文章核心观点 - 武汉市政府与中国农业银行高层会面 双方同意在多个重点领域深化合作 共同推动武汉高质量发展和现代化建设 [1] 根据相关目录分别进行总结 武汉市政府的发展战略与合作期望 - 武汉正深入学习贯彻中央精神 扎实推进科技创新、产业创新和金融创新深度融合发展 高质量推进城市更新 全面推进乡村全面振兴 加快建设国家中心城市 全力打造"五个中心" 全面建设现代化大武汉 [1] - 希望中国农业银行在城市更新、"两创"融合、绿色金融、农文旅融合发展、乡村全面振兴、AIC股权投资试点等领域持续深化合作 [1] - 武汉市政府承诺将持续优化金融生态 为各类金融机构在汉发展创造更好条件 [1] 中国农业银行的合作意向与业务重点 - 中国农业银行感谢武汉市的大力支持 表示将继续聚焦主责主业 全力做好金融"五篇大文章" [1] - 将围绕武汉所需、发挥农行所能 在城市更新、科技创新、基础设施建设、城乡融合发展等方面深化务实合作 [1] - 致力于不断提升服务"三农"和实体经济质效 为武汉高质量发展和现代化建设贡献更大力量 [1] 会面参与人员 - 武汉方面出席人员包括市委副书记、市长熊征宇 市委常委、副市长陈劲超 [1] - 中国农业银行方面出席人员包括党委委员、副行长王大军 湖北省分行党委书记、行长张清 党委委员、副行长邹卫兵 [1]

文章核心观点 - 高质量推进城市更新带来新的人才需求 促使建筑类院校进行专业变革 但教育界对人才培养模式存在不同看法 核心争议在于应单独设立“城市更新”本科专业 还是在现有专业基础上进行改革升级 以培养适应行业需求的复合型人才 [3] 建筑类专业变革与城市更新需求 - 2026年政府工作报告提出高质量推进城市更新 部署改造老旧小区与城中村等任务 为建筑类专业带来新关注 [3] - 多所顶尖建筑类院校已推进变革 清华大学、同济大学、天津大学等“老八校”相继开设城市更新相关研究中心和产学研平台 [3] - 北京科技大学组建未来城市学院 长安大学自去年起自主设置“城市更新”目录外二级学科博士点 多校在城乡规划、建筑学下设立城市更新方向 覆盖本硕博培养 [3] 人才培养模式：新设专业与老专业焕新的争议 - 多名教育界人士对单独设立“城市更新”本科专业持审慎态度 [5] - 专家认为城市更新是跨专业、多主体、长周期的综合型实践 涵盖规划、建筑、结构、景观、市政、交通、生态、社会、经济等诸多既有专业 需要多方专才协作 而非依靠单一专业培养的“复合型”人才单打独斗 [7] - 在城乡规划等专业学制由五年制改为四年制的趋势下 专家认为本科生吃透本专业课程已具挑战性 若将多专业核心课程汇集于同一专业下 易导致学生培养“杂而不精” [7] - 观点认为城市更新本质是跨学科、重实践、强政策的复合型领域 能力结构需建立在建筑学、城乡规划、公共管理、信息工程等成熟学科基础之上 在本科阶段独立设专业易导致知识碎片化、基础薄弱 因此不建议设立独立本科专业 而应视为传统专业的升级 [8] 现有专业的课程改革与跨学科融合 - 目前许多高校已将“城市更新”嵌入建筑学、风景园林学和城乡规划学等原有主干课程和实践中 并融入更多跨学科知识 [8] - 课程改革方向包括：培养学生以经济学为基础优化土地利用和推动产业升级 以及以社会学、法学和管理学为基础满足社区多元化需求和推动城市治理 [9] - 专家建议城市更新学科体系需更“硬”也更“软”：“硬”体现在加强建筑检测鉴定、结构加固、碳排放建模和仿真分析、BIM等数字化技术工具的教培 “软”体现在引入社区社会学、相关法学、金融学等软学科知识和素养 [9] - 一些文科见长的高校也开设相关专业 重点放在社区治理、城市运维和资产评估等方面 例如华东师范大学去年开设“空间治理与城市更新”微专业 整合地理学、社会学、景观设计、公共管理、法学等跨学科师资 培养具备治理能力的复合型人才 [9][10] 复合型人才培养与产教融合路径 - 专家认为复合型人才最基本的素质是能顺畅与其他专业人员对话合作 更高阶的兼具从事其他专业的实践能力 但后者很难在本科阶段习得 培养“一专多能”人才是学校、企业和社会共同的任务 [11] - 为解决“招生冷、就业热、匹配差”的结构性矛盾 建议从教育供给端系统重构培养逻辑：课程重构需包含真实城市更新项目作为训练载体 从“画图”转向“操盘” 深化产教融合 让企业成为“第二课堂” 设立实训基地和“微更新实验区” 让学生全程参与项目从调研到落地的全过程 建立行业通行的“城市更新能力认证” 让持证成为招聘硬门槛 [11] - 目前更常见的城市更新项目制培养出现在工科院校的硕博阶段 在专业硕士阶段 高校多采取项目制与校企合作的方式联合培养 方向包括城市更新、乡村振兴等 [12][13] - 随着城市科技迭代加速 高校也可根据社会新需求设立新方向 如智慧城市、低碳社区等 教育部2025年发布的《普通高等学校本科专业目录》增设了29种具有明显跨专业特点的新专业 但转型需结合高校自身学科底蕴和特色 避免一哄而上 [13]

政策导向与战略升级 - 全国多地住房和城乡建设局陆续更名为“住房和城市更新局”，标志着中国城市发展从“增量扩张”迈向“存量提质”的根本性变革 [1][4] - 2024年12月中央经济工作会议将城市更新的表述由“大力实施”升级为“高质量推进”，其战略地位显著提升 [1][6] - 2025年，“城市更新”成为中央政策部署的高频关键词，多部委密集表态，构建起系统完备的政策推进体系 [1][7] 行动进展与投资规模 - 2026年，城市更新行动按下“加速键”，北京、南京、上海等多地已公布年度城市更新实施计划项目清单 [1][7] - 相关项目投资规模可观，涵盖老旧小区改造、完整社区建设、历史文化保护等多个领域 [1][7] - 湖北全省17个市（州）已于2024年率先完成机构更名，深圳、广州、济南等地则另设了专门的城市更新机构 [1][8] 行业意义与市场影响 - “建”对应快速城镇化时期“从无到有”的增量发展，而“更”指向高质量发展阶段“从有到好”的存量优化 [2][9] - 城市更新已成为稳定房地产市场、推动行业转型的核心抓手 [2][9] - 其价值不仅在于短期市场提振，更在于实现供需结构的长期优化与精准衔接，标志着房地产市场迈入新阶段后的核心增长动力正在形成 [2][9]

文章核心观点 - 多地住房和城乡建设局更名为住房和城市更新局 标志着城市发展逻辑从增量扩张的粗放发展阶段 迈入存量提质的精细治理新阶段 [1] 城市发展逻辑的转变 - 发展逻辑从追求“摊大饼”式的规模扩张 转向“绣花功”式的内涵提升 [2] - 城市更新不再简单“拆旧建新” 而是通过微改造、有机更新让老城区焕发新活力 让工业遗存变身创意空间 让闲置楼宇承载新兴业态 [2] - 城市管理者角色从“开发者”转变为“运营者” 从重点追求速度和规模 转向更加关注品质与可持续 [2] 治理理念与民生关怀的转变 - 治理理念从“重物”到“重人” 将“人”的需求放在首位 [3] - 城市更新的具体项目 如老旧小区电梯加装、地下管网更新、适老化改造、公共空间营造 都关乎百姓切身利益 [3] - 政府角色进一步向“服务者”转变 让人民群众成为更新的参与者和评判者 以解决百姓的“急难愁盼” [3] 政策与未来方向 - 我国已明确将城市更新作为“十五五”时期推动城市高质量发展的重要抓手 [3] - 未来需要在法治化保障、多元化投融资、精细化治理等方面大胆探索 [3] - 目标是建设以人为本、集约高效、安全韧性的城市 筑牢宜居、韧性、智慧的城市根基 [3]

2025年经济运行回顾 经济总量 - 北京GDP首次突破5万亿元，达到5.21万亿元，成为全国第二个5万亿城市[5] - 上海GDP为5.67万亿元，继续蝉联“中国经济第一城”[5] - 深圳GDP为3.87万亿元，冲刺4万亿，领跑全国3万亿档城市[5] - 广州GDP为3.2万亿元，与深圳的差距进一步扩大[5] - 深圳GDP增速为5.5%，领跑四大一线城市[5] - 上海和北京GDP增速均为5.4%，超过全国5%的平均水平[5] - 广州GDP增速为4.0%，低于北上深及全国平均水平，未完成上年设定的5%左右增长目标[5] 需求端 - 上海在投资、消费、外贸“三驾马车”上均衡发力[1][8] - 