当前房地产市场状况 - 房地产市场依然低迷但下行幅度在政策利好作用下趋缓 [1] - 购房者受买涨不买跌逻辑影响保持理性观望导致楼市在房价久未止跌情况下难以活跃 [3] - 地方、开发商和老百姓普遍缺钱形成无法闭环的循环链刚需房子卖不动则改善人群房子也卖不掉 [3] 行业特性与发展模式 - 房地产是资金密集型行业其发展模式本质是金融驱动型在房企拿地开发销售全流程中资金命脉环节不能出问题依赖程度远超其他行业 [3] - 房地产开发模式见顶正在从过去粗放式发展走向精细化阶段迎接房地产新模式发展的重大机遇期 [7] - 房地产作为巨大产业链上的领头羊行业影响着几十个甚至上百个关联行业发展关乎无数人的就业问题不可能再被放任自流 [5] 政策调控与方向 - 调控在房地产市场出现问题时发挥作用市场过热就降温市场过冷就提气市场经济需要调控 [5] - 房地产调整在预期之内是对过去市场过热代价下的重新定位和调整需待调整完才能止跌回稳 [5] - 没有单一政策可解决所有问题需组合拳共同发力让房地产缓慢平稳过渡而非重蹈覆辙 [9] 关键政策建议与趋势 - 降低房贷利率包括降低存量房贷利率配合降低相关税费减少购房成本为居民减负是直接降低买房成本的关键势在必行 [7] - 取消限制是大势所趋需释放特定的刚需和改善需求具体取决于各城市的功能定位 [7] - 有专家建议组建大型住房银行收购开发商的土地和商品房库存用于租赁房保障房相关工作正在进行中 [7] 市场信心与银行角色 - 当止跌回稳脚步加快经济复苏动能加速解决买房后顾之忧后老百姓信心才会真正起来 [7] - 银行需充当关键角色不要过分嫌贫爱富对法拍房需谨慎以免形成连锁反应加剧市场恶化 [7] - 降低首付比例并非最优解15%的首付比例已很低降低房贷利率比降低首付更科学因85%贷款月供高风险大 [3]

中央政策导向 - 中共中央国务院发布关于推动城市高质量发展的意见 明确城镇化进入从快速增长期转向稳定发展期、城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的“两个转向”新阶段 [2] - 构建房地产新模式被纳入“营造高品质城市生活空间”任务 与系统推进“好房子”和完整社区建设密切相关 [2] - 住建部表态将推动城市规划创新 研究构建与城市高质量发展新阶段相适应的城市规划制度体系 [2] - 构建房地产发展新模式的两大抓手明确：加强高品质住房建设以提高市场需求规模上限 加强城市更新如老旧住房自主更新、原拆原建以提升土地要素使用效率并释放存量需求 [2] 地方政策动态 - 2025年第35周全国13省市共发布15次稳市场政策 政策发布频次较上周明显回升 [3][9] - 上海优化调整房地产政策措施 涉及外环外限购解绑、优化公积金政策、房贷利率、房产税四方面 具体包括外地居民一年社保即可在外环不限购、非沪籍成年单身人士按居民家庭执行限购、多子女家庭公积金首套房最多贷款216万元、首套房与二套房商贷利率统一、外地居民首套房免征房产税 [4] - 苏州取消市区新建商品住房2年限售 衡阳要求自9月1日起楼盘封顶才能销售 [6] - 长春降低二套房公积金首付比例至15% 并对全款购房发放1.5万元购房券 对贷款购房按初始贷款金额1%发放贷款贴息（每年不超过1万元 贴息期3年） [5][6] - 广西拟解除公积金贷款次数限制并提高额度10% 肇庆明确灵活就业人员可自愿缴存使用住房公积金 [5] 政策趋势分析 - 近期稳市场政策中 优化公积金政策仍是被提及最多的类型 在34周共有6次被提及 [11] - 补贴与税费优惠政策提及次数达到6次 包括上海贷款利率降低和房产税优惠 南京推进长效人才引进与生育支持优惠政策 长春淮南购房补贴等 [11] - 近一个月政策频次统计显示 公积金相关政策（涉及首付额度调整、贷款额度提升、提取方式优化）提及次数最多 保障安居、好房子、其他稳市场政策并列第二 城市高质量发展被置于更重要位置 [13]

