热点公告 - 剑桥科技澄清目前不生产含CPO技术的芯片 [1] - 首开股份间接持有宇树科技股权比例约为0.3% 持股比例很低 [1] - 青山纸业控股子公司恒宝通光2025年上半年净利润为209.90万元 占公司同期净利润比重极小 [1] 项目投资 - TCL科技拟投资295亿元建设第8.6代印刷OLED生产线项目 [1] - 广东建科拟投资实施粤建科·中山数智荟二期建设项目 [1] - 南风股份子公司南方增材拟投资5000万元用于3D打印服务项目固定资产投资 [1] 合同中标 - 华康洁净中标"医疗服务建设工程"项目 [1] 股权收购 - 奥特维拟收购控股子公司松瓷机电8.99%股权 [1] - 天华新能拟收购苏州天华时代75%股权 [1] 股份回购 - 上海谊众拟斥资3000万元至3500万元回购股份 [1][2] - 创源股份拟回购1.55%-2.05%股份 [2] - 壹石通拟斥资3000万元至5500万元回购股份 [2] 经营数据 - 华统股份8月生猪销售收入3.38亿元 [1][2] - 天马科技1~8月鳗鱼累计出池约11921.59吨 [1][2] 股东增减持 - 火星人控股股东的一致行动人拟减持不超过2.94%股份 [1][2] - 智微智能实际控制人之一郭旭辉拟减持不超过2.9749%股份 [1][2] - 金安国纪股东东临投资拟减持不超过2.878%股份 [1][2] - 速达股份股东扬中徐工拟减持不超过3%股份 [2] 其他融资活动 - 中仑新材拟发行可转债募资不超过10.68亿元 [1][2] - 拓荆科技拟定增募资不超过46亿元 [1][2] - 招商蛇口拟发行优先股募资不超过82亿元用于"保交楼、保民生"房地产项目建设 [2] - 科力尔拟定增募资不超过10.06亿元 [2]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[8] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[8] 报告核心观点 - “十五五”规划建议推动房地产行业从量向质切换，政策框架实现递进式演绎：从“房住不炒”总定位到“止跌回稳”短期目标，再到“构建新模式”中长期任务[2] - 政策重在完善商品房基础制度、完善供给体系、提升住房品质，为行业长期价值赋能[2] - 产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，有望重塑企业市场地位和竞争格局[2] 完善制度建设 - 制度建设贯穿全生命周期，前端完善商品房开发、融资、销售等基础制度（如预收款监管、项目“白名单”制度），后端建立房屋全生命周期安全管理制度[3] - 过去20年市场注重增量，未来需在巨大存量层面做好维护保养，预期房屋体检、保险等后期物业管理相关制度将系统性构建[3] 完善供应体系 - “十四五”期间建设筹集各类保障房和安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众，而“十五五”表述从“有效增加”切换为“优化”，重心从扩量切换为提质[4] - “因城施策增加改善性住房供给”意味着对改善性需求的重视，与保障房形成“保障+市场”功能互补的供应格局[4] 提升住房品质 - 提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，住建部从好标准、好设计、好建材、好建造、好运维五个维度定义[5] - 《住宅项目规范》已于2025年5月1日实施，提出14项提升标准，市场将向有产品力的房企倾斜[5] - 物业服务有望从“基础保洁”向“增值服务”升级，具备全生命周期服务能力的物管公司有望获得更大空间[5] 投资标的与估值修复 - 推荐“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股以及分红与业绩稳健的头部物管公司[6] - 重点推荐A股开发（如招商蛇口目标价12.52元、滨江集团目标价13.04元）、内房股开发（如华润置地目标价36.45港元）、香港本地股（如新鸿基地产目标价111.51港元）及物管公司（如万物云目标价32.29港元）[6][10] - 随着“好房子”上升为行业标准，产品能力差异或进一步放大，为板块提供估值修复空间[6]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”（维持）[1] 报告核心观点 - 三四线楼市呈现“分化提质、格局优化”新变化，结构性机会仍存，其演变经验对一二线城市具有启示意义 [1][3][80] - 三四线城市供需格局优化，高品质住宅项目利润率更优，市场对“好房子”接受度高且付费意愿强 [3][35][63] - 未来国内楼市将逐步向“止跌—分化—提质”演变，优质房企有望走出业绩低谷 [3][83] 三四线格局优化，仍存结构性机会 - 三四线城市库存去化周期已相对稳定，截至2025年8月，35城商品房平均出清周期为45.7个月，其中三四线城市达50.5个月，高于一线城市的35.1个月和二线城市的39.9个月，但房价调整幅度逐渐收缩 [9][10][11] - 三四线土拍竞争强度较弱，2025年1-8月三线城市土地成交溢价率较2024年下滑0.7个百分点，而一线和二线城市分别增长7.9和5.9个百分点，为项目利润率留有更多余地 [13][14] - 改善及大户型化趋势明显，三四线城市4房成交占比持续提高，且110平米以上产品市场份额呈增长趋势，居民因家庭观念强、总价门槛低及“熟人社会”属性，更愿意为品质付费 [16][18][20][21] - 市场参与者出清，格局优化，如金华、台州主流房企仅剩滨江、绿城拿地，莆田仅剩建发、联发、保利三家，深耕型房企更易“胜者为王” [29][30][34] - 三四线项目利润率更优，中海宏洋位于三四线城市的项目毛利率达26%，高于其二线城市项目的20%及公司新拿地项目整体毛利率19% [35][36] 三四线布局房企及项目案例测算 - 2025年前9月，仍在三四线保持拿地的品牌房企主要为保利发展、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国等国央企，以及滨江集团等，拿地溢价率多数低于10% [41][42][44] - 具体项目测算显示利润率高于公司整体水平：金华绿城·凤起潮鸣项目毛利率15%、滨江城投·和品项目毛利率19%，均高于其公司近年整体毛利率 [45][46][48]；南通中海宏洋项目毛利率31%、建发项目毛利率29% [50][51][53]；莆田联发保利禧悦项目毛利率21%、建发联发望湖项目毛利率27% [55][56][58] 三四线楼市演变对一二线的启示 - 三线城市成交面积占比保持稳定，并未出现明显超跌，反映本地购房者对房价下跌脱敏，更易达成房产“消费品属性”共识 [62][63][64] - 部分三四线城市房价接近成本线，2025年上半年316个三四线城市成交地价为2039元/平米，加上建安成本约2100元/平米，合计约4000元/平米，部分城市成交价已逐步走稳 [66][67][68] - 以中海宏洋、建发国际为例，其在三四线城市的多个标杆项目售价自2022年以来保持相对平稳，显示“好房子”能维持产品溢价，楼市正由普跌向分化、提质演变 [69][71][73][78][79] - 启示一二线城市也将分化提质：核心区好房子有望止跌回稳，项目利润率优化；郊区或旧规产品则因库存压力大延续阴跌，购房者逐渐接受其消费品属性 [80] 投资建议 - 建议关注两类房企：一是历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企，如华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、保利发展等；二是布局低能级区域、打造本地“好房子”项目的房企，如中国海外宏洋等 [3][83]

行业投资评级 - 行业投资评级为“看好”（维持）[7] 核心观点 - 行业风险评价降低、行业进入中长期修复通道的信心不断强化是推动地产股修复的主要原因[2] - 短期内地产下滑速度有所加快，第四季度房地产政策加码预期提升，优质地产股配置价值凸显[2] - 政策重心将从短期刺激转向新发展模式的探索，城市更新（包括城中村改造等盘活存量）、“好房子”建设或为重点[3] - 未来几年的政策重心转向行业高质量发展模式的探索，是行业达到供需良性互动真正实现“止跌回稳”的治本之策[3] - 由于今年第二季度以来新房市场量价下降，第四季度房地产托底政策加码预期提升，货币政策、财政政策均可能作为房地产托底政策的工具[4] 具体事件评述 - 二十届四中全会定调推动房地产高质量发展[3] - 房地产此前引发的金融风险、保交楼风险、房企债务风险、房价大幅下跌风险等在最近两年得到了缓解[3] - 城市更新各项新机制预计在“十五五”时期将进一步加快建立，配套的金融、财税、土地等支持政策也有望逐渐落位[4] - 城中村改造作为城市更新重要方向，目前只有高能级城市核心地段溢价高、利润可观的改造项目能够符合“征收方案扎实”和“项目资金总体平衡”的要求，该类项目或将率先完成改造[4] - “好房子”建设过程中，地方政府在地段、规划、户型、得房率等方面有所让步，有持续拿地能力的企业获益[4] 投资建议与相关标的 - 相关标的包括：招商蛇口（投资评级：买入）、保利发展（投资评级：买入）、滨江集团（未评级）、金地集团（投资评级：增持）[5]

