房地产市场总体态势 - 行业呈现二手房交易占主导、逐步企稳的态势 [1] - 各地持续调整优化房地产政策，包括取消或调减限制性措施、实施购房补贴、发放住房消费券、优化供给、精准供地 [1] - 全国新建商品房与二手房交易总量同比基本保持稳定，未出现明显收缩 [2] 二手房市场表现 - 今年1至10月份，全国二手房交易网签面积同比增长4.7% [1] - 二手房在交易总量中的占比为44.8% [1] - 二手房交易占比呈现出逐步提高的态势 [2] - 二手房交易网签面积同比增长超10%的城市有上海、深圳、重庆、南京、太原、沈阳、厦门、南昌、武汉、长沙、成都、贵阳、昆明、常州、东莞等 [3] - 二手房具有区位较好、配套相对完善、即买即住等优势，逐渐成为交易的主导 [3] 新房市场表现 - 1至10月份，全国新建商品房销售面积和销售额同比降幅分别比去年同期收窄9个和11.3个百分点 [2] - 全国商品房待售面积今年以来连续8个月减少，房地产去库存稳步推进 [2] 政策支持措施 - 全国已有超过60个城市出台购房补贴或"以旧换新"类政策 [2] - 一些城市优化了住房信贷政策 [2] - 北京、上海、深圳、杭州、青岛等城市调整了住房公积金政策 [2] - 政策成效仍在继续显现 [2] 土地供给优化 - 各地严控增量，不断优化土地供给，实现精准供地 [3] - 深圳统筹城市更新与新增住宅用地供应，更大力度出让优质居住用地 [3] - 西安在五大城市更新片区实施配套先行，提升区域吸引力 [3] - 杭州提高核心区供地占比，外围高库存区域暂停供地 [3] 市场结构性变化 - 住房发展进入存量时代，二手房对新房的替代作用增强 [1] - 新房销售规模下降、二手房交易占据主导逐步成为房地产市场的常态 [1] - 行业从过去以新房交易为主，逐渐转向以二手房交易为主 [3] - 以年轻人、新市民、外来人群为主的刚需及改善性刚需占主导 [3]

行业投资评级 - 强于大市（维持评级）[7] 报告核心观点 - 行业在反内卷加速供给侧改革预期下，建材产能周期有望迎来拐点 [3][5] - 利率下行有利于购房意愿修复，收储及城改货币化有助于购房能力修复，推动地产市场基本面企稳概率增加，并有望带动地产后周期需求修复 [3][5] - 与2024年相比，建材板块基本面进一步恶化的空间不大，且估值分位低于彼时低点，判断板块基本面与估值均有望进一步修复 [5] - 投资建议关注三条主线：行业格局优异且受益存量改造的优质白马、受益于B端信用风险缓释的超跌标的、基本面见底的周期建材龙头 [5] 本周观点与宏观环境 - 四中全会公报强调推动房地产高质量发展，中共中央新闻发布会提出统一市场基础制度规则，破除地方保护和市场分割，综合整治"内卷式"竞争 [3][12] - 2025年三季度末房地产贷款余额52.83万亿元，同比下降0.1%，前三季度累计减少840亿元 [3][12] - 1-9月全国房地产开发投资6.8万亿元，同比下降13.9%，房屋新开工面积4.5亿平方米，同比下降18.9%，房屋竣工面积3.1亿平方米，同比下降15.3% [3][12] - 1-9月新建商品房销售面积6.6亿平方米，同比下降5.5%，销售金额6.3万亿元，同比下降7.9% [3][12] - 重庆、南京、威海、成都等地出台地方性支持政策，涉及绿色建材推广、公积金贷款上浮及提取范围放宽等 [3][12] - 中长期利好因素包括：欧美降息通道打开为我国政策提供空间、政治局会议定调促进房地产市场止跌回稳并有一系列政策加码、商品房销售面积连续三年多回落后进入底部区间、PPI连续36个月负增长后反内卷推动转正预期 [3][12] 本周高频数据 水泥 - 截至2025年10月24日，全国散装P.O42.5水泥市场均价为342.1元/吨，环比下降0.5%，同比下降15.3% [4][13] - 分地区来看，华北/东北/华东/中南/西南/西北地区市场均价分别为340.4元/吨、409.0元/吨、285.4元/吨、309.2元/吨、354.8元/吨、400.7元/吨 [13] - 