公开市场操作与资金面 - 央行于1月21日开展3635亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，当日有2408亿元逆回购到期，实现单日净投放1227亿元 [1] - 银行间市场资金面整体平稳向宽，DR001加权平均利率下降超过5个基点至1.32%附近，非银机构质押信用债借入隔夜报价在1.47%-1.48%，较上日微降 [3] - 央行灵活操作维稳资金面，叠加结汇偏多增加流动性投放，使得税期扰动小于预期 [3] - 海外方面，美国隔夜融资担保利率为3.65% [5] 同业存单与利率债 - 全国和主要股份制银行一年期同业存单最新成交在1.60%附近，较上日下行超过1个基点 [8] - 主要利率债收益率多数下行：10年期国债收益率下行0.05个基点至1.8335%，10年期国开债收益率下行0.40个基点至1.9460%，超长期国债（如29.59年期）收益率下行1.50个基点至2.2620% [10] - 地方债方面，10年期收益率下行1.25个基点至2.0500%，超长期（29.96年期）收益率下行2.25个基点至2.4375% [10] 国债期货与城投债 - 国债期货多数收涨：30年期主力合约涨0.75%，10年期主力合约涨0.03%，5年期主力合约涨0.01%，2年期主力合约跌0.01% [13] - 文章提及近期城投债（AAA）各期限利差走势及数据，但未提供具体数值 [11] 要闻资讯 - 美国贸易代表希望与中国进行另一轮潜在贸易谈判，中国外交部回应双方应共同落实元首共识，为经贸合作与世界经济注入稳定性 [13] - 中国住建部部长表示将着力稳定房地产市场，重点搭建开发、融资、销售等基础性制度，推行项目公司制、主办银行制和现房销售制 [13] - 银行间市场交易商协会通报，2025年查处多类新型违规行为，首次查处金融债低价承销违规，全年作出自律处分143家（人）次，涉及机构108家 [13] 全球宏观动态 - 特朗普重返白宫第一年，美国国债增加约2.25万亿美元，截至1月9日，美国国债总额已达38.4万亿美元，过去一年以每秒71884.09美元的速度增长 [15] - 美国财政部长贝森特表示不担心因格陵兰岛问题引发的美国国债抛售，已联系日本方面稳定市场，并称丹麦在美债中的立场无关紧要 [15] 债券市场重要事件 - 万科“21万科02”债券回售兑付议案获通过，方案为首付40%，剩余60%回售本金展期1年 [17] - 景顺认为有必要对日本国债采取更谨慎的投资立场 [17] - 日本三井住友金融集团考虑全面购买长期利率在2.5%-3%的政府债券 [17] - 花旗称日本国债动荡可能导致高达1300亿美元的美国国债被抛售 [18] 债券市场负面事件与风险 - 一周内发生多起债券负面事件，涉及主体包括万科企业、联储证券、厦门禹洲湾图地产、保利发展、中国绿发投资、阜新银行、正泰集团等，事件类型包括展期、隐含评级下调等 [19] - 本月城投非标资产风险事件频发，涉及信托计划违约、风险提示及融资租赁合同纠纷等，例如“杭信·盛世97号集合资金信托计划”发生非标资产违约 [20]

报告行业投资评级 - 短期偏震荡，整体宽幅震荡为主，低多思路对待 [1][2] 报告的核心观点 - 焦炭供需格局受焦煤成本、钢铁需求和宏观政策导向影响，当前焦煤和焦炭综合库存回升、供需整体偏弱，下游钢厂铁水产量稳定、按需补库，房地产投资增速降幅扩大、中长期需求下滑，宏观氛围偏暖，后续有政策预期 [1][2] 根据相关目录分别进行总结 行情分析 - 焦炭库存方面，截至1月16日独立焦企库存环比回落4.95%至81.81万吨，钢厂库存累增至650.33万吨，港口库存增加6.41%至265.07万吨，综合库存增加16.31万吨至997.21万吨，创近7个月高位，同比降逾2% [1] - 利润方面，全国30家独立焦化厂吨焦盈利 - 65元/吨，山东准一级焦平均盈利 - 53元/吨，山东准一级焦平均盈利 - 7元/吨，内蒙二级焦平均盈利 - 105元/吨，河北准一级焦平均盈利 - 12元/吨 [1] - 下游需求方面，247家钢厂高炉开工率减少0.47个百分点至78.84%，同比增加1.66个百分点，产能利用率降至85.48%，日均铁水产量环比减少1.49万吨至228.01万吨，同比增加3.53万吨 [1] 上游情况 - 焦煤方面，煤矿炼焦煤库存回落7.66%，独立焦企炼焦煤库存增加5.71%至1132.85万吨，钢厂炼焦煤库存微增至802.2万吨，港口进口炼焦煤库存持续增加，综合库存环比增近2%至2769.85万吨，同比低于往年水平 [2] 消息方面 - 2025年财政赤字率按4%左右，比上年提高一个百分点，新增政府债务规模11.86万亿元，比上年增加2.9万亿元；2026年财政赤字、债务总规模和支出总量将保持必要水平 [2] - 财政部等五部门明确实施中小微企业贷款贴息政策 [2] - 住建部部长表示今年将着力稳定房地产市场，支持房企合理融资需求 [2]

