报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 认为去年9月底“止跌回稳”仍是目前政策主基调，稳房价对房地产和消费至关重要，近期中央定调房地产仍有很大发展空间，预计政策将进一步发力，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，并预计政府将逐步推进房地产新发展模式，行业竞争格局将进一步优化，产品力房企发展空间将进一步打开 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比上升30%，一二线环比上升28%、三四线环比上升51%；5月34城月成交同比下降7%，一二线同比下降7%、三四线同比下降4% [4][5][7] - 二手房成交量：上周13城周成交环比+32%，5月月成交同比+1% [4][13] - 新房库存：15城上周推盘106万平，可售面积环比持平、去化月数环比下降0.6个月 [4][22] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：宏观层面，自然资源部化解不动产登记历史遗留问题，中办国办印发城市更新意见；因城施策上，山东16市出台“好房子”标准，洛阳取消经适房认购年龄上限，信阳实行现房销售，武汉优化青年住房贷款；政策端，沈阳扩大公积金覆盖，佛山启动优才安居政策；土地市场中，福州高新区、南京雨花台区等地有地块成交 [32][33][35] - 物管行业：中国物业管理协会在上海成立医院物业管理专业委员会，物业管理协会（北方区域）工作座谈会在沈阳召开 [36][37] 重点公司公告 - 地产公司：新城控股、华润置地1 - 4月及4月销售金额同比下降；厦门国贸集团及建发集团互换董事长；万科A、建发股份为子公司提供担保 [38][40] - 物管公司：贝壳25Q1业绩增长，连续五日回购股份；新城悦服务有人事变动 [41][43] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数下跌0.31%，沪深300指数上涨1.12%，相对收益为 - 1.43%，板块表现弱于大市；个股涨跌幅排名前5为华夏幸福等，后5为长春经开等 [44][49] - 物管板块：物业管理板块个股平均下跌0.29%，沪深300指数上涨1.12%，相对收益为 - 1.41%，板块表现弱于大市；个股涨跌幅排名前5为首程控股等，后5为宋都服务等 [51][55] 投资分析意见 - 推荐产品力房企如建发国际等，二手房中介贝壳 - W，低估值修复房企新城控股等，物业管理企业华润万象等 [4]

报告行业投资评级 - 领先大市 - A，维持评级 [6] 报告的核心观点 - 信阳住建局印发文件严控预售条件许可、规范预售资金使用，新出让土地开发的商品房一律实行现房销售；现房销售作为构建房地产新发展模式的环节之一，将逐步试点推进，改善市场供需环境，增强居民购房信心；建议关注困境反转类房企如金地集团、新城控股等，保持拿地强度的龙头如招商蛇口、绿城中国等，多元经营稳健发展的地方国企如浦东金桥、外高桥等 [1] 根据相关目录分别进行总结 销售回顾（5.10 - 5.16） - 重点监测 32 城合计成交总套数 1.6 万套，环比上周增长 27.3%，2025 年累计成交 29.6 万套，累计同比下降 2.6%；一线城市成交 5319 套，环比增长 43.6%，累计成交 8.5 万套，累计同比增长 13%；二线城市成交 9045 套，环比增长 22%，累计成交 17.6 万套，累计同比下降 8.9%；三线城市成交 1966 套，环比增长 15.1%，累计成交 3.5 万套，累计同比下降 2% [2][13] - 重点监测 18 城合计成交二手房总套数 2.7 万套，环比上周增长 42.9%，2025 年累计成交 48.5 万套，累计同比增长 20.9%；一线城市成交 11116 套，环比增长 59.4%，累计成交 19.8 万套，累计同比增长 49.3%；二线城市成交 14454 套，环比增长 31.6%，累计成交 26.4 万套，累计同比增长 15.3%；三线城市成交 1505 套，环比增长 52.2%，累计成交 2.3 万套，累计同比增长 