报告公司投资评级 - 报告维持公司"买入"评级 [1] 报告的核心观点 收入保持基本稳定，资产运营业务蓬勃发展 - 2024年上半年公司实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%,主要业务收入"两增一减"，收入结构持续优化调整 [2][4] - 资产运营业务营收31亿元，同比+13.05%,占总营收的6.04% [2] - 城市服务业务营收83亿元，同比+16.94%,占总营收的16.14% [2] 销售业务聚焦核心，投资项目轻重并举 - 2024年上半年公司实现签约销售面积438.71万平,同比-35.86%,签约销售金额1009.52亿元,同比-39.34% [2] - 但高能级核心城市市场地位持续巩固,权益比例上升至65%,同比+9pct [2] - 公司在"核心10城"的投资金额占比达86%,获取代建项目26个,建面178万平;获取4个轻资产管理输出项目,建面16.3万平 [2] 第二曲线表现亮眼，运营能力逐步提升 - 2024年上半年公司管理范围内全口径资产运营收入36亿元,同比+15%,EBITDA实现18.95亿元,同比+14% [2] - 成熟运营期项目EBITDA回报率达6.34%,同比提升0.2个pct [2] - 集中商业、写字楼、产业园、长租公寓、酒店等多个细分领域均实现较快增长 [2] 投资建议 - 公司主要业务的"基本盘"依旧稳固,其他业务内容持续丰富,预计未来仍可以维持一定增速的规模与业绩增长 [2] - 考虑到当前房地产市场依旧处在下行周期,调整公司2024-2026年EPS至0.78、0.84、0.90元/股,维持"买入"评级 [2] 风险提示 - 房地产行业下行超预期、市场需求端变化不及预期风险 [2] - 资产减值超预期风险 [2] - 引用数据滞后或不及时 [2]

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2024-090 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年 8 月销售及近期购得土地使用权情况简报 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导 性陈述或重大遗漏。 | 序 | | 项目 | 土地 | 土地面积 | 计容建筑 | | 权益 | 公司需支 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 号 | 项目名称 | 区域 | 用途 | （万平米） | 面积 （万平米） | | 比例 | 付价款 （万元） | | 1 | 郑州市惠济区郑政出 〔2023〕7 号老鸦陈 | 郑州市 | 住宅 | 1.84 | | 7.35 | 60% | 25,560 | | | 28 亩地块 | 惠济区 | | | | | | | | 2 | 上海市徐汇区长桥街 道 xh315-10、xh313- | 上海市 | 住宅、商 | 3.97 | | 12.38 | 50% | 85,000 | | | | 徐汇区 | 业 | | | | | | | | 地块 ...

本期债券网下预设的发行数量占本期债券发行规模的比例为 100%，即 40 亿 元；最终网下实际发行数量为 40 亿元，占本期债券发行规模的 100%；其中，品 种一发行规模为 25 亿元，票面利率为 2.25%，认购倍数为 2.21 倍；品种二发行 规模为 15 亿元，票面利率为 2.35%，认购倍数为 1.49 倍。 证券代码：148900 证券简称：24 蛇口 03 证券代码：148901 证券简称：24 蛇口 04 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期） 发行结果公告 发行人及其董事、监事、高级管理人员保证公告内容真实、准确和完整，并 对公告中的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏承担责任。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"发行人"）公开发行不超 过人民币 90 亿元公司债券已获得中国证券监督管理委员会证监许可[2024]1067 号文注册。根据《招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年面向专业投资者 公开发行公司债券（第二期）发行公告》，招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）（以下简称"本期债 ...

