美股表现与全球市场对比 - 今年上半年美股表现跑输其他主要市场 道指上涨3.64% 纳指涨5.48% 标普500指数涨5.50% 而韩国KOSPI指数大涨28.04% 德国DAX指数上涨20.09% 恒生指数涨20.00% 巴西IBOVESPA指数涨15.59% [1] - MSCI新兴市场股票指数上半年累计上涨近14% 创2017年以来最佳同期表现 资金从美国转向欧洲、中国等市场的流动相互印证 [1] - 标普500指数近期创下历史新高 但如果将回报率从美元计价转换为欧元计价 则距离历史高点仍有10%的差距 [1] 美元走势与资本流动 - 上半年美元指数跌逾10% 创下逾50年来最大同期跌幅 上一次在上半年出现如此大幅度贬值还要追溯到1973年 [1] - MSCI新兴市场外汇指数上涨7.2% 创2003年以来最佳同期表现 [1] - 美元走弱可能会鼓励美国投资者将目光投向美国以外的市场 [1] - 欧元在今年3月后较美元出现持续性升值 反映资金撤离美元资产的动向 非美资产在上半年获得了非常好的流动性支持 中国、欧洲等市场获得了国际资金的青睐 [10] 美国经济与政策影响 - 国际货币基金组织4月世界经济展望下修2025年全球GDP增速预测至2.8% 较1月下降了0.5个百分点 其中美国GDP增速从2.7%下调到1.8% 欧元区GDP增速从1%下调到0.8% [2] - 所谓的《美丽大法案》以延长现有减税为主 经济提振效果或有限 延长现有减税措施占比约80% 新增减税措施占比约20% 法案或明显抬升未来2—3年的赤字率 [2] - 美国5月PCE物价指数同比涨幅升至2.3% 核心PCE物价指数同比涨幅升至2.7% 美国消费者5月个人收入环比下降0.4% 创2021年9月以来最低 个人支出也环比下降0.1% [6] - 今年下半年美国经济衰退的可能性为40% 处于较高水平 [7] 全球贸易与资本循环 - 美国新政府直接挑战"资本循环"体系 美元强势的根基开始动摇 这一趋势不会在短期逆转 但会慢慢发展转变 [4] - 关税战和美债风波加速了"卖出美国"、"去美元化"的进程 大量资金流入估值较低且宏观环境更稳定的欧洲和中国市场 [3] - 各国央行寻求外汇储备多元化 传统贸易与供应链格局被重新审视 相对于发达市场和新兴市场货币 未来美元预计将进一步走弱 [3] 美股估值与企业盈利 - 标普500指数的远期市盈率目前已飙升至23倍以上 与盈利预期相比 股价已经变得相当昂贵 [5] - 美股第二季度财报季即将在7月中旬正式拉开帷幕 随着全球贸易战的影响逐步显现 美股企业盈利也将迎来一场"大考" [7] - 如果企业被迫吞下高于预期的关税成本份额 企业利润率将承压 预计第二季度利润增长将大幅放缓 [7] 中国市场与新兴市场机遇 - 中国权益资产或将在下半年跑赢海外市场 政策对成长行业的有力支持不容忽视 可能促使市场将更多目光投向新兴高景气成长领域 [10] - 沪深300在2025年、2026年营业收入增速为4.5%和5.3% 对应的净利润增速为2.8%和6.7% 沪深300静态估值在ERP角度仍低估 较十年均值低估25.6% [10] - 股息率稳定的红利股和细分科技成长（军工、新能源+新消费）将更适合下半年的市场环境 [10] 长期范式转变与投资者偏好 - 投资者偏好的转变必须纳入考量 "美国例外论"的挫折和分散投资组合风险有关 今年以来 在市场避险时期美元并未上涨 反映其避险货币地位受到挑战 [11] - 海外投资者可能开始重新评估美元在投资组合中的角色 并可能大幅调整外汇对冲比例 这将是一个长期趋势 [11] - 如果AI浪潮不再是美国的"独角戏" 美国科技股高估值的合理性就容易受到挑战 [11]