截至10月17日，全国水泥库容比为63.5%，环比增长0.18个百分点 [17] - 短期水泥需求基础较弱，价格预计继续震荡；中长期看，随市场需求企稳及供给侧改革推进，价格有望企稳回升 [20] 玻璃 - 截至2025年10月24日，全国玻璃（5.00mm）出厂价为1184.3元/吨，环比下降4.9%，同比下降3.9% [4][21] - 分地区价格普遍下降，华北、东北、华东、华中、华南、西南、西北地区价格分别环比下降5.8%、6.0%、3.8%、4.2%、4.6%、8.1%、2.3% [21][23] - 全国浮法玻璃在产产线日熔量为16.1万吨，周熔量为112.9万吨，均与上周持平 [39] - 全国浮法玻璃库存为6661.3万重量箱，环比增长3.6%，同比增长15.2% [41] 玻纤 - 截至2025年10月24日，山东玻纤、泰山玻纤、重庆三磊的玻纤出厂价分别为3550元/吨、3800元/吨、3450元/吨，价格均环比持平 [44] 其他建材 - **防水卷材相关（沥青）**：截至10月19日，各地区SBS改性沥青价格环比前一周下降0.4%至2.0%不等 [45][48] - **涂料相关（TDI）**：截至10月24日，华北、华东、华南地区TDI国产价格分别为13250元/吨、13300元/吨、13350元/吨，环比前一周增长0.8%至1.2% [49] 板块市场表现回顾 - 本周上证指数上涨2.88%，深圳综指上涨3.94%，建筑材料（申万）指数上涨1.6% [4][53] - 子行业表现分化，玻纤制造（+5.61%）、管材（+5.5%）、耐火材料（+4.1%）涨幅居前；玻璃制造（-0.18%）、水泥制造（-0.57%）下跌 [4][53] - 个股方面，法狮龙（+30.62%）、瑞泰科技（+16.31%）、亚士创能（+15.35%）本周涨幅居前；天山股份（-4.24%）、三棵树（-3.65%）、旗滨集团（-3.10%）跌幅居前 [58][60] 投资建议主线 - **主线一（优质白马）**：建议关注伟星新材、北新建材、兔宝宝等 [5] - **主线二（超跌标的）**：建议关注三棵树、东方雨虹、坚朗五金等 [5] - **主线三（周期龙头）**：建议关注华新水泥、海螺水泥、中国巨石、旗滨集团等 [5]

核心观点 - 9月70个大中城市商品住宅销售价格环比普遍下降，但同比降幅呈现收窄态势，市场长期下行压力有所缓解 [1] - 政策效果逐步渗透，核心城市新房市场出现结构性分化，二手房市场呈现“以价换量”特征 [1][2] - 展望四季度，政策宽松将继续托底核心城市成交量，但市场企稳需关注土地市场、库存去化周期及价格调整幅度等关键信号 [3][4] 新房市场价格表现 - 9月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点 [1] - 一线城市内部分化明显：北京和上海新房价格分别环比上涨0.2%和0.3%，广州和深圳分别下降0.6%和1.0% [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点 [1] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同 [1] - 上海新房价格实现5.6%的同比显著增长，核心区优质改善房源入市与外围限购放松成为关键支撑 [2] 二手房市场价格与市场热度 - 9月一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同 [1] - 北京、上海、广州和深圳二手住宅销售价格环比分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0% [1] - 二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.6%，降幅均扩大0.1个百分点 [1] - 9月全国二手房线上找房人数占比达到64.1%，环比提升1.6个百分点，创下今年4月以来的峰值 [2] - 9月百城二手房挂牌时长升至95天，三四线城市二手房挂牌时长达到99天 [2] 政策影响与市场分化 - 8至9月一线城市密集出台楼市支持政策，如深圳分区放开限购、上海下调存量房贷利率、北京优化公积金提取范围等 [2] - 政策直接拉动了改善型购房需求的释放，支撑了新房价格的稳定，并对二手房成交量起到推动作用 [2] - 新房市场呈现明显的城市能级分化，一线城市表现尤为突出 [2] - 二手房成交占比提升的同时挂牌时长同步上升，表明当前二手房成交量的增长更多是“以价换量”的结果 [2] 四季度市场展望与关键信号 - 政策红利释放与传统旺季效应将带动核心城市成交量环比回升，核心城市外围区限购松绑将激活刚需与改善需求 [3] - 一二线城市非核心区及大量中小城市仍需通过“以价换量”来消化库存 [3] - 百城二手房挂牌量仍处于高位，后续价格端仍将承受一定压力，中小城市10月热度或不及预期 [3] - 判断市场企稳需重点关注三大变量：核心城市核心区域土地溢价率、商品房去化周期变化、二手房挂牌价格调整幅度 [3][4] - 当前一二线城市商品房去化周期整体已降至12个月以内，三四线城市降至15个月以内 [3] - 房产经纪行业景气度指数突破50荣枯线，或将成为市场信心修复的标志之一 [4]

行业投资评级 - 强于大市（维持评级）[6] 核心观点 - 在反内卷加速供给侧改革预期下，建材产能周期有望迎来拐点 [2][4][10] - 利率下行有利购房意愿修复，收储及城改货币化有助购房能力修复，推动地产市场基本面企稳概率增加，并有望推动地产后周期需求修复 [2][4][10] - 与2024年相比，建材板块基本面进一步恶化的空间不大，而估值分位亦低于彼时低点，判断板块基本面与估值均有望进一步修复 [4] 政策与行业动态 - 国家发展改革委、市场监管总局发布《关于治理价格无序竞争，维护良好市场价格秩序的公告》[2][10] - 住建部强调建设“好房子”需抓好“好标准、好设计、好材料、好建造和好运维”五个方面，十四五期间累计完成既有建筑节能改造8亿平方米 [2][10] - 住建部宣布实施城中村改造项目2387个，建设筹集安置住房230多万套，启动城市危旧房改造17.5万间套 [2][10] - 洛阳鼓励支持地方国企收购存量商品房用作保障性住房 [2][10] - 南京将单缴存人住房公积金贷款最高额度由50万元提至80万元/人，绍兴将双缴存职工家庭贷款最高额度由120万元上调至130万元 [2][10] - 24年9月政治局会议明确提出促进房地产市场止跌回稳，之后存量房贷利率下调、契税下调等需求端政策继续加码 [2][10] - 我国PPI数据已经连续35个月负增长，反内卷推动PPI转正开始重视 [2][10] 本周高频数据 水泥 - 截至2025年10月10日，全国散装P.O42.5水泥市场均价为346.8元/吨，环比上周下降0.9%，较上月同比增长1.2%，较去年同比下降11.7% [3][11] - 分地区市场均价：华北342.8元/吨（环比-3.8%）、东北414.0元/吨（环比0.0%）、华东290.9元/吨（环比-0.7%）、中南310.3元/吨（环比-0.7%）、西南366.0元/吨（环比0.0%）、西北405.5元/吨（环比0.0%）[11] - 全国水泥库容比为63.3%，环比增长1.65个百分点 [16] - 分地区库容比：华北62.0%（环比-5.00pct）、东北48.3%（环比+3.33pct）、华东79.6%（环比+10.71pct）、中南70.4%（环比+0.84pct）、西南56.3%（环比0.00pct）、西北68.0%（环比+5.00pct）[16] - 9月上海市水泥消费量156万吨，年同比下降5% [2][10] 玻璃 - 截至2025年10月10日，全国玻璃（5.00mm）出厂价为1265.7元/吨，环比上周增长1.1%，较上月同比增长8.7%，较去年同比增长2.1% [3][19] - 