报告行业投资评级 - 强于大市 [5] 报告的核心观点 - 新房、二手房成交同比降幅均收窄，市场呈现边际改善迹象 [1] - 央行下调商业用房购房贷款首付比例至30%，旨在支持推动商办房地产市场去库存 [5] - 换房个税退税政策延续至2027年底，以支持居民换购住房 [5] - 当前市场量价持续面临下行压力，但政策维稳意图明确，预计一季度将有适当政策调整 [5] - 投资标的选择上，建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及提前布局新业态的商业地产公司 [5] 根据相关目录分别进行总结 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交**：40个城市新房成交面积167.0万平方米，环比上升3.8%（由负转正），同比下降32.3%，同比降幅较上周收窄2.8个百分点 [5]。分城市看，一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-33.3%、-24.2%、-46.6% [5] - **新房库存**：12个城市新房库存面积11296万平方米，环比下降0.2%，同比下降7.4% [5]。去化周期为16.8个月，环比上升0.5个月，同比上升5.0个月 [5]。一、二、三四线城市去化周期分别为18.2、12.9、67.8个月 [5] - **二手房成交**：18个城市二手房成交面积180.3万平方米，环比上升1.1%，同比下降8.7%，同比降幅较上周收窄12.9个百分点 [5]。一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-10.1%、-7.7%、-7.5% [5] 2 百城土地市场跟踪 - **全类型土地**：百城成交土地规划建筑面积1013.3万平方米，环比下降42.9%，同比下降6.5% [5]。成交总价163.4亿元，环比下降49.9%，同比上升8.5% [5]。楼面均价1612.5元/平，环比下降12.2%，同比上升16.0% [5]。溢价率6.1%，环比上升5.5个百分点，同比下降1.8个百分点 [5] - **住宅类土地**：百城成交住宅土地规划建筑面积152.8万平方米，环比下降58.1%，同比下降46.2% [12]。成交总价100.5亿元，环比下降25.6%，同比上升10.1% [12]。楼面均价6578.2元/平方米，环比上升77.8%，同比上升104.5% [12]。溢价率33.9%，环比上升32.3个百分点，同比上升27.6个百分点 [12] 3 本周行业政策梳理 - **中央政策**：央行将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30% [5]。财政部、税务总局、住建部联合公告，将支持居民换购住房的个人所得税退税优惠政策延续至2027年12月31日 [5]。央行下调保障性住房再贷款利率0.25个百分点至1.25% [5] - **地方政策**：湖北出台政策，城区内购房最高可享受15万元政府补贴 [96]。宁夏推出涉及八个方面的措施，推动房地产市场平稳健康发展 [96]。三亚拟出新规严管商品房预售资金 [96] 4 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为-3.5%，较上周下降8.6个百分点；相对沪深300收益为-2.9%，较上周下降5.2个百分点 [5] - 房地产板块PE为25.03X，较上周下降0.63X [5] - 申万一级行业中，房地产板块涨跌幅排名靠后，跌幅为-3.5% [98] 5 本周重点公司公告 - **股权变动**：新城控股控股股东富域发展持有公司67.2%股份，其中24.6%被质押 [108]。荣安地产股东荣安集团解除质押1.7亿股 [108] - **高管变动**：万科A郁亮因到龄退休辞去公司董事等职务 [108]。华侨城A李茂惠因个人原因不再担任公司相关职务 [108] - **经营数据**：绿地控股第四季度合同销售金额204.6亿元，同比增加31% [109]。龙湖集团12月合同销售金额23.8亿元，新增土地权益地价7.7亿元 [109]。