12.9% [2][18] 土地供应（5.5 - 5.11） - 百城土地宅地供应规划建筑面积 262 万㎡，2025 年累计供应 6833 万㎡，累计同比下降 16%，供求比 1.06；一线城市供应 9 万㎡，累计供应 369 万㎡，累计同比增长 1%，累计供求比 1.08；二线城市供应 99 万㎡，累计供应 3021 万㎡，累计同比下降 5%，累计供求比 1.04；三四线城市供应 154 万㎡，累计供应 3444 万㎡，累计同比下降 25%，累计供求比 1.08 [22][23] - 百城供应土地挂牌楼面均价 4186 元/㎡，近四周平均挂牌均价 5983 元/㎡，环比下降 2.3%，同比增长 33.1%；一线城市供应土地挂牌楼面价 19016 元/㎡，近四周平均起拍楼面 27768 元/㎡，环比下降 3%，同比下降 22.3%；二线城市供应土地挂牌楼面价 5701 元/㎡，近四周平均起拍楼面 5356 元/㎡，环比下降 6.2%，同比增长 30.9%；三四线城市供应土地挂牌楼面价 2372 元/㎡，近四周平均起拍楼面价 3346 元/㎡，环比下降 8.5%，同比增长 31.5% [23][24] 土地成交（5.5 - 5.11） - 百城土地住宅用地成交规划建筑面积 262 万㎡，2025 年累计成交 6442 万㎡，累计同比增长 6.6%；一线城市成交 20 万㎡，累计成交 342 万㎡，累计同比增长 8.4%；二线城市成交 103 万㎡，累计成交 2906 万㎡，累计同比增长 11%；三线城市成交 138 万㎡，累计成交 3194 万㎡，累计同比增长 2.6% [37][38] - 百城住宅用地平均成交楼面价 6877 元/㎡，环比下降 34.5%，同比增长 90.2%，整体溢价率 9.8%，2025 年平均楼面价 8017 元/㎡，溢价率 14%，较去年同期提高 9.4 个百分点；一线城市住宅用地平均成交楼面价 36873 元/㎡，整体溢价率 20.8%，2025 年平均楼面价 42306 元/㎡，同比增长 60%，溢价率 14.6%，较去年同期溢价率增长 8.5 个百分点；二线城市住宅用地平均成交楼面价 5882 元/㎡，整体溢价率 4.4%，2025 年平均楼面价 9348 元/㎡，同比增长 22.3%，溢价率 18.1%，较去年同期溢价率增长 13 个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价 3171 元/㎡，整体溢价率 1%，2025 年平均楼面价 3135 元/㎡，同比增长 7.2%，溢价率 3.1%，较去年同期溢价率上升 1.1 个百分点 [38][39]

市场表现与挑战 - 2024年1-4月约四成商业零售企业面临营收增长考验，市场承压明显[1] - 上海和成都空置率突出，分别达8.5%和8.3%，北京上海租金最高（32.3元/㎡/天和31.3元/㎡/天），杭州二线领先（21元/㎡/天）[1] - 样本企业中六成收入同比增但幅度多低于10%，四成录得下滑，华润万象生活增速30%至42.09亿元表现最佳[2][4] 企业收入数据 - 龙湖集团零售商业收入109.76亿元（同比+6.8%），新城控股128亿元（+13.1%）[4] - 港资企业如恒隆地产内地商场收入48.05亿元（-3%），九龙仓集团45.71亿港元（-4%）[4] - 太古地产内地零售物业收入52.25亿港元（+2%），新鸿基地产内地投资物业28.47亿元（半年数据，-2%）[4] 政策与行业趋势 - 2025政府工作报告强调促消费政策，通过税改、市场开放等五维组合拳刺激内需[5] - 载体经济成为消费提振基础，需结合县域商业下沉与数字消费（如5G、消费券）[5] - 行业需重构需求/供给/连接/价值四核心，通过产业融合盘活存量资产[6] 运营策略创新 - 消费者转向为精准需求支付溢价，品质服务替代档次追求[1][7] - 粤海天河城案例显示需重塑空间体验+数字驱动，破解同质化竞争[6] - 华侨城主张多业态融合（文化+旅游+商业），强化场景体验[8] - 佛山顺德万象汇通过本土文化叙事解决餐饮招商难题[8] 竞争格局 - 高端商业港资企业进入瓶颈期，但优质资产组合支撑基本盘稳定[4] - 线上电商、社区商业等同质化竞争加剧，需一站式解决方案[6]

