政策核心内容 - 海南省发布《关于进一步优化调整有关调控政策的通知》推出一揽子举措 包括盘活存量商品房 加大财税金融支持 满足人才住房需求和优化审批 [1] - 政策被视为兼顾短期去库存与长期稳预期的组合拳 针对库存结构性压力和区域分化问题释放稳楼市信号 [1] - 通过收购存量商品房 盘活商办用地 支持房票安置和以购代建等方式加快存量消化和资产盘活 同时降低购房成本刺激需求释放 [3] 盘活存量商品房 - 稳妥有序推进收购存量商品房用作保障性住房 城中村和危旧房改造安置房 [1] - 明确住房公积金增值收益 保障性住房再贷款是主要收购资金来源 房源用途包括公租房 保租房和城中村改造安置房 [1] - 用于保租房时可适当放宽收购面积标准 政策灵活性增强有利于加快收购节奏 [1] 盘活商办用地和用房 - 支持商服用地转型用于发展鼓励类产业 [1] - 支持商服用地商改住 调整为安居房 租赁住房用地 并支持符合条件的商办用房转为租赁住房 安居房 [2] - 有利于更好地盘活存量商办项目 预计未来更细化配套政策将进一步落地 [2] 安置方式优化 - 鼓励以购代建和房票安置方式 [2] - 在商品住房去化周期高的市县优先采用房票安置或以购代建方式安置 满足被拆迁居民需求同时提升库存去化速度 [2] 市场表现与区域分化 - 2025年上半年海南全省成交新房建筑面积475.48万平方米 总金额达约791.6亿元 [2] - 全省新房销售额比去年同期增长21.7% 但分化明显 三亚市销售额同比增长58.8% 其他更多地区市场仍处于调整期 [2] 财税金融支持 - 取消普通住宅和非普通住宅标准 支持多孩家庭购房 [2] 人才住房支持 - 引进人才已享受各市县专项购房补贴政策可继续申领引进人才购房补贴 [2] 审批优化 - 优化现房销售节点等政策方向 [2]

核心观点 - 广州国有房企推出"保价卖房"措施以稳定楼市预期和促进销售 承诺若房价下跌将补偿差价 最高20万元物管费 [1][2][3] - 该措施针对指定房源和特定认购期 补偿方式为等价物管费而非直接退款 具体执行细则以项目协议为准 [2] - 广州楼市近期表现疲软 7月商品住宅成交面积环比减少26%至53.05万平方米 成交均价环比下跌9%至323万元/平方米 [4][5] 企业行动 - 珠实地产启动保价措施 覆盖天河 荔湾 白云 增城4个区域7个主力楼盘 保价期限至2025年12月31日 [1][2] - 越秀地产于6月对天河和海珠4个楼盘实施保价 保价期限至今年年底 保利发展去年9月也在多个城市推行类似计划 [3] - 保价措施主要针对旧规产品 这些产品面临新规项目和二手房的竞争压力 去化速度较慢 [2] 市场表现 - 广州7月商品住宅供应面积34.24万平方米 环比减少49% 权益金额TOP30房企销售业绩105.39亿元 同比减少28% [4][5] - 二手房市场以价换量现象明显 新房市场受影响 买卖双方博弈剧烈 开发商资金链偏紧 [5] - 购房者决策周期拉长 价格预期转淡 房企采取稳定价格体系而非继续降价 因让价不一定能换量且影响利润 [5] 行业影响 - 国企带头保价彰显稳定楼市的决心 有助于打消客户跌价顾虑 坚定购买意愿 对市场起正向引导作用 [1][3] - 新规项目被纳入保价范围 凸显稀缺性支撑下的保值力 更好实现客户转化 [3] - 保价措施结合其他优惠 对购房者具有吸引力 但非决定购房行为的关键因素 [5]

