收购交易核心信息 - 万疆资本以2.23亿港元现金收购中国新零售供应链公司75%股权（3.6亿股） 每股作价0.6189港元 [1] - 收购方万疆资本为2025年7月11日新注册于英属处女群岛的公司 由26岁王凯莉全资持有并担任唯一董事 [1] - 目标公司中国新零售供应链集团(03928.HK)主营建筑工程业务 交易前因内幕消息停牌半个月 [1] 收购方背景披露 - 王凯莉系新城控股创始人王振华之女 新城控股现任董事长王晓松之妹 [2] - 其家族通过信托持有联交所上市公司新城发展(01030.HK)和新城悦服务(01755.HK) [2] - 王凯莉2021年获北京大学文学学士 2023年获悉尼大学策略公共关系硕士 2024年获伦敦大学学院数码媒体文学硕士 [3] 收购后业务动向 - 王凯莉2024年起担任投资控股公司Astrum Apex董事 负责投资机会评估 [4] - 2024年参与创办潮玩公司米塔集(Mitaki) 首家门店于6月在常州飞龙吾悦广场开业 [4] - 吾悦广场系新城控股旗下商业品牌 全国拥有170余家购物中心 [4]

行业整体态势 - 市场处于理性调整阶段 企业面临现实挑战 但头部商业地产企业展现出较强韧性 [2] - 行业竞争加剧 商业运营能力提升成为未来突围的关键 [2] - 2025年下半年企业仍面临市场挑战 基本盘较稳的企业有望通过运营调整创造更好业绩 [4] 企业业绩表现 - 港资企业呈小幅增长或下滑：太古地产内地零售物业租金收入47.87亿元 同比微涨2% 新鸿基地产和九龙仓集团内地投资物业收入分别下滑2%和4% [4] - 内资企业分化明显：华润万象生活零售商业收入增幅约30% 在管项目零售额增长18.7% 其中重奢项目增长5.6% 非重奢项目增长27.1% 宝龙商业和星盛商业收入仅增长0.1%和1.5% 中骏商管收入同比下滑4.7% [4] - 轻重并举企业实现增长：大悦城地产零售商业收入30.23亿元 增长1% 新城控股收入128亿元 同比增长13.1% [4] 业务模式转型 - 轻资产扩张成为主流趋势 华润万象生活 万达商管 旭辉商业及爱琴海等企业通过该模式降低成本压力并快速布局 [5] - 上半年轻资产项目签约活跃：华润万象生活签约苏州万象天地 旭辉商业签约金华旭辉广场 [6] - 轻资产发展面临项目退出挑战：2024年12月融创与崇左城建就崇左万象汇签约（原运营方华润万象生活） 昆明大悦城更名为好悦天地（印证大悦城退出） 退出原因包括合作期满或经营效果未达预期 [6] 存量改造与运营创新 - 存量改造与精细化运营重要性凸显 领展投入1.8亿改造广州天河和北京通州项目 广州天河城进行楼层焕新 [7] - 2025年多个商业项目升级改造：北京世纪金源购物中心定位升级为"万种生活博物馆" 打造国内最大空中运动馆 成都万象城广场改造4.2万平米核心广场 武汉恒隆广场引入Olé超市和餐饮区 广州天河城启动三年期"无感"改造 重庆SM广场以"城市绿野"为主题打造公园商业 [7] - 差异化定位项目涌现：武汉远洋里CITYLANE探索传统建筑与现代消费融合 京东MALL武汉店定位全场景科技零售 以应对商业同质化竞争 [8]

公司收购事件 - 中国新零售供应链集团有限公司复牌 万疆资本有限公司以223亿港元现金收购公司36亿股股份 相当于已发行股本总额的75% 每股约06189港元 [1] - 收购方万疆资本有限公司于2025年7月11日在英属处女群岛注册成立 由26岁的王凯莉全资拥有 [1] - 收购款项由万疆资本内部资源拨付 无外部融资支持 资金主要来自王凯莉作为Hua Sheng信托受益人所获分配的权益 [5] 收购方背景 - 王凯莉为新城控股创办人王振华的女儿 新城控股现任董事长王晓松的妹妹 [1] - 王凯莉于2021年取得北京大学文学学士学位 2023年取得悉尼大学策略公共关系硕士学位 2024年取得伦敦大学学院文学硕士学位 [7] - 2024年硕士毕业后担任Astrum Apex Investments Limited董事 负责物色和评估投资机会 [8] 目标公司经营状况 - 公司主要在新加坡从事建筑工程服务和物业投资业务 [10] - 截至2024年9月30日前三个财年总收益分别为6660万新加坡元 5560万新加坡元和5550万新加坡元 [10] - 三个年度净亏损分别为150万新加坡元 100万新加坡元和80万新加坡元 [10] 关联业务布局 - 王凯莉于2025年参与创办潮玩公司米塔集 首家门店位于新城控股旗下常州飞龙吾悦广场 [8] - 米塔集文化（上海）有限责任公司注册资本1000万人民币 注册地址与新城控股上海总部所在地一致 [8] - 新城控股旗下吾悦广场在全国共开设170余家购物中心 [8]

