10月30个监测城市累计成交9825万平方米，累计同比跌幅由上月2%扩大至7% [1][14] - 市场供应“腰斩”，绝对量为年内次低，仅高于2025年2月 [14] - 预期11月新房成交绝对量延续低位波动，基于去年11月基数较高，同比降幅可能进一步扩大 [1][14] 百强房企销售业绩 - 2025年10月TOP100房企实现销售操盘金额2530亿元，环比增长0.1%，同比减少41.9% [2] - 2025年前10月百强房企累计实现销售操盘金额25766.6亿元，同比减少16%，降幅较前9月扩大4.2个百分点，为2019年以来最低位 [2] - 10月有48家百强房企单月业绩环比增长，其中20家企业环比增幅大于30% [3] 各梯队房企表现 - 2025年10月TOP100房企各梯队销售门槛均已降至2021年以来最低水平 [8] - TOP30房企门槛同比降低5.4%至193.9亿元，TOP10房企门槛同比降低9.4%至678.9亿元，TOP100房企门槛降幅最高达23.4%至43.6亿元 [8] - 前10个月TOP21-30房企累计销售规模降幅相对较小为9.3%，是唯一降幅在10%以内的梯队，TOP51-100房企降幅最高达18.6% [11] 分能级城市市场情况 - 一线城市总量持平上月，内部分化加剧，广州10月单月成交61万平方米环比增6%，但同比降46% [14] - 上海10月新房成交高位回落，北京持平，深圳新政余温延续 [14] - 二三线城市合计成交791万平方米，环比微增1%，同比下跌35%，前10月累计同比下降7% [14] - 成都单月成交规模达80万平方米遥遥领先，青岛、武汉、西安等城市维持单月60万平方米以上高体量 [14] 企业销售排名 - 2025年10月全口径销售金额排名前三为保利发展（209.7亿元）、中海地产（186.0亿元）、招商蛇口（153.6亿元） [16] - 2025年10月操盘金额排名前三为绿城中国（226.1亿元）、保利发展（193.0亿元）、中海地产（177.2亿元） [20] - 2025年10月权益金额排名前三为中海地产（171.2亿元）、保利发展（165.9亿元）、花泡星座（106.9亿元） [24] - 2025年1-10月全口径累计销售金额排名前三为保利发展（2227.0亿元）、中海地产（1891.0亿元）、在用品用200（1696.0亿元） [28] - 2025年1-10月操盘金额排名前三为保利发展（2049.0亿元）、绿城中国（2011.1亿元）、中海地产（1800.8亿元） [33]

行业整体销售表现 - 前10个月百强房企销售总额约2.9万亿元，累计销售额同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点 [1][3] - 10月单月百强房企销售总额环比增长3.7%，实现逆势增长 [3] - 从操盘金额看，10月百强房企实现操盘金额2530亿元，环比微增0.1%，但同比大幅减少41.9% [5] 领先房企销售情况 - 保利发展以累计销售额2227亿元位居百强房企榜首，绿城中国以2011亿元排名第二 [1] - 10月单月绿城中国销售额226亿元领跑百强，保利发展单月销售210亿元紧随其后 [3] - 10月有48家百强房企单月业绩环比增长，其中20家环比增幅大于30% [5] - TOP10房企中有6家的销售操盘金额在10月实现环比增长 [5] 房企阵营分化 - “千亿阵营”房企共7家，与去年同期持平，销售额均值为1656.8亿元 [3] - 第二阵营（500亿-1000亿元）有7家企业，同比减少2家，销售额均值732.9亿元 [3] - 各阵营房企销售额同比均有下降，其中TOP10房企同比下降15.0% [3] 区域市场表现 - 10月一线城市中北京表现最为积极，成交量环比增长19%，但同比仍下降19% [6] - 广州10月单月成交61万平方米，环比增长6%，但同比大幅下降46% [7] - 二线城市分化明显，成都单月成交规模达80万平方米领先，青岛单月成交面积超60万平方米且同比逆势增长30% [7] - 南京、长沙、厦门、佛山、常州、徐州等城市成交同比几乎“腰斩” [7] 市场供应与前景 - 10月新房市场供应“腰斩”，绝对量为年内次低 [6] - 前10月监测的30个城市累计成交9825万平方米，累计同比跌幅由上月2%增至7% [6] - 机构预判11月新房成交绝对量将延续低位波动，单月及累计同比降幅可能进一步扩大 [7]

