行业投资评级 - 行业评级为增持（维持）[1] 核心观点 - 住建部等9部门提出推进新型城市智能化市政基础设施建设和改造，政策支持城市更新[6][13] - 本周一二手房销售同比依旧下降，但由于上周为国庆假期，本周销售环比大幅上升，去化周期小幅下降[6] - 稳健的房企仍然是投资重点，建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等[6] - 随着市场需求的回升，物业管理公司也有望迎来业绩和估值的修复，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等[6] 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数下跌2.35%，沪深300指数下跌2.22%，相对收益为-0.12%，板块表现弱于大盘[3][11] - 个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：合肥城建、上实发展、*ST南置、沙河股份、冠城新材，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为首开股份、山子高科、张江高科、华联控股、华侨城A[11] 行业新闻追踪 - 中央政策：10月16日，住房城乡建设部办公厅等9部门印发行动方案，提出编制并实施设施建设和改造行动计划，推进智能化市政基础[13][14] - 地方政策：10月13日，上海市政府部署城市治理现代化任务，明确实施城市更新行动，加快"两旧一村"改造[13][14] - 地方政策：10月14日，天津市人民政府发布通告，允许既有住宅加装电梯和老旧电梯更新改造提取住房公积金[13][14] 个股公告及新闻追踪 - 万科A：10月13日，董事长辛杰因个人原因辞职，选举黄力平担任董事长[15][16][17] - 中国建筑：10月13日，成功发行2025年度第七期超短期融资券，发行总额100000万元，发行利率1.48%[17][18] - 融创中国：10月14日，境外债务重组计划获得98.5%债权人赞成，债务金额支持率94.5%，香港高等法院将于11月5日举行聆讯[17][18] - 京投发展：10月15日，2025年1-9月新开工面积18.23万平方米，同比下降100.00%，1-9月累计签约销售金额23.66亿元，同比下降31.30%[18][19] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周(10.10-10.16)38个重点城市一手房合计成交27488套，同比增速-19.1%，环比增速257.2%，合计成交面积280.4万平方米，同比增速-23.3%，环比增速281.4%[4][20] - 分能级看，一线城市成交套数同比-28.6%，环比184.3%，二线城市成交套数同比14.1%，环比347.7%，三四线城市成交套数同比-42.8%，环比223.0%[20] - 本月至今(10.1-10.16)38个重点城市一手房合计成交41718套，同比增速-17%，环比增速-17%，合计成交面积373.5万平方米，同比增速-28.3%，环比增速-23.6%[23] 重点城市二手房成交分析 - 本周(10.10-10.16)16个重点城市二手房合计成交20896套，同比增速-16%，环比增速459.8%，合计成交面积196.1万平方米，同比增速-15.9%，环比增速459.7%[4][35] - 分能级看，一线城市成交套数同比-24.3%，环比581.4%，二线城市成交套数同比-13.4%，环比428.2%，三四线城市成交套数同比-8.5%，环比410.0%[35] - 本月至今(10.1-10.16)16个重点城市二手房合计成交28198套，同比增速-12.5%，环比增速-27.7%，合计成交面积266.8万平方米，同比增速-11.3%，环比增速-31.9%[38] 重点城市库存情况分析 - 本周(10.10-10.16)17个重点城市商品房库存面积18942万平方米，环比增速-0.1%，去化周期187.4周[4][49] - 分能级看，一线城市库存面积环比-0.2%，去化周期144周，二线城市库存面积环比0.1%，去化周期253.2周，三四线城市库存面积环比-0.2%，去化周期226.2周[49][58] 土地市场供给与成交分析 - 本周(10.6-10.12)土地供应面积1426.4万平方米，同比增速-70.1%，供应均价1659元/平方米，同比增速-3.9%[5][59] - 本周土地成交面积1707万平方米，同比增速19.4%，土地成交金额258.8亿元，同比增速-36.3%，土地成交楼面价1516元/平方米，溢价率1.6%[5][59] - 分能级看，一线城市溢价率7.8%，二线城市溢价率1.5%，三四线城市溢价率1%[59] 房地产行业融资分析 - 本周(10.10-10.16)房地产企业合计发行信用债54.9亿元，同比增速-35.64%，环比增速1272.5%[5][74] - 本月至今房地产企业合计发行信用债58.9亿元，同比增速-30.95%，环比增速-63.95%[74]

