华夏凯德商业REIT发行情况 - 公众投资者有效认购倍数高达535.2倍 实际确认比例仅0.19% 每10000份认购仅能中签19份 [1] - 公众发售部分比例配售前认购资金约1465亿元 网下发售部分比例配售前认购资金约1613亿元 [1] - 整体比例配售前总认购资金达3091.7亿元 为拟募集规模的135.2倍 [1] - 首发资产包括广州云尚和长沙雨花亭项目 是唯一涵盖一线城市和二线城市优质购物中心的资产组合 [1] 消费基础设施REITs市场发展 - 2024年以来已上市产品数量达10只 成为公募REITs市场第三大资产类别 [1][3] - 目前公募REITs市场产品总数超70只 消费基础设施REITs与仓储物流REITs数量并列第三（各10只） [4] - 园区基础设施REITs数量最多（19只） 交通基础设施REITs发行规模最大 [4] - 多只消费基础设施REITs等待发行或上市 包括中航天虹消费REIT和华夏中海商业资产REIT等 [2][3] 外资机构参与情况 - 华夏凯德商业REIT是国内首单外资消费REIT 项目发起人凯德投资是亚太地区最大REITs管理人 [2] - 凯德投资已设立19只美元基金产品 2021年来募集7只人民币私募产品累计超540亿元 [2] - 项目引入国际标准商业运营与REITs管理体系 构建全球资本参与中国消费市场的新范式 [2] 消费REITs资产特征 - 消费项目兼具To B和To C双重特性 既面向品牌租户也面向消费者 [4] - 收入来源多样化 包括租金收入、物业管理费收入、推广收入和停车场收入等 [5] - 要求运管机构具备招商租赁、市场推广、资产改造和数字化经营管理等综合能力 [5] 近期市场动态 - 9月12日中金唯品会奥莱REIT上市 底层资产为宁波杉井奥特莱斯项目（总建筑面积10.43万平方米） [2] - 中金唯品会奥莱REIT首发募集资金34.80亿元 项目稳定运营超13年 [2] - 中航天虹消费REIT于7月申报获受理 9月3日状态更新为"已问询" 底层资产为苏州相城天虹购物中心 [3]

交易概述 - 英格卡集团计划出售中国内地十座荟聚购物中心 首批出售无锡 北京和武汉三座项目 交易总估值达160亿元人民币[1] - 泰康人寿领投的险资财团通过Pre-REITs并购基金接盘 基金总规模80亿元 其中泰康认购30亿元 多家险资联合认购30亿元 英格卡自身认购20亿元劣后级份额[1][3] - 交易完成后英格卡保留项目运营权 形成资产所有权与运营权分离模式[3] 标的资产质量 - 北京荟聚为亚洲最大单体购物中心之一 年客流量超3000万人次 2025年春节单日客流突破15万人次 年租金超6亿元[1][4] - 无锡荟聚2023年销售额达33.7亿元 长期稳居区域榜首[4] - 武汉荟聚日均客流8万-10万人次 出租率连续三年超95%[4] - 三项目总建筑面积超115万平方米 每平方米估值约1.39万元[5] 交易动因 - 英格卡集团2024财年营收同比下滑5.5%至418.6亿欧元 净利润降幅达46.5% 面临业绩压力[4] - 承诺保险机构投资回报率接近7% 高于一线城市零售物业5.5%-6%的资本化率水平[5] - 项目运营均超十年 能为低利率环境下的险资提供稳定现金流[3] 险资投资趋势 - 2025年上半年险企披露10余笔大额不动产投资 合计新增投资超40亿元 较去年同期激增近600%[6] - 2022-2024年间保险公司在中国内地商业地产直接投资达93亿美元 规模居亚太区首位[6] - 投资标的集中在商业办公 物流地产等收租型物业[6] 政策环境 - 国家金融监督管理总局发布新规规范险资不动产投资风控 要求构建全流程风控体系[7][8] - REITs投资风险因子从0.6调降至0.5 降低资本占用[8] - 证监会等部门推进公募REITs扩募 简化审核流程 推动消费物业REITs市场发展[8] 市场表现 - 嘉实物美消费REIT上市以来涨超80%[8] - 以购物商城为底层资产的REITs项目成立至今涨幅超50%[8] - Pre-REITs模式为险资提供稳定租金收益和二级市场溢价退出双重收益[8] 参与者情况 - 泰康人寿2025年上半年净利润达159.98亿元 同比增长164.56% 在非上市险企中排名第一[10] - 泰康投资性房地产金额从2020年226.82亿元增长至2024年410.77亿元 增幅近一倍[10] - 除泰康外 中银三星 中宏保险 友邦保险 大都会人寿等多家险企共同参与投资[3]

