报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 - 焦炭成本端压力仍存，基本面利好趋弱，但短期宏观利好带来一定支撑，近期主力合约或维持低位宽幅震荡 [5][32] - 焦煤自身基本面不佳，虽有政策利好缓和市场氛围，但走势依然疲弱，预计近期主力合约仍将维持偏弱震荡运行 [6][33] 各目录总结 产业资讯 - 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出八项主要任务，推动城市高质量发展 [8] - 5月16日蒙古国ER公司炼焦煤线上竞拍，蒙3精煤起拍价800元/吨，1.28万吨全部流拍，已连续流拍10场 [9] 现货市场 |品种|当前值|周度变化|月度变化|年度变化|同期变化| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |焦炭（日照港准一级平仓）|1,440元/吨|0.00%|0.00%|-14.79%|-32.71%| |焦炭（青岛港准一级出库）|1,300元/吨|-1.52%|-2.99%|-19.75%|-32.64%| |焦煤（甘其毛都口岸蒙煤）|1,015元/吨|-1.46%|-1.93%|-13.98%|-38.86%| |焦煤（京唐港澳洲产）|1,300元/吨|0.00%|0.00%|-12.75%|-41.18%| |焦煤（京唐港山西产）|1,350元/吨|-3.57%|-3.57%|-11.76%|-37.21%| [10] 期货市场 |期货品种|活跃合约收盘价|涨跌幅|最高价|最低价|成交量|量差|持仓量|仓差| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |焦炭|1,445.5元/吨|-1.93|1,470.0元/吨|1,441.0元/吨|20,059|-2,274|50,533|1,254| |焦煤|852.5元/吨|-3.84|881.0元/吨|852.0元/吨|488,250|57,145|444,587|40,010| [15] 后市研判 - 5月16日山东部分主流钢厂对焦炭首轮提降50 - 55元/吨，此前4月中旬首轮涨价后企稳，近月焦煤价格下行使焦化厂利润修复、产量增加，5月钢厂提产和采购放缓致提降；期货受宏观利好支撑，但焦煤供需宽松带来成本拖累，主力合约或低位宽幅震荡 [5][32] - 本周焦煤产量和进口量未收缩，供应压力大，是黑色系最弱品种，拖累焦炭下行；需求端焦企生产积极，但山东钢厂提降落地后焦煤需求将承压，主力合约预计偏弱震荡 [6][33]

降准政策落地 - 央行宣布自2025年5月15日起下调金融机构存款准备金率0.5个百分点 汽车金融公司和金融租赁公司存款准备金率下调5个百分点 [1] - 此次降准将释放长期流动性约1万亿元 金融机构平均存款准备金率降至6.2% [1] - 降准有望提振市场信心 减轻居民购房压力 促进购房需求释放 同时降低企业融资成本 改善房地产企业资金面 [1] 房地产行业影响 - 降准将增强银行可贷资金 房地产相关贷款业务仍是商业银行投放重点领域 个人按揭贷款和房地产开发贷款将获得更多支持 [1] - 2023年9月央行曾降准0.5个百分点 结合降息、降低存量房贷利率等政策 为房地产市场止跌回稳提供支撑 [1] - 城中村及危旧房改造、收购存量商品房等工作有望获得更多资金支持 金融支持住房消费动力充足 [2] 房地产市场现状 - 一季度全国新建商品房销售面积下降3% 降幅比2023年全年收窄9.9个百分点 [2] - 一季度房地产开发企业到位资金中 国内企业贷款4441亿元 降幅比1-2月收窄3.8个百分点 [2] - 一季度房地产贷款余额增加7500多亿元 新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅 [2] 政策展望 - 稳楼市政策需持续发力 巩固前期效果 对稳定居民财富效应、提振社会预期具有重要作用 [2] - 4月25日中共中央政治局会议强调"持续巩固房地产市场稳定态势" [2] - 未来更多资金支持配套政策将逐步落地 促进住房需求释放 改善企业资金压力 [3]