中国华能集团有限公司 - 公司品牌价值在2025年超过1333亿元，创历史新高 [1] - 总装机容量达2.94亿千瓦，年发电量约占全国1/11，民生供热面积10.6亿平方米，煤炭产能超过1.3亿吨 [1] - 新能源发展成果显著，首个千万千瓦级多能互补综合能源基地全面并网，风电装机稳居行业第一方阵，全球首座第四代核电站投运 [1] - 牵头组建5个创新联合体，突破150万吨煤电碳捕集示范工程、18兆瓦海上风电机组等关键技术 [1] - 建成国内接入装机规模最大的新能源智慧运维平台，推出“华能睿渥”等数智品牌 [1] - 境外资产分布在6个国家，技术服务出口至40多个国家和地区，主导制定19项国际标准 [2] 中国移动通信集团有限公司 - 建成全球规模最大的5G和宽带“双千兆”网络，实现5G-A网络规模化部署，打造万卡智算中心等工程 [3] - 发布6G通感算智融合技术体系和全球首颗6G架构验证星，推出“九天”基座大模型和“破风”芯片 [3] - 布局低空经济、具身智能、量子信息等新赛道，打造“灵畿”科研平台和创新联合体 [3] - 主导形成全球统一的5G国际标准，担任全球首个6G场景和需求标准主报告人 [4] - 联合国际伙伴共建“牵手计划”合作机制，推动全球数智产业生态 [4] 中国建筑集团有限公司 - 深度融入国家战略，参与雄安新区建设，建成交付多座央企总部大楼 [6] - 推出模块化建筑、光储直柔等11个大类市场化产品，推动工业化、数字化、绿色化转型 [6] - 为多个省会城市定制城市更新方案，参与智慧城市建设，推动建筑全生命周期智能化 [6] - 提出“六不六防三省三要”营造标准，集成170多项技术工艺，形成“五好集成”实施方案 [7] - 在20多个城市确定88个“好房子”营造体系应用项目 [7] 招商局集团有限公司 - 研发投入近900亿元，建立首席科学家委员会和先进技术研究院，布局具身智能、新材料等前沿领域 [8] - 在交通物流、综合金融、地产园区、科创产业等领域打造高品质产品与服务品牌 [8] - 打造“C的m次方”全球社会责任品牌体系，累计投入资金约15亿元 [8] 中国建材集团有限公司 - 突破高性能碳纤维、玻璃纤维等技术瓶颈，航空复合材料等新材料应用于“国之重器” [11] - 战略性新兴产业连续3年收入突破千亿元，培育10亿-50亿-100亿元级梯度产业集群 [11] - 业务覆盖70多个国家和地区，可持续发展报告连续6年获“五星佳”最高评级 [11] - 建立全产业链质量管控体系，坚持合作共赢三原则 [12] 中国长安汽车集团有限公司 - 构建阿维塔、深蓝汽车、长安启源三大数智新能源品牌 [13] - 发布“新长安·新安全——天枢智能”数智技术品牌，推动向主动智能安全转变 [13] - 自主掌握“三电”、天枢大模型等2200余项关键核心技术，获“中国汽车工程学会科学技术奖特等奖” [13] - 建成泰国、埃及等21个全球制造基地，产品覆盖103个国家和地区，服务全球近3000万用户 [13] - 年均产业链降碳超11万吨，入选2025“中国ESG上市公司先锋100”榜单 [14] 中国铁路工程集团有限公司 - 建成京张高铁、拉林铁路、深中通道等标志性工程，在雄安完成188个项目 [17] - 攻克高速铁路、高原高寒铁路、桥梁隧道等关键技术，盾构机产销量连续13年国内第一、8年世界第一 [17] - 业务覆盖100多个国家和地区，在建项目1045个，打造中老铁路、雅万高铁等名片，每年雇用当地人员超5.6万人 [17] 中国保利集团有限公司 - 深度参与京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设等区域重大战略 [18] - 打造合成生物学原创技术策源地，拓展“人工智能+”应用场景 [18] - 累计开发保利社区超1100个，推出物业协同基层社会治理的全域服务模式 [18] - 搭建剧院运营、影院管理、艺术品拍卖平台，加大公共文化产品供给 [18]

行业销售表现 - 2025年前10个月TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3% [1] - 10月单月百强房企销售额环比增长3.7%，市场整体延续筑底态势 [1] - 10月份销售额同比降幅扩大，但核心城市市场成交逐步回升，企业推盘节奏加快 [1] - 截至10月底有7家房企全口径销售额超过千亿元 [1] 领先房企销售排名 - 保利发展以2227亿元销售额位居榜首 [1] - 绿城中国以2011亿元销售额排名第二 [1] - 中海地产以1891亿元销售额位列第三 [1] - 华润置地、招商蛇口、万科企业、建发房产分列第四至第七位 [1] 行业政策与市场动态 - 多地针对"好房子"建设落地优化政策，合肥、南京、成都、广西等地优化公积金贷款政策 [2] - 核心城市优质项目入市及房企促销力度加大，推动重点城市新房成交量环比小幅回升 [2] - 四季度"好房子"建设政策持续落地、优质项目集中入市及房企业绩冲刺加快，市场活跃度有望提升 [3] 企业土地储备与投资 - 前10个月TOP100企业拿地总额7838亿元，同比增长26.4%，但增幅较前9个月收窄 [2] - 10月份多宗土地拿地方为联合体，主要集中于上海、北京、杭州、成都等一二线核心城市 [2] - 拿地企业仍以央国企为主，浙江、四川等地多家民营房企亦积极拿地 [2] - 房企倾向于联合拿地以应对市场不确定性和分担风险 [2] 重点企业投资布局 - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十 [2] - 建发房产在杭州、北京、苏州和成都四个城市拿地金额进入前十 [2] - 绿城中国和保利发展均在3个城市的拿地金额位列前十 [2] - 头部企业聚焦核心城市加大力度补仓 [2] 企业新增货值排名 - 中海地产以1870亿元新增货值位列第一 [3] - 招商蛇口新增货值规模为1807亿元，位列第二 [3] - 绿城中国新增货值规模为1209亿元，位列第三 [3] - TOP10企业10月新增货值总额10449亿元，占TOP100企业的48.1% [3] - 中海地产与招商蛇口均通过获取上海城市更新项目实现货值大幅提升 [3]

活动背景与目标 - 活动主题为“2025'活力杨浦'数字经济打造人民城市生活圈”，旨在探讨城市更新、数字赋能、民生保障等议题 [1] - 活动由政府部门与杨浦滨江集团等企业联合举办，深化政产学研共建机制，为杨浦打造宜居宜业新空间凝聚智慧 [1] 区域产业基础与发展规划 - 杨浦区已构建创新策源硬核体系，拥有十余座顶尖高校、400余名国家级海外高层次人才及18万名大学生，为数字经济提供智力支撑 [2] - 2024年杨浦区数字经济核心产业营收规模超3200亿元，占上海市近五分之一，形成龙头引领、梯队跟进的产业生态，聚集了抖音、美团等龙头企业及一批AI、大数据领域初创企业 [2] - 区域规划聚焦“一岛两翼”发展格局和“黄金十字轴”布局，5公里范围内实现高校、产业、居住空间深度融合，酝酿世界级科学技术创新区 [2][4] 企业参与与行业实践 - 商米科技通过数据化、区块链技术将商业消费数据转化为可信数据，建立模型优化供需结构，认为产业升级是城市更新核心驱动 [4] - 保利发展作为深耕杨浦区的房企，其择址观锚定区域核心价值，聚焦于东西向创新数字科技带与南北向创智走廊构成的“黄金十字轴”交点 [5] - 淘宝闪购饿了么数字社区项目联合高校开展前瞻性科技创新，并关注老年人数字化需求，同时发起骑手社区共建项目，通过数字化工具上报社区隐患 [4] 政策与制度创新建议 - 商米科技提出需建立社会化可信标准，完善实物资产代币化领域法律法规，以规范数据作为重要资产的使用 [5] - 保利发展建议进一步优化人才购房政策与置换信息流通渠道，通过政府搭建透明平台降低人才置业成本，吸引优秀人才安居乐业 [5] - 杨浦区推行首席服务官制度，深化“一网通办”改革，通过“随申兑”平台实现23个政策申报项目“免申即享”，优化营商环境 [2]

投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以“维持” [12] 核心观点 - 房地产行业调整已进入下半场，特征是收敛和分化，行业量价快速下行阶段可能已经过去 [6][10] - 房企盈利短期难言系统性拐点，但结构性拐点可期，2024年及之后的新货盈利明显上台阶 [2][10] - 伴随老货减值高峰渐去，次新和新货结算占比将提高，部分房企在2027年的利润表将进入改善通道 [2][10] - “好房子”的结构性行情可持续，当前因阶段性盈利承压而估值偏低的优质房企，在中期内有较大修复空间 [2][6] - 重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [6] 市场表现 - 本周（截至2025年10月31日）长江房地产指数下跌0.88%，相对沪深300的超额收益为-0.45%，行业排名靠后（27/32） [7][15] - 年初至今长江房地产指数累计上涨12.95%，相对沪深300的超额收益为-4.99%，行业排名居中（20/32） [7][15] - 本周房地产板块表现较差，开发、物管类标的以下跌为主，收租类有涨有跌 [7] 政策动态 - 央行宣布将于2026年初实施一次性个人信用救济政策，并强调做好房地产金融宏观审慎管理工作 [8][17] - “十五五”规划建议明确了房地产高质量发展的五大方向，包括构建新发展模式、优化保障房供给、因城施策增加改善性住房、建设“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度 [8][17] - 产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题 [6] 销售数据 - 本周（2025W44）样本城市新房及二手备案同比降幅边际扩大 [9][18] - 37城新房成交面积四周滚动同比为-35.4%，较上周下降6.4个百分点；17城二手房成交面积四周滚动同比为-24.3%，较上周下降8.0个百分点 [9][18] - 年初至今，37城新房成交面积累计同比下降10.0%，17城二手房成交面积累计同比上升10.7% [9][18] - 2025年10月，37城新房成交面积当月同比下降32.8%，17城二手成交面积当月同比下降19.9% [9][23] 结构性机会 - 区域房价出现分化，部分高租售比城市止跌，改善和高端产品在好房子和松限价背景下适度顺销 [10] - 建发和滨江等老货较少的房企在利润表上已逐步兑现盈利改善 [10] - 当前股票位置较去年4月和9月对应优质地产股底部区间的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间 [6]