报告公司投资评级 - 报告给予公司"推荐"评级 [1] - 目标价12元,对应2024年PE 12倍 [1] 报告核心观点 - 公司2024年上半年实现营业收入34.17亿元,同比下降0.33%;归母净利润14.17亿元,同比下降3.9个百分点 [1] - 开发业务毛利率下滑是主要原因,公司整体毛利率有望逐步筑底 [1] - 公司拿地愈加谨慎,上半年土地投资强度下降至14.5%,但高能级城市销售贡献提升 [1] - 资产运营和城市服务业务营收占比增长,非开发业务持续发力 [1] 财务预测 - 预计公司2024-2026年营业收入分别为184.45亿元、192.96亿元和192.42亿元,同比增速分别为5.4%、4.6%和-0.3% [2] - 预计2024-2026年归母净利润分别为68.85亿元、69.51亿元和76.44亿元,同比增速分别为8.9%、1.0%和10.0% [2] - 预计2024-2026年每股收益分别为0.76元、0.77元和0.84元 [2]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [1][5][15] 报告的核心观点 - 公司多元经营发展平稳，负债稳健融资高效，虽营收微降、销售下滑，但财务状况良好，资产运营表现佳，物业管理业务增长，给予估值适度溢价，维持“优于大市”评级 [4][5][15] 根据相关目录分别进行总结 股票数据 - 9月3日收盘价9.05元，52周股价波动7.45 - 13.99元，总股本9061百万股，流通A股8323百万股，总市值82001百万元，流通市值75319百万元 [1] 市场表现 - 与沪深300对比，1M绝对涨幅7.5%、相对涨幅10.8%，2M绝对涨幅 - 0.6%、相对涨幅4.9%，3M绝对涨幅 - 5.2%、相对涨幅3.6% [2] 营收利润情况 - 2024年上半年营业收入512.73亿元，同比降0.33%；归属于上市公司股东净利润14.17亿元，同比降34.17%；基本每股收益0.11元/股，同比降50%；计划半年度不派现、不送股、不转增股本 [4][7] - 预计2024 - 2026年营业收入分别为1801.07亿、1925.29亿、2110.93亿元，净利润分别为60.60亿、65.28亿、71.41亿元 [6][17] 业务板块情况 - 开发业务：2024年上半年收入399.02亿元，同比降4.15%，占比77.82%，因项目平均结转单价下降 [4][7] - 资产运营业务：2024年上半年收入30.97亿元，同比升13.05%，占比6.04%，因持有物业运营管理规模扩大；全口径资产运营收入36亿元、EBITDA18.95亿元，分别同比增15%和14%；开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率6.34%，同比升0.2个百分点 [4][13] - 城市服务业务：2024年上半年收入82.73亿元，同比升16.94%，占比16.14%，因物业管理业务规模扩大 [4][7] 财务状况 - 截至2024年半年底，剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比1.63；2024年上半年新增融资成本3.01%，综合资金成本3.25%，较年初降22个BP [4][9] 销售拿地情况 - 销售：2024年上半年累计销售面积438.71万平，同比降35.86%；销售金额1009.52亿元，同比降39.35%；在12个城市进入当地流量销售金额前五 [4][11] - 拿地：2024年上半年累计获7宗地块，总计容建面约80.13万平方米，权益地价146.14亿元，“核心10城”投资金额占比86%；获代建项目26个，新增管理面积178万平方米；获4个轻资产管理输出项目，新增管理面积16.3万平方米 [4][12] 物业管理情况 - 招商积余2024年营业收入78.39亿元，较2023年同期增12.34%；截至6月，在管项目2209个，管理面积3.85亿平方米；上半年新签年度合同额18.93亿元，第三方项目17.40亿元；非住宅业态管理面积2.52亿平方米，占比66%，基础物业营业收入46.33亿元，占比超七成；市场化住宅项目新签年度合同金额1.69亿元，同比增超70% [14] 投资建议 - 预测公司2024、2025年EPS分别为0.67和0.72元，给予2024年15 - 17XPE，合理价值区间10.03 - 11.37元，维持“优于大市”评级 [5][15]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [5] 报告的核心观点 - 2024年上半年招商蛇口营收和扣非业绩平稳，归母净利润下降因结算毛利率和投资收益下降，全年营收和业绩展望稳健；经营上三条红线维持“绿档”，融资成本压降，销售规模行业第五，拿地聚焦核心城市，持有业务稳健发展，新发展模式探索领先；预计2024 - 2026年归母净利润分别为64/66/69亿元，对应市盈率分别为13.1X/12.7X/12.1X，当前估值未反映中长期价值且隐含空间大 [1][5] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 公司2024年中报显示，报告期内实现营收513亿元（-0.3%），归母净利润14.2亿元（-34.2%），扣非后归母净利润14.0亿元（+0.4%） [4] 事件评论 营收和扣非业绩 - 