文章核心观点 - 中国金茂拟以22.65亿元底价出售三亚丽思卡尔顿酒店，其真实目的是进行“资产证券化”，以优化资产负债表并贯彻轻资产战略，而非简单的资产甩卖或现金流救急 [5][6][8][17] - 当前酒店行业，特别是高端酒店资产交易活跃，背后反映出房地产行业深度调整下房企的资金压力、高端酒店的经营挑战，以及资产重新配置的趋势 [20][23] 交易详情：三亚丽思卡尔顿酒店出售 - **交易标的**：中国金茂旗下上海金茂投资管理集团有限公司拟出售金茂（三亚）旅业有限公司100%股权，该公司核心资产为三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店 [6][7] - **交易价格**：挂牌底价为22.65亿元 [6] - **标的财务表现**： - 截至2025年8月31日，标的公司营业收入约2.36亿元，净利润3777.99万元 [8] - 2024年全年，该酒店实际控制公司营业收入约3.1亿元，净利润5793.33万元 [13] - 2025年上半年，酒店平均入住率80.5%（2024年同期69.3%），每间房收益1654元（同比增长3.25%），平均房价2054元（同比下降11.16%）[13] - **估值水平**：22.65亿元的挂牌底价对应约60倍静态市盈率 [8] - **资产稀缺性**：丽思卡尔顿品牌和三亚亚龙湾地理位置具有稀缺性 [8] 卖方背景：中国金茂的战略调整 - **公司概况**：中国金茂主营业务涵盖物业开发、商务租赁、零售商业运营和酒店经营 [15] - **近期业绩**：2025年中期，公司实现营业收入251.13亿元（同比增长14.28%），归母净利润10.9亿元（同比增长7.93%）[15] - **酒店业务地位**：2025年中期，酒店经营收入在整体业务中占比仅3%，营收同比下降12% [15] - **酒店资产组合**：公司目前持有六家酒店资产，包括上海金茂君悦大酒店、金茂深圳JW万豪酒店等 [16] - **核心资产表现**：三亚丽思卡尔顿酒店2025年上半年每间房收益1654元，在上海金茂君悦大酒店（1038元）和长沙梅溪湖金茂豪华精选酒店（453元）中最高 [17] - **战略意图**：出售目的是“资产证券化”，旨在优化资产负债表、压降负债，是轻资产转型战略的延续 [17] - **近期同类交易**：2024年底，公司以约18.49亿元出售了三亚希尔顿酒店 [8][17] - **战略规划**：公司已完成“活下来”目标，正迈向“活得好”阶段，酒店业务将重点打造金茂璞修、金茂隐逸和金茂嘉悦三大自有品牌产品线 [18] 行业趋势：高端酒店资产交易活跃 - **交易活跃原因**： - **房企资金压力**：过去豪华酒店常作为房地产项目的配套，如今行业深度调整，房企面临债务与现金流压力，需变卖资产偿债 [20] - **经营挑战**：高端酒店建造成本与运营要求高，在消费者注重性价比的趋势下，传统收入来源（如餐饮、会议）受冲击 [20] - **近期交易案例**： - **中国金茂**：一年内连续出售三亚希尔顿酒店（18.49亿元）和三亚丽思卡尔顿酒店（22.65亿元）[8][17][20] - **新世界发展**：香港郑氏家族正为旗下瑰丽酒店集团物业物色买家，以应对流动性挑战 [20] - **2024年案例**： - 成都希顿国际酒店以8.51亿元拍出（此前流拍3次）[21] - 碧桂园旗下佛山希尔顿酒店以约15亿元出售 [21] - 碧桂园自2023年以来加大资产处置，多间酒店出现在待售名单 [21] - **跨界“抄底”现象**： - 黄山旅游拟以1.65亿元起拍价竞买未完工的黄山屯溪利港喜来登酒店（评估价约2.95亿元）[23] - 2022年以来市场多次出现高端酒店出售消息，部分交易背后有能源行业（如“煤老板”）资金参与 [23] - **行业阶段**：房企资金回笼、项目流拍、跨界资本“抄底”等现象共同折射出酒店行业处于深度调整期，资产重新配置的活跃阶段已到来 [23]

