报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 广义住房需求已见底，但量价未进入正向循环，房地产总量预计继续磨底，核心城市市场处于底部拐点区域并将领先回升 [3] - 好房子政策推动"新产品、新定价、新模式"发展赛道，提升核心城市好房子渗透率，助力优质房企经营模式向制造业转型并实现PB-ROE突破 [3] - 推荐四类标的：产品力房企（如建发国际、滨江集团）、低估值修复房企（如新城控股、招商蛇口）、二手房中介（贝壳-W）、物业管理（绿城服务、华润万象） [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周34城新房成交245.8万平米，环比+17.2%，一二线环比+15.4%，三四线环比+43.8% [3][4] - 9月累计成交同比+6.3%，一二线同比+9.6%，三四线同比-24.2% [3][7] - 年初至今累计成交0.9亿平米，同比-11.2% [7] 二手房成交量 - 上周13城二手房成交114.8万平米，环比+3.8% [3][12] - 9月累计成交同比+21.2%，年初至今累计成交4435.6万平米，同比+5.4% [3][12] 新房库存 - 上周15城推盘148万平米，成交95万平米，成交推盘比0.64倍（6-8月分别为1.02/0.95/0.98倍） [3][21] - 可售面积9030.9万平米，环比+0.6%；去化月数24.8个月，环比+1.8个月 [3][21] 行业政策与新闻 宏观政策 - 金融监管总局为"三大工程"供资超1.6万亿元，租赁住房贷款年均+52%，"白名单"项目贷款超7万亿元，支持近2000万套住房交付 [3][31][32] - 九部门推动2030年实现"百城万圈"便民生活圈目标 [32] 地方政策 - 上海新规规范阳台计容和外立面材质，支持老旧小区适老化改造 [3][31] - 东莞购房补贴最高3万元，公积金贷款最高150万元 [3][31] - 广州支持存量商办改建租赁住房，太原允许提取公积金购买保障房 [3][31] 土地市场 - 成都成交三宗涉宅用地，总金额22.78亿元 [31][35] 公司动态 地产公司融资 - 新城控股发行1.6亿美元境外债和9亿元中票（利率3.29%） [3][37][39] - 保利发展拟发行不超过150亿元公司债 [3][37] - 旭辉集团发行12亿元中票（利率3.2%） [3][37] - 招商蛇口为子公司提供13.6亿元担保 [3][39] 物管行业 - 上海推行物业"四亮"服务，覆盖超80%小区 [36] - 贝壳-W耗资1800万美元回购277.3万股 [40][42] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数下跌0.16%，跑输沪深300指数1.22%，在31个板块中排名第11 [3][43] - 涨幅前五：张江高科（+34.69%）、亚太实业（+27.66%）、深振业A（+19.02%）、上海临港（+15.02%）、合肥城建（+14.77%） [43][47] - 主流房企25/26年PE均值分别为17.4/15.2倍 [3][48] 物管板块 - 板块平均下跌3.5%，跑输沪深300指数4.57% [3][49] - 涨幅前五：佳兆业美好（+3.02%）、招商积余（+1.76%）、星悦康旅（+1.06%）、新大正（0%）、新城悦服务（0%） [49][54] - 板块25/26年PE均值分别为13.9/12.5倍 [3][55]

公司活动概述 - 公司于2025年9月22日至10月31日启动"好邻·好礼·好生活"社区好邻节活动 聚焦社区公益和用户互动 [1][3] - 活动包含线上抽奖福利和线下社区服务 旨在提升居民参与度和品牌社区影响力 [3][5] 线上互动机制 - 推出"小区点评送好礼"活动 用户通过APP或小程序评价小区即可参与抽奖 前1000名参与者100%获得京东E卡 [3] - 设置多重奖品激励 包括iPhone17 千元京东卡 厨房小家电等 精准匹配居民置业与生活需求 [3] - 活动期间浏览房源可参与抽奖 完成二手房带看可额外获得3次抽奖机会 [3] 社区共建战略 - 通过UGC模式积累社区"声誉资产" 详细的环境描述和配套资源分享可增加小区曝光度 吸引潜在购房者 [4] - 用户生成的居住体验内容（如邻里关系 物业服务质量）帮助置业者做出更贴合需求的购房决策 [5] - 线上线下联动推动社区共建 线下设立"房产角"提供专业咨询 线上引导居民参与点评活动 [5] 服务定位与行业价值 - 公司将经纪人定位为社区"好帮手" 强调其对社区环境的熟悉度和居民需求的理解能力 [6] - 房产经纪服务超越房屋交易功能 注重情感连接和社区关系建设 [6] - 通过可持续的社区品牌活动深化服务温度 增强行业差异化竞争力 [6]

股东结构 - 截至2025年9月19日公司股东总户数为74512户 [2]

