行业销售表现 - 11月单月全国商品房销售面积同比下降17.3% [1] - 销售面积同比降幅较10月收窄1.5个百分点 [1] 行业价格走势 - 9至11月连续三个月70个大中城市二手住宅价格均出现环比下跌 [1] - 新建住宅价格环比上涨的城市数量偏少 [1] - 房价下行压力持续 [1] 宏观政策环境 - 中央经济工作会议提出“着力稳定房地产市场”，延续前期政策定调 [1] - 稳楼市态度明确 [1] - 更加积极的财政政策与适度宽松的货币政策有望推动经济增长与房地产市场稳定 [1] 行业投资与建设 - 11月单月投资及开竣工面临较大的下行压力 [1] - 后续走势有赖于政策支持下销售的止跌回稳 [1]

文章核心观点 - 房地产行业的稳定是畅通国民经济循环、提振社会总需求的关键支点 当前亟需中央政府果断出台大规模、创新性政策以扭转市场预期 从而实现房地产与提振消费之间的良性互动 [2] 房地产与消费的内在逻辑 - 家庭的消费能力主要取决于家庭资产规模和对未来收入的预期 当前消费低迷源于这两个基础受到冲击 房地产市场下滑导致家庭资产缩水并削弱未来收入信心 从而抑制消费 [3] - 必须警惕房地产泡沫破裂的长期危害 历史经验表明泡沫破裂会导致家庭资产负债表陷入长期衰退和消费持续低迷 政策前提应是稳定资产价值与市场预期 这是“稳房价、稳地价、稳预期”的根本逻辑 [5] - 房地产具备消费与投资双重属性 其投资属性具有基本面价值（如租金收益） 目前部分房价下跌地区租金收益率已接近2% 抑制投机的同时不应否定其合理投资属性 [6] - 当前房价下跌未带来交易量上升 反而导致交易萎缩 这与普通商品规律相反 根源在于房价上涨预期发生逆转 导致市场出现观望、抛售和信心恶化三种心态 [6] - 年轻一代（95后、00后）对房地产的认知和态度发生根本转变 经历了交付风险、房价下跌和就业压力后 不再视房价上涨为必然 这显著抑制了其购房意愿与相关消费 [6] 稳定房地产市场的路径探讨 - 一线城市核心区域房价已趋于稳定 部分项目交易量回升 若适当放开限购 交易量和价格有进一步回暖空间 对整体市场有正面传导作用 [8] - 以成都为例 自去年4月29日全面取消限购后 房地产市场交易量已稳步上升 建议北京等仍保留严格限购的一线城市优化限制措施以带动市场预期回暖 [8] - 中央可从资产负债表入手 通过公共金融手段解决地方财政与金融问题 增发国债能满足市场对优质资产（如国债）的需求 并为经济纾困提供资金支持 [9] - 房地产年开工量已从过去20亿平方米降至约6亿平方米 亟需通过“原拆原建、就地更新”等城市更新模式重建合理规模 并引导居民、金融机构、保险公司形成风险共担闭环 以带动产业链与就业并稳定居民收入预期 [9] - 稳定房地产市场的核心举措之一是由中央出资进行大规模收储 这基于三点考量：中央政府财政能力较强、融资成本相对较低、具备推动政策落地的决心与执行力 [9] - 建立个人破产保护制度具有紧迫性 缺乏此类债务纾困制度导致部分购房者因无力还贷陷入困境 甚至影响正常生活与发展 政策调整应更有利于个人和家庭 [10] - 在房地产市场预期短期内难以根本扭转的情况下 必须高度重视稳定A股市场 这是重塑社会信心、改善整体经济预期的一条至关重要且不可替代的路径 [10] - 稳楼市比稳股市更为重要 因为楼市的财富基础和覆盖范围更广 其稳定直接关系到更广泛民众的资产安全和消费信心 而股市回暖对整体消费的边际拉动作用较弱 [11] - 中央政府完全有能力和经验应对房地产市场挑战 可通过制度创新和政策工具妥善处理当前问题并重塑健康市场 [11]

