涉及行业与公司 * 行业：宏观经济、房地产、制造业、消费、贸易、金融[2][3][4] * 公司：未提及具体上市公司，内容为瑞银（UBS）对中国宏观经济的分析与预测[5] 核心观点与论据 中央经济工作会议（CEWC）政策展望 * 即将于12月中旬召开的中央经济工作会议将为2026年设定关键宏观政策基调，但具体目标（如GDP增速、财政赤字）和支持措施的细节将在明年3月的全国人大会议上公布[2][6] * 预计中国将为2026年设定4.5-5%的GDP增长目标，市场普遍预期为“5%左右”，但考虑到出口放缓和房地产持续低迷，实现后者具有挑战性（瑞银预测2026年GDP增长4.5%）[2][6] * 会议可能设定温和的财政和货币政策支持基调，更多支持创新和消费，更注重新五年规划中设定的改革与再平衡主题，并重申稳定房地产市场以应对近期的市场疲软[2][6] * 政府可能在会议上确认2026年消费补贴的延续，以稳定预期并缓解2026年初的高基数影响[2][8] 财政与货币政策预期 * 预计广义财政赤字可能在2026年扩大约1个百分点GDP（2025年约为1.5个百分点）[7] * 预计到2026年底，政策利率将再下调20个基点，存款准备金率将下调25-50个基点[7] * 预计2026年新增超长期特别国债将增加3000亿元人民币至1.6万亿元或更多，新增地方政府专项债将增加4000亿元人民币至4.8万亿元[7] 高频数据与11月经济表现 * **制造业PMI**：11月官方制造业PMI微升0.2个百分点至49.2，连续八个月低于荣枯线，财新中国制造业PMI下降0.7个百分点至49.9[3][12] * **房地产销售**：11月30城房地产销售同比增速进一步恶化至-33%（10月为-27%），百强房企合同销售额同比下降37%（10月为-41%）[3][14] * **汽车销售**：11月前23天，汽车零售和批发同比增速分别降至-11%和-8%（此前分别为6%和7%），主要受高基数影响[3][14] * **港口与贸易**：11月港口货物吞吐量同比增速微升至3%（此前为2%），集装箱吞吐量同比增速加快3个百分点至11%[3][14] * **工业生产**：11月前20天，钢铁产量同比增速仍疲弱，为-12%[3][14] 11月官方数据预览 * **工业增加值**：预计同比增速放缓至4.6%（10月为4.9%）[4][24] * **房地产**：预计全国房地产销售同比降幅扩大至20-25%（10月为-19%），新开工和房地产投资预计分别深度收缩-30%和-23%[4][25] * **固定资产投资**：预计整体同比降幅约9-10%（10月为-11%），基础设施投资同比降幅可能收窄至-10%（10月为-12%）[4][26] * **社会消费品零售总额**：预计在低基数下同比增速微升至3.2%（10月为2.9%）[4][31] * **进出口**：预计出口同比增速在低基数下改善至2%（10月为-1.1%），进口同比增速微升至3%（10月为1.0%）[4][32] * **物价**：预计CPI同比升至0.9%（10月为0.2%），PPI同比降幅收窄至-2.0%（10月为-2.1%）[4][33] * **信贷**：预计11月新增人民币贷款4500亿元，新增社会融资规模2.2万亿元，社融存量同比增速微降至8.4%[4][34] * **外汇储备**：预计11月小幅下降至3.328万亿美元[4][35] 其他重要内容 * **消费支持**：瑞银基线预测假设2026年消费补贴规模适度扩大至4000亿元人民币，并可能扩大覆盖范围[8] * **结构改革**：预计会议将呼吁推进更多结构性改革，重点领域包括关键核心技术突破、创新（含AI）、增加公共服务和社会福利支出、改善社会安全网和收入分配、在“全国统一大市场”主题下推进反内卷、调整中央与地方政府财政关系等[9] * **房地产市场展望**：预计2026年房地产销售、新开工和投资将下降5-10%，2027年再下降0-5%[10] * **汇率**：11月人民币兑美元小幅升值，资本外流压力可能略有缓解[35][71]

