行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持）[5] 报告核心观点 - 2025年土地市场呈现“量缩价升”与“向核心城市聚焦”的显著特征，房企投资高度集中于高能级核心城市[1][3] - 政策持续落地推动市场分化，具备综合开发能力、优质存量资源及强大运营品牌的房企将受益于结构性机会[4][117][118] 百城土地市场供需概况 - 2025年1-10月，百城土地成交建面9.46亿平方米，累计同比下降7.0%[8] - 2025年1-10月，百城住宅类用地成交建面1.84亿平方米，累计同比下降9.3%[1][18] - 分能级看，一线城市住宅用地成交建面692万平方米（累计同比-24.4%），二线城市7,912万平方米（累计同比+7.6%），三线城市9,749万平方米（累计同比-18.6%）[1][26][36][44] 百城土地市场价格表现 - 2025年1-10月，百城住宅类用地成交楼面均价为6,597元/平方米，累计同比上涨14.9%[1][51] - 分能级看，一线城市成交楼面均价40,610元/平方米（累计同比+38.8%），二线城市7,260元/平方米（累计同比+9.4%），三线城市3,643元/平方米（累计同比+7.4%）[1][62][65][73] 重点房企拿地情况 - 2025年1-10月，TOP50房企新增土储价值9,084亿元，累计同比大幅增长55.0%；新增土储面积5,288万平方米，累计同比增长5.8%[78][83] - 新增土储价值排名前三的房企为：中海地产（1,199亿元）、招商蛇口（1,034亿元）、绿城中国（651亿元）[2][87] - 新增土储面积排名前三的房企为：中海地产（415万平方米）、保利发展（351万平方米）、招商蛇口（307万平方米）[2][87] 核心城市市场表现 - 2025年1-10月，光大核心30城宅地成交建面8,286万平方米（累计同比-3.3%），成交总价9,465亿元（累计同比+17.8%），楼面均价11,423元/平方米（累计同比+21.8%），溢价率10.5%（同比+6.0个百分点）[3][95] - 核心城市土地价值高度集中：核心30城宅地成交总价占百城比重达78.2%，核心6城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）占比达44.7%[3][102] - 2025年10月单月，核心30城土地市场降温，成交宅地133宗（单月同比-33.2%），零溢价成交地块111宗，占比高达83.5%[2][115] 投资建议主线 - 主线一：推荐产品美誉度高、在核心城市销售表现好的稳健龙头房企，如招商蛇口、保利发展、中国金茂等[4][118] - 主线二：推荐存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，如华润置地、上海临港、新城控股等[4][118] - 主线三：看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等[4][118]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 关注央行政策态度，中期多单继续持有，利率中长期仍需保持低位 [1][3] 根据相关目录分别进行总结 盘面点评 - 周四期债早盘冲高回落，午后有所回升，但TL回升乏力，T、TF收涨，TL收跌，TS接近平盘 [1] - 资金面恢复宽松，DR001回落至1.36%附近，公开市场逆回购3000亿，净回笼100亿 [1] 重要资讯 - 一年期和五年期贷款市场报价利率（LPR）分别维持在3%和3.5%不变 [2] - 住建部等多部门正在衡量一系列选项，包括首次在全国范围内对新增个人住房贷款提供贴息，还酝酿提高房贷借款人的个人所得税专项扣除以及进一步降低住房交易契税等 [2] 行情研判 - 今日A股高开低走，债市几乎未受影响，日内影响债市的主要是有关房地产政策的传言，导致早盘债市回落，超长债受影响更为明显 [3] - 三季度以来房地产市场再度转弱，传言并非空穴来风，各项政策正在酝酿之中，未来将择机推出，对市场的影响主要在于短期情绪，即便政策未来推出也难以扭转房地产市场的基本面，对债市的利空有限 [3] 国债期货日度数据 |合约|2025-11-20价格|2025-11-19价格|今日涨跌|2025-11-20持仓（手）|2025-11-19持仓（手）|今日变动（手）| |----|----|----|----|----|----|----| |TS2512|102.458|102.46|-0.002|77399|80980|-3581| |TF2512|105.915|105.87|0.045|155300|156122|-822| |T2512|108.475|108.42|0.055|280931|276083|4848| |TL2512|115.93|116.11|-0.18|181999|179966|2033| |TS基差（CTD）|-0.012|-0.0297|0.0177|TS主力成交（手）|38948|28995|9953| |TF基差（CTD）|0.0154|-0.0327|0.0481|TF主力成交（手）|71725|54572|17153| |T基差（CTD）|0.0709|0.0557|0.0152|T主力成交（手）|81803|66875|14928| |TL基差（CTD）|0.1356|0.1422|-0.0066|TL主力成交（手）|94348|100953|-6605| [4]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [4] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标作用，配置地产板块相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企及少量优质民企有望在未来格局中受益 [4] - 城市能级偏好明确，持续看好一线城市、约三分之二的二线城市及极少量三线城市的组合，该组合在销售反弹时表现更佳 [4] - 供给侧政策（如收储、闲置土地处置）出现新变化，一二线城市预计将更受益于政策落地 [4] - 2025年下半年板块仍由政策主导，建议把握政策beta机会，注重投资节奏和仓位控制 [4] 分章节总结 10月70城房价数据 - 2025年10月70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，同比下降2.6% [1][11] - 分城市能级看，一线、二线、三线城市新房价格环比分别下降0.3%、0.4%、0.5% [1][11] - 新房价格环比上涨城市数量为6个，较上月增加1个；环比下跌城市数量为64个，较上月增加1个 [1][11] - 10月70城二手住宅销售价格环比下降0.6%，同比下降5.5% [1][11] - 一线、二线、三线城市二手房价格环比分别下降0.9%、0.6%、0.7% [1][11] - 二手房价格环比上涨城市数量为0个，环比下跌城市数量为70个，已连续两个月全面下跌 [1][11] - 一线城市二手房价格环比跌幅小幅收窄至0.9%（此前连续三个月跌幅达1%），但跌幅仍高于其他能级城市 [1][11] - 北上广深10月二手房价格环比分别下降1.1%、0.9%、0.9%、0.9%，其中北京、广州跌幅小幅扩大，上海、深圳跌幅小幅收窄 [1][11] 行情回顾 - 报告期内申万房地产指数累计上涨2.7%，领先沪深300指数3.78个百分点，在31个申万一级行业中排名第7位 [1][14] - 房地产板块上涨个股共84支，较上周增加18支；下跌个股共30支 [14] - 涨幅前五的个股为乾景园林（61.0%）、中国武夷（30.0%）、华夏幸福（26.3%）、冠城大通（21.6%）、荣盛发展（18.2%） [14][19] - 重点关注的48家A/H房企中，上涨33支，涨幅前五为华夏幸福（26.3%）、荣盛发展（18.2%）、绿景中国地产（16.7%）、华侨城A（15.3%）、远洋集团（11.5%） [14][23] 重点城市新房及二手房成交 - 本周30个样本城市新房成交面积为159.0万平方米，环比提升17.4%，同比下降34.6% [2][24] - 分能级看，一线城市成交43.2万方（环比+12.6%，同比-42.5%）；二线城市成交88.1万方（环比+24.7%，同比-23.4%）；三线城市成交27.6万方（环比+4.9%，同比-47.7%） [2][24] - 年初至今（46周）样本30城新房累计成交面积8419.6万方，同比下降8.9%；一线城市累计2249.5万方（同比-5.4%）；二线城市累计4088.7万方（同比-8.9%）；三线城市累计2081.5万方（同比-12.2%） [2][26] - 本周14个样本城市二手房成交面积合计200.3万方，环比增长4.7%，同比下降17.0% [2][31] - 分能级看，一线城市成交85.6万方（环比+8.7%）；二线城市成交87.3万方（环比+1.4%）；三线城市成交27.3万方（环比+3.7%） [2][31] - 年初至今二手房累计成交面积9053.0万方，同比增长10.6%；一线城市累计3736.9万方（同比+12.1%）；二线城市累计4172.4万方（同比+9.9%）；三线城市累计1143.7万方（同比+8.2%） [2][31] 房企信用债情况 - 本周（11.10-11.16）共发行房企信用债4只，环比减少8只；发行规模共计36.20亿元，环比减少66.3亿元 [3][40] - 总偿还量108.29亿元，环比增加43.59亿元；净融资额为-72.09亿元，环比减少109.89亿元 [3][40] - 发行债券的主体评级均为AAA级（占比100.0%）；债券类型以私募债为主（占比55.2%）；期限以1-3年期为主（占比55.2%） [40] 投资建议与标的 - 