中央经济工作会议房地产政策核心部署 - 会议核心是推动高质量发展 对房地产领域作出系统部署 强调以“稳预期、防风险、促转型”为主线 通过稳楼市与深化改革协同推进 筑牢行业长期健康发展基石 [1] - 会议将“积极稳妥化解重点领域风险”列为重点任务之一 并对稳定房地产市场提出具体路径 明确“控增量、去库存、优供给”的综合施策方向 凸显房地产作为经济“压舱石”的定位 [1] - 政策着力推动构建房地产发展新模式 将“稳楼市”与提供“好房子”相结合 例如通过收购存量商品房用作保障房等举措 兼顾存量去化与民生保障 致力于实现短期风险化解与长期供需平衡的统一 [1] “稳楼市”与“深改革”双主线协同演进 - “稳楼市”主线随形势动态强化：从2021年“促进良性循环” 转向2022-2023年“保交楼、防风险” 再升级为2024-2025年“止跌回稳”、“控增量、去库存、优供给”的主动管理 核心是防范系统性风险 为转型创造安全空间 [4] - “深改革”主线持续深化构建长效机制：从2021年“探索新发展模式” 到2023年明确“三大工程”与“完善基础性制度”作为抓手 再到2025年具体化为收购存量房作保障房、推动“好房子”建设 旨在从根本上优化供给结构 告别“高负债、高杠杆、高周转”旧模式 [4] - 二者协同体现为：短期“稳”的措施直接缓解风险 为长期“改”的制度建设赢得窗口期 而长期“改”的举措又从源头稳定预期、创造新需求 巩固“稳”的基础 2025年“收购存量商品房用于保障房”等举措同时承载去库存与完善住房体系的双重功能 是二者深度融合的典型体现 [4] 城市更新的战略升级与行业转型 - 会议将“高质量推进城市更新”置于重要位置 其战略内涵从以往的改造工程 升级为“稳楼市”与构建新发展模式的“双引擎” [2] - 此举旨在通过存量优化与功能升级 精准匹配居民对优质住房和配套设施的需求 有效激活内需潜力 带动房地产行业向“开发与运营并重”的可持续模式转型 [2] - 整体会议部署形成了从顶层设计到具体任务的清晰政策链条 为2026年房地产市场平稳过渡与高质量发展注入了稳定预期 [2]

核心观点 - 2025年11月中国70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降 同比降幅扩大 新建商品房销售面积与销售额在1-11月累计同比亦为下降 显示行业销售端持续承压 [1][2][3][4] 房价变动情况 - **新建商品住宅价格环比变动**：11月一线城市环比下降0.4% 降幅较上月扩大0.1个百分点 其中上海上涨0.1% 北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.9% 二线城市环比下降0.3% 三线城市环比下降0.4% 两者降幅均较上月收窄0.1个百分点 [2] - **二手住宅价格环比变动**：11月一线城市环比下降1.1% 降幅较上月扩大0.2个百分点 其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0% 二线城市环比下降0.6% 降幅与上月相同 三线城市环比下降0.6% 降幅较上月收窄0.1个百分点 [2] - **新建商品住宅价格同比变动**：11月一线城市同比下降1.2% 降幅较上月扩大0.4个百分点 其中上海上涨5.1% 北京、广州和深圳分别下降2.1%、4.3%和3.7% 二线城市同比下降2.2% 三线城市同比下降3.5% 降幅分别较上月扩大0.2和0.1个百分点 [2] - **二手住宅价格同比变动**：11月一线城市同比下降5.8% 降幅较上月扩大1.4个百分点 其中北京、上海、广州和深圳分别下降6.8%、4.6%、7.2%和4.8% 二线城市同比下降5.6% 三线城市同比下降5.8% 降幅分别较上月扩大0.4和0.1个百分点 [2][3] 商品房销售与库存数据 - **销售面积与销售额**：2025年1-11月 新建商品房销售面积累计78702万平方米 同比下降7.8% 其中住宅销售面积下降8.1% 同期新建商品房销售额累计75130亿元 