高考与学区房关联性 - 海南高考成绩公布后学区房咨询量激增 中交·蓝色港湾等楼盘后台咨询暴涨[1] - 海口教育资源集中导致二手房市场中学区要素成为关键成交因素 但二手房价格持续下跌未见止跌迹象[16] - 海南合作办学如火如荼开展 北师大万宁实验学校等教育集团成绩亮眼 教育产业被视为自贸港人才吸纳战略下的蓝海市场[28] 海南房价整体表现 - 全省1-5月房屋销售面积360.14万㎡同比涨16.8% 销售额634.48亿元同比涨35.5% 均价1.76万/㎡同比涨15.98%[8] - 海口三亚陵水三城占据全省73%销售面积 三亚在开发投资额等多方面呈现赶超海口态势[10][11] - 全省房价过万城市缩减至9个 跌面持续扩大 海口房价环比跌6% 三亚跌6.1%至3万/㎡ 陵水稳定在2.7万/㎡[5] 海口楼市动态 - 5月单月成交面积45.51万㎡环比暴涨103% 创年度新高 主要因江东玺悦东岸等新盘集中加推及"以价换量"策略[12][14] - 1-5月累计成交面积134.6万㎡ 成交金额163.18亿 单价12123元/㎡ 实际销售价普遍低于备案价刺激成交量[12] - 二手房市场持续探底 有学区房挂牌3个月降价20%成交 部分价格已回落至5年前水平[14][16] 三亚楼市特征 - 1-5月成交面积91.98万㎡金额281.3亿 单价30641元/㎡ 5月单月成交23.84万㎡同比涨46%[18] - 招商林屿间项目开盘当日去化98% 成交8亿元 崖州湾项目单价达2.9万/㎡显示高端产品溢价能力[21] - 6月土拍揽金73.6亿元 民企与国央企激烈竞拍 单次举牌最高加价1.25亿 未来或现K型分化发展[23] 旅游与消费数据 - 1-5月接待游客4847.55万人次同比增6.3% 旅游收入1026.4亿元 国际游客消费3.62亿美元同比增73.3%[27] - 家具类零售额1.09亿同比增134.4% 建材类零售额1.2亿同比增361.4% 反映楼市回暖带动下游消费[37][38] - 周杰伦/陈奕迅演唱会等文娱活动密集举办 政策端对大型演出给予最高300万元奖励[31][33] 投资结构转型 - 房地产开发投资同比降6.7% 但住宅投资逆势增4.1% 商业营业用房投资骤降41.3%[37] - 民间固投转向教育/文娱板块 合作办学项目成绩显著 信息技术服务业投资波动明显[27][28] - 个人按揭贷款51.13亿同比暴涨138.9% 主要来自海口等城市刚需购房者加速入市[35]

香港楼市现状 - 香港楼市前景难以捉摸 房产持有者纷纷出售物业以减轻财务压力 [1] - 潜在买家普遍观望 担心房价尚未见底 导致房源无人问津 卖家不断降价 [1] - 超过千尺的房子通常被视为豪宅 尤其具备海景视野的房产更受关注 [1] 王家卫房产出售情况 - 王家卫名下大潭浪琴园豪宅实用面积1077平方尺 原价2380万元 但市场反应冷淡 [1] - 该房产降价400万元至1980万元 降幅达16.8% 但仍未售出 [4] - 按1980万元计算 房价已回到1997年水平 当时同类房源成交价为1950万元 [4] - 该房产为小区内最小单位 不适合自住 更适合出租 此前长期有稳定租客 [6] - 王家卫名下浅水湾南湾大厦房产面积2143平方尺 原价6500万元 后降价至6000万元 仍未售出 [10] 房产管理背景 - 王家卫与妻子共同持有房产总市值超过2亿元 管理主要由陈以靳负责 [9] - 陈以靳自1993年起涉足房地产领域 从王家卫房产买卖中至少获利5000万元 [9] - 陈以靳曾为TVB节目监制 与王家卫相识后引导其进入导演行业 [12] 出售动机分析 - 王家卫在2024年突然出售豪宅 可能出于商业考虑而非资金压力 [9] - 香港楼市低迷背景下 降价出售可能是深思熟虑的商业决策 [12]