土地收储规模与节奏 - 4月份公告拟收储土地达7198公顷、涉及金额1730亿元，面积和金额均超过一季度总量 [1] - 拟收储宅地的理论建筑面积超过1.3亿平方米，超过前4个月估算新房销售规模的一半 [1] - 若收储宅地规模如期落实，等效于全国新房去化周期下降超过2个月 [1] 政策效果与市场影响 - 通过收储调节土地供给结构，有利于缓解市场潜在库存压力 [1] - 专项债支持下的土地收储有助于优化房地产存量市场 [2] - 下一阶段应进一步提升专项债资金的精准投放效率，加快"拟收储"向"已收储"的落地转化 [2] 城市分布与区域特点 - 已有郑州、昆明、西安、天津等13个城市拟收储土地超过100公顷 [1] - 西安拟收购总价达125.6亿元，收储地块主要集中在西咸新区、空港新城等交易主力板块 [1] - 三四线城市拟收储面积达5437公顷，占比超过八成；对应金额为1659亿元，占比74% [2] 专项债发行情况 - 广东、四川、湖南均已发行用于收购存量土地的专项债，总额超400亿元 [2] - 湖南省土地储备专项债券规模达94.15亿元，占全省用于项目建设专项债券资金的41.5% [2] - 土地储备发债涉及80个项目覆盖126个地块，全部为存量闲置土地 [2]

政银协同模式 - 建行广西区分行与地方政府合作开展"好房子·悦生活"住房促消费活动，采用"政银协同+数字化创新+精准化服务"三维联动模式，构建全链条"安居生态圈"[1] - 在南宁、梧州、来宾等地设立金融服务专区，提供"一站式"住房消费服务，包括房贷品牌宣传、专属权益组合及快速审批通道，实现全流程现场办结[2] - 推出"要买房 到建行"房贷品牌，配套"建行生活找房节"专属权益，涵盖房贷三重礼、签约有礼等优惠组合[2] 数字化创新应用 - 通过"建行生活"App整合房产信息、价格走势、周边配套等数据，实现"线上选房—线下体验"无缝衔接[3] - 开发手机银行App、"建行生活"App、"智慧个贷"小程序的"房贷预审"功能，提升贷前规划效率[2] - 推出"10+2"项个人住房贷款服务举措及"法拍贷"等创新产品，优化购房体验[3] 服务成效与数据 - 2025年一季度参与超5场地方政府"找房"主题活动，提供"低价购""安心贷""实惠多"等优惠[4] - 今年以来累计投放个人住房贷款超40亿元，服务近8500个家庭，激活广西住房消费市场[4] - 推出"轻松供"先息后本还款服务减轻月供压力，获得购房者好评[3][4] 场景化服务升级 - 聚焦住房消费核心需求，提供优惠利率和快速审批通道，缩短购房流程时间[2] - 通过线上线下融合场景，实现"足不出户看遍全城好房"，提升客户便利性[3] - 构建以人民为中心的住房金融生态，满足"住有所居"到"住有优居"的消费升级需求[4]

报告行业投资评级 - 维持房地产“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 2024年房地产板块营收、净利润、毛利率下降，费用率、减值比例、杠杆率提升，现金短债比和销售回款下降，资金端承压；但政策导向和供需结构变化下，高品质住宅或迎来发展浪潮 [3][4] 根据相关目录分别进行总结 经营端 - 营收：2024年/2025Q1房地产板块平均营业收入207亿元/32亿元，同比-21.3%/-9.0%，源于2022 - 2023年地产销售下行传导至结算下行，2025Q1降幅收窄 [9] - 业绩：2024年/2025Q1房地产板块平均归母净利润-17.7亿元/-1.2亿元，同比-4889.0%/-3346.2%，源于营收下滑、毛利率下降等因素，2025Q1减值比例有所下降 [13] - 毛利率：2024年/2025Q1房地产板块毛利率为14.0%/13.8%，较2023年/2024年下降2.4pct/0.2pct，源于2022 - 2023年行业销售弱，房企降价促销 [14] - 费用率：2024年/2025Q1房地产板块三项费用率为9.6%/12.1%，较2023年/2024年提升1.9pct/2.5pct [15] - 减值比例：2024年房地产板块减值损失/营业收入为7.8%，较2023年提升4.2pct，源于22年以来房价下行；2025Q1为0.5%，较2024年下降7.3pct [20] - 归母净利率：2024年房地产板块归母净利率为-8.6%，较2023年下降8.4pct，创历史新低；2025Q1为-3.7%，较2024年提升4.9pct [22] 信用端 - 资产负债率：2024年房地产板块资产负债率为76.0%，较2023年下降0.1pct；剔除预收款的为71.2%，较2023年提升1.1pct；2025Q1分别为75.8%和71.0% [26] - 净负债率：2024年/2025Q1房地产板块净负债率为87.7%/91.3%，较2023年/2024年提升12.6pct/3.6pct，源于有息负债稳定、货币资金和净资产下降 [30][32] - 现金短债比：2024年房地产板块现金短债比为0.9倍，较2023年下降0.3倍；2025Q1为0.8倍，较2024年下降0.03倍，2024年源于货币资金减少和短期负债增加，2025Q1保持相对稳定 [33] - 销售回款：2024年房地产板块销售商品、提供劳务收到的现金同比-26.9%，销售回款下降源于行业销售下降；2025Q1同比-11.7%，降幅收窄，占营收比例提升，表明房企加大回款力度 [36][37] 投资分析意见 - 维持房地产“看好”评级，建议关注核心城市布局重、拿地及产品力强的房企，二手房中介，物业管理企业 [4]