同比下降11.1% 其中住宅销售额下降11.2% [4] - **待售库存**：截至11月末 商品房待售面积75306万平方米 较10月末减少301万平方米 其中住宅待售面积减少284万平方米 [4] 行业政策展望 - 研究机构指出 “稳楼市”预计仍是2026年房地产行业政策目标 库存量大的城市或区域新增土地供给可能受到严控 各地去库存政策料将持续落实 具体措施可能包括收购存量商品房、加大购房补贴力度、推动住房“以旧换新”等 同时 增加改善性住房供给、优化住房供给空间和产品结构或是优化供给的重要方向 [4]

中央经济工作会议政策信号解读 - 会议核心定调为“统筹国内经济工作和国际经贸斗争”与“统筹发展和安全”，并将“内需主导”置于明年重点任务首位 [1] 房地产政策方向 - 会议明确“着力稳定房地产市场”，将其置于“稳妥化解重点领域风险”任务中，政策决心较去年表述更强 [1][2][4] - 短期政策方向明确为“控增量、去库存、优供给”，意味着多数城市新房供给将减少 [4] - 提出通过“收储”鼓励收购存量商品房用于保障性住房，若大范围落地将对楼市形成前所未有的刺激 [4] - 长期目标是构建房地产“新模式”，包括“好房子”建设、城市更新、租购并举等 [5] 人口与生育政策 - 会议提出“倡导积极婚育观，努力稳定新出生人口规模”，预示婚姻、生育、养育政策将全面加码 [1][5] - 过去三年中国出生人口分别为956万、902万、954万，稳定在900万以上水平 [5] - 政策刺激已初见成效，今年前三季度结婚人数为515.2万对，同比增加40.5万对 [7] 财政与货币政策 - 会议再提“降准降息”，强调实施适度宽松的货币政策，并将促进“物价合理回升”作为重要考量 [1][7] - 美联储自2024年9月以来已合计降息6次，为全球打开降息空间，但国内银行息差收窄构成约束 [9] - 货币政策目标纳入物价考量，凸显反通缩、重塑预期的重要性 [9] 内需与消费刺激 - 会议将刺激消费置于年度首要任务，并拔高到“坚持内需主导”的新高度 [7] - 明确“制定实施城乡居民增收计划”，旨在从收入端为刺激消费提供支撑 [7] 区域发展战略 - 会议点名北京、上海、大湾区、海南，分别委以不同重任 [7][10] - 提出建设北京（京津冀）、上海（长三角）、粤港澳大湾区国际科技创新中心 [7] - 根据2024年数据，三大城市群概况如下：京津冀GDP 11.5万亿元，人口10925.2万人；长三角GDP 33.16万亿元，人口23799万人；粤港澳大湾区GDP 14.84万亿元，人口8754万人 [10] - 提出“扎实推进海南自由贸易港建设”，其即将封关运作 [10] - 强调“坚持协调发展”，加强重点城市群协调联动，未来“抱团发展”将成为主流 [11]

中央经济工作会议对2026年楼市的定调与政策框架 - 2026年房地产行业的核心任务是稳定市场 并将其置于化解重点领域风险的任务框架内 这是连续第四年重点提及[3] - 行业政策大方向明确为控增量 去库存 优供给 即适当控制新楼盘建设速度 重点消化现有库存 并鼓励建设质量更好 更符合改善需求的房子[3] 政策必须守住的三大底线 - 必须防止房价出现断崖式下跌 政策核心目标是着力稳定市场预期[5] - 必须防止市场交易冰封 需保持基本的市场流动性 避免长期零成交的极端情况[5] - 必须防止关键房企出现连环债务暴雷 需确保与大量家庭交房相关的大型头部房企的债务安全 防止风险扩散引发行业信用危机[5][6] 支持房地产稳定的政策组合拳 - 金融信贷支持将持续 首付比例和房贷利率有望保持在历史低位甚至进一步下调 公积金制度将深化改革以扩大覆盖面并增加使用灵活性[8] - 地方政府将实施更精准的政策 包括收购存量商品房用作保障房以去库存和增加保障供应 以及被鼓励发放购房补贴 例如宁夏已明确对多子女家庭倾斜[8] - 