北京固定资产投资增长5.5%，上海增长4.6%，均显著高于全国均值[9] - 广州固定资产投资下降6.7%，深圳下降21.7%，投资相对承压[9] - 深圳房地产投资下降31.0%，居四大城市末位，且低于全国近14个百分点[9] - 上海社会消费品零售总额为16601亿元，同比增长4.6%，总量连续九年居四城之首[12] - 广州社会消费品零售总额同比增长5.5%，增速领跑四市[12] - 北京社会消费品零售总额同比下降2.9%[12] - 深圳进出口总额达到45534亿元，继2024年后再次问鼎“外贸第一城”[14] - 上海出口保持高景气，同比增速10.8%[14] - 广州进出口总额同比增长10.4%，增速居外贸强市前列[14] - 北京进出口总额同比下降11.5%，主要受进口拖累（进口同比-14.6%）[14] - “新三样”产品出口是稳外贸重要增量，2025年上海、深圳、广州“新三样”出口额分别增长17.4%、22.6%、68.3%[14] 供给端 - 四城第三产业增速整体快于第二产业增速及GDP增速[16] - 上海、北京、深圳的软件信息服务业增加值分别同比增长15.3%、11.0%、10.3%[16] - 广州规上工业增加值增速仅1.2%，低于全国均值，传统支柱行业特别是汽车制造业形成拖累[16] - 北京规模以上工业战略性新兴产业、高技术制造业增加值分别增长15.5%、7.5%[17] - 上海三大先导产业制造业产值增长9.6%，工业战略性新兴产业产值增长6.5%[17] - 深圳战略性新兴产业增加值达1.67万亿元，占GDP比重提升至43.0%[17] - 广州集成电路制造业、显示器件增加值分别增长43.0%、16.1%，航空航天器及设备制造业增加值增长19.4%[17] 2026年总体部署与目标 总体目标与特点 - 北上广深2026年集体定调GDP增长5%左右，目标高于全国目标增速（4.5%—5%）[18] - 目标设定体现“稳中求进、质重于量”，务实导向更突出，普遍淡化量化目标，更侧重查漏补缺和差异施策[2][18] - 深圳将GDP增速目标从上年的5.5%左右下调至5%[18] - 深圳针对固投下滑和社零乏力，设定“固定资产投资止跌回稳、力争增长5%”及6%的社零增速目标[18] - 广州是唯一将“促进民营经济发展壮大”单列成段的城市[18] 四大发展主线 - **扩大内需**：内需主导地位全面确立，从短期刺激转向制度型消费环境建设，投资从规模扩张转向效益优先，布局向“新”（新基建、产业投资、科技投资）与“人”倾斜[2][19] - **产业提质**：突出科创产业融合、两业融合，明确研发投入定量目标，应用场景成为新政策工具，现代服务业含量边际提高[2][19] - **改革开放**：突出一线城市的引领性作为，在金融体制、要素市场化配置、营商环境等领域先行先试，外贸突出优化结构[2][19] - **空间治理**：突出跨区域联动与内部城市治理，从“单体城市竞争”转向区域协同[2][19] 城市差异化定位 - **北京**：突出首都功能与科创策源，走“减量提质背景下的高精尖引领”路线[2][20] - **上海**：紧扣“五个中心”建设，强调全链条布局与制度开放协同[2][20] - **广州**：突出产业重构与商贸融合，走“存量焕新+增量突破”路径[2][20] - **深圳**：以“打造全域新质生产力”为目标，突出应用牵引与企业创新，巩固“工业第一城”地位[2][20] 引领先行的关键领域 国际科创中心建设与区域协同 - 三大国际科创中心（北京、上海、粤港澳大湾区）建设从“单点突破”转向“协同作战”，中央描述改为“北京（京津冀）”“上海（长三角）”，旨在推动区域优势互补[28] - 深圳—香港—广州创新集群首次跃居全球百强创新集群榜首，北京、上海—苏州集群分别位居全球第4和第6位[28] - 深圳2024年研发支出占GDP比重达6.67%，首次超过北京[28] - 北京提出发挥“一核”辐射带动作用，加强与天津、河北的协同创新；上海明确高质量落实上海（长三角）国际科技创新中心建设方案[29] 