收购交易 - 万疆资本有限公司以2.23亿港元现金收购中国新零售供应链公司3.6亿股股份，相当于已发行股本总额的75%，每股约0.6189港元 [2] - 收购款项由万疆资本有限公司的内部资源拨付，无外部融资支持，内部资源主要来自王凯莉作为"Hua Sheng信托"受益人所获分配的权益 [6] - 中国新零售供应链公司主业为传统建筑业，主要在新加坡从事建筑工程服务和物业投资业务，过去三个财年总收益分别为6660万、5560万和5550万新加坡元，净亏损分别为150万、100万和80万新加坡元 [10] 收购方背景 - 万疆资本有限公司于2025年7月11日在英属处女群岛注册成立，由26岁的王凯莉全资拥有，王凯莉是新城控股创办人王振华的女儿 [3] - 王凯莉于2021年取得北京大学文学学士学位，2023年取得悉尼大学策略公共关系硕士学位，2024年取得伦敦大学学院文学硕士学位 [8] - 2024年硕士毕业后，王凯莉开始担任Astrum Apex Investments Limited的董事，主要负责物色和评估投资机会 [8] 其他业务 - 王凯莉参与创办潮玩公司米塔集（Mitaki），首家门店于2025年6月在常州飞龙吾悦广场开业 [8] - 米塔集文化（上海）有限责任公司成立于2025年2月19日，注册资本1000万人民币，注册地址为新城控股上海总部所在地 [9] - 吾悦广场是新城控股旗下的商业品牌，目前在全国共开设有170余家购物中心 [8]

收购交易 - 万疆资本以2.23亿港元现金收购中国新零售供应链公司3.6亿股股份 占已发行股本总额75% 每股约0.6189港元 [2] - 收购款项由万疆资本内部资源拨付 无外部融资支持 资金来源于王凯莉作为Hua Sheng信托受益人获得的权益分配 [6] - 目标公司主要从事新加坡建筑工程服务与物业投资业务 近三个财年总收益分别为6660万新加坡元/5560万新加坡元/5550万新加坡元 净亏损分别为150万/100万/80万新加坡元 [10] 收购主体 - 万疆资本于2025年7月11日在英属处女群岛注册成立 由26岁王凯莉全资拥有并担任唯一股东和董事 [3] - 王凯莉为新城控股创办人王振华之女 新城控股董事长王晓松之妹 其通过家族信托持有新城发展(01030.HK)和新城悦服务(01755.HK)相关权益 [3][4] 个人背景 - 王凯莉2021年获北京大学文学学士 2023年获悉尼大学策略公共关系硕士 2024年获伦敦大学学院数码媒体文学硕士 [8] - 2024年起担任Astrum Apex Investments Limited董事 负责投资机会评估 2025年参与创办潮玩公司米塔集 首家门店位于常州吾悦广场 [8][9] - 米塔集文化(上海)有限责任公司成立于2025年2月19日 注册资本1000万人民币 注册地址与新城控股上海总部一致 [9] 业务布局 - 收购标的中国新零售供应链公司因业绩长期无改善 原股东考虑资源重新部署而退出 [10] - 王凯莉通过潮玩公司与港股收购双向布局 商业品牌吾悦广场在全国开设超170家购物中心 [8][10]

指数表现 - 中证800地产指数当日下跌0.07%报2757.06点 成交额89.3亿元[1] - 近一个月上涨3.40% 近三个月上涨7.47% 年初至今上涨0.35%[1] 指数构成 - 指数基日为2004年12月31日 基点1000点[1] - 样本按中证行业分类分为11个一级行业与35个二级行业[1] - 指数样本每半年调整一次 调整时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日[3] 权重分布 - 前十大权重股合计占比91.93% 招商蛇口(13.86%)、保利发展(13.36%)、万科A(13.3%)为前三大成分股[1] - 上海证券交易所占比67.59% 深圳证券交易所占比32.41%[2] - 行业集中度极高 房地产行业占比100.00%[3] 成分股明细 - 十大权重股包括:招商蛇口、保利发展、万科A、张江高科(11.82%)、海南机场(9.58%)、衢州发展(8.35%)、新城控股(6.34%)、滨江集团(5.25%)、华发股份(4.61%)、陆家嘴(4.46%)[1]

行业销售表现 - 2025年1-7月TOP100房企销售总额2.07万亿元同比下降13.3% 较去年同期40.1%的跌幅显著收窄 [3][11] - 千亿销售额房企数量从去年同期的6家减少至5家 包括保利(1631.85亿元)、绿城(1368亿元)、中海(1320亿元)、华润(1236亿元)和招商(1046亿元) [3][5] - 多数房企销售规模仍低于去年同期 保利/绿城/中海/华润/招商销售额分别下降17.85%/7.3%/18.3%/11.8%/11% [5] 企业个案分析 - 龙湖前7月合同销售金额410.1亿元同比下降30% 销售面积308.2万平方米同比下降27.5% [7] - 新城控股销售额119.9亿元同比下滑超50% [8] - 金茂实现销售额618.07亿元同比增长超20% 越秀地产销售规模也高于去年同期 [10] 价格策略变化 - 房企普遍采用以价换量策略 绿城7月销售均价26733元/平方米较去年同期的29755元/平方米明显下调 [10] - 禹州销售均价14606元/平方米低于去年同期的15391元/平方米 世茂和合生销售均价均低于上年同期 [10] - 62家上市房企中仅17家实现预增或扭亏 28家续亏11家首亏6家预减 [12] 市场趋势展望 - 政策持续优化如北京松绑五环外限购 核心城市二手房成交量有望保持平稳 [13] - 新房市场在政策发力和积极销售策略推动下预计进一步回稳 [13] - 房企利润率走低情况改善仍需时间 仅少数一二线核心区域项目可实现盈利 [12][13]