股东减持与资本运作 - 亚玛芬体育主要股东方源资本计划以37.20-37.73美元/股的价格出售3500万股，套现约13亿美元（约人民币93亿元），减持后仍保留6.2%股份 [2] - 方源资本此次减持使其在2018年46亿欧元联合收购中实现超额收益，投资回报率近4倍 [2][6] - 2018年收购由安踏体育牵头财团完成，安踏持股58%，方源资本和Lululemon创始人各占21%，腾讯通过方源资本参与 [4][5] 公司业绩与市场表现 - 2024年公司营收51.83亿美元（+18%），营业利润4.71亿美元（+56%），其中始祖鸟所属户外服饰业务营收21.94亿美元（+38%） [5] - 2025年Q1营收14.73亿美元（+23%），归母净利润1.35亿美元（同比增超25倍），大中华区销售额4.46亿美元（+43.1%） [5][11] - 公司市值从收购时46亿欧元跃升至2025年6月的超200亿美元，增长近4倍 [6] 品牌发展与竞争格局 - 始祖鸟通过饥饿营销策略在中国市场爆发，被称为"户外界爱马仕"，但面临"始祖鸟平替"话题和凯乐石、北面等竞品分流 [5][9] - Lululemon、迪桑特、可隆等品牌加码男性市场及营销，伯希和拟赴港上市加剧行业竞争 [12] - 始祖鸟计划拓展鞋类产品线并成立独立部门，由前耐克高管领导，同时重点发展女装业务（2024年Q4女装增速超男装） [13][14] 产品质量与市场挑战 - 黑猫投诉平台显示始祖鸟投诉达2657条，涉及gamma hoody外套褪色、T恤起球等质量问题，萨洛蒙也有超800条投诉 [7][9] - 全球奢侈品行业2025Q1增速同比持平，消费者转向"质价比"理性消费，行业提价与产品创新不匹配 [10] - 公司2025年收入预期从年初13%-15%上调至15%-17%，但仍低于2024年18%的实际增速，反映增长审慎态度 [11]

业绩总结 - 2021财年公司收入为158.91亿港元，同比增长19%[192] - 2021财年报告利润为71.21亿港元，同比增长74%[192] - 2021财年经常性利润为71.52亿港元，同比增长1%[9] - 2021财年基础利润为95.41亿港元，同比下降25%[9] - 2021财年每股报告收益为1.22港元，同比增长74%[192] - 2021年运营利润为78.39亿港元，同比增长42%[192] 用户数据 - 香港办公室整体出租率为98%，租金回报率为10%[39] - 中国大陆零售销售增长30%，整体出租率为97%[51] - 香港零售出租率为96%，零售销售增长9%[41] - 2021年香港零售的可归属总租金收入为22.96亿港元，同比下降11%[42] - 2021年整体零售销售同比增长29%[119] - 2021年可归属的总租金收入为HK$880M，较2020年增长11%[61] 未来展望 - 公司计划在未来10年内进行超过1000亿港元的战略投资，目标是实现中单数字的股息增长[11] - 公司在未来10年内在核心市场的投资管道超过1000亿港元[188] 新产品和新技术研发 - 2021年Taikoo Li Qiantan的开业率、客流量和零售销售均创下新高[68] - 2021年Taikoo Li Sanlitun West的零售面积100%出租，新增20%零售面积[78] 财务状况 - 2021年12月31日的投资物业估值为267,815百万港元，较2020年12月31日的252,000百万港元增长0.4%[127] - 2021年12月31日的净债务为10,334百万港元，较2020年12月31日的6,605百万港元增加了56.5%[128] - 2021年资本支出为8,858百万港元，主要用于物业投资和开发[128] - 2021年公司从投资物业和酒店的处置中获得的收益为5,000百万港元，较2020年的9,600百万港元下降了47.9%[138] - 2021年公司可用的承诺融资设施为29,318百万港元，较2020年的39,024百万港元减少了25%[133] - 2021年公司现金及未提取的承诺融资设施总额为19,483百万港元[135] 负面信息 - 2021年香港零售租金收入较2020年下降11%，但中国大陆零售租金收入增长29%[118] - 2021年可归属的基础利润为HK$9,541M，同比下降24.7%[113] 其他新策略 - 公司在绿色融资方面的目标是实现至少50%的债券和贷款设施来自绿色融资[166] - 截至2021年12月，公司的净资产值（NAV）为292.15亿港元，同比增长1.2%[192] - 公司在中国大陆的资本承诺为6,184百万港元[136] - 公司在香港的资本承诺为14,500百万港元[136]