人工智能产业共同发力 - 北京人工智能核心产业规模约4500亿元，约占全国半数，拥有222个大模型备案数量，遥遥领先[31][34] - 上海2025年规上人工智能企业产业规模突破6300亿元，同比增长四成[31] - 深圳凭借硬件终端和头部科技企业优势，在应用端加速发力[31] - 四城将持续强化算力、数据、模型三大AI底层基础设施建设，并全面实施“人工智能+”行动，推动AI在制造、医疗等垂直场景落地[34][37] - 四城已率先启动国家人工智能应用中试基地建设，北京落地医疗、制造领域，广州获批医疗、能源领域，上海建设制造领域，深圳与东莞共建消费终端领域基地[37] 城市更新与“好房子”建设 - 城市更新从“大拆大建”转向补短板与公共服务，采取微改造方式，如加装电梯[38] - 2025年北上广深分别加装电梯869台、3295台、1.7万台和1925台[38] - “安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’建设”成为年度重点，四地均已出台地方政策细化标准[39] - 北京已有5项举措入选住建部第一批“好房子”建设经验做法；广州将开展“四好”建设试点；深圳将实施房屋品质提升工程[39] - 城市更新路径差异化：北京以“激活存量”为核心；上海侧重于产业焕新和盘活低效用地；广州以“城中村改造”为重点，计划投资1200亿元；深圳紧扣“内涵式”发展[42] 对外开放与地缘机遇 - 在美伊军事冲突背景下，中国市场的安全稳定性有望提升国际吸引力，北上广深作为开放门户国际吸引力有望增强[3][43] - 四城将以高能级平台、高层次国际会议会展、服务业开放为突破口提升开放水平[43] - APEC第三十三次领导人非正式会议将于2026年11月在深圳举办，这是中国第三次承办APEC会议，深圳将借此推进“以会兴城”[44] - 服务贸易、数字贸易等成为发展重点，2025年全国服务贸易增速达7.4%，比货物贸易高出3.6个百分点[45] - 上海将建设国家服务贸易创新发展示范区；深圳强调发展生物医药研发外包、数字制造外包等高端服务外包[45]

文章核心观点 - 2026年第12周（3月23-29日）全国房地产政策延续温和宽松、因城施策、存量盘活的主基调，政策热度处于年初以来的低位，进入阶段性平稳调整窗口 [3][4] - 中央政策以住房品质建设引导和制度落地为核心，地方政策聚焦于需求端激活与存量盘活，通过公积金优化、购房支持、城市更新等多措并举支持市场 [3] 中央层面政策 - **住建部发布《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》**：明确新时代“好房子”以安全、舒适、绿色、智慧为核心特征，从安全耐久、健康舒适、绿色低碳、智慧便捷四大维度制定了住房项目规划、设计、建设、管理、运维全流程的具体要求 [3][7][8] - **央行召开2026年第一季度货币政策例会**：强调延续适度宽松货币环境，加大逆周期和跨周期调节力度，发挥增量政策和存量政策集成效应，稳定市场融资成本 [3][9] 地方需求端支持政策（公积金与购房） - **成都优化公积金政策**：最高贷款额度大幅提高，双缴存人家庭最高可贷120万元，购买现房等情形最高可上浮至144万元；取消贷款次数限制；优化首套房认定标准（名下无未结清公积金贷款即可认定为首套） [5][15] - **佛山提高公积金贷款额度**：首套最高贷款额度由100万元调整至120万元，二套由80万元调整至100万元；购买绿色建筑、装配式建筑或参与“以旧换新”的贷款额度可再上浮20%，多重叠加后最高可贷额度达216万元 [5][17][18][19] - **南昌拟出台楼市新政**：计划在2026年至2027年期间，对居民换购住房给予个人所得税退税支持；将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%；购买绿色节能商品住宅的公积金贷款额度可上浮10% [5][11][13] - **海南规范二手房公积金提取**：明确不同购房情况下的提取时间规则，例如家庭省内首套无贷款住房可在取证当日提取，取证后1年内截止 [17] - **湖南株洲试行公积金贷款装修**：缴存人家庭可申请公积金贷款用于装修，额度按建筑面积与每平方米最高2000元单价核定，总额不超过30万元；同时提高租房提取额度至每年18000元 [20][21] 城市更新与存量盘活政策 - **宁波出台城市更新条例**：允许在符合规划且不改变土地用途的前提下，利用自有土地提高容积率或利用地下空间建设配套设施，不增收土地价款，支持存量低效用地再开发 [5][22] - **北京推进住宅老旧电梯更新**：借助超长期特别国债支持，2025年完工更新电梯8309台，惠及居民36.9万户；2026年计划继续更新1万多台住宅老旧电梯 [23] 土地与产业政策 - **佛山发布2026年供地计划**：供应结构持续向产业用地倾斜，工矿仓储用地计划供应997公顷，占比超六成，为近年最高水平；住宅用地计划供应218公顷，连续多年下调 [3][24][25] - **南昌推进高品质住宅建设**：在土地出让环节推行“竞品质、竞方案”模式；强制新建商品住宅装配式建造比例不低于40%，达标可获得容积率奖励 [13] 市场秩序规范 - **北京开展住房租赁市场专项整治**：为期两个月的联合行动打击“黑中介”，清理下架涉住房租赁违规信息1.7万余条 [10] 年初至今政策走势 - 2026年初至第12周，全国房地产政策热度呈现“脉冲式释放、高位回落、平稳调整”特征，2月第一周（W04）达到政策热度峰值，随后整体呈下行趋势，W12的政策条数与热度均创年初以来新低 [4]

文章核心观点 - 中国银河证券认为，2025年固定资产投资将承压，但预计在2026年重拾增长[1] - 基建投资增速快速反弹，是当前投资增长的主要支撑，并推荐了包括交通基建、能源基建、新基建、城市更新、高股息、出海、区域建设在内的多条投资主线[1] - 房地产投资依然承压，但部分指标降幅有所收窄，市场信心有待修复[3] 固定资产投资整体情况 - 2026年1-2月，全国固定资产投资（不含农户）为52721亿元，同比增长1.8%[1] - 从环比看，2月份固定资产投资增长0.39%[1] - 民间固定资产投资同比下降2.6%[1] - 分产业看：第一产业投资1093亿元，同比增长17.4%；第二产业投资17434亿元，增长5.4%；第三产业投资34194亿元，下降0.4%[1] - 制造业投资增长3.1%[1] - 分地区看：东部地区投资同比增长1.8%，中部地区增长1.9%，西部地区下降0.5%，东北地区下降11.4%[1] 基建投资表现 - 基建投资统计口径重新纳入电力、热力、燃气和水的生产供应[2] - 1-2月，基建投资同比增长11.4%[2] - 交通运输、仓储和邮政业投资同比增长9.1%[2] - 细分领域表现：道路运输业投资同比下降0.6%；航空运输业投资增长31.1%；管道运输业投资同比增长145.2%；仓储业投资同比增长11.4%[2] - 电力、热力、燃气及水的生产供应投资同比增长13.10%[2] - 其中，燃气生产和供应业投资增长20.0%[2] - 水利、环境和公共设施管理业投资累计同比增长8.3%，增速较上年末回升16.7个百分点[2] 房地产投资与销售 - 2026年1-2月，全国房地产开发投资同比下降11.1%，降幅较2025年1-12月收窄6.1个百分点[3] - 其中，住宅投资7282亿元，同比下降10.7%[3] - 新建商品房销售面积同比下降13.5%，降幅较2025年1-12月扩大4.8个百分点[3] - 房屋施工面积同比下降11.7%[3] - 房屋新开工面积同比下降23.1%，降幅较2025年1-12月扩大2.7个百分点[3] - 其中，住宅新开工面积3695万平方米，同比下降23.3%[3] - 房屋竣工面积同比下降27.9%，降幅较2025年1-12月扩大9.8个百分点[3] - 高频数据显示：二手房挂牌量底部企稳，但挂牌价持续承压；新房库存增速持续回落；按揭贷款增速降幅显著扩大[3] 政策规划与投资主线 - “十五五”规划纲要提出坚持适度超前、不过度超前的原则，加强基础设施统筹规划[4] - 规划提出完善现代化综合交通运输体系，完善国家综合立体交通网主骨架，高质量建设沿海沿边沿江、出疆入藏、西部陆海新通道等战略骨干通道，基本建成“八纵八横”高速铁路主通道和国家高速公路网[4] - 规划提出要建设能源强国，坚持风光水核等多能并举，实施非化石能源十年倍增行动[4] - 规划提出高质量推进城市更新，开展城市体检，加快建设完整社区[4] - 规划提出高质量共建“一带一路”[4] - 研报推荐的投资主线包括：交通基建、能源基建、新基建、城市更新、高股息、出海、区域建设、并购重组等[1] - 建议关注成长主线的低空经济、机器人、新基建工程以及供需改善的煤化工、核电工程等[1]

行业核心发展逻辑转变 - 行业正从大规模增量扩张阶段转向以存量提质增效为主的新阶段 [3] - 城市发展逻辑从“向外扩张”转向“向内挖潜”，从“一次性开发”升级为“可持续运营” [3] - 未来城市化建设将步入精细化新阶段，专注于既有空间的品质提升与价值再造 [3] 政府职能与治理理念升级 - 湖北多地住房和城乡建设局已更名为“住房和城市更新局”，体现了政府治理理念的系统性转变 [3] - 职能部门的核心职责从单纯的审批建设，转向统筹老旧小区改造、危旧房整治、地下管网更新、历史街区保护、适老化改造等精细化工作 [3] - 职能部门角色转变为民生需求的“响应者”和生活品质的“守护者”，不仅要“管项目”更要“管服务、管民生” [3] 政策导向与行业新课题 - “十五五”规划纲要明确提出要“高质量推进城市更新，开展城市体检，加快建设完整社区，健全城市更新实施机制” [3] - 大量老旧小区、老化管网、低效空间成为城市发展的“新课题” [3] - “住更局”以“更新”为抓手探索适合城市自身发展的管理新模式，是城市发展新阶段的必然选择 [4] 行业发展的经济与社会影响 - 通过不断进行城市更新试点，可以激活存量资源、释放内需潜力 [4] - 城市更新工作将带动房地产行业高质量发展，为我国经济发展增添更大动力 [4] - 以绣花功夫推进城市更新，旨在让每一次改造都贴合民生需求，让每一寸空间都焕发新的活力，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市 [5]

文章核心观点 - 房地产政策空间有望打开，因为随着房价调整，多数城市租金回报率已达到合理水平，使得出台增量政策的收益持平或超过成本 [2][4][8] 政策背景与市场环境 - 2025年地产政策“缺位”的关键原因是房价未回到合理水平，政策成本高、效果弱，收储等需求侧支持难以落地 [4] - 2026年房地产市场重回估值底部，多数城市租金回报率已达合理水平，为今年地产政策发力提供了土壤 [4] - 从政策表态看，中央和地方层面都表明今年地产政策将保持积极取向 [4] - 上海房地产政策领跑全国，主要原因在于总需求企稳和核心区估值合理 [6] - 2025年上海新房和二手房成交面积之和较2024年已实现微幅回升 [6] - 当前上海租金回报率整体处在1.5%-2.7%的区间，与国际主要城市1.5%-2.5%的净租金回报率区间基本一致 [6] - 随着房价持续调整，预计2026年符合总需求企稳以及估值合理的城市将进一步增加 [8] 中央政策定调 - 《求是》1月1日文章强调房地产的金融资产属性，并指出政策力度要符合市场预期，要一次性给足，不能采取添油战术 [4] - 《求是》3月16日文章强调要准确把握房地产市场新情况新问题，以更有力更精准的举措持续稳定市场 [5] 地方实践与信号意义 - 上海在静安、徐汇、浦东三个核心城区，由国企收购符合条件的“老破小”改造成保障性租赁住房 [5] - 该政策的意义在于释放积极信号，表明当前上海“老破小”的租金回报率已达到“地方队”的合意水平，核心城区“老破小”价格基本见底 [6] - 宁波2月28日宣布加价5%收购2010年以前、140㎡以下的二手房用于以旧换新 [11] - 