行业趋势 - 2025年前7月TOP100房企销售总额为2.07万亿元，同比下降13.3%，跌幅较去年同期约四成的降幅明显收窄 [3][7] - 房企普遍采取以价换量策略，销售均价低于去年同期，如绿城7月销售均价26733元/平方米（去年同期29755元/平方米）[4][5] - 央国企占据销售榜前列，保利、绿城、中海、华润、招商成为前7月仅有的五家千亿阵营房企，但销售额同比下滑7.3%-18.3% [3][4] 公司表现 - 保利以1631.85亿元销售额暂列销冠，但签约面积和金额同比分别减少26.81%和17.85% [3] - 龙湖销售额同比下降30%至410.1亿元，新城控股销售额同比下滑过半至119.90亿元 [4] - 金茂销售额同比增长超20%至618.07亿元，越秀地产销售规模也高于去年同期 [4] 市场动态 - 62家沪深上市房企中，45家（11家首亏+28家续亏+6家预减）半年度业绩预告亏损或利润下滑，仅17家预增或扭亏 [8] - 北京松绑五环外限购并优化公积金政策，核心城市二手房成交量有望在政策及以价换量带动下保持平稳 [10] - 房企期待政策持续优化带来销售窗口期，但利润率走低问题短期内难以彻底改善 [10]

行业销售表现 - 2025年1-7月TOP100房企销售总额2.07万亿元同比下降13.3% 较去年同期40.1%的跌幅显著收窄 [1][10] - 千亿阵营房企数量减少至5家 包括保利(1631.85亿元)、绿城(1368亿元)、中海(1320亿元)、华润(1236亿元)及招商(1046亿元) [1][3] - 头部房企销售额普遍下滑 保利降17.85%、绿城降7.3%、中海降18.3%、华润降11.8%、招商降11% [1][3] 企业个体表现 - 龙湖合同销售金额410.1亿元同比下降30% 销售面积308.2万平方米降27.5% [4] - 新城控股销售额119.9亿元同比下滑超50% 销售面积154.9万平方米 [5] - 金茂销售额618.07亿元同比增长超20% 越秀地产销售规模亦高于去年同期 [6] 价格策略 - 房企普遍采取以价换量策略 绿城7月销售均价26733元/平方米较去年同期29755元/平方米下调 [7] - 禹州销售均价14606元/平方米低于去年同期15391元/平方米 世茂及合生均价均低于上年同期 [7] - 约62家上市房企中11家首亏、28家续亏、6家预减 仅17家预增或扭亏 [11] 市场趋势 - 政策推动市场趋稳 北京松绑五环外限购及优化公积金政策 [12] - 核心城市二手房成交量有望保持平稳 新房市场将进一步回稳 [12] - 房企利润率走低情况改善仍需时间 重点城市政策优化或带来新销售窗口期 [12]

交易概述 - 万疆资本拟以2.228亿港元收购中国新零售供应链75%股份，共3.6亿股，每股价格0.6189港元，较停牌前报价3.5港元/股折让82.32% [2] - 万疆资本提出强制性无条件现金要约，以每股0.6189港元收购剩余1.2亿股股份，总价7427万港元，合计近3亿港元买下公司100%股权 [3] - 交易完成后，万疆资本将持有公司75%股份，独立股东持有25%股份 [3] 公司背景 - 中国新零售供应链成立于2018年9月，主要在新加坡从事建筑服务及物业投资业务，包括土木工程、楼宇建筑工程、建筑材料物流及运输服务及住宅和工业物业租赁 [11] - 2024财年营收5597.36万新加坡元，同比下降0.15%，归属母公司净亏损78.42万新加坡元，亏损同比减少24.39% [11] - 公司总市值为21亿港元 [4] 股价表现 - 本次收购停牌前，公司股价连续大涨，3个交易日上涨近75% [13] - 复牌后两个交易日，公司股价再度上涨近40% [13] - 2024年7月原控股股东以1亿港元出售75%股权，每股作价0.2778港元，较停牌前折让约78.79% [12] 收购方信息 - 万疆资本由26岁的王凯莉全资拥有，王凯莉为新城控股实控人王振华之女 [1][7] - 王凯莉毕业于北京大学，现任Astrum Apex Investments Limited董事，主要负责物色及评估投资机会 [5][6] - 王振华家族以95亿元人民币财富位列《2024年胡润百富榜》第551位 [10]