2024年上半年营收平稳，归母净利润下降，一是结算毛利率同比降4.3pct至12.0%，二是投资收益减3.5亿元、同比降24%（去年上半年蛇口产园REIT扩募贡献约8.06亿元，今年无此项收益）；得益于结转项目权益比提升，扣非后归母净利润同比增0.45%；当前收入保障倍数为1.03x，结算端有保障；8月招商蛇口租赁住房REIT获批，拟募集12.9亿元，预计年内贡献投资收益，全年营收和业绩展望稳健 [4] 销售规模与投资 - 2024年上半年签约销售金额1010亿元，同比降39.3%，因推盘减少和市场下行，但销售权益比升9pct至65%，新推盘项目首开当日去化率同比升17pct，强心30城销售业绩贡献占比91%，销售结构优化；上半年销售金额排名维持行业第五；上半年拿地金额146亿元，拿地强度14%，同比下降，拿地策略谨慎，“核心10城”投资金额占比86%，安全边际有保障 [4] 持有业务 - 资产运营方面，2024年上半年全口径资产运营收入36亿元，同比增15%，开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率为6.34%，同比升0.2pct；8月底招商蛇口租赁住房REIT获批，主要持有经营业态均建立退出通道，资产运营“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式趋于完善，新发展模式探索领先同行；城市服务方面，2024年上半年招商积余收入/归母净利润分别同比增12.3%/3.8%，期末物业管理面积达3.85亿平，3月设立招商建管发展代建业务，上半年新增26个代建项目、新增代建管理面积约178万平，同时探索会展、游轮等业务 [5] 财务报表及预测指标 |报表类型|项目|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |利润表（百万元）|营业总收入|175008|168849|162210|158842| |利润表（百万元）|营业成本|147204|144407|138728|135800| |利润表（百万元）|毛利|27803|24442|23482|23043| |利润表（百万元）|％营业收入|16%|14%|14%|15%| |利润表（百万元）|营业税金及附加|6155|5403|4866|4448| |利润表（百万元）|％营业收入|4%|3%|3%|3%| |利润表（百万元）|销售费用|4328|4221|3731|3653| |利润表（百万元）|％营业收入|2%|3%|2%|2%| |利润表（百万元）|管理费用|2374|2291|2200|2155| |利润表（百万元）|％营业收入|1%|1%|1%|1%| |利润表（百万元）|研发费用|158|153|147|144| |利润表（百万元）|％营业收入|0%|0%|0%|0%| |利润表（百万元）|财务费用|912|1321|1375|1306| |利润表（百万元）|％营业收入|1%|1%|1%|1%| |利润表（百万元）|加：资产减值损失|-2276|-1000|-500|0| |利润表（百万元）|信用减值损失|-142|0|0|0| |利润表（百万元）|公允价值变动收益|38|0|0|0| |利润表（百万元）|投资收益|2481|2533|2433|2383| |利润表（百万元）|营业利润|14182|12789|13287|13906| |利润表（百万元）|％营业收入|8%|8%|8%|9%| |利润表（百万元）|营业外收支|-194|200|200|200| |利润表（百万元）|利润总额|13989|12989|13487|14106| |利润表（百万元）|％营业收入|8%|8%|8%|9%| |利润表（百万元）|所得税费用|4882|3897|4046|4232| |利润表（百万元）|净利润|9106|9092|9441|9874| |利润表（百万元）|归属于母公司所有者的净利润|6319|6364|6609|6912| |利润表（百万元）|少数股东损益|2787|2728|2832|2962| |利润表（百万元）|EPS（元）|0.70|0.70|0.73|0.76| |资产负债表（百万元）|货币资金|88290|88290|98443|106318| |资产负债表（百万元）|交易性金融资产|638|638|638|638| |资产负债表（百万元）|应收账款|3474|3377|3200|3133| |资产负债表（百万元）|存货|416702|415418|418083|394377| |资产负债表（百万元）|预付账款|8957|7220|6936|6790| |资产负债表（百万元）|其他流动资产|145899|131233|120340|120493| |资产负债表（百万元）|流动资产合计|663960|646176|647640|631749| |资产负债表（百万元）|长期股权投资|80142|85142|90142|95142| |资产负债表（百万元）|投资性房地产|127028|132028|137028|142028| |资产负债表（百万元）|固定资产合计|11618|12213|12808|13403| |资产负债表（百万元）|无形资产|1915|2428|2948|3465| |资产负债表（百万元）|商誉|2013|2013|2013|2013| |资产负债表（百万元）|递延所得税资产|14759|14759|14759|14759| |资产负债表（百万元）|其他非流动资产|7073|7580|8077|8579| |资产负债表（百万元）|资产总计|908508|