中国财政政策与市场预期 - 市场近期存在两种相互矛盾的预期：一是担忧财政支出收缩与税收加码，二是预期房地产政策可能出台“大招” [1][10][12] - 财政政策定调将比较温和，并非强刺激，对民营企业广泛加税的可能性极低 [2][14][15] - 电信业增值税调整被视为国有企业内部的“左口袋、右口袋”关系，不应理解为对更广范围行业（如游戏、互联网电商、金融）加税的先行信号 [11][17][18] - 在当前国内需求偏弱、通缩压力犹存的情况下，明显上调税率与稳消费、稳信心的目标相悖，也与“宏观一致性评审”框架精神不符 [3][19] - 2026年财政赤字定调平和，初始赤字率可能与去年一致，但下半年可能补充一笔额外财政支出，规模约占GDP的0.5%，接近8000亿至1万亿元，以支持消费和地产等领域 [22][24][25] 中国房地产政策展望 - 房地产政策更大概率是边际上的温和调整，而非扭转乾坤的“大招” [4][26][68] - 可能的政策包括在部分城市收购库存、在少数城市提供按揭贴息，以及个别重点城市进一步放开限购 [27][89] - 大规模的“保主体、收库存”政策受制于道德风险和操作难度，难以广泛推行 [28][90] AI对全球就业的冲击与影响 - 基于对全球935家企业的调研，AI在过去一年已导致岗位净减少约4% [5][35][96] - 信息、金融、专业服务等白领服务业是受AI冲击最显著的行业，新增岗位下滑非常快 [5][36][98] - 蓝领体力劳动和医疗行业目前对AI冲击保持了一定的韧性，仍有新就业岗位 [37][99] - 美国因移民政策大幅收紧，暂时缓解了AI带来的失业压力：净移民从2023-2024年的年均300万人降至2025年的130万人，预计2026年将进一步降至32万人，人口增速将降至0.5% [33][34][94] - AI的就业冲击对中国的高青年失业率问题构成额外挑战，尤其影响倾向于从事白领服务业的大学生业生 [41][42][102] 外资对中国资产的配置动态 - 2026年1月出现积极信号：自2023年初以来，首次观察到海外传统主动型公募基金恢复对中国股票的月度净流入，同时被动资金维持强劲流入态势 [6][54][70] - 2025年全年，外资对中国股票资产净流入近140亿美元，但主要以被动资金为主，传统主动基金（long-only）此前保持月度净流出 [51][52] - 2026年1月，南下资金对香港市场保持约100亿美元的净流入 [7][57][117] - 市场中长期的流动性生态无需过度担心，A股市场有险资、债市和存款支撑，香港市场则有南下资金和全球多元化配置支持 [58][59][118] 港股通名单调整的交易机会 - 摩根士丹利建议把握港股通名单定期调整带来的短期交易机会，在名单正式生效前30天（即2月9日）建立仓位 [60][64][127] - 该策略基于对纳入和剔除股票的预测，历史回测显示，去年8月预测的19只纳入股票全部命中，等权组合持有1个月可获得11%的绝对回报 [61][62] - 对2020年至2025年被剔除的280多只股票回测发现，超过70%的股票在正式剔除前一个月会出现明显的价格回撤 [63][124] - 对2026年3月的季度调整，预测将有44只股票被纳入港股通，25只被剔除 [63][126] 日本政治变动与政策转向 - 日本近期选举结果远超预期，自民党单独获得261席绝对多数，执政联盟总席次突破310席，跨过三分之二门槛，首相在财政预算和立法上的主导权大幅提升 [43][106] - 预计日本将转向财政扩张，特别是将资源投向经济自给自足和国防安全投资领域 [43][108] - 产业政策将大幅转向国家安全和战略行业，覆盖AI、半导体、稀土、能源、基建等领域 [43][109] - 短期内出台如下调消费税等刺激消费的周期性政策可能性较低 [44]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业整体投资评级 报告核心观点 - 2026年1月全国新房市场处于“动态适配需求”的调整阶段，政策组合拳对冲传统淡季效应，市场出现筑底回暖迹象，但城市间分化显著 [6][9][22][35] - 供应端：项目供应量呈现“大幅波动、首尾收缩”格局，1月新房在售项目量环比下降16.6%，待售项目数量环比大幅回落17.1% [6][18][21] - 需求端：政策带动下市场需求端观望情绪略有松动，60城新房线上找房热度指数为51.6，环比微升0.7%，同比降幅较上月收窄至-4.4% [6][22] - 价格端：市场呈现“局部热、整体分化”特征，60城新房线上找房均价为19518元/㎡，环比微降0.3%，14城价格上涨，45城下跌 [7][33][35] 1月房地产重点政策 中央层面重点政策 - 政策以“稳预期、降成本、强保障、促转型”为核心，打出多维度组合拳 [8] - **预期与交易成本托底**：通过刊文强调预期管理，并施行“满2年住房免征增值税”及延续“换房个税退税”政策，降低交易成本以激活改善需求 [8][11] - **金融与融资松绑**：公积金贷款利率下调（5年以上首套降至2.6%），商办首付比例降至30%，并对“白名单”项目贷款允许展期5年，以降低购房门槛并缓解房企资金压力 [9][11] - **保障与品质升级**：强化保障房质量监管，推进适老化住宅建设，推动住房向“好不好”转型 [9][11] - **存量与消费联动**：允许专项债收购存量商品房作保障房，鼓励存量地产结合旅居项目用地，旨在去库存并拓展消费新场景 [9][11] 省市地方重点政策 - 地方政策呈现“分类施策、精准落地、供需联动”特点，呼应中央导向 [12][13] - **公积金持续发力**：多地通过提高贷款额度（如南京人才贷款额度提至200万元，湘潭最高可达280万元）、优化提取规则、延长贷款期限等方式降低购房门槛 [13][14][15] - **城市更新成落地主力**：北京、海南、湖北、大连等地推出具体政策工具箱、行动方案及项目清单（如湖北签约项目316.31亿元），并将“先体检后更新”等新模式付诸实践 [13][15][16] - **保障房与存量盘活绑定**：河南、湖南等地利用专项债收购存量商品房转保障房，湖南推行“房票安置+城市更新基金”，海口征集存量房作保租房，以消化库存并扩充保障房供给 [13][16][17] - **需求刺激与长期规划结合**：成都延长“购房代际互助”政策，咸宁提供最高15万元购房补贴以短期激活需求；上海、苏州等地则在“十五五”规划中锚定保障房、“好房子”建设与城市更新的长期高质量发展方向 [13][15][17] 1月新房市场走势 新房项目供应走势 - **在售项目量**：2025年1月至2026年1月环比呈现“大幅波动、首尾收缩”格局，2026年1月环比下降16.6%，反映供应端节奏尚未稳定 [18][19] - **待售项目数量**：走势同样呈现“大幅波动、首尾收缩”，2026年1月环比大幅回落17.1%，市场仍处于供需动态适配的波动阶段 [21] 新房找房热度走势 - **整体热度**：2026年1月重点60城平均找房热度为51.6，环比微升0.7%，同比下降4.4%（降幅较2025年12月的-12.5%明显收窄），政策组合拳带动需求端出现阶段性回暖迹象 [22] - **梯队城市热度**：各梯队城市找房热度均环比微升，排序为“新一线（56.3）＞一线（55.4）＞二线（50.9）＞三四线（47.4）” [6][25] - **一线城市**：热度55.4，环比微升0.4点，北京、深圳、广州环比回升，仅上海微降2.0% [25] - **新一线城市**：热度56.3，环比微升0.9点，天津（环比升9.7%）、南京（升3.4%）等涨幅明显 [25] - **二线城市**：热度50.9，环比微升0.6点，太原（升5.2%）、珠海（升4.1%）等城市受政策带动热度回温 [26] - **三四线城市**：热度47.4，环比微升0.6点，部分城市因购房补贴政策热度小幅回稳 [27] - **分面积段热度占比**：市场主流需求集中在90-120平方米户型（占比29.1%），其次为120-140平方米（21.1%），刚需、刚改是核心需求；180平方米以上大户型需求占比14.7%，环比微升 [29][30][31] 新房找房均价走势 - **整体均价**：2026年1月重点60城新房线上找房均价为19518元/㎡，环比下降0.3%，同比下降0.3%；60城中14城上涨，45城下跌，1城持平 [33] - **梯队城市均价分化**： - **一线城市**：整体环比上涨2.4%，内部分化，上海环比大涨10.8%，北京涨1.0%，广州跌2.0%，深圳跌1.7% [35] - **新一线城市**：整体环比微跌0.3%，杭州环比涨9.8%，东莞涨3.2%；重庆环比跌7.9%，南京跌3.4% [35] - **二线城市**：整体环比下跌1.1%，常州涨2.1%，温州涨1.9%；徐州跌7.5%，大连跌4.9% [35][36] - **三四线城市**：整体环比下跌1.8%，仅洛阳（涨1.1%）等少数城市上涨，三亚（跌4.3%）、呼和浩特（跌3.1%）等跌幅较大 [36] - **环比涨幅前列城市**：上海（70564元/㎡， ↑10.8%）、杭州（28706元/㎡， ↑9.8%）、东莞（28219元/㎡， ↑3.2%） [33][44] - **环比跌幅前列城市**：重庆（16348元/㎡， ↓-7.9%）、徐州（13847元/㎡， ↓-7.5%）、大连（16252元/㎡， ↓-4.9%） [33][44]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][62] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计将超过2008年和2014年，且目前仍在推进途中 [4][62] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [4][62] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、少量混合所有制及民企将在未来格局中更加受益 [4][62] - 城市分化观点依然奏效，即“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”，该组合在销售反弹时表现更佳 [4][62] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）出现新变化，是观察政策落地的重要方向，且一二线城市将更受益 [4][62] - 2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复博弈政策贝塔 [4][62] 上海收储新政解读 - 上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作，浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点区 [1][11] - 政策模式联动刚需租赁和改善置换，旨在满足保障房筹集任务并改善市场供需 [1][12] - 收购范围锚定低总价小面积房源，例如浦东优先关注内环内、2000年以前、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的个人二手房源 [11] - 收购后，相关购买力将被定向引导至总价段更高的新房/二手房市场，有望释放政策杠杆效应，并激活更高价位房源的置换链条 [1][12] - 试点三区在收购范围和模式上存在细微差别，具有“摸着石头过河”的探索意味，若模式走通，有望在全市推广 [1][12] - 作为核心城市在市场深度下行时点推出此类政策，信号意义较强，后续需重点关注实际推进情况 [1][12] 市场行情回顾 - 本周（报告期）申万房地产指数累计变动幅度为0.01%，领先沪深300指数1.34个百分点，在31个申万一级行业中排名第18名 [2][15] - 全市场房地产股中，周涨幅居前五的为京蓝科技（27.8%）、乾景园林（25.3%）、京投发展（23.7%）、荣安地产（13.7%）、皇庭国际（13.4%） [15][21] - 重点跟踪的40家A/H房企中，周涨幅居前五的为绿景中国地产（13.5%）、世茂集团（8.7%）、华夏幸福（7.7%）、正荣地产（6.7%）、我爱我家（6.3%） [15][25] - 