核心观点 - 全国房地产市场正从恐慌性调整转向买卖双方的微妙平衡，市场心态和价格跌幅出现企稳迹象，尤其是一线城市表现领先 [1][3] - 政策重心已从“推动止跌”转向“着力稳定”，工具更加多元精准，旨在巩固市场稳定态势 [7] - 行业共识正从增量开发转向存量运营与高质量发展，未来调控将更趋精细化、系统化 [9][11] 市场表现与价格动态 - 2025年12月全国70城新建商品住宅价格指数环比下降0.4%，同比下降3.0%，但环比降幅出现微弱收窄 [1][3] - 一线城市新房价格环比跌幅收窄至0.3%，改善幅度优于二线城市的0.4%和三线城市的0.4% [3] - 12月全国仅有6个城市房价环比上涨，包括上海、长春、吉林、宜昌、韶关和三亚 [3] - 房价环比持平的城市数量有所增加，反映市场深度博弈特征 [5] - 部分重点城市二手房市场出现企稳迹象，房东不再恐慌性挂牌，价格保持微弱上涨态势 [5] 市场心态与参与者预期 - 超四成受访机构对宏观经济与不动产行业的预期有所改善 [1] - 房企认为房价已接近底部，购房者认为当前房价具备较高性价比，市场心态从单边看跌转向买卖双方微妙平衡 [1][5] - 二手房交易占比已达到交易总量的45%，房地产市场正全面进入存量时代 [11] 政策环境与转向 - 政策表述从“持续用力推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”，核心从“推动止跌”转向“着力稳定” [1][7] - 公积金制度改革成为新政策抓手，将扩大灵活就业人员缴存覆盖面，允许租房提取，并有望提高购房者贷款额度 [7] - “好房子”建设加速推进，推动住房产品从“数量型”向“质量型”迭代 [7] - 机构对2026年住宅政策的期待主要集中在需求侧，包括全面放开限购、提高房贷利息抵扣个税幅度、实施房贷贴息等 [9] - “十五五”规划建议将建立“人、房、地、钱”要素联动机制，未来调控将更加精细化、系统化 [11] 行业转型与未来布局 - 2026年金融机构投资方向聚焦于数据中心、租赁住房、仓储物流等政策支持、需求旺盛且现金流稳定的资产类别 [9] - 房企2026年业务发展将聚焦于建设“好房子”、开展城市更新及盘活存量商业不动产，行业共识是从增量开发向存量运营转型 [9] - 近20家房企已完成全部或部分债务重组，旭辉、融创等企业实现了境内外整体重组，行业风险化解取得实质性进展 [11]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，且维持该评级 [2] 报告核心观点 - 周度观点认为，短期板块向下风险有限，对楼市企稳存担忧但又担心踏空的投资者可适度配置历史包袱较轻、拿地及产品力强的优质房企 [3] - 重申全年看好港资房企，并建议关注港资商业运营商，认为其股价尚未完全反映未来香港商业零售复苏预期 [3] - 投资建议持续关注三条主线：1）优质房企；2）受益香港楼市的港资地产及商业运营商；3）净现金流及分红稳定的物管企业，同时关注细分领域优质企业 [3] 政策环境监测总结 - 上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作 [3][8] - 福建阶段性实施普惠性购房补贴、多孩家庭补贴、商办用房补贴等补助政策 [8] - 海南调整商业用房购房贷款政策，最低首付不低于30% [8] - 天津调整商业用房购房贷款首付款比例不低于30% [8] - 佛山允许房地产项目缓建，优化存量项目违约金核算标准 [8] 市场运行监测总结 - **成交情况**：本周(1.31-2.6)重点50城新房成交1.3万套，环比下降4.2%；重点20城二手房成交1.9万套，环比下降3.8% [3][10] - **月度趋势**：2月（截至6日）重点50城新房月日均成交同比下降7.4%，环比上升9.5%；重点20城二手房月日均成交同比上升23%，环比上升15.5% [3][10] - **库存情况**：截至2026年2月6日，16城取证库存8978万平方米，环比下降0.6%，去化周期为20.9个月 [3][13] 资本市场监测总结 - **流动性环境**：资金价格普遍下行，R001下行14.81个基点至1.36%，R007下行11.13个基点至1.53% [15][18] - **境内地产债**：本周境内地产债发行137.9亿元，净融资100.8亿元；2026年全年到期和提前兑付规模总计2923.4亿元，同比减少约1.48%，其中3月为到期压力最大月份，规模约484.58亿元 [20] - **地产股表现**：本周申万房地产板块上涨0.01%，跑赢沪深300指数（下跌1.33%）[3][25] - **板块估值**：当前地产板块PE（TTM）为65.76倍，高于沪深300的14.04倍，估值处于近五年97.12%分位 [3][25] - **个股涨跌**：本周上市房企50强中，世茂集团、华夏幸福、正荣地产涨幅居前；中梁控股、建业地产、旭辉控股集团跌幅居后 [29][30] - **重点公司动态**：华发股份拟定增募资不超30亿元；光大安石商业不动产REIT正式申报；中国海外发展1月合约销售金额约144.78亿元，同比上升20.4%；招商蛇口披露2026至2028年分红不低于40%的计划 [31] 重点个股情况总结 - **华润置地**：2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2026年2月6日股息率4.5%，2024年经营性收入覆盖2倍股息及利息；2021-2024累计减值233亿元；未来4年年均计划新开5-6个商场 [5] - **建发国际集团**：2022-2024年归母净利保持42亿元以上，2024年毛利率率先企稳回升；2022-2024年分红稳定在20亿元以上；截至2026年2月6日股息率6.7%；2025年拿地金额排名前6 [5] - **中国海外发展**：头部央企，2025年权益销售额及权益拿地金额第一；截至2026年2月6日PB为0.38倍，股息率3.8%，2026年以来涨幅17.6% [5] - **绿城中国**：2024年末在手货值超85%位于一线及强二线；2024、2025年拿地靠前；2021-2024累计减值87亿元；截至2026年2月6日，市值/2025年销售额比为19%，PB为0.74倍，2026年涨幅34.1% [5] 重点公司对比数据 - 报告对比了多家重点公司的市值、拿地及销售数据，例如：绿城中国2025年权益拿地金额592亿元，为其市值（257亿元）的230%；中国海外发展2025年权益拿地金额705亿元，为其市值（1405亿元）的50% [32]

市场表现与驱动因素 - 上周A股与港股房地产板块同步走强，A股房地产指数和香港房地产指数周度涨幅均超过5%，明显跑赢主要股指 [1] - 本轮上涨由多重因素共同作用，包括宏观政策持续释放稳增长信号、行业政策环境边际改善预期增强，以及市场对行业最悲观阶段已形成共识导致风险溢价下降 [3] - 近期房地产相关指数的上涨更多体现为预期改善驱动，而非基本面已全面反转 [3] 行业基本面现状 - 2025年对多数房企而言依然是压力较大的年份，销售规模尚未恢复至高位，部分企业盈利能力仍处于低谷，行业整体利润水平承压明显 [3] - 市场关注的焦点正在从“是否继续恶化”转向“何时触底”，行业运行环境在融资、土地供给和需求端政策方面出现结构性变化，积极信号正在累积 [3] - 市场对房地产行业的判断已从单纯的风险规避，转向更为理性的分化定价阶段 [3] 政策环境与市场情绪 - 政策层面持续发力，各地在稳楼市方面表态更加明确，因城施策力度加大，核心城市在购房限制、信贷支持、存量房消化等方面的政策工具逐步丰富 [4] - 政策举措对于稳定市场预期、改善房企现金流具有重要意义，房地产企业外部融资环境较此前明显改善，市场对系统性风险的担忧明显下降 [4] - 政策目标已从单纯压降风险，转向在防风险基础上推动行业平稳运行 [4] 港股市场与资金动向 - 港股地产股此前调整幅度更深，估值长期处于历史低位，近期在全球风险偏好回暖及内地房地产政策预期改善共同推动下出现集中反弹 [4] - 港股地产板块的同步走强反映国际资金对中国房地产市场的预期边际改善，也体现出市场对行业长期价值的重新评估 [4] - 部分具备资产质量和现金流优势的房企，已开始获得中长期资金的关注 [4] 市场分化与未来特征 - 本轮反弹并不意味着行业已经进入全面复苏阶段，房地产市场仍面临明显分化 [5] - 一线及部分强二线城市因人口吸引力和产业支撑较强，需求韧性相对突出，而部分三四线城市受库存和人口流出等因素制约，调整周期可能更长 [5] - 未来房地产市场大概率呈现“局部企稳、整体修复”的特征，而非全面反转，市场资金的配置思路也正在向核心区域、优质主体集中 [5] 对整体市场的影响与展望 - 房地产板块的阶段性走强对整体市场情绪具有一定放大效应，其关联金融、建材、家居等多个行业，其价格和预期变化也对居民财富效应和消费信心产生影响 [5] - 当前房地产板块的反弹在一定程度上缓解了市场对宏观下行压力的担忧，有助于稳定投资者对经济运行的中长期预期 [5] - 市场普遍将2026年视为房地产行业的重要观察窗口，随着政策效果显现、供需关系边际改善及行业出清推进，市场有望在2026年迎来真正意义上的止跌回稳，但这一过程大概率是温和而渐进的 [6] - 行业未来的核心逻辑将从规模扩张转向质量和效率提升，房企的经营模式、产品结构以及财务策略都将面临更高要求 [6]

行业整体业绩与现状 - A股地产板块2025年归母净亏损区间为1455.0亿—1984.2亿元，而2024年为归母净亏损1614.0亿元 [2] - 在78家发布业绩预告或快报的企业中，58家公告预亏，总归母净亏损达2060.4亿—2397.5亿元，5家业绩预减，总归母净利润较2024年下降75%—78%，6家实现业绩预增，总归母净利润17.6亿—19.4亿元 [2] - 业绩下滑主因是结转项目毛利率下降及针对存货计提跌价准备 [2] - 行业基本面底部正逐步临近，新开工自2021年高点以来已下降75%，二手房房价自2021年高点以来已下降40% [4] - 主流房企存货减值压力逐步释放，2019-2025H1主流房企累计资产及信用减值损失占比存货均值达8% [4] 市场积极信号与价格走势 - 截至2025年12月，70个大中城市新房和二手房价格指数较高点分别下跌12.6%和21.3% [2] - 主要城市二手房挂牌量略有下行 [2] - 房价止跌回稳是房企资产负债表修复的关键 [2] - 我国二手房房价跌幅已显著超过1970年至今42国平均跌幅34% [4] 政策环境与官方表态 - 中央经济工作会议指出“积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场” [5] - 《求是》杂志发表文章，强调房地产政策应一次性给足，尽可能缩短市场调整时间，有效提振购房人信心 [2] - 《求是》明确房地产金融属性、强调居民资产负债表、重申房地产经济重要地位，政策表态更趋积极 [5] - 2026年1月15日—1月25日《求是》连续发表14篇关于城市更新的文章，意味着官方对其重要性进一步提升，城市更新或将成为经济重要抓手 [5] 融资环境与REITs市场发展 - 2026年1月29日—30日，8单总计估值321亿元商业不动产REITs发行挂网，预计涉及募集规模总计315亿元 [3] - 商业不动产REITs推出后，REITs市场发行审批效率明显提升，优质资产证券化速度明显加快 [3] - REITs发展有助于房地产企业夯实资产负债表、减轻债务负担，并使投资者得以配置优质低波权益资产 [3] - 行业主要融资性现金流入正从以信用债为主转向以项目融资（如REITs和物业经营贷）为主，有助于解决企业资产和负债错配的矛盾 [3] 行业展望与投资机会 - 头部机构认为房地产行业最差时期已逐步过去，政策托底发力叠加行业基本面调整到位，行业将逐步企稳回升 [1] - 2026年房地产市场具备止跌回稳的基础 [2] - 房地产供给侧深度出清，行业格局显著优化 [5] - 优质房企有望率先迎来盈利修复，其销售投资等经营端表现有望率先企稳回升，推动后续结算端业绩触底回升 [1][5] - 优质房企盈利修复将更早、也更具弹性 [6] - 房地产板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [6] - 房地产板块的主体信用风险已经开始退潮 [3]

行业整体趋势与政策环境 - 2025年房地产行业供需仍在盘整下行，但降幅有减缓趋势 [1] - 政策面着力稳定房地产市场，旨在止跌回稳并做出有序安排 [1] 新房市场表现 - 2025年全国商品房销售面积8.8亿平方米，同比下滑9%，降幅较2024年收窄4个百分点 [2] - 销售金额8.4万亿元，同比下滑13%，降幅收窄5个百分点，销售均价同比下降4.3% [2] - 城市能级分化持续，一线、二线、三线城市销售套数同比分别下降11%、20%、10%，三线城市降幅收窄达18.3个百分点 [2] - 改善型需求主导市场，120–144平方米户型成交占比突破30%，较2024年提升1个百分点，较2016年累计提升11个百分点 [2] - 144–200平方米大户型占比同步上升 [2] 二手房市场表现 - 样本38城二手房成交套数达239万套，同比微降0.8% [3] - 城市表现分化，一线城市成交同比增长2.7%，三线城市增长9.0%，二线城市下滑2.7% [3] - 70城二手房价格指数同比下跌6.1%，环比下降0.7%，跌幅较前期收窄2个百分点 [3] - 截至2025年12月，20城与一线4城二手房挂牌量同比分别增长7%和5%，但较10月末已回落2%和4% [3] 结构性亮点与公司表现 - 哈尔滨、沈阳等资源较弱二线城市实现销量与价格双提升 [4] - 北京、上海、杭州、成都等核心城市延续“量价双升”趋势 [4] - 中国金茂、中建东孚、邦泰集团等高成长房企销售金额与市占率实现双提升 [4] - 越秀地产、保利置业等韧性型房企通过资源优化提升市占率 [4] - 龙湖集团、华润置地、招商蛇口等头部企业凭借现金流管理与核心城市布局，持续高效去库存 [4] - 北京、上海、成都、宁波、合肥等城市高总价改善型住房去化表现优异 [4] 供给端与库存状况 - 全国土地成交金额同比下降10%，降幅收窄16个百分点 [5] - 40城新推盘套数同比减少9%，降幅收窄15个百分点 [5] - 80城新房库存同比减少5%，一线、二线、三线库存分别下降1.5%、0.8%、10% [5] - 整体去化周期延长至32个月的历史高位，但核心城市库存压力显著缓解 [5] 投资逻辑与公司筛选 - “好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股表现坚轫 [1] - 依靠运营能力掌握现金流生命线、有商业现金流支撑的房企保持稳健 [1] - 受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业发展良性 [1]

核心观点 - 2025年12月全国70城房价数据显示，一线城市房价环比降幅收窄，呈现企稳信号，其中上海表现突出，是唯一实现新房价格环比与同比双涨的一线城市 [1] - 全国房地产市场整体仍面临压力，2025年房地产开发投资、销售面积及销售额同比均显著下降，同时商品房待售面积增长，库存上升 [5] - 政策支持效果显现，市场观望情绪逐步缓解，需求端活跃度提升，尤其是一线城市二手房市场出现“以价换量”趋势，找房热度上升 [5][6] 