行业宏观趋势与市场前景 - 房地产行业作为国民经济支柱产业，对稳定内需至关重要 [4] - 重点城市、核心地段、优质项目出现供不应求现象，甚至出现历史高价 [3] - 长期来看，城市分化趋势或将更趋明显，但核心城市人口整体保持增长，房地产市场仍有发展空间 [4] - 2025年开发投资吸引力TOP20城市GDP合计占全国35%，人口占21%，存在结构性机会 [4] - 房地产需求尤其是重要城市的购买力不会消失只会延后，行业风险出清后修复信号正向更大范围扩散 [3] 产品力与市场表现 - 行业下行期，过硬的产品力是穿越周期的重要因素 [5] - 产品力是房企的护城河，也是除地段外最大打动客户的购买点 [5] - 保利发展凭借“好产品”、“好服务”、“好品牌”打造好生活，其在上海市杨浦区累计销售额破百亿元 [4][5] - 融创上海壹号院累计总销售金额超220亿元，保持全国单盘销冠位置 [4] - “好房子”是系统维度的提升，包括高站位谋划、高颜值高标准产品落位及高水平服务 [5] - 产品力打造需注重客群本身对产品的思考，未来将有更多好产品出现 [6] 城市更新发展新模式 - 城市更新被摆到越来越重要的位置，高层会议多次强调并为其构建良好政策环境 [7] - 住建部将高质量开展城市更新作为重点，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设 [7] - 房地产行业从增量开发转向存量增质，城市更新是公司提质增效的关键新密码 [7] - 推进城市更新需统筹盘活存量与优化增量的关系，提高资源使用效率 [7] - 以上海为例，城市更新相关的协议出让地块和出让金已逐步超过招拍挂规模，并将成为未来趋势 [8] - 城市更新将逐步成为以上海为代表的核心城市的房地产发展新模式 [8]

核心观点 - 部分房企通过布局核心城市和打造“好房子”策略，在2024年实现了突出的销售业绩，例如保利发展在上海杨浦区销售额破百亿元，融创上海壹号院总销售金额超220亿元 [1] 产品力策略 - 在行业下行周期中，精研产品力被视为房企平稳穿越市场周期的关键，是公司的核心竞争力和基本功 [2] - 保利发展通过涵盖产品方方面面的六大精工打造法则来提升区域产品价值，具体包括精铸恒久、精衡舒适等 [2] - “好房子”被定义为系统性提升的结果，需要高站位的谋划、高颜值的落位、高标准的产品、高精准的管控以及交付后的高水平服务 [3] - 产品力是公司发展的护城河，除了地段，是吸引客户购房的主要因素 [2] 地段价值 - 房地产“销冠”项目遵循“地段为王”的规律，2024年高价地块主要集中在一线城市如上海的核心地段 [4] - 地段价值决定了项目策略，例如保利发展在杨浦区的项目针对高净值人群进行整体规划、立面设计等 [4] - 融创上海壹号院的地段价值是其稀缺性的关键，项目位于上海老城厢板块，拥有超高层及风貌别墅等稀缺资源 [4] 成功案例与市场表现 - 保利发展在上海杨浦区累计销售额突破百亿元，成为该区域销冠 [1] - 融创上海壹号院2024年累计总销售金额超过220亿元，保持全国单盘销冠地位 [1] - 保利天奕项目累计吸引近8000组购房者，实现“四开四捷”，整盘销售率达到95% [4] 项目开发方法论 - 项目热销的关键在于深度挖掘土地价值和人文历史，透彻理解目标客群需求，以形成强大的产品吸引力 [4] - 项目开发从拿地阶段即开始思考土地价值、人文历史、项目与城市的关系以及未来社区关系 [2]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [3] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [3] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企和少量混合所有制及民企将更受益 [3] - 城市布局观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该组合在销售反弹时表现更好 [3] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量 [3] “十五五”规划《建议》房地产内容解读 - 宏观经济政策定调积极，稳地产需要货币、财政政策进一步加码，包括中央财政加杠杆和宽货币低利率环境 [1][9] - 需求侧更重视住房消费品属性，两大抓手是购房政策放松和城市更新，以更好满足刚需和改善性需求 [1][10] - 继续推进房地产结构优化，在盘活存量和优化增量方面推进，收储、收地仍是未来政策重要发力点 [1][11] - 继续推进构建房地产发展新模式，优化保障房供给，再提“好房子”建设，更利好品质房企 [1][12] - 继续强调风险防范与化解，有必要继续支持系统重要性房企 [1][12] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动-0.7%，落后沪深300指数0.27个百分点，在31个申万一级行业中排名第26名 [1][14] - 本周上涨个股共40支，较上周减少50支，下跌股数为73支 [14] - 本周重点48家A/H房企中上涨7支，较上周减少18支 [14] 新房及二手房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积224.1万平方米，环比提升5.8%，同比下降39.5% [2][24] - 样本一线城市新房成交面积55.3万方，环比-4.1%，同比-53.5%；二线城市122.0万方，环比+12.5%，同比-33.7%；三线城市46.8万方，环比+2.3%，同比-30.3% [2][24] - 今年累计44周样本30城新房成交面积8118.9万方，同比-7.1%；一线城市2167.9万方，同比-2.9%；二线城市3924.2万方，同比-7.6%；三线城市2026.8万方，同比-10.4% [2][28] - 本周14个样本城市二手房成交面积206.0万方，环比下降3.1%，同比下降21.1% [2][34] - 年初至今累计二手房成交面积8660.3万方，同比增长12.7%；一线城市3572.5万方，同比+14.2%；二线城市3997.7万方，同比+12.4%；三线城市1090.1万方，同比+9.2% [2][34] 房企信用债情况 - 本周共发行房企信用债8只，环比减少10只；发行规模50.50亿元，环比减少129.8亿元 [3][44] - 总偿还量154.57亿元，环比增加85.98亿元，净融资额为-104.07亿元，环比减少215.78亿元 [3][44] - 主体评级以AAA为主，占比71.3%；债券类型以一般中期票据为主，占比56.4%；期限以1-3年为主，占比61.4% [44] 投资建议与配置方向 - 板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [3] - 配置方向包括基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [3] - 地方国企/城投/化债方向：城投控股、城建发展 [3] - 中介方向：贝壳 [3] - 物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [3]

行业整体销售表现 - 2025年1-10月TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点[1] - 10月单月TOP100房企销售总额环比增长3.7%[1] - 百强房企销售总额环比呈现增长态势，反映各地政策持续发力带动销售额上涨[1] 头部房企销售排名（全口径） - 保利发展以2227亿元销售额位居榜首[1] - 前10名房企阵容相比前9月未发生改变[1] - 排名前五的房企为保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口，销售额分别为2227亿元、2011亿元、1891亿元、1696亿元、1560.7亿元[1] - 前10个月销售额过千亿的房企有7家，与去年同期持平，销售额均值为1656.8亿元[5] 不同机构排名差异说明 - 克而瑞研究中心排名中，保利发展、中海地产、华润置地位居前三，绿城中国以1204亿元排名第五[2] - 排名差异源于中指研究院将绿城中国的代建金额计入其全口径销售额[2] 房企权益销售额排名 - 权益销售额排名前五的为保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科，对应权益销售额为1755亿元、1739.8亿元、1152.4亿元、1045亿元和860亿元[3] TOP6-TOP10房企销售情况 - TOP6-TOP10房企依次为万科、建发房产、中国金茂、越秀地产和滨江集团，销售额分别为1146.6亿元、1065.1亿元、926.8亿元、921亿元和863.5亿元[4]