华侨城A 2025年12月合同销售金额19.9亿元，同比减少31% [109] 6 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量94.6亿元，环比上升14.4%，同比下降56.1% [5] - 总偿还量158.3亿元，环比上升17.4%，同比下降7.5% [5] - 净融资额为-63.7亿元 [5] - 发行量最大的房企为中海地产（25.0亿元）、首创城发（20.0亿元）、华远集团（10.0亿元） [112] 7 投资建议 - 建议关注三条主线 [5]： 1. 基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5] 2. 自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [5] 3. 积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [5]

报告行业投资评级 - 强于大市 [5] 报告核心观点 - 当前房地产市场量价持续面临下行压力，但中央政策表态明确要稳住房地产市场、推进制度完善 [5] - 房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台，预计今年一季度将会有适当的政策调整 [5] - 投资标的选择上，一方面看好流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企；另一方面看好在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [5] 根据相关目录分别总结 重点城市新房、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交环比由负转正，同比降幅收窄**：本周40个城市新房成交面积167.0万平方米，环比上升3.8%，同比下降32.3%，同比降幅较上周收窄2.8个百分点 [5][16] - **各线城市新房成交分化**：一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为1.3%、-0.2%、13.7%；同比增速分别为-33.3%、-24.2%、-46.6%，同比降幅均较上周收窄 [5][16] - **二手房成交环比增幅收窄，同比降幅收窄**：本周18个城市二手房成交面积180.3万平方米，环比上升1.1%，同比下降8.7%，同比降幅较上周收窄12.9个百分点 [5][46] - **新房库存面积同环比均下降**：12个城市新房库存面积为11296万平方米，环比下降0.2%，同比下降7.4% [5][39] - **去化周期同环比均上升**：12个城市新房库存面积去化周期为16.8个月，环比上升0.5个月，同比上升5.0个月；一、二、三四线城市去化周期分别为18.2、12.9、67.8个月，环比分别上升0.6、0.3、1.8个月 [5][39] 百城土地市场跟踪 - **全类型土地市场环比量价齐跌、同比量跌价涨**：百城全类型成交土地规划建面1013.3万平方米，环比下降42.9%，同比下降6.5%；成交总价163.4亿元，环比下降49.9%，同比上升8.5%；楼面均价1612.5元/平，环比下降12.2%，同比上升16.0% [5][61] - **住宅类土地市场量跌价涨，溢价率大幅上升**：百城成交住宅土地规划建面152.8万平方米，环比下降58.1%，同比下降46.2%；成交总价100.5亿元，环比下降25.6%，同比上升10.1%；楼面均价6578.2元/平方米，环比上升77.8%，同比上升104.5%；溢价率为33.9%，环比上升32.3个百分点，同比上升27.6个百分点 [5][81] 本周行业政策梳理 - **央行下调商业用房购房贷款首付比例**：将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付比例从50%下调至30%，旨在支持商办房地产市场去库存 [5] - **换房个税退税政策延续**：财政部、税务总局、住建部联合公告，明确自2026年1月1日至2027年12月31日，延续实施支持居民换购住房的个人所得税退税优惠政策 [5] - **央行下调再贷款利率**：保障性住房再贷款利率下调0.25个百分点至1.25%，以推动收购存量商品房用于保障房 [5] 本周板块表现回顾 - **房地产板块相对收益下降**：本周房地产行业绝对收益为-3.5%，较上周下降8.6个百分点；相对沪深300收益为-2.9%，较上周下降5.2个百分点 [5][98] - **板块估值下降**：房地产板块PE为25.03X，较上周下降0.63X [5][98] - **个股表现分化**：A股涨幅靠前的为招商蛇口（-1.1%）、华侨城A（-1.9%）、滨江集团（-2.9%）；港股涨幅靠前的为旭辉控股集团（3.8%）、碧桂园（2.7%）、融创中国（1.8%） [5][104] 本周房企债券发行情况 - **债券发行量环比上升、同比下降**：房地产行业国内债券总发行量为94.6亿元，环比上升14.4%，同比下降56.1% [5][112] - **净融资额为负**：总偿还量为158.3亿元，环比上升17.4%，同比下降7.5%；净融资额为-63.7亿元 [5][112] - **发行与偿还主体**：本周债券发行量最大的房企为中海地产（25.0亿元）、首创城发（20.0亿元）、华远集团（10.0亿元）；偿还量最大的为金融街（80.7亿元）、沛县城投（15.0亿元）、五新实业集团（10.0亿元） [5][112] 投资建议 - **建议关注三条主线**： 1. 