房企现金储备 - 保利发展、华润置地、中海地产是2024年仅有的3家在手现金超千亿的房企，具备充足流动性和抗风险能力[1][2] - 现金储备前十房企还包括招商蛇口(856.3亿元)、建发股份(840.1亿元)、万科(840.1亿元)、绿城中国(688.6亿元)、龙湖集团(479.5亿元)、滨江集团(370.6亿元)、保利置业(345.1亿元)[1][4] - 期末现金不足百亿的房企包括北京城建(97.79亿元)、厦门国贸(80.46亿元)、融创中国(77.31亿元)，建业地产现金仅3.65亿元且面临百亿短期债务压力[6] 经营性现金流表现 - 经营性现金流前十房企为华润置地、中海地产、招商蛇口、龙湖集团、绿城中国、越秀地产、华发股份、金地集团、建发股份和旭辉集团(106.6亿元)[8][10] - 保利发展经营性现金流62.57亿元仅排第15位，与头部房企差距显著[10][12] - 世茂集团(-2.44亿元)、远洋集团(-10.33亿元)、建业地产(-22.73亿元)等房企经营性现金流为负，反映经营支出无法被营收覆盖[10][12] 现金储备与投资活动关联 - 现金储备充足房企在2024年拿地积极，TOP100房企拿地总额9280亿元，其中中海地产(688亿元)、保利发展(583亿元)、华润置地(543亿元)位列权益拿地金额前三[6] - 万科虽全年亏损494.78亿元，但通过销售回款、资产处置和银团借贷维持840.1亿元现金储备，经营性现金流保持38亿元正值[6] 行业转型趋势 - 房企普遍从"三高"模式转向注重现金流稳健，经营性现金流成为衡量"造血能力"的核心指标[1][7] - 商业运营布局为华润置地等房企带来持续现金流，行业竞争重点从规模转向质量与现金流健康度[12]

公司经营业绩 - 2024年实现合同销售面积538.82万平方米，同比下降44.38%；合同销售金额401.71亿元，同比下降47.13% [1] - 全口径资金回笼411.29亿元，回笼率102.38% [1] - 营业收入889.99亿元，同比下降25.32%；归母净利润7.52亿元，同比增长3.58% [6] - 商业运营总收入128.08亿元，同比增长15.3% [2] - 总资产3071.93亿元，归母净资产608.69亿元 [6] 商业运营表现 - 新开业15座吾悦广场，累计布局200座，已开业及管理在营173座 [1] - 吾悦广场出租率97.97%，开业面积1601.07万平方米 [2] - 客流总量17.66亿人次，同比增长19%；总销售额905亿元(不含车辆)，同比增长19% [2] - 会员人数4370万人，同比增长32% [2] - 获得"全国第四代住宅项目典范"等多项行业荣誉 [1] 财务与融资 - 平均融资成本5.92%，较去年末下降0.28个百分点 [5] - 银行授信总额849亿元，已使用252亿元 [5] - 新增经营性物业贷等融资约205亿元，加权利率4.97% [5] - 完成29.2亿元中期票据发行 [4] - 2024年审计费用420万元，较上年减少180万元 [28] 行业环境 - 全国商品房销售金额9.68万亿元，同比下降17.1%；销售面积9.74亿平方米，同比下降12.9% [6] - 70城房价指数同环比跌幅连续两个月收窄 [6] - 央行年内两次降准释放2万亿元流动性，三次下调LPR [7] - 消费基础设施纳入公募REITs底层资产范围 [9] - 县域商业三年行动计划持续推进 [7] 发展战略 - 坚持"地产开发+商业运营"双轮驱动战略 [1] - 2025年计划新开工16个项目169.55万平米，竣工104个项目555.05万平米 [22] - 商业运营目标收入140亿元，新开业5座吾悦广场 [23] - 探索公募REITs、私募REITs等多层级REITs产品 [15] - 推进数字化转型，会员系统覆盖4370万用户 [18] 公司治理 - 第四届董事会由5名董事组成，含3名独董 [1] - 2024年召开8次董事会会议 [1] - 2024年支付董监高薪酬合计1252万元 [33] - 2025年拟新增担保额度509.85亿元 [34] - 2024年不进行利润分配 [30]

