文章核心观点 - 文章认为，贝壳旗下贝好家开发的贝宸S1项目，代表了中国房地产行业一种颠覆性的开发模式转变，即从传统的供给端经验驱动转向以用户需求为核心的C2M（Customer to Manufacturer）模式，其本质是互联网用户思维在房地产领域的深度应用 [4][8][13] 项目概况与市场反响 - 贝宸S1是位于成都金融城三期的一个新楼盘，楼面价达27300元/平方米，是全国楼市近期最热门且最“不一样”的楼盘之一 [2][3] - 项目在三周内吸引了超过50家开发商与地产服务商的董事长、总经理等专业人士现场参观，更多预约已排到一个月后，引发业内广泛关注 [2][26] 颠覆性的产品设计理念 - 项目核心理念是“客户需求＞开发经验”，彻底打破了传统房地产开发的诸多“行活”与惯例 [4][8] - 在朝向选择上，基于对高净值客户的调研（超过70%的客户认为“景观视野的价值高于房屋朝向”），项目打破“坐北朝南”传统，将四栋建筑朝向西北，使每户都能欣赏金融城盛景 [9] - 在会所配置上，结合108户小型社区的特点和客户调研，顶豪项目未配置恒温泳池，而是设置了洽谈区、健身房、棋牌室等实用功能 [10] - 在景观设计上，未使用天价奇石，而是用上千吨天然石材、200多种植物，打造自然野奢感的川西特色风景，植物经过异地种植实验后才实地种植 [9] 极致的细节与科技应用 - 项目依托华为鸿蒙智家系统打造“六感®智能系统”，将五恒系统、智能家电等300多个智能受控设备深度对接，实现居住环境的AI调度与自我调节，并可“OTA式”升级 [7] - 室内设计基于数百项专项研究，梳理并验证了144项尺寸舒适度（水平空间94项、垂直空间50项），并落地在精装设计中 [11] - 项目交付了大量关注长期居住体验的细节，例如老人房泡脚池、卧室弥散式增氧机、三台嵌饮机、六台冰箱、洗衣机抬高67cm以避免弯腰操作等 [12][18] C2M开发模式的核心逻辑 - 贝好家定位为“数据驱动型住宅开发服务平台”，其核心模式是依托贝壳的大数据和AI算法模型，为开发商提供C2M解决方案 [14] - 传统开发链条是“人工研判→拿地→定位&设计→施工→销售→反馈”，反馈在最后且难以修改；贝宸S1的C2M链条是“数据研判初步定位→拿地→定位→设计→用户提改→设计优化→施工→持续迭代”，用户需求贯穿全流程 [16] - 项目进行了大量前置验证，例如对每个户型的观景视野、采光进行1006个点位的数据模拟，并根据模拟结果调整外立面设计 [16] - 项目历时8个月、耗资数百万元进行1:1异地实体模型打样，应用了通常仅见于摩天大楼的工艺，体现了互联网“前置验证”思维 [18] 与传统开发逻辑的差异及战略意图 - 在行业普遍追求“6个月内开盘”的高周转模式下，贝宸S1敢于用14个月进行创新研发和产品打磨 [23] - 项目建造成本超过了地价，达到3万元/平方米以上，进行了“饱和式投入” [23] - 贝好家的定位并非传统开发商，而类似于汽车领域的华为鸿蒙智行，旨在输出解决方案，贝宸S1是其全面展示C2M模式的“样板楼”和长期标杆 [24][25] - 项目已吸引华润置地、招商蛇口、万科、中海等超过50家房地产相关企业高层前往考察，贝好家借此吸引合作方的意图已基本实现 [26] - 贝壳集团拥有数百亿现金储备，使贝好家没有传统开发商面临的资金成本和回款压力，能够支持这种创新模式 [26] - 市场表现方面，贝宸S1在不到一个月的时间内，位列成都2000万以上总价段全年累计销量第二名 [26]

文章核心观点 - 贝壳旗下贝好家打造的贝宸S1项目，是中国商品房市场化30多年来首次真正运用互联网C2M逻辑，从用户需求端出发对住宅开发进行颠覆性重构的标杆案例，其核心在于将开发思维从“开发商想给”转变为“用户需要” [3][6][11] 项目市场热度与行业影响 - 贝宸S1成为全国楼市最热门的楼盘之一，在三周内吸引了超过50家开发商及地产服务商的董事长、总经理等高层专业人士现场参观，更多预约已排至一个月后 [3] - 项目吸引了包括华润置地、招商蛇口、万科、中海、龙湖等超过50家主流开发商前往成都考察 [20] - 