基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5][123] 2. 自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [5][123] 3. 积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [5][123]

2025年中国经济调研核心观察 - 中国经济在面临内外挑战时展现出较强韧性 其核心在于企业和居民对未来的追求与努力[2] - 经济表现呈现多样性 苏州、深圳等地科技创新活力强劲 而对美出口或房地产依赖度高的地区则面临较大转型压力[2] - 全国普遍面临土地出让收入下行压力 但各地均高度重视并积极发展新能源、低空经济、生物医药等新质生产力产业 并积极盘活存量资产[2] 经济运行的两个“超预期” - **出口增长超预期**：得益于强大的生产能力和产品竞争力[3][4] - **资本市场表现超预期**：总结为“科技驱动资本市场活力提升” AI领域的突破提升了市场风险偏好 资本市场制度的完善增强了吸引力[3][6] 出口超预期的具体表现与趋势 - 企业家对关税战的态度趋于淡定从容 部分企业通过沟通分担成本、开拓新市场或转型来应对[4] - **出口市场多元化**：对美国出口占比大幅下降 对东盟和非洲出口占比持续上升 2025年中国对非洲出口占比有望达到6%[5] - **出口结构升级**：从服装、鞋袜等中低端消费品 转向零部件、机械设备等中高端资本品和中间品 东南亚和非洲的需求是主要推动力[5] 资本市场超预期的具体体现 - 2025年9月 科技电子板块市值超越银行板块成为第一大板块 标志着经济新旧动能转换在资本市场得到体现[6] 经济运行的两个“不及预期” - 消费复苏力度不及预期[6] - 房地产市场走势不及预期 销售、投资等指标的降幅未如预期收窄[6] 提振消费的核心路径与改革方向 - 关键在于推进收入分配改革 需解决消费能力、消费意愿和供给适配性三大核心问题[7] - **消费能力**：与收入分配直接相关 需增加居民收入[7] - **消费意愿**：与财政支出结构改革紧密相连 需提高医疗、教育、养老等民生支出以降低居民负担[7] - **供给适配性**：涉及市场准入与产权保护改革 需让企业生产出高质量的产品和服务[7] 国民收入分配现状与优化 - 居民收入占比为62% 在全球处于中等略偏低水平[8] - **居民劳动报酬占比中等略偏低** 仍有提升空间[8] - **居民财产性收入明显偏低** 其中70%为利息收入 受利率下行及资本市场不完善影响[8] - 企业部门收入占比偏高 与居民劳动报酬偏低是一体两面 部分国企利润上缴及其他企业分红力度不足是原因[8] - 政府部门收入占比为16% 处于较低水平 且直接税占比偏低[8] 增加居民收入的具体举措 - 做大做强资本市场 完善强制分红制度[9] - 加大国有企业利润上缴力度 专项用于民生福利 如探索将农村居民养老金提高至约600元/月[9] - 提高粮食收购价格 同时为中低收入群体发放补贴[9] - 考虑由中央财政增发国债设立“城乡居民增收引导基金” 对主动涨薪的企业给予补贴 发挥财政杠杆作用[10] 改善公共服务与“投资于人”的意义 - 改善公共服务与民生福利已超出公平范畴 成为提升效率的重要途径[11] - 在供强需弱格局下 此举能缓解居民后顾之忧以释放消费资金 同时通过人力资本投资提升居民创收能力 形成良性循环[11] - 2025年在理念与实践上实现突破 将人力资本视为投资 未来可进一步扩大政策覆盖范围[16] 当前需要重视的预期问题 - 需改善民营经济、社会资本及地方政府等市场主体的预期[12] - 美国经济呈现“K型增长” 宏观经济数据与中低收入群体微观感受背离[12] 稳定和改善预期的四大措施 - **增强政策感知与现实体验**：政策与改革需切实提升居民收入和财富安全感[12] - **优化政策沟通机制**：及时、高效、前瞻性地传递政策导向 