业绩数据 - 2024年合同销售面积538.82万平方米，同比降44.38%；合同销售金额401.71亿元，同比降47.13%[14] - 2024年全口径资金回笼411.29亿元，回笼率102.38%[14] - 2024年完成超10万套物业、1388.85万平方米面积交付[15] - 2024年吾悦广场客流总量17.66亿人次，同比增19%；总销售额905亿元（不含车辆），同比增19%，含车辆966亿元[16] - 2024年商业运营总收入128.08亿元，同比增13.10%[17] - 报告期内结算面积1388.85万平方米，结算金额1336.66亿元，营业收入889.99亿元，较上年降25.32%，归属股东净利润7.52亿元，较上年增2.07%[20] 用户数据 - 截至2024年末，吾悦广场会员人数4370万人，较2023年末增32%[16] - 全年新增吾悦会员超千万，累计超4000万，会员消费占比超30%，消费者年度满意度95分[33] 未来展望 - 2025年计划新开工16个子项目，建筑面积169.55万平方米[36][72] - 2025年计划竣工104个子项目，建筑面积555.05万平方米[36][72] - 2025年商业管理板块计划商业运营总收入140亿元[37][72] - 2025年计划新开业持有及管理输出吾悦广场项目5座[37][72] - 2025年度房地产投资总额不超200亿元[95] 新产品和新技术研发 - 2024年10月全新发布“吾悦商管”品牌及其企业人格[18] - 对原有的100多个信息系统进行系统化重构[33] 市场扩张和并购 - 2024年15座吾悦广场开业，7座持有，8座管理输出[16] - 截至2024年末，在全国136个城市布局200座吾悦广场，开业及在营173座，面积1601.07万平方米，出租率97.97%[16] 其他新策略 - 2025年地产开发坚守“化风险、守价值、调结构”策略[36] - 2025年进一步向前端延伸风险管控，建立业审联合机制[34] - 拟开展直接融资，新增规模不超200亿元，有效期18个月[104][106] - 拟向新城发展及其关联方申请借款，额度不超150亿元，截至2025年2月末已用60.91亿元[110] 财务相关 - 报告期内完成2笔29.2亿元中期票据发行[19] - 截至报告期末，授信总额849亿元，已用252亿元，平均融资成本5.92%，较去年降0.28个百分点[20] - 报告期内新增吾悦广场抵押融资约205亿元，加权平均利率4.97%，抵押率约50%[20] - 截至报告期末，总资产3071.93亿元，归属股东净资产608.69亿元[20][71] - 2024年度资产负债率73.09%，较上年76.90%下降[56] - 2024年度审计费用420万元，较上年减少180万元[67] - 2025年度预计净增加担保额度509.85亿元[82] - 截至2024年末，对相关公司财务资助余额302.66亿元，拟净增不超182.61亿元[99][100] 公司治理 - 第四届董事会任期2024年5月29日至2027年5月28日，2024年召开8次会议[12] - 董事会提名管有冬为第四届董事会董事候选人[151] 绿色发展 - 新建及在建项目绿建覆盖率100%，累计获68项认证，100座吾悦广场获省级以上绿色商场称号[19]

报告行业投资评级 - 强于大市（维持） [1] 报告的核心观点 - 中共中央办公厅、国务院办公厅联合发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，为城市更新指明方向，城市更新定位持续提升有望进一步提速，房地产行业有望迎来新一轮发展机遇 [3][4][6] 根据相关目录分别进行总结 事项 - 中共中央办公厅、国务院办公厅联合发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，涉及城市更新行动总体要求、主要任务、支撑保障和组织实施等方面 [3] 平安观点 - 《意见》提出八项主要任务，覆盖城中村改造等多方面，多维度更新城市面貌、提升城市活力，部分方案成熟的城中村改造项目有望快速落地 [3] - 2024年我国城镇化率达67%，城市发展步入存量优化阶段，需解决“城市病”，从住建部会议到政治局会议，城市更新急迫性及重要性不断提升，此次《意见》出台凸显中央加力推进城市更新的决心，城市更新有望进一步提速 [4] - 《意见》出台为深入贯彻相关会议精神，坚持稳中求进，转变城市开发建设方式，明确城市更新要求做到“六个坚持”，主要目标是到2030年城市更新取得重要进展，各方面得到改善 [4] - 《意见》从六个方面为城市更新行动提供支撑保障，用地政策强调“项目跟着规划走、土地要素跟着项目走”等，投融资支持涵盖多种方式，助力打通城市更新堵点与难点 [6] 投资建议 - 随着城市更新推进、房地产新发展模式建立，叠加“好房子”带来的住宅品质提升，房地产行业有望迎来新一轮发展机遇 [6] - 个股建议关注历史包袱较轻等房企、城市更新房企、估值修复房企以及经纪、物管、代建等细分领域头部企业 [6]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）评级为增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 2024年房地产行业优化政策密集出台，四季度市场热度明显提升；2025年随着前期政策落地，区域和城市分化加深，部分高能级城市将逐步“止跌回稳” [4][85] - 建议关注两条投资主线，一是具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，如中国海外发展等；二是先发布局多元赛道等的房企，如华润置地等 [4][85] 根据相关目录分别进行总结 光大核心30城商品住宅销售跟踪 - 核心30城包括北京、上海等30个城市，其中“北上广深杭蓉”为重点，其余为“二线24城” [7] - 2025年4月，核心30城商品住宅成交金额2717亿元，同比-2.5%，环比-25.6%；1 - 4月成交金额10745亿元，同比+7.1% [7] - 2025年4月，核心30城商品住宅成交面积1086万㎡，同比-5.2%，环比-25.1%；1 - 4月成交面积4376万㎡，同比+2.3% [1][17] - 2025年4月，核心30城商品住宅成交均价25023元/㎡，同比+2.8%，环比-0.6%；1 - 4月成交均价24553元/㎡，同比+4.8% [25] - 2025年1 - 4月，重点城市新房累计成交均价：北京60061元/㎡，同比+21.2%；上海77681元/㎡，同比-2.8%；广州32623元/㎡，同比-11.8%；深圳60537元/㎡，同比-2.0% [2][37] 核心城市二手住宅成交跟踪 核心15城二手住宅成交量跟踪 - 核心15城包括北京、上海等15个城市，其中一线城市为北京、上海、广州、深圳，其余为余下二线城市 [43] - 2025年4月，核心15城二手住宅成交面积1520万㎡，同比+13.1%，环比-7.8%；1 - 4月成交面积5314万㎡，同比+20.7% [3][43] - 2025年4月，核心15城二手住宅成交套数16.0万套，同比+11.6%，环比-9.2%；1 - 4月成交套数56.0万套，同比+20.5% [53] 核心10城二手住宅成交价格跟踪 - 核心10城包括北京、上海等10个城市，其中一线城市为北京、上海、广州、深圳，其余为余下二线城市 [62] - 2025年4月，核心10城二手住宅成交金额3057亿元，同比+15.7%，环比-13.3%；1 - 4月成交金额11067亿元，同比+24.7% [62] - 2025年4月，核心10城二手住宅成交均价24066元/㎡，同比+1.3%，环比-4.0%；1 - 4月成交均价24604元/㎡，同比+2.1% [71] - 2025年1 - 4月，重点城市二手房累计成交均价：北京28927元/㎡，同比+3.5%；上海39193元/㎡，同比+2.6%；广州27170元/㎡，同比-7.4%；深圳57887元/㎡，同比-2.0% [3][80] 投资建议 - 回顾2024年，房地产行业政策密集出台，四季度市场热度提升；展望2025年，部分高能级城市将逐步“止跌回稳” [4][85] - 建议关注两条主线，一是稳健龙头房企，如中国海外发展等；二是先发布局多元赛道的房企，如华润置地等 [4][85]