中证REITs指数表现 - 中证REITs全收益指数由年初967.21点攀升至6月30日1105.45点，累计涨幅14.29% [1] 消费类REITs表现 - 消费类REITs年内平均涨幅35.00%，领跑各板块 [6] - 嘉实物美消费REIT以50.21%涨幅成为内地上市REITs涨幅最高产品 [1][2] - 华夏大悦城商业REIT涨幅47.96%，华夏首创奥莱REIT、华安百联消费REIT及易方达华威市场REIT涨幅均超40% [6] - 华夏华润商业REIT启动扩募计划，拟收购苏州昆山万象汇项目，成为国内消费类REITs首单扩募案例 [6] 保租房REITs表现 - 已上市8只保租房REITs较发行价平均上涨52.7%，2025年以来平均涨幅23.86% [5] - 中金厦门安居REIT累计涨幅达33.68% [5] - 保租房REITs区间换手率跃升至0.8037% [4] 仓储物流REITs表现 - 仓储物流REITs平均涨幅17.34%，低于消费基础设施REITs的34.33% [5] - 华安外高桥REIT以31.74%涨幅领先板块 [5] - 区间换手率降至0.5101% [4] 产业园区REITs表现 - 产业园区类REITs平均涨幅远低于消费基础设施REITs，主因研发办公园区供需失衡 [4] - 平均出租率仅85.31%，出现量价齐跌 [4] - 博时津开科工产业园REIT涨幅38.68%居板块首位，中金湖北科投光谷产业园REIT下跌4.19% [5] 政策与市场环境 - 国务院《提振消费专项行动方案》明确支持消费基础设施REITs发行，将商业地产纳入盘活存量资产重点领域 [4] - 美联储5月FOMC会议维持利率不变，降息预期增强支撑REITs估值 [6] - 香港REITs市场呈现结构性分化，领展房产基金等头部REITs表现突出 [7] 资产特性分析 - 消费基础设施REITs底层资产多为一二线城市核心商圈购物中心，抗周期属性强 [6] - 工业产房类REITs在出租率略微下滑情况下依然保持涨幅 [5]

消费基础设施REITs市场表现 - 2025年上半年消费基础设施REITs板块实现35%的综合收益率 [2] - 华安百联消费REIT一、二季度实现收入11664.96万元，累计可供分配金额7217.43万元 [2] - 以2025年6月30日基金市值为基数，年化现金流分派率达4.28% [2] - 基金近期进行第三次分红，拟分配金额7217万元，累计分红金额超1.35亿元 [2] 华安百联消费REIT底层资产运营 - 底层资产百联又一城购物中心2025年1月至6月客流超1176万人次 [2] - 截至2025年6月30日，项目出租率达到95.39%，租赁业务收缴率达100% [2] - 项目依托核心区位优势与稳健运营，通过场景焕新、客群深耕与数字化运营赋能商业空间 [2] 商业业态创新与升级策略 - 围绕亲子/亲宠、艺术/文化、运动/电竞三大主题进行品牌业态升级与多元化活动 [3] - 引入AG绿树电竞上海首店、浩克冰上运动中心上海首店、小鲤堂全国首店等创新业态 [3] - 开展"夏日潮玩运动季"系列活动，引入国内声光电主题馆头部品牌屋有岛构建沉浸式社交娱乐场景 [3] - 成功签约国际知名户外品牌KOLON和MAMMUT，首批门店计划10月开业，后续计划引入更多高端户外品牌 [4] 未来发展战略与行业影响 - 深化"3+1"场景创新与客群深耕战略，精准锁定细分客群，深化周边高端社区、校区资源联动 [5] - 消费基础设施REITs被视为REITs市场扩容提质背景下举足轻重的关键组成部分 [5] - REITs工具面世对企业提出稳定运营能力、金融工具理解力、组织结构重构力三项新能力要求 [5] - 公司未来将持续深化"一体两翼"战略布局，以商业零售为核心，强化资产运营与资本运营 [6]