核心观点 - 6月楼市延续弱复苏走势，新房成交微降但去化率环比上升3pcts至41%，同比上升11pcts，与2023年高峰持平 [1][2] - 7月新房成交或延续低位波动，但同比降幅可能进一步收窄，维持弱复苏态势 [1][23] - 市场分化加剧：核心城市高改盘、四代宅及学区房热销，弱二三线城市依赖政策刺激或降价促销 [22][23] 市场表现 - 6月30城平均开盘去化率41%，南宁等5城无推盘，成都等6城去化率超60% [2] - 热点城市如北京、上海、深圳同环比齐增，宁波等弱二三线城市去化率不足20% [3] - 广州新规项目去化率比旧规高30pcts，越秀云萃首开去化87% [5][6] - 重庆四代宅去化率普遍超75%，普宅仅20%，龙湖御湖境实得价16555元/㎡ [7][9] 热销项目特征 - 四代宅/新规项目：广州新规项目占全市认购量90%，重庆龙湖御湖境加赠后价格优势达8000元/㎡ [4][7] - 核心区高改盘：上海壹号院均价18.9万元/㎡当日售罄，成都麓湖生态城销售额13.78亿元 [12][14] - 学区房：长沙TOP10中6席为学区盘，西安西派澜廷因名校配套月销84套 [16] 城市分化策略 - 政策驱动：郑州房票项目占TOP20的25%，苏州TOP3均为政府回购项目 [19] - 以价换量：北京龙湖观萃降价5000元/㎡，福州名城悦郡降价7000元/㎡至1.5万元/㎡ [20] - 弱城市困境：三四线刚需消费降级，依赖高佣金渠道，市场处于"跌无可跌"状态 [22][23]

香港楼市整体表现 - 中原城市领先指数CCL连续3周上升累计0.73%，最新报136.56点，周环比升0.32% [1] - CCL仍处于逾8年半低位，较2021年8月历史高位191.34点下跌28.63%，较2024年3月撤辣前低位143.02点跌4.52% [1] - 第二季CCL反复横行，2025年上半年香港楼价累计下跌0.78% [1] 市场影响因素 - 6月10日一个月拆息创3年新低，6月11日中美伦敦经贸会谈达成贸易框架共识，恒指收报24366点创近3个月高位 [1] - 7月4日香港金管局6月以来4度入市合计买入590.72亿港元，7月5日屯门NOVO LAND第3A期首轮价单160个单位推售 [2] - 黄竹坑站港岛南岸第5A期滶晨首轮价单138个单位即日沽清 [1] 细分市场表现 - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报137.89点，周环比升0.30%，连续5周上升累计1.24% [2] - CCL(中小型单位)报136.52点，周环比升0.29%，连续5周上升累计1.16% [2] - CCL(大型单位)报136.79点，周环比升0.49%，连续2周上升累计1.17% [2] 区域市场分化 - 九龙CCL_Mass报136.15点，周环比升1.47%，创16周最大升幅 [3] - 新界西CCL_Mass报126.83点，周环比升1.14%，创18周最大升幅，连续2周上升累计1.60% [3] - 新界东CCL_Mass报151.11点，周环比跌1.05%，创7周最大跌幅，连续2周下跌累计1.47% [3] - 港岛CCL_Mass报133.93点，周环比跌1.16%，创5周最大跌幅 [3]

第四，新房的涨价是人为的，只有二手房市场才是纯市场化的，今天买房最重要的心理建设是以卖房眼光来买房，心里预设下家的诉求与痛点。第五，随 着"好房子"标准全面落地，新旧两个机制下的房产将从产品价值的全面迭代，转向市场价格的全面脱钩，在未来市场上，"旧房子"只有低价才能赢得踩踏， 人心统一不了，所以足够天量的二手房市场，会拖住房价整体上涨的脚步。 如果要选择一个相对严谨的说法：不能排除上海楼市还有上涨的可能性，但像2022年前那种翻倍大涨与(不论地区与产品类型的)普涨，概率应该很小了。首 先，从土拍市场的供应结构来看，市中心不愁卖而不断加大"面粉"供应，郊区少有成交所以收缩供应→底价成交居多→按需推地，所以高价房供应增加，而 郊区刚需以去库存为已任。 | 序号 | 区域 | 推广名 | 开盘时间 | 户到 | 章数 | 备案均价 | 认购率 | 网 等工程 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | | | | 76/ 4/4 | | | | 1 | 普陀 | 润雲金茂府 | 2025/6/28 | 165-217 | 48 ...