行业投资评级 - 报告对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 核心观点 - 看好“好房子”新赛道以及购物中心价值重估 [3] - “好房子”政策将推动核心城市五重利好共振，引领市场领先筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，促使房企经营模式由金融业转向制造业，实现PB-ROE的向上突破 [3] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] 行业数据总结 新房成交 - 上周（10/11-10/17）34个重点城市新房合计成交260万平米，环比上升166%，其中一二线城市环比上升170%，三四线城市环比上升120% [3] - 10月（10/1-10/17）34城一手房成交同比-24%，较9月同期环比-22%，其中一二线同比-22%，三四线同比-43% [3] - 上周34城新房成交较2024年周均（291.7万平米）下降10.7%，但较2025年周均（231万平米）上升12.7% [4] 二手房成交 - 上周13个重点城市二手房合计成交122万平米，环比上升152% [3] - 10月累计成交同比-21%，较9月同期环比-34% [3] - 年初至今累计成交4679万平米，同比上升4% [13] 库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘92万平米，成交109万平米，成交推盘比为1.19倍 [3] - 最近三个月（2025年7月-9月）成交推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [3] - 截至上周末（2025/10/10）15城合计住宅可售面积为9010万平米，环比-0.2% [3] - 3个月移动平均去化月数为25.3个月，环比下降1.1个月 [3] 行业政策与新闻总结 - 宏观政策：全国房贷利率持续低位运行，9月个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1%，同比下降25个基点；自然资源部发布13项行业标准指导城市存量空间盘活 [3][32] - 因城施策：北京住房租赁企业税收优惠落地（2026年起增值税由5%降至1.5%，房产税由12%降至4%）；成都优化商转公贷款政策；重庆推广房票安置并推出城市更新三年行动计划；上海启动“两旧一村”改造；香港证监会推出房地产基金专线助力REITs市场发展；南京优化公积金政策，贷款额度提至80万元 [3][32] - 土地市场：南京建邺宅地13.2亿元成交；成都四宗宅地成功出让，成交额超25亿元 [3][32] 公司动态总结 - 1-9月累计销售：中国金茂表现亮眼，销售面积367.5万平米（+6.0%），金额806.9亿元（+27.3%）；其他主要房企如金地集团、华润置地、保利发展、新城控股销售面积和金额同比均为负增长 [3][36] - 9月单月销售：中国金茂销售面积49.3万平米（+26.3%），金额98.0亿元（+39.9%）；华润置地金额176.0亿元（+4.2%）；保利发展金额205.3亿元（-1.8%） [3][36] - 融资与担保：华发股份发行可转债48亿元（利率2.7%）；招商蛇口为子公司提供1.9亿元贷款担保 [3][36] - 股份回购：贝壳-W在10月10日-17日期间耗资约2700万美元回购约446万股 [42][43] 板块行情回顾 - 上周SW房地产指数下跌2.35%，沪深300指数下跌2.22%，相对收益-0.12%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第15位 [3][44] - 物业管理板块个股平均下跌3.17%，相对收益-0.95%，表现弱于大市 [3][51] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为16.6/14.5倍；物管板块2025/2026年PE均值分别为13.5/12.1倍 [3]

基金经理变更 - 博时基金公告博时招商蛇口产业园REIT增聘李慧娟为基金经理同时李瑞伟离任 [1][2] - 新任基金经理李慧娟自2021年加入博时基金管理有限公司并曾管理博时招商蛇口产业园REIT及博时津开科工产业园REIT [1] - 该基金目前由胡海滨刘玄王翘楚及新任基金经理李慧娟共同管理 [2]

天眼查工商信息显示，近日，南通招瑞置业有限公司成立，法定代表人为涂辉，注册资本18亿人民币， 经营范围包括房地产开发经营、企业管理咨询、信息咨询服务等。 天眼查工商信息显示，近日，南通招瑞置业有限公司成立，法定代表人为涂辉，注册资本18亿人民币， 经营范围包括房地产开发经营、企业管理咨询、信息咨询服务等。股权全景穿透图显示，该公司由招商 蛇口（001979）旗下招商局地产（苏州）有限公司以及南通新豪置业有限公司、南通崇发置业有限公司 共同持股。 ...

天眼查工商信息显示，近日，南通招瑞置业有限公司成立，法定代表人为涂辉，注册资本18亿人民币， 经营范围包括房地产开发经营、企业管理咨询、信息咨询服务等。股权全景穿透图显示，该公司由招商 蛇口旗下招商局地产（苏州）有限公司以及南通新豪置业有限公司、南通崇发置业有限公司共同持股。 ...

