项目定位与战略意义 - 马场地块作为珠江新城最后一块宝地，其控制性详细规划获批，标志着该地块正式从城市记忆地标向人民文体新客厅、国际商都消费地全面转型 [1] - 该项目是国家低效用地再开发试点政策与城市战略的深度共振，旨在实现空间重构、功能重组与价值重塑，从低效用地向高质量发展示范区转变 [3][12] - 项目承载着链接珠江新城CBD和金融城的重要使命，是珠江沿岸高质量发展带与科教发展走廊板块联动的战略支点，助力广州建设引领湾区发展的中央活力区和国际消费中心 [3][8] 空间规划与生态建设 - 规划整体贯通23公里“超级城市绿链”，以马场为核心，连接天河CBD、珠江公园、马场、天河公园的4.5公里林荫步道，以及连接华农、华工、华师、暨大的6公里学府碧道 [3] - 马场片区总绿地面积超10公顷，规划打造世界顶级的城央公园，融入“公园+”、“体育+”理念，设置多元文体活动并创新利用地下空间打造折叠式运动综合体 [5] - 通过大面积绿廊和慢行连接打开城市界面，形成连续生态网络，并沿绿链建设驿站、艺术小品、街角公园等公共空间，提升城市公共空间品质 [3] 功能配套与公共服务 - 项目依托双地铁双换乘（13号线马场站与5号线潭村站）的交通优势，规划新增九年制学校、邻里中心等22处公共服务及市政设施，弥补区域公服缺口 [6] - 通过配置群众性体育运动场地、特色主题文体设施及创意文化等微主题展示空间，构建“15分钟优质生活圈”，实现职住平衡、服务共享 [6] - 规划保留马场历史记忆的瞭望塔、记分牌等构件，结合城央公园景观设计，嵌入市民共享的体育、文化设施，塑造集生态、文化、运动于一体的“人民文体新客厅” [5] 产业发展与商业布局 - 以生态花园办公与高端商务总部为载体，打造多元活力的商务新高地，引入“顶奢百货+高端酒店+特色体验”一体化消费链，集聚高端商业资源 [8] - 项目旨在打造世界顶奢消费中心，并在中央公园中布局特色的嵌入式商业，形成集工作、生活、运动与消费于一体的城市模式先行试验区 [8] - 该片区将探索中央商务区的能级跃升，构建功能复合、生态融合、全球视野的世界级城市活力极核，推动广州中央活力区及珠江经济发展带的高质量发展 [1][8]

项目概况 - 天河区马场片区低效用地再开发项目确定由广州越秀集团股份有限公司作为做地主体，统筹做地工作 [4] - 项目拟收回土地面积为362,048平方米，土地权属为国有土地使用权，使用权人为广州赛马场运营管理有限公司 [4] - 项目定位为打造"全民共享的人民文体新客厅、引领湾区的国际商都消费地" [7] 补偿方案细节 - 本次收回采用有偿收回、货币补偿方式，补偿范围包括国有土地使用权价值、地上建（构）筑物及其他附着物价值等 [4] - 广州赛马场运营管理有限公司就马场地块国有土地使用权收回的补偿款总额约为100亿元 [4] - 补偿款在扣减税费及必要支出后，预计约66.4亿元将由广州赛马场运营管理有限公司根据章程按各股东持股比例分配 [5] - 各股东在收到补偿款分红后，可选择向开发主体购买改造后地块内的物业 [5] 股东结构 - 广州赛马场运营管理有限公司现有七大股东，前三大股东分别为广州越成投资运营有限公司（持股49.85%）、广州市天河投资集团有限公司（持股16%）、广州市新塘商业运营管理有限公司（持股15.15%） [7] 地块背景与价值 - 马场地块位于珠江新城东区，建于1992年，最初为经营性赛马场赛事用地，后转为汽车、家居、餐饮等经营场所，被视为城市低效用地 [7] - 该地块所在珠江新城板块土地资源稀缺，马场地块被称为珠江新城的"最后一块宝地" [7]

政策举措 - 相关部门实施一系列具体措施支持地方盘活存量商业用房以促进实体商业高质量发展 [1] - 开展低效用地再开发试点允许试点城市优化存量商业土地利用 [1] - 明确允许按新规划用途自行改造或联合改造并支持低效商业用地转型以推动土地综合开发和用途合理转换 [1]