城市更新项目投资与实施规模 - 湖北省累计实施城市更新项目7800余个 完成投资额近3500亿元[1] - 开工改造城镇老旧小区1.84万个 惠及居民超过270万户[1] - 实施棚户区改造11.32万户 城中村改造3.5万户[1] 房地产发展新模式探索 - 选定10个项目开展省级试点 通过重组空间与整合政策打造全生态服务[1] - 推动房地产从"建房子卖房子"向"既建房子卖房子 又造服务卖服务"转变[1] - 探索危旧房改造"产权人自主更新"模式 48个项目采取"原拆原建"方式[1] 武汉城市更新进展 - 获得中央财政资金补助10亿元 获批超长期特别国债支持电梯更新4463台[2] - 193个城中村累计改造1517万平方米 改造老旧小区608个[2] - 计划2025年完成2000年前所有老旧小区改造[2] 金融支持与信贷投放 - 全省"白名单"项目855个 授信审批3116.9亿元 累计投放2197.8亿元[3] - 主要银行机构审批城市更新贷款项目150多个 审批金额2700多亿元[3] - 已投放项目100多个 放款金额近900亿元 包括农行1.6亿元危旧房改造贷款[3] 基础设施升级与民生改善 - 既有住宅加装更新电梯超过1万部 纳入《湖北省电梯安全条例》专章[1] - 6500余户居民通过危旧房改造住上新房[1] - 青山区二十一街危旧房改造项目获得专项融资支持[3]

财务表现 - 公司预期截至2025年6月30日止半年度的期内损失约人民币185亿元至215亿元 较2024年同期约人民币151亿元损失扩大22%至42% [1] - 期内损失主要由于房地产开发项目结算规模下降及毛利率仍处低位 同时物业项目资产减值增加 [1] 经营策略 - 公司通过执行极限收支策略高效利用资源 并建立多样化动态机制强化计划运营管理体系 [1] - 报告期内公司连同合资企业和联营公司累计完成交付房屋约7.4万套 [1] 债务管理 - 公司高度重视债务风险化解 通过积极主动与各利益相关方沟通推动境外债务整体重组 [1] - 债务管理举措包括合理延长债务期限及适度降低融资成本 致力于搭建长期可持续的健康资本结构 [1] 未来发展 - 公司将继续推动经营改善 通过组织架构和资源配置有序调整保障阶段性战略与目标实现 [1] - 公司加快构建适应房地产新模式的核心能力 推动早日回归良性发展循环 [1]

核心财务表现 - 收入1053.23亿元人民币 毛利53.8亿元人民币 [1] - 销售金额691.1亿元人民币 回款率超过100% [1] - 经营服务类业务全口径收入284.2亿元人民币 同比增长0.6% [1] 债务与融资状况 - 新增融资和再融资249亿元人民币（不含股东借款） [1] - 第一大股东深铁集团累计提供238.8亿元人民币股东借款 利率和抵质押率优于市场惯例 [1] - 顺利完成243.9亿元人民币公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期 [1] 资产运营与交付成果 - 上半年完成超4.5万套房交付 [1] - 大宗交易完成13个项目 签约金额64.3亿元人民币 [1] - 存量资产盘活实现回款57.5亿元人民币 近三年累计盘活64个项目涉及可售货值约785亿元人民币 [1] 战略发展方向 - 通过战略聚焦、经营提振、管理提升等措施优化业务布局 [2] - 推动开发业务回归良性循环 经营服务业务稳步增长 [2] - 构建适应房地产新模式的核心能力 持续提供"好房子、好服务、好社区" [2] 公司发展前景 - 依托优秀人才队伍、品牌优势及产品研发能力突破阶段性压力 [2] - 经营服务业务效益保持在行业细分领域前列 [1] - 在各方支持下有望走出低谷重归健康发展轨道 [2]

