市场整体表现 - 2025年8月深圳普通住宅预售项目网签成交量约12.78万平方米，连续第五个月下跌，环比下降14.8%，同比跌幅持续扩大 [1] - 供应端明显收缩，当月仅有7个住宅项目获批预售证，新增供应面积约30.9万平方米（3040套），环比大幅减少35.2% [2] - 全市共有9个新房住宅项目开盘或加推入市，市场表现冷热不均，去化率分化明显，最高达到96% [2] 区域房价分析 - 8月深圳新房整体均价环比基本保持稳定，但各区表现差异显著，全市11个区域中仅有4个区域均价环比上涨，其余7个区域均出现下跌 [3] - 大鹏新区以5.5%的环比涨幅领跑全市，罗湖区表现出较强韧性，同比涨幅达到12% [3] - 福田区以108899元/㎡的成交均价位居全市首位，南山区（96741元/㎡）和罗湖区（82150元/㎡）分列二、三位 [5] - 龙华（59055元/㎡）、盐田（51948元/㎡）、龙岗（46154元/㎡）和光明（45540元/㎡）处于中间梯队，坪山（34013元/㎡）、大鹏（36167元/㎡）和深汕（12291元/㎡）构成房价洼地 [5] 板块价格分化 - 8月深圳全市普通住宅共有62个板块有网签记录，房价10万元/㎡以上的高端板块仅有6个，较7月减少了2个 [6] - 华侨城板块以119061元/㎡的成交均价位居榜首，环比上涨3.2% [6] - 共有14个板块均价环比上涨，大鹏板块环比涨幅最大达到10.4% [7] - 梅林板块表现亮眼，同比上涨13.1%，环比上涨8.3%；莲塘板块同比涨幅高达21.3% [7] - 碧岭板块同比下跌33.0%，环比下跌21.1%，跌幅居全市之首；梅沙板块环比下跌15.2%，同比下跌12.8%，调整幅度较大 [7] - 全市共有14个板块套均价超过千万元每套，主要集中在福田、南山和罗湖等核心区域 [7] 市场趋势与展望 - 深圳楼市连续五个月成交量下滑，市场仍处于调整期，购房者观望情绪浓厚，开发商推盘节奏放缓 [8] - 核心区域优质项目仍然受到市场青睐，表现出较强的抗跌性 [8] - 未来随着政策环境逐步明朗和市场预期稳定，深圳房地产市场有望逐步回稳，但短期内分化仍将是市场主旋律 [8]

行业核心观点 - 房地产市场已彻底告别普涨时代 进入优质优价和劣质劣价的分化阶段[30][39] - 王健林三年前提出的深度调整期预言完全应验 闭眼买房赚钱时代结束[1][38] 二手房市场供需 - 全国二手房挂牌量达753万套创历史新高 但成交量同比下降15%[3] - 市场呈现挂牌多成交少困境 房源滞销数月且需降价才能促成交易[5] 开发商经营状况 - 商品房库存达7.6亿平方米 2025年到期债务5257亿元[7] - 开发商促销力度加大 三四线城市转向老年公寓产品定位[7][8] 房贷与居民购房意愿 - 房贷利率从5%降至3%历史低点 但居民购房热情不足[10] - 居民杠杆率达62%警戒线 35岁以上租房者占比升至35%[12] 区域市场分化表现 - 一线城市核心区优质房源价格坚挺 县城房价从8000元/平米跌至5000元[13] - 城市分化持续加剧 核心区域与非核心区域呈现冰火两重天[14][16] 核心区域支撑因素 - 优质教育医疗交通资源形成稀缺性支撑 带学区近地铁房源维持稳定成交[18][20] - 长三角珠三角核心城市有产业和人口双重托底 房价抗波动能力强[20] 非核心区域市场问题 - 人口流失导致购房需求萎缩 缺乏高薪产业支撑[22][24] - 配套不全交通不便等问题突出 市场话语权转向买方[24] 政策效果差异 - 房贷利率下降和限购优化政策效果集中在核心区域[26] - 非核心区域即便政策放宽也难以带动购房热情[26] 开发商区域表现对比 - 核心区域新项目依靠资源优势维持去化 非核心区域项目大幅降价仍面临库存高压[28] 投资策略建议 - 建议重点关注核心区域带优质学区近地铁的房源[32] - 建议预留24个月房贷作为应急资金 避免断供风险[32] - 卖房者需合理定价并可简单翻新提升房源吸引力[34] - 建议跟踪二手房挂牌量成交量变化及人口流动数据[36]