物流行业动态 - 顺丰主动放弃抖音电商2026年退货业务市场，该业务后续将由京东、中通、圆通等物流服务商承接，此举源于顺丰自身的业务与战略调整及增长压力，公司正持续收缩退货业务 [2] 人工智能与硬件融合 - 阿里巴巴旗下钉钉启动代号为“D计划”的秘密项目，或涉足AI硬件领域，可能推出类似“豆包手机”的产品，该项目与12月23日的钉钉AI 1.1版本发布会紧密相关 [3] - 字节跳动正推进与vivo、联想、传音等硬件厂商开展AI手机合作，计划为其设备预装AIGC插件，以获取用户入口，vivo已确认合作并讨论细节 [13] - 山东省发布《人工智能终端创新发展行动方案》，支持行业企业以电视机、冰箱、空调等优势家电为主导，积极布局家庭服务机器人等具身智能产品，深度融合大模型技术 [12] 半导体与AI技术进展 - 安森美与格芯签署合作协议，将基于格芯最先进的200毫米增强型硅基GaN工艺，共同研发并制造先进氮化镓功率产品，合作将从650V器件开始 [9] - AI大模型公司MiniMax已拿到证监会备案且通过港交所聆讯，该公司成立于2021年，自主研发了包括MiniMax M2、Hailuo2.3等在内的一系列多模态通用大模型 [10] - 神州数码表示与英伟达保持良好合作关系，经销多个系列的英伟达产品，可销售产品范围的增加对公司发展有积极作用 [8] 房地产与资产管理 - 万科A积极推进大宗资产交易，今年前三季度已完成19个项目的大宗交易，实现签约金额68.6亿元，涵盖商业、办公、酒店、公寓等各类资产，冰雪业务已与中旅集团完成签约 [5] - 万科A已建立包括资产证券化在内的资产退出渠道，公司设立的中金印力消费基础设施REIT表现良好，同时已设立三支PRE-REITs基金 [6] 消费品市场动态 - 针对市场传言，茅台方面表示各产品以终端动销情况科学把握投放节奏，不会“一刀切”，经销商反馈500ml飞天茅台正常发货没有减量，但陈年茅台（15）、1000ml飞天茅台、生肖茅台等非标产品削减额度在30%-50%之间，彩釉珍品完全停止供货 [7] - 贵州珍酒公布第二批阶段性停止大珍招商区域，涉及渠道和异业板块，此前于11月9日已公布36个区域阶段性停止招商，以保障市场良性运营 [11] 公司治理与资本市场 - 中国黄金公告，公司董事贾玉斌因工作调整辞去第二届董事会董事及董事会审计与风险委员会委员职务，辞职后不再担任公司任何职务 [4] - 兆易创新此前于2025年12月17日通过港交所上市聆讯，但其于2025年6月19日递交的港股招股书因满6个月于2025年12月19日失效 [14]

产品发行概况 - 华夏中核清洁能源REIT（基金代码：508050）将于2025年12月22日至23日发售，发售价格为5.015元/份，拟募资总额为15.045亿元 [1] - 面向公众发售2700万份，认购金额1000元起投 [1] - 网下询价阶段，有效认购份额总数达214.49亿份，为初始网下发售份额数量的340.47倍，创全市场已发行79只REITs网下询价有效认购倍数历史新高 [1] 底层资产分析 - 首发底层资产为新疆和田地区的波波娜水电站，是新疆“十一五”重点规划项目，也是和田地区投运装机规模最大、年发电量最高的水电项目 [2] - 电站总装机容量15万千瓦，于2011年4月并网发电，已稳定运营超14年 [2] - 电站上游来水以冰川融水为主，历史年度发电表现稳定，年均发电量占和田地区总发电量超20% [2] - 电量消纳以本地为主，兼具优先发电计划保障性收购和市场化交易双重模式 [2] - 项目资产权属清晰、合规性良好，拥有优异的安全生产记录 [3] - 以15.045亿元的募集规模测算，该REIT 2025年年化和2026年预测现金流分派率分别为5.04%和4.71% [3] 参与方背景与保障 - 原始权益人及运营统筹机构为新疆新华水电投资股份有限公司，由中核集团所属的新华水力发电有限公司控股，是新疆最大的水力发电企业和第一大水电运营商 [4] - 原始权益人及其同一控制下的关联方将自持不低于51%的份额并长期锁定 [4] - 项目设置了奖惩并行及包干机制，实现运营管理机构与项目利益深度绑定 [4] - 计划管理人中信证券与基金管理人华夏基金在清洁能源REITs领域拥有丰富经验 [4] 未来成长潜力 - 原始权益人及关联方在清洁能源领域储备资产丰厚，新华发电资产总额超1700亿元，分布于全国29个省份 [5] - 新疆新华在运水电站18座，并正着力打造具有核工业特色和水电竞争力的水电板块公司 [5] - 未来，优质储备资产有望逐步注入基金，为基金带来持续的资产增值和收益提升空间 [5] 行业与战略意义 - 该产品是国内清洁能源领域，尤其是水电行业的重要资产证券化创新实践，标志着央企绿色能源资产与资本市场的深度融合 [1] - 产品聚焦水电这一成熟稳定的清洁能源类型，将社会资本引入绿色能源基础设施领域，助力新疆地区能源结构优化和基荷电源保障，推动清洁能源产业规模化、市场化发展 [6] - 作为中核集团旗下首个公募REITs平台，打通了清洁能源资产“投融管退”的市场化闭环，实现了国有资产的盘活与保值增值，为央企同类资产证券化提供了可复制的范本 [6]

