报告公司投资评级 - 买入（维持）[4] 报告的核心观点 - 招商蛇口2024年前三季度营业收入同比增长2.88%，归母净利润同比下降31%，主要由于项目结转毛利率下降。预计随着低毛利项目结转完毕，公司盈利能力将逐步恢复。销售金额和面积同比下降，但降幅较上半年有所收窄。公司计划通过回购股份提振市场信心，预计回购金额在3.51亿元至7.02亿元之间。公司经营稳健，融资畅通，维持"买入"评级。[2] 根据相关目录分别进行总结 基本数据 - 总股本/流通股本：9,061/8,323百万股 - 流通A股市值：96,291.76百万元 - 每股净资产：10.79元 - 资产负债率：68.63% - 一年内最高/最低股价：13.44/7.45元 [4] 股价相对走势 - 招商蛇口股价在2023年11月至2024年10月期间相对沪深300指数的走势为-30%至20% [5] 投资要点 营收稳健, 毛利率承压 - 2024年前三季度，公司实现营业收入780.09亿元，同比增长2.88%；毛利率为9.95%，同比下降8.3个百分点；归母净利润为26.01亿元，同比下降31.00%。三季度单季度实现营业收入267.37亿元，同比增长9.64%；毛利率为6.05%，同比下降16.4个百分点；归母净利润为11.83亿元，同比下降26.78%。公司归母净利润下滑，主要因为项目结转毛利率同比下降。预计随着低毛利项目陆续结转完毕，公司盈利能力将逐步得到修复。[6] 销售降幅收窄，拿地聚焦核心城市 - 2024年前三季度公司实现销售金额1451.4亿元，同比下降35.9%；销售面积638.0万平方米，同比下降30.5%，降幅较上半年有所收窄。公司保持以销定投，三季度共拿地7宗，主要集中在上海等核心城市，规划建筑面积共59.84万平方米。2024年前三季度公司权益拿地金额为160.2亿元，同比下降39.9%；权益拿地面积为65.8万平方米，同比下降49.3%。[7] 积极回购，提振市场信心 - 2024年10月16日，公司发布公告，拟以自有资金或自筹资金通过集中竞价交易方式进行股份回购，回购的股份将全部予以注销。此次回购股份的价格不超过人民币15.68元/股，回购金额不低于人民币3.51亿元且不超过人民币7.02亿元。预计回购股份数量约为2238.52至4477.04万股，占公司当前总股本的0.25%至0.49%。公司回购股份，有利于提升投资者信心，进一步稳定市场预期。[8] 投资建议 - 预计公司2024-2026年营业收入分别为1868.37/2003.82/2129.32亿元，同比增长6.76%/7.25%/6.26%；归母净利润分别为63.56/74.81/90.42亿元，同比增长0.57%/17.71%/20.86%。EPS分别为0.70/0.83/1.00元/股，3年CAGR为12.68%。公司经营稳健，融资畅通，积极回购稳定预期，维持"买入"评级。[9] 财务数据和估值 - 2022-2026年营业收入分别为183003/175008/186837/200382/212932百万元，增长率分别为13.92%/-4.37%/6.76%/7.25%/6.26%。EBITDA分别为20638/18248/22267/25267/28577百万元，归母净利润分别为4264/6319/6356/7481/9042百万元，EPS分别为0.47/0.70/0.70/0.83/1.00元/股，市盈率分别为24.6/16.6/16.5/14.0/11.6，市净率分别为1.3/1.1/1.0/1.0/0.9，EV/EBITDA分别为18.2/20.0/16.0/13.8/12.1。[10] 财务预测摘要 - 2022-2026年资产负债表、利润表、现金流量表数据详见原文档。[12]

报告评级 - 报告给予公司"推荐"评级 [1] 核心观点 - 公司前三季度实现营业收入约780.09亿元,同比增长2.88%,归母净利润约26.01亿元,同比下降31% [1] - 营收与归母净利润增速不一致,主因开发业务项目结转毛利率同比下降 [1] - 公司前三季度毛利率为9.95%,相较去年同期18.25%、上半年11.98%,分别下滑8.3pcts、2.03pcts [1] 销售情况 - 前三季度权益销售金额1002亿元,同比下降29% [2] - 2024年1-9月,公司累计签约面积642.44万方,同比下降30%,实现销售金额1451.71亿元,同比下降35.9% [2] - 一线城市权益销售金额占31%,相比2023年36%略有下降,与供货类型和节奏有关 [2] 土地投资 - 2024年1-9月,公司累计获取土地14宗,总计容建筑面积约139.98万平方,总地价288.84亿,权益地价208.7亿元 [2] - 土地投资强度为19.9%,相较2023年39%有所下降,相较上半年14.5%有所提升,主因公司谨慎投资,下半年以来拿地主要为高能级城市核心地块 [2] - 1-9月公司一二线城市权益拿地金额占比为99.8%,包括上海、广州、杭州、成都、郑州、合肥、西安,其中上海占总权益拿地金额60% [2] 融资情况 - 截至2024年10月30日,公司累计发行140亿元信用债,此外10月发行保租房reits(基金募资13.6亿元),融资渠道畅通 [3] - 公司2024年到期公开债15亿元,流动性充裕,偿债压力较小 [3]