分地区价格：华北1240元/吨（环比+0.8%）、东北1170元/吨（环比+0.9%）、华东1340元/吨（环比+1.5%）、华中1220元/吨（环比0.0%）、华南1310元/吨（环比0.0%）、西南1270元/吨（环比+3.3%）、西北1310元/吨（环比+1.6%）[19][21] - 全国浮法玻璃在产产线日熔量16.1万吨，环比增长0.4%，同比下降0.9%；周熔量112.9万吨，环比增长0.4%，同比下降1.0% [36] - 截至2025年9月26日，全国浮法玻璃开工率为76%，环比前一周增长0.00个百分点 [36] - 全国浮法玻璃库存为6282.4万重量箱，环比增长5.8%，同比下降13.8% [38] 玻纤 - 截至2025年10月10日，山东玻纤集团玻纤出厂价3550元/吨，环比0.0%，月同比+7.6%，年同比-4.1%；泰山玻纤出厂价3800元/吨，环比0.0%，月同比0.0%，年同比-2.6%；重庆三磊出厂价3450元/吨，环比0.0%，月同比+7.8%，年同比-4.2% [41] 其他建材 - 防水卷材相关沥青：华北地区SBS改性沥青价格4083.3元/吨，环比-1.6%，年同比+3.4%；东北4366.7元/吨，环比-0.8%，年同比+1.6%；华东4166.7元/吨，环比-0.8%，年同比+0.4%；华南4230.0元/吨，环比0.0%，年同比0.0%；西南4400.0元/吨，环比0.0%，年同比+0.7%；西北5000.0元/吨，环比0.0%，年同比-0.5% [42] - 涂料相关TDI：华北地区TDI国产价格13125元/吨，环比-1.7%，年同比+2.5%；华东13150元/吨，环比-2.2%，年同比+2.6%；华南13183.3元/吨，环比-2.0%，年同比+2.4% [45] 板块市场表现 - 本周上证指数上涨0.37%，深圳综指下跌0.54%，建筑材料（申万）指数上涨2.66% [3][51] - 细分子行业表现：水泥制造(+5.36%)、其他建材(+3.05%)、水泥制品(+3.03%)、耐火材料(+2.8%)、管材(+1.32%)、玻璃制造(+0.87%)、玻纤制造(-0.52%) [3][51] - 个股涨幅前五：金隅集团(+12.65%)、天山股份(+11.63%)、法狮龙(+10.05%)、万里石(+9.84%)、华新水泥(+9.3%) [58][59] - 个股跌幅前五：中旗新材(-6.59%)、凯伦股份(-4.55%)、宏和科技(-3.04%)、福建水泥(-1.69%)、鲁阳节能(-1.43%) [58][59] 投资建议与关注主线 - 行业格局优异同时受益于存量改造的优质白马标的：建议关注伟星新材、北新建材、兔宝宝等 [4] - 受益于B端信用风险缓释同时长期α属性仍较为明显的超跌标的：建议关注三棵树、东方雨虹、坚朗五金等 [4] - 基本面见底的周期建材龙头：建议关注华新水泥、海螺水泥、中国巨石、旗滨集团等 [4]

土地市场交易动态 - 厦门国贸地产以5.06亿元底价竞得广州荔湾区地块 成交楼面价约2.15万元/平方米 宗地面积9007.07平方米 计容建筑面积2.35万平方米 容积率3 [2] - 地块距离地铁11号线石围塘站约100米 毗邻白鹅潭商务区核心区和文化地标"三馆合一" [3] - 同区域2023年4月广东建工控股联合体以21.59亿元总价竞得地块 楼面价2.2万元/平方米 周边二手房成交价约4万元/平方米 [4] 企业投资战略 - 国贸地产2023年5月以24.82亿元竞得白云区嘉禾望岗地块 溢价率15% 楼面价2.47万元/平方米 项目销售接近尾声 [5] - 公司与越秀合作开发天河区越秀国贸·观樾项目 产品包括190平方米大平层和210平方米合墅 单价约9万元/平方米 [5] - 2025年前8个月国贸地产销售额达254.1亿元 跻身行业TOP20行列 [5] 土地供应情况 - 9月3日白云新城挂牌出让两宗地块：齐富路地块起拍楼面价3.3万元/平方米 挂牌起始价13.33亿元 太和镇宅地起拍楼面价5692元/平方米 起拍总价5.54亿元 [6] - 9月1日海珠区广州大道南地块挂牌 宗地面积34177.93平方米 起拍总价8.6亿元 楼面价1.4万元/平方米 [6] - 2025年广州涉宅地块总建面115.9万平方米 土地出让金211.8亿元 [6] 房地产市场表现 - 2025年上半年广州新房成交32861套 同比上涨17% 成交均价3.52万元/平方米 环比上涨2.8% [7] - 2025年8月商品住宅成交面积49.05万平方米 同比增长4% 环比有所收缩 [7] - 珠实地产启动"保价"措施 覆盖广州7个在售楼盘 承诺保价至2025年12月31日 买贵可申请最高20万元差额补偿 [7]

