楼市政策利好 - 央行5月20日降息10个BP，5月初已官宣降准、降息、降公积金利率等组合拳[1] - 广州作为一线城市对政策敏感度高，"五一"期间一手住宅楼盘到访量同比增30%，认购量同比增73%[1] - 4月广州二手住宅价格环比止跌结束23个月下跌趋势，5月上半月一手住宅网签量同比翻番[30] 豪宅市场表现 - 2025年1-4月广州千万级豪宅成交510套月均127套，均价6.9万元/㎡[29] - 保利"天"字系项目表现突出：珠江天悦网签10亿元居荔湾区榜首，天曜两天成交210套揽金33亿元，天奕网签20亿元登顶广州5月套数第一[3][7] - 豪宅市场呈现产品多元化趋势，更注重设计、智能化、绿色健康等品质提升[30] 保利战略布局 - 2024年拿地金额居广州TOP1，稳坐成交套数、面积、金额和市占率"四冠王"[5] - "天"字系项目占据"琶金珠"黄金三角核心地段，与广州产业发展方向重叠[9][29] - 产品设计独特：天曜为广州首座老钱风豪宅，天奕采用2.5容积率全南全板T2布局，珠江天悦实现户户望江[9][26] 产品力打造 - 天曜采用克罗地亚贝金米黄石材打造56米宽华盖顶门楼，天奕使用巴西奢石镜湖春晓石材打造2500㎡下沉会所[15][20] - 珠江天悦单方造价达普通住宅5倍，采用雪山银狐等奢石；都荟天珺参考新加坡花园设计抬高30米[23][26] - 推出"端菜服务计划"和"保总热线"，建立高管直接响应机制提升服务体验[31] 行业趋势判断 - 政策推动下楼市进入重构价格体系阶段，核心区豪宅因稀缺资源获得支撑[29] - 房企从"物理空间供应商"向"生活方式运营商"转型，服务力闭环成竞争关键[34] - "好房子"概念推动产品升级，保利通过全维度服务重塑豪宅"超配"感[32]

智通财经APP获悉，利嘉阁地产总裁廖伟强表示，对下半年香港楼市继续乐观，一、二手私宅合计买卖 登记料增至3万宗，当中包括受惠东升西降，资金流入香港及预期进一步减息，带动置业及投资需求。 面对上半年关税战，但香港本地楼市总体交投量不跌反升，只是楼价仍较受压，但月环比有所缓和。廖 伟强对下半年住宅市道感乐观，有信心可实现量价齐升。 廖伟强预期，下半年在各项利好因素持续发酵下，香港中小型住宅楼价料涨3-5%；豪宅楼价也看升 2%，全年料平稳微升。租金表现方面，在新增人才及内地和海外留学生进驻下，预期下半年中小型住 宅租金料提速再涨3%，即全年料升逾 5%；而豪宅租金下半年也看升2%，全年料涨约3.5%。 在二手市场方面，相信在下半年经济持续好转，股市及零售消费市道都向好及进一步的减息预期，也能 带动二手交投造好，料下半年二手私宅登记量将较上半年的1.8万宗再升11%，至2万宗水平；全年累 计，二手买卖料录3.8万宗水平，将较2024年约3.22万宗增加 18%。综合预计，在下半年一、二手齐步 向好下，香港整体私宅登记量料升12%，最终料达3万宗水平。 利嘉阁地产董事胡栢荣指出，2025年上半年，香港楼市呈"量升价跌 ...