房企销售整体企稳回升 - 9月24家已披露销售数据的房企中有15家销售额环比上升，占比达62.5% [1] - 销售回暖与调整拿地策略及“好房子”产品入市密切相关，改善型房源是主要拉动力 [1] - 差异化定价策略是关键，小户型靠“以价换量”吸引客群，改善型房源凭借产品力实现溢价 [1] 不同量级房企复苏态势分化 - 头部企业凭借规模优势稳健发展，保利发展和中海9月销售额均突破200亿元，分别为205.31亿元和201.73亿元 [2] - 部分中等房企依托项目运营实现大幅增长，如越秀地产9月销售额68.01亿元，环比增长23.54% [2] - 保利发展、中海、绿城中国、中国金茂等企业实现销售额连续3个月环比增长 [2] - 从增幅看，融信中国9月销售额环比大幅增长132.31%，金地商置、越秀地产、绿城中国、保利发展的环比增幅分别为55.43%、23.54%、20.75%和13.97% [3] 优质土地储备支撑销售去化 - 房企前期调整拿地策略，2024年明确优化土地储备结构，聚焦一二线城市加大拿地力度 [4] - 前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13%，TOP20城市住宅用地出让金占全国总金额的61% [4] - 华润置地2025年上半年新获取18个项目，新增土地投资权益地价322.8亿元，所有项目均位于一二线城市 [4] - 越秀地产2024年全年权益投资总额294.6亿元，超过80%的资金投向北京、上海、广州一线城市 [4] - 优质地块属性推动项目热销，如北京中建·运河玖院项目764套房源去化率达67.02% [6] 产品力成为销售回暖核心驱动力 - “好房子”产品入市增强了市场吸引力，得房率普遍超过90%，并配备齐全的会所设施和人性化设计 [7] - 政策优化释放购房需求，北京、上海、深圳等核心城市相继优化限购政策 [7] - 改善型需求加速入市，2025年1—8月30个代表城市中24个城市120平方米以上房源成交套数占比提升 [7] - 北京市场90—200平方米改善型产品成交约1.7万套，占比达71.1%，较2024年同期提升5个百分点 [8] - 项目定价策略体现差异化，如紫京宸园133平方米小户型单价约9.3万元/平方米，232平方米大户型单价约10.5万元/平方米 [8]

行业销售整体表现 - 9月房企销售企稳回升，24家已披露数据的房企中有15家销售额环比上升，占比达62.5% [1] - 改善型房源成为销售额增长的主要拉动力 [1] - 头部企业保利发展与中海9月销售额均突破200亿元，分别为205.31亿元和201.73亿元，华润置地、招商蛇口、绿城中国紧随其后 [3] 企业层面复苏差异 - 头部房企如保利发展、中海、绿城中国、中国金茂凭借充足土储和运营能力实现销售额连续三个月环比增长 [3] - 中海7月至9月销售额实现三连增，分别为118.5亿元、183.3亿元和201.73亿元 [3] - 部分中等规模房企依靠爆款项目拉动销售，如越秀地产9月销售额68.01亿元，环比增长23.54% [3] - 融信中国因8月基数低，9月销售额环比大幅增长132.31%，金地商置、绿城中国、保利发展环比增幅也较为突出，分别为55.43%、20.75%和13.97% [4] 土地策略与项目去化 - 房企前期调整拿地策略，聚焦一二线城市，带动前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13% [5] - 华润置地2025年上半年新获取18个项目，新增土地投资权益地价322.8亿元，所有项目均位于一二线城市 [5] - 越秀地产2024年权益投资总额294.6亿元，超过80%资金投向北京、上海、广州一线城市 [5] - 优质地块项目去化迅速，如北京中建·运河玖院项目764套房源去化率达67.02% [6] 产品力与市场需求 - “好房子”产品入市增强市场吸引力，其得房率普遍超过90%，配套齐全，契合改善型需求 [7] - 2025年1-8月，30个代表城市中有24个城市120平方米以上房源成交套数占比提升 [7] - 北京市场90-200平方米改善型产品成交约1.7万套，占比达71.1%，较2024年同期提升5个百分点 [8] - 房企采用差异化定价策略，小户型“以价换量”吸引客群，大户型凭借产品力实现溢价 [1][8]