股东结构变化 - 截至9月20日股东户数为74512户 较9月10日减少5933户 环比下降7.38% [2] - 本期筹码集中期间股价累计下跌3.54% 期间出现5次上涨和6次下跌 [2] 融资交易情况 - 9月24日两融余额为3.43亿元 其中融资余额3.43亿元 [2] - 本期筹码集中以来融资余额增加1107.79万元 增幅达3.34% [2] 财务表现 - 上半年营业收入56.58亿元 同比下降2.69% [2] - 上半年净利润3840.02万元 同比增长30.80% [2] - 基本每股收益0.0163元 加权平均净资产收益率0.41% [2] 股价表现 - 最新股价3.00元 单日下跌0.66% [2]

公司治理变动 - 公司于2025年9月23日召开第十一届董事会第十三次会议并审议通过增补邬崇国为独立董事候选人的议案 [1] - 邬崇国将接替常明担任战略与投资委员会委员、审计委员会委员（召集人）、提名委员会委员及薪酬与考核委员会委员 [1] - 新任独立董事任期与第十一届董事会保持一致 [1]

市场成交表现 - 新政后新房项目到访量增长明显 单盘日均到访量从7月初136-150组提升至170-190组 [2][3] - 实际成交量改善有限 单盘平均认购量与新政前相比无显著变化 新政热度仅持续约两周 [2][3] - 8月二手房整体交易量较7月上涨4.3% 昌平区成交量环比增长36.8% 同比增长29.5% [4] 客户结构特征 - 改善型需求释放推动高端项目成交占比上升 刚需项目成交保持稳定 [3] - 二手房市场刚需为成交主力 两居室成交占比超54.5% [4] - 新政后成交群体多为前期已到访客户 新政主要为其注入购房信心或提供资格 [2] 热销项目特质 - 刚需刚改类项目需同时满足五大条件：临近地铁、户型赠送空间充足、板块供需优质、产品超配、总价低 [5] - 改善型项目核心竞争力集中在区位优质、产品配置高阶、供需平衡、开发商口碑良好 [6] - 绝对高端项目关键要素为顶级地段、标杆产品、周边二手房价格支撑 [6] 政策效果评估 - 历史数据显示北京二手房月成交量超2万套仅出现三次 多数月份集中在1.1万-1.6万套 [4] - 政策对交易量影响在出台后1-2个月较明显 之后会回落 [4] - 五环外限购松绑政策力度有限 全面解除限购可能性较低 [7] 行业发展趋势 - 主城区核心地块轨交沿线刚需项目和高能级低资金压力板块项目仍具市场热度 [6] - 新入市楼盘优势明显 老盘需通过产品优化提升竞争力 但仅能实现10%-20%的稳步提升 [6] - 行业建议推行个人所得税全额抵扣房贷利息 预计可减少月供压力40%以上 [7][8]

审计机构续聘 - 公司拟续聘中审众环为2025年度审计机构，聘期一年，费用不超420万元[1][7] - 2025年9月23日董事会通过续聘议案，尚需股东会审议[9][11] 审计机构情况 - 中审众环2024年末合伙人216人、注册会计师1304人等[3] - 2024年经审计总收入217185.57万元等[3] - 2024年度上市公司审计客户244家，收费35961.69万元[4] - 购买职业保险累计赔偿限额8亿元，未使用[4] 审计机构合规 - 中审众环近3年受行政处罚等多次[5] - 47名从业执业人员近3年受处罚多次[5] - 项目合伙人武兆龙近3年签3家报告，2025年受警示函[5][6] - 签字注册会计师李飞红近3年签1家报告，无不良记录[5][6]

独立董事提名 - 公司董事会提名邬崇国为第十一届董事会独立董事候选人[2] 任职条件 - 被提名人需有五年以上相关工作经验[6] - 会计专业人士需有注册会计师资格[6] 合规要求 - 被提名人及其直系亲属持股等有相关限制[8] - 被提名人近期无交易所谴责等情况[10] 提名承诺 - 提名人保证声明真实准确完整并担责[11] - 若任职不符要求提名人将督促辞职[11]

独立董事候选人要求 - 需具备五年以上履行职责所需工作经验[6] - 以会计专业人士被提名需满足相关资格及5年以上全职经验[6] - 候选人及直系亲属持股、任职等有相关限制[8] - 近三十六个月未受证券交易所公开谴责或三次以上通报批评[10] - 担任独立董事境内上市公司数量不超三家[11] - 在公司连续担任独立董事未超六年[11] 声明信息 - 声明签署时间为2025年9月24日[14]

人事变动 - 独立董事常明于2025年8月27日因个人原因辞职[1] - 2025年9月23日董事会通过增补邬崇国为独立董事议案[2] 新独立董事情况 - 邬崇国1976年8月生，北大会计学硕士[4] - 有丰富评估公司任职经历，未持股无关联[4][5] 补选结果 - 补选后兼任高管董事人数未超董事总数二分之一[2]