激励住房消费措施 - 加大金融服务力度 提高公积金贷款额度并扩大覆盖范围至灵活就业人员 支持异地公积金购房 [1] - 加大购房补贴力度 吸引外地居民安家 给予教师/医务人员/产业工人/新居民等群体购房财政补贴 [1] - 实施"金牌顾问"奖励机制 对优秀房地产营销队伍给予专项奖励 [1] - 强化政策支持 凭不动产预告登记(含非住宅)可统筹安排落户及入学资格 [1] 政策实施主体与范围 - 长沙县住建局/自然资源局/财政局三部门联合印发房地产市场发展措施 [1] - 政策涵盖激励住房消费/提振投资信心/强化要素保障三大方向共十条具体措施 [1]

下半年货币政策与降息预期 - 本次政治局会议未提及"适时降准降息"，但提出"促进社会综合融资成本下行"，隐含降息可能性[3] - 与4月会议背景不同：中美关税税率下降、上半年GDP增速达5.3%、上证综指反弹至3600点，减弱短期降息紧迫性[3] - 若美联储降息或经济压力增大，可能复制2023年9月26日会议后出台降息政策的路径[3] 房地产政策导向 - 会议通稿首次未出现"房地产"表述，但并非放弃稳楼市目标[5] - 房地产处于人口老龄化驱动的长周期回落阶段，政策需平衡财政支出与市场规律[5] - 一季度房价短暂回稳，但政策发力时点和力度存在判断难度[5] 资本市场走势 - 上证综指从2800点反弹至3600点（涨幅超30%），会议肯定"回稳向好势头"[7] - 类比日本1995-1996年股市反弹（55%），需关注平准基金（中央汇金）作用及降息力度[7] - 当前政策组合：上市公司回购、减持限制加严，但持续上涨需基本面支持[7] 大宗商品价格前景 - 反内卷政策聚焦治理无序竞争而非单纯抬价，需配合需求扩张才能支撑价格持续反弹[10][11] - 重点行业产能治理涉及光伏/水泥/汽车/钢铁等十大行业，政策落地效果待观察[10] - 垄断性行业价格调控空间较大，但长期仍取决于供需关系[11] 财政政策与杠杆率 - 2025Q2宏观杠杆率上升1.9个百分点至300.4%，主要靠政府部门（+2.0个百分点至65.3%）[14] - 中央财政加杠杆空间显著（当前26% vs 美国联邦政府125%），逆周期调节作用关键[14] - 居民/企业部门杠杆率分别下降0.4/上升0.3个百分点，显示民间部门顺周期收缩特征[14]

北上广深楼市成交量概况 - 7月北上广深楼市成交量集体下滑 除深圳二手房成交量微升3 4%外 北上广三城二手房及四城新房成交量环比下降 其中上海新房跌幅超40% [1] - 深圳7月二手住宅过户套数4656套 环比上升3 4% 建面60-90平方米住宅成交占比34% 3房户型成交占比35% [4] 二手房市场表现 - 北京7月二手房住宅网签12784套 环比下降15 6% 同比2024年下降17 9% 2025年上半年累计网签88575套创三年同期新高 [3] - 上海7月二手房网签19337套 环比降7% 同比降5% 为去年"929新政"后首度跌破2万套 [4] - 广州7月二手住宅网签8962套 环比降9 39% 同比降10 68% 但1-7月累计网签65575套 同比增9 03% [4] 新房市场表现 - 上海7月新建商品住宅成交面积34 1万平方米 环比减40 6% 供应37 5万平方米 环比减28 9% 刚需产品占比显著下降 [6] - 广州7月一手住宅网签4874套 环比减25% 供应35 38万平方米 环比降46 9% 去化率维持在23% [6] - 深圳7月一手住宅网签1441套 环比降24 1% 新房存量290 8万平方米 去化周期升至8 61个月 [7] 市场影响因素分析 - 传统淡季叠加极端高温 台风影响 政策效应衰减进入真空期 买卖双方价格预期僵持 新增供应结构变化共同导致市场活跃度下降 [1][9] - 