内地房地产行业 - 2025年前四个月全国新建商品房销售额达27035亿元 按年降幅收窄至3 2% [1] - 住宅市场有望在2025年趋于稳定 预计全年新房销售额在8万亿至8 5万亿元 [1] - 政策层面可能延续收储政策 盘活存量土地 支持现房销售 微调住房金融政策及推动租赁市场发展 [1] - 投资建议优先推荐估值较低的国企背景开发商 其次为拥有一 二线城市土储的民营龙头 其他民企开发商排名最后 [1] 香港房地产市场 - 2025年面临宏观不确定性 但人口回升 HIBOR大幅下降有望稳定住宅市场 [1] - 预计2025下半年至2027年住宅价格分别增长3% 5%和5% [1] - 零售板块因本地及旅客消费习惯变化承压 北上消费趋势缓解租金压力 整体调整温和 [1] - 办公楼市场因空置率高位及新项目落成 反弹空间有限 [1] - 行业偏好排序为零售REITs>低负债住宅开发商>零售物业持有者>办公楼业务占比高的REITs/开发商 领展房产基金为首选标的 [1]

报告核心观点 2025 年房地产“止跌回稳”取得一定进展，政策进入效果检验期，市场表现分化，居民购房负担处于近二十年低点，投资机遇上商业地产、物管行业潜力突出，推荐“三好”地产股及业绩稳健的物管公司，后续需关注增量稳市政策推出[1] 我国房地产“止跌回稳”进展 本轮房价调整情况 - 调整时间及幅度相对充分，始于 2021 年 9 月，截至 2025 年 4 月近 4 年，新房和二手房价格回撤幅度达 10.1%/17.4% [15] - 房价同比跌幅收窄，2025 年 4 月 70 城新房和二手房价格指数同比跌幅较 2024 年 9 月收窄，核心城市止跌效果更显著 [18] - 核心城市住宅成交密集区成房价“心理支撑位”，部分核心城市二手房价格在成交密集区附近获初步支撑 [23] 未来“止跌回稳”积极因素 - 居民购房负担处近二十年来最低点，全国和各线城市房价收入比 2024 年末大多创历史新低 [28] - 需要观察库存去化进展，房价企稳回升往往建立在库存回落至“合意区间”基础上，我国需关注库存去化效果、销售恢复情况及收储等政策优化 [34] 政策情况 政治局会议表态 - 提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，举措集中在城中村改造、高品质住房、存量房收储等方面 [39] 政策落地情况 - 公积金贷款利率调整落地，下调 0.25pct，预计每年节省居民公积金贷款利息支出超 200 亿元，商贷利率下调空间有望打开 [41] - 土地收储专项债券收储加速落地，规范文件出台给予地方政府操作指引，已有 171 个城市发布收储计划，对应收储金额达 3918 亿元 [43] - 城市更新框架正式出台，明确主要目标、任务和支撑保障，后续需关注具体规模、资金配套等情况 [45] - 现房销售实践持续深入，但不必过度担忧对行业冲击，预计以试点形式推进、新老划断并配套政策 [47] 市场情况 新房市场 - 整体延续弱复苏趋势，2025 年 1 - 4 月全国商品房销售金额累计同比 -3.2%，4 月受季节性调整因素影响销售下滑 [51] - 大部分城市去化率回升，2025 年 1 - 4 月 13 个样本城市新开盘项目平均去化率为 52%，较 2024 年全年提高 14pct [57] - 库存有所下降，截至 2025 年 4 月末，80 城新房库存面积较 2024 年末下降 1.7%，一线城市降幅明显 [62] 二手房市场 - 成交表现优于新房，2025 年前 5 月 22 城二手房累计成交面积同比 +23.7%，“以价换量”趋势延续 [70] 土地市场 - 全国优质地块入市引领整体热度温和回升，2025 年 1 - 4 月全国涉宅用地成交金额同比 +28%，成交均价同比 +29% [79] - 城市集中度再度上升，成交金额 TOP10 的城市总土地出让金占 356 个城市比例超半数 [87] - 2025 年以来“地王”频现，与 2016 年周期“地王”不同，有特定特征、成因及盈利空间 [95] 2025 年核心判断 - 预计销售面积同比 -4.1%，房地产投资同比 -8.0%，新开工面积/竣工面积同比分别 -20.0%/-18.0% [104][105] 企业情况 销售情况 - 百强房企销售表现较 2024 年显著改善，但仍跑输行业，部分头部房企实现累计同比回正 [109] 企业投资情况 - 头部央国企显著发力，拿地集中度升至近年高位，央国企是拿地主力 [109] 融资情况 - 融资现金流延续改善，化债路径逐步清晰 [4] 投资策略 行业机遇 - 商业地产有政策催化 + REITs 赋能 + 集中度提升 + 低估值四重逻辑 [5] - 物业管理兼具改善空间和红利价值 [5] 投资建议 - 机构 25Q1 地产持仓再创新低 [11] - 看好“三好”地产股及业绩稳健的物管公司，重点推荐多家 A 股、港股开发企业及物管公司 [5][10]