财务数据和关键指标变化 - 2024年经常性基础利润为65亿港元，同比下降11%，主要因净财务费用增加和香港写字楼租金收入减少 [4] - 全年每股股息为1.10港元，同比增长5%，连续八年股息增长，复合年增长率达5.6% [5][25][26] - 2024年宣布最高15亿港元的股份回购计划，截至年底已完成约50% [5] - 投资物业估值为2715亿元人民币，较2023年底下降3%，主要因香港写字楼投资物业净公允价值损失等 [27] - 净债务增至437亿日元，资产负债率为15.7%，处于健康资产负债表参数范围内 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 香港写字楼 - 整体入住率维持在93%，太平洋广场入住率为95%，太古坊一座和太古城中心一座入住率升至94%，其他太古坊塔楼入住率为91%，2太古坊新落成甲级写字楼入住率接近70% [11] - 毛租金收入同比下降6%，若不计1太古坊9层处置影响，下降4% [12] 香港零售 - 太平洋广场、城市广场和城门奥特莱斯入住率达100% [12] - 三间商场零售销售增长略有下降，应占毛租金收入下降3% [12] 中国内地零售 - 2024年第四季度零售销售增长企稳，除上海太谷里天潼外，整体零售销售下降7% [14] - 应占毛租金收入以人民币计增长4%，以港元计增长2% [15] 中国内地写字楼 - 应占毛租金收入以人民币计增长1% [17] 迈阿密 - 商场零售销售同比增长3%，入住率100%，应占毛租金收入增长9% [18] 住宅 - 上海陆家嘴太古城住宅首批预售市场反响良好，2025年计划进一步推出 [6] - 香港南区Savia Vasa单位预售超过30%，销售速度加快 [21] 酒店 - 2024年管理酒店组合表现不一，香港复苏慢于预期，中国内地表现较好 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港写字楼市场因供应过剩和新需求不足仍疲软，预计整体市场将保持低迷 [10][38] - 中国内地零售市场预计相对稳定，随着消费者信心改善和业态升级积极影响显现，前景稍乐观 [38] - 香港住宅市场情绪逐渐改善，上海住宅项目需求良好 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 实施积极的资本循环战略，计划未来十年内在三个核心市场投资100亿港元，目前已落实67% [7] - 持续升级业态组合，投资大型活动、忠诚度计划和高端客户体验，提升整体体验吸引购物者和游客 [38] - 专注核心地段，打造平衡的投资组合，未来五年内地零售主导投资物业总楼面面积几乎翻倍 [7][18] - 坚持可持续发展，目标到2050年实现净零排放，2024年已将范围一和范围二绝对碳排放减少40% [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临市场逆风，公司业绩仍稳健，有信心实现长期增长目标，持续提升股东回报 [37] - 香港写字楼市场预计将保持低迷，公司将专注租户保留，中期内优质写字楼有望逐步复苏 [38] - 中国内地零售市场预计相对稳定，前景稍乐观，公司将继续升级业态组合 [38] 其他重要信息 - 公司在可持续发展方面表现出色，在多个可持续发展指数中排名靠前 [31] - 公司继续推进能源效率创新，PEDF项目已节省29万千瓦时电力 [32] - 租户参与方面，129个写字楼租户签署绿色绩效平台，绿色厨房倡议获超120个餐饮租户承诺 [33][34] 问答环节所有提问和回答 问题1: 是否会继续股份回购计划 - 公司将在接近5月时根据市场情况和公司流动性评估是否继续股份回购，且需遵守港交所规则 [45] 问题2: 中国内地零售销售情况及是否会带来正向租金调整 - 2024年第四季度内地购物中心零售销售改善，2025年第一季度有轻微正增长，预计随着客流量增加和零售销售表现提升，将带来正向租金调整 [46] 问题3: 