住房公积金政策优化 - 广州拟推出"商转公"政策 当公积金贷款率低于75%时可启动 已有约20个城市支持并优化该政策 [1] - 以100万元10年期贷款为例 利率从3 2%降至2 6%后 月供减少276 14元至9472 53元 利息总额减少3 31万元至13 67万元 [1] - 除"商转公"外 各地还从提高贷款额度 支持提取公积金支付首付款 延长还款期限等方面优化政策 深圳苏州提升多孩家庭贷款额度 [2] 房地产市场政策与表现 - 上半年各地出台至少150余条公积金优化措施 包括支持异地互认等 [2] - 政策组合拳包括优化限购 收购存量房 加大购房补贴 降低利率等 推动市场止跌回稳 [2] - 截至2025年5月末 百城新建商品住宅库存4 63亿平方米 同比环比均下降 [2] - 预计2025年新建商品房销售面积约9亿平方米 二手房"以价换量"对新房分流效应明显 [2] 下半年市场展望 - 市场将在分化中延续修复态势 部分城市或进一步放宽限购限贷 加大对多孩家庭和新市民支持 [3] - 供给端将加快保障房建设 推动旧改和城市更新 优化土地供应结构 [3]

2025.07. 03 本文字数：1878，阅读时长大约4分钟 作者 | 第一财经 郑娜 2025年上半年，在政策利好、"小阳春"的带动下，深圳楼市交出一份积极回稳的答卷。机构统计数 据显示，2025年上半年深圳一二手住宅合计网签51104套，同比上涨38.8%；其中，一手房成交量 同比增长超4成，二手房亦有3成的增幅。 深圳贝壳研究院认为，预计下半年楼市政策保持宽松，叠加 "金九银十" 传统销售旺季及年底冲刺节 点的双重驱动，市场成交活跃度有望较上半年提升。 去化周期降至新低 根据乐有家研究中心统计数据，2025年上半年，深圳一二手住宅合计网签51104套，同比上涨 38.8%。其中一手住宅网签（预售+现售）21873套，同比增长41.8%，二手住宅网签29231套， 同比增长36.6%。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从同比表现来看，深圳在国内点状热度的城市中， 是最典型的代表，回升幅度最大的城市之一。 上半年，房企推盘积极性较弱，整体供应量走低，前6个月合计供应新房约17232套，同比下降超 44%；新房住宅供应约14983套，同比下降超45%。为冲刺五一销售节点，新增供应在4月时集中 放 ...