70城房价月度表现（2025年12月） - **新房价格环比**：70个城市中有6个城市环比上涨，上海和长春涨幅最大为0.2%，吉林、宜昌、三亚和韶关涨幅为0.1% [1] - **一线城市新房环比**：整体下降0.3%，降幅较上月收窄0.1个百分点，其中上海环比上涨0.2%，北京、广州、深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5% [1] - **二、三线城市新房环比**：均下降0.4%，其中二线城市降幅收窄0.1个百分点，三线城市表现与上月持平 [2] - **二手房价格环比**：一线城市下降0.9%，降幅较上月收窄0.2个百分点，二线和三线城市均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点 [1][3] - **新房价格同比**：上海同比涨幅达4.8%为全国最高，杭州同比涨2.2%，合肥同比涨1.5%，乌鲁木齐同比涨0.6%，宜昌同比涨0.4% [1] - **二手房价格同比**：一线城市同比下降7%，降幅较上月扩大1.2个百分点，其中北京降幅最大达8.5%，上海、广州、深圳分别下降6.1%、7.8%和5.4%，二、三线城市同比均下降6%，降幅分别扩大0.4和0.2个百分点 [3][4] 2025年全年房地产市场概况 - **房地产开发投资**：全国总额为8.2788万亿元，比上年下降17.2%，其中住宅投资6.3514万亿元，下降16.3% [5] - **新建商品房销售**：销售面积8.8101亿平方米，比上年下降8.7%，其中住宅销售面积下降9.2%，销售额8.3937万亿元，下降12.6%，其中住宅销售额下降13% [5] - **商品房库存**：2025年末待售面积达7.6632亿平方米，比上年末增长1.6%，但比11月末回落1个百分点，其中住宅待售面积增长2.8% [5] 市场动态与需求分析 - **需求结构**：上海144平方米以上大户型热销，印证改善型需求具有坚实韧性 [5] - **二手房市场**：呈现“以价换量”趋势，房东积极调整价格，2025年46个重点城市二手房找房人数占比月均值达65.4%，较2024年再升2.8个百分点，其中上海、郑州等城市找房人数占比提升显著 [5] - **政策效果**：贷款利率下调、税费优惠等政策降低购房门槛，公积金与商贷利率已达历史低点，政策拉动作用明显，用户需求从线上浏览转向主动咨询，多子女家庭、新市民等政策支持群体咨询量增长突出 [6] - **市场情绪**：一线城市二手房环比降幅收窄显示需求端观望情绪正在逐步消解，买家议价空间收窄，市场定价趋于理性 [5][6]

当前我国房地产市场企稳逻辑 - 房地产市场现状为量价齐跌，二手房市场以价换量 自2021年6月高点至分析时点，新房销售面积下跌55.8%，二手房销量增加超过70% 2025年全年合计销量预计为13.4亿平方米，较19.5亿平方米的高点下滑32%，二手房销量占比超过46% 价格方面，70个大中城市数据显示新房价格下跌13%，二手房价格下跌20% 第三方冰山指数显示二手房价下跌37%，中金同质性二手住宅加权平均成交价格下跌30%，基本回到2017年水平 [3][15] - 核心问题在于显性库存越卖越多，且房价制约潜在需求转化 一二线城市人口持续流入，但偏高房价是潜在需求（包括刚性和改善性需求）转化为有效需求的核心障碍，瑞银测算一二线城市住宅空置率约为18.8% 三四线城市人口净流出，需求下滑，库存出清难度大 需求转化关键在于房价调整到位，需求可分为三个层次：首次置业（关键变量为房价收入比）、改善性需求（关键变量为房价收入比及资产置换价差）、一般性与投资性需求（关键指标为房价上涨预期与租售比） 全国房价收入比约为6倍，但高线城市（如北上广深）仍处于高位 [4][16] - 租售比整体偏低，显示房价有调整必要性 全国百城租售比测算值为2.36%，北上广深均不足2%，其中深圳仅1.3%左右 对比3%以上的房贷利率与2.6%的公积金利率，租售比有较大提升空间 [5][17] - 