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2024-114 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 回购报告书 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或重大遗漏。 重要内容提示： 1、回购方案基本情况： （1）回购股份目的：招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公 司"或"招商蛇口"）基于对公司未来发展的信心，为增强投资者信心，有效维 护广大投资者的利益、增强投资者对公司的投资信心、稳定及提升公司价值，公 司拟以自有资金或自筹资金通过深圳证券交易所交易系统以集中竞价交易方式 进行股份回购，本次回购的股份将全部予以注销并减少公司注册资本。 （2）拟回购价格：不超过人民币15.68元/股，该价格不超过董事会审议通 过本次回购股份决议前30个交易日公司股票交易均价的150%。 （3）拟回购金额：不低于人民币3.51亿元，不超过人民币7.02亿元，具体 回购资金总额以回购期满时实际回购股份使用的资金总额为准。 （4）回购资金来源：本次回购股份的资金来源为公司自有资金或自筹资金。 5、相关风险提示： （1）本次回购方案需征询债权人同意，存在债权人不同意而要 ...

法律意见书 中国 深圳 福田区 益田路6001号太平金融大厦11、12层 邮政编码：518038 11&12/F., TaiPing Finance Tower, NO. Yitian Road 6001, Futian District，ShenZhen, P.R. CHINA 电话(Tel.)：(0755) 88265064, 88265288 传真(Fax.)：(0755)83243108 网址（Website）：http:// www.sundiallawfirm.com 致：招商局蛇口工业区控股股份有限公司 广东信达律师事务所 关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司 二〇二四年第三次临时股东大会的法律意见书 信达会字(2024)第286号 根据《中华人民共和国公司法》（下称"《公司法》"）、《上市公司股东大 会规则》（下称"《规则》"）等法律、法规、规范性文件以及现行有效的《招商 局蛇口工业区控股股份有限公司章程》（下称"《公司章程》"）的规定，广东信 达律师事务所（下称"信达"）接受招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称"贵 公司"）的委托，指派张森林律师、金川律师（下称"信达律师"）参加贵公司20 ...

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2024-112 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年第三次临时股东大会决议公告 公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述 或重大遗漏。 特别提示： 1、本次会议没有否决议案。 2、本次会议不涉及变更前次股东大会决议。 一、会议召开的情况 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公司"或"本公司"）于2024年10月 17日在《中国证券报》《证券时报》《上海证券报》《证券日报》及指定信息披露网站巨 潮资讯网刊登了《关于召开2024年第三次临时股东大会的通知》。 公司2024年第三次临时股东大会于2024年11月1日下午2：30在公司总部会议室召开。 会议采用现场投票与网络投票表决相结合的方式。会议由公司董事会召集，董事长蒋铁 峰因公务未能出席本次股东大会，经半数以上董事推举，由董事、总经理朱文凯主持。会 议的召集、召开符合《公司法》、《上市公司股东大会规则》和本公司《公司章程》的相 关规定。 二、会议的出席情况 出席会议的股东及股东代理人 1,771 人，代表股份 6,283,372,290 股， ...

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2024-113 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 关于回购股份用于注销并减少注册资本暨通知债权人的公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或重大遗漏。 一、通知债权人的原因 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公司"或"招商蛇口"） 于 2024 年 10 月 16 日召开第三届董事会 2024 年第十二次临时会议，于 2024 年 11 月 1 日召开 2024 年第三次临时股东大会，审议通过了《关于以集中竞价交易 方式回购公司股份方案的议案》，具体内容详见公司披露在巨潮资讯网 （www.cninfo.com.cn）上的相关公告。 1、申报时间：2024 年 11 月 2 日至 2024 年 12 月 16 日，9:00-11:30，14:00- 17:00（双休日及法定节假日除外） 在回购股份价格不超过人民币 15.68 元/股的条件下，按回购金额上限测算， 预计回购股份数量约为 4,477.04 万股，约占公司当前总股本的 0.49%，按回购 金额下限测算，预计回购股份数量约为 2,2 ...