重点房企中周跌幅居前五的为旭辉控股集团（-17.5%）、中梁控股（-9.2%）、融信中国（-8.3%）、远洋集团（-7.9%）、禹洲集团（-6.3%） [15][25] 重点城市成交跟踪 - **新房成交（春节对齐口径）**：春节前第2周，样本城市新房成交面积为112.5万平方米，同比下降45.1% [2][12][13] - **新房成交（自然周口径）**：本周（1.31-2.6）30个城市新房成交面积为131.2万平方米，环比下降5.2%，同比大幅提升138.2% [2][26] - 样本一线城市成交41.9万平方米，环比增长4.0%，同比增长419.4% [2][26] - 样本二线城市成交61.6万平方米，环比下降6.5%，同比增长161.6% [2][26] - 样本三线城市成交27.8万平方米，环比下降13.8%，同比增长18.1% [2][26] - **二手房成交（春节对齐口径）**：春节前第2周，样本城市二手房成交面积为183.7万平方米，同比下降16.4% [2][12][13] - **二手房成交（自然周口径）**：本周15个样本城市二手房成交面积合计204.5万平方米，环比下降3.5%，同比大幅增长717.5% [2][35] - 样本一线城市成交85.8万平方米，环比下降8.5% [2][35] - 样本二线城市成交85.3万平方米，环比增长3.3% [2][35] - 样本三线城市成交33.3万平方米，环比下降6.2% [2][35] - **累计成交数据**：年初至今（5周累计），样本30城新房成交面积累计622.8万平方米，同比下降36.5%；样本15城二手房成交面积累计1034.3万平方米，同比增长21.1% [32][35] 房企信用债情况 - **发行与偿还**：本周（2.2-2.8）共发行房企信用债16只，环比增加8只；发行规模共计140.25亿元，环比增加90.65亿元；总偿还量37.31亿元，环比减少51.96亿元；净融资额为102.94亿元，环比大幅增加142.61亿元 [3][47] - **发行结构**：本周房企债券发行主体评级以AAA级为主，占比85.6%；债券类型以一般中期票据（36.4%）和私募债（33.5%）为主；债券期限以1-3年（40.7%）和3-5年（34.9%）为主 [47] - **融资成本**：本周发行利率有升有降，例如“26京住总MTN001”3年期中期票据发行利率为2.70%，较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率上升了45个基点 [57][58] 近期政策回顾 - **中央政策**：国务院常务会议要求创新完善政策措施，在基础设施、城市更新等重点领域谋划推动重大项目 [60]；住建部强调要保障青年人基本住房需求，大力发展保障性租赁住房和公租房 [60] - **地方政策**：福建出台政策，鼓励市场化主体收购二手房和法拍流拍住房，可用作保障性租赁住房等，并鼓励金融机构提供收购贷款支持 [61]；甘肃完成首笔二手房公积金首付款提取试点业务 [61]；深圳召开城市更新推进会，要求拓展多元化投融资渠道，强化项目信贷支持 [61] 投资建议与配置方向 - 报告建议配置方向包括 [4][62]： - **地产开发**：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 - **地方国企/城投/化债**：推荐城投控股、城建发展 - **中介**：推荐贝壳-W - **物业**：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等

港股市场表现 - 恒生指数收报26,847点，上升0.1%；国企指数收报9,048点，下跌0.1%[1] - 港股总成交额2,854亿港元，较前日3,352亿港元下跌14.9%[1] - 能源、地产建筑、原材料业指数分别上升3.0%、2.1%、1.4%；资讯科技、非必需性消费指数分别下跌3.4%、0.4%[1] - 主要内房股华润置地、中国海外发展、越秀地产、万科企业上涨3.9%-6.2%[1] 外围市场与宏观 - 道琼斯工业指数收报49,501点，上升0.5%；恒指夜期收报26,534点，低水313点[2] - 欧盟1月CPI同比上升1.7%，低于去年12月的2.0%[3] - 美国1月ISM服务业PMI为53.8，高于市场预测的53.5[3] 行业与公司动态 - 商务部等九部门发布春节促消费方案，鼓励消费品以旧换新及线下零售支持[4] - 光伏板块信义光能、福莱特玻、协鑫科技上升1.3%-2.9%；金风科技因欧盟调查下跌6.8%[6] - 恒生医疗保健指数上升0.5%；荣昌生物盈喜预计2025年收入超预期主要因授权费与公允值收益[5] - 东鹏饮料H股上市次日涨9.5%，较招股价高11.2%，基石投资者包括腾讯、卡塔尔主权基金等[4]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”，且评级维持不变 [6] 报告核心观点 - 2026年1月，TOP10房企销售表现相对优于行业整体，各梯队房企销售表现分化 [1] - 随着前期政策持续落地及供给侧出清，部分高能级城市及信用优势明显的龙头央国企有望受益于竞争结构优化，实现经营业绩企稳回升 [5][64] - 投资建议关注三条主线：稳健央国企地产、存量资源丰富的运营型房企、以及物业服务板块 [5][65] 百强房企2026年1月销售情况总结 - **TOP10房企**：2026年1月全口径销售金额894亿元，同比-11.9%；权益销售金额630亿元，同比-16.2%；全口径销售面积421万平，同比-18.8% [1][9] - **TOP20房企**：2026年1月全口径销售金额1,214亿元，同比-18.8%；权益销售金额845亿元，同比-20.8%；全口径销售面积569万平，同比-22.6% [18] - **TOP50房企**：2026年1月全口径销售金额1,580亿元，同比-22.4%；权益销售金额1,105亿元，同比-25.8%；全口径销售面积746万平，同比-26.8% [27] - **TOP100房企**：2026年1月全口径销售金额1,822亿元，同比-24.7%；权益销售金额1,286亿元，同比-28.5%；全口径销售面积860万平，同比-29.5% [1][36] - **梯队表现对比**：TOP10房企销售同比降幅（-11.9%）显著小于TOP100房企（-24.7%），且较2025年全年累计同比变化为+4.6个百分点，而TOP100房企为-4.9个百分点，显示头部房企表现相对较好且改善 [1] TOP50房企销售明细与分布 - **2026年1月同比分布**：在纳入统计的44家TOP50房企中，全口径销售金额同比中位数为-17.0% [2][44] - 其中，同比增幅高于30%的公司有6家，占比13.6%；增幅在0%至30%的公司有9家，占比20.5%；降幅在-10%至0%的公司有3家，占比6.8%；降幅在-30%至-10%的公司有9家，占比20.5%；降幅低于-30%的公司有17家，占比38.6% [2][44] - **与2025年全年对比**：2025年全年，47家TOP50房企全口径销售金额同比中位数为-16.9%，其中降幅低于-30%的公司占比为25.5%，而2026年1月该比例扩大至38.6%，显示单月内部分房企销售压力加剧 [44] 房地产行业销售权益与操盘情况 - **权益比例**：2026年1月，TOP10/20/50/100房企的销售金额权益比例分别为70.5%、69.6%、70.0%、70.6%，同比普遍下降3.2至3.8个百分点，环比也下降2.2至3.7个百分点 [3][47] - **操盘比例**：2026年1月，TOP10/20/50/100房企的累计销售金额操盘比例分别为91.3%、90.9%、91.6%、90.9%，同比及环比均有所下降 [47] 房地产行业销售集中度 - **2025年全年集中度**：以权益销售金额口径计算，TOP10/20/50/100房企的市场集中度分别为14.4%、19.2%、25.2%、29.4%，同比分别下降0.8、0.9、1.7、2.5个百分点 [3][51] - **集中度计算公式**：各梯队房企累计权益口径销售金额除以全国商品房累计销售金额 [3][51] 20家主流重点房企销售变化 - **整体表现**：2026年1月，20家主流房企全口径销售金额合计1,145.2亿元，同比-19.6%；权益销售金额合计831.1亿元，同比-17.9% [58] - **表现突出公司**： - 中建壹品：全口径销售金额单月同比+320.3%，权益销售金额单月同比+377.6% [4][57] - 中海地产：全口径销售金额单月同比+20.5%，权益销售金额单月同比+20.4% [4][57][58] - 中国金茂：全口径销售金额单月同比+13.3%，权益销售金额单月同比+13.4% [4][57][58] - **其他公司表现**：保利发展、华润置地、绿城中国、万科地产、建发房产等公司当月销售金额同比均为负增长 [58] 投资建议主线 - **主线一：稳健龙头央国企地产**：推荐关注具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高、在核心城市销售排名靠前的房企，如招商蛇口、中国金茂、保利发展、越秀地产、中国海外发展 [5][65] - **主线二：存量资源与运营型房企**：随着公募REITs推进，推荐关注存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，如华润置地、上海临港 [5][65] - **主线三：物业服务行业**：看好其长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务 [5][65]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 中长期商品多头延续，但短期受贵金属调整、新美联储主席任命及美国政府“技术性停摆”等因素影响，市场氛围或受压制，黑色系短期区间震荡，趋势机会不明朗，需关注库存、需求及政策变化 [2][8][14] 各目录总结 螺纹钢 行情资讯 - 主力合约下午收盘价3098元/吨，较上一交易日跌30元/吨（-0.95%），当日注册仓单14841吨，环比减2442吨，主力合约持仓量178.41万手，环比增49987手；现货天津汇总价3170元/吨，环比持平，上海汇总价3230元/吨，环比减20元/吨 [1] 策略观点 - 宏观上特朗普宣布任命新美联储主席使市场鸽派预期降，商品价格降温；基本面螺纹钢产量高，临近春节表观需求季节性回落，库存累积但幅度可控；黑色系多空交织，短期区间震荡，后续关注库存、板材需求及“双碳”政策变化 [2] 铁矿石 行情资讯 - 主力合约（I2605）收至783元/吨，涨跌幅-1.07%（-8.50），持仓变化-20544手，至52.07万手，加权持仓量87.47万手；现货青岛港PB粉787元/湿吨，折盘面基差52.93元/吨，基差率6.33% [4] 策略观点 - 供给上海外发运环比回升，澳洲降巴西升，主流矿山中淡水河谷增幅显著，非主流国家发运降，近端到港量持稳；需求上钢联口径日均铁水产量环比降，部分高炉年检，复产为常规复产，钢厂盈利率降；库存端港口和钢厂进口矿库存均增；海外发运入淡季，供应压力减，库存结构问题未解决，价格短期震荡，关注钢厂补库及铁水生产节奏 [5] 钢材（锰硅、硅铁） 行情资讯 - 锰硅主力（SM605合约）收跌0.65%，报5834元/吨，现货天津6517锰硅报价5780元/吨，折盘面5970吨，环比持平，升水盘面136元/吨；硅铁主力（SF603合约）收跌0.64%，报5624元/吨，现货天津72硅铁报价5750元/吨，环比降50元/吨，升水盘面126元/吨 [7] 策略观点 - 商品市场波动大，黑色板块因房地产政策放松等有情绪呵护；中长期商品多头延续，短期受多种因素压制；锰硅供需格局不理想但因素多已计价，硅铁供求基本平衡且有改善；未来行情受黑色板块方向和成本、供给因素影响，关注锰矿情况及“双碳”政策进展 [8][9] 焦煤焦炭 行情资讯 - 焦煤主力（JM2605合约）冲高回落收跌1.21%，报1141.5元/吨，现货山西低硫主焦等有不同报价及变化；焦炭主力（J2605合约）同样冲高回落收跌2.38%，报1680.5元/吨，现货日照港准一级湿熄焦等有不同报价及变化 [11] 策略观点 - 商品市场波动受新美联储主席任命等影响，黑色板块有情绪呵护；中长期商品多头延续，短期受多因素压制；焦煤和焦炭周度静态供求结构宽松，下游补库难成强价格驱动，澳洲煤价坚挺及焦煤稀缺性或有支撑，价格短期震荡 [13][14] 工业硅、多晶硅 行情资讯 - 工业硅主力（SI2605合约）收盘价8795元/吨，涨跌幅-0.62%（-55），加权合约持仓变-16591手，至336548手，现货华东不通氧553等有报价且环比持平；多晶硅主力（PS2605合约）收盘价47050元/吨，涨跌幅-0.19%（-90），加权合约持仓变-5716手，至70398手，现货SMM口径N型颗粒硅等报价环比持平 [16][18] 策略观点 - 工业硅盘中冲高回落，供给端四川停炉、新疆和内蒙减产，需求端多晶硅和有机硅需求弱，2月大厂减产或改善平衡表，价格短期震荡，关注大厂减产及下游生产调整；多晶硅现货价格博弈焦灼，产业链各环节分化，供应一季度或收缩，政策预期托底，盘面受现货影响承压，关注终端需求及政策调整 [17][20] 玻璃纯碱 行情资讯 - 玻璃主力合约收1056元/吨，当日持平，华北大板等报价持平，01月30日浮法玻璃样本企业周度库存5256.4万箱，环比降65.18万箱（-1.22%），持仓方面多空单有减仓；纯碱主力合约收1203元/吨，当日跌0.08%（-1），沙河重碱报价降1元，01月30日纯碱样本企业周度库存154.42万吨，环比增2.30万吨（-1.22%），持仓方面多单增仓空单减仓 [22][24] 策略观点 - 玻璃春节临近需求淡，供应产能稳定，市场缺驱动，厂家稳价降库，价格短期震荡，主力合约参考区间1025 - 1125元/吨；纯碱供应宽松且增长，需求平淡，下游采购谨慎，价格缺上行驱动，短期弱稳震荡，主力合约参考区间1160 - 1250元/吨 [23][25]

行业投资评级 - 房地产行业评级为“优于大势” [6] 报告核心观点 - 2026年1月楼市呈现“新房平淡、二手房活跃”的分化格局，政策暖风频吹，市场预期稳步改善，2026年作为“十五五”规划首年，更多楼市政策值得期待，将呵护量价指标加速筑底 [1][5][17][18] - 新房市场销售整体平淡，但头部央国企凭借积极土储和优质产品力凸显韧性 [1][14] - 二手房市场量价指标持续向好，销售热度维持高位，房价降幅显著收窄，部分城市挂牌量从高位回落 [1][15][16] - 政策环境宽松，中央与地方持续释放利好，旨在稳预期、防风险、促转型，为楼市企稳创造了条件 [1][2][17] 按目录总结 1. 本周观点：1月楼市表现 - **新房销量**：2026年1月百强房企销售总金额约为1784亿元，同比下滑18.4%，降幅与2025年全年基本持平，销售较为平淡 [1][14] - 头部房企韧性凸显：TOP3房企销售金额同比微增0.2%，TOP10房企同比仅下降2.8%，降幅远优于百强整体水平 [14] - 部分央国企表现优异：中海地产销售金额同比增长20.5%，华润置地增长0.4%，中国金茂增长13.3% [14] - **二手销量**：热度维持高位，16个样本城市二手房实时成交（剔除2025年春节影响）日均1625套，同比增长37.5% [1][15] - 各线城市均增长：一线城市（3城）同比增长33.5%，二线城市（9城）增长34.2%，三四线城市（4城）增长71.8% [15] - 重点城市表现：北京同比+29.2%，广州+35.0%，深圳+38.3%，合肥+60.1%，南京+61.5%，武汉+43.4% [15] - **二手房价**：降幅斜率显著放缓，挂牌量较高位持续回落 [1][16] - 截至2026年1月25日，全国平均房价10044元/㎡，环比降幅收窄至-0.7% [16] - 一线城市平均房价40071元/㎡，环比降幅收窄至-0.3%，其中上海平均房价47570元/㎡，环比微增0.04%，为2023年3月以来首次环比回正 [16] - 挂牌量下降：上海二手住宅挂牌量约33.68万套，连续4个月下降；北京挂牌量12.53万套，较2025年9月高点减少1.79万套 [16] - **政策层面**：中央与地方释放多种利好，楼市企稳环境更优 [1][17] - 中央层面包括：强调政策一次性给到位并肯定地产金融属性、下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点、将商办用房最低首付比例降至30%、优化房地产融资协调机制并延长“白名单”项目贷款展期至5年、将居民换购住房个税退税政策延至2027年底 [17] - 地方层面：上海市静安区启动“住房以旧换新”试点 [17] 2. 股票市场与信用债 - **A股地产**：本周（2026年1月26日-30日）A股房地产板块涨跌幅为-2.21%，跑输大盘（沪深300）2.29个百分点，在31个行业中排名第18 [2][19][20] - 近一个季度（截至报告期）板块跌0.39%，跑输大盘（沪深300涨4.81%） [23] - 近一个月板块涨4.30%，跑赢大盘（沪深300涨1.65%） [23] - 个股表现：涨幅靠前的有大悦城（17.07%）、新城控股（11.41%）、京投发展（7.71%）；跌幅靠前的有华夏幸福（-11.86%）、*ST中迪（-8.74%） [27] - **港股地产**：本周港股地产建筑板块涨跌幅为5.71%，跑赢大盘（恒生指数）3.32个百分点，在12个行业中排名第2 [2][19][32] - 个股表现：涨幅靠前的有合景泰富集团（51.61%）、中国奥园（36.36%）、中国金茂（21.83%） [35] - **地产信用债**：一级市场发行收缩，净融资额为负 [2][19][38] - 本周新发行金额为-542.36亿元，净融资额为-958.54亿元 [19][38] - 截至2026年1月30日，地产信用债累计发行-294.69亿元，净融资额为-1076.64亿元，去年同期为109.73亿元 [19][38] 3. REITs市场 - **指数表现**：本周REITs指数收于119.76点，上涨0.51% [3][39][40] - 产权型REITs指数收于122.24点，上涨0.33%；特许经营权型REITs指数收于116.49点，上涨0.74% [3][39] - 近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数1.65个百分点 [3][39][50] - 本周领涨公募REITs为博时蛇口产园REIT，涨幅3.23% [3][39][51] - **成交额**：本周REITs总成交额为14.52亿元，环比下降11.89% [3][39][53] - 产权型REITs成交额7.44亿元，特许经营型REITs成交额7.09亿元 [53] - **换手率**：本周REITs整体换手率为0.53%，环比下降0.06个百分点 [3][39][60] 4. 