项目荣誉与市场表现 - 华泰南京建邺REIT荣获"公募REITs年度优秀项目"称号 系唯一获奖的产业园区类项目 [1] - 项目于2023年12月3日在上交所上市 为南京市首单产业园类基础设施公募REITs [1] - 上市后市场反应良好 产品走势稳健 [1] - 发行人建邺高投集团获上交所"2024年度优秀基础设施公募REITs参与人"称号 [1] 公司战略与业务模式 - 建邺高投集团为建邺区政府授权的产业园区投融资及运营主体 聚焦"金融+数字经济"主导产业 [1] - 实施园区"建设、运营、服务"一体化发展规划 强化产业园运营业务 [1] - 未来将构建基础设施"募投管退"全链条业务 采用"孵化-成熟-上市"资产管理模式 [2] - 推动南京市产业园区REITs常态化发行 吸引民间资本服务实体经济 [2] 项目参与机构 - 建邺高投集团担任原始权益人和运营管理机构 [1] - 华泰证券(上海)资产管理有限公司为基金管理人和资产支持证券管理人 [1]

市场表现 - 本周中证REITs全收益指数收于1107.26点，周度上涨1.58%；中证REITs（收盘）指数收于881.85点，周度上涨1.55%[1] - 我国基础设施公募REITs市场已上市66个项目，本周总市值收于2021亿元，首次突破2000亿元大关，环比上涨1.95%[1] - 本周REITs各资产板块均上涨，整体跑赢沪深300、债券板块、沪金和COMEX黄金，跑输中证500、中证1000、恒生科技和沪银[1] 二级市场 - 交通设施板块涨幅领先，本周涨幅3.35%；租赁住房年初至今涨幅达21%，本周表现一般[6] - 市场成交活跃度环比提升，日均成交额5.23亿元、日均成交量1.16亿份、日均换手率0.60%，环比分别上升10%、7%、0.04pct[12] - 消费、能源、租赁住房板块估值较高，园区基础设施、市政环保、交通基础设施和仓储物流估值表现分化[19] 一级市场 - 2025年以来已有8个项目上市，募集资金134亿元；截至6月6日，2025年内潜在发行项目12 - 15单左右，预计总发行规模200亿元以上[25] - 华夏北京保障房、国泰君安临港创新产业园扩募已通过审核，多只REITs处于不同扩募进度[30] 其他要闻 - 6月3日，信义能源与信义光能拟通过太阳能发电场基础设施REITs于中国上市，已递交申请材料至发改委[33] - 深圳龙岗区城投集团推进以智慧家园项目为底层资产申报发行公募REITs，力争2025年上市[33]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数收涨，REITs 总市值突破 2000 亿元，三单公募 REITs 取得新进展，市场持续扩容 [1] - 本周经营权类 REITs 走势强于产权类 REITs，全市场各类型 REITs 收涨，能源、交通、消费 REITs 涨幅最大 [1] - 截至 6 月 6 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 5.8%，高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] 各部分总结 市场走势 - 二级市场走势：截至 6 月 6 日，中证 REITs 指数收盘价 881.85 点，整周涨跌幅 +1.6%，表现强于中证转债、沪深 300、中证全债指数；年初至今涨跌幅 +11.7%，排名领先；近一年回报率 11.1%，波动率 7.0%，回报率高于其他指数，波动率低于沪深 300 和中证转债指数；REITs 总市值升至 2021 亿元，较上周增加 39 亿元，全周日均换手率 0.60%，较前一周增加 0.04 个百分点 [2][8][13] - 不同项目属性和类型表现：产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 +0.9%、+3.0%；各类 REITs 收涨，能源、交通、消费类涨幅最大，分别为 3.7%、3.5%、2.4%；周度涨幅排名前三的是招商高速公路 REIT（+7.96%）、华泰江苏交控 REIT（+5.90%）、平安宁波交投 REIT（+5.84%） [3][18][22] - 交易活跃度和资金流向：水利设施类本周交易最活跃，区间日均换手率 1.0%，成交额占比 1.6%；交通基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率 0.7%，成交额占比 34.3%；主力净流入额前三名是平安广州广河 REIT（832 万元）、华夏中国交建 REIT(744 万元）、华夏合肥高新 REIT(539 万元） [3][24] 一级市场发行 - 截至 6 月 6 日，已申报 1 只，已问询 