5月27日，禅城区体育中心地块挂牌出让，吸引了保利、龙湖、建发、绿城以及贝壳等多家央企、国企、民企参与，经48轮竞价，最终由绿城以总价78077 万元成功竞得，折合楼面价约11846元/平方米，溢价率超27%！随后，绿城宣布携手贝壳贝好家，采取股权合作模式联合开发该地块，这也是贝好家继北 京、上海、成都、杭州等城市后首次落子佛山。 这座建于上世纪80年代末的老建筑 即将与街坊告别 禅城区体育中心建成于1989年，至今已有36年历史，内部建有游泳馆、篮球场、保龄球馆、足球场、网球场等场地，其中，游泳馆最为市民熟悉，不少80 后、90后在这里学会了游泳，而60后、70后下班后也常到这里游泳。 据佛山市住房和城乡建设局官方发布的消息：土地溢价成交，显示出佛山土地资产增值潜力和地价修复动力，来源于房屋销售市场的止跌回稳，从房屋交 易量到房屋价格再到土地交易的循环传导机制正发挥积极作用。 据此前报道 自3月1日起 禅城区体育中心开始围蔽施工 二手房市场是房地产市场的重要组成部分，它不仅是市场情绪的晴雨表，更是行业景气度的先行指标。2024年全市二手商品住房成交面积664.53万平方 米，全省排名第二；2025年1-4月 ...

天津土地市场又开始热闹起来了。 26日，武清核心区2宗地挂牌，27日，生态城临海新城又"上架"一宗宅地。 若加上前几天挂牌的新梅江36号西地块、陈塘热电厂地块。 6月份将有至少5宗宅地待拍。 | 摘牌时间 | 土地编号 | 区域 | 位置 | 開途 | | 占地面积 住宅容积 总建筑面积 挂牌起始价 | | 起始楼面价 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | | (平米) | 科 | (平米) | (万元) | (元/平米) | | | 津西青(桂) | | 西音区李十庄街道兴道南侧,其四至范围为: 东至秀泽路,南至现状地块,西至秀江路,北 | | | | | | | 5月30日9:45 | 2025-03号 | 西青区 | 至恒兴道(以挂牌出让文件附图为准)。现状 | 城镇住宅 31465.3 | ≤1.3 | 40905 | 32960 | 8058 | | | | | 场地干部。 | | | | | | | | 津西内(佳) | | 河西区内江路与古湖道交口东南侧,四至范围 | | | | | | | 6月9日9 ...

在5月19日国新办经济数据发布会上，国民经济综合统计司司长付凌晖就房地产行业情况答记者问表示：去年四季度以来，各地区各部门认真贯彻落实党 中央关于"促进房地产市场止跌回稳"的决策部署，出台多项稳楼市政策，支持刚性和改善性住房需求，降低购房成本，取得积极成效。今年以来，政策效 果继续显现，房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进。从4月份情况来看，房地产市场交易和价格基本稳定，部分一、二线城市交易活跃度有所提升。 房价方面运行总体稳定。从环比来看，4月份，70个大中城市中，一、二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，三线城市略有下降。从同比来看，4月 份，70个大中城市中，各线城市的商品住宅销售价格同比降幅继续收窄。其中，一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别收窄0.7、0.5和0.3个百 分点；二手住宅销售价格同比收窄0.9、0.5和0.4个百分点。 CRIC数据显示，2025年4月重点监测城市样本小区二手房房价上涨占比达到51.9%，自2025年2月后再度超过半数。议价空间进一步收窄，高端小区房价 延续领涨。随着挂牌价与成交价差距的持续收缩，二手房正在释放出更多企稳新信号。 01 过半小区房价环比上行 高频 ...

