行业趋势与转型 - 房地产大规模开发时代结束，行业进入"后开发时代"，增量开发规模难以提升 [4][9] - 行业总体成交金额见顶，开发模式转向运营模式成为长线发展方向 [3][4] - 1-4月全国新建商品房销售面积2.83亿平米同比下降2.8%，房地产开发投资2.77万亿元同比下降10.3% [4] 政策与市场支持 - 央行下调公积金贷款利率0.25个百分点，5年以上首套、二套利率分别降至2.6%、3.075% [5] - 5年期以上LPR由3.6%降至3.5%，7天逆回购利率下调10个基点至1.40% [5][8] - 政策组合拳降低购房成本，传递稳楼市信号，城市更新和高品质住房建设政策将陆续落地 [8] 企业战略调整 - 万科创始人王石尝试与决策层建立联系，推动公司平稳过渡 [3] - 金科股份转型为不动产运营商，商业模式从"开发-销售"转向"开发-运营-资管协同" [9][10] - 金科聚焦川渝、京沪等高能级城市，业务组合调整为开发投资、资管运营并重 [9] 新发展模式机遇 - 特殊资产运营管理成为新机会，重整后企业可轻装上阵参与盘活 [9][10] - 房地产与实体经济协同发展，强化空间与配套的运营能力 [10] - 商业办公类资产通过调规改建实现短期变现或长期运营收益 [10][11]

房地产新模式转型 - 发布会首次明确提及要为房地产新模式适配融资制度 标志着金融支持从被动配合转向主动适配[3][8][10] - 新模式核心在于建立长期融资机制 通过制度性安排稳定市场预期[15][16] - 区别于旧模式"三高"特征 新模式聚焦"白名单+保交房"和双轨制住房体系[19][22][23] 政策工具与资金支持 - 公积金贷款利率下调25BP至2% 为近年来最大幅度 同步提升保障房贷款额度[27][29] - PSL利率下调0.25%至2% 预计释放5000亿长线资金支持城中村改造[30][31] - 武汉、青岛等城市试点收购二手房(3000套/1200套) 扩大保障房来源[33][34] 市场结构性机会 - 未来楼市呈现"慢涨+调结构"特征 核心区刚需、保障房、改善型需求构成三大支柱[24][38] - 资产筛选标准聚焦：核心城市区位、改善型品质、收储可能性[39][40] - REITs等金融工具可能推动保障房租金回报率与存款利率形成良性循环[36] 行业发展趋势 - 政策导向从短期刺激转向建立"商品房+保障房"双轨制长效机制[23][37] - 房地产行业进入"稳健回报"阶段 需通过结构性调整完成赛道转换[25][43] - 融资规则与资产逻辑重构 金融资源将精准投向新模式相关领域[17][18]

公司业绩与财务数据 - 2024年实现营业总收入275.55亿元，同比下降56.43% [2] - 归属净利润为-319.70亿元，同比大幅下降266.11% [2] - 扣非净利润为-284.18亿元，同比下降284.37% [2] - 亏损原因包括地产销售及结转规模下滑、审慎计提存货跌价准备、财务费用大幅增加以及被动折价导致资产处置损失 [5] 保交房与代建业务 - 完成交付住宅及商业约7.24万套 [3] - 累计引入保交房资金48.9亿元 [3] - 新增代建项目56个，管理面积450万平方米，新签代建面积位列行业第八 [3] 司法重整进展 - 重整投资人已支付履约保证金约14亿元，较协议约定提前超额支付8600万元 [3] - 26.28亿为投资人入股交易对价，并非直接偿债现金 [4] - 项目公司债务担保优先权不变，第一还款来源仍为项目销售资金 [4] 未来战略与转型 - 定位为以科技创新和运营管理为核心的不动产运营商 [6] - 商业模式从开发销售为主转向开发运营资产管理协同 [6] - 业务聚焦川渝、京沪等一线和强二线高能级城市，业务组合调整为开发投资与资管运营并重 [7] 管理层调整与市场回应 - 董事长和总裁主动降薪至每月三万元 [5] - 公司需满足三大条件才能"摘星脱帽"，包括重整计划执行完毕、2025年净资产转正、扣非净利润转正 [4]

公司业绩与财务状况 - 2024年实现营业总收入275.55亿元，同比下降56.43% [1] - 归属净利润为-319.70亿元，同比大幅下降266.11% [1] - 扣非净利润为-284.18亿元，同比下降284.37% [1] - 亏损原因包括地产销售及结转规模下滑、审慎计提存货跌价准备、财务费用大幅增加以及被动折价导致资产处置损失 [5] - 董事长和总裁主动降薪至每月三万元 [5] 司法重整进展 - 重整投资人已支付一期及二期履约保证金约14亿元，较协议约定提前超额支付8600万元 [2] - 26.28亿是投资人的投资款，并非直接用于偿债现金，而是重整投资人入股公司的交易对价 [3] - 重整投资人入股后有利于偿债保障，通过盘活核心资产、激活造血能力、重塑商业模式来恢复持续经营能力 [4] 保交房与代建业务 - 完成交付住宅及商业约7.24万套 [2] - 累计引入各类保交房资金48.9亿元 [2] - 累计签约代建项目56个，新增管理面积450万平方米，位列2024年中国房地产代建企业新签规模排行榜第八位 [2] 未来战略与转型 - 新金科将被定位为以科技创新和运营管理为核心的不动产运营商 [5] - 商业模式从传统开发销售为主转化为开发运营资产管理有机协同 [5] - 能力重点从规模、成本、速度转变为品质、坪效和增值 [5] - 业务区域进一步聚焦于川渝、京沪等一线和强二线高能级城市 [5] - 业务组合由单一住宅开发改变为开发投资、资管运营并重 [5] 摘星脱帽条件 - 重整计划执行完毕 [3] - 2025年年报表明公司不存在净资产为负的情形且不存在其他财务类退市风险情形 [3] - 最近一个年度的扣非后净利润转正且持续性经营能力不确定性消除 [3]