奢侈品零售商对新建购物中心的承诺是否可靠 - 公司对奢侈品品牌对内地新购物中心的支持有信心，因与品牌密切合作且项目选址和设计良好 [51] 问题4: 是否考虑改变管理层薪酬结构 - 目前暂无改变管理层薪酬结构的计划，现有薪酬结构在市场基准、财务激励和运营激励间取得合理平衡 [52] 问题5: 如何在满足资本支出需求和股东回报间保持资产负债表纪律 - 2025年住宅项目预计有可观销售收益，且2025 - 2026年有多个住宅项目竣工，无需急于加速销售 [55][56][57] 问题6: 香港写字楼租金调整前景及何时见底 - 2025年香港写字楼市场仍面临压力，但续租租金调整幅度将略有收窄，预计2026 - 2027年优质甲级写字楼需求将增强 [58][59] 问题7: 股息支付率何时会停止增长 - 公司长期股息政策是支付约50%的基础利润，随着100亿港元计划推进，未来基础利润盈利能力可见性良好 [65][66] 问题8: 剩余30亿港元投资资金来源及非核心资产情况 - 公司近期积极推进资本循环，将有助于改善现金流和盈利能力 [66] 问题9: 迈阿密商场资产出售交易是否会在今年执行 - 迈阿密商场符合公司非核心资产剥离策略，公司正积极寻找机会出售 [71] 问题10: 2025 - 2026年资本支出上调原因及长期目标资产负债率 - 资本支出上调因项目推进，公司目标维持20%的资产负债率，未来两年资产负债率预计在中高个位数水平 [75][76] 问题11: 是否放弃深圳福田项目 - 公司仍看好大湾区长期前景，积极寻找深圳合适投资机会，但尚未找到符合战略目标的项目 [73][74]

财务数据和关键指标变化 - 2024年全年EBITDA为2.3亿美元，FFO为每股摊薄0.80%，均处于此前提供的指引范围高端 [33] - 截至年底，公司总现金及现金等价物近1.8亿美元，信贷额度保留全部额度，总流动性近7亿美元 [35] - 年末净债务和优先股权益与滞后EBITDA之比为4.3倍，预计随着盈利增长该比例将下降，基于2025年指引中点，净杠杆率仅为3.9倍 [35][36] 各条业务线数据和关键指标变化 集团业务 - 四季度除圣地亚哥受罢工影响外，集团业务表现良好，企业差旅持续上升，节日期间葡萄酒产区和毛伊岛休闲需求加速 [15] - 华盛顿特区市中心威斯汀酒店集团业务表现出色，全年RevPAR增长30%，集团客房入住夜数增长18%，房价增长6%，全年每间客房非房收入增长超16%，达213美元 [16] - 圣安东尼奥河滨凯悦酒店集团业务强劲，本季度客房入住夜数增长近7%，宴会贡献增长18%，全年集团客房入住夜数增长3%，房价增长2%，非房收入增长20% [17] 城市市场业务 - 新奥尔良酒店四季度集团客房入住夜数增长23%，压缩了散客房价，综合RevPAR增长近20% [18] - 波士顿酒店四季度集团客房入住夜数增长39%，专注填补空闲时段和提高平季入住率 [18] 新转换酒店业务 - 长滩市中心万豪酒店与2023年受装修影响的四季度相比表现稳健，早期表现良好 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计2025年整体投资组合RevPAR增长7% - 10%，安达仕迈阿密海滩度假村预计贡献近4个百分点的增长，排除该度假村后，其余投资组合RevPAR预计增长3% - 6% [36][37] - 预计2025年第一季度RevPAR增长3% - 5%，之后全年其余时间增长至两位数，EBITDA分布预计第一季度为21% - 22%，第二季度约为30%，第三、四季度大致平均分配 [38][39] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 2024年公司在资本循环、投资组合和向股东返还资本三个战略目标上取得进展，这些将在2025年带来额外增长 [8] - 2024年上半年将波士顿公园广场酒店出售所得款项以2.22亿美元净购买价格投资于圣安东尼奥河滨凯悦酒店，资本化率为9%，并计划在近期利用增值机会 [9] - 2024年完成长滩市中心万豪酒店的转换，迈阿密海滩安达仕酒店将于3月中旬开业，公司对其盈利潜力感到兴奋 [12] - 2024年通过季度股息和股票回购向股东返还近1亿美元，未来股票回购将保持机会主义，普通股股息将继续提供更稳定的资本回报 [14] 行业竞争 - 公司认为在更活跃的交易环境中，将加速资本循环，可能出售部分资产并进行收购或额外的股票回购，以优化投资组合并降低集中度 [98][100] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2024年面临一些挑战，但投资组合在年底表现强劲，2025年有望受益于近期投资，实现总收入增长和利润率提升 [8][22] - 2025年集团业务预计将保持稳健，商务散客业务将持续强劲并在某些市场略有改善，休闲业务预计与去年大致持平，第三、四季度毛伊岛可能会有所回升 [46][47] - 公司对2025年和2026年的前景感到乐观，认为投资组合将受益于已完成的转换项目、圣地亚哥的低基数效应和葡萄酒产区的持续增长 [22][23] 其他重要信息 - 2024年公司对投资组合投资1.57亿美元，大部分项目已接近或即将完成，2025年资本投资将降至8000 - 1亿美元，对盈利的干扰将减少 [27][41] - 圣安东尼奥酒店将于第三季度开始翻新会议空间，圣地亚哥希尔顿湾景酒店正在规划会议空间翻新，预计第四季度末开始 [30][31] - 董事会已宣布第一季度每股0.09%的普通股季度股息以及H系列和I系列优先股的常规分红 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 7% - 10%的RevPAR指引中各需求细分市场的假设情况 - 集团业务预计将继续保持稳健，全年预订进度高于10%；商务散客业务将持续强劲并在某些市场略有改善；休闲业务预计与去年大致持平，第三、四季度毛伊岛可能会有所回升，潜在风险或上行空间主要来自休闲业务，如毛伊岛的复苏情况和奥兰多新公园开业带来的影响 [46][47][48] 问题2: 2024年酒店物业层面工资和福利的增长速度以及2025年的预期 - 历史上工资和福利增长率在4% - 6%之间，2024年处于4%左右的中间水平，2025年将接近该范围的较高端，2026 - 2027年将回落至4% - 5% [54][55] 问题3: 安达仕酒店2026年的盈利增长预期 - 2025年3月开业时入住率可能约为20%，第二、三季度达到约50%，第四季度旺季达到70%左右；2026年EBITDA预计将是2025年的两倍，2027年接近稳定状态，达到20多亿美元 [59][60] 问题4: 纳帕资产的运营改善情况以及2025年的预期 - 2024年两家酒店EBITDA增长良好，通过优化集团业务组合和控制成本实现了超300万美元的EBITDA增长；2025年将继续扩大集团业务基础，休闲业务增长将带来额外收益，预计每家酒店EBITDA将再增长数百万美元 [65][66][71] 问题5: 毛伊岛复苏情况在2025年低增长指引中的体现 - 集团业务需求保持强劲，目标是2025年达到3.5万间夜，接近2019年的3.7万间夜；休闲业务预计下半年有所提升，卡纳帕利地区需要恢复业务基础，进而带动航空运力和游客数量增加 [75][76][78] 问题6: 奥兰多万丽酒店的长期规划 - 重新品牌化在部分酒店取得了良好效果，提高了散客入住率和房价，带来了EBITDA增长；奥兰多酒店一直是出色的集团酒店，2025年附近新公园开业可能有助于吸引散客，公司将与万豪合作，探索是否有合适的品牌转换机会，但不在2025年资本计划内 [83][85][90] 问题7: 未来三年投资组合的集中度规划 - 公司希望在更活跃的交易环境中加速资本循环，可能出售部分资产并进行收购，以优化投资组合并降低集中度，但不惧怕集中在优质市场；所有酒店都在评估范围内，毛伊岛和圣地亚哥的酒店虽受影响，但仍具有价值和流动性 [98][100][104] 问题8: 2025年指引中点的总费用增长预期 - 总费用增长率预计在4% - 4.5%之间，工资增长略高，房地产税有所缓解，保险费用预计与平均水平相当，公用事业费用可能略高 [108][109][110]