核心观点 - 9月新房市场因传统营销旺季供应环比增长10%，但同比仍大幅下降，成交绝对量预计将止跌回升，呈现弱复苏走势 [1][4][19] 供应规模分析 - 9月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积588万平方米，环比上升10%，同比下跌47%，2025年前9月累计供应面积同比下降20% [6] - 一线城市总供应153万平方米，环比增长26%，但同比下降39% [7] - 二线城市总供应393万平方米，环比持平，同比大幅下降52%，前9月累计同比下降21% [7] - 三四线城市总供应43万平方米，环比大幅增长87%，同比增长11%，主要受无锡（环比+169%、同比+164%）单月高增长拉动 [9] 城市能级供应表现 - 北京9月供应52万平方米，环比暴涨296%，同比微降4%，前9月累计供应保持8%的正增长 [7] - 广州供应75万平方米，环比增73%，同比降27% [7] - 上海单月预期供应规模不足5万平方米，处于相对低位 [7] - 宁波、南京、长沙等二线城市供应环比增幅显著，而成都、苏州、青岛等城市供应量同环比均呈现“断崖式”下滑 [7] 供应产品结构 - 重点城市商品住宅供应结构以改善型为主，刚需、改善、高端占比分别为30%、53%和17% [3][11] - 北京、上海、深圳、杭州、成都等19个城市以改善产品为供应主力 [11] - 南宁、郑州、广州、福州等城市刚需产品供应占比在50%以上 [11] - 济南、苏州、无锡等城市本月高端产品占比居首，均在6成以上 [11] 供应区域结构 - 重点城市供应区域集中在主城区，主城、近郊、远郊占比结构为67%、26%和8% [14] - 无锡、苏州、漳州、泉州等城市主城供应占比均在9成以上 [14] - 青岛、厦门、宁波、长沙等城市则以近郊项目为主，占比均在5成及以上 [14] 后市预判 - 新房成交绝对量预计将止跌回升，但增幅有限，延续弱复苏走势 [4][19] - 京沪杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动，京沪受益于808和825新政出台 [19] - 武汉、南京、合肥、郑州等二线城市预计呈现弱复苏走势 [19] - 二手房市场成交增长动能整体放缓，短期内以价换量趋势延续 [19]

安徽省土地市场总体表现 - 2025年1-8月安徽省土地市场总成交金额达351.56亿元 [10] - 合肥市土地成交金额171.83亿元，占全省总额48.9% [10] - 土地成交面积滁州以130.20万㎡居首，蚌埠108.09万㎡次之，合肥128.87万㎡位列第三 [9] 合肥市房地产市场表现 - 2025年8月合肥新房销售金额突破40亿元 [1] - 包河区以16.07亿元成交金额领跑全市，成交面积5.96万㎡，成交429套，均价26977元/㎡ [2] - 滨湖区成交均价33397元/㎡为全市最高，显示高端市场定位 [2][3] - 经开区成交金额4.64亿元位列第三，成交面积1.82万㎡ [2] - 市场呈现"南热北冷，东稳西进"格局 [3] 房地产开发企业表现 - 合肥轨道交通集团以5.70亿元销售额位居房企榜首，销售面积1.83万㎡ [6][7] - 招商蛇口以4.60亿元位列第二，销售面积1.68万㎡ [8] - TOP20房企销售金额合计约40亿元，市场集中度高 [8] - 前十房企中国央企占据12席 [8] 土地市场区域分化 - 合肥市区土地成交金额150.59亿元，占全市域87.6% [12][14] - 滁州市区48.76亿元位列第二，蚌埠市区24.56亿元第三 [12][14] - 淮北和池州市区无土地成交 [12][14] - 肥西县以11.83亿元领跑县域市场，成交面积15.11万㎡ [15][16] - 蒙城县9.73亿元、庐江县8.14亿元分列县域二三位 [15][16] 企业拿地情况 - 中海集团以31.10亿元拿地金额位居榜首，拿地面积15.42万㎡ [19][20] - 亭城文化旅游投资集团25.66亿元、合肥城建22.05亿元分列二三位 [19][20] - TOP20拿地企业全部为国企和央企 [21] 高端项目市场表现 - 云缦璞舍以3.45亿元销售额位居项目榜首，均价30806元/㎡ [4][5] - 前十项目中过半均价突破3万元/㎡ [5] - 龙湖亚伦央璟颂均价36842元/㎡，置地瑰丽公馆均价36850元/㎡ [4][5] - 招商蛇口多个项目上榜，显示品牌市场影响力 [4][5]