债券信息 - “25蛇口02”（代码524484）2025年10月29日起上市[2] - 主体信用评级AAA，无债项评级，评级机构为联合资信[2] 发行情况 - 发行总额40亿元，期限3年[2] - 票面年利率1.90%，固定利率，每年付息一次[2] 日期信息 - 发行日和起息日为2025年10月23日，到期日为2028年10月23日[2] 价格信息 - 债券面值和开盘参考价均为100元[2]

行业投资评级 - 维持房地产行业“优于大市”评级 [3] 核心观点 - 未来五年中央对房地产的重视程度将提升，新房产品将顺应需求趋势提质发展，不合时宜的限制性政策将进一步解除 [1][3] - 供给侧将严控新增开发用地，以城中村、危旧房改造形成有效投资，供应结构以优质地块为主 [1][3] - 房地产市场正步入强者恒强的竞争格局，需求与资源加速向头部城市和蓝筹房企倾斜 [3] - 房地产高质量发展与房价稳定密不可分，未来五年止跌回稳是重要要求，2025年9月70个大中城市均没有出现房价环比上涨城市 [3] 政策导向分析 - 二十届四中全会明确提出“推动房地产高质量发展”目标，相较十九届五中全会未直接提及房地产内容是一次显著提升 [3] - 全会重申“扩大内需”政策导向，提出“以新需求引领新供给，以新供给创造新需求”、“坚决破除阻碍全国统一大市场建设卡点堵点”等解决方针 [3] - 政策落地更加密集有力，2022年7月至2025年10月期间持续推出保交楼、城中村改造、差别化住房信贷、认房不认贷等多项支持政策 [7] 市场格局与数据 - 核心城市市场集中度提升，以22个集中供地城市为例，2020-2024年销售金额占全国比重30%-44%，2025年前三季度达40% [3] - 土地出让金向核心城市聚集，22城土地出让金占全国比重从2020-2024年的42%-48%上升至2025年前三季度的56% [3] - 价格分化加剧，新房和二手房之间价差继续拉大，中心城区好房好价定向激活高端购买力，郊远环线缩量控供引导刚需流入存量市场 [3] 投资建议与公司推荐 - 看好蓝筹竞争格局，推荐开发类公司：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团（A股）及中国海外发展（H股） [3] - 推荐商住类公司：华润置地、龙湖集团 [3] - 推荐物业类公司：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [3] - 推荐文旅类公司：华侨城A [3]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 看好"好房子"新赛道以及购物中心价值重估 [3] - "好房子"政策将引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升，并开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE的向上突破 [3] - 在货币宽松周期中，商业地产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] - 推荐四类标的：1）好房子房企；2）商业地产重估及低估值修复房企；3）二手房中介；4）物业管理公司 [3] 行业数据总结 新房成交量 - **周度环比**：上周（10月18日-10月24日）34个重点城市新房合计成交256.6万平米，环比下降1.9% [4] - 分城市能级看，一二线城市合计成交235.7万平米，环比下降3%；三四线城市合计成交20.8万平米，环比上升11.7% [4] - 与历史对比，上周成交较2024年周均成交291.7万平米下降12%，但较2025年周均成交231.7万平米上升10.7% [4] - **月度同比**：10月（10月1日-10月24日）34城一手房成交同比-23%，较9月同期环比-11.4% [3] - 分城市能级看，一二线城市成交同比-20.7%，三四线城市成交同比-42.6%，分别较9月同期环比-12.2%和-1% [3] - 年初累计至今，34城成交0.98亿平米，同比下降12.5% [6] 二手房成交量 - **周度环比**：上周（10月18日-10月24日）13个重点城市二手房合计成交115.5万平米，环比下降6.1% [12] - **月度同比**：10月截至上周累计成交293.1万平米，较9月同期环比下降23.7%，较去年10月同期同比下降20.1% [12] - 年初累计至今，13城二手房成交4795.5万平米，同比上升3.4% [12] 新房库存与去化 - **推盘与去化**：上周15个重点城市合计推盘71万平米，合计成交105万平米，对应成交推盘比为1.48倍 [20] - 近期成交推盘比呈现波动，2025年7月、8月、9月分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [20] - **可售面积**：截至上周末（2025年10月24日）15城合计住宅可售面积为8975.4万平米，环比下降0.4% [20] - **去化月数**：15城住宅3个月移动平均去化月数为24.5个月，环比下降0.8个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 宏观政策与数据 - 二十届四中全会提出要推动房地产高质量发展 [28] - 国家统计局公布2025年1-9月全国累计房地产开发数据：投资额67,706亿元（同比-13.9%）；销售面积65,835万平米（同比-5.5%）；销售额63,040亿元（同比-7.9%） [28] - 2025年9月单月数据：投资额7,397亿元（同比-21.3%）；销售面积8,531万平米（同比-10.5%）；销售额8,025亿元（同比-11.8%） [28] - 财政部公布前三季度国有土地使用权出让收入22,302亿元，同比下降4.2% [28] 地方因城施策 - 广州2025年计划完成老旧小区改造超150个、城中村改造固定资产投资1,000亿元 [28] - 武汉经开区为购买首套商品房家庭提供贷款利息补贴，最高补贴4万元 [28] - 深圳自2025年11月起2年内，无房职工每月可按申请当月应缴存额的80%提取公积金用于支付房租 [28] 土地市场动态 - 越秀以77.4亿元竞得上海静安区地块 [28] - 绿城以5亿元拍得广州番禺区宅地，成交楼面价25,936元/平方米，溢价率17.78% [28][31] 重点公司动态 地产公司 - **经营业绩**：中国海外发展2025年1-9月累计合约物业销售额1,705亿元（同比-14%），销售面积756万平方米（同比-1%） [34] - **融资活动**：保利发展2025年度新增担保410.3亿元，对外担保余额1131.8亿元；越秀地产发行28.5亿元人民币绿色点心债券（3年期，收益率3.3%）；保利发展发行中期票据（5亿元/3年/2%和25亿元/5年/2.21%）；招商蛇口拟发行公开债券（40亿元/3年/1.9%） [34] - **股份回购**：截至10月21日，华发股份共耗资2.9亿元，累计回购5,510万股 [34] 物管公司 - **股份回购**：10月17日-10月23日，贝壳-W共耗资约2,500万美元回购股份约405万股；10月22日-10月24日，绿城服务共耗资约300万港币回购股份约64万股 [36] 板块行情回顾 地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数上涨1.51%，沪深300指数上涨3.24%，相对收益为-1.73%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第18位 [38] - **个股表现**：涨幅前五位个股为新华联、*ST中迪、荣丰控股、黑牡丹、深振业A；跌幅后五位个股为中润资源、沙河股份、万业企业、招商蛇口、华丽家族 [38][41] - **估值水平**：当前主流A/H房企2025/2026年PE均值分别为19.7/17.5倍 [3] 物管板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均上涨2.62%，沪深300指数上涨3.24%，相对收益为-0.62%，板块表现弱于大市 [44] - **个股表现**：涨幅前五位个股为宝龙商业、弘阳服务、和泓服务、世茂服务、宋都服务；跌幅后五位个股为中奥到家、卓越商企服务、佳兆业美好、佳源服务、第一服务控股 [44][48] - **估值水平**：物管板块2025/2026年PE均值分别为13.8/12.4倍；截至上周末，板块平均2025、2026年PE分别为14倍、12倍 [3][45]