供给端改革将瞄准好房子建设 推动新房从解决有无转向追求好坏 并着力化解交房难问题 部分地方试点交房即交证和更严格的预售资金监管[8] 关于购房贴息政策的现状与展望 - 中央会议虽未直接宣布全国统一的1%贴息贷款 但贴息作为工具已在地方使用 例如安徽芜湖已出台细则 对特定时段内购房贷款给予长达3年 每年补贴50%利息的优惠[9] - 在中央定调后 预计将有更多城市跟进 推出适合本地的贴息方案[9] 政策底层逻辑与对不同购房者的实际影响 - 行业政策逻辑是在房住不炒原则下 通过松绑加托底的方式 拉动合理住房需求并稳住供应端以防止系统性风险[11] - 对于刚需或改善型买家 购房门槛和资金压力客观降低 历史性低利率 低首付 以及可能的地方补贴和公积金优化构成实质性利好[11] - 对于已持有多套房产者 普涨时代已过 房产价值将出现分化 人口支撑弱 库存高的地区房产价值仍面临压力[11] - 对于高杠杆投资者 需警惕收入不稳带来的高月供还款压力[11] 对行业未来格局与购房者策略的总结 - 2026年楼市主题是求稳和分化 全国一刀切政策减少 一城一策甚至一区一策将成为主流[12] - 建议购房者密切关注所在城市的官方政策发布渠道 如住建局网站和公积金管理中心公众号[13] - 建议购房者理性评估需求与现金流 月供最好不超过家庭月收入的三分之一[13] - 建议购房者更看重房产的地段 质量 配套及开发商实力与口碑 优先考虑现房或财务稳健的大型品牌项目以规避交付风险[13]

2026年中央经济工作会议房地产政策解读 - 会议对2026年房地产工作作出明确安排 着力稳定房地产市场 因城施策控增量 去库存 优供给 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 深化住房公积金制度改革 有序推动"好房子"建设 加快构建房地产发展新模式 [2] 政策力度与紧迫性 - “稳楼市”力度较去年更大 分量更重 去年第四季度和今年第一季度市场指标曾现回升势头 但部分城市二手房价格显示企稳趋势仍需加强 今年稳定楼市的紧迫性比去年底和今年3月份都更大 [2] - 在去年9月“一揽子”政策基础上 仍需未雨绸缪储备足够的政策工具 [2] 去库存政策方向与工具 - 去库存政策方向更加明确 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等 [3] - 央行已于2024年5月出台“保障性住房再贷款”政策工具 首批额度为3000亿元 利率为1.75% [3] - 政策面临两大挑战 一是新房收储定价问题 已建成住房成本普遍高于市场价格 二是需找到符合条件的操作平台 收购主体需为城市政府选定的地方国有企业 不得涉及地方政府隐性债务或为融资平台 并具备银行授信要求和空间 [3] 去库存模式创新与机构设想 - 部分城市创新使用保障性住房再贷款 收储对象由新房改为老旧房 以回避新房定价难题 市场称之为“以旧换新” [4] - “以旧换新”过程中以支付“房票”方式交易 “房票”只能购买住房 不能兑现或购买其他商品 开发商可将“房票”到指定机构换取等额货币资金 此举可有效促进去库存 提高市场流动性 促进市场企稳 [4] - 建议将去库存与完善保障房工作结合 可考虑设立新部门“住房保障局” 由中央财政注资 再向央行申请再贷款用于收储 财政状况好的城市可成立专门实体机构 如深圳设立“安居集团” 由地方财政注资负责收储 [4] “好房子”建设 - “好房子”建设是今年出现的新生事物 其积极意义在于推动住房建设品质提升 并可在一定程度上起到稳定房地产投资规模的作用 [5] - 需注意平衡推动“好房子”建设与存量房去库存 因此强调“有序”推动 [5]