5月27日，长沙市岳麓区洋湖片区一宗住宅用地成功出让，吸引了近30家知名房企关注。经过24轮激烈 竞价，最终由永州市嘉信房地产开发有限公司（以下简称"嘉信地产"）旗下全资子公司湖南嘉颂房地产 开发有限公司以8.68亿元竞得，溢价率达22.98%。值得一提的是，这是嘉信地产继4月9日底价拿下同片 区另一宗地块（总价11.66亿元）后的再次布局。 近期，多地土地市场竞拍活跃，民营房企表现抢眼。仅5月份以来，成都、长沙、福州等地的多宗住宅 用地出让中，民营房企频频现身竞得地块，反映出市场主体的拿地热情。 具体来看，5月23日，成都土地市场集中出让3宗涉宅用地，总成交金额达10.11亿元。其中2宗实现溢价 成交，1宗底价成交。值得一提的是，3宗地块竞得者均为民营房企，这表明在房地产市场"止跌回稳"的 背景下，民企正逐步回归土地市场。 以郫都区的一宗地块为例，其吸引了10家房企参与竞价，其中民营房企占多数。最终，该地块由成都西 部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司竞得，溢价率达59.34%。 5月下旬，福州市长乐区一宗住宅用地也成功出让，由福州合达房地产开发有限公司以总价2.55亿元摘 得，成交楼面价6534元/平方米，溢 ...

专项债收储土地情况 - 今年以来各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地接近3000宗，总面积超1.33亿平方米，总金额超3500亿元 [1][2] - 1至2月各地公示地块数量合计393宗，拟收储金额超580亿元，3月公示地块超830宗，较2月增加超460宗，总金额超1000亿元，4月公示地块超1500宗，超1至3月累计公示总量，总金额超1700亿元 [2] - 当前已公示的拟收储地块中绝大多数为地方国企地块，未来央企、民企也可加强与地方政府沟通协商，加快存量闲置土地盘活 [2] 专项债发行情况 - 今年以来已有北京、广东、四川等多地发行用于土地储备、收回收购存量闲置土地的专项债券，规模合计超过1000亿元 [3] - 土储专项债可以在资金方面给予地方政府收回收购土地重要支持，有助于改善房企资金状况，提高其经营能力 [3] - 目前用于收购存量闲置土地的专项债实际发行规模仍较小，整体发债节奏有待加快 [4] 政策建议与市场影响 - 多地发行拟收储公告有助于改善市场供需预期，促进房地产市场止跌回稳 [4] - 建议各地加快存量土地收储计划的落地，推动政策由"稳预期"向"稳市场"的实质性转变 [4] - 5月初央行下调政策利率0.1个百分点，有望进一步降低各地发债成本，预计更多地区将加快专项债券发行 [4] - 今年一季度新增专项债发行节奏偏慢，预计二、三季度发行节奏会有所加快 [4]

报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级），上次评级为强于大市 [6] 报告的核心观点 - 过去五个交易日（0519 - 0523）沪深300跌0.18%，建材（中信）跌0.91%，管材、水泥板块取得小幅正收益；天安新材、金刚光伏等个股涨幅居前；上周重点推荐组合中，中材科技等有不同表现 [13] - 0517 - 0523一周，30个大中城市商品房销售面积191.15万平方米，同比 - 4.44%；5月20日，1年期LPR和5年期以上LPR分别下降至3.0%和3.5%，个人住房贷款利率处历史低位，六大银行存款利率下调，旨在推动房地产市场止跌回稳 [15] - 5月15日印发城市更新意见，C端消费建材有望受益，关注三棵树、北新建材等；25年中央设城市更新专项，6月底前下达投资计划，“两重”建设支持地下管网项目，利好伟星新材等；今年城市更新改造力度或提升 [18] - 本周全国熟料线停窑率上升，北方省份执行错峰停窑，湖北停窑6天且价格逆势推涨20元，长三角观望错峰进度；新版冰箱能效标准修订中，预计25Q4后行业业绩好转，关注赛特新材、再升科技等 [19] 根据相关目录分别进行总结 行情回顾 - 