苏南地区低效用地再开发背景与挑战 - 苏南地区早期乡镇企业存在“小、散、乱”的布局特征，部分城市低效用地面积占城市建设用地总面积的10%-15% [1] - 过去5年间，苏南某市因土地问题导致新兴产业项目流失的比例达到20%左右 [1] - 新兴产业项目落地需求迫切与大量低效用地闲置形成尖锐矛盾 [1] “工业上楼”模式与实施成效 - “工业上楼”通过建设高层厂房提高土地容积率，向空中要空间，打破传统工业用地模式束缚 [2] - 2024年苏州市评选认定“工业上楼”项目优质案例40个，新开工项目169个，开工建设面积1408万平方米 [2] - 苏州工业园区已建、在建、拟建“工业上楼”项目超60个，总投资额近390亿元，占地面积5000余亩，建筑面积近780万平方米 [3] - 园区原项目地块整体平均容积率由不足1.0提升至2.4以上，部分项目容积率已超3.0 [3] - 吴江区七都镇范例显示，一个占地仅16.42亩的“空中厂房”达产后年产值可达5亿元 [2] 政策支持与市场化更新机制 - 吴中区贯彻相关政策文件，鼓励社会资本运用市场化手段及“工业上楼”等方式对存量低效工业用地施行再开发 [3] - 2024年吴中区实施低效工业用地转型项目32个，总投资106.6亿元，占地面积1280.7亩，建筑面积183.3万平方米 [3] - 常熟市通过“企业联合开发”模式破解产权“碎片化”难题，形成“建筑基底独有、公共部分共有”创新方案 [5][6] 典型案例与土地效率提升 - 张家港锦丰镇五棵松科创园通过8个行政村联合开发，容积率从0.39提升至2.03，亩均税收从不足3万元突破至60万元，实现20倍增长 [4] - 张家港锦阳工业园改造后容积率提升至1.71，建成总建筑面积约8.4万平方米的高标准厂房，为小微企业搭建发展平台 [4] - 常熟支塘镇盐铁智造产业园改造后建筑面积达12.66万平方米，预计年税收突破4000万元，亩均收益较改造前提高超10倍 [6] - 常熟高新区协同创新产业园容积率由1.0提升至2.18，吸引12家高精尖企业落户，亩均税收提升至115万元，综合能耗降低约45% [7] 产业升级与生态效益 - 低效用地再开发为新兴产业升级腾出空间，推动产业链向高附加值环节延伸 [3][7] - 新建园区采用光伏一体化设计等绿色技术，实现经济效益增长与生态效益提升 [7] - 吴越智能制造产业园通过更新行动，已签约项目10个，总投资超30亿元，达产后可实现年产值100亿元 [8]

土地利用效率提升 - 2021年至2024年全国单位GDP建设用地使用面积累计下降15.97% [1] - 低效用地再开发试点城市累计认定低效用地320.18万亩并实施再开发170.47万亩 [1] 浙江杭州衙前镇案例 - 镇域开发边界内已建成面积达98%且工业用地占比63% [2] - 通过存量工业用地提升改造将容积率从0.8提高到2.5 [3] - 项漾小微产业园总建筑面积从2万平方米增至7万平方米且年租金收入预计超1000万元 [3] - 集体建设用地建设租赁住房使村集体年增收130余万元 [2] 福建石狮服装智能制造园案例 - 改造107亩旧工业厂房并新规划400多亩产业园 [4] - 招引3个纺织辅料项目、33个成衣制造项目和14个电商销售项目 [5] - 圆通速递规划170亩福建总部 [5] - 智能化生产线使生产效率提升近30% [5] - 园区预计全年完成税收3650万元以上 [5] 湖北武汉向阳村案例 - 村集体投资教育产业园使资产增加12.6亿元 [6] - 项目利用110亩商业服务业用地 [6] - 建成后将容纳约2000名学生 [6] 其他地区实践 - 河北唐山运河唐人街改造为河头老街文化街区 [3] - 四川泸州盘活棚改闲置土地建成5个停车场和4处微公园 [7]

全国土地利用效率提升 - 2021年至2024年全国单位GDP建设用地使用面积累计下降15.97% 提前完成"十四五"目标 [1] - 低效用地再开发试点城市累计认定低效用地320.18万亩 实施再开发170.47万亩 [1] - 土地利用方式从增量依赖转向存量挖潜 通过"腾笼换鸟""筑巢引凤"激活沉睡土地 [1] 浙江杭州衙前镇全域激活模式 - 镇域开发边界内已建成面积达98% 工业用地占比63% 无增量空间可用 [2] - 通过存量工业用地提升改造 将全镇划分为5个特色产业片区和7个再开发单元 [2] - 项漾小微产业园改造后总建筑面积从2万平方米增至7万平方米 容积率从0.8提高到2.5 年租金收入预计超1000万元 [3] - 利用集体建设用地建租赁住房 解决园区职工居住问题 村集体年增收130余万元 [2] 福建石狮服装智能制造园产业升级 - 改造107亩旧工业厂房 利用批而未供存量建设用地新规划400多亩产业园 [4] - 新建标准厂房采用"大跨度 大平层 大层高 大荷载"设计 满足电商仓储和智能流水线需求 [4] - 形成"上下楼就是上下游"产业生态 招引3个纺织辅料项目 33个成衣制造项目 14个电商销售项目 [5] - 圆通速递规划170亩福建总部 园区厂房全部租出 预计全年税收3650万元以上 [5] - 新洲服饰智能化生产线生产效率提升近30% [5] 湖北武汉向阳村公共服务补短板 - 在110亩闲置集体产业用地上建教育产业园 村集体资产增加12.6亿元 [6] - 采用"政—银—村—企"四方联动模式 引进知名办学团队 [6] - 项目建成后可容纳约2000名学生 村集体通过长期租赁协议获取稳定收益 [6] 其他地区创新实践 - 河北唐山运河唐人街改造为"河头老街文化街区" 成为文旅消费新地标 [3] - 四川泸州龙马潭区盘活棚改闲置土地 建成5个公共停车场 4处"微公园"及社区服务综合体 [7]