中国房地产市场变革 - 2025年1-7月全国房地产开发投资同比下降12% 住宅销售面积下降4.1% 商品房待售面积达7.65亿平方米[1] - 国务院2024年10月推出房地产金融新政 包括存量房贷利率下调 首付比例统一为15%[1] 老旧小区房产 - 2024年5月自然资源部政策明确80%的21年以上房龄老房子通过旧改升级 仅20%危房允许拆迁[3] - 2025年8月烟台芝罘区二手房均价同比下跌0.83% 部分房龄超20年老破小单价跌破6000元/㎡[4] - 郑州老城区部分老破小因房龄过长被银行拒贷 住建部2025年上半年全国老旧小区改造开工率仅62%[4] 学区房特殊情况 - 北京西城区 上海徐汇区等核心学区老破小仍维持高价[5] - 2024年杭州实行教师轮岗制后学区房价格普遍下跌15%-20% 部分房源因划片调整直接贬值30%[5] 远郊期房市场 - 上海外环外住宅库存达12.1万套 去化周期长达20个月 金山 临港等区域超过30个月[8] - 2024年上海郊区推出3.5万套新房 仅6个项目触发积分制 宝山某项目供销比达2.52 去化率不足40%[8] - 浦东金桥某房源挂牌价从390万降至220万仍无人问津[8] 远郊区域发展问题 - 重庆巴南 广州从化等远郊新区存在配套缺失问题[9] - 某临港楼盘推出369套房源 18个月仅售出215套 月均去化不足12套 60岁以上居民占比达45%[9] - 住建部2024年9月调研显示全国远郊新区规划落地率不足30%[9] 商办房产市场 - 2025年5月全国商办用房平均空置率超20% 二线城市核心商圈空置率突破35% 租金较2020年高点下跌15%-20%[12] - 上海甲级写字楼空置率达24.6% 前滩 北外滩等新兴商务区超30% 陆家嘴租金同比下跌15%[12] - 2025年上半年全国商办用地推出面积同比下降25% 存量去化周期达24个月[12] 商办房产政策限制 - 深圳商务公寓转手税费高达成交价的15%-20%[13] - 2024年9月深圳政策规定用作保租房的公寓需公示禁止上市销售 单次租赁合同不超过3年[13] 房产税政策 - 2025年2月重庆完善房产税试点政策 人均免税面积60平方米 超出部分按评估价的0.3%-1.2%征收[16] - 财政部明确2029年前完成全国推广立法准备[16] - 上海对非户籍家庭首套住房暂免房产税 第二套及以上住房人均超60平方米部分按0.4%-0.6%征税[17] 市场价格趋势 - 2025年4月纬房指数显示66个监测城市房价环比全跌 三四线城市同比跌幅达9.9%[18] - 鹤岗 鹤壁等资源枯竭型城市出现3万一套房的极端案例[18] 房产处置方式 - 2025年起法定继承人可通过不动产登记+公证一站式办理过户 税费较赠与低3%-5%[19] - 北京 上海等地共有产权房5年后可按市场价回购政府份额[20]

公司业绩表现 - 上半年总合同销售1222亿元 位列全国第二 [1] - 上半年收入533.68亿元 股东应占利润2.1亿元 [1] - 银行存款及现金667.95亿元 为一年内到期借款余额的2.9倍 创历史新高 [1] 土地获取策略 - 上半年新增35个项目 总建筑面积355万平方米 可售货值907亿元 位列行业第三 [1] - 一二线城市货值占比达88% [1] - 上半年拿地节奏加快 权益拿地金额和新增货值均居行业前列 [2] - 全年拿地货值目标维持在1200-1300亿元之间 [1][2] 财务健康状况 - 债务结构持续优化 短债占比16.3%创历史新低 [1] - 总借贷加权平均利息成本3.6% 较2024年同期下降40个基点 [1] - 现金流安全放在首位 现金储备充裕 [2] 市场展望与销售预期 - 预计下半年土地市场整体热度不如上半年 [1][2] - 高端住宅市场热度预计持续 因限价导致长期供应不足 [3] - 2025年度销售额预计与去年基本相当 [1][4] - 下半年可售货值超过1700亿元 [4] 区域市场分化 - 城市间分化加剧 一线和核心二线城市有望率先企稳 [3] - 非核心二线和三四线城市库存去化需要更长时间 [3] - 金九银十预计呈现局部回暖、整体筑底态势 [1][4] 投资策略调整 - 下半年采取更谨慎精准的投资策略 提高项目要求 [2] - 重点关注优质地块的稀缺性和发展潜力 [2] - 动态调整投资策略以适应市场变化 [3]