明确量化指标以增强确定性[12] - **优化宏观调控理念**：从侧重短期宏观数据 转向关注微观主体行为与资产负债表健康[13] - **完善市场环境**：公平放开市场准入 加强产权（包括知识产权）保护 通过严格监管激发企业投资经营积极性[13] 对宏观税负的看法 - 宏观税负高低本质是国民的政治经济选择 无绝对好坏 过高或过低均不利于经济发展[14] - 讨论税负不能脱离支出结构与效率 若税收能高效转化为优质公共服务 居民接受度会提升[15] - 随着传统基础设施边际回报递减及民众需求升级 “投资于人”、服务民生能发挥更好作用[15] 2026年值得关注的问题 - 全球经济与地缘政治风险的外部挑战[17] - 国内收入分配改革能否取得突破性进展[17] - 财政收入低增长态势下的收支平衡问题[17] - 地方政府积极性与微观主体激励机制的优化[17]

政策支持措施密集出台 - 2026年开年，各项楼市支持措施不断展开，旨在落实“着力稳定房地产市场”的定调 [2] - 更大力度的支持措施可能仍在酝酿之中，2026年或成为房地产市场真正的回稳之年 [5] 税收优惠政策延续与调整 - 个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率由5%降低至3%，降低了房产交易成本 [2] - 个人销售购买2年以上（含2年）的住房，继续免征增值税 [2] - 居民换购住房的个人所得税退税优惠政策延续实施两年，时间为2026年1月1日至2027年12月31日 [3] 金融与信贷政策支持 - 商业用房购房贷款最低首付比例由50%下调至30%，以提升市场活跃度 [3] - 央行表示2026年降准降息仍有一定空间，降准可提供更多流动性，降息可促进房贷利率进一步降低 [3][4] - 当房贷利率接近租金回报率时，房地产市场将逐渐趋稳 [4] - 多位业内人士和专家建议尽快推出房贷贴息措施，清华大学报告认为该政策杠杆效应突出 [5] 住房公积金制度预期改革 - 官方文章指出公积金制度可能未充分发挥作用，预示制度将迎来重大变化 [3] - 改革可能涉及公积金贷款门槛、跨区域贷款、贷款额度、贷款利率等方面，以更利于居民使用公积金贷款购房 [3]

报告行业投资评级 - 谨慎偏多 [5] 报告的核心观点 - 当下螺纹需求季节性走弱，后续关注冬储情绪回暖拉动需求，产量延续回升但同比处于相对低位，反内卷政策对产能有收缩预期提供下方支撑，库存开始累库但处于相对低位压力不大，1月进入累库周期，后续关注累库情况，成本端原料偏强，房地产需求延续下行周期增量需求有限限制上方空间，但基建需求或存一定韧性，短期关注10日均线附近支撑，维持谨慎偏多思路，逢低买入相对安全 [5] 市场行情回顾 - 螺纹钢主力合约周三持仓量增仓3518手，成交量缩量为764719手，全天震荡整理，短期重新站上5日、10日、20日均线，最低3152，最高3175，收于3162元/吨，上涨1元/吨，涨幅0.03% [1] - 主流地区螺纹钢现货HRB400E 20mm报价3300元/吨，相比上一交易日维稳 [1] - 期货贴水现货138元/吨，基差较大有一定支撑，盘面冬储有一定性价比 [1] 基本面数据 供需与库存情况 - 供应端截至1月8日当周，螺纹钢产量环比上升2.82万吨至191.04万吨，连续四周回升，公历同比下降8.37万吨，247家钢厂高炉开工率79.31%，环比增加0.37个百分点，同比增加2.13个百分点，高炉炼铁产能利用率86.04%，环比增加0.78个百分点，同比增加1.80个百分点，钢厂盈利率37.66%，环比减少0.44个百分点，同比减少12.99个百分点，日均铁水产量229.5万吨，环比增加2.07万吨，本周产量延续回升但相比近几年仍然偏低 [2] - 需求端淡季效应深化，冬储谨慎，截至1月8日当周，表观消费量周环比下降25.48万吨至174.96万吨，年同比下降15.09万吨，北方施工停滞，南方工期收尾，表需连续三周下降，后续关注冬储需求启动 [2] - 库存端截止1月8日当周，总库存周环比上升16.08万吨至438.11万吨，连续9周去化之后开始累库，其中社会库存290.18万吨，周环比上升7.52万吨，处于近几年低位，钢厂库存147.93万吨，上升8.56万吨，社库累库说明下游需求偏弱，接下来关注累库情况 [3][4] 宏观面 - 中央经济会议灵活高效运用降准降息等政策工具，保持流动性充裕，畅通货币政策传导机制，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等，美联储12月降息25基点符合预期，宏观预期稳中偏好 [4] - 十五五规划建议为钢铁行业指明“减量不是衰退，而是高质量发展”的转型路径，核心围绕“控产能、优结构、促转型、提质量”展开，宏观增量需求相对有限，但宽松周期起到支撑，需求上限决定压力 [4] 驱动因素分析 偏多因素 - 库存近三年低位，供应端反内卷减产，产能严控，政策拖底需求，节后需求边际回暖，宏观预期宽松 [5] 偏空因素 - 春节后累库超预期，去化速度放缓，高炉复产加速，冬储需求谨慎，地产需求持续下行，出口受限，经济复苏乏力 [5]