过去五个交易日（0519 - 0523）沪深300跌0.175%，建材（中信）跌0.906%，管材、水泥板块正收益；天安新材、金刚光伏等涨幅居前；上周重点推荐组合中，中材科技等有不同表现 [1] 城市更新政策春风再起，管材/涂料等消费建材有望受益 - 0517 - 0523一周，30个大中城市商品房销售面积191.15万平方米，同比 - 4.44%；5月20日降息，个人住房贷款利率低，六大银行存款利率下调，推动房地产市场止跌回稳 [2] - 5月15日印发城市更新意见，C端消费建材有望受益，关注三棵树、北新建材等；25年中央设城市更新专项，6月底前下达投资计划，“两重”建设支持地下管网项目，利好伟星新材等；今年城市更新改造力度或提升 [3] 建材重点子行业近期跟踪 - 水泥：价格下调区域集中，五月下旬需求环比减弱，出货率46.4%，环比降2.6个百分点；虽局部推涨，但多数地区需求弱、库存升，价格回落，后期或继续趋弱，多小幅调整 [20] - 玻璃：光伏玻璃价格下滑，终端需求转弱，库存增加，预计下周交投欠佳、价格承压；浮法玻璃均价下跌，需求变化有限，库存减少，后市价格或松动，后期偏缓小幅调整 [20] - 玻纤：无碱粗纱报价稳中小降，产能无变动，库存小幅增加，市场大概率承压，部分厂价格或下探；电子纱报价趋稳，短期价格预计维稳 [21] 传统建材龙头中长期价值显著，新能源品种成长性有望持续兑现 - 本周重点推荐组合为中材科技、伟星新材等公司 [22] - 传统建材行业景气接近周期底部，新能源相关新材料有望兑现成长性，分别推荐水泥、消费建材、新型玻璃等不同板块的相关公司 [22]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年第一季度全国住宅市场处于筑底调整阶段，新建商品住宅销售市场持续边际修复，核心城市成交活跃，但全国住宅开发投资下行，房企投资拿地谨慎，不过优质地块供应加快使核心城市土拍热度升温，预计2025年中央将围绕“促需求、去库存、新模式”调整优化房地产政策 [3][4][10][16] 根据相关目录分别进行总结 政策环境 - 2025年3月全国两会延续政策思路，明确实施积极宏观政策推动房地产止跌回稳，4月中央政治局会议指出加快构建新模式、加大高品质住房供给、优化存量商品房收购政策 [3] 开发投资 - 2025年第一季度全国房地产累计开发投资2.0万亿元，同比降9.9%，住宅开发投资1.5万亿元，同比降9.0%；住宅累计新开工面积0.9亿平方米，同比降23.9%；累计施工面积42.7亿平方米，同比降9.9%；累计竣工面积0.95亿平方米，同比降14.7% [4] 销售市场 - 2025年一季度全国新建商品住宅销售面积1.8亿平方米，同比下滑2.0%，较2024年全年降幅收窄；20个主要一、二线城市一手住宅成交面积2371万平方米，同比升16.7%，其中一线城市升27.5%，二线城市升13.9% [10] 土地市场 - 优质地块供应加快，核心城市土拍热度升温，多数三四线城市房企拿地意愿弱；一季度一线城市住宅用地平均溢价率16.9%，二线城市18.8%，三四线城市3.6% [16] 政策展望 - 2025年中央将围绕“促需求、去库存、新模式”调整优化政策，促需求方面核心城市或优化限制政策、扩大城中村改造；去库存方面推动收购存量商品房；新模式方面优化相关基础制度、落实配套支持政策 [16]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 4月地产投资端偏弱但销售数据底部回升 各地土地收储提速或带动房价企稳 缓解房企资金压力 提升行业风险偏好 推荐重点布局核心城市、有拿地能力的房企 以及受益政策利好、有竞争力的中介平台和物管商管企业 [7] 根据相关目录分别进行总结 专项债土地收储持续提速 - 截至5月20日 各地拟用专项债收储存量闲置土地近3000宗 总面积超1.33亿平方米 总金额超3500亿元 1 - 2月收储金额超580亿 3月超1000亿 4月超1700亿 广东拟收储金额超650亿居首 