报告投资评级 - 对地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 核心观点认为“好房子”政策将开辟新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市利好共振 [3] - 在货币宽松周期下，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] - 报告推荐关注好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介以及物业管理四类投资机会 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（10/18-10/24）34个重点城市新房合计成交256.6万平米，环比下降1.9% [3][4] - 其中一二线城市成交235.7万平米，环比下降3%；三四线城市成交20.8万平米，环比上升11.7% [3][4] - 10月（10/1-10/24）34城一手房成交同比-23%，较9月同期环比-11.4% [3][6] - 一二线城市10月成交同比-20.7%，三四线城市同比-42.6% [3][6] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交115.5万平米，环比下降6.1% [3][12] - 10月截至上周累计成交293.1万平米，同比-20.1%，较9月同期环比-23.7% [3][12] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘71万平米，成交105万平米，成交推盘比为1.48倍 [3][21] - 截至上周末15城合计住宅可售面积8,975.4万平米，环比-0.4% [3][21] - 3个月移动平均去化月数为24.5个月，环比下降0.8个月 [3][21] 行业政策和新闻跟踪 地产行业 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 [3][30] - 2025年1-9月全国房地产开发投资额67,706亿元，同比-13.9%；销售面积65,835万平米，同比-5.5%；销售额63,040亿元，同比-7.9% [3][30] - 9月单月投资额7,397亿元，同比-21.3%；销售面积8,531万平米，同比-10.5%；销售额8,025亿元，同比-11.8% [3][30] - 前三季度国有土地使用权出让收入22,302亿元，同比-4.2% [3][30] - 广州2025年计划完成老旧小区改造超150个、城中村改造固定资产投资1,000亿元；武汉经开区为首套购房家庭提供最高4万元贷款利息补贴 [3][30] 物管行业 - 2025深圳国际物业管理产业博览会展示AI物业等行业新趋势 [34] 重点公司公告 地产公司 - 中国海外发展1-9月累计销售面积756万方（-1%），销售额1,705亿元（-14%） [3][36] - 保利发展2025年度新增担保410.3亿元，对外担保余额1,131.8亿元 [3][36] - 越秀地产发行28.5亿元绿色点心债券，期限3年，收益率3.3% [3][36] - 保利发展发行5亿元3年期中票（利率2%）和25亿元5年期中票（利率2.21%） [3][36] - 华发股份累计回购5,510万股，耗资2.9亿元 [3][36] 物管公司 - 贝壳-W于10月17日-23日共耗资约2,500万美元回购股份约405万股 [38] - 绿城服务于10月22日-24日共耗资约300万港币回购股份约64万股 [38] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数上涨1.51%，沪深300指数上涨3.24%，相对收益-1.73%，板块表现弱于大市 [3][40] - 板块在31个板块中排名第18位 [3][40] - 当前主流AH房企25/26年PE均值分别为19.7/17.5倍 [3][45] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均上涨2.62%，相对收益-0.62%，表现弱于大市 [3][47] - 板块平均25/26年PE分别为14/12倍 [48]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为增持（维持）[1] 报告核心观点 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 政策环境持续改善[6][13] - 当前周度一二手房销售同环比均下降 但房企信用债发行同环比大幅提升 显示融资环境有所改善[4][5][6] - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企以及物业管理公司 认为其在当前政策环境下能有效应对市场波动并有望迎来估值修复[6] 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数上涨1.51% 沪深300指数上涨3.24% 板块相对收益为-1.73% 表现弱于大盘[3][11] - 