建议配置方向包括：1）基本面alpha公司：H股（绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展）；A股（滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份） [4] - 2）地方国企/城投/化债主题：城投控股、城建发展 [4] - 3）中介机构：贝壳 [4] - 4）物业公司（跟涨属性）：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][54] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4][54] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][54] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][54] - 城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4][54] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益 [4][54] - 2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [4][54] 从央行调查报告看当前居民对房价预期 - 2025年三季度城镇储户对下季度房价预期“上涨”的居民占比为9.1%，连续2个季度低于10% [1][11] - 预期房价“基本不变”的居民占比为55.6%，预期“下降”的居民占比为23.5%，接近历史最高点 [1][11] - 本季度收入感受指数为46.5%，环比上升1.5个百分点，已连续10个季度低于50% [1][11] - “924”新政曾带动居民房价信心边际改善，但新政满一年后市场悲观占比又回到2024年三季度相似水平 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2%，落后沪深300指数1.05个百分点，在31个申万一级行业中排名第24名 [2][17] - 本周房地产板块上涨个股共65支，较上周增长24支，下跌股数为49支 [17] - 个股涨幅前五为万泽股份(30.3%)、绵石投资(27.6%)、新华联(27.4%)、渝开发(22.2%)、财信发展(18.6%) [17][22] - 重点48家A/H房企中上涨14支，涨幅前五为绿景中国地产(38.2%)、金地商置(5.1%)、龙湖集团(3.9%)、融信中国(3.8%)、世联行(3.4%) [17][25] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为134.6万平方米，环比下降41.6%，同比下降47.2% [2][26] - 样本一线城市新房成交面积38.4万方，环比下降30.6%，同比下降45.8% [2][26] - 样本二线城市新房成交面积70.0万方，环比下降45.1%，同比下降45.3% [2][26] - 样本三线城市新房成交面积26.2万方，环比下降44.8%，同比下降53.1% [2][26] - 今年累计45周样本30城新房成交面积8259.9万方，同比下降8.2% [30] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计190.2万方，环比下降8.3%，同比下降28.0% [2][34] - 样本一线城市二手房成交面积78.8万方，环比下降14.3% [2][34] - 样本二线城市二手房成交面积85.1万方，环比上升0.6% [2][34] - 样本三线城市二手房成交面积26.3万方，环比下降14.5% [2][34] - 年初至今累计二手房成交面积8851.7万方，同比增长11.4% [34] 重点公司境内信用债情况 - 本周共发行房企信用债12只，环比增加4只，发行规模共计102.50亿元，环比增加52亿元 [3][46] - 总偿还量64.7亿元，环比减少89.87亿元，净融资额为37.8亿元，环比增加141.87亿元 [3][46] - 债券发行主体评级以AAA级为主，占比52.7%，债券类型以一般公司债为主，占比50.2% [46] - 债券期限以3-5年期为主，占比42.0%，本周发行利率有所下降 [46][50] 投资建议配置方向 - 基本面alpha公司：H股推荐绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股推荐滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][54] - 地方国企/城投/化债：推荐城投控股、城建发展 [4][54] - 中介：推荐贝壳 [4][54] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4][54]