郑州拟收储173.5亿居城市首位 一二线城市拟收储金额超910亿 占比25.6% 收储或改善房企土储结构 减少新项目开发 为房价止跌回稳做准备 [5][14] 地产数据仍处于底部回升的阶段 - 2025年1 - 4月 全国房地产开发投资同比-10.3% 降幅扩大0.4pct；新开工面积同比-23.8% 降幅缩窄0.6%；竣工面积同比-16.9% 降幅扩大2.6pct；销售面积同比-2.8% 降幅收窄0.2pct；销售金额同比-3.2% 降幅扩大1.1pct 4月70城新房价格指数环比跌0.1% 同比跌4.5% 跌幅收窄0.5pct；二手住宅价格环比跌0.4% 跌幅扩大0.2pct 同比跌6.8% 跌幅收窄0.5pct；一线城市二手住宅价格环比下滑0.2% [6][17] 行情回顾 地产行情回顾 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.5% 位列第23；恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.7% 位列第11 涨跌幅前5名为空港股份、*ST亚太等 末5名为华夏幸福、力高集团等 [30] 物业行情回顾 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.8% 恒生中国企业指数涨跌幅为+1.4% 沪深300指数涨跌幅为-0.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-3.2%和-1.6% 涨跌幅前5名为宋都服务、浦江中国等 末5名为鑫苑服务、正荣服务等 [38] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第21周 全国300城宅地成交建面493万㎡ 单周环比6% 单周同比-34% 平均溢价率13% 年初至今累计成交建面13198万㎡ 累计同比-1.5% 年初至今权益拿地金额前五为绿城中国、保利发展、中海地产、滨江集团、建发房产 [44] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交合计404万平米 周环比+16% 周同比+9% 月度累计同比+1% 年度累计同比+3% 一线城市周环比+1% 周同比-1%；二线城市周环比+16% 周同比-4%；三四线城市周环比+24% 周同比+32% [50] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交合计284万平米 周环比+4% 周同比+10% 月度累计同比+9% 年度累计同比+26% 一线城市周环比-2% 周同比+25%；二线城市周环比+6% 周同比+2%；三四线城市周环比+9% 周同比+8% [58] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.02亿平米 环比+0.3% 同比-9.8% 去化周期为22.7月 较上周持平 较去年同比-5.3个月 [65] 地产行业政策和新闻 - 5月20日 LPR下降10个基点 1年期LPR为3.0% 5年期以上LPR为3.5%；宁夏推进新建商品房交房即交证；住建部等多部门推进城市更新相关工作；5月21日 广东完善住房保障机制；5月22日 杭州收购存量商品房用作保障性住房；海口发布限价商品住房取得完全产权和上市交易实施细则征求意见稿 [71][73] 地产公司动态 - 荣盛发展以物抵债15.21亿元；首开股份、绿地控股、金地商置高管变更；万科A获深铁集团42亿借款 需提供不超60亿万物云股票质押 [74] 物管行业政策和新闻 - 2025年中国房地产上市公司研究成果发布会召开 中指研究院发布报告显示 67家物业服务上市公司登陆资本市场 行业进入理性稳健发展新阶段 [75] 非开发公司动态 - 贝壳-W、碧桂园服务进行股份回购；特发服务股东拟减持；越秀服务高管变更 [76] 行业估值 - 报告给出多家公司的评级、市值、PE、归母净利润及同比增速等估值情况 [82]