报告公司投资评级 - 维持"推荐"评级 [5] 报告的核心观点 - 收入利润阶段承压：2024年前三季度公司实现营业收入780.1亿元，同比增长2.9%，归母净利润26亿元，同比下降31%，归母净利润增速低于营收主要因毛利率同比下降8.3个百分点至10%。前三季度公司投资收益同比增加21亿元，少数股东损益占比同比下降7.8个百分点至23.9% [4] - 销售稳居行业前列，投资强度边际提升：2024年前三季度公司销售面积642.4万平米，同比下降30%，销售金额1451.7亿元，同比下降35.9%；根据克而瑞中国房地产企业销售TOP100排行榜披露，公司销售额稳居行业前五。前三季度新增土储建面140万平米，总地价289亿元，公司需支付地价209亿元，权益比72.3%；拿地销售面积比21.8%、拿地销售金额比19.9%，较上半年（18.3%、14.5%）提升 [4] 财务数据总结 - 2024年前三季度公司实现营业收入780.1亿元，同比增长2.9% [3] - 2024年前三季度公司归母净利润26亿元，同比下降31% [3] - 2024年前三季度公司毛利率为10%，同比下降8.3个百分点 [4] - 2024年前三季度公司投资收益同比增加21亿元，少数股东损益占比同比下降7.8个百分点至23.9% [4] - 2024年前三季度公司销售面积642.4万平米，同比下降30%；销售金额1451.7亿元，同比下降35.9% [4] - 2024年前三季度公司新增土储建面140万平米，总地价289亿元，公司需支付地价209亿元，权益比72.3%；拿地销售面积比21.8%、拿地销售金额比19.9%，较上半年（18.3%、14.5%）提升 [4] 未来预测 - 预计公司2024-2026年EPS为0.72元、0.73元、0.77元，当前股价对应PE分别为15.7倍、15.4倍、14.7倍 [6] - 公司财务状况稳健，投资积极聚焦，土储结构优化，有望以优质资产助力未来发展 [5]

报告公司投资评级 - 维持"推荐"评级 [1] 报告的核心观点 营业收入和归母净利润情况 - 2024年前三季度公司营收小幅增长2.88%,但归母净利润下滑31% [1] - 归母净利润下滑的主要原因是毛利率下滑8.3个百分点,以及权益比例下滑7.85个百分点 [1] 销售情况 - 2024年前三季度公司销售面积和销售金额分别下降29.99%和35.85%,受到行业整体筑底阶段的影响 [1] 拿地情况 - 2024年前三季度公司新增建面59.84万方,对应地价142.7亿元,楼面均价23846.44元/平米,地售比1.06,保持高质量拿地 [1] 财务状况 - 截至2024年三季度末,公司剔除预收账款的资产负债率60.36%,净负债率48.28%,财务稳健,严控杠杆 [1] 其他 - 公司旗下保障性租赁住房公募REIT于2024年9月20日完成发售,并于10月23日上市,募集资金总额13.687亿元 [1]

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [7] 报告的核心观点 - 24Q1-Q3营收同比+3%、业绩同比-31%,低于预期,主要源于开发业务项目结转毛利率下行 [5] - 24Q1-Q3销售额同比-36%,行业排名第五,但公司持续聚焦核心城市拿地 [6] - 三条红线稳居绿档,融资优势明显,回购彰显公司对未来持续发展的信心 [7] 公司财务数据总结 营收及利润 - 2024年预计营业总收入为1,792.46亿元,同比增长2.4% [8] - 2024年预计归母净利润为56.72亿元,同比下降10.2% [8] 盈利能力 - 2024年预计毛利率为13.4%,较2023年下降2.5个百分点 [8] - 2024年预计ROE为5.5%,较2023年上升0.2个百分点 [8] 估值 - 2024年预计市盈率为18倍 [8]

报告评级 - 报告维持"买入"评级 [2] 报告核心观点 - 公司深耕核心一二线城市,未来随着优质项目逐步结转,业绩有望持续回升 [2] - 公司设立第三个公募REITs平台,有助于助力公司进一步拓宽融资渠道、盘活存量资产、优化经营模式 [2] - 公司积极响应央行创立的股票回购、增持再货款工具,彰显公司发展信心 [2] 公司投资评级 - 公司股票现价对应PE估值分别为15.7x/12.9x/10.8x,维持"买入"评级 [2] 公司经营情况 - 2024年1-9月公司实现营收780.1亿元,同比+2.88%;归母净利润26.0亿元,同比-31.00% [2] - 公司毛利率下滑,主因受地产持续筑底影响,24年1-9月公司毛利率为9.95%,较去年同期的18.25%大幅下降8.3个百分点 [2] - 公司销售承压,24年1-9月累计实现销售金额1451.71亿元,同比-35.9%,稳居克而瑞百强房企全口径销售额榜单第5名 [2] 公司投资布局 - 24年1-9月公司累计获取14宗宅地,权益拿地金额209亿元,总拿地金额289亿元,权益比例为72.3%,其中6宗位于一线城市 [2] - 公司积极响应央行创立的股票回购、增持再货款工具,10月14日公告回购提案,10月20日获得最多7.02亿元专项贷款用于回购股票 [2] 行业展望 - 公司深耕核心一二线城市,未来随着优质项目逐步结转,业绩有望持续回升 [2]