绍兴市宣布收购上世纪末及本世纪初建成的老旧住房，用于人才住房和保障安置，并向居民发放等值“房票”，并额外给予最高10%的补贴用于购买新房 [11] 年内有望落地的政策类型 城市更新加力 - 人民日报署名文章强化了对城市更新的表述，指出“城市更新大有可为” [9] - 自然资源部通知明确“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”，标志着房地产市场从增量扩张进入存量盘活时代 [9] - 城市更新是构建房地产新发展模式不可或缺的环节，通过释放配套完善的核心区域土地来盘活新房市场 [9][10] - 截至3月25日，已发行的项目建设专项债用于城市更新的比例为13.7%，较2025年增加1.8个百分点 [10] - 今年新增的8000亿新型政策性金融工具预计也将重点投向城市更新领域 [10] - 多地出台城市更新三年行动计划，北京、重庆、武汉首批投资规模分别为1049.5亿元、1200亿元、1308亿元，广州市宣布2026年将完成城市更新投资2200亿元 [10] 收储 - 随着房价持续调整，多数城市核心区域的租金回报率逐渐回到合理区间，收储二手房的可行性提高 [10] - 考虑到未来城市更新加力，收储“老破小”甚至会带来一定的项目收益 [10] - 预计年内其他重点城市也有望出台收储二手房的政策 [11] 贴息 - 南京市对“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息补助，全市贴息总资金限额1亿元 [11] - 除南京外，东莞、武汉、长春、南充、杭州临平、运城、芜湖等近20个城市也推出了房贷贴息政策 [11] - 预计年内将有更多城市跟进，但中央统一安排的房贷贴息政策仍需等待 [11] 发放购房补贴 - 淮安市为符合条件购买新房的家庭发放2%-6%的差异化购房补贴 [12] - 杭州各城区密集推出“购房+消费券”补贴政策，例如拱墅区对非住宅购房者按总价1.5%给予补贴；萧山区按区域分三档发放3万至6万元消费券；余杭区3月购买新建住宅可获5万元现金补助；临平区、临安区对符合条件的购房者发放10万元消费券；临安区提供10万元现金直补 [12] 提高公积金贷款额度 - 公积金贷款提额可将房贷成本锁定在2.6%，减轻居民购房压力 [12] - 2026年2月上海首套公积金贷款额度上限提升至240万元以后，二手房成交持续放量 [12] - 预计其余高能级城市也有望跟进 [12]

市场背景与政策基础 - 2026年房地产市场重回估值底部，多数城市租金回报率已达合理水平，为增量政策提供土壤[2] - 中央层面《求是》杂志在1月1日和3月16日两次发文，强调稳定房地产市场预期并保持政策力度[5][6] - 上海2025年新房和二手房成交面积之和较2024年实现微幅回升，总需求率先企稳[7] - 上海核心城区“老破小”租金回报率处在1.5%-2.7%区间，与国际主要城市1.5%-2.5%的净租金回报率区间相近[7] 核心政策预期 - **城市更新加力**：截至3月25日，已发行项目建设专项债用于城市更新的比例为13.7%，较2025年增加1.8个百分点；新增8000亿元新型政策性金融工具预计重点投向该领域[11] - **收储政策**：宁波宣布加价5%收购2010年以前、140㎡以下二手房；绍兴收购老旧住房并额外给予最高10%补贴用于购买新房[12] - **贴息政策**：南京、东莞、武汉等近20个城市推出房贷贴息政策；南京对“卖旧买新”给予贷款总额1%贴息，总资金限额1亿元[13] - **购房补贴**：淮安市为符合条件的购房家庭发放2%-6%的差异化购房补贴；杭州多个城区推出“购房+消费券”补贴，金额从3万元至10万元不等[13] - **公积金贷款提额**：上海将首套公积金贷款额度上限提升至240万元，房贷利率可锁定在2.6%，促进需求释放[14] 风险提示 - 房地产止跌回稳进度不及预期，重点城市房价跌幅可能走阔[18] - 政策力度可能低于预期，中央层面是否出台有力政策存在不确定性[18] - 地缘政治不确定性超预期可能扰动房地产市场企稳节奏[18]