核心观点 - 展望2026年，友好的政策环境有望支撑银行业绩筑底回升，构筑价值投资基本盘 [1] - 预计2026年上市银行息差有望企稳、中收持续修复，带动业绩筑底回升 [1] - 银行股“躺赢”时代不再，选股重要性提升，建议聚焦两大方向：1）基本面优质、有望随市场风险偏好回升修复估值溢价的银行；2）稳健高股息标的 [1] 政策取向 - 宏观政策组合从“单向让利”切换至“双向平衡”的新阶段，更有利于银行稳健经营 [2] - 25Q1货币政策报告首次写入平衡好“支持实体经济与保持银行体系自身健康性的关系”，反映对保持银行息差相对稳定的高度重视 [2] - 财政政策更为积极，支出重点向补充实体经济现金流、提振消费和民生倾斜，有望改善经济基本盘、夯实银行经营质量 [2] - 地方化债与房地产止跌回稳的政策确定性增强，缓释资产质量担忧 [2] - 2020年至今银行息差累计下行79个基点，政策转向旨在稳定息差 [20] - 2025年赤字率拟按4%左右安排，比上年提高1个百分点，赤字规模5.66万亿元、比上年增加1.6万亿元 [33] - 2025年安排超长期特别国债8000亿元支持“两重”建设，安排5000亿元支持大规模设备更新和消费品以旧换新 [33] - 9月29日，5000亿元新型政策性金融工具额度获监管部门批复，旨在促进金融服务实体经济 [33] 经营展望 - 政策持续呵护下，25H1以来银行息差呈现出企稳态势，支撑利息净收入增长回暖 [3] - 随资产端定价趋稳+负债端成本持续改善，26年息差降幅有望进一步收窄，支撑核心盈利修复 [3] - 资本市场活跃度提升，财富管理需求释放下，中收持续修复动能较强 [3] - 利息收入在银行营收中占据主导地位（占比70%+），预计息差企稳带动下，26年上市银行业绩有望筑底回稳 [3] - 优质区域行弹性更强，量价两端共同支撑下业绩弹性或更强 [17] - 上市银行9M25利息净收入同比降幅收窄至-0.6%（vs 25H1 -1.3%），其中城商行展示出更强弹性，9M25利息净收入同比+10.3%（vs 25H1 +8.8%） [47] - 前9个月企业与居民贷款分别新增13.44万亿元和1.1万亿元，同比分别少增200亿元和8400亿元，反映出有效需求尚待进一步提振 [44] - 存款利率持续下调后收益性价比下降，今年7-8月居民存款分别同比少增7818亿元和6020亿元，而非银存款则同比多增13969亿元和5418亿元，显示“存款搬家”迹象 [46] 资金观察 - 险资为权益市场未来重要增量，后续需关注26年初非上市保险公司实施I9、新增OCI账户配置缺口+大型保险公司有望每年新增保费30%配置权益，预计盈利稳健、股息回报较高的银行为增持优选 [4] - 地方国资积极加大对本地银行股投资力度，成都、南京、青岛、常熟等优质区域行陆续获增持，有望形成双赢格局 [4] - 资产管理公司（AMC）增持多家全国性银行，单笔金额较大、且介入董事席位较为普遍 [4] - 当前公募持仓压降至相对低位，关税谈判落地+人民币升值预期背景下外资有望增持 [4] 投资策略 - 经过持续两年的上涨，当前银行筹码波动性明显放大，选股重要性提升 [5] - 随经济预期改善与市场风险偏好持续回升，资金逻辑有望从纯高股息防御策略，逐步切换至对基本面质量与盈利弹性的关注，优质银行有望迎来更显著的估值修复与溢价回归空间，如宁波银行、南京银行、成都银行、渝农AH [5] - 持续低利率环境下，红利配置价值仍为底色，具备股息优势的稳健个股仍具有配置价值，如上海银行、工行H、建行H [5] - 当前A股上市银行PB(LF)均值为0.69倍（2025/11/1），对应隐含不良率远高于实际水平 [35]

房地产行业核心矛盾 - 房地产销售疲软的根本原因在于居民购买力下降和收入不稳定，而非首付款比例或贷款利率等政策因素 [1] - 居民消费意愿低迷，有限的资金主要用于保障基本生活和应对潜在风险，而非大宗消费如购房 [1] - 行业出路在于提升普通居民的实际收入水平，而非继续依赖已拥有多套房产的高收入群体 [1] 金融风险化解措施 - 通过兼并重组和市场退出等方式推动中小金融机构改革化险 [2] - 建立并强化对中小金融机构的硬约束风险早期纠正机制 [2] - 针对证券公司等特定机构实施个案风险化解方案 [2]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4] - 房地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4] - 城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议关注政策beta，重视节奏和仓位控制 [4] 房价市场表现 - 2025年9月70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.4%，同比下降2.7%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.3%、0.4%、0.4% [1][11] - 新房价格环比上涨城市数量为5个，较上月减少4个，环比下跌城市数量为63个，较上月增加6个 [1][11] - 