报告行业投资评级 - 行业评级为“强于大市” [1] 报告核心观点 - 当前市场量价持续面临下行压力，但“十五五”规划建议及中央经济工作会议均表态要稳住房地产市场、推进制度完善 [9] - 房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能倒逼政策尽快出台，预计今年一季度将会有适当的政策调整 [9] - 投资标的选择上，一方面看好流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企；另一方面看好提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [9] - 现阶段建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企；2）自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企；3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司 [9] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交**：本周40个城市新房成交面积158.7万平方米，环比下降45.7%，同比下降35.6%，同比降幅较上周扩大16.6个百分点 [8][20] - **分城市能级新房成交**：一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-56.1%、-50.4%、-4.0%，同比增速分别为-39.0%、-25.3%、-49.8% [8][20] - **二手房成交**：本周18个城市二手房成交面积175.5万平方米，环比上升35.5%，同比下降21.6%，同比降幅较上周扩大7.0个百分点 [8][51] - **分城市能级二手房成交**：一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为9.7%、45.3%、48.4%，同比增速分别为-23.3%、-21.7%、-16.8% [8][51] - **新房库存**：12个城市新房库存面积为11318万平方米，环比上升0.2%，同比下降8.6% [8][44] - **去化周期**：12个城市新房库存面积去化周期为16.3个月，环比上升0.5个月，同比上升4.4个月 [8][44] - **分城市能级去化周期**：一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.6、12.6、66.1个月，环比分别上升0.5、0.4、0.5个月，同比分别上升4.6、3.3、34.2个月 [8][44] 百城土地市场跟踪 - **全类型土地市场**：百城全类型成交土地规划建筑面积1744.7万平方米，环比下降60.3%，同比下降2.2%；成交总价321.9亿元，环比下降71.2%，同比下降63.3%；楼面均价1844.7元/平，环比下降27.5%，同比下降62.4%；溢价率0.6%，环比下降7.9个百分点，同比下降4.6个百分点 [67] - **住宅类土地市场**：百城成交住宅土地规划建筑面积350.3万平方米，环比下降73.4%，同比上升10.2%；成交总价131.5亿元，环比下降82.5%，同比下降77.4%；楼面均价3755.2元/平方米，环比下降34.4%，同比下降79.5%；溢价率1.6%，环比下降0.6个百分点，同比下降2.8个百分点 [87] 本周行业政策梳理 - **成都**：公积金购房代际互助政策（父母、子女可提取公积金）延续至2026年12月31日 [5][104] - **沈阳**：自2026年1月起优化5项公积金贷款政策，包括将最低首付款比例15%的政策适用期限延长至2026年底、将“商转公”贷款比例限额由房屋价格的60%提高到80%等 [5][104] - **上海**：进一步健全公平竞争审查机制，防止“内卷式”竞争 [103][104] - **其他**：南京发布人才新政，发放最高10万元生活补贴；长春调整公积金缴存基数上限 [104] 本周板块表现回顾 - **大盘表现**：上证指数收于4120点，周涨幅3.8%；创业板指收于3328点，周涨幅3.9%；沪深300指数收于4759点，周涨幅2.8% [106] - **房地产板块表现**：房地产行业绝对收益为5.1%，较上周上升5.8个百分点；相对沪深300收益为2.3%，较上周上升2.4个百分点 [106][108] - **板块估值**：房地产板块PE为25.66X，较上周上升1.02X [106][110] - **个股表现**：A股涨幅靠前的公司为保利发展（7.7%）、新城控股（7.6%）、万科A（6.7%）；港股涨幅靠前的公司为中国金茂（7.3%）、龙湖集团（6.9%）、华润置地（5.3%） [112] 本周房企债券发行情况 - **债券发行**：房地产行业国内债券总发行量82.7亿元，环比上升321.0%，同比下降27.7% [122] - **债券偿还**：总偿还量141.0亿元，环比上升514.0%，同比上升67.2%；净融资额为-58.3亿元 [122] - **主要发行方**：债券发行量最大的房企为首开股份（21.0亿元）、沛县城投（15.0亿元）、保利置业集团（10.0亿元） [122][130] - **主要偿还方**：债券偿还量最大的房企为渝江北嘴集团（20.0亿元）、保利置业集团（15.0亿元）、苏高新集团（14.0亿元） [122][131] 投资建议与关注标的 - **主线一：基本面稳定的核心城市房企**：建议关注滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [9][132] - **主线二：“小而美”突破型房企**：建议关注保利置业集团 [9][132] - **主线三：新消费场景商业地产公司**：建议关注华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [9][132]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026 年宏观政策多维度发力，“两重”项目与“两新”资金下达，财政政策积极、货币政策灵活、金融监管加强、房地产政策优化，旨在稳定经济、防控风险、促进发展[1][2][3][5] 各目录总结 宏观基调 - 2026 年全国两会时间确定，十四届全国人大四次会议于 3 月 5 日召开，全国政协十四届四次会议于 3 月 4 日召开 [11] - 提前下达 2026 年第一批 625 亿超长期特别国债支持消费品以旧换新资金计划，规模较 2025 年收窄，政策注重效率和资金分配优化 [12] - 发改委下达 2026 年提前批“两重”建设项目清单和中央预算内投资计划约 2950 亿，分别安排约 2200 亿和超 750 亿支持相关项目 [13] 财政政策 - 2026 年延续积极财政政策，扩大支出、优化债券组合、提高转移支付效能、优化支出结构、加强财政金融协同 [17] - 7 省偿还违规新增政府隐性债务 33.42 亿，9 个地区国企归还违规归集涉农贷款 18.48 亿，2 省 2 个地区化解政府债务 1.7 亿 [2][18] - 2026 年 1 月关键期限国债发行规模较去年同期放量，普通国债发行靠前发力 [19] 货币政策 - 四季度货政例会提出发挥政策集成效应，金融稳定报告强调深化利率市场化改革 [22] - 全国外汇管理工作会议召开，深化外汇便利化改革，支持开发汇率避险产品 [23] - 2025 年 10 - 12 月央行分别买入国债 200 亿、500 亿、500 亿，2026 年买债规模有望提高 [3][24] - 2026 年货币政策聚焦扩大内需、科技创新等领域，预计增速超社会融资规模增速 [25] 金融监管 - 费率新规正式稿发布，研究探索 REITs ETF 等创新产品 [28] - 监管修订银行利率冲击幅度参数 [29] - 监管调研理财公司，聚焦 A 股投资障碍与政策期待，多家银行理财管理费降至 0% [29] - 交易商协会提示做好债券交易记录保存工作，加大惩戒违规行为力度 [30] 房地产政策 - 稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，下调二手房交易增值税，提升住房品质 [33] - 北京优化限购政策，放宽非京籍家庭购房条件，支持多子女家庭住房需求 [34] - 万科 37 亿债券延长宽限期，部分展期方案未通过 [34] - 《求是》杂志评论员对房地产未来政策空间看法偏积极 [35]