全国土地利用效率提升 - 2021年至2024年全国单位GDP建设用地使用面积累计下降15.97% 提前完成"十四五"目标 [1] - 低效用地再开发试点城市累计认定低效用地320.18万亩 实施再开发170.47万亩 [1] 浙江杭州衙前镇案例 - 镇域开发边界内已建成面积达98% 工业用地占比63% 无增量空间可用 [1] - 通过全域统筹划分5个特色产业片区和7个再开发单元 [2] - 项漾小微产业园改造后总建筑面积从2万平方米增至7万平方米 容积率从0.8提升至2.5 [2] - 年租金收入预计超1000万元 村集体通过租赁住房年增收130余万元 [2] 福建石狮服装智能制造园案例 - 改造107亩旧工业厂房 新规划400多亩产业园 [3] - 引入纺织辅料项目3个 成衣制造项目33个 电商销售项目14个 [4] - 圆通速递规划170亩福建总部 园区厂房全部租出 [4] - 新洲服饰生产效率提升近30% 预计全年税收3650万元以上 [4] 湖北武汉向阳村案例 - 盘活110亩闲置集体产业用地 村集体资产增加12.6亿元 [4] - 建设教育产业园可容纳约2000名学生 补齐教育资源缺口 [5] - 采用"政-银-村-企"四方联动模式 村集体获取长期稳定租金 [5] 其他地区实践案例 - 河北唐山运河唐人街改造为"河头老街文化街区" 成为文旅新地标 [2] - 四川泸州盘活棚改零星土地 建成5个停车场/4处微公园/社区服务综合体 [6]

土地利用效率提升 - 2021年至2024年全国单位GDP建设用地使用面积累计下降15.97% [1] - 低效用地再开发试点城市累计认定低效用地320.18万亩并实施再开发170.47万亩 [1] 浙江杭州衙前镇案例 - 镇域开发边界内已建成面积达98%且工业用地占比63% [2] - 通过存量工业用地提升改造将容积率从0.8提高到2.5 [3] - 项漾小微产业园总建筑面积从2万平方米增至7万平方米且年租金收入预计超1000万元 [3] - 利用集体建设用地建租赁住房使村集体年增收130余万元 [2] 福建石狮服装智能制造园案例 - 改造107亩旧工业厂房并新规划400多亩产业园 [4] - 园区招引3个纺织辅料项目、33个成衣制造项目和14个电商销售项目 [5] - 圆通速递规划170亩福建总部 [5] - 新洲服饰生产效率提升近30%且园区预计全年税收3650万元以上 [5] 湖北武汉向阳村案例 - 在110亩商业用地上建成教育产业园使村集体资产增加12.6亿元 [5] - 项目建成后可容纳约2000名学生 [6] 其他地区实践 - 河北唐山运河唐人街改造为文旅消费新地标 [3] - 四川泸州盘活零星土地建成5个停车场和4处微公园 [7]

全国单位GDP建设用地使用情况 - 2021年至2024年全国单位GDP建设用地使用面积累计下降15.97% 提前完成"十四五"目标 [10] - 湖北省同期单位GDP"地耗"下降率达21.99% 居全国首位 [10] 低效用地再开发试点进展 - 2023年9月起自然资源部启动试点 截至2025年4月累计认定低效用地19.38万宗共320.18万亩 [10] - 已实施再开发5.05万宗共170.47万亩 占认定总量的53.25% [7][10] 存量土地盘活政策方向 - 采取政府收回收购、市场转让合作、企业优化开发三类措施处置闲置土地 [10] - 计划扩大试点范围 重点支持经济大省探索政策法规体系创新 [10] 土地资源利用效益提升 - 盘活存量土地被定位为扩内需、畅循环的关键手段 尤其注重城市建成区成熟配套区域 [10] - 低效用地再开发直接增强区域发展动能 成效已获官方确认 [10]

政策核心观点 - 广东省自然资源厅宣布在广州南沙实施含金量高、针对性强的低效用地再开发试点政策 [1] - 政策旨在有效支持南沙工业用地盘活成本的降低，提高土地利用效率，为南沙制造业发展提供坚实保障 [1] 规划审批优化 - 支持南沙按程序优化城镇开发边界，并简化详细规划调整审批程序 [1] 土地出让与改造 - 除规划为商品住宅用地外，自主实施改造的土地可以协议出让给原土地使用权人 [1] - 允许以市场评估价为基础，综合考虑土地整理投入确定出让地价款 [1] - 允许工业用地可采取片区分摊方式计算成本价 [1] 用地性质转换 - 支持工业、物流仓储和研发用地以及商业用地可在不改变用地主体和规划条件的前提下转换地类 [1]