行业环境分析 - 2025年上半年全国房地产开发投资46,658亿元，同比下降11.2%，其中住宅投资35,770亿元，同比下降10.4% [3] - 全国商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%，销售额44,241亿元，同比下降5.5%，降幅持续收窄 [3] - 政策导向聚焦城市更新、"好房子"建设和存量资产盘活，地方政府有望全面取消限购限售政策 [3] 财务表现 - 营业收入2.91亿元，同比增长200.78%，主要因紫金和旭府项目集中交付 [2][11] - 归属于上市公司股东的净利润1,103.54万元，同比扭亏为盈（上年同期亏损1,248.20万元） [2] - 经营活动现金流量净额6,266.52万元，同比下降31.15%，因商品房预售资金回流减少 [2][10] - 货币资金6.61亿元，较年初增长5.15%；存货36.87亿元，同比下降7.08% [2][10] 项目开发进展 - 南京紫金和旭府项目总投资35亿元，本期投资1.48亿元，15栋住宅已全部完成竣工验收 [5] - 镇江凤凰和颐居项目总投资20.5亿元，本期投资6,853.95万元，部分楼栋已交付，剩余5栋在建 [6] - 报告期内无新增土地储备，现有可售住宅面积22.87万平方米，商业办公面积15.30万平方米 [6] 资产与投资 - 持有南京证券1.74亿股（占比4.73%），期末账面价值13.94亿元，本期公允价值变动损失1.01亿元 [10][13][15] - 投资性房地产8.24亿元，较年初增长14.63% [10] - 向控股股东凤凰集团借款余额11亿元，获得年度30亿元授信额度 [9][20] 治理与战略 - 修订《公司章程》等十余项核心制度，优化治理结构，拟取消监事会并由董事会审计委员会行使监督职能 [7][8] - 控股股东凤凰集团承诺避免同业竞争、减少关联交易，并提供持续资金支持 [19] - 尝试拓展合同能源费用管理业务，探索新老业务协同发展 [3]

行业投资评级 - 行业评级为"推荐" [5] 核心观点 - 2025年7月TOP100房企单月销售操盘金额为2111.6亿元，同比降低24.3%，环比降低37.7% [1] - 2025年1-7月TOP100房企累计销售操盘金额为2111.6亿元，市场整体延续止跌回稳态势 [1] - TOP20房企销售操盘金额门槛略有降低，TOP21-30和TOP31-50梯队房企累计销售规模降幅相对较小 [1] - 8月新房成交绝对量或将延续低位波动，城市间、项目间分化将持续加剧 [4] - 8月核心一二线城市热度或将阶段性回落，部分二线城市如天津、武汉、南京等或迎阶段性复苏 [4] - 核心区域配套、产品俱佳的项目将保持高热 [4] 销售数据 - 2025年7月TOP100房企单月销售操盘金额为2111.6亿元，同比降低24.3%，环比降低37.7% [1] - 2025年1-7月TOP100房企累计销售操盘金额为2111.6亿元 [1] - TOP20房企销售操盘金额门槛略有降低 [1] - TOP21-30和TOP31-50梯队房企累计销售规模降幅相对较小 [1] 市场趋势 - 8月新房成交绝对量或将延续低位波动 [4] - 城市间、项目间分化将持续加剧 [4] - 8月核心一二线城市热度或将阶段性回落 [4] - 部分二线城市如天津、武汉、南京等或迎阶段性复苏 [4] - 核心区域配套、产品俱佳的项目将保持高热 [4] 投资建议 - 建议关注销售表现优异/突出，且业绩确定性较强的中国金茂 [5]