项目在成都市场取得顶尖销售表现，在不到一个月的时间内位列成都2000万以上总价段全年累计销量第二名 [21] 产品设计的颠覆性理念 - 项目彻底打破传统房地产开发的经验堆砌，遵循“客户需求＞开发经验”的根本原则 [6] - 项目突破了“坐北朝南”的行业惯例，基于调研发现成都超过70%的高净值客户认为“景观视野的价值高于房屋朝向”，从而将四栋建筑朝向西北，使每户都能欣赏金融城盛景 [7] - 项目摒弃了以恒温泳池等为主的“高奢网红”会所模式，结合108户小型社区特点，配置洽谈区、健身房、棋牌室等实用功能，顶豪项目不配游泳池在全国范围内属颠覆性做法 [8] - 室内设计基于数百项专项研究，梳理并验证了144项尺寸舒适度，并落地于精装设计 [8] - 项目在细节上极致考虑长期居住体验，例如在老人房交付泡脚池、卧室增配弥散式增氧机、设置三台嵌饮机、交付六台冰箱、将家政间洗衣机抬高67cm等 [10] C2M模式与开发流程重构 - 贝好家的核心模式是依托贝壳的大数据和AI算法，为开发商提供C2M解决方案，即“大数据造房” [11] - C2M模式颠覆传统开发链条：传统流程为“人工研判→拿地→定位&设计→施工→销售→反馈”，而贝宸S1的流程是“数据研判初步定位→拿地→定位→设计→用户提改→设计优化→施工→持续迭代”，用户需求贯穿全流程 [13] - 项目运用互联网“敏捷开发”思维，历时8个月、耗资数百万元进行1:1实体模型异地打样，此工艺以往极少用于住宅项目 [16] - 项目对每个户型的观景视野与采光进行了1006个点位的数据模拟和精准测算，并根据结果调整外立面设计 [13] 智能化与科技系统集成 - 项目依托华为鸿蒙智家系统打造“六感®智能系统”，从人体六感体验出发，对光影、声音、空气、水、温湿度等要素进行AI调度 [4] - 该系统将五恒系统、智能家电、户内灯光等全屋300多个智能受控设备与鸿蒙系统深度对接，涉及朗绿、美诺、日立等多个厂商，未来支持“OTA式”扩展升级 [4][10] 景观与材料工艺创新 - 景观设计“搬运”川西九寨风景，使用上千吨天然石材和200多种植物打造自然野奢感，所有植物均经过异地种植实验 [7] - 项目应用大量高性能材料、先进工艺及天然奢石，但更强调创新材料、智能科技与居住细节的结合 [10] 商业模式与战略定位 - 贝好家定位为“数据驱动型住宅开发服务平台”，类似汽车领域的华为鸿蒙智行，旨在向开发商输出C2M解决方案而非成为传统开发商 [18][20] - 贝宸S1是贝好家首个从拿地到营销全环节落地的“C2M样板楼”，旨在作为长期标杆展示极致用户思维，以吸引开发商合作 [20] - 过去一年多，贝好家C2M模式已在全国落地十几个项目，与招商蛇口、绿城中国、中国金茂等开发商合作，负责产品定位环节 [20] 开发策略与财务考量 - 项目敢于打破行业高周转惯例，从拿地到开盘用时14个月进行创新研发和产品打磨，远超行业普遍的6个月要求 [18] - 项目进行“饱和式投入”，建造成本超过地价，达到每平方米3万元以上 [18] - 贝壳集团为贝好家提供了数百亿的现金储备，使其没有传统开发商面临的资金成本和回款压力，能够支持长期主义的产品打磨 [20]

Temu的全球化增长与市场地位 - Temu在短短三年内走完了拼多多国内十年的发展道路，用户规模与增长势能已直逼主站，成为全球电商增长的新引擎[1] - 根据Sensor Tower数据，2025年1月至10月，Temu全球累计下载量突破12亿次，月活跃用户达5.3亿，创历史新高[3] - Temu连续三年稳坐全球购物应用下载榜首，并在多个区域市场实现了对亚马逊的超越，已成为全球用户最常使用的电商平台之一[4] - Temu已不再是拼多多的“海外副本”，而是在海外形成了接近主站级别的第二增长极[5] - 公司提出未来三年目标是再造一个“拼多多+Temu”的双轮体量，其底气源于海外70亿人口中仍有巨大增长空间[1] Temu崛起的时代背景与商业模式 - 2022年前11个月中国贸易顺差为8020.4亿美元，而今年前11个月达到创纪录的1.076万亿美元，三年增长超过25%[2] - 