报告行业投资评级 - 新鸿基地产、华润置地、领展房托、碧桂园服务、越秀地产、中海物业、新世界发展、置富产业信托、越秀服务、雅生活服务、雅居乐集团评级为买入；恒基地产、时代邻里评级为中性 [1] 报告的核心观点 - 预计随着购房门槛降低和抵押贷款承受能力提高，二级市场需求将持续改善，一级实体房地产市场将保持基本稳定 [2] - 买家将继续偏好国企项目，2025 上半年国企项目销售表现仍将优于民企项目 [2] - 随着资本市场情绪好转，一些领先民营企业可能借机加速债务重组进程 [2] - 中长期看好华润置地和越秀地产，这两家公司过去几年销售表现优异，销售执行能力更强 [2] 根据相关目录分别进行总结 股市 - 近一个月中国内地开发商股价表现总体强于中国企业指数，行业资产净值折让进一步扩大至 87.3% [3] 房企销售表现 - 4 月前百开发商销售环比减少 10.4%，销售总面积环比下降 10.2%，前四个月合同销售总额同比下跌 7.8% [10] - 22 家上市开发商 4 月销售额环比减少 19.5%，主要因销售面积减少（环比 -16.7%）和销售均价小幅下行（环比 -2.2%），前四个月销售额多数仍下跌，民企下行；4 月销售额排名前十开发商中，国企 9 家，民企 1 家；前 50 房企中，2025 年前四个月国企合同销售额市占率略减至 73.1% [11] - 4 月房地产市场继续调整，各地政府密集出台宽松性政策，核心城市溢价率上升，房企投资集中度提升，楼市有望迎来新一轮政策宽松周期，市场修复仍需时间 [12] 实体市场 - 2025 年 4 月 10 城新房成交量环比下降 24.99%，供应量环比上升 20.8%，库存去化周期扩大至约 18.04 个月；4 月前四周 30 城新房成交量环比下行 23.25%，一/二/三线城市成交量分别下降 21.5/27.9%/15.5% [19] - 国家统计局 2025 年 3 月数据同比跌幅有所收窄，新建商品住宅价格同比/环比分别下跌 5.0%/0.1%，二手商品住宅价格同比/环比跌幅分别为 7.3%/0.2%；按城市等级划分，新建和二手商品住宅区在一/二/三线城市指数同比跌幅均缓解，新建商品住宅区在一线城市指数环比增长 0.1%，二线持平，三线下跌 0.1%，二手商品住宅区在一线城市环比增长 0.2%，二/三线城市环比跌幅分别为 -0.2%/-0.3% [29] 政策回顾和公司更新 政策回顾 - 中央层面：2025 年 4 月，房地产行业政策围绕“稳预期、促需求、优供给、降风险”主线，中共中央政治局会议强调防范化解风险、推进城市更新等，金融监管总局强调支持受困房企项目纾困化险 [34] - 地方层面：2025 年 4 月全国超 37 城出台房地产宽松性调控政策，涉及加大住房公积金支持力度、发放购房财税补贴、保障房等方面 [36] 主要公司以及行业更新 - 万科企业：2025 年首季营收 379.95 亿元，同比下降 38.31%；拟出售 A 股库存股 7,295.6 万股；获深铁集团 33 亿元低息借款 [40] - 招商蛇口：在浙江平湖新设房地产开发公司；2025 年首季营收 204.48 亿元，较去年同期下降 13.90%；1.35 亿股限售股份解禁，占公司总股本 1.49% [40] - 中国金茂：宣布完成对北京兆兴 36%股权的收购；向滨江集团提供诚意金借款，拟合作开发 3 月获取地块 [44] - 越秀地产：以 25.45 亿元竞得广州 3 宗优质地块 [42] - 深业集团：2022 年度第一期中期票据 4 月 25 日兑付，发行规模 25 亿元；18 亿元债券 4 月 21 日付息，年利率 3.10% [45]

报告行业投资评级 - 房地产开发评级为增持（维持）[6] - 房地产服务评级为增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 2023 年以来现房销售制度层层推进，作为房地产新模式一环，或在未来进一步推出，但离完善并长期运行还需很长时间，当前更需关注增量稳市场政策助推“止跌回稳”[2] - 此次现房销售讨论与 2016 年不同，2016 年是平抑土地市场过热的阶段性措施，此次更聚焦长远，是房地产发展新模式制度改革的拼图[3] - 现房销售制度预计循序渐进推进，不必过度担忧对行业的冲击，会以试点形式从低能级城市开始，新老划断，有配套政策，且房企适应度有所强化[4] - 