房地产市场止跌回稳的重要前提是租金止跌回稳 租金企稳是住宅供需格局转好的可观测重要指标，也与居民收入企稳相关 类比股票市场，上市公司业绩止跌回稳是股价企稳的前提 以香港为例，其租金市场在2023年已开启止跌回升，随后房价呈现止跌回稳 目前全国40个大中城市租金仍呈下行态势，尚未出现企稳信号 [5][17] - 对当前部分政策的评估认为效果有限 收储政策除非地方政府收储后不再出售或出租，否则无法改变基本供需格局，而“收储后不再出售或出租”在实际中难以落地 财政贴息对去库存本身帮助有限，其本质是定向补贴购房者，在一定程度上可保护相关金融机构 按每年新增6万亿元贷款、贴息1%计算，财政补贴每年600亿元，规模不大，若加大力度将形成较重财政负担，可行性较低 在租金（分子端）没有企稳的情况下，财政贴息对租售比指标意义不大 [6][18] - 房地产市场止跌回稳大概率呈现“量先见底、价再见底”的特征 成交量企稳回升有助于去库存，供需格局改善才能看到价格企稳 而成交量企稳的重要前提是租房市场企稳 [6][18] 人民币汇率升值趋势分析 - 人民币汇率是由市场因素主导的市场变量，反映国际收支的外部均衡状态 过去两三年间，外汇储备规模稳定，表明没有政策层面的系统性干预 我国经常账户保持大幅顺差，金融账户呈现大额逆差，两者共同决定了人民币汇率的基本走势 [8][19] - 驱动汇率变动的核心市场因素是中美利差变化 中国短期利率曾长期高于美国，2022年二者趋于持平，此后美国利率反超中国，利差扩大导致人民币承受较大贬值压力 2025年下半年以来，人民币显现升值趋势，这与美国已正式开启降息周期、中美利差格局调整相关 [9][20] - 政策层面应当容忍由市场因素驱动的人民币汇率升值 衡量出口竞争力应关注人民币实际有效汇率而非仅对美元汇率 2021年以来人民币实际有效汇率大幅贬值，是过去数年出口保持强劲韧性的核心原因，但也引发了国际经贸关系紧张 当前中美达成阶段性平衡，但需警惕国际经贸博弈加剧 尤其过去两三年人民币兑欧元大幅贬值，可能加剧与欧盟的贸易紧张，因此从国际经贸关系可持续性战略高度出发，应容忍市场化升值 [10][21] - 从长期视角看，人民币汇率升值是大势所趋，是“去全球化”背景下的趋势性反转 在过去的全球化阶段，全球经济循环呈现“中国生产、美国消费”格局，利率上美国低、中国高，汇率上“人民币偏弱、美元偏强” 进入“去全球化”阶段，若美国推动制造业回流和缩减贸易逆差，将导致美国因关税推升通胀而利率易升难降，中国则因需求不足面临通缩压力而利率易降难升 汇率层面将呈现“美元易弱难强、人民币易强难弱”的格局，美元走弱必然伴随其他货币走强，人民币长期升值具有必然性 此外，人民币升值也是中国从新兴市场向发达国家趋近的经济发展规律必然结果 [11][12][13][22][23][24]

行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市”，且评级维持不变 [2] 报告核心观点 - 报告认为2026年地产市场企稳值得期待 [5] - 核心依据是政策思路转向系统性发力，求是网文章明确提出“政策要一次性给足，不能采取添油战术”，并强调房地产“显著的金融资产属性” [5] - 2025年行业数据显示，TOP100房企权益销售总额约25209亿元，同比下滑18.4%，但拿地总额9640亿元，同比增长3.9%，其中央企拿地保持积极，显示市场底部有积极信号 [5] 行业基本面跟踪：新房成交及库存 - 上周（报告期）30大中城市新房成交面积为223.16万平方米，本年累计同比下滑16.3% [6][14] - 30大中城市近四周平均成交面积为247.51万平方米，同比下滑27.6%，但环比增长4.9% [6][14] - 分线城市看，近四周平均成交面积同比均下滑：一线城市53.41万平方米（同比-38.5%，环比+3.2%），二线城市149.37万平方米（同比-23.0%，环比+7.7%），三线城市44.73万平方米（同比-27.0%，环比-1.8%） [6][14] - 