住房消费与统计方法 - 住房消费是人生最大且离不开的消费 但当前统计方法低估其贡献 例如深圳试点测算住房"影子租金"相当于GDP的7%-8% [2][4] - 实物消费产能过剩 服务性消费如医疗、康养、娱乐、旅游等领域仍有发展空间 将成为支撑消费增长的重要领域 [4] 房地产发展模式 - 新模式核心是均衡发展 关键问题在于房屋建设的地理分布而非是否建设 [5] - 城市结构失衡导致房价问题 人口过度向超大城市聚集因优质资源集中 需通过补短板、调整城市结构、市场与保障体系协调及建立供求自我调节机制实现均衡 [7] 消费趋势与房地产周期 - 消费长期趋势与人口、房地产周期相关 人口出生率下降难逆转 房地产趋势短期难改变 需转向市场主导的消费型经济 [10] - 周期性消费下行可通过政策干预缓解 例如提高生育补贴至1000元/月 一线城市房价坚挺 低线城市价格下降约50%且未结束 [10] 科技创新与需求创造 - 科技可跳过传统发展阶段直接创造新需求 例如中国跳过固定电话阶段直接普及手机 [11][13] - 低空经济、AI等新技术能重新平衡供需并提升需求 因消费者愿意为新事物付费 [13] 房企转型与优势利用 - 房企需认清自身优势并利用科技盘活固定资产 例如通过城市更新、科技建设实现市场化资源配置 [15] - 转型成功案例需先天资源优势 如华侨城之于文旅地产 京东之于产业园区 非房企可比 [15] 行业格局与增量存量优化 - 未来格局概括为"增量变精、存量优化" 土地供给需缩量重质 开发商需提质增效 [16][18] - 城市更新涵盖住宅与非住宅领域 如老旧街区改造、商场改造、文旅地产等 是开发商新机会 运营服务需切合消费需求如商业地产与养老产业 [18]

资产出售计划 - 北京万科拟出售北京万科云庐7套商业用房及翡翠西湖3套商业用房 总底价2541万元[1] - 万科云庐7套商业用房产权面积565.95平方米 总底价1979万元 包含便利店、菜市场及商服用途[1] - 翡翠西湖3套商业用房产权面积513.73平方米 总底价562万元 包含便利店、菜市场及其他商业用房[1] - 交易要求支付50万元意向金 协议签署后付10%保证金 成交当月付至30% 三个月内付至80% 六个月内付全款[1] 历史资产处置 - 该公众号此前曾发布北京天竺悦府项目商业及金域缇香家园商业资产出售信息[2] 财务表现 - 2025年上半年万科归属于上市公司股东净利润预计亏损100亿元至120亿元[2] - 扣除非经常性损益后净利润预计亏损95亿元至115亿元[2] 经营策略 - 公司通过战略聚焦、经营提振、管理提升等措施推进业务布局优化和结构调整[2] - 着力推动开发业务回归良性循环 促进经营服务业务稳步增长[2] - 持续提供"好房子、好服务、好社区" 加快构建房地产新模式核心能力[2]

组织架构调整 - 万科即将全面取消所有区域公司，将城市公司合并成所在区片总公司模式，采购、信息、人力、法务等职能将被收回集团，实现集约化统管[2] - 此次调整是继2024年多次组织架构调整后的再次"瘦身"，距离2024年10月"7区并5区"改革仅过去9个月[3] - 目前万科地产开发业务下设5大区域公司、2个总部直管的城市公司和2个总公司，未来5个区域公司将全部消失，管控模式从3级转变为2.5级[5] - 自2023年开始万科已多次进行组织架构调整，包括将南方区域12个城市公司合并为8个，7个区域公司缩减为5个，东北和西北区域降级为总公司[6] - 伴随业务量大幅收缩，精简组织架构势在必行[7] 行业趋势 - 万科的调整并非个例，招商蛇口于2024年6月裁撤5大区域公司转为总部直接管理城市公司[8] - 中国金茂于2024年3月取消大区层级，将三级管控调整为二级管控，重组为14个地区公司[9] - 2024年包括保利、中海、建发等众多房企都进行了组织架构调整，全部聚焦区域及城市公司合并整合[9] - 在市场分化加剧的新周期中，集团直接对城市公司负责、向一线项目要业绩成为房企组织架构调整的重要方向[9] 财务表现 - 万科预计2025年上半年归属于上市公司股东的净利润亏损100亿元至120亿元，上年同期亏损98.5亿元[3] - 预计上半年扣非净利润亏损95亿元至115亿元，上年同期亏损76.1亿元[11] - 基本每股收益预计亏损0.8433元/股至1.012元/股，上年同期亏损0.8309元/股[11] - 亏损原因包括房地产开发项目结算规模显著下降、毛利率低位、新增计提资产减值及部分资产交易价格低于账面值[11] 经营措施 - 2024年万科累计新增13个项目，总规划计容建筑面积137万平方米，期末规划中项目总计容建筑面积约3118.4万平方米[6] - 2024年通过存量盘活回款57.5亿元，新增获取项目3个，自2023年以来累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元[12] - 2025年上半年实现销售金额691.1亿元，回款率超过100%，大宗交易签约金额64.3亿元[12] - 上半年新增融资和再融资249亿元，顺利完成164.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期[12] 股东支持 - 2024年2月以来深铁集团已向万科提供合计211亿元的股东借款，全部用于偿还公开市场发行的债券[4] - 2024年6月万科通过出售7295.6万股A股库存股获得4.79亿元资金[15] - 股东大会通过议案允许董事会发行不超过已发行H股20%的新增股份[15] - 深铁集团通过大宗交易、REITs认购等多种方式给予万科支持，协调各类金融资源助力融资[15]