行业宏观环境 - 2025年第三季度美联储再次重启降息，全球经济复杂多变 [1] - 中国经济稳中有进，但面临内外部多重风险挑战 [1] - 房地产行业仍处于下行阶段，但全国商品房销售同比降幅收窄，市场止跌回稳态势持续巩固 [1] - 多地因城施策稳定房地产市场，支持刚性和改善性住房需求释放 [1] 公司经营业绩 - 2025年首9个月，公司连同其联营公司及合营公司实现合约物业销售额人民币1705亿元，销售面积为758万平方米 [1] - 2025年第三季度，公司收入为人民币197.8亿元，经营溢利为人民币10.3亿元 [2] - 截至2025年9月30日止9个月，公司收入为人民币1030亿元，经营溢利为人民币131.5亿元 [2] 公司财务状况与发展战略 - 公司财务健康、现金充裕、资产质量优异、安全屏障厚实、资源聚合能力持续增强 [1] - 公司保持攻守兼备的发展态势，比较优势进一步彰显，有信心保持稳健可持续的高质量发展 [1] 公司土地储备 - 2025年第三季度，公司在中国内地五个城市新增9幅土地，新增土地储备总建筑面积为149万平方米 [1] - 新增土地储备权益建筑面积为106万平方米，总地价为人民币605亿元，权益地价为人民币365.2亿元 [1]

核心观点 - 北京房地产中介行业协会发布倡议书，旨在规范房地产经纪行为，以助力市场止跌回稳和健康发展 [1][2] 秉持正确舆论导向，客观全面披露市场信息 - 不得发布或传播夸大市场风险、制造恐慌的言论，应客观理性解读市场数据 [2] - 不得故意选取存在明显硬伤的低价房源作为市场代表性案例，避免片面解读市场行情 [3] - 杜绝采用“标题党”手法及夸大表述，确保发布的市场价格和行情解读真实、准确、全面 [3] 规范业务操作，杜绝不正当经营行为 - 禁止为满足KPI考核制造虚假带看量，或为取得“热销房源”标签引诱房主低价挂牌 [4] - 应科学评估房屋价值，禁止采用PUA手段或通过虚报低价、做局砸盘等方式恶意压价 [4] - 如实反映房源市场价格，禁止故意压低报价，代客户报价需签订委托合同并取得授权 [4] 规范收费行为，维护消费者权益 - 严格执行明码标价制度，公示服务项目、内容及收费标准，不得收取任何未标明费用 [5] - 不得通过承诺返费、返佣等方式进行不正当竞争，协助办理抵押贷款时不得要求银行返佣 [5] 促进公平竞争，构建健康市场生态 - 在新房代理和渠道业务中，不得利用优势地位要求开发商签订排他性或变相排他协议 [6] - 依据服务内容和质量合理确定收费标准，不得通过低价竞争手段争抢业务 [7]

报告行业投资评级 - 期指或有所企稳 [3] 报告的核心观点 - 9月28日四大期指当月合约悉数下跌，IF跌1.16%，IH跌0.43%，IC跌1.48%，IM跌1.33% [1] - 本交易日期指总成交回升，投资者交易热情升温，IF总成交减12397手，IH减3587手，IC增6370手，IM增30154手；持仓方面，IF总持仓减6449手，IH增1041手，IC增3365手，IM增11537手 [2] - IF、IH趋势强度为1，IC、IM趋势强度为1 [6] 相关目录总结 期指数据 - 沪深300收盘价4550.05，跌0.95%，成交额5987.2亿；IF2510收盘价4543.2，跌1.16%，基差 -6.85，成交额481.2亿，成交量35095手，减2098手，持仓量56282手，减2835手等 [1] - 上证50收盘价2941.02，跌0.40%，成交额1501.9亿；IH2510收盘价2945.2，跌0.43%，基差4.18，成交额133.8亿，成交量15109手，减102手，持仓量20891手，增819手等 [1] - 中证500收盘价7240.91，跌1.37%，成交额4302亿；IC2510收盘价7202.6，跌1.48%，基差 -38.31，成交额521.5亿，成交量35918手，增1668手，持仓量61909手，减1087手等 [1] - 中证1000收盘价7397.59，跌1.45%，成交额4368.6亿；IM2510收盘价7357，跌1.33%，基差 -40.59，成交额838.7亿，成交量56703手，增5875手，持仓量83509手，增623手等 [1] 期指前20大会员持仓增减 - IF2510多单减2101，空单减2201；IF2511多单净变动 -4719，空单净变动 -4620等 [5] - IH2510多单增719，空单增1033；IH2512多单增427，多单净变动778，空单增433，空单净变动1095等 [5] - IC2510多单减417，空单减1072；IC2512多单增3162，多单净变动2996，空单增2546，空单净变动2238等 [5] - IM2510多单增1946，空单增976；IM2512多单增7177，多单净变动9123，空单增7217，空单净变动8193等 [5] 重要驱动 - 1 - 8月中国规模以上工业企业利润总额46929.7亿元，同比增0.9%；8月规模以上工业企业利润同比由上月降1.5%转为增20.4%；1 - 8月规模以上装备制造业利润增7.2%，拉动全部规模以上工业企业利润增长2.5个百分点 [6] - 央行货币政策委员会召开第三季度例会，提出加强货币政策调控，引导金融机构加大货币信贷投放力度，探索常态化制度安排维护资本市场稳定，加大存量商品房和存量土地盘活力度，巩固房地产市场稳定态势，完善房地产金融基础性制度 [6] - 国务院国资委召开国有企业经济运行座谈会，聚焦稳电价、稳煤价、防止“内卷式”恶性竞争等，国资委主任张玉卓强调中央企业要带头抵制“内卷式”竞争 [7] - A股三大指数震荡走低，创业板指跌超2%失守3200点，科技股全线回调；上证指数收跌0.65%报3828.11点，深证成指跌1.76%，创业板指跌2.6%，北证50跌1.81%，科创50跌1.6%，万得全A跌1.2%；A股成交2.17万亿，上日为2.39万亿元；算力方向领跌，医药股全线走弱，金属铜概念股逆势走强，风电股反复走强 [7]

行业投资评级 - 维持行业"买入"评级 [2][7] 核心观点 - 货币政策将继续支持巩固房地产市场稳定态势 央行提出加大存量商品房和存量土地盘活力度 完善房地产金融基础性制度 [1][4] - 一线城市政策效果显现 北京上海成交量持续回升 深圳小幅回落 9月底是政策窗口期 新一轮支持政策有望推出 [4][5][7] - 地产板块处于低位 具备配置性价比 建议关注核心城市头部房企和二手房中介机构 [7] 核心城市成交表现 - 北京近一周(9.20-9.26)二手住宅日均成交551套 同比增长11% 新房日均成交154套 同比增长52% 较8月新政前一周增长113% [4] - 上海近一周(9.20-9.26)二手房日均成交726套 同比增长22% 新房日均成交322套 同比增长29% 较新政前一周增长37% [5] - 深圳近一周(9.20-9.26)二手房日均成交124套 同比增长11% 新房日均成交51套 同比下降23% 较新政前一周下降10% [5] 全国市场表现 - 30个大中城市近一周(9.20-9.26)新房成交面积同比-3.8% 9月(截至9.26)同比增长10.9% 1-9月累计同比下降5.1% [6] - 分城市看 一线城市近一周新房成交面积同比+24% 二线-4.5% 三线-25% 9月成交面积同比分别为+23% +13% -5% [6] - 13城近一周(9.20-9.26)二手房成交面积同比+5.2% 9月(截至9.26)同比增长18% 为4月以来单月最大涨幅 1-9月同比+13% [6] 投资建议方向 - 拿地能力强 土储布局在核心城市的头部房企 如保利发展等 [7] - 政策放松预期升温 受益于二手房交易占比提升的头部中介机构 如我爱我家等 [7]

货币政策总体基调 - 实施适度宽松的货币政策，加强逆周期调节，保持政策连续性和稳定性，同时增强灵活性和预见性 [1] - 加强货币政策调控，提高前瞻性、针对性和有效性，根据国内外形势把握好政策实施的力度和节奏 [1] 利率与汇率政策 - 强化央行政策利率引导，完善市场化利率形成传导机制，发挥市场利率定价自律机制作用 [1] - 增强外汇市场韧性，稳定市场预期，防范汇率超调风险，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定 [1] 资本市场与房地产市场 - 用好证券、基金、保险公司互换便利和股票回购增持再贷款，探索常态化制度安排以维护资本市场稳定 [2] - 巩固房地产市场稳定态势，推动已出台金融政策落地，加大存量商品房和存量土地盘活力度 [2] 金融机构与信贷支持 - 引导大型银行发挥服务实体经济主力军作用，推动中小银行聚焦主责主业，增强银行资本实力 [2] - 落实好结构性货币政策工具，做好金融支持科技创新、提振消费、小微企业、稳定外贸及“两重”“两新”等重点领域融资 [2] 经济形势评估 - 外部形势方面，世界经济增长动能减弱，通胀走势和货币政策调整存在不确定性 [1] - 国内经济运行稳中有进，但仍面临国内需求不足、物价低位运行等困难和挑战 [1]