库存方面，上周14城商品住宅可售面积为7967.2万平方米，同比减少5.45%，环比减少1.13% [6][17] - 14城整体去化周期为20.09个月，其中一线城市去化周期为14.33个月 [6][17] 行业基本面跟踪：二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为179.99万平方米，本年累计同比下滑17.7% [6][20] - 20城近四周平均成交面积为208.87万平方米，同比下滑25.0%，环比下滑2.6% [6][20][22] - 截至2025年12月22日，全国城市二手房出售挂牌量指数为4.53，挂牌价指数为147.71，两者环比均持平（+0%） [6][24] 行业基本面跟踪：土地市场成交 - 土地供应与成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地65宗，成交56宗；新增供应商服类土地76宗，成交48宗 [7][28] - 土地供销比：近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为4.79，平均商服类为2.87 [7][28] - 土地价格与溢价率：近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4167.25元/平方米，溢价率为1.36%，环比下降0.49个百分点；成交商服类土地楼面均价为2345.5元/平方米，溢价率为0.97%，环比下降0.05个百分点 [7][28] 行情回顾 - A股市场：上周申万一级房地产行业指数下跌0.69%，同期沪深300指数下跌0.59%，房地产指数跑输基准0.10个百分点 [8][31] - 港股市场：上周恒生物业服务及管理指数下跌0.82%，同期恒生综合指数上涨1.71%，物管指数跑输基准2.53个百分点 [8][31] - 行业排名：上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第19位；港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第7、第11位 [32] - 个股表现： - A股涨幅居前：城建发展（+13.17%）、张江高科（+6.71%）、南京高科（+2.84%） [34] - 港股涨幅居前：中国海外发展（+1.96%）、中国金茂（+1.65%）、绿城中国（+1.45%） [34] - 物企涨幅居前：金科服务（+9.52%）、建发物业（+5.77%）、雅生活服务（+3.14%） [34]

核心观点 - 2025年房地产政策力度整体平淡，2026年可能迎来政策组合拳以稳定市场 [5] - 预计2026年房地产核心指标降幅将收窄，销售面积/金额同比-8%/-9%，新开工/竣工面积同比-12%/-15%，投资额同比-9% [5] - 投资策略建议关注三类标的：优质开发商、商业地产运营、房产经纪平台 [5] 2025年行业现状：仍在筑底 - 2025年全国30城新房成交面积累计同比-10%至8077万方（截至12月6日），成交规模较2021年同期下降约54% [11] - 2025年第四季度新房成交量下行压力加剧 [11] - 2025年10月70城新房价格指数同比-2.6%，已连续12个月同比降幅收窄 [11] - 二手房市场持续“以价换量”，2023-2025年18城二手房成交套数同比分别增长33%、10%、1% [16] - 一线城市二手房价格自2021年以来平均累计跌幅达38%（北京-36%、上海-36%、广州-38%、深圳-42%） [16] 2026年政策展望 - 2026年政策重点关注五大方向：降息及房贷贴息、深化公积金改革、核心城市限购进一步松绑、优化收储类政策、优化城中村改造政策 [5] - 