项目获批与市场地位 - 中金唯品会奥莱REIT获得中国证监会准予注册批复 成为国内消费基础设施REITs扩容的高质量样本 [1] - 发起人为唯品会（VIPS） 原始权益人为其境内全资子公司杉杉商业集团 [1] - 杉杉商业是国内已开业奥特莱斯数量及自持物业数量最多的企业 GMV规模位于行业第一梯队 [1] 底层资产运营表现 - 底层资产为宁波杉井奥特莱斯项目 总建筑面积10.43万平方米 商业面积8.33万平方米 [2] - 项目采用室外街区+室内馆结合形态 稳定运营超13年 月租金坪效达394元/月/㎡（2025年一季度） [2] - 2022-2024年度运营收入年均复合增长率8.70% 出租率持续维持在97%以上 [2] 区位优势与商业模式 - 项目紧邻宁波栎社机场 半小时车程覆盖主城区 具备强客群辐射能力 [2] - 运营模式以联营为主租金为辅 代表杉杉商业体系内优质奥莱资产 [2] - 唯品会作为品牌折扣电商龙头 拥有庞大消费者群体与品牌合作基础 [1]

项目获批 - 中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金正式获得中国证监会准予注册批复 [1] - 该项目是国内领先品牌折扣电商平台在中国境内资本市场的重要探索 [1] - 以优质奥特莱斯作为底层资产为消费基础设施REITs持续扩容提供高质量样本 [1] 项目参与方 - 发起人为Vipshop Holdings Limited（唯品会 股票代码VIPS） [1] - 原始权益人为杉杉商业集团有限公司是唯品会下属境内全资子公司 [1] - 唯品会是中国领先品牌折扣电商专注于运营"品牌特卖"折扣产品拥有庞大消费者群体和深厚品牌合作基础 [1] 资产运营方实力 - 杉杉商业是国内奥特莱斯领军企业专注于奥特莱斯广场开发建设运营与管理 [2] - 截至2025年一季度末成为国内开业奥特莱斯数量及自持奥特莱斯物业数量最多的企业 [2] - 按GMV规模统计在中国奥特莱斯企业中位于第一梯队 [2] 底层资产详情 - 首次发行拟投资基础设施资产为宁波杉井奥特莱斯项目分为三期 [2] - 总建筑面积约10.43万平方米商业建筑面积约8.33万平方米 [2] - 采用"室外开放街区+室内馆"相结合建筑形态自2011年一期开业已稳定运营超13年 [2] 资产运营表现 - 底层基础设施资产运营以联营模式为主租金收入为辅 [2] - 2022年至2024年度运营收入年均复合增长率为8.70% [2] - 出租率均维持在97%以上 [2]

消费基础设施REITs表现 - 消费基础设施REITs二季度表现亮眼，底层资产展现较强韧性，全年可供分配情况乐观[1] - 中金印力消费REIT二季度收入8345.32万元，净利润193.97万元，经营活动现金流净额3985.01万元，年化现金流分派率4.00%[2] - 华夏金茂商业REIT二季度收入2433.17万元，净利润263.41万元，经营活动现金流净额552.34万元，年化现金流分派率4.00%[2] - 嘉实物美消费REIT二季度收入2727.6万元，净利润821.39万元，经营活动现金流净额1514.92万元，年化现金流分派率4.10%[3] 市场表现与政策支持 - 上半年消费基础设施REITs板块涨幅达38.7%，仓储物流与保障性租赁住房分别涨22.5%和21.2%[2] - 2024年完成7只消费REITs发行，政策支持常态化发行，税收优惠降低运营成本[3][4] - 2025年《提振消费专项行动方案》明确支持消费基础设施REITs发展，审批流程简化[4] 运营管理与资产优化 - 消费REITs依赖原始权益人主动管理能力，持续优化与灵活运营是关键[4] - 杭州西溪印象城2024年引入27家区域首店，优化零售与餐饮业态[5] - 武汉首创奥莱通过热门IP活动和主题展览提升客流[5] 市场前景与扩容 - 2025年五一长假国内出游3.14亿人次，消费支出1802.69亿元，同比增6.4%和8.0%[6] - 端午节购物中心日均客流2.43万人次，同比增13.5%[6] - 中航天虹消费REIT已申报，底层资产为苏州相城天虹购物中心[6] - 消费REITs有望持续受益于内需提振政策，头部核心资产受看好[7]