北京二手房市场处于价格博弈阶段 卖方不愿降价 购房者期待价格下行 导致交易活跃度降低 [3] - 上海二手房挂牌均价环比跌1 2% 内环内学区房降幅更明显 挂牌时长增加 经纪人信心指数降3 84% [9] - 一线城市二手房挂牌量环比上涨4 6%-4 56% 改善型业主"卖旧买新"需求及中高端项目集中上市加剧此趋势 [9] 未来市场展望 - 7月安居客线上用户找房热度环比降1 33% 仅北京上涨0 82% 上海 广州 深圳分别降0 29% 3 18% 3 09% 预示8月成交或延续微降温 [10] - 一线城市一二手房成交量恢复整体性上涨或需等到9月 上海1 9万二手成交量仍处"荣枯线"之上 [10] - 核心城市市场韧性仍在 上海 深圳优质地块土拍热度较高 未来入市后有望支撑新房市场 但区域分化延续 [12]

货币政策与利率 - 政治局会议未提及"适时降准降息"，但提出"促进社会综合融资成本下行"，暗示降息仍是潜在工具 [2] - 当前经济背景与4月不同：中美贸易关税下降、GDP增速5.3%、上证综指反弹至3600点，逆周期调节需求减弱 [2] - 若美联储降息或经济压力增大，可能重启降息，参考去年9月未提降息后仍实施 [2] 房地产政策 - 政治局会议通稿首次未提"房地产"，但并非放弃稳楼市，而是因行业处于长周期下行阶段，政策发力难度大 [3] - 一季度房价短暂回稳，但需尊重市场规律，财政与货币政策配套规模存疑 [3] 资本市场表现 - 上证综指从去年2800点反弹至3600点，涨幅超30%，会议提出"巩固回稳向好势头" [4] - 类比日本1995年股市反弹55%的经验，平准基金（2万亿日元）和降息（利率从1%至0.5%）是关键推动力 [4] - 当前中央汇金主导的类平准基金、上市公司回购及减持严苛政策支撑市场，但需基本面或降息进一步推动 [5] 大宗商品与行业治理 - 大宗商品价格反弹需供需平衡支撑，反内卷政策聚焦治理无序竞争而非单纯抬高价格 [6] - 会议删除"低价"描述，因7月商品上涨可能挤压中下游利润，重点行业产能治理涉及光伏、水泥、汽车等 [6] - 垄断性行业价格调控空间较大，但长期需避免价格扭曲，PPI转正需依赖需求扩张和财政加杠杆 [7] 财政政策与杠杆率 - 2025年二季度宏观杠杆率上升1.9个百分点至300.4%，政府杠杆率贡献2个百分点（65.3%） [8] - 中央财政加杠杆空间大（当前26% vs 美国联邦125%），逆周期政策可带动民企和居民部门突围 [8] - 政策转向促消费与民生，中央财政发力是上半年经济回稳主因 [8]

上半年经济表现 - 上半年实际GDP同比增长5.3%，其中一季度5.4%、二季度5.2%，高于全年5%目标，但二季度GDP平减指数同比下降1.2%，名义GDP仅增长3.9% [5] - 经济增长主要依靠政策靠前发力（如中央经济工作会议强调"能早则早"）和有效需求前置（如"以旧换新"政策带动消费） [7][8] - "以旧换新"政策效果显著：上半年相关品类商品零售额同比增速达22.9%-30.7%，拉动社会消费品零售总额增长5% [8][9][10] - 固定资产投资同比增长2.8%，其中设备工器具购置投资增长17.3%，贡献率达86%，但房地产开发投资下降11.2% [11][12] - 出口韧性超预期：上半年以美元计价的货物出口同比增长5.9%，对非洲、东盟、欧盟出口分别增长21.6%、13%、6.6%，但对美出口下降10.9% [14][15][16] 下半年经济隐忧 - 消费可能高位回落：下半年"以旧换新"资金规模（1380亿元）小于上半年（1620亿元），且去年基数抬高 [19] - 投资结构或转向基建：设备更新资金下半年规模缩减，新增专项债券将更多用于项目建设（上半年发行进度47%） [19][20][21] - 出口增速或放缓：美对华关税加征窗口临近，圣诞订单提前等因素可能削弱出口韧性，上半年净出口对GDP贡献率达31.2% [21][23] - 房地产持续承压：上半年新建商品房销售面积和销售额同比分别下降3.5%和5.5%，二季度一线城市二手房价格环比转负 [23][24][26] 下半年政策展望 - 财政政策：大概率不增列赤字或增发国债，重点优化存量结构（如调整预算分配、提前下达明年专项债额度） [28] - 消费政策：或扩大"以旧换新"范围至服务消费和必需品，清理购车购房限制，预计全年拉动消费2个百分点 [29] - 基建投资：8000亿元"两重"建设项目清单已下达，雅鲁藏布江水电工程开工，新型政策性金融工具（5000亿元）可撬动投资约2个百分点 [30][31] - 房地产政策：聚焦"城市更新"和"好房子建设"，专项债券可能收购存量商品房作保障房，但难有超预期刺激 [33] - 货币政策：或降准25个基点，择机降息10-15个基点，通过再贷款支持科技创新和消费 [34][35] - 反内卷与就业：推动十大重点行业稳增长，促服务业发展缓解就业压力，但需求不足仍是核心矛盾 [38][39] 结构性挑战 - 经济主要矛盾在于供需结构失衡而非总量，需关注双循环畅通度和国际政治经济传导效应 [26][27] - "反内卷"政策效果存疑：当前市场对产能收缩预期过高，部分大宗商品价格炒作过度 [39]

宏观经济与政策 - 2025年上半年GDP增速达5.3%，下半年政策力度不减以确保全年5%增长目标[1] - 财政政策总量不变但优化存量，重点包括调整预算结构、优化专项债分配、提前下达明年额度[2] - 货币政策保持适度宽松，可能通过降准降息、重启国债买卖及结构性工具支持科技创新和消费[3] - 汇率政策维持人民币对美元稳定，预计对其他货币小幅贬值以利好出口[3] 消费促进措施 - 以旧换新政策将扩大至出口转内销商品及服务消费，覆盖中低收入群体[4] - 系统清理不合理消费限制，包括优化超大特大城市购车购房政策[4] - 中央层面拟推育儿补贴，各地将出台餐饮文旅消费券政策[4] - 中长期计划结合"十五五"规划推动促消费改革方案[4] 基建与投资方向 - 8000亿元"两重"建设项目清单已下达，雅鲁藏布江水电工程开工[5] - 三季度基建投资有望回暖，重点支持数字经济、AI、低空经济等新领域[5] - 新型政策性金融工具配套财政贴息和PSL，精准支持科技、消费、外贸[5] 房地产行业动态 - 城市发展转向存量提质，重点推进老旧管线改造和房屋安全升级[6] - 专项债可能用于收购闲置土地和存量商品房转保障房[6] - 增量建设聚焦"好房子"标准和现房销售政策推进[6] 市场治理与就业 - "反内卷"政策强调市场化退出落后产能，维护公平竞争秩序[7] - 毕业季将出台促就业政策，重点扶持服务业发展[7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年7月沪镍主力合约2509收于124360元/吨，本月镍价整体震荡上行 近期市场交投情绪火热，各细分领域具体措施未全面出台，处于交易预期阶段 若“反内卷”配套政策加码，行情或延续 预计后市沪镍和不锈钢以震荡上行走势为主 [3][42] 根据相关目录分别进行总结 行情回顾 2025年7月镍整体震荡上行，期货价格修复4月初关税风波跳空缺口，但因需求疲软整体震荡且中枢略有下移，本月受“反内卷”政策影响冲高 [9] 