李嘉诚对房地产市场的预判及影响 - 李嘉诚在2018年准确预测楼市变天并大规模抛售房产，而当时市场普遍看涨[1][3] - 当前房价对比高点部分区域降幅达40%以上，二手房市场交易比例持续走低，房源过剩现象明显[3] - 消费者购房观念转变，从盲目追求买房转向关注性价比和居住环境[3] 手持两套房产者面临的挑战 - 商品房库存压力达7.5亿㎡，二手房挂牌量激增但买家稀少，部分房源挂牌半年至一年仍难成交[6] - 持有成本高企：需承担房贷、物业费及维修费，经济不景气下现金流压力显著[8][9] - 租金收益下滑：租赁市场供过于求，租金收入难以覆盖持有成本，部分房源出租半年无人问津[11] 市场变化的深层次原因 - 人口结构变化：80后（2.28亿）、90后（1.74亿）、00后（1.26亿）数量递减，主力购房群体锐减[14] - 老龄化加剧：60岁以上人口达3.1亿，未来十年每年新增2000万老年人[14] - 年轻群体观念转变：90后/00后更重视生活质量而非购房，租房偏好上升[15] 应对策略建议 - 明确房产用途：自住房需关注地段/学区属性，投资房需及时处置劣质资产（如三四线房产）[17] - 分散投资：将部分房产资产转换为黄金等理财工具以对冲风险[18] - 跟踪政策动向：提前规划房产税等政策影响，调整投资策略[19] 未来市场机会 - 核心城市优质房产（位置好、配套全、交通便利）仍具保值潜力[22]

新房市场表现 - 2025年1-5月光大核心30城住宅成交面积同比-0.2%，成交均价同比+5.6% [2] - 2025年5月核心30城商品住宅成交面积1,148万㎡，同比-8.5%，环比+5.7%，其中北上广深杭蓉成交面积373万㎡同比+2.2%，二线24城775万㎡同比-12.9% [2] - 2025年1-5月核心30城商品住宅成交面积5,521万㎡，北上广深杭蓉1,806万㎡同比+11.4%，二线24城3,715万㎡同比-5.1% [2] - 2025年5月核心30城成交均价25,885元/㎡同比+8.9%，北上广深杭蓉44,458元/㎡同比+12.7%，二线24城16,954元/㎡同比-2.2% [2] - 2025年1-5月核心30城成交均价24,821元/㎡同比+5.6%，北上广深杭蓉41,296元/㎡同比+2.8%，二线24城16,812元/㎡同比+1.3% [2] 重点城市新房价格 - 北京1-5月新房均价59,645元/㎡同比+17.8%，上海80,992元/㎡同比+0.8%，广州33,627元/㎡同比-9.1%，深圳60,410元/㎡同比-1.9% [3] 二手房市场表现 - 2025年1-5月核心15城二手房成交面积同比+17.3%，一线城市2,320万㎡同比+29.0%，二线城市4,351万㎡同比+11.9% [4][5] - 2025年5月核心15城二手房成交面积1,357万㎡同比+5.7%，一线城市454万㎡同比+13.0%，二线城市903万㎡同比+2.3% [4] - 2025年1-5月核心10城二手房均价24,426元/㎡同比+2.0%，一线城市35,613元/㎡同比+2.0%，二线城市16,618元/㎡同比-3.9% [5] 重点城市二手房价格 - 北京1-5月二手房均价28,896元/㎡同比+5.6%，上海39,114元/㎡同比+2.5%，广州27,076元/㎡同比-7.5%，深圳57,732元/㎡同比-1.9% [6] 行业趋势展望 - 2025年房地产政策持续落地推动高能级城市逐步实现"止跌回稳"，区域与城市分化加剧 [6]

广州楼市政策松绑 - 广州成为一线城市中首个全面取消限购、限售、限价的城市，并降低贷款首付比例和利率 [1] - 政策更多是对已实施措施的强调和深化，旨在传递宽松信号并促进购房需求释放 [4] - 广州当前首付比例（首套15%）和利率（首套商贷约3%、公积金约2.6%）为一线城市最低 [4][6] 市场表现与分化 - 1～5月广州一手住宅网签25659套，同比增长22%，二手住宅成交43785套，同比增长23.6% [1][7] - 5月新房成交6317套，环比同比均增长22%以上，房价环比上涨29%，呈现量价齐升 [7] - 核心区与外围区域房价分化显著：天河、越秀新房均价达7.8万元/m²和10.8万元/m²，增城、花都仅1.69万元/m²和1.8万元/m² [8] - 外围板块二手房价格下跌明显，如南沙奥园项目成交均价同比下跌23%至1.15万元/m² [9] 库存与去化压力 - 全市平均库存去化周期为23个月，越秀区高达38个月，荔湾区最短为13个月 [1] - 涉宅用地供求规模创新高，商品住宅库存和去化周期维持高位 [9] 调控历程回溯 - 广州楼市调控始于2010年"国五条"，当时房价约1.3万元/m² [2][3] - 2018年起逐步松绑，2023年优化限购，2024年全面取消 [4]