902340|915415|911138| |资产负债表（百万元）|短期贷款|1379|2291|3104|3618| |资产负债表（百万元）|应付款项|60662|59345|60812|55808| |资产负债表（百万元）|预收账款|177|169|162|159| |资产负债表（百万元）|应付职工薪酬|2722|2599|2775|2716| |资产负债表（百万元）|应交税费|7126|6754|6488|6354| |资产负债表（百万元）|其他流动负债|353958|334469|330894|318539| |资产负债表（百万元）|流动负债合计|426024|405628|404236|387194| |资产负债表（百万元）|长期借款|118771|116771|114771|112771| |资产负债表（百万元）|应付债券|51327|61327|71327|79327| |资产负债表（百万元）|递延所得税负债|2691|2691|2691|2691| |资产负债表（百万元）|其他非流动负债|13005|13005|13005|13005| |资产负债表（百万元）|负债合计|611818|599422|606030|594988| |资产负债表（百万元）|归属于母公司所有者权益|119723|123224|126859|130660| |资产负债表（百万元）|少数股东权益|176967|179695|182527|185489| |资产负债表（百万元）|股东权益|296690|302918|309385|316149| |资产负债表（百万元）|负债及股东权益|908508|902340|915415|911138| |现金流量表（百万元）|经营活动现金流净额|31431|18087|19456|19827| |现金流量表（百万元）|取得投资收益收回现金|420|2533|2433|2383| |现金流量表（百万元）|长期股权投资|-5498|-5000|-5000|-5000| |现金流量表（百万元）|资本性支出|-1324|-1570|-1570|-1570| |现金流量表（百万元）|其他|-5840|-7304|-7296|-7302| |现金流量表（百万元）|投资活动现金流净额|-12241|-11341|-11433|-11489| |现金流量表（百万元）|债券融资|0|10000|10000|8000| |现金流量表（百万元）|股权融资|23391|0|0|0| |现金流量表（百万元）|银行贷款增加（减少）|125463|-1088|-1187|-1486| |现金流量表（百万元）|筹资成本|-11782|-6392|-6683|-6976| |现金流量表（百万元）|其他|-154425|-9265|0|0| |现金流量表（百万元）|筹资活动现金流净额|-17353|-6745|2130|-462| |现金流量表（百万元）|现金净流量（不含汇率变动影响）|1797|0|10153|7875| |基本指标|每股收益|0.70|0.70|0.73|0.76| |基本指标|每股经营现金流|3.47|2.00|2.15|2.19| |基本指标|市盈率|13.66|13.14|12.66|12.10| |基本指标|市净率|0.72|0.68|0.66|0.64| |基本指标|EV/EBITDA|11.68|14.07|13.84|13.65| |基本指标|总资产收益率|0.7%|0.7%|0.7%|0.8%| |基本指标|净资产收益率|5.3%|5.2%|5.2%|5.3%| |基本指标|净利率|3.6%|3.8%|4.1%|4.4%| |基本指标|资产负债率|67.3%|66.4%|66.2%|65.3%| |基本指标|总资产周转率|0.19|0.19|0.18|0.17| [10]

证券代码：148900 证券简称：24 蛇口 03 证券代码：148901 证券简称：24 蛇口 04 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年面向专业投资者 公开发行公司债券（第二期）票面利率公告 中信证券股份有限公司（公章） 年 月 日 , 特此公告。 （本页以下无正文） （本页无正文，为《招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年面向专业 投资者公开发行公司债券（第二期）票面利率公告》之签章页） 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（公章） 年 月 日 嬲 （本页无正文，为《招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年面向专业 投资者公开发行公司债券（第二期）票面利率公告》之签章页） 招商证券股份有限公司（公章） 年 月 日 1 （本页无正文，为《招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年面向专业 投资者公开发行公司债券（第二期）票面利率公告》之签章页） 本公司及其董事、监事、高级管理人员保证公告内容真实、准确和完整，并对 公告中的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏承担责任。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"发行人"）发行不超过人 民币 90 亿元公司债券已获得中国证券监督管理委员 ...