个股表现方面 申万房地产板块涨跌幅前5位为盈新发展、ST中迪、*ST荣控、黑牡丹、深振业A 后5位为爱旭股份、沙河股份、万业企业、招商蛇口、华丽家族[11] 行业新闻追踪 - 中央政策：二十届四中全会于2025年10月20日至23日举行 提出加大保障和改善民生力度 推动房地产高质量发展[13][15] - 地方政策：广州市《房屋使用安全管理条例》将于2025年12月1日施行 将自建房使用安全纳入监管[13][15] - 地方政策：杭州市富阳区等五区县将于10月27日至12月31日开展"购房+消费券"限时补贴 每套新建住宅发放10万元电子消费券 总额5600万元[13][14][15] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周（10.17-10.23）38个重点城市一手房合计成交27009套 同比增速-14.6% 环比增速-1.7% 成交面积277.3万平方米 同比增速-18.9% 环比增速-1.1%[4][21] - 分能级看 一线城市成交套数同比-16.3% 环比+13.5% 二线城市成交套数同比+6.5% 环比-13.3% 三四线城市成交套数同比-34.2% 环比+3.6%[21] - 本月至今（10.1-10.23）38个重点城市一手房合计成交69025套 同比增速-15.7% 环比增速-8.8% 成交面积650.9万平方米 同比增速-24.6% 环比增速-11.6%[24] 重点城市二手房成交分析 - 本周（10.17-10.23）16个重点城市二手房合计成交19924套 同比增速-17.5% 环比增速-4.7% 成交面积192.6万平方米 同比增速-13.8% 环比增速-1.8%[4][31] - 分能级看 一线城市成交套数同比-23.8% 环比-4.9% 二线城市成交套数同比-18.1% 环比-7.1% 三四线城市成交套数同比-2.2% 环比+4.4%[31] - 本月至今（10.1-10.23）16个重点城市二手房合计成交48155套 同比增速-14.6% 环比增速-16.9% 成交面积457.8万平方米 同比增速-12.6% 环比增速-20.4%[34] 重点城市库存情况分析 - 本周（10.17-10.23）17个重点城市商品房库存面积18904.1万平方米 环比增速-0.2% 去化周期181.9周[4][44] - 分能级看 一线城市库存面积环比-0.2% 去化周期138.7周 二线城市库存面积环比-0.2% 去化周期248.4周 三四线城市库存面积环比-0.3% 去化周期222.1周[44][53] 土地市场供给与成交分析 - 本周（10.13-10.19）土地供应面积2705.3万平方米 同比增速89.7% 供应均价1731元/平方米 同比增速4.3%[5][54] - 土地成交面积2015.9万平方米 同比增速12.2% 成交金额292.8亿元 同比增速7.2% 成交楼面价1452元/平方米 溢价率2%[5][54] - 分能级看 一线城市溢价率0% 二线城市溢价率2.9% 三四线城市溢价率1.6%[54] 房地产行业融资分析 - 本周（10.17-10.23）房地产企业合计发行信用债222.55亿元 同比增速197.93% 环比增速305.37%[5][69] - 本月至今房地产企业合计发行信用债281.45亿元 同比增速75.91% 环比增速-2.28%[69] 重点公司追踪 - 报告覆盖重点公司包括保利发展、招商蛇口、招商积余、华润万象生活、保利物业等 均给予买入评级[1] - 华夏幸福公告多只债券继续停牌 截至2025年9月30日累计未能如期偿还债务金额240.07亿元 金融债务总额2192亿元[16][17][18] - 中国建筑2025年1-9月新签合同总额32936亿元 同比增长1.4% 其中地产业务合约销售额2553亿元 同比下降2.0%[18][19] - 绿地控股2025年前三季度房地产合同销售金额476.4亿元 同比下降1.28%[19][20]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4] - 房地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4] - 城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议关注政策beta，重视节奏和仓位控制 [4] 房价市场表现 - 2025年9月70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.4%，同比下降2.7%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.3%、0.4%、0.4% [1][11] - 