现房销售制度推进难点在于落实，需关注配套政策，继续推荐“三好”地产股以及分红与业绩稳健的物管公司[5] 根据相关目录分别进行总结 现房销售制度演进情况 - 5 月 14 日新华网报道现房销售实践深入，个别城市拟出台新出让土地现房销售政策；5 月 6 日信阳市严控预售许可，新老划断，新出让土地全部现房销售[2] 现房销售制度讨论对比 - 2016 年苏州、南京、深圳在土地层面尝试现房销售，将土地溢价率和现房销售绑定，后随土地市场热度褪去试点淡化；此次从 2022 年房地产企业保交楼阶段开始，2023 年 1 月住建部提出相关要求，此后多次强调，2024 年 12 月提出大力推进商品住房销售制度改革[3] 现房销售制度推进方式 - 以试点形式推进，从低能级城市开始，高能级城市循序渐进；新老划断，对存量项目影响有限；有配套政策，可能包括融资等支持政策；房企对现房销售适应度有所强化[4] 推荐公司情况 A 股开发 - 城投控股：2025Q1 营业总收入 23.4 亿元，同比+455.6%，归母净利润 0.24 亿元，同比扭亏为盈，维持“买入”评级，目标价 6.34 元[11][12] - 城建发展：25Q1 营收 66.1 亿元，同比+436%，归母净利润 0.4 亿元，同比扭亏，维持“买入”评级，目标价 7.32 元[11][12] - 滨江集团：25Q1 营收 225.1 亿元，同比+64%，归母净利润 9.8 亿元，同比+48%，维持“买入”评级，目标价 12.08 元[11][12] - 新城控股：2025Q1 营收 97.4 亿元，同比-32.2%，归母净利润 3.04 亿，同比+34.0%，维持“买入”评级，目标价 17.50 元[11][13] - 招商蛇口：2025Q1 营收 204.5 亿元，同比-13.9%，归母净利润 4.5 亿元，同比+34.0%，维持“买入”评级，目标价 12.52 元[11][13] - 建发股份：2025Q1 营收 1438 亿元，同比+9.5%，归母净利 5.8 亿元，同比-3.3%，维持“买入”评级，目标价 14.33 元[11][13] 港股开发 - 华润置地：24 年收入 2788 亿元，同比+11%，核心净利润 254 亿元，同比-8.5%，维持“买入”评级，目标价 32.72 港元[11][13] - 中国海外发展：24 年收入同比-9%至 1852 亿元，归母净利润 156 亿元，同比-39%，维持“买入”评级，目标价 17.07 港元[11][13] - 绿城中国：24 年收入 1585 亿元，同比+21%，归母净利润 16 亿元，同比-49%，维持“买入”评级，目标价 12.73 港元[11][13] - 建发国际集团：24 年收入 1430 亿元，同比+6%，核心归母净利润 43 亿元，同比-1.6%，维持“买入”评级，目标价 19.29 港元[11][13] - 越秀地产：24 年营收 864 亿元，同比+8%，归母净利 10.4 亿元，同比-67%，维持“买入”评级，目标价 6.85 港元[11][14] 物管公司 - 华润万象生活：24 年营收 170.4 亿元，同比+15%，归母净利润 36.3 亿元，同比+24%，维持“买入”评级，目标价 39.81 港币[11][14] - 绿城服务：24 年营收 178.9 亿元，同比+6%，核心经营利润 15.9 亿元，同比+22%，归母净利润 7.9 亿元，同比+30%，维持“买入”评级，目标价 5.91 港币[11][14] - 中海物业：24 年营收 140.2 亿元，同比+7%，归母净利润 15.1 亿元，同比+13%，维持“买入”评级，目标价 7.74 港币[11][14] - 招商积余：25Q1 营收 44.6 亿元，同比+20%，归母净利润 2.2 亿元，同比+15%，维持“买入”评级，目标价 14.96 元[11][14] - 保利物业：24 年营收 163.4 亿元，同比+8%，归母净利润 14.7 亿元，同比+7%，维持“买入”评级，目标价 40.15 港币[11][14] - 滨江服务：24 年营收 36.0 亿元，同比+28%，归母净利润 5.5 亿元，同比+11%，维持“买入”评级，目标价 31.06 港币[11][14]