关于延长招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年面向专业投 资者公开发行公司债券（第二期）簿记建档时间的公告 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"发行人"）面向专业投资者 公开发行面值总额不超过人民币 90 亿元公司债券（以下简称"本次债券"）已获 得中国证券监督管理委员会证监许可[2024]1067 号文件注册。 根据《招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年面向专业投资者公开发 行公司债券（第二期）发行公告》，发行人、簿记管理人将于 2024 年 9 月 3 日 15:00 至 18:00 以簿记建档的方式向网下投资者进行利率询价，并根据簿记建档 结果在预设的利率区间内确定本期债券的最终票面利率。 因簿记建档日部分投资者履行程序的原因，经簿记管理人、发行人及投资人 协商一致，现申请将簿记建档结束时间由 2024 年 9 月 3 日 18:00 延长至 2024 年 9 月 3 日 19:00。 特此公告。 （本页以下无正文） 1 （本页无正文，为《关于延长招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年面向 专业投资者公开发行公司债券（第二期）簿记建档时间的公告》之盖章页） （本页无正文 ...

报告评级和核心观点 - 报告维持对招商蛇口的"买入"评级 [6] - 公司开发业务毛利率承压,资产运营业务稳健提升 [6] 公司经营情况 - 2024年上半年实现营业总收入512.7亿元,同比-0.3%;实现归母净利润14.2亿元,同比-34.2% [6] - 公司开发业务项目结转毛利率同比下降,以及转让子公司股权投资收益同比减少,导致归母净利润下降 [6] - 公司上半年实现销售金额1009.5亿元,销售面积438.7万方,分别同比-39.3%、-35.9% [7] - 公司上半年获取7宗地块,计容建面80.1万方,总地价146.1亿元,同比下降64.9% [7] 资产运营情况 - 公司上半年实现资产运营收入36亿元,同比+15% [8] - 公司三道红线维持绿档,截至上半年末剔预负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比1.63 [8] - 公司上半年新增融资成本3.01%,期末综合资金成本3.25%,较年初降低22个BP [8] 财务预测 - 预计公司2024-2026年归母净利润分别为63.9、70.3、74.4亿元,EPS为0.71、0.78、0.82元 [9] - 预计公司2024-2026年毛利率分别为15.4%、16.3%、17.1% [9] - 预计公司2024-2026年ROE分别为2.9%、3.1%、3.3% [9]

投资评级 - 维持"买入"评级 [1] 核心观点 - 公司2024H1营收512.7亿元，同比减少0.3%；归母净利润14.2亿元，同比减少34.2%；扣非归母净利润14亿元，同比增加0.5% [1] - 开发业务营收399亿元，同比减少4%；资产运营营收31亿元，同比增加13%；城市服务营收83亿元，同比增加17% [1] - 公司整体毛利率同比下降4.3pct至12%，其中开发业务毛利率同比下降5.6pct至12.2%，城市服务毛利率同比提升2.7pct至12.3% [1] - 2024H1公司销售金额1009.5亿元，同比减少39.3%，销售额维持行业前五；销售面积438.7万方，同比减少35.9%；累计销售均价23011元/平米，同比减少5.4% [1] - 公司2024H1共获取7宗土地，总地价146.1亿元，同比减少64.9%；计容建筑面积80.1万方，同比减少66.3% [1] - 公司总资产9127亿元，较上年末增加0.5%；总负债6221亿元，较上年末增加1.7%；有息负债2151亿元，较上年末增加1.3% [1] - 公司新增融资成本3.01%，综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP [1] 财务数据 - 2024E营收1772亿元，归母净利润59亿元，摊薄EPS为0.65元/股 [1] - 2025E营收1733亿元，归母净利润59亿元，摊薄EPS为0.65元/股 [1] - 2026E营收1647亿元，归母净利润59亿元，摊薄EPS为0.65元/股 [1] - 2024E动态PE14x [1] 行业表现 - 公司销售端表现略强于百强，上半年百强销售额同比下降41.8% [1] - 公司在全国12城进入当地流量销售金额TOP5，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通排名当地TOP1，南京、佛山进入TOP3 [1] - 公司上半年新推盘首开当日去化率同比提升17pct [1] 投资策略 - 公司投资区域聚焦一二线，上半年拿地主要布局上海、广州、成都、合肥、南京等城市，"核心10城"的投资金额占比达86% [1] - 公司获取代建项目26个，合计新增管理面积178万方；获取4个轻资产管理输出项目，合计新增管理面积16.3万方 [1] 财务结构 - 公司剔除预收账款资产负债率62.4%、净负债率59.2%、现金短债比为1.63，满足三道红线 [1] - 公司银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较上年末减少3.34pct [1]