城镇化与城市更新 - 截至2024年底中国常住人口城镇化率达67%对应9.4亿城镇人口 显示城镇化进入存量提质与增量调整并重阶段 [1] - 城市更新成为新型城镇化战略核心内容 需要大量资金资源投入 近年财政金融政策支持力度加大推动项目加速落地 [1] - 政策性金融机构通过"融资+融智"模式深度参与改造 如国开行江西分行为富丽小区提供1000万元贷款并协助设计收益模型 [2][3] - 2024年1-5月国开行发放城市更新相关贷款5751亿元 重点支持老旧小区改造/城中村更新/历史保护等领域 [4] 消费基础设施REITs创新 - 中金印力消费REIT以杭州西溪印象城为底层资产募资超30亿元 资金用于上海前湾/天津和平路等新项目建设 [6] - 西溪印象城年客流量超2000万 租金收缴率99%以上 优质资产特性使其成为首批消费基础设施REITs试点项目 [6] - REITs工具使印力集团盘活存量资产 前湾印象城20亿元投资可通过资产证券化缩短回报周期 降低负债率 [7] - 全国已上市8只消费基础设施REITs 涵盖购物中心/社区商超/农贸市场 形成投资消费良性循环 [7] 历史文化保护更新 - 扬州小秦淮河改造采用"绣花功夫"微更新模式 保留600年历史风貌同时植入文创店/咖啡馆等新业态 [8] - 项目获4960万元省级专项资金+1.2亿元国开行贷款 江苏省财政额外提供1个百分点贴息降低融资成本 [9][10] - 国开行34个历史文化项目纳入江苏"城新贷"贴息库 政策组合拳推动保护性开发提速 [10]

中金中国绿发商业REIT上市 - 中金中国绿发商业REIT（基金代码：180606）于6月27日正式登陆深圳证券交易所，是我国今年首单获批的消费基础设施REITs，也是中国绿发首单基础设施公募REITs产品 [1] - 项目底层资产为济南市领秀城贵和购物中心，总建筑面积20.09万平方米，位于山东济南市南部商圈，自2014年12月开业以来已运营满9年 [1] - 最近三年营业额分别为9.4亿元（2022年）、18.9亿元（2023年）、22.3亿元（2024年），加权平均出租率分别为93.04%、95.17%、95.64%，运营净收益率为45.58%、58.13%、59.67% [1] - 近五年实现经营性净现金流持续增长，5月30日获得中国证监会准予注册批复 [1] - 公众投资者有效认购基金份额数量约为307.51亿份，约为公众发售初始基金份额数量的683倍，上市首日收盘价为4.108元，实现涨停 [1] 消费基础设施REITs市场发展 - 消费基础设施REITs资产规模大、市场化程度高，是成熟REITs市场最主要的类型之一，在提振消费的政策背景下服务实体经济的作用日益突出 [2] - 2023年10月证监会发布决定将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，消费基础设施REITs迎来破冰 [2] - 至中金中国绿发商业REIT上市前已有8只此类产品上市，今年以来的收益率均超20% [2] - 目前还有两只消费基础设施REITs处于申报阶段，分别是华夏凯德商业资产REIT、中金唯品会奥特莱斯REIT [2]

中金中国绿发商业REIT上市表现 - 基金上市首日开盘即上涨30%，触及公募REITs涨幅上限[3] - 公众投资者有效认购基金份额数量达307.51亿份，为初始发售份额的683倍[3] - 该产品为国内首单商业消费基础设施公募REITs，底层资产为济南领秀城贵和购物中心[3][6] 消费基础设施REITs行业特征 - 基础设施REITs通过证券化不动产获取稳定现金流，底层资产类型已扩展至商场、文旅等10余类[4] - 消费基础设施REITs资产规模占比高，今年已上市8支产品平均收益率超20%，最高达82.7%[4] - 该品类在提振消费政策背景下成为市场热点，具备服务实体经济的突出作用[4] 底层资产运营数据 - 济南领秀城贵和购物中心建筑面积20.09万㎡，2024年客流量1424万人次，营业额22.31亿元[6] - 项目平均出租率稳定在95%高位，周边3公里常住人口47.55万人，5公里内无同类竞品[6][7] - 区位覆盖多所高校，地处济南社零总额5200亿元（2024年）的消费中心城市[7] 发行主体战略布局 - 中国绿发为国务院国资委直管企业，商业资产总投资近700亿元，布局全国数十个高端项目[7] - 公司计划持续注入优质商业资产，打造特色管理模式，树立央企资本市场合作标杆[7] - REITs平台将助力公司发挥消费"主力军"作用，深化绿色发展战略[6][7] 区域经济支撑 - 济南2024年一季度社零总额1341.3亿元，同比增速4.9%，较2023年全年加快4.6个百分点[7] - "泉城购"消费季品牌推动市场升温，项目所在市中区为济南南部商圈核心枢纽[6][7]