降息及房贷贴息的本质是降低购房者实际利率，重塑房价底部支撑 [5] - 2025年仅降息10BP，2026年降息预期提升，但“灵活高效运用”的表述预示下降空间可能有限 [22] - 房贷贴息政策的效果关键在于贴息幅度与周期长度，以200万总价、150万贷款为例，贴息50BP/100BP可使月供分别降至5965.88元/5581.87元 [22] - 公积金改革是重要购房资金渠道，若能在使用用途、资金管理等方面突破并推广，其剩余资金或可撬动市场企稳回升 [21] - 核心城市限购政策已持续放松，2026年关注北上深核心区域的限购松绑 [23] - 收储政策进展有限，2025年前4月171个城市发布收储计划，拟收储金额3918亿元，涉及宅地6565公顷，但实际落地资金约1600亿元 [25] - 城中村改造聚焦“征收方案扎实”和“项目资金总体平衡”，目前仅高能级城市核心地段项目符合条件，关注未来中央财政补贴及PSL投放支持 [26] 2026年行业指标预测 - **销售端**：预计2026年销售面积同比下降8.0%至8.07亿㎡，销售金额同比下降8.9%至7.67万亿元，销售均价降幅收窄至1.0% [30][34] - **供给端**：预计2026年新开工面积同比下降12.3%至5.25亿㎡；竣工面积同比下降15% [38][41] - **投资端**：预计2026年房地产开发投资额同比下降8.5%至7.8万亿元 [46] 投资建议 - **优质开发商**：选择历史包袱轻、重仓核心城市、减值计提充分、涉及优质非房业务的标的 [48] - **商业地产运营**：购物中心行业马太效应显著，头部商场稳健增长；轻资产商管兼具安全性、成长性与红利性 [48] - **房产经纪平台**：平台化发展构筑规模品牌优势，政策兑现或市场复苏时经营杠杆将带来较大业绩弹性 [48]

2025年前11个月财政收支核心数据与特点 - 全国一般公共预算收入200516亿元，同比增长0.8% [1] - 中央一般公共预算收入88464亿元，同比下降1%，地方一般公共预算本级收入112052亿元，同比增长2.2% [1] - 财政收支运行呈现“收入平稳增长、结构持续优化、支出精准发力”的特点 [3] 财政收入结构分析 - 税收收入164814亿元，同比增长1.8%，占一般公共预算收入比重达82.2%，是拉动收入增长的主力 [1] - 非税收入35702亿元，同比下降3.7%，财政收入结构持续优化 [1] - 政府性基金预算收入40274亿元，同比下降4.9%，降幅较上年全年收窄7.3个百分点 [2] 主要税种表现 - 国内增值税收入63629亿元，同比增长3.9% [2] - 印花税累计收入4044亿元，同比增长27%，其中证券交易印花税1855亿元，同比激增70.7% [2] - 装备制造业销售收入同比增长8.3%，计算机通信设备制造业、仪器仪表制造业销售收入同比分别增长12.3%和10.3% [2] 财政支出情况 - 全国一般公共预算支出248538亿元，同比增长1.4% [3] - 中央一般公共预算本级支出38232亿元，同比增长6.2%，地方一般公共预算支出210306亿元，同比增长0.6% [3] - 全国政府性基金预算支出92124亿元，同比增长13.7%，中央政府性基金预算本级支出同比增长1.9倍，地方支出增长6.6% [3] 重点领域支出保障 - 教育支出37856亿元，同比增长4.4% [3] - 社会保障和就业支出40721亿元，同比增长8.1% [3] - 科学技术支出8892亿元，同比增长7.9%，节能环保支出增长6.6% [3] 相关行业与市场信号 - 证券交易印花税激增反映资本市场活跃度显著提升 [2] - 装备制造业特别是计算机通信设备、仪器仪表制造业销售收入高增长，反映制造业高端化加速推进与实体经济复苏动能增强 [2] - 国有土地使用权出让收入29119亿元，同比下降10.7%，但降幅有所收窄，显示房地产市场调整过程中逐步显现企稳迹象 [2]