山东省发布住房“以旧换新”指导意见 - 山东省住建厅等10部门于12月12日联合发布《关于住房“以旧换新”的指导意见》，包含6部分、15条具体措施，旨在构建支持住房“以旧换新”的政策框架 [2][3] - 新政旨在通过机制创新、政策支持和服务优化，打通新房与二手房市场壁垒，缩短交易周期，降低置换成本，激发住房消费活力 [2][5] 政策核心模式与措施 - 明确三种“换新”模式：“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”，支持房地产经纪机构提供“帮卖”服务并引入“兜底收购”机制，鼓励各类主体市场化收购二手房 [3] - 在符合规划和安全要求前提下，探索城镇老旧住房原拆原建更新路径，新增公共设施不计容积率 [3] - 鼓励对旧房进行“微改造+功能升级”以提升市场竞争力，支持将收购的旧房改造用于租赁住房，探索“收储+托管”等运营模式 [3] - 多措并举降低换房成本，包括鼓励各市对“以旧换新”居民发放购房补贴，引导房地产开发企业和中介机构依法依规提供优惠 [3] - 强化金融支持，引导金融机构创新专项金融产品，推广住房租赁团体购房贷款和经营性物业贷款，优化住房公积金使用政策，推行二手房“带押过户”，并允许符合条件的购房者核减一次公积金贷款次数 [3] - 优化交易流程与服务，完善旧房评估机制，推广“一站式”服务，允许先定新房、待旧房过户后再办新房网签 [4] - 健全风险防控机制，对“以旧换新”交易资金实施封闭监管，确保资金安全、专款专用 [4] 政策背景与高层定调 - 山东省出台新政是为了推动房地产市场平稳健康发展，巩固止跌回稳态势，激活住房消费潜力，并作为稳住经济大盘、保障民生、防范系统风险的重要举措 [5] - 中央经济工作会议部署明年房地产工作，强调“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等” [6] - 山东省住建厅将按照“省级引导、市县主体、市场运作、群众自愿”原则，指导各市细化落实举措，组织开展换新购房活动 [6] 行业趋势与政策展望 - 中指研究院预计，库存量大的城市或区域新增土地供给将得到严控，各地去库存政策将继续落位，如收购存量商品房、加大购房补贴力度、推动住房“以旧换新”等 [2][6] - 增加改善性住房供给、优化住房供给空间和产品结构是优化供给的重要方向 [2][6] - 对于中央经济工作会议提出的“深化住房公积金制度改革”，中指研究院指出，公积金政策是近两年各地支持房地产发展的重点，2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条 [7] - 预计2026年公积金政策趋势将延续，贷款额度进一步提升、使用范围更加灵活、异地互认互贷等是重点关注方向，稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度也是重点之一 [7] - 整体来看，“稳楼市”依然是2026年政策目标，各项政策措施有望继续落实，包括优化北上深等城市限制性政策、收购存量商品房、创新金融和土地政策支持城市更新等方面 [7] - 房地产作为最大的内需之一，2026年在扩大内需方面仍将发挥重要作用 [7]

2026年房地产政策核心导向 - 中央经济工作会议定调2026年楼市调控将围绕“控增量、去库存、优供给”发力[3] - 政策目标为“着力稳定房地产市场”与“稳楼市”[3][4] - 金融监管总局会议提出支持稳定房地产市场，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，助力构建房地产发展新模式[3] 防范化解重点领域金融风险 - 金融监管总局强调有力有序防范化解重点领域风险，坚定履行风险防控首位主责，着力化解存量风险，坚决遏制增量风险，严守不“爆雷”底线[3] - 重点工作包括防范化解地方中小金融机构风险、房地产企业涉金融风险、地方政府融资平台金融债务风险，严控增量、妥处存量[3] - 