北京楼市2025年上半年表现 新房市场 - 北京新房成交量达18563套，同比上升23.89%，成交金额1459.95亿元，同比大幅增长29.7% [2] - 新房成交均价攀升至6.12万元/平方米，同比上涨5.11%，主要受朝阳、海淀等区域高端项目集中入市拉动 [2] - 区域分化显著，8个区域成交量突破1000套，合计占比83.5%，昌平区以2321套蝉联冠军，朝阳区以2170套跃居第二，顺义区保持第三 [2] - 海淀区表现突出，成交量2048套，同比大增421.12%，接近2024年全年成交量的2倍 [3] - 高端项目表现抢眼，朝阳区北京宸园累计网签金额突破100亿元，建发海晏开盘20天网签40.58亿元，中海万吉玖序两个月跻身TOP5 [3] - TOP30项目占据全市近五成成交额，335个在售项目中不到9%贡献超40%业绩 [3] 二手房市场 - 上半年二手住宅网签总量89500套，同比大幅增长约25%，创2022年以来三年同期新高 [5] - 3月单月网签量冲高至19234套，6月表现亮眼，网签量达16838套，环比上升6.04% [5] - 核心区域二手房源持续走俏，石景山、大兴等区域承接超40%核心区外溢客群 [5] - 二手房挂牌房源数量超16万套，价格适度让步成为撬动置换链条的关键 [6] 房企与土地市场 - TOP20房企商品房销售金额合计1766.7亿元，中海地产以244.6亿元稳居榜首，华润置地206.9亿元第二，越秀地产193.5亿元第三 [4] - 上半年北京累计成交22宗涉宅地块，规划建筑面积234.42万平方米，土地出让金1005.56亿元，同比增加37.3% [4] - 6月土拍小高潮，成交6宗地块，规划建面66.87万平方米，土地出让金226.31亿元，海淀宝山2宗地块由中建壹品和金隅竞得 [4] - 土地市场分化明显，9宗溢价成交，13宗底价成交，核心区域优质地块受追捧 [4] 政策与市场特征 - 政策优化降低购房成本，非京籍家庭纳税或社保年限放宽、个人住房贷款首付比例下调等推动市场修复 [2] - 新房批准上市面积同比增长超20%，地段好、品质高的项目入市支撑市场平稳 [2] - 二手房"以价换量"策略效果显著，市场自我修复与调节能力增强 [5] - 新房套均价格约786万元，二手房凭借价格优势吸引刚需群体，形成双轨并行格局 [6]

机构数据显示，深圳新房去化周期降至7.5个月。 2025年上半年，在政策利好、"小阳春"的带动下，深圳楼市交出一份积极回稳的答卷。机构统计数据显 示，2025年上半年深圳一二手住宅合计网签51104套，同比上涨38.8%；其中，一手房成交量同比增长 超4成，二手房亦有3成的增幅。 深圳贝壳研究院认为，预计下半年楼市政策保持宽松，叠加 "金九银十" 传统销售旺季及年底冲刺节点 的双重驱动，市场成交活跃度有望较上半年提升。 去化周期降至新低 根据乐有家研究中心统计数据，2025年上半年，深圳一二手住宅合计网签51104套，同比上涨38.8%。 其中一手住宅网签（预售+现售）21873套，同比增长41.8%，二手住宅网签29231套，同比增长36.6%。 贝壳研究院数据显示，上半年深圳新房共成交31074套，同比增长近8成；其中，新房住宅成交21867 套，同比增长49.3%，环比下降36.2%。 具体来看，上半年，深圳市场共有三个项目实现"日光"，包括龙岗阅云境广场、龙华红山华府、光明满 京华金硕悦府。其中，位于光明区的新盘满京华·金硕悦府于6月29日开盘，共81套房吸引了326组购房 者，开盘约一小时即官宣售罄 ...

深圳写字楼市场供应与空置率 - 2025年上半年深圳全市甲级写字楼新供应面积为23.5万平方米，低于市场预期，全市甲级物业存量达到860.5万平方米 [1] - 供应延后缓解空置率上行压力，2025年二季度末深圳甲级写字楼空置率微升1.2个百分点至27.8% [1] - 部分写字楼项目投入使用时间延后，公司计划先观察市场 [1] 租金与需求表现 - 业主下调租金并推出多样化服务以吸引租户，2025年二季度深圳甲级写字楼平均租金较去年末下跌5.3%至每月每平方米160.1元 [1] - 价格优势促进去化，上半年全市甲级写字楼累计净吸纳量6.8万平方米 [1] - 戴德梁行预计2027年末深圳甲级写字楼总存量突破1000万平方米，竞争白热化将促使办公成本进一步下降 [2] 租户构成与大宗交易 - 租金下行或使甲级写字楼中新兴行业及经营类业态占比上升，租户构成将更加多元化 [2] - 2025年上半年深圳办公类物业成交总额近80亿元，多为自用买家成交，工业及商业类资产受关注度提高 [2] - 上市公司及国企自用买家是深圳写字楼市场成交主力 [2] 投资与装修成本 - 私人投资者将积极参与市场，择机低价收购优质物业 [2] - 2024年深圳地区外资企业办公室装修成本约为每平方尺94美元（约每平方米4200元），亚太地区主要城市装修成本增速放缓 [2]