万科2025年中期业绩预告 - 预计上半年归属于上市公司股东的净利润亏损100亿元-120亿元，上年同期亏损98.52亿元 [1] - 扣除非经常性损益后的净利润为亏损95亿元-115亿元，上年同期亏损76.13亿元 [1] - 基本每股收益为亏损0.8433元/股-1.0120元/股，上年同期为亏损0.8309元/股 [1] 亏损原因分析 - 房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位 [1] - 业务风险敞口升高，新增计提了资产减值 [1] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [1] 公司经营改善措施 - 按期保质完成超4.5万套房的交付 [2] - 实现销售金额691.1亿元，回款率超过100% [2] - 多地项目开盘去化率超80% [2] - 实现大宗交易签约金额64.3亿元 [2] 资产盘活与土储补充 - 通过存量盘活回款57.5亿元 [2] - 以盘活模式新增获取项目3个 [2] - 2023年以来累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元 [2] - 在武汉、郑州、成都等多个城市补充项目资源 [2] 资金筹措与债务管理 - 合并报表范围内新增融资和再融资249亿元 [2] - 获得大股东深铁集团借款超218亿元 [2] - 已完成164.9亿元公开债务偿还 [2] - 2027年之前已无境外公开债到期 [2]

业绩表现 - 上半年预计归属于上市公司股东的净利润亏损100亿-120亿元 上年同期亏损98.52亿元 [2] - 扣除非经常性损益后的净利润预计亏损95亿-115亿元 上年同期亏损76.13亿元 [2] - 基本每股收益预计亏损0.8433元/股-1.0120元/股 上年同期亏损0.8309元/股 [2] 亏损原因 - 房地产开发项目结算规模显著下降 毛利率仍处低位 [2] - 结合行业、市场和经营环境变化 新增计提资产减值 [2] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [2] 经营情况 - 按期保质完成超4.5万套房的交付 [3] - 实现销售金额691.1亿元 回款率超过100% [3] - 多地项目开盘去化率超80% [3] - 实现大宗交易签约金额64.3亿元 [3] 资产盘活与土地储备 - 通过存量盘活回款57.5亿元 [3] - 以盘活模式新增获取项目3个 [3] - 2023年以来累计盘活项目64个 涉及可售货值约785亿元 [3] - 在武汉、郑州、成都等多个城市补充项目资源 [3] 融资与债务情况 - 上半年合并报表范围内新增融资和再融资249亿元 [3] - 获得大股东深铁集团借款超218亿元 [3] - 已完成164.9亿元公开债务偿还 [3] - 2027年之前已无境外公开债到期 [3] 未来计划 - 全力以赴推进经营改善 通过战略聚焦、经营提振、管理提升等措施 [2] - 推动业务布局优化和结构调整 促进开发业务回归良性循环 [2] - 推动经营服务业务稳步增长 加快构建适应房地产新模式的核心能力 [2]