重庆楼市现状分析 房价回调情况 - 重庆主城区二手房成交量TOP5区域（渝北区、沙坪坝区、南岸区、江北区、九龙坡区）2025年前4月成交均价较2018年分别下降13 5%、23 1%、24 3%、21 9%、24 4% [12] - 成交量TOP5板块中4个板块（大学城、南坪、西永、龙头寺）房价较2018年下跌11 3%、35 4%、28 1%、22 8%，南坪板块跌幅超三成 [14] - 典型案例：渝北区空港新城某楼盘2020年开盘价2万元/m²，2025年同户型二手成交价缩水至146万-152万元（原总价约200万元），跌幅超30% [6] 库存与去化周期 - 重庆中心城区广义住宅存量4270万m²（含未开发土地），去化周期97个月（约8年），其中有效存量3703万m² [23] - 狭义存量（已拿证未售）909万m²，去化周期21 2个月 [23] - 渝北区二手房挂牌量占比28%，沙坪坝区17%，南岸区12%，主城区总挂牌量同比2024年4月增长14 4% [12] 市场供需结构 - 2015-2024年重庆新建商品住宅成交1 677亿m²（157 8万套），新增供应1 564亿m²（147 1万套），十年间供不应求 [21][22] - 2022年起新房供应锐减：2021年新增住宅面积1664万m²，2022年骤降至585万m²，销售金额从2732亿元跌至857亿元（降幅68 6%） [21] - 二手房成交占比从2021年46%升至2024年71%，2024年一二手总成交量15 5万套，较2019年35 6万套下降56 5% [28] 抗跌板块特征 - 照母山板块（渝北区）2025年前4月二手成交均价较2018年上涨13 4%，因聚集行政机构、高科技企业及高端住宅 [15] - 稀缺性资产表现稳定：南岸区一线江景房（带学位、低密度）当前毛坯挂牌价1 6-2万元/m²，较2017年买入价1 3万元/m²仍有溢价 [15][16] 政策与市场动态 - 2025年重庆住宅用地供应计划787公顷，仅为2022年2243公顷的35% [28] - 2024年一季度中心城区商品住房成交连续6个月正增长，4月起供应、销售、价格全面回升 [28] - 贝壳数据显示2025年前4月主城区新房成交量同比增6 6%，二手房增17 3%，3月起二手价格环比企稳回升 [29] 历史对比 - 2018年为重庆楼市峰值：商品住宅销售面积2667 7万m²，成交均价11303元/m²（首次破万），销售额3015亿元 [18] - 2017-2021年年均销售超2000亿元，2022年后未能重返千亿规模 [21]

广州楼市政策调整 - 广州于6月13日发布提振消费专项行动方案意见稿 明确提到优化房地产政策 包括全面取消限购、限售、限价 降低贷款首付比例和利率 [1] - 政策调整后 广州房屋买卖完全自由化 只要有钱可以随便购买 [1] - 取消限售和限价意味着存量房不再受限制 业主可以自由定价出售 [3] 市场观点分歧 - 政策出台后 楼市博主和从业者分为唱涨和唱衰两派 [3] - 唱涨派认为这是最后上车机会 尤其是一线城市 [3] - 唱衰派则认为将迎来抛售潮 房价将开始真正下跌 [3] 政策背景分析 - 限购政策最初出台是为了抑制炒房客和投资客过度进场 [4] - 一线城市限购后 资金流向周边城市 导致二线城市也相继出台限购政策 [4] - 政策放开是楼市瓶颈期的必然选择 本质上是利好而非利空 [4][6] 短期市场影响 - 放开限购大概率会导致短期成交量上涨 [7] - 但短期房价走势难以预判 需由市场决定 [7] - 买卖双方占比将直接影响短期楼市走向 [8] 长期市场展望 - 理想状态是楼市回归理性 淡化涨跌讨论 购房以自住为主要目的 [8] - 当市场不再关注涨跌两极分化时 才真正实现稳定 [8] - 一线城市周边购房需谨慎 不应仅以投资为目的 [5]