自去年9月以来，国家陆续出台了一系列"稳楼市"政策，并将房地产"止跌回稳"纳入到了政府工作的总 体要求，明确要持续推动房地产市场走出低迷、实现回稳。与此同时，在房地产融资协调机制下，政策 在改善房地产企业融资环境方面持续释放积极信号，尤其是对符合条件的"白名单"项目"应贷尽贷"，以 充分保障在建房地产项目交付。 "有一段时间，面对房地产行业深度调整、融资难度加大的严峻形势，保利财务公司逆势加大了对集团 房地产业务的信贷支持，有效缓解了房地产企业资金周转压力，保障了开发项目正常推进和按期交付， 保障了购房者权益。"郭华表示，保利财务公司2024年房地产贷款日均规模291亿元，同比增长了35%， 远高于社会房地产贷款平均增幅。 此外，他还表示，未来保利财务公司将加快推进财务数智化转型，加强大数据、人工智能技术应用，从 业务智能化、风控智能化、决策智能化三个领域不断提升金融服务的精准性和效率，依托集团司库运营 平台，不断提升数据挖掘分析能力，为集团决策提供数据支撑，有效赋能管理提升。 "保交楼是底线，也是保利作为央企的责任。"郭华对记者表示。据了解，保利旗下的房地产项目至今尚 无在建项目烂尾情况。 作为企业与银行的 ...

近日，北京、上海、广州、深圳四地住房公积金管理中心相继宣布，根据中国人民银行统一部署，自5 月8日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。此外，郑州、安阳、无锡、宁波等多地宣布下调 个人住房公积金贷款利率。 5月7日，中国人民银行发布《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》(以下简称《通 知》)。中国人民银行决定，自2025年5月8日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下 (含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.1%和2.6%，5年以下(含5年)和5年以上第二 套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.525%和3.075%。 《通知》发布后，北京、上海、广州、深圳等一线城市迅速响应。例如，5月8日，北京住房公积金管理 中心发布公告称，根据《通知》要求，2025年5月8日(含)之后新发放的贷款，5年以下(含5年)和5年以上 首套个人住房公积金贷款利率分别为2.1%和2.6%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷 款利率分别为2.525%和3.075%。对于2025年5月8日(不含)以前发放的，期限在一年(含一年)以内的个人 住房公积金贷款 ...

"稳住楼市、股市对提振社会预期、畅通内需循环具有重要意义。"在5月7日举行的国务院新闻办新闻发 布会上，国家金融监管总局局长李云泽表示，4月25日中央政治局会议再次对稳定楼市和股市提出了明 确要求。金融监管总局坚决贯彻落实党中央、国务院部署要求，协同打好"组合拳"，积极做好相关工 作。对"助小微""保外贸""科技金融"等方面也均进一步健全制度及加大支持力度。 稳楼市："白名单"贷款增至6.7万亿元 谈及"稳楼市"方面，李云泽透露，将扎实推动城市房地产融资协调机制扩围增效，支持打赢保交房攻坚 战。他表示，目前，商业银行审批通过的"白名单"贷款增至6.7万亿元，支持了1600多万套住宅的建设 和交付，有力保障了广大购房人的合法权益，为房地产市场止跌回稳提供了重要支撑。 与此同时，房地产市场的积极变化在信贷数据上也有所体现。据李云泽透露，今年一季度，房地产贷款 余额增加7500多亿元，其中新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅，住房租赁贷款同比增长 28%。最近一些来华的头部国际投资机构也认为中国房地产市场的投资价值正在逐步显现。 "下一步，我们将加快完善与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括房地产开发 ...