行业投资评级 - 强于大市 [6] 核心观点 - 当前市场量价持续面临下行压力 但中央政策表态旨在稳住房地产市场并推进制度完善 房价的惯性下滑及看跌预期可能倒逼政策尽快出台 预计今年一季度将会有适当的政策调整 [6] - 从投资标的来看 流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性 在新消费时代下 提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司有望率先走出重围 [6] - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企 2）自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企 3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司 [6] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交**：本周40个城市新房成交面积281.9万平方米 环比上升0.5%（涨幅收窄） 同比下降21.5%（降幅收窄16.9个百分点）[6][16][17] 分城市看 一线城市成交面积环比上升51.9% 同比上升0.5% 二线城市环比下降7.2% 同比下降22.9% 三四线城市环比下降34.7% 同比下降54.7% [6][17] - **新房库存**：12个城市新房库存面积11398万平方米 环比下降0.7% 同比下降7.0% [6][42] 去化周期为16.2个月 环比下降1.6个月 同比上升4.3个月 [6][42] 分城市看 一、二、三四线城市库存面积去化周期分别为17.5、12.4、65.8个月 环比均下降 同比均上升 [6][42] - **二手房成交**：本周18个城市二手房成交面积126.2万平方米 环比下降28.0%（由正转负） 同比下降15.9%（降幅收窄13.4个百分点）[6][16][49] 分城市看 一线城市成交面积环比下降20.0% 同比下降26.1% 二线城市环比下降22.8% 同比下降5.5% 三四线城市环比下降46.7% 同比下降11.1% [6][49] 百城土地市场跟踪 - **全类型土地**：百城全类型成交土地规划建筑面积4375.0万平方米 环比下降15.4% 同比下降16.5% 成交总价1113.6亿元 环比下降14.1% 同比下降8.5% 楼面均价2545.5元/平 环比上升1.6% 同比上升9.5% 溢价率8.7% 环比上升7.3个百分点 同比上升6.9个百分点 [6][63] - **住宅类土地**：百城住宅类成交土地规划建筑面积1326.5万平方米 环比下降28.6% 同比上升0.1% 成交总价757.6亿元 环比下降13.7% 同比上升13.7% 楼面均价5711.2元/平方米 环比上升20.9% 同比上升13.6% 溢价率2.2% 环比上升0.7个百分点 同比上升0.8个百分点 [6][83] 本周行业政策梳理 - **中央政策**：财政部、国家税务总局发布公告 自2026年1月1日起 个人销售购买不足2年的住房 增值税税率从5%降至3% 销售购买2年及以上住房免征增值税 [2][97] 央行发布《中国金融稳定报告（2025）》 提出将密切关注房地产市场及金融形势边际变化 稳妥有序完善房地产信贷基础性制度 [97] - **地方政策**：福建提出深入实施福州、厦漳泉两大都市圈高质量建设行动 广东韶关出台措施 对农业转移人口在主城区购买新建商品住房并落户的给予契税全额财政补贴 [98] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为-0.7% 较上周下降2.6个百分点 相对沪深300收益为-0.1% 较上周下降0.1个百分点 [6][101] 房地产板块PE为24.64X 较上周下降0.04X [6][101] - A股涨跌幅靠前的公司为滨江集团（1.7%）、绿地控股（0.0%）、新城控股（-1.0%） 港股涨跌幅靠前的公司为中国海外发展（2.0%）、中国金茂（1.7%）、旭辉控股集团（0.6%） [107] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量19.6亿元 环比下降68.5% 同比下降20.2% 总偿还量23.0亿元 环比下降69.7% 同比下降45.1% 净融资额为-3.3亿元 [6][116] - 本周债券发行量最大的房企为新盛集团（14.9亿元）、浦开集团（5.7亿元）、苏州高新（4.0亿元） 偿还量最大的房企为新盛集团（22.1亿元）、天地源（9.0亿元）、成兴国投（5.3亿元） [116][123] 百强房企销售情况 - 百强房企2025年12月全口径销售额同比下降27.9%（前值-37.1%） 权益口径同比下降26.7%（前值-36.3%） [6] - 2025年全年 百强房企全口径销售金额3.36万亿元 同比下降19.8% 权益口径销售金额2.46万亿元 同比下降20.1% [6]