银行体系优化与支持实体经济 - 引导大型银行发挥金融服务实体经济主力军作用，推动中小银行聚焦主责主业，增强银行资本实力 [1] - 有效落实好各类结构性货币政策工具，扎实做好金融"五篇大文章" [1] - 加力支持科技创新、提振消费、小微企业、稳定外贸等领域，做好"两重""两新"等重点领域的融资支持 [1] 资本市场稳定措施 - 用好证券、基金、保险公司互换便利和股票回购增持再贷款，探索常态化的制度安排，维护资本市场稳定 [1] 小微企业融资支持 - 持续做好支持民营经济发展壮大的金融服务，充分发挥支持小微企业融资协调工作机制作用 [1] - 进一步打通中小微企业融资的堵点和卡点 [1] 房地产政策与市场稳定 - 着力推动已出台金融政策措施落地见效，加大存量商品房和存量土地盘活力度，巩固房地产市场稳定态势 [1] - 完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式 [1] 金融开放与风险防控 - 切实推进金融高水平双向开放，提高开放条件下经济金融管理能力和风险防控能力 [1]

货币政策总体基调 - 下阶段货币政策思路为加强货币政策调控，提高前瞻性、针对性和有效性[2] - 货币政策实施从“加大货币政策调控强度”调整为“加强货币政策调控”[7] - 政策实施从“灵活把握政策实施的力度和节奏”转变为“把握好政策实施的力度和节奏，抓好各项货币政策措施执行”[2][7] 经济形势评估 - 当前外部环境更趋复杂严峻，世界经济增长动能减弱，贸易壁垒增多[4] - 对我国经济形势的判断从“经济呈现向好态势”变更为“经济运行稳中有进”[5] - 对国内经济面临的困难和挑战删除了“风险隐患较多”的表述，保留“国内需求不足、物价低位运行”[5] 流动性及利率政策 - 建议保持流动性充裕，引导金融机构加大货币信贷投放力度[6] - 使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配[6] - 强化央行政策利率引导，完善市场化利率形成传导机制，推动社会综合融资成本下降[6] 结构性支持重点 - 结构性货币政策工具将加力支持科技创新、提振消费、小微企业、稳定外贸[2][6][8] - 扎实做好金融“五篇大文章”，做好“两重”“两新”等重点领域的融资支持[6] 资本市场与房地产 - 提出用好证券、基金、保险公司互换便利和股票回购增持再贷款，探索常态化制度安排以维护资本市场稳定[6][7][8] - 加大存量商品房和存量土地盘活力度，巩固房地产市场稳定态势，完善房地产金融基础性制度[7] - 房地产相关表述从“持续巩固房地产市场稳定态势”调整为“巩固房地产市场稳定态势”[8] 金融机构与金融稳定 - 引导大型银行发挥金融服务实体经济主力军作用，推动中小银行聚焦主责主业，增强银行资本实力[6] - 从宏观审慎角度观察评估债市运行，关注长期收益率变化，防范资金空转和汇率超调风险[6]

核心观点 - 发达国家/地区中期人口变化对房价影响有限 人口增长需转化为有效购房需求才能影响房价 这一转化依赖经济发展与居民收入增长[1] - 房价止跌需宽财政和货币政策协同发力 稳定的政策预期 较低利率环境和改善供需结构是支撑房地产市场止跌回稳的关键力量[2] - 房价止跌回稳是货币政策 供需关系 经济预期 人口多因素共振的结果 中短期看货币政策 供需关系 经济预期三方面影响更为显著[3] 房价走势分析 - 70城新房和二手房价格走势趋于一致 从2022年开始进入下跌通道 2024年三季度跌幅扩大 四季度同比跌幅收窄[1] - 本轮楼市调整中 70城新房和二手房价格指数下跌周期均超过40个月[1] - 发达国家/地区房价也存在波动 价格回撤幅度高于国内本轮房价降幅 但最后均能修复企稳[2] 人口与房价关系 - 选取8个发达国家/地区研究发现 房屋价格指数在中期与人口增长率 人口数量无明显正相关关系 整体对房价影响有限[1] - 各国房价与人口增长率常呈脱节状态[1] - 适龄购房人口在长周期会影响房价[3] 