房价走势 - 7月各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体收窄 [1] - 一线城市新建商品住宅价格环比下降0.2%，其中北京持平、上海上涨0.3%，广州和深圳分别下降0.3%和0.6% [2] - 二线城市新建商品住宅价格环比下降0.4%，三线城市环比下降0.3% [2] - 一线城市二手住宅价格环比下降1.0%，北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9% [2] - 二、三线城市二手住宅价格环比均下降0.5% [2] - 一线城市新建商品住宅价格同比下降1.1%，二手住宅价格同比下降3.4% [2] - 二、三线城市新建商品住宅价格同比分别下降2.8%和4.2%，二手住宅价格同比分别下降5.6%和6.4% [3] 房地产开发投资 - 前7月全国房地产开发投资53580亿元，同比下降12.0%，降幅扩大0.8个百分点 [4] - 房屋施工面积638731万平米，同比下降9.2%；新开工面积35206万平米，下降19.4%；竣工面积25034万平米，下降16.5% [4] - 前7月新建商品房销售面积51560万平米，同比下降4.0%；销售额49566亿元，下降6.5% [4] - 7月末商品房待售面积76486万平米，比6月末减少462万平米 [4] - 房地产开发企业到位资金57287亿元，同比下降7.5%，降幅扩大1.3个百分点 [4] 市场分化与政策预期 - 一线城市在政策预期向好支撑下市场保持韧性，城市间分化行情或将持续 [1] - 北京率先出台政策调减限购措施，上海、深圳有望跟进优化房地产政策 [5] - 核心城市优质地块土拍保持较高热度，前7月一、二线城市土拍平均溢价率超过10% [6] - 深圳宝安区新安街道地块以86.40亿元成交，溢价率34.81% [6] 行业问题与建议 - 二手房挂牌量较大，若不打通流通链条将制约房地产市场供求关系改善 [1] - 需关注房产价值缩水导致银行要求补足抵押物差额及撤销二手房挂牌价现象 [3] - 建议优化开发投资政策，鼓励房企积极开工建设并优化预售标准以加快资金回笼 [4] - 短期政策预计聚焦城中村改造、专项债收储等，下半年降息有一定空间 [6]

房价环比变化 - 7月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比6月收窄0.1个百分点，其中北京持平，上海上涨0.3%，广州和深圳分别下降0.3%和0.6% [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.2个百分点 [1] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与6月相同 [1] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅比6月扩大0.3个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9% [1] - 二线和三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.5%，降幅均收窄0.1个百分点 [1] 房价同比变化 - 7月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅比6月收窄0.3个百分点 [2] - 二线和三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.8%和4.2%，降幅分别收窄0.2个百分点和0.4个百分点 [2] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降3.4%，降幅比6月扩大0.4个百分点 [2] - 二线和三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.6%和6.4%，降幅分别收窄0.2个百分点和0.3个百分点 [2] 市场分化与政策影响 - 房地产市场呈现核心城市企稳回暖、非核心区域持续调整的分化格局 [1] - 上海新房价格逆势上涨，主要得益于高端改善型需求集中释放 [1] - 一线城市及部分强二线城市通过政策优化、土地市场高热等信号逐步修复信心 [1] - 二手房市场下行趋势增强，找房热度回落、在架时长延长，反映市场需求持续疲软 [2] - 近期各地政策频出，如北京五环外限购放松、以旧换新、房票安置、公积金松绑等，意图打通置换链条 [3] 行业趋势与展望 - 推动市场止跌回稳仍是房地产政策核心目标，短期政策预计将继续聚焦城中村和危旧房改造、专项债收储等 [2] - 城市更新成为推动城市高质量发展的重点内容，预计下半年各项配套政策有望加速落地 [2] - 7月至8月为市场传统淡季，交易量季节性回落，但核心城市优质地块土拍保持较高热度 [3] - 优质项目入市后有望继续对市场形成支撑，下半年核心城市在政策改善及较强基本面支撑下有望保持一定韧性 [3] - 城市和区域间分化行情预计将延续 [3]