楼市成交 - **总体情况**：本周（1月24日-30日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别为-10.56%和+23.06%；年初至今累计同比分别为-41.39%和-4.32% [5][69] - **新房成交**：45城商品房成交229.14万平方米，滚动四周同比下降10.56% [5][70] - 分线城市：一线城市滚动四周同比-4.85%，二线城市-13.43%，三四线城市+17.75% [5][70] - **二手房成交**：14城二手房成交178.86万平方米，滚动四周同比上升23.06% [5][78] - 分线城市：一线城市滚动四周同比+35.92%，二线城市+21.02%，三四线城市+9.58% [5][78] 5. 土地市场 - **百城整体**：本周百城土地供应建筑面积环比下降17.02%，成交建筑面积环比下降74.82%，溢价率为3.60%，环比上升2.06个百分点 [4][88][89] - **一线城市**：供应建筑面积环比大幅上升102.58%，成交建筑面积环比下降56.94%，溢价率为0.01% [4][88][98] - **二线城市**：供应建筑面积环比下降28.67%，成交建筑面积环比下降72.25%，溢价率为6.01%，环比上升3.77个百分点 [4][88][107] - **三四线城市**：供应建筑面积环比下降17.80%，成交建筑面积环比下降76.93%，溢价率为2.61% [4][88][116] 6. 投资建议 - 报告建议关注存量地产三大方向及优质产品力开发商 [5][18] - 商业地产：新城控股、华润万象生活 [5][18] - 二手经纪：我爱我家、贝壳 [5][18] - 物业服务：绿城服务 [5][18] - 优质产品力开发商：中国金茂 [5][18]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][50] 核心观点 - 报告认为2026年房地产行业仍以政策为核心主导力量，板块将反复演绎政策贝塔行情 [4][50] - 关注房地产相关股票的理由包括：政策受基本面倒逼进入深水区，最终力度有望超过2008和2014年；地产作为早周期指标具备经济风向标作用；行业竞争格局改善，头部优质房企受益；城市分化持续，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”组合；供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，一二线城市更受益 [4][50] 市场成交表现总结 - **新房市场**：本周（2026W4）30个样本城市新房成交面积136.9万平方米，环比提升16.3%，但同比下降32.3% [2] - 分城市能级看：一线城市成交40.3万方，环比+6.7%，同比-20.0%；二线城市成交64.9万方，环比+24.4%，同比-29.8%；三线城市成交31.7万方，环比+14.1%，同比-46.6% [2] - 累计数据看：2026年累计4周，样本30城新房成交面积490.1万方，同比-47.1%；其中一线城市同比-41.0%，二线城市同比-47.6%，三线城市同比-52.9% [2] - **二手房市场**：本周15个样本城市二手房成交面积211.9万方，环比微降0.9%，但同比增长15.0% [2] - 分城市能级看：一线城市成交93.8万方，环比-0.6%；二线城市成交82.6万方，环比-1.8%；三线城市成交35.5万方，环比+0.2% [2] - 年初至今累计成交829.8万方，同比增长0.1% [33] - **春节效应提示**：由于2026年春节假期较晚，常规同比计算可能失真，报告采用春节周对齐数据进行二次统计 [1][11] - 春节前第三周（1.25-1.31）对齐数据显示：样本城市新房成交131.4万方，同比-30.1%；二手房成交198.4万方，同比-10.9% [1][11][12] - 报告预计随后几周新房与二手房的常规同比与对齐同比数据差异会扩大，建议重点关注对齐后的同比表现 [1][11] 行情与信用债表现总结 - **板块行情回顾**：本周申万房地产指数变动-2.2%，跑输沪深300指数2.29个百分点，在31个申万一级行业中排名第18位 [2][13] - **信用债市场**：本周（1.26-2.1）共发行房企信用债8只，发行规模49.60亿元，环比减少47.27亿元；净融资额为-39.67亿元，但环比增加27.62亿元 [3][42] - 发行结构：主体评级以AAA级为主（占比68.5%）；债券类型以一般中期票据为主（占比45.4%）；期限以1-3年期为主（占比50.4%） [42] - 融资成本：本周发行利率有所下降，例如“26绿城地产MTN001”2年期中期票据利率为2.90%，较公司之前同类型可比债券利率下降95个基点 [44][46] 投资建议与配置方向 - 报告建议配置方向包括 [4][50]： - **地产开发**：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 - **地方国企/城投/化债**：推荐城投控股、城建发展 - **中介**：推荐贝壳-W - **物业**：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等