公积金贷款利率调整 - 中国人民银行自2025年5月8日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，首套房5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.1%和2.6%，二套房利率分别调整为不低于2.525%和3.075% [1] - 此次调整是继2024年后对公积金利率的再次定向调整，释放稳楼市政策信号，预计将有效缓解购房者还款压力并提振市场信心 [1] - 调整后5年期以上首套房利率降至2.6%的历史低位，与商业贷款形成互补，强化公积金制度的普惠性，更有利于首次购房人群 [3] 地方公积金政策优化 - 2025年以来已有50多个城市提高公积金贷款额度，约30个城市下调首付比例，超过20个城市延长最长贷款期限 [2] - 长春对多子女家庭第二次使用公积金贷款的最高额度上浮40%，昆明将单/双缴存家庭最高贷款基准额度分别上调至70万元和100万元 [2] - 预计后续更多城市将从提高额度、降低首付比例、优化套数认定等方向加大政策优化力度 [2] 房地产融资支持政策 - 国家金融监督管理总局将加快出台与房地产发展新模式相适配的融资制度，包括开发贷、个人住房贷等管理办法，指导金融机构保持融资稳定 [4] - 商业银行"白名单"贷款已增至6.7万亿元，支持1600多万套住宅建设交付，一季度房地产贷款余额增加7500多亿元，个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅 [4] - 政策强调强化资金支持，预计将增加企业端资金供给并配套需求端优惠政策，促进改善性住房需求释放 [5] 房地产市场表现 - 4月核心城市土地市场保持热度，北京、杭州、成都等城市拍出高溢价地块 [6] - 重点城市新房销售在低基数下同比持平，核心城市优质供应带动销售增长，二手房"以价换量"仍是主流 [6] - 5月北京、上海等重点城市将有多个中高端改善项目入市，政策利好叠加优质供应有望促进市场继续修复 [6]

稳增长 - 央行宣布降准0.5个百分点，预计释放长期流动性约1万亿元，同时下调7天期逆回购利率0.1个百分点至1.4%，LPR同步下行0.1个百分点 [3] - 降准降息旨在应对全球贸易摩擦冲击、提振低迷的国内物价（3月CPI同比-0.1%，PPI连续30个月为负）、降低银行负债成本并修正债券市场收益率曲线平坦化问题 [4] - 当前存款准备金率降至6.2%，距离历史低位6.0%仍有空间，未来或可进一步下调1-2个百分点 [5] 扩内需 - 央行阶段性将汽车金融公司、金融租赁公司存款准备金率从5%降至0%，直接增强汽车消费和设备更新领域信贷供给 [6] - 设立5000亿元"服务消费与养老再贷款"，重点支持住宿餐饮、文体娱乐、教育及养老产业 [6] - 科技创新再贷款额度从5000亿元增至8000亿元，强化对科技型中小企业和设备更新领域的支持 [6] 稳企业稳外贸 - 央行增加支农支小再贷款额度3000亿元至3万亿元，并下调利率0.25个百分点，形成量价协同效应支持小微企业 [8] - 金融监管总局推动银行简化流程、提高审批时效，确保普惠型小微企业贷款增速高于平均水平 [8] - 优化出口信用保险政策，提高承保能力并实施快赔预赔，支持跨境电商和海外仓等新业态发展 [10] 稳楼市 - 央行下调公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率从2.85%降至2.6%，释放商业房贷利率下调空间 [14] - 保障性住房再贷款利率从1.75%降至1.5%，PSL利率从2.25%降至2%，加速存量房收储和城市更新 [15] - 商业银行已审批6.7万亿元"白名单"贷款，支持1600万套住宅交付，缓解房企流动性压力 [16] 稳股市 - 上证指数累计上涨8.91%至3300点，证监会支持中央汇金加大ETF买入力度发挥类"平准基金"作用 [17][18] - 合并使用8000亿元"证券基金保险公司互换便利"和"股票回购增持再贷款"工具，扩大质押品范围至港股和限售股 [18] - 保险资金入市试点新增600亿元，股票投资风险因子拟下调10%（当前主板/创业板/科创板分别为0.35/0.45/0.40） [19] 促科技 - 高新技术企业贷款增速达各项贷款平均增速的3倍，将推动银行设立科技金融专营机构 [24] - 推出债券市场"科技板"，支持发行8-10年期科技创新债券，并创设风险分担工具由央行再贷款提供初始资金 [26][28] - 完善科创板审核机制，修订《上市公司重大资产重组管理办法》支持科技企业并购重组 [25]