新房价格环比上涨城市数量为5个，较上月减少4个，环比下跌城市数量为63个，较上月增加6个 [1][11] - 2025年9月70个大中城市二手住宅价格环比下降0.6%，同比下降5.2%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.7%、0.6% [1][11] - 二手房价格环比上涨城市数量为0个，较上月减少1个，环比下跌城市数量为70个，较上月增加1个，各能级城市单月环比跌幅均有扩大 [1][11] - 一线城市自5月以来环比跌幅大于二三线城市，北京、上海、广州、深圳9月二手房价格环比分别下降0.9%、1.0%、0.8%、1.0% [1][11] 行情回顾 - 报告期内申万房地产指数累计变动幅度为1.5%，落后沪深300指数1.73个百分点，在31个申万一级行业中排名第18名 [1][14] - 报告期内房地产板块上涨个股共89支，较上周增长50支，下跌股数为24支 [14] - 报告期内市场上房地产股涨幅居前五的为新华联、绵石投资、万方发展、荣丰控股、深振业A，涨幅分别为61.0%、27.6%、23.4%、19.8%、14.7% [14][19] - 报告期内重点48家A/H房企中共计上涨25支，较上周增长22支，涨幅位居前五的为龙光地产、荣盛发展、富力地产、远洋集团、世联行，涨幅分别为8.5%、5.2%、5.1%、4.9%、4.9% [14][23] 新房成交情况 - 报告期内30个样本城市新房成交面积为211.1万平方米，环比下降0.2%，同比下降26.1% [2][24] - 分能级看，样本一线城市新房成交面积为57.7万方，环比上升2.8%，同比下降24.6%；样本二线城市为107.7万方，环比下降0.9%，同比下降19.2%；样本三线城市为45.7万方，环比下降2.2%，同比下降39.8% [2][24] - 截至报告期当年累计43周，样本30城新房成交面积共计7894.1万方，同比下降5.7% [2] - 分能级累计看，一线城市为2112.5万方，同比持平；二线城市为3801.5万方，同比下降6.4%；三线城市为1980.0万方，同比下降9.8% [2] - 10月累计新房成交面积方面，样本30城共计526.9万方，同比下降29.7%；一线、二线、三线城市同比分别下降28.9%、17.6%、47.9% [27] 二手房成交情况 - 报告期内14个样本城市二手房成交面积合计211.7万方，环比下降4.4%，同比下降16.3% [2][32] - 分能级看，样本一线城市二手房成交面积为86.0万方，环比下降2.6%；样本二线城市为97.2万方，环比下降7.1%；样本三线城市为28.5万方，环比持平 [2][32] - 年初至今累计二手房成交面积为8453.3万方，同比增长13.9% [2][32] - 分能级累计看，样本一线城市为3480.6万方，同比增长15.4%；样本二线城市为3913.4万方，同比增长13.9%；样本三线城市为1059.3万方，同比增长9.2% [32] 信用债市场 - 报告期内共发行房企信用债18只，环比增加5只；发行规模共计180.30亿元，环比增加101.55亿元 [3][42] - 报告期内总偿还量68.59亿元，环比增加18.46亿元，净融资额为111.71亿元，环比增加83.09亿元 [3][42] - 发行主体评级以AAA为主，占比77.4%；债券类型以一般中期票据为主，占比54.6%；债券期限以1-3年和3-5年为主，各占40.5% [42] 政策动态 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 [46] - 地方政策活跃，例如浙江杭州多个地区开展“购房+消费券”限时补贴活动，对符合条件的购房对象给予每套10万元的消费券补贴 [47] - 广东广州出台多项政策，包括拓展房票安置适用范围、允许自持住房转为可售住房、支持存量商办改建为保障性租赁住房等 [47] - 江苏南京、湖北武汉等地也出台了包括提高公积金提取额度、提供购房补贴、贷款利息补贴等在内的支持性政策 [47][48] 投资建议与配置方向 - 建议配置方向包括基本面alpha公司，如H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4] - 建议关注地方国企/城投/化债主题，如城投控股、城建发展 [4] - 建议关注中介公司贝壳 [4] - 物业公司属于跟涨板块，可关注华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4]