管理层持股与资产处置进展 - 公司管理层个人持股数量无变化 现任董事、执行副总裁郁亮持股7,394,945股 占总股份数比例为0.0620% 执行副总裁、财务负责人韩慧华持股141,000股 占总股份数比例为0.0012% 公司未收到任何高级管理人员告知有减持计划 [1] - 公司积极推进大宗资产交易 今年前三季度已完成19个项目的大宗交易 实现签约金额68.6亿元 涵盖商业、办公、酒店、公寓等各类资产 [1] - 业务优化与退出有序推进 冰雪业务已与中旅集团完成签约 公司已建立包括资产证券化在内的资产退出渠道 中金印力消费基础设施REIT表现良好 同时已设立三支PRE-REITs基金 [1] 债券展期事件与债务状况 - 公司就“22万科MTN004”中期票据调整本息兑付安排等三项议案召开第一次持有人会议 三项议案均未生效 该债券本金兑付日为2025年12月15日 债项余额20亿元 [2] - 截至债权登记日2025年12月9日 该债券持有人共计20家机构 参加会议的机构18家 有效表决权数额为19,890,000 占总表决权的99.45% [2] - 公司已知悉表决结果并致歉 计划于12月18日召开第二次债券持有人会议继续审议展期事项 [4] - 目前公司境内债务存续债券余额合计约217.98亿元 12月除“22万科MTN004”外 还有一笔“22万科MTN005”将于12月28日到期 两笔债券合计需兑付金额达到58.71亿元 [4] 市场表现 - 截至12月19日收盘 万科A报4.9元/股 股价上涨了0.62% [4]

公司资产处置与业务优化进展 - 公司积极推进大宗资产交易工作，今年前三季度已完成19个项目的大宗交易，实现签约金额68.6亿元人民币 [1] - 已完成的大宗交易资产类型涵盖商业、办公、酒店、公寓等各类资产 [1] - 公司业务优化与退出有序推进，冰雪业务已与中旅集团完成签约 [1] 资产证券化与退出渠道建设 - 公司已建立包括资产证券化在内的资产退出渠道 [1] - 公司设立的中金印力消费基础设施REIT表现良好 [1] - 公司已设立三支PRE-REITs基金 [1]

行业动态：保险资管资产支持计划登记与发行 - 近日，中保登披露了百年资管、招商信诺资管等3家保险资管机构登记的3只资产支持计划，合计登记规模达90.01亿元[1] - 今年前11个月，中保登共登记资产支持计划83只，合计登记规模达3445.62亿元[1] - 在已登记的产品中，光大永明资管登记的资产支持计划总规模最高，合计为705.5亿元；民生通惠资产管理有限公司登记的数量最多，合计13只[2] 产品定义与近期案例 - 资产支持计划被称为“保险版ABS”，是指保险资管机构作为受托人设立支持计划，以基础资产现金流为偿付支持，面向保险机构等合格投资者发行受益凭证的业务活动[2] - 近期披露的具体产品包括：百年资管的“瑞腾2号资产支持计划”（规模25亿元）、招商信诺资管的“兴建1号资产支持计划”（规模15.01亿元）以及光大永明资管的“和润1号资产支持计划”（规模50亿元）[2] 市场驱动因素 - 在降息区间及长期国债收益率较低的背景下，传统固定收益产品无法覆盖险资的综合资金成本，险资需要寻找新的收益来源[3] - 资产支持计划和ABS产品因其现金流稳定、期限长、风险较权益类资产低，且与股债相关性低，能为险资收益提供缓冲，因而受到青睐[3] 业务创新与发展趋势 - 保险机构正不断探索以资产支持计划、ABS和REITs为代表的资产证券化业务，并登记发行新型产品[4] - 创新案例包括：全国数据中心行业首单绿色持有型不动产ABS“太保资产—世纪互联数据中心持有型不动产绿色资产支持专项计划”，以及中保登首单蒸汽收费收益权资产支持计划“光大永明—新材料科技园蒸汽收费收益权绿色资产支持计划”[4] - 保险资管机构持续探索与保险资金特征相匹配的基础资产，并积极参与持有型不动产ABS投资[4] - 预计未来险资登记资产支持计划的底层基础资产种类将不断扩大，登记规模也将保持增长态势[4]

大宗资产交易进展 - 公司积极推进大宗资产交易工作 今年前三季度已完成19个项目的大宗交易 实现签约金额68.6亿元人民币[1] - 已完成交易的项目资产类型涵盖商业 办公 酒店 公寓等各类资产[1] 业务优化与退出 - 公司业务优化与退出有序推进 冰雪业务已与中旅集团完成签约[1] - 公司已建立包括资产证券化在内的资产退出渠道[1] 资产证券化与REITs布局 - 公司设立的中金印力消费基础设施REIT表现良好[1] - 公司已设立三支PRE-REITs基金[1] - 有关项目大宗交易 业务优化与退出以及REITs的具体进展可进一步查阅公司定期报告[1]