1 只，已受理 2 只，已反馈 7 只，已通过待上市 5 只，已上市首发产品 3 只 [26] 估值跟踪 - 债性角度：截至 6 月 6 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 5.8%，高于主流固收资产静态收益率 [28] - 股性角度：通过相对净值折溢价率、IRR、P/FFO 判断估值，不同项目类型指标不同；产权类关注股息率，经营权类关注内部收益率，截至 6 月 6 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 315BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 167BP [28][29] 行业要闻 - 5 月 30 日，中银中外运仓储物流 REIT 获注册，首发资产聚焦多地物流节点，拟投资 6 处基础设施，总面积 30.54 万平方米，出租率 95.59%，估值 10.97 亿元 [35] - 5 月 30 日，国泰君安临港产业园 REIT 扩募获批复，底层资产为漕河泾科技绿洲康桥园区，建筑面积约 18.24 万㎡，估值 15.32 亿元 [35] - 6 月 3 日，上海市发改委印发通知，建立储备库，优化审核推荐，提升申报发行效率 [35] - 6 月 3 日，南方万国数据 REIT 与南方润泽科技 REIT 完成反馈回复，调整评估基准日，估值下调约 12%，披露节能改造计划 [35] - 6 月 3 日，中金中国绿发商业 REIT 获批复，底层资产为领秀城贵和购物中心，估值 15.30 亿元 [35][36]

公募REITs市场新布局者 - 华能国际拟以下属公司青岛热电持有的华能青岛项目作为底层资产发行基础设施公募REITs 长城基金担任基金管理人 长城证券资管担任专项计划管理人 [2] - 长城基金此前未发行过公募REITs产品 若方案落地将成为第27家布局公募REITs的基金管理人 [2] - 长城基金与华能国际存在股权关联 长城基金为长城证券子公司 华能资本服务有限公司为长城证券第一大股东 同时是中国华能集团子公司 中国华能集团持有华能国际9.91%股份 [3] 行业参与动态 - 2024年以来中银基金、南方基金、创金合信基金等公募陆续加入REITs赛道 南方基金申报业内首只数据中心资产类型REITs 创金合信首农产业园REIT已获交易所反馈 [3] - 截至6月6日布局公募REITs的基金管理人达26家 管理产品超80只 底层资产扩展至十大类 包括保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施等 [4] - 交易所审核中的项目类别还包括数据中心、热电联产 未来可能新增养老基础设施、旅游景区、酒店等行业项目 [4] 市场规模与表现 - 已上市的66只公募REITs总市值突破2000亿元 平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT市值113.09亿元 为全市场唯一超百亿产品 另有8只基金市值突破500亿元 [5] - 2025年以来公募REITs平均收益率达19.34% 12只基金年内收益率超30% 华安百联消费REIT以超50%收益率居首 [6] - 市场认为2000亿元市值突破反映政策支持、资产扩容和投资者信心提升 未来有望在盘活存量资产、服务实体经济方面发挥更大作用 [6] 行业发展挑战与建议 - 当前市场面临资产版图局限 底层资产以传统基建为主 税收优惠覆盖不全 专项立法缺失 二级市场流动性不足等问题 [7] - 流动性不足表现为交易不连续、尾盘成交集中、价格易受小额操作冲击等现象 主因包括增量资金不足、战略配售比例过高、投资者结构单一等 [8] - 建议完善REITs法律规范 确立税收中心地位 简化扩募流程 鼓励地方政府与社会资本合作 探索数据中心、养老等新领域资产发行 [8]

市场表现 - 上周公募REITs二级市场价格整体延续震荡波动 中证REITs（收盘）指数下跌0.10%收于868.4点 中证REITs全收益指数上涨0.03%收于1090.1点 [1] - 经营权类REITs走势强于产权类REITs 产权类和特许经营权类REITs平均周涨幅分别为-0.3%和0.6% [1] - 全市场66只公募REITs中31只上涨 35只下跌 涨幅前三为华夏特变电工新能源REIT（+4.26%）、工银蒙能清洁能源REIT（+4.04%）和华夏金茂商业REIT（+3.59%） 跌幅前三为华夏合肥高新REIT（-3.48%）、中金湖北科投光谷产业园REIT（-2.42%）和中信建投明阳智能新能源REIT（-2.34%） [1][3] 板块分化 - 交通和能源类REITs表现较好 