政策与市场机制 - 发达国家/地区房价企稳修复主要依靠大规模量化宽松与财政刺激 包括降息 QE 财政补贴等[2] - 金融方面通过大幅压降抵押贷款利率降低购房门槛[2] - 供应方面减少卖地和开工 主动降低库存[2] - 需求方面构建依赖真实居住需求 减少投机属性 通过产业与人才提升城市内在价值的长效机制[2] 投资标的推荐 - 布局城市基本面较好 产品力领先的强信用房企：建发国际集团 绿城中国 招商蛇口 中国海外发展 建发股份 滨江集团 越秀地产 保利发展[3] - 住宅与商业地产双轮驱动：华润置地 新城控股 龙湖集团[3] - 服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活 建发物业 南都物业 绿城服务 保利物业 招商积余 滨江服务[3] - 房地产后服务赛道：我爱我家 贝壳[3] 市场环境变化 - 2008年金融危机后 2011年以来发达国家房价指数平稳上涨[2] - 自2022年3月美联储首次加息以来 房价指数均有下跌趋势[2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 螺纹钢主力期价震荡回落，日跌幅1.00%，量缩仓增，供弱需增下基本面有所改善，但下游未好转，需求担忧未退，改善力度不强，成本抬升与政策预期相对利好，多空博弈下预计钢价震荡运行，关注需求表现 [4] - 热轧卷板主力期价弱势下行，日跌幅1.33%，量增仓缩，需求韧性趋弱，供应维持高位，供需格局走弱，库存增加，卷价承压，成本抬升相对利好，预计后续走势震荡偏弱，关注需求表现 [4] - 铁矿石主力期价高位回落，日跌幅1.23%，量仓收缩，需求表现尚可支撑矿价高位运行，但需求利好趋弱，供应压力增加，基本面预期走弱，叠加估值偏高，节前走势谨慎乐观，谨防产业矛盾激化 [4] 根据相关目录分别进行总结 产业动态 - 住建部党组将持续巩固房地产市场稳定态势，着力构建房地产发展新模式，推动住房城乡建设事业高质量发展 [6] - 商务部称8月消费市场总体平稳，社会消费品零售总额3.97万亿元，同比增长3.4%，限额以上单位家电零售额同比增长14.3% [7] - 2025年9月10日越南生产商对原产中国的特定热轧板卷提起反规避调查申请，9月18日越南贸易防卫局正式受理，工贸部将在45日内确定是否立案 [8] 现货市场 - 螺纹钢上海、天津、全国均价分别为3240元、3230元、3312元，较前一日分别降10元、10元、11元；热卷卷板上海、天津、全国均价分别为3390元、3330元、3441元，较前一日分别降40元、20元、15元；唐山钢坯价格3030元，降30元；张家港重废价格2140元，持平 [9] - 61.5%PB粉（山东港口）价格795元，降5元；唐山铁精粉（湿基）价格803元，持平；澳洲海运费10.90元，降0.04元；巴西海运费24.70元，涨0.06元；SGX掉期（当月）价格105.80元，涨0.10元；普氏指数（CFR，62%）价格106.75元，涨0.20元 [9] 期货市场 - 螺纹钢活跃合约收盘价3155元，涨跌幅-1.00%，成交量1290376，较前一日减少362153，持仓量1881412，较前一日增加20270 [11] - 热轧卷板活跃合约收盘价3340元，涨跌幅-1.33%，成交量649366，较前一日增加100542，持仓量1367093，较前一日减少15676 [11] - 铁矿石活跃合约收盘价802.5元，涨跌幅-1.23%，成交量289687，较前一日减少119815，持仓量546570，较前一日减少15454 [11] 后市研判 - 螺纹钢供需格局改善，周产量环比降5.48万吨，需求周度表需环比增11.96万吨，但库存高于往年，需求处于同期低位，下游未好转，成本抬升与政策预期利好，预计钢价震荡运行，关注需求表现 [37] - 热轧卷板供需格局变化，周产量环比增1.35万吨，需求周度表需环比降4.34万吨，需求韧性趋弱，供应高位，库存增加，卷价承压，成本抬升利好，预计走势震荡偏弱，关注需求表现 [37] - 铁矿石供需格局变化，终端消耗回升，需求表现尚可支撑矿价，但钢市矛盾累积，需求韧性将弱，国内港口到货回升，海外供应增加，基本面预期走弱，估值偏高，节前走势谨慎乐观，谨防产业矛盾激化 [38]