新房价格环比变化 - 一线城市新房价格环比下降0.2% 降幅比上月收窄0.1个百分点 其中北京持平 上海上涨0.3% 广州和深圳分别下降0.3%和0.6% [1] - 二线城市新房价格环比下降0.4% 降幅扩大0.2个百分点 [1] - 三线城市新房价格环比下降0.3% 降幅与上月相同 [1] 二手房价格环比变化 - 一线城市二手房价格环比下降1.0% 降幅比上月扩大0.3个百分点 其中北京下降1.1% 上海下降0.9% 广州下降1.0% 深圳下降0.9% [1] - 二线城市二手房价格环比下降0.5% 降幅收窄0.1个百分点 [1] - 三线城市二手房价格环比下降0.5% 降幅收窄0.1个百分点 [1] 市场分化格局 - 房地产市场呈现核心城市企稳回暖 非核心区域持续调整的分化格局 一线城市新房降幅收窄至0.2% 二线城市降幅扩大至0.4% 反映高能级城市抗跌性更强 [1] - 高能级城市价格韧性依然较强 但市场情绪有所趋冷 例如上海挂牌时长增长12.23% 弱二线及三四线则面临量价双杀 库存压力突出 [2] 政策与市场信号 - 一线城市及部分强二线城市通过政策优化 土地市场高热等信号逐步修复信心 [1] - 近期各地政策频出 尤其是北京五环外限购放松 给8月市场带来一定热度 各地持续推出或执行以旧换新 房票安置 公积金松绑等政策 意图打通置换链条 [2] 需求结构变化 - 7月144m²以上大户型搜索量同比上涨明显 核心城市低密洋房 地铁盘去化周期有所收窄 [2] - 预计三季度改善型需求可能成为市场主力 推动成交量结构性回暖 [2] - 未来城市更新项目如城中村改造 老旧小区升级将成为新增长点 同步带动改善需求增长 [2] 市场情绪与供应 - 二手房房价下行趋势有所增强 找房热度回落 在架时长延长 反映出市场需求持续疲软 [2] - 虽挂牌供应和作业活力略有改善 但难抵负向影响 与季节性淡季及购房者市场信心有关 [2]

全国房地产市场核心指标表现 - 1-7月新建商品房销售面积51560万平方米同比下降4.0% 其中住宅销售面积下降4.1% [1] - 1-7月新建商品房销售额49566亿元同比下降6.5% 其中住宅销售额下降6.2% [1] - 7月商品房待售面积较2月末库存高峰减少3405万平方米 降幅达4.3% [1] 房地产开发企业资金状况 - 1-7月房地产开发企业到位资金57287亿元同比下降7.5% [3] - 国内贷款9207亿元实现正增长0.1% 利用外资17亿元增长3.2% [3] - 自筹资金23230亿元下降8.5% 定金及预收款16815亿元下降9.9% 个人按揭贷款7918亿元下降9.3% [3] 各线城市房价环比变动 - 7月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2% 降幅较上月收窄0.1个百分点 [3] - 二线城市新建商品住宅价格环比下降0.4% 降幅扩大0.2个百分点 [3] - 三线城市新建商品住宅价格环比下降0.3% 降幅与上月持平 [3] 重点城市房价分化特征 - 北京新房价格环比持平 上海环比上涨0.3% 广州和深圳分别下降0.3%和0.6% [4] - 三亚新房价格连续4个月上涨 成为二线城市中少数上涨城市 [4] - 70城中仅太原二手房环比上涨 西宁持平 其余68城均下跌 [4] 市场供需与政策影响 - 二手房市场下行趋势增强 上海挂牌时长增加12.23% 反映市场需求疲软 [6] - 核心城市呈现企稳回暖迹象 非核心区域面临量价双杀局面 [6] - 北京五环外限购放松 海南优化调控等政策推动8月市场热度上升 [6]