基本面分析 供给端分析 - LME和SHFE库存自2023年下旬触底后企稳回升，截至2025年7月下旬，SHFE库存为25277吨，LME库存为204456吨；截至7月18日，镍港口库存为628.96万吨 [12][15] - 中国进口菲律宾镍矿砂及精矿情况呈季节性波动 [16] - 国产进口电解镍价格今年以来偏弱震荡，7月中旬收于121300元/吨附近 [20] - 截至2025年7月24日，硫酸镍价格回落至27830元/吨 [22] - 2025年7月24日，镍铁（8%-12%）富宝价格为930元/镍 [28] 需求端分析 - 不锈钢期货价格在低位震荡，震荡区间预计为12600元/吨 - 13300元/吨 [31] - 2025年7月18日无锡300系不锈钢库存及佛山300系不锈钢库存分别为477100吨和179200吨 [33] - 报告展示了中国动力电池和储能电池产量、中国动力电池装车量当月值、中国新能源汽车产量当月值相关数据图表，但未提及具体分析内容 [37][39][40] 后市观点 近期市场交投情绪火热、行情波动大，“反内卷”具体措施未全面出台，处于交易预期阶段 若配套政策加码，行情或延续 预计后市沪镍和不锈钢以震荡上行走势为主 产业层面，精炼镍现货成交一般，升贴水变化小；印尼镍矿供应宽松；镍铁价格弱，工厂多亏损；硫酸镍价格下行，下游需求未好转；不锈钢需求疲软，去库慢、库存压力大，中长期改善待数据验证 [42]

上半年经济表现 - 上半年实际GDP同比增长5.3%，其中一季度增长5.4%、二季度增长5.2%，高于全年5%的GDP增长目标 [2] - 二季度当季GDP平减指数同比下降1.2%，已连续9个季度同比负增，二季度名义GDP仅增长3.9% [2] - 上半年社会消费品零售总额同比增长5%，其中"以旧换新"相关品类商品零售额改善明显，限额以上单位家用电器和音像器材类、文化办公用品类、通讯器材类、家具类商品零售额分别增长30.7%、25.4%、24.1%、22.9% [3] - 上半年全国固定资产投资同比增长2.8%，其中基础设施投资同比增长4.6%，制造业投资增长7.5%，房地产开发投资下降11.2% [6] - 上半年设备工器具购置投资增长17.3%，对全部投资增长的贡献率达86% [6] - 上半年以美元计价的货物出口金额同比增长5.9%，其中对非洲、东盟、欧盟出口分别增长21.6%、13%、6.6%，对美出口下降10.9% [9] 下半年经济隐忧 - 商品消费增速可能高位回落，下半年以旧换新对于社零的拉动作用将弱于上半年 [12] - 下半年支持设备更新的资金规模明显小于上半年 [12] - 下半年企业投资决策将更趋谨慎 [13] - 出口增速可能放缓，9月起出口增速将有所回落 [14] - 货物和服务净出口对GDP增长的贡献率为31.2%，下半年需要更好发挥内需对经济增长的作用 [14] - 房地产销售价格重回下行区间，二季度以来一线城市二手房销售价格再度出现环比下降 [17] 下半年政策展望 - 积极财政政策：总量不变，存量优化，提前下达明年专项债券和化债的额度 [20] - 促消费：以旧换新的政策优化，系统清理制约居民消费的不合理限制 [21] - 稳投资：基建投资有望进一步回暖，新型政策性金融工具进入落地阶段 [22] - 稳楼市：统筹房地产市场的存量优化和增量建设，但难以期待有超预期的刺激政策出台 [25] - 宽松的货币政策：四季度或择机降低存款准备金率25个基点，降低短期政策利率10-15个基点 [26] - "反内卷"：扩消费需求、促就业比压缩供给更重要，预计下半年会出台一系列促就业的具体政策 [29]