近日，东莞市住建局官网发布《2025年5月东莞市商品住宅网上签约销售情况》。数据显示，5月东莞地面建筑层数超过4层的新建商品住宅（下称"洋房"） 共网签1819套，网签均价23522元/平方米，环比量价齐升。 在二手房方面，5月东莞二手住宅共网签2746套，网签均价15043元/平方米，环比量价齐跌。业内分析认为，"5月东莞市场观望情绪依然浓厚，'五一'假期过 后市场热度大幅下降，市场整体仍呈下行态势。" | 2025年5月东莞市商品住宅网上签约销售情况 | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 新建商品住宅 二手住宅 | | | | | | | | 地面建筑层数超过4层 地面建筑层数4层以下 镇街 | | | 均价 | | | | | (园区) 套数 面积 (万均价 (元) (月 面积 (万 均价 | 套数 | 面积 | (元/平方 | 套数 | | | | (套) 平方米) 平方米) | (毫) | 平方米) | 米) | (套) | 平方米) | 平方 | | 东莞市 1819 19.05 23522 | II | 0.23 ...

前些天，我们有个同事放盘了一套房子。 还没拍照，只挂在内网的那种。 但放盘的第二天，同事就接到了中介的电话： "你好，你在xx小区（具体不方便说，反正是金融城的）那套xx平的房子，是要放盘吧？ 现在同户型最低xxx万了，要放盘建议你再降xx万！" 当时不仅同事傻眼，听闻此事的房哥，也有点难以置信。 不对比一下朝向、楼层、楼栋等等差异就劝人降价？踏马的吃相这么难看？ 从云端到泥潭，天河东房价雪崩 房哥多少觉得有些不对劲，细细看，却发现，有些小区的房价，已从云端到泥潭。 其中，可少不了类似的推波助澜。 比如，不久前保利天汇成交量一套79平北向低层小三房，总价278.5万，单价仅3.5万/平! 3.5，最初开盘那会都不止这价格。 而半年前，同户型成交价还在4.2万/平以上。 短短半年，7千/平的跌幅，怎么都不算小。 而且，这样的价格地震，远非孤例。 | | | 盈彩美居近两月二手房源成交 | | 一节 | | --- | --- | --- | --- | --- | | | | 根据公开数据综合整理 制图:房频 | | | | 时间 | 房间数 | 建面(平) | 成交总价(万) | 单价(万/平 | | 4月8 ...

土拍市场表现 - 中建玖合以74.91亿元底价竞得通州区0101街区8宗组团地块，创通州区住宅用地总价历史新高，住宅楼面价约每平方米3.23万元 [2] - 招商蛇口以27.082亿元竞得通州区八里桥片区地块，溢价率16.28%，中铁建以7.7552亿元竞得梨园镇地块，溢价率21.94% [3] - 通州区运河商务区板块自2009年后无新增宅地供应，凸显此次供地稀缺性，2025年拟供应6宗商品住宅用地，已成交3宗 [3] 新房市场供需 - 通州区2025年累计供应新建商品住宅1800余套，成交1327套，主要在售楼盘31个，涵盖普通商品房及高端别墅等多种类型 [7] - 招商蛇口近两年在通州区布局多个项目，包括招商·朝棠揽阅、招商·云璟揽阅等，部分项目处于尾盘阶段 [5] - 金隅·花溪云锦定位改善型楼盘，主推108-153平方米四居大户型，中国铁建·花语璟云主力建筑面积段为100-120平方米 [6][7] 政策红利与城市配套 - 2024年通州区取消执行9年的"双限"政策，购房政策大幅放宽，提振市场信心，黄金周期间物资学院板块来访量环比增长212% [8] - 通州区作为北京城市副中心，每年投资高达千亿元，加速配套设施落地，已开通7条地铁线路，三甲医院相继投入使用 [9] - 城市绿心森林公园等生态地标提升区域价值，吸引购房者，部分购房者仍关注配套短板问题 [10][11] 房企布局与产品策略 - 房企对通州区确定性投资机会青睐，土拍热度反弹反映稳市场政策成效 [4] - 中建玖合竞得地块将打造通州区河景封面作品，建筑设计要求苛刻，包括滨水景观界面和家园中心等功能区 [2] - 招商·云璟揽阅定位刚需，与中国铁建·花语璟云形成互补，差异化定位满足不同需求 [6][7]