2025年9月70个大中城市二手住宅价格环比下降0.6%，同比下降5.2%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.7%、0.6% [1][11] - 二手房价格环比上涨城市数量为0个，较上月减少1个，环比下跌城市数量为70个，较上月增加1个，各能级城市单月环比跌幅均有扩大 [1][11] - 一线城市自5月以来环比跌幅大于二三线城市，北京、上海、广州、深圳9月二手房价格环比分别下降0.9%、1.0%、0.8%、1.0% [1][11] 行情回顾 - 报告期内申万房地产指数累计变动幅度为1.5%，落后沪深300指数1.73个百分点，在31个申万一级行业中排名第18名 [1][14] - 报告期内房地产板块上涨个股共89支，较上周增长50支，下跌股数为24支 [14] - 报告期内市场上房地产股涨幅居前五的为新华联、绵石投资、万方发展、荣丰控股、深振业A，涨幅分别为61.0%、27.6%、23.4%、19.8%、14.7% [14][19] - 报告期内重点48家A/H房企中共计上涨25支，较上周增长22支，涨幅位居前五的为龙光地产、荣盛发展、富力地产、远洋集团、世联行，涨幅分别为8.5%、5.2%、5.1%、4.9%、4.9% [14][23] 新房成交情况 - 报告期内30个样本城市新房成交面积为211.1万平方米，环比下降0.2%，同比下降26.1% [2][24] - 分能级看，样本一线城市新房成交面积为57.7万方，环比上升2.8%，同比下降24.6%；样本二线城市为107.7万方，环比下降0.9%，同比下降19.2%；样本三线城市为45.7万方，环比下降2.2%，同比下降39.8% [2][24] - 截至报告期当年累计43周，样本30城新房成交面积共计7894.1万方，同比下降5.7% [2] - 分能级累计看，一线城市为2112.5万方，同比持平；二线城市为3801.5万方，同比下降6.4%；三线城市为1980.0万方，同比下降9.8% [2] - 10月累计新房成交面积方面，样本30城共计526.9万方，同比下降29.7%；一线、二线、三线城市同比分别下降28.9%、17.6%、47.9% [27] 二手房成交情况 - 报告期内14个样本城市二手房成交面积合计211.7万方，环比下降4.4%，同比下降16.3% [2][32] - 分能级看，样本一线城市二手房成交面积为86.0万方，环比下降2.6%；样本二线城市为97.2万方，环比下降7.1%；样本三线城市为28.5万方，环比持平 [2][32] - 年初至今累计二手房成交面积为8453.3万方，同比增长13.9% [2][32] - 分能级累计看，样本一线城市为3480.6万方，同比增长15.4%；样本二线城市为3913.4万方，同比增长13.9%；样本三线城市为1059.3万方，同比增长9.2% [32] 信用债市场 - 报告期内共发行房企信用债18只，环比增加5只；发行规模共计180.30亿元，环比增加101.55亿元 [3][42] - 报告期内总偿还量68.59亿元，环比增加18.46亿元，净融资额为111.71亿元，环比增加83.09亿元 [3][42] - 发行主体评级以AAA为主，占比77.4%；债券类型以一般中期票据为主，占比54.6%；债券期限以1-3年和3-5年为主，各占40.5% [42] 政策动态 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 [46] - 地方政策活跃，例如浙江杭州多个地区开展“购房+消费券”限时补贴活动，对符合条件的购房对象给予每套10万元的消费券补贴 [47] - 广东广州出台多项政策，包括拓展房票安置适用范围、允许自持住房转为可售住房、支持存量商办改建为保障性租赁住房等 [47] - 江苏南京、湖北武汉等地也出台了包括提高公积金提取额度、提供购房补贴、贷款利息补贴等在内的支持性政策 [47][48] 投资建议与配置方向 - 建议配置方向包括基本面alpha公司，如H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4] - 建议关注地方国企/城投/化债主题，如城投控股、城建发展 [4] - 建议关注中介公司贝壳 [4] - 物业公司属于跟涨板块，可关注华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4]