报告行业投资评级 - 报告未明确给出统一的行业投资评级，但对多个细分领域及具体公司给出了积极看法和投资建议 [1][2][4] 报告核心观点 - 地产政策预期改善有望催化家居板块估值从底部向上修复，行业整合加速，关注具备高股息安全边际的头部企业 [2][4][5] - 金属包装行业两片罐提价推进，行业盈利触底改善，头部整合优化格局 [2][4][6] - AI眼镜行业渗透率快速提升，Meta产能规划乐观，产业链相关公司合作深化加速放量 [2][4][9][10] - 造纸行业短期价格稳定，中期供求格局有望优化，关注反内卷政策潜在落地及需求边际变化带来的弹性 [2][4][13][14] 分行业观点总结 家居行业 - **政策与市场环境**：中央经济工作会议及《求是》文章对房地产表态显著变化，后续政策仍有放松空间，旨在稳定市场 [2][5] 地产供需逐渐改善，有望止跌回稳，扭转悲观预期，推动家居估值修复 [2][5] 二手房占比提升领先修复家居需求，存量换新需求支撑行业长期扩容 [2][5][6] - **行业格局**：2025年以来行业整合加速，中腰部企业退出，产业资本溢价入股头部企业，推动行业集中化 [2][6] - **重点公司**： - **欧派家居**：布局多元流量入口，组织架构调整为以城市为中心的经营模式，全面推进大家居转型 [18] 控股股东一致行动人计划增持，彰显信心 [19] - **索菲亚**：多品牌推行，米兰纳品牌2024年收入5.10亿元，同比增长8.1% [20] 整装渠道2024年收入22.16亿元，同比增长16.2% [20] 盈峰集团入股，体现产业资本认可 [21] - **顾家家居**：定位全屋型企业，新品类增速高于整体 [24] 全球化产能布局，越南、墨西哥基地投产以应对关税 [25] 总裁增持及员工持股，盈峰集团定增认购彰显信心 [25] - **慕思股份**：深耕中高端市场，2025年主打AI床垫并合作华为鸿蒙智选 [28] - **喜临门**：聚焦床垫赛道，考核体系改革促进零售动销，丰富AI床垫等新品 [29][31][32] 轻工消费行业 - **百亚股份**：核心五省市占率领先，全国化扩张快速推进，电商策略纠偏注重利润，2026年有望减亏贡献弹性 [36][37] - **登康口腔**：冷酸灵品牌积淀深厚，成功打造高价爆品推动结构升级，电商快速发力 [38][39] - **公牛集团**：电连接产品结构升级，智能电工照明推进旗舰店落地，新能源业务渠道扩张产品扩充 [40] 国际化战略提升至公司层面，以东南亚和欧美为重点 [41] - **晨光股份**：零售大店业务与潮玩子公司联合营销，传统业务强化产品力并加速出海，科力普业务延伸新赛道 [41][42][43] - **倍加洁**：口腔护理代工绑定宝洁等头部客户，收购薇美姿32%股权及善恩康52%股权，布局自主品牌与益生菌赛道 [44][45] - **潮宏基**：截至2025年9月底门店总数达1599家，较年初净增144家 [46] 25Q1-3珠宝业务收入同比增长30.7%，净利润同比增长56.1% [47] 进军东南亚市场，开启国际化 [48] - **思摩尔国际**：作为英美烟草HNB新系列独供，有望再造一个思摩尔 [49] 换弹式代工随美国监管松动逐季向好，一次性代工向换弹式切换有望增厚盈利 [49][50] 国内获生产牌照，合规化优势凸显 [51] - **康耐特光学**：2025年归母净利润预增不低于30% [10] 与歌尔光学成立合资公司（朝日持股30%，歌尔持股70%），共同开拓大中华区以外AI眼镜市场 [2][10] 25H1收入10.84亿元，同比增长11.0%，归母净利润2.73亿元，同比增长30.7% [52] 两轮车、摩托车及自行车行业 - **雅迪控股**：新国标过渡期延长及以旧换新政策带动行业销量提速，公司通过一体化降本和产品微创新获得超额利润率 [56] - **九号公司**：电动两轮车渠道扩张，全地形车、割草机器人等新品类放量超预期 [58] - **钱江摩托**：国产大排量摩托车领军者，开启品牌出海，2025年外销主力市场切换至欧洲和南美，排量结构升级 [59][60] - **久祺股份**：受益全球电助力自行车渗透率提升，欧洲电助力渗透率不到20% [61] 拓展高端产品线，自主品牌占比提升优化利润率 [61] 出口相关行业 - **匠心家居**：研发人员占比高，供应链一体化，越南基地布局领先，2023年推出影音沙发后客户数大幅增长 [62][63] - **嘉益股份**：美国保温杯市场在Stanley营销下时尚潮流化，2024年中国出口美国保温杯4.1亿只 [65] 越南基地快速扩产，2026年有望覆盖对美订单 [65] - **永艺股份**：布局越南、罗马尼亚产能，外销业务有望发力，内销人体工学椅品牌乘悦己消费风口崛起 [66][67] - **天振股份**：PVC地板订单恢复，新品RPET地板在环保性、外观等方面优势显著，有望快速放量 [68][69] - **依依股份**：宠物卫生护理用品出口领军，深度绑定头部客户，25Q3毛利率、净利率分别为22.6%、13.0%，同比提升 [70] 收购高爷家100%股权，布局自主品牌 [71] - **中宠股份**：海外产能稀缺，完全覆盖对美敞口，自主品牌匹卡噗2025年双十一全网销量同比增长500% [72] - **共创草坪**：2024年人造草坪业务收入29.35亿元，同比增长20.0%，销量9107万平，同比增长25.5% [74] 休闲草收入20.52亿元，同比增长22.4%，为主要增长动力 [74] 2021年全球市占率达18% [74]