监管层面将进一步升级，巩固强化金融监管，完善重点领域监管制度体系，严肃开展金融风险追责问责[4] 具体政策举措与行业方向 - 因城施策，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等[3] - 深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式[3] - 政策措施有望继续落实，包括优化北上深等城市限制性政策、收购存量商品房、创新金融和土地政策支持城市更新等[4] 机构观点与行业定位 - 广发证券首席经济学家认为，房地产政策依然是2026年宏观经济政策的重要组成部分，政策会以推动风险的化解为目标，应会有新的系列政策[4] - 中指研究院认为，房地产作为最大的内需之一，2026年在扩大内需方面仍将发挥重要作用[4] - 行业专家表示，稳定房地产市场既要防范化解房企流动性风险，增强其持续经营能力，也要降低购房者的财务与市场风险，降低银行贷款不良率[4] 金融监管与机构治理强化 - 金融监管总局表示将着力提升强监管严监管质效，加快健全金融法治，精准规范高效执法[5] - 引导银行保险机构树牢正确的经营观、业绩观、风险观，降本增效、苦练内功，努力实现差异化、特色化发展[5] - 深入整治“内卷式”竞争，大力规范市场秩序，高压严打非法金融活动[5]

政策核心目标 - 金融监管总局会议传达中央经济工作会议精神，核心政策导向是“稳楼市”，着力稳定房地产市场 [2] - 政策首要目标是防范化解重点领域风险，坚定履行风险防控首位主责 [2] - 具体工作要求是着力化解存量风险，坚决遏制增量风险，严守不“爆雷”底线 [1][2] 房地产领域风险化解与支持措施 - 金融工作重点包括防范化解地方中小金融机构风险、房地产企业涉金融风险、地方政府融资平台金融债务风险 [2] - 将严控增量、妥处存量、严防“爆雷”，并严厉打击非法金融活动 [2] - 支持稳定房地产市场的具体措施包括进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，助力构建房地产发展新模式 [2] - 2026年楼市调控将围绕“控增量、去库存、优供给”发力，具体方式包括因城施策，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等 [2] - 将深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [2] - 广发证券首席经济学家郭磊认为，房地产政策依然是2026年宏观经济政策的重要组成部分，政策会以推动风险的化解为目标，应会有新的系列政策 [2] - 中指研究院认为，2026年“稳楼市”政策目标不变，措施可能包括优化北上深等城市限制性政策、收购存量商品房、创新金融和土地政策支持城市更新等 [3] - 房地产作为最大的内需之一，2026年在扩大内需方面仍将发挥重要作用 [3] - 稳定房地产市场需同时防范化解房企流动性风险以增强其持续经营能力，以及降低购房者财务与市场风险以降低银行贷款不良率 [3] 金融监管与机构治理强化 - 金融监管总局会议还部署了化解地方政府债务风险、推进中小金融机构减量提质等工作 [3] - 监管层面将进一步巩固和强化金融监管，完善重点领域监管制度体系并严格落实 [3] - 将持续强化金融机构合规意识和风险意识，不断提升监管能力，严肃开展金融风险追责问责 [3] - 金融监管总局将着力提升强监管严监管质效，具体路径包括加快健全金融法治，精准规范高效执法，不断提高监管能力 [3] - 将引导银行保险机构树牢正确的经营观、业绩观、风险观，降本增效、苦练内功，努力实现差异化、特色化发展 [3] - 将深入整治“内卷式”竞争，大力规范市场秩序，并高压严打非法金融活动 [3]