房地产市场企稳情况 - 各地区各部门按照中央决策部署因城施策推动房地产市场企稳 [1] - 统计数据显示相关措施成效明显 [1] - 房地产行业总体朝着止跌回稳的方向迈进 [1]

房地产板块市场表现 - A股房地产板块尾盘强劲拉升 华夏幸福、深深房A、光大嘉宝、南山控股涨停 特发服务、金融街等涨幅居前 [1] - 港股内房股午后涨幅扩大 远洋集团涨27% 龙光集团涨21% 雅居乐、融创中国、旭辉控股涨超13% [1] - 房地产ETF普遍上涨 华夏房地产ETF基金、银华房地产ETF等涨超3% [1] - 具体ETF表现：房地产ETF基金(515060)涨3.64% 房地产ETF(159768)涨3.55% 房地产ETF(512200)涨3.46% 地产ETF(159707)涨3.36% [3] ETF产品跟踪指数及持仓 - 房地产ETF基金和房地产ETF跟踪中证全指房地产指数 前十大权重股包括保利发展、万科A、招商蛇口等 [5] - 地产ETF跟踪中证800地产指数 前十大成份股权重超90% 央国企含量高 龙头地产更具弹性 [5] - 房地产ETF跟踪内地地产指数 前十大权重股包括招商蛇口、保利发展、万科A等 [5] 房地产行业动态 - 多家房企债务重组取得进展 旭辉推出境内债券重组优化方案 龙光控股8只ABS获投资人表决通过 [5] - 融创中国配发7.54亿股新股 偿付56亿元境内债券 为境内债重组方案第二项关键执行 [6] - 政策组合拳和债务重组推动市场企稳 但区域分化明显 核心城市及高品质项目更受青睐 [7] 行业基本面数据 - 6月百强房企销售金额3707亿元 同比下降21% 销售面积1680万方 同比下降30% 降幅较5月扩大 [7] - 6月TOP10房企销售额同比降26% TOP11-30降13% TOP31-100降18% [7] - 上半年百强房企销售额1.8万亿元 同比降11% 一季度降幅缩小 二季度再次扩大 [7] 机构观点 - 东方证券认为 房价处于锯齿形筑底阶段 政策效果支撑后回落 地产股需要左侧交易 当前存在预期差 [7]

政策力度与方向 - 2025年上半年全国约170省市（县）出台超340条房地产政策，中央层面持续落地"稳楼市"政策，围绕去库存、扩需求、新模式和化风险展开 [2][4] - 中央政策包括收购存量闲置土地和商品房、扩大城中村改造规模、降低房贷利率等，截至5月初商业银行审批通过"白名单"贷款6.7万亿元支持1600多万套住宅建设交付 [4] - 地方政府政策更偏微观直接，调整公积金政策超150条，购房补贴力度升级，多地优化房票安置政策如厦门房票带动购房合同金额超210亿元 [4][5] 市场表现与结构 - 一线城市表现强劲：深圳6月多个热点红盘开盘去化率超9成，2025年上半年深圳一二手住宅合计网签51104套同比上涨38.8% [2][7] - 核心城市新房成交面积同比增长：北京上海增长4%左右，广州16%，深圳超30%，杭州成都分别增长6.0%和4.9% [7] - 房企销售集中一二线城市，20家代表房企47.8%销售业绩来自二线城市，一线城市贡献率同比增长9个百分点至40%，上海北京广州销售额贡献率最高达16.9%、10.6%和9.0% [8] 产品与价格趋势 - 改善型项目主导市场：前五月30城90～120平方米新房成交占比40%，120～144平米首次达30%，百城新房价格累计上涨0.97% [8][9] - 二手房市场"以价换量"：1～5月百城二手房价格累计下跌2.88%，部分核心城市如深圳西安成交同比增3成以上，但郑州长春等仍回调 [10][11] 市场分化与展望 - 全国新建商品房销售面积1～5月同比下降2.9%，30城成交一线同比+10%但二三线为-6%和-1%，中指预计全年销售面积约9亿平方米 [10][11] - 市场持续分化："好城市+好房子"结构性机会明显，新房市场空间仍存但三四线去化困难，政策力度和市场供求将影响复苏节奏 [11]