周涨幅分别为0.67%和0.60% 消费REITs和产业园REITs表现较弱 跌幅分别为-0.53%和-0.80% [2] - 高速板块因分红博弈和4月经营数据稳健涨幅居前 能源板块受市场追捧 扩募预期下部分项目易涨难跌 [2] - 国内REITs市场总市值1982亿元 流通市值920亿元 [2] 流动性数据 - 上周公募REITs成交规模23.8亿元 保障性租赁住房类REITs日均换手率领先 [6] - 成交量前三为华夏合肥高新REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT和红土创新盐田港REIT 成交额前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT、华夏中国交建REIT和中金安徽交控REIT [6] - 主力净流出2020.6万元 主力净流入前三的底层资产类型为交通基础设施类、市政设施类和保障性租赁住房类 单只REITs净流入前三为中金安徽交控REIT、国泰君安临港创新产业园REIT和华泰江苏交控REIT [7] 行业动态 - 中银中外运仓储物流REIT（首单央企仓储物流REITs）和国泰君安临港创新智造产业园REIT（扩募）获批 前者底层资产可租赁面积约30万平方米 覆盖长三角、京津冀及成渝经济圈 后者扩募后将成为覆盖工业厂房与研发办公两类资产的REITs [9] - 中金唯品会奥特莱斯REIT获交易所反馈 要求补充披露运营指标和估值参数 [10] - 华能国际拟以青岛热电项目发行公募REITs 底层资产拟转让至专项计划 长城基金和长城证券资管分别担任管理人和专项计划管理人 [10] - 截至上周末共有14只REITs基金等待上市 [11]

第九单消费基础设施REITs获批 - 中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金正式获批并注册生效，成为第九单消费基础设施REITs [1] - 底层资产为济南领秀城贵和购物中心，建筑面积20.09万平方米，是济南南部最大单体商业项目 [2] - 项目3公里范围内覆盖216个小区，常住人口47.55万人，客群基础庞大且交通便利（20分钟可达济南西站/东站） [2] 底层资产运营与竞争力 - 2024年经营性净现金流（NOI）达9526.10万元 [3] - 商场通过绿色智能、文化赋能等策略提升竞争力，获BREEAM低碳运营卓越级认证，屋顶1.2兆瓦光伏项目已并网发电 [4] - 商户反馈销售增长显著（华为扩租升级为智能生活馆，周大福经历两次店铺升级，斐乐新店运营超预期） [4][5] 运营策略与未来规划 - 运管方将深化绿色低碳标杆打造，结合业态融合、数智化运营（如抖音/美团合作）和精准营销策略 [4][5] - 计划通过"线上引流+线下体验"闭环及定向促销体系提升商户销售转化率 [5] - 未来扩募将分阶段装入优质资产，覆盖京津冀、成渝、长三角等地区商业项目 [7] 发行REITs的战略意义 - 推动公司从重资产投资转向轻资产运营，提升运管能力并盘活存量资产 [6] - 有助于压降杠杆、释放投资空间，未来可探索酒店、度假景区等资产发行REITs的可行性 [6] - 通过净现金流分派率等市场化指标推动商业项目提质增效，打造行业标杆运管平台 [6][7]

报告行业投资评级 - 无评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行总基调未变，债券收益率在低位区间震荡，长期来看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [6] 根据相关目录分别进行总结 主要事件梳理 - 中银中外运仓储物流REIT、国泰君安临港创新智造产业园REIT（扩募）获批通过 [6][9] - 国金中国铁建高速、华夏越秀高速公路、工银瑞信河北高速等3单REITs披露4月运营数据 [6][9] - 华夏合肥高新产园、中航易商仓储物流等2只REITs发布分红公告 [6][9] - 中信建投国家电投新能源REIT发布长周期结算试运行的临时公告 [6][9] - 中航易商仓储物流REIT发布召开投资者开放日活动的公告 [6][9] - 中金唯品会奥特莱斯REIT获交易所反馈 [6][9] 本周市场表现 本周主要指数市场表现 - 本周REITs指数上涨0.03%，沪深300累计下跌1.08%，中证500指数上涨0.32%，中证全债指数下跌0.01%，中债1年期国债指数上涨0.02%，中债10年期国债指数下跌0.26%，中证转债指数上涨0.23% [4][13] - 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为0.06、 -0.10、0.65，与沪深300、中证500相关性分别为0.23、0.28 [4] 本周REITs市场价格表现 - 本周28支REITs上涨，0支持平，38支下跌，整体上涨0.03%，其中招商高速REIT涨幅最大为5.07%，华夏合肥高新REIT跌幅最大为4.22% [17] 本周REITs及对应股票板块表现 - REITs上市以来仓储物流REITs指数与对应板块相关性较强（>0.8），仓储物流、消费、市政环保、保租房、产业园区、清洁能源、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.81、0.49、0.29、 -0.08、 -0.42、 -0.53、 -0.54；近一个月消费、高速公路、市政环保、保租房、产业园区、仓储物流、清洁能源REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.93、0.63、0.26、 -0.01、 -0.19、 -0.19、 -0.25 [24] 本周REITs市场交易情况 - 本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为23.8亿（ -20.2%），日均换手率为0.5%（ -0.1pct），其中高速公路6.0亿（ -23.0%）、0.4%（ -0.1pct），生态环保0.7亿（ -44.3%）、0.4%（ -0.3pct），清洁能源3.0亿（ -16.9%）、0.6%（ -0.1pct），产业园区5.1亿（ -22.3%）、0.6%（ -0.2pct），仓储物流2.9亿（ -14.9%）、0.5%（0.0pct），保租房2.3亿（ -29.7%）、0.5%（ -0.3pct），消费类2.5亿（ -31.2%）、0.3%（ -0.2pct） [6][40] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在 -1.95%到10.80%之间，估值收益率较高的有华夏中国交建REIT（10.80%）、平安广州广河REIT（10.65%），较低的有平安宁波高投REIT（ -1.29%）、工银蒙能能源REIT（ -1.95%） [42] - P/NAV方面，整体在0.75到1.79之间，P/NAV较高的有中金厦门安居REIT（1.79）、嘉实中国电建REIT（1.75），较低的有华夏和达高科REIT（0.89）、华夏中国交建REIT（0.75） [42] 项目审批进展 - 目前有22只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括7单产业园项目、3单能源项目、2单数据中心项目、2单仓储物流项目、5单保租房项目、3单消费类项目 [45] 投资观点 - 建议投资者关注资产扩容及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，注意防范回撤风险 [6][48]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证REITs指数微跌，经营权类REITs走势强于产权类REITs，REITs全周日均换手率较前一周略有下降，全市场能源、交通、消费类REITs收涨，水利、园区类REITs收跌，中银中外运仓储物流REIT获批，优质仓储物流资产加速入市 [1] 各部分总结 二级市场走势 - 本周中证REITs指数收盘价868.35点，周涨跌幅-0.1%，表现强于沪深300指数，弱于中证转债和中证全债指数；年初至今涨跌幅+10.0%，回报率高于沪深300、中证转债和中证全债指数；波动率低于沪深300和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - 5月30日REITs总市值降至1982亿元，较上周减少2亿元；全周日均换手率0.56%，较前一周下降0.15个百分点 [2] 不同类型REITs表现 - 产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.3%、+0.6%；周涨幅最大的项目类型为能源（1.0%）、交通（0.5%）和消费类（0.1%）；周度涨幅前三的REITs为华夏特变电工新能源REIT（+4.26%）、工银蒙能清洁能源REIT（+4.04%）、华夏金茂商业REIT（+3.59%） [3] - 保障房REITs交易活跃度最高，区间日均换手率0.9%，成交额占比14.9%；交通基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率0.5%，成交额占比25.2% [3] - 主力净流入额前三名的REITs为中金安徽交控REIT（748万元）、国泰君安临港创新产业园REIT(682万元）、华泰江苏交控REIT(531万元） [3] 