好的，作为资深研究分析师，我已仔细研读这份2025年1-8月房地产行业土地市场报告，现将关键要点总结如下： 报告核心观点与评级 - 报告显示2025年1-8月中国房地产土地市场呈现温和复苏态势，重点房企拿地总额同比显著增长28.0% [12][13] - 市场结构性特征明显，央国企仍是拿地主力，但部分优质民企在深耕区域表现活跃 [13] - 土地供应机制出现创新，“调规再出让”模式有效盘活存量土地，并获得市场认可 [6][17] 市场整体表现 - TOP100企业拿地总额为6056亿元，同比增长28.0%，但增幅较1-7月缩窄6.3个百分点，显示8月市场热度有所回落 [13] - 从新增货值看，绿城中国以1144亿元位列第一，保利发展（996亿元）和中海地产（923亿元）分列二、三位，TOP10企业新增货值总额占TOP100企业的43.6% [16] 房企拿地排名分析 - **拿地金额前十**：中海地产（542亿元）、绿城中国（527亿元）、保利发展（440亿元）、建发房产（356亿元）、滨江集团（347亿元）[5] - **拿地面积前十**：绿城中国（251万㎡）、保利发展（230万㎡）、中海地产（203万㎡）、邦泰集团（166万㎡）、建发房产（162万㎡）[5] - 拿地金额前十企业中8家为央国企，滨江集团作为民企代表跻身前五，邦泰集团、大华集团等民企也进入前二十 [13] 区域市场特征 - **城市群分布**：长三角TOP10企业拿地金额1824亿元，居四大城市群之首；京津冀TOP10企业拿地金额896亿元，位列第二；中西部TOP10企业拿地金额486亿元，排名第三 [22] - **重点城市**：央国企和地方国资是主力，招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十；建发房产在杭州、北京、苏州、成都四城进入前十；绿城中国和保利发展在3个城市位列前十 [25] - **民企聚焦**：滨江集团聚焦杭州，拿地金额341亿元位列该市第一；兴耀房产集团、大华集团重点布局上海；嘉禾兴地产进入成都拿地金额前十 [25] 土地市场新动态 - “调规再出让”成为盘活存量土地的重要手段，主要通过降低容积率、调整商住比例等方式提升地块价值 [17] - 典型案例包括宁波江北区地块（调整后以19.3亿元底价成交）和深圳新安街道地块（由商业用地调整为住宅用地后以86.40亿元成交，溢价率34.81%）[18][19][27] - 8月高总价地块主要集中在深圳和长三角地区，深圳3宗地块总成交金额116亿元，长三角地区4宗地块总成交金额69亿元 [6][28]

本报讯 （记者陈潇）近日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"招商蛇口"）北京公司正式发布"全域服务"战 略。这次品牌升级，以战略定力与人文温度，从"造好房"迈向"造好生活"的全新时代。 在"好房子元年"的背景下，招商蛇口的底气，不仅来自产品，更来自其背后150余年历史积淀。自1872年招商局启航，至 1979年蛇口开山，招商蛇口始终站在时代前沿。央企基因，赋予其超越行业的战略定力与人文担当。此次发布会，是招商蛇口 北京公司首次以"服务"为核心的战略升维，依托集团全球化资源网络，首次实现金融、文化、旅居、健康等多维资源的深度融 合，构建高端人居前所未有的强大支撑。 据悉，此次全域服务战略升维，该公司内部有招商银行、招商证券、康莱德酒店、蛇口传媒等资源协同联动；外部携手潮 上潮、粤宴、骑域马术、奥运冠军团队等顶级合作伙伴，构建"12+X"会所运营体系，实现"1%服务1%"的圈层精准匹配。 这种跨产业、跨场景的资源整合，不仅提升了服务的广度与深度，更构筑起一道难以复制的竞争壁垒。它让招商蛇口北京 公司的服务，不再是单一物业的提升，而是整个生活生态的升维。 招商蛇口在北京全新升级"1314服务体系"，以"一 ...

立足于新时代、多元化的居住需求，客户对"好房子"的美好追求，不再局限于"房子"本身的物理尺度，而是对每一个"生活在房子里的人"的深度关怀。招商 蛇口正悄然改写高端人居的游戏规则——服务，不再是附属品，而是价值本身。 2025年10月10日，招商蛇口北京公司正式发布"全域服务"战略。这次品牌升级，以深沉的战略定力与人文温度，触动了行业最敏感的神经。中国豪宅，正 从"造好房"迈向"造好生活"的全新时代。 实拍图 活动现场 在"好房子元年"的背景下，招商蛇口选择了一条少有人走的路——不卷参数，而卷服务；不争面积，而争体验。它用一场发布会宣告：真正的奢侈，早已不 在墙面与地板之间，而在日复一日的生活质感之中。 全域整合 央企生态赋能高端圈层生活场 招商蛇口的底气，不仅来自产品，更来自其背后150余年历史积淀。自1872年招商局启航，至1979年蛇口开山，招商蛇口始终站在时代前沿。央企基因，赋 予其超越行业的战略定力与人文担当。此次发布会，是招商蛇口北京公司首次以"服务"为核心的战略升维，依托集团全球化资源网络，首次实现金融、文 化、旅居、健康等多维资源的深度融合，构建高端人居前所未有的强大支撑。 活动现场 品牌内部有 ...