核心交易概述 - 新特能源非全资附属公司内蒙古能源将合伙企业79.92%的财产份额转让予管理人 对应认缴金额为人民币13.37亿元 [1] - 该合伙企业将收购康平新能源及内蒙古能源持有的荣晟电力及新园新能源各99.99%的股权 实现目标资产证券化 [1] - 发行的资产支持证券总规模预计为人民币13.37亿元 所得款项将用于收购目标股权、置换银行贷款及支付相关费用 [2] 资产证券化(类REITs)方案 - 母公司特变电工以能源基础设施为底层资产 在上交所申请注册储架发行资产支持证券(类REITs) 申请储架额度人民币30亿元 [1] - 特变电工类REITs已获得上交所无异议函 新疆新能源拟以其持有的两个新能源发电项目作为首批次发行的底层资产 [1] - 通过发行资产支持证券将所得款项注入合伙企业 资产支持证券持有人将享有目标资产所产生的经济收益 [2] 交易目的与影响 - 发行首期资产支持专项计划旨在优化集团的资产负债结构 盘活存量资产 提升资产周转效率 [2] - 该举措有助于拓宽融资渠道 提升资金使用效率 保障集团的健康长远可持续发展 [2]

交易核心结构 - 新特能源非全资附属公司内蒙古能源将其持有的新疆风至新能源发电合伙企业79.92%财产份额转让予管理人 对应认缴金额为人民币13.37亿元 [1] - 后续康平新能源及内蒙古能源将分别向该合伙企业转让荣晟电力及新园新能源的99.99%股权 转让代价将基于独立评估结果公平磋商确定 [1] - 发行的资产支持证券总规模预计为人民币13.37亿元 所得款项将注入合伙企业用于收购目标股权、置换银行贷款及支付相关费用 [2] 资产证券化方案 - 母公司特变电工以其附属公司持有的能源基础设施为底层资产 在上海证券交易所申请注册储架发行资产支持证券（类REITs） 申请储架额度为人民币30亿元 [1] - 特变电工的类REITs已获得上海证券交易所无异议函 可发行多期产品供合资格专业投资者认购及交易 [1] - 新疆新能源拟以其持有的两个新能源发电项目作为特变电工类REITs首批次发行的底层资产 [1] - 资产支持证券持有人将享有目标资产所产生的经济收益 [2] 交易目的与影响 - 发行首期资产支持专项计划旨在优化集团的资产负债结构 盘活存量资产 提升资产周转效率 [2] - 该交易有助于拓宽集团融资渠道 提升资金使用效率 保障集团的健康长远可持续发展 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 国务院支持民间投资项目发行基础设施REITs，可拓宽民企融资渠道；2025年10月ABS一二市场均有所降温，各市场发行及交易情况存在差异，民间投资项目类基础设施REITs有较大发展空间 [2][6][22] 各部分总结 政策支持REITs发展 - 国务院办公厅印发《措施》，提出13条举措促进民间投资发展，包括扩大准入、打通堵点、强化保障，聚焦股权融资和基础设施REITs两类融资工具 [2][3] - 国家发改委表示基础设施REITs已进入常态化发行阶段并不断扩围扩容，后续将推动扩围至更多领域；民间投资项目类基础设施REITs有较大发展空间，需政策加大倾斜 [4] 全市场发行情况 - 2025年10月全市场共发行164期资产证券化产品，规模1810.83亿元，较上期减少33%；不良贷款类产品次级分层比例较高，不同产品分层比例差异大 [6] - 本期共发行2期公募REITs产品，截至10月底，已上市公募REITs存量规模2095.43亿元，基础设施领域REITs类产品存量规模约6492亿元 [9] 银行间和交易所市场发行情况 - 银行间市场ABS共发行10期产品，规模343.43亿元，不良贷款类产品平均发行成本最高，个人汽车贷款等类产品平均发行成本较低 [10][11] - 交易商协会ABN共发行49期，规模516.53亿元，较上月减少23%，优先级产品票面利率1.65% - 3.60% [17] - 交易所ABS共发行105期，规模较上月减少42%至950.87亿元，优先级产品票面利率1.65% - 3.95% [18] 二级市场情况 - 银行间市场ABS共成交114.45亿元，交投热度下降，个人汽车贷款类产品成交最多 [23] - 交易商协会ABN共成交461.39亿元，成交规模减少，小额贷款等类别产品成交相对活跃 [26] - 交易所ABS共成交810亿元，交易规模降低，类REITs类产品成交规模最大 [27][31]