全球通胀高企、消费降级趋势显现，欧美用户对性价比商品需求激增，为中国电商出海创造了时机[2] - Temu于2022年9月横空出世，凭借“极致性价比+全托管服务+算法推荐+社交裂变”模式，将国内成熟电商生态复制出海[2] - 平台高效整合长三角、珠三角百万中小工厂资源，实现了“小单快反、即产即销”[2] - Temu通过重仓物流、补贴拉新、全域营销，迅速打入美欧市场，下载量屡登榜首[2] - Temu代表中国出口新动能，推动出口从“货物输出”迈向“模式输出”，成为新时代外贸升级的标志性样本[5] 中国供应链的核心竞争优势 - 公司未来战略将“All in 中国供应链”，其本质是一套拥有高密度工厂、柔性生产、快速响应能力及完整产业链的独特工业体系[11] - 中国已形成高密度的产业集群网络，例如在东莞可找到完整手机产业链，在义乌小商品生产所需环节可在50公里半径内完成，大幅降低物理摩擦成本[12] - Temu利用算法预测需求并指导产能，使3C库存周转从45天缩短至15天，积压降低四成[12] - 中国供应链已进化出“小单快反”的柔性生产能力，以服装产业为例，生产周期可从传统外贸的3-6个月缩短至7-15天，最小起订量从数千件降至百件级别[12] - 完整的产业链条使Temu能够实现从原材料采购到成品交付的全流程控制，无需依赖海外供应商[14] - 中国电商已形成“超大规模市场—高迭代效率—低成本创新”的独特优势，正通过Temu等平台向海外输出模式标准[14] 拼多多的战略转型与供应链赋能 - 拼多多集团在年度股东大会上宣布治理架构升级，并提出“三年再造一个拼多多”的目标[7] - 公司战略从追求业务多元化转向更聚焦，即聚焦供应链的高质量发展，通过这个核心关键实现平台再造[16] - 电商行业已告别流量红利，用户增长触顶与获客成本飙升倒逼模式革新，竞争正从流量战场转向供应链的深度赋能[16] - 公司通过C2M模式直连产业带，降低流通环节成本，实现供需精准匹配，促进中国供应链升级，核心增长引擎从“流量的杠杆”转向“产业的杠杆”[16] - 例如山东平度“中国假睫毛之都”，在拼多多和Temu的赋能下，用四五年时间走完了国外厂商40年的路，现在每年有1.2亿副假睫毛销往全球，年产值约100亿人民币[19] - 公司正推动从“厂”到“带”的转型升级，扶持包括公牛、小熊电器等品牌根据用户画像创新产品，挖掘新兴市场增量[19] - 平台通过数字整合能力让传统制造业提升到“新质供给”阶段，商家需利用大数据、人工智能精准捕捉需求，成为“有数企业”[19] 供应链深度重塑的具体举措与全球影响 - Temu依托“全托管+半托管”模式与智能物流网络，构建了“中国供应链直达全球消费者”的高效通路[20] - 平台通过国际市场的高标准与海量数据反馈，反哺国内供应链升级[20] - 自2024年以来，公司陆续推出“百亿减免”、“新质供给”、“千亿扶持”等系列举措，通过定制化方案推动产区从规模化向品质化发展[20] - 这些举措旨在促进供应链各环节实现“累进式创新”[20] - Temu的“颠覆速度”亟需转化为应对全球复杂性的“系统耐力”[20] - 拼多多的再造是通过供应链升级创造价值升维，全球电商格局的演进与重构亦是中国供应链升级走向世界的注脚[20]

文章核心观点 智能消费正从提升生活便捷度，深刻变革生产方式、产业结构和社会关系，通过C2M模式、催生新业态、创造新职业等方式激活经济新蓝海，同时也面临数字鸿沟等挑战，其与实体经济的深度融合将为经济发展注入持续动能 [1][2][3] 智能消费对制造业的变革 - 制造业企业正广泛拥抱“订制”模式，以规避规模化生产导致的库存积压或供不应求风险 [1] - “用户直达车间”的C2M模式成为主流，推动制造业从粗放规模制造向精准化制造升级，减少资源浪费 [1] - 以耐克为例，其订制鞋服务允许消费者在平台自主挑选基础款，自定义鞋面颜色、材质并添加专属标记，订单由智能工厂通过自动化设备精准快速生产交付 [1] 催生的新业态与新职业 - 智能消费催生了智能家居运维师、智能穿戴设备调试员、AI生活顾问等一系列新职业 [2] - 案例显示，原家电维修师傅转型为AI家居服务顾问，提供智能家电调试与培训服务，收费80—150元/次，月收入增加2000多元 [2] - 原保洁人员转型为家居运维技术人才，熟练处理多种家电清洗维修，全年订单不断，收入大幅提升 [2] - 深圳华强北已转型为智能硬件创新聚集地，形成从研发、生产到销售的完整产业链，覆盖智能机器人、健康监测设备、自助结账系统、智能点餐机器人、AI翻译耳机、AR试衣镜及智能量体设备等产品 [2] 智能消费面临的挑战与应对 - 智能消费对部分群体如老年人构成“无形结界”，存在操作门槛和认知差异问题，如在自助结账、智能点餐设备前束手无策 [3] - 跨越数字鸿沟需技术“适老化”，包括简化界面、放大字体、增设语音引导与一键求助功能，并保留现金支付等传统选项 [3] - 商超、餐厅等场所可通过配备志愿者或店员提供手把手教学，使技术更包容 [3] - 智能消费倒逼市场监管升级，数据安全与算法公平问题受关注，例如深圳已率先出台监管细则，规范商家数据收集行为以保障消费者隐私 [3] 智能消费的创新应用与展望 - 智能消费在文旅等领域有新奇应用，如南京大报恩寺的元宇宙博物馆提供沉浸式体验，泰山使用外骨骼机器人辅助登山，北京大运河景区使用巡检机器人维护秩序兼当讲解员 [3] - 智能消费浪潮是技术迭代与经济发展到一定阶段的必然结果，其与实体经济深度绑定将为经济发展注入源源不断的动能 [3]

投资评级与核心观点 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [2][5] - 核心观点：康耐特光学是全球光学树脂镜片龙头，自有品牌快速发展，产品升级趋势明确，并先发布局智能眼镜赛道，卡位稀缺 [1][8] 公司概况与业绩表现 - 公司是全球领先的光学树脂镜片龙头，SKU超700万个，覆盖各种折射率、功能及镜片类型，可快速定制 [14] - 1996年起家于国际品牌代工，2013年开始向自有品牌转型，当前自有品牌已成为主力增长点 [8][17] - 2025年上半年实现收入10.84亿元，同比增长11.0%，归母净利润2.73亿元，同比增长30.7% [8][18] - 2020年至2024年，公司收入从10.93亿元增长至20.61亿元，复合年增长率为17.2%；归母净利润从1.28亿元增长至4.28亿元，复合年增长率为35.2% [18] - 2024年，标准化库存镜片、功能性镜片、C2M定制镜片收入分别为9.07亿元、7.55亿元、3.95亿元，同比分别增长9%、32%、12% [19] - 2025年上半年，标准化库存镜片、功能性镜片、C2M定制镜片毛利率分别达到34%、41%、62% [19] - 2024年，公司境内收入6.55亿元，同比增长14%，占比32%；境外收入14.05亿元，同比增长19%，占比68% [25] 行业分析：光学镜片 - 2024年全球眼镜镜片行业零售额为543亿美元，同比增长8.4%；制造厂商出厂销售额为62亿美元，同比增长6.9% [8][34] - 2024年中国眼镜镜片行业零售额为382亿元，同比增长9.6%；制造厂商出厂销售额为207亿元，同比增长8.8% [38] - 2024年按销量计，依视路陆逊梯卡以约4亿件排名全球第一，康耐特以约1.8亿件排名第二；按销售额计，康耐特是前五名中唯一的中国品牌，位列第五 [8][51] - 2024年中国1.74折射率镜片占比仅为0.5%，渗透率提升空间大 [48] - 2024年，康耐特在中国镜片制造厂商中销量份额为9.4%，位居第一；销售额份额为8.5%，位居第三 [49] 行业分析：智能眼镜 - AI眼镜市场快速放量，2025年第一季度至第三季度全球销量达312万台，第三季度单季销量165万台，同比增长370% [8][54] - AR眼镜市场，2025年第一季度至第三季度全球销量56万台，第三季度单季销量30万台，同比增长180% [60] - 智能眼镜近视方案主要分为外挂式（磁吸/卡扣）和贴合式（一体成型），技术持续迭代，镜片环节有望量价齐升 [8][61][64] 公司核心竞争力 - **产品与市场**：在国内市场依托差异化产品矩阵（如1.74折射率镜片）满足细分需求，赋能B端推广；在海外市场依托高效的C2M（客户对工厂）定制化服务，实现24小时内生产完成、72小时内交付 [8][67][71] - **技术与制造**：通过收购日本朝日光学掌握1.74镜片生产技术，并与日本三井化学合作，在高折射率镜片原料与生产上构筑壁垒 [67][78]；全球产能布局包括上海、江苏、日本（扩建）和泰国（新建）基地 [77] - **智能眼镜卡位**：凭借定制化车房制造能力、全球最大镜片企业的美誉度背书，以及与科技大厂的持续研发合作和领先的一体化贴合技术，已陆续突破国内外大厂合作 [8][86][89] 盈利预测与估值 - 预计公司2025年至2027年收入分别为23.01亿元、26.16亿元、29.79亿元，同比分别增长11.3%、13.7%、13.8% [2][91] - 预计2025年至2027年归母净利润分别为5.5亿元、6.8亿元、8.2亿元，同比分别增长29%、23%、20% [2] - 对应2025年至2027年市盈率分别为42倍、34倍、29倍 [2] - 若考虑2026年智能眼镜业务贡献利润增量（乐观情形下贡献2亿元，对应约9亿元总利润，市盈率约27倍），估值仍具性价比 [2][94] - 可比公司（明月镜片、博士眼镜、英派斯）2025年平均市盈率为42倍，2026年为35倍，康耐特估值相对较低 [94]

公司定位与商业模式 - 贝壳集团旗下的住宅开发服务平台贝好家，其业务模式为C2M（消费者到制造者），公司将自己定位为开发商的“伙伴”而非开发商本身，旨在通过轻资产平台模式与开发商合作 [2][10] - 公司将自身角色类比为“华为之于车企”，即作为技术和服务解决方案提供者赋能传统开发商 [2] - 公司于2025年12月12日正式发布了涵盖定位、设计、品控到营销的住宅开发全链条C2M解决方案 [10] 首个自主操盘项目“金融城·贝宸S1”概况 - 该项目是贝好家首个自主拿地、操盘的高端住宅项目，位于成都金融城三期，于2023年9月以10.76亿元总价、折合楼面价每平方米2.73万元竞得地块 [3] - 项目命名为“金融城·贝宸S1”，共108套房源，户型面积275至560平方米，总价1590万至5400万元 [3] - 截至2025年12月11日，项目开盘不到一个月已网签20套，在成都2000万以上总价段住宅中位列全市全年网签量第二名 [3] - 该项目被公司定位为验证其C2M模式的“样板楼” [3] 项目投入与成本分析 - 项目建造成本超过每平方米3万元，叠加每平方米2.73万元的地价，总成本超过每平方米5.73万元，对外出售均价约每平方米6万多元，成本与售价基本持平 [4] - 考虑到基础设施、财务成本及税费后，该项目并不怎么挣钱 [4] - 公司决定将因后续地块升值产生的数亿元价差全部投入到产品打造中，而非转化为利润 [4] 产品配置与技术创新 - 项目立面成本超过4000元/平方米，是国内一线豪宅平均水平（约2000元/平方米）的两倍 [4] - 项目打造了“六感®智能系统”，室内智能设备连接总数达310多个，相当于国内高端智能住宅平均水平的4倍，并全部接入华为鸿蒙智家系统 [5] - 项目采用了大量全球高端品牌产品，包括朗绿、美诺、日立、巴赫、YKK、怡口、立林等，并实现了与华为鸿蒙系统的打通 [4][5] - 项目进行了大量精细化设计，例如为地库垃圾房增配空调、为老人房设计泡脚池、将家政间洗烘套装抬高67厘米、改良地下车库转弯半径等 [5] - 单套房屋配置了6个冰箱，包括西厨、中厨、儿童房、主卧及美妆专用冰箱，此类配置在全国顶豪中罕见 [5] 以用户为中心的设计理念 - 公司产品观强调“住得好>卖得好”、“客户需求>开发经验”，突破传统房地产开发设计的“惯例经验” [7] - 基于调研发现超7成客户认为“景观视野的价值高于房屋朝向”，项目将四栋建筑偏转布局，确保每户都能欣赏金融城景观 [7] - 设计过程进行了大量用户调研与模拟，包括对108户住宅的1006个关键视野点位进行模拟优化，验证144项尺寸舒适度并落地于精装设计 [7] - 项目设计细节被汇总成“108个小故事” [7] 市场反响与行业评价 - 