一级市场发行 - 截至5月30日，已申报、已问询、已受理、已反馈、已通过待上市、已上市的REITs产品分别有1只、1只、1只、7只、5只、3只 [24] 估值跟踪 - 截至5月30日，公募REITs年化现金分派率均值为6.0%，高于主流固收资产静态收益率 [1][26] - 从股性角度，用相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断估值，相对净值折溢价率偏长期，P/FFO偏短期 [26] - 不同项目类型的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [27] - 截至5月30日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低313BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为212BP [1] 行业要闻 - 中金亦庄产业园REIT启动询价，初始战略配售2.8亿份，占比70%；网下0.84亿份，占比21%；公众0.36亿份，占比9%；询价时间6月5日，区间2.257 - 2.758元/份 [33] - 5月28日，华能国际拟以青岛热电华能青岛项目申请发行REITs，2024年发电量34亿千瓦时、供热量510万吉焦，同比分别增长6.2%和49% [33] - 5月30日，中银中外运仓储物流REIT获批，首发资产覆盖6处核心物流节点，总建筑面积30.54万平方米、出租率95.59%，收益法估值10.97亿元 [4][33]

华润有巢REITs的战略意义与影响 - 华润有巢REIT重构租赁住房业务模式，从长期收租转向资金快速循环回收，显著加快资本周转[2][4] - REITs发行打通"投、融、建、管、退"资本闭环，成为华润置地大资管业务重要组成部分[4] - 公募REITs引导资金流向经营性不动产和大资管业务，推动房地产行业新增长点[4] 中国租赁住房行业发展趋势 - 政策驱动行业规范化发展，市场化机构因经营透明将受益[4] - 需求端结构性增长：城镇化推进+新市民/青年人向核心城市聚集，一线及二线核心城市为重点[4] - 运营精细化趋势显现，头部企业向"品牌运营+数字化管理"转型，中高端公寓等细分领域机会凸显[5] 上海市租赁住房供需格局与竞争策略 - 上海保租房加速供应旨在缓解新市民住房压力，吸引人才长期流入，创造专业机构投资机遇[5] - 专业机构需强化城市区域供需判断能力，指导高质量投资与运营[5] - 核心竞争力来自规模优势下的品牌效应、成本控制、数字化运营及增值服务[6] 中国保租房REITs市场发展前景 - 1014号文推动C-REITs进入规范化发展阶段，租赁住房REITs发行范围扩大至市场化租赁/公租房/宿舍[6] - 对比美国公寓REITs超千亿美元市值规模，中国租赁住房REITs市场发展空间广阔[6] - "十五五"期间租赁住房行业料将持续获政策支持，资产穿越周期能力已被市场认可[6][7] 华润有巢REITs未来布局 - 计划围绕公募REITs布局可扩募资产，持续推进扩募[7] - 目标通过市场引领作用推动C-REITs市场成熟化发展[8]

业绩表现 - 2024年营业收入29.22亿元同比下降4.38% 归母净利润8170.85万元同比增长31.60% [2] - 2025年一季度营业收入2.78亿元同比增长28.07% 归母净利润7758.57万元同比增长2123.13% [2] - 一季度净利润大幅增长主要因转让上海微星住房租赁运营有限公司10%股权 交易对价1.7亿元 预计净收益5000万~7000万元 占2023年归母净利润50%以上 [4] 主营业务结构 - 主营收入构成包括房产销售(占比约80%)、物业管理服务、房地产出租、代管代建、酒店业、金融服务和贸易业务 [4] - 主要销售项目包括浙江湖州花园名都、新黄浦唐南CX地块(玉象府)和上海江南颐景轩(签约金额7064.64万元) [5] - 上海五处出租物业出租率区间21.87%~95.4% [5] 战略布局与资本运作 - 收购北京昌平区硅谷SOHO-2号楼项目 产权对价2.15亿元 建筑面积21759平方米 单价9880元/平方米 评估价值3.31亿元 将纳入北京保障房体系 [5] - 拟以闵行区梅陇镇租赁住房项目为底层资产开展保租房持有型不动产资产支持专项计划 2023年曾计划申报发行保租房公募REITs [5] - 打造"筑梦城"品牌布局上海保租房市场 [5] 未来发展策略 - 优化"双轮驱动"发展格局 强化房地产主业与金融业务协同 [6] - 通过项目收购扩大区域布局 增强持续经营能力和盈利能力 [5]