政策利好 - 九月起首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30% [1] - 北京、上海、广州、深圳等一线城市执行“认房不认贷”政策，激发市场热情，部分地区房屋成交量应声暴涨 [1] 市场数据表现 - 八月份全国百城新房价格环比下跌城市数量为42个，二手房价格环比下跌城市数量为96个 [2] - 上海二手房挂牌量逼近20万套，北京接近19万套，广州达到13万套，预示市场供应过剩及潜在降价压力 [2] 未来房价观点分歧 - 乐观派认为密集政策利好将刺激房价反弹 [3] - 悲观派认为政策刺激作用有限，房地产市场长期调整趋势明显，未来房价可能大幅下跌 [3] 购房需求分析 - 疫情冲击导致家庭收入下降，购房能力被削弱，购房需求显著萎缩 [6] - 改善型需求变得更加理性，购房者审慎评估自身财务状况 [6] 房地产市场泡沫指标 - 国内租售比高达50-60年，远超国际公认的20年健康水平 [8] - 上海一套价值数千万房产的年租金仅十几万元，收回投资需长达八十年 [8] 居民财务状况与杠杆空间 - 房产占据居民家庭总资产的77%，金融资产仅占23% [8] - 国内有超过两亿房奴，房贷总规模逼近39万亿元，居民继续加杠杆空间有限 [8] 保障性住房影响 - 政府大力推进保障性住房建设，以满足中低收入群体需求 [9] - 保障房供应增加将分流部分潜在购房需求，缓解商品房市场压力，抑制房价上涨 [9]

三季度经济增速放缓的原因 - 宏观政策靠前发力导致下半年政策力度相对不足，例如消费品以旧换新政策上半年中央下发资金1620亿元，下半年为1380亿元，地方补贴力度亦减弱 [3] - 部分政策效果边际递减，消费品以旧换新政策刺激消费节奏前移而非总量扩大，7-9月家电音像零售额同比从28.4%持续回落至3.3%，9月商品零售和社零消费同比分别为3.3%和3.0%，低于上半年的5.1%和5.0% [3] - 制造业设备更新空间收窄，1-9月制造业投资累计同比由上半年的7.5%降至4% [3] - 居民消费意愿不足，三季度居民平均消费倾向由二季度的68.6%降至68.1%，低于去年同期的68.9% [4] - 房地产持续低迷，9月商品房销售面积、销售额、房地产投资同比分别为-10.5%、-11.8%和-21.3%，降幅较上半年扩大 [4] - 地方财政紧平衡制约基建投资，1-9月地方财政主导的道路运输业和公共设施管理业投资累计同比分别为-2.7%和-2.8% [4][5] 三季度经济运行中的积极因素 - 工业产能利用率企稳回升，前三季度分别为74.1%、74.0%和74.6% [6] - PPI同比连续2个月回升，由7月的-3.6%收窄至-2.3% [6] - 1-8月规模以上工业企业利润总额累计同比由1-7月的-1.7%回升至0.9% [6] - 三季度GDP平减指数由二季度的-1.3%回升至-1.1% [6] - 出口保持强劲韧性，9月中国出口同比实现8.3%的高增速，对东盟、欧盟、拉美和非洲等非美市场出口保持高增 [7] - 中间品出口增速显著高于往年同期，出口结构持续优化 [7] - 高技术产业生产和投资持续高增，前三季度规模以上高技术制造业增加值同比增长9.6%，集成电路制造、电子专用材料制造行业增加值分别增长22.4%、20.5% [8] - 工业机器人、3D打印设备、工业控制计算机及系统产量分别增长29.8%、40.5%、98.0% [8] - 信息服务业，航空、航天器及设备制造业，计算机及办公设备制造业等高技术产业投资同比分别增长33.1%、20.6%、7.4%，显著高于固定资产投资（扣除房地产投资）同比的3.0% [8] 9月经济表现分化 - 出口和工业生产增速回升，9月出口和规模以上工业增加值同比由8月的4.3%和5.2%回升至8.3%和6.5% [9] - 社会消费品零售总额同比由8月的3.4%进一步降至3.0%，固定资产投资累计同比由1-8月的0.5%降至-1.5% [9] - 外需好于内需，9月规模以上工业出口交货值同比由8月的-0.4%升至3.8%，专用设备、通用设备、化工等行业出口分别增长12.4%、9.6%、9.2% [9] - 消费低迷，9月商品零售和餐饮收入同比分别由8月的3.6%和2.1%降至3.3%和0.9%，限额以上企业餐饮收入同比由8月的1%降至-1.6% [10] - 房地产销售受一线城市楼市新政小幅提振，9月商品房销售面积和销售额同比由8月的-10.6%和-14.0%升至-10.5%和-11.8%，但房价仍未止跌，一线城市新房和二手房价格环比分别下降0.3%和1.0% [11] - 房地产投资同比持续下滑，由8月的-19.5%进一步降至-21.3% [11] - 制造业投资回落，1-9月设备投资同比由一季度19%的高点持续回落至14%，电气机械和器材制造业投资累计同比为-9.5% [12] - 基建投资支撑减弱，1-9月水电燃气投资和水利投资累计同比分别由一季度的26.0%和36.8%回落至15.3%和3.0% [12] 四季度经济展望与政策建议 - 四季度GDP增速在宏观政策加码发力下有望维持4.8%，若延续当前惯性可能回落至4.6%，但实现全年5.0%或5.1%的增速目标是大概率事件 [13] - 建议财政政策动态追加和调整预算，2026年财政赤字不低于4%，优化化债方式，根据地方债务形势靠前使用化债额度 [14][15] - 建议货币政策充分利用美联储降息窗口进一步降准降息，当前金融机构加权平均存款准备金率为6.2%，7天逆回购利率为1.4%，1年期和5年期以上LPR分别为3%和3.5% [16] - 建议房地产政策采取超常规组合拳，探索在中央层面设立规模约2万亿元的"房地产稳定基金"，加大对地方政府的财政支持，优化核心城市限制性政策，降低交易成本 [17][18] - 建议构建消费导向型政策体系，优化"以旧换新"政策支持重点转向服务消费，提高居民在国民收入分配中的占比，加大国资上缴财政比例并专项用于社保体系建设 [19][20]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][46] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4][46] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][46] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][46] - 城市分化策略“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4][46] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [4][46] 社融与居民信贷 - 9月全国社会融资规模增量为35,296亿元，同比少增2,339亿元，继8月后继续单月少增 [1][11] - 9月新增居民中长期贷款为2,500亿元，同比多增200亿元，占当月新增人民币贷款比重为19.4%，拖累幅度较7月、8月有所改善但仍处历史较低水平 [1][11] - 1-9月新增居民中长期贷款合计同比少增2,100亿元，表明今年以来居民购房需求及使用贷款意愿整体偏弱 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-2.3%，落后沪深300指数0.12个百分点，在31个申万一级行业中排名第15名 [1][13] - 本周市场房地产股中，涨幅居前五的为合肥城建(41.0%)、乾景园林(26.1%)、上实发展(25.3%)、万方发展(24.3%)、南国置业(19.3%) [13] - 本周重点48家A/H房企中上涨3支，涨幅位居前三的为龙光地产(7.6%)、金科股份(2.2%)、建发国际集团(1.2%) [13] 新房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积为210.5万平方米，环比提升152.1%，同比下降29.1% [2][23] - 分城市能级看：样本一线城市成交56.1万方，环比+173.6%，同比-33.2%；样本二线城市成交107.6万方，环比+151.5%，同比-6.6%；样本三线城市成交46.8万方，环比+131.5%，同比-52.0% [2][23] - 10月累计（截至本周）：样本30城成交314.7万方，同比-32.2%；一线城市84.7万方，同比-30.0%；二线城市159.2万方，同比-19.1%；三线城市70.8万方，同比-51.7% [26] - 年初至今累计42周：样本30城共计7681.9万方，同比-5.0%；一线城市2054.8万方，同比+0.9%；二线城市3692.8万方，同比-6.0%；三线城市1934.3万方，同比-8.7% [2][26] 二手房成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计220.4万方，环比增长161.4%，同比下降15.3% [3][31] - 分城市能级看：样本一线城市成交88.3万方，环比+181.5%；样本二线城市成交103.6万方，环比+140.0%；样本三线城市成交28.5万方，环比+191.2% [3][31] - 年初至今累计二手房成交面积为8240.6万方，同比增长15.0%；其中一线城市3394.5万方，同比+16.9%；二线城市3815.2万方，同比+14.8%；三线城市1030.8万方，同比+9.5% [3][31] 房企信用债情况 - 本周（10.13-10.19）共发行房企信用债13只，环比增加11只；发行规模共计78.75亿元，环比增加69.35亿元 [3][40] - 总偿还量50.13亿元，环比增加20.88亿元，净融资额为28.62亿元，环比增加48.47亿元 [3][40] - 主体评级以AAA（91.1%）为主要构成；债券类型以一般中期票据（52.1%）为主；债券期限以3-5年（42.7%）为主 [40] - 本周发行利率有所上升，例如25苏州高技MTN007的5年期中期票据利率较之前可比债券上升14个基点 [42] 投资建议配置方向 - 基本面alpha公司：H股推荐绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股推荐滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][46] - 地方国企/城投/化债：推荐城投控股、城建发展 [4][46] - 中介：推荐贝壳 [4][46] - 物业（属于跟涨）：推荐华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4][46]