行业投资评级 - 行业评级：增持 [1] 核心观点 - 周专题核心观点：地产政策预期加强，家居情绪有望修复 [3] - 政策风向转变：2026年1月1日《求是》杂志发表特约评论员文章，明确房地产的金融属性，政策逻辑发生实质性转变，强调需“政策一次性给足”，释放政策协同与加力信号 [5][33] - 对家居行业的拉动效应：房地产政策提出“稳定预期、提振需求与扩大内需”，有望通过提升消费者改善型和保障性需求期望、带动装修与家具安装订单增长、改善消费信心等方式，直接利好家居消费 [6][8][36] 一周行情回顾 - 市场表现：2026年1月19日至1月23日，上证综指上涨0.84%，深证成指上涨1.11%，创业板指下跌0.34% [9] - 行业指数表现：申万轻工制造指数上涨4.48%，相较沪深300指数超额收益为+5.10个百分点，在31个申万一级行业中排名第9；申万纺织服饰指数上涨4.48%，相较沪深300指数超额收益为+5.10个百分点，排名第8 [9][38] - 轻工制造个股表现：涨幅前十中，嘉美包装(+48.15%)、皮阿诺(+20.66%)、顶固集创(+20.14%)领涨；跌幅前十中，京华激光(-11.65%)、新宏泽(-10.25%)领跌 [9][43] - 纺织服饰个股表现：涨幅前十中，*ST天创(+29.16%)、梦洁股份(+22.03%)、探路者(+16.55%)领涨；跌幅前十中，美尔雅(-4.3%)、迎丰股份(-3.53%)领跌 [9][44] 重点数据追踪：家居 - 地产数据： - 近期数据：2026年1月11日至1月18日，全国30大中城市商品房成交面积129.34万平方米，环比+8.5%；100大中城市住宅成交土地面积63.21万平方米，环比-50.39% [10][46] - 2025年全年数据：住宅新开工面积4.3亿平方米，累计同比-19.8%；住宅竣工面积4.28亿平方米，累计同比-20.2%；商品房销售面积8.81亿平方米，累计同比-8.7% [3][10][46] - 原材料价格：截至2026年1月23日，软体家居上游TDI现货价为13950元/吨，周环比-2.11%；MDI现货价为14000元/吨，周环比-0.71% [10][55] - 销售数据：2025年12月，家具销售额为207.3亿元，同比-2.2%；当月家具及其零件出口金额为644954.1万美元，同比-8.6%；建材家居卖场销售额为1179.6亿元，同比-4.4% [10][58] - 一线城市房价信号：2025年12月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比11月收窄0.1个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅收窄0.2个百分点，其中上海新建商品住宅价格环比上涨0.2%、同比上涨4.8% [4][29] 重点数据追踪：包装造纸 - 纸浆及纸产品价格（截至2026年1月23日）： - 木浆：针叶浆5371.54元/吨（周环比-0.44%），阔叶浆4630.53元/吨（周环比-0.34%），化机浆3891.67元/吨（周环比0%） [10][60] - 废纸：废黄板纸1575元/吨（周环比+0.9%），废书页纸1728元/吨（周环比+2.25%），废纯报纸2125元/吨（周环比0%） [10][60] - 成品纸：白卡纸4269元/吨（周环比-0.12%），白板纸3698.75元/吨（周环比+0.17%），箱板纸3519.2元/吨（周环比-1.48%），瓦楞纸2669.38元/吨（周环比-2.04%），双铜纸4660元/吨（周环比-0.43%），双胶纸4725元/吨（周环比0%），生活用纸5875元/吨（周环比0%） [10][60] - 吨盈数据（截至2026年1月23日）：双铜纸每吨毛利-616.7元，双胶纸-616.31元，箱板纸357.11元，白卡纸-358.78元 [10][62] - 库存数据（截至2025年12月30日）： - 青岛港木浆库存1375千吨，月环比+0.51% [12][65] - 企业库存天数：白卡纸14.22天（月环比+4.87%），双胶纸18.43天（月环比-3.76%），铜版纸22.3天（月环比-1.24%） [12][65] - 企业库存量：白板纸835千吨（月环比+1.83%），瓦楞纸628.3千吨（月环比+53.73%），箱板纸1123.1千吨（月环比+30.56%），生活用纸521千吨（月环比-3.89%） [12][65] 重点数据追踪：纺织服饰 - 原材料价格： - 棉花：截至2026年1月23日，中国棉花价格指数3128B为15870元/吨，周环比-0.38% [13][70] - 国际棉价：截至2026年1月22日，Cotlook A指数为74.55美分/磅，周环比-0.67% [13][70] - 化纤：截至2026年1月16日，粘胶短纤市场价12600元/吨（周环比-1.02%），涤纶短纤市场价6470元/吨（周环比-0.92%） [13][70] - 长绒棉：截至2026年1月20日，中国长绒棉价格指数137为25445元/吨（周环比+0.16%），指数237为24765元/吨（周环比-0.32%） [13][70] - 价差：截至2026年1月22日，内外棉差价为2155元/吨，周环比-2.84% [13][70] - 销售数据：2025年12月，服装鞋帽针纺织品类零售额1661亿元，同比+0.6%；服装及衣着附件出口金额1341241万美元，同比-10.2% [13][72] 投资建议 - 家居板块：建议关注经营稳健的板块头部公司和成长性较高的智能家居赛道，因当前估值折价较多，头部公司估值处于历史底部，且地产政策有望刺激家居消费增长 [14] - 造纸板块：行业处于底部，反内卷催化及头部企业停机减产或改善行业格局，建议关注横向产品多元化、纵向林浆纸一体化的太阳纸业 [14] - 包装板块：奥瑞金收购中粮包装后，二片罐行业市占率将从20%提升至37%，议价能力有望提升并带动行业盈利，建议关注包装头部企业 [14] - 出口板块：关税扰动持续，建议关注后续全球博弈下，交易关税情绪中被错杀的出海标的 [14] 行业重要新闻摘要 - 地产价格：2025年12月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大，但一线城市环比降幅有所收窄 [74][75] - 造纸提价：多家白卡纸巨头计划在2026年2月底3月初上调价格200元/吨，主要因成本压力及春节前后停机检修减少供应 [76] - 产业用纺织品：2024年我国产业用纺织品行业纤维加工量达2138.4万吨，“十四五”期间复合年均增长率3.3%，行业在多个维度实现突破 [78] - 绿色人造板：预计中国绿色人造板市场规模将以5.7%的复合年增长率增长，于2029年达到4090亿元；绿色定制家居市场规模预计以9.4%的复合年增长率增长，于2029年达到5041亿元 [79][80]