项目开放后，超过50家开发商前来参观，包括华润置地、招商蛇口、万科、中海、越秀、保利、金茂、龙湖等头部企业 [8] - 项目被业内评价为“新自然主义的时代之作”和“下一代豪宅” [8] - 有业内人士评价，互联网公司造房子的最大价值在于“把行业痛点变成用户爽点”，类比新能源汽车行业对传统燃油车的革新 [8] - 有全国性房企的设计总表示，上海、深圳很多售价20万元/平方米的新顶豪，成本投入都不及贝宸S1，对成都市场出现此类产品感到震撼 [6] 业务拓展与合作进展 - 自2024年推出以来，截至2025年11月底，贝好家已在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、南京、长沙、佛山、武汉等10个城市累计落地17个项目 [9] - 合作方包括中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、中国金茂、新兴地产、绿城中国、滨江集团、兴耀房产等众多实力开发企业 [9] - 公司目标是通过C2M模式的轻资产复制，成为开发商的好伙伴 [11] 战略意义与行业展望 - 贝宸S1作为“样板楼”，其成功对贝好家验证C2M全链能力、建立客户口碑、获取合作伙伴信赖具有重要战略意义 [11] - 分析指出，随着国家“好房子”政策推进，能够以客户需求为中心的企业将获得更好发展机遇，贝好家的C2M模式及在大数据和AI算法上的核心优势，有望为住宅开发行业带来新的可能 [11]

贝壳的战略转型与业务创新 - 公司成立新业务“贝好家”，业务模式从围绕房产“交易”服务，延伸至房地产开发前期的拿地、设计、定位环节，旨在用数据和技术改变地产开发[3] - 公司通过“贝好家”在全国重点城市落地十多个项目，合作方包括中国电建地产、招商蛇口、绿城中国等开发商，提供C2M产品定位服务[4] - 公司在成都和上海独立自操盘“贝宸S1”与“贝涟C1”项目，旨在完成C2M模型的学习与闭环落地，并更深入理解地产开发与合作伙伴[4][5] 贝宸S1项目的实验性标杆意义 - 贝宸S1项目位于成都锦江区金融城核心位置，拿地成本为10.76亿元，规划建筑面积39443.68平方米[6] - 项目建造成本超过地价，达到每平方米3万元以上，使项目每平方米6万多的均价几乎贴成本线，其目标为成为标杆而非以盈利为第一要务[6][8] - 项目在智能系统方面配置了310个以上信息点位，约为普通科技住宅的4倍，并预留机器人送货接口[9] - 项目景观植物用了200种以上，是普通小区的3倍以上，并采用含羞草、中草药等特殊植物以增强人与自然的互动[9] - 项目采用双曲线蜂窝铝板、超高性能混凝土等高端公建材料，并投入大量设计过程，包括1:1打样、专业软件建模优化108户住宅的1006个关键视野点位等[11][13] - 项目开发理念强调“住得好＞卖得好”和“客户需求＞开发经验”，旨在打造面向未来的“样板项目”[13] 贝好家的C2M数据驱动模型 - 公司的C2M模型基于两大类数据：以“楼盘字典”为代表的产品端数据，以及以购房者为代表的客户端行为数据[17] - 模型运作采用“数据+人”双线并行，利用大数据初步定位客群与需求，再通过深度个案访问（如西安项目深访97组客户，每次1小时以上）和8122份问卷调研进行人工校验与反馈，以迭代模型[18][19] - 模型包含价格预测功能，初期依赖人工对地铁、商业、学校等因素进行评分输入，后期致力于自动化刻画这些因素与溢价的关系[18][19] - 该模型的核心是让“客户主权”首次站到核心位置，所有前置判断都需回归客户需求端进行验证[19] 贝壳的行业定位与合作伙伴战略 - 公司明确“贝壳不想做开发商”的边界，自操盘项目仅为现阶段用于能力锻炼的“孤品”[21] - 公司认识到成熟开发商在产品体系、产业链封装及资金周转能力上具有深厚积淀，是自身短期内无法企及的[21] - 公司的优势在于对客户的全维度触达和需求理解，旨在成为开发商在新时代下互补的“好伙伴”[21] - 采用合作模式能使项目数量比自操盘“多十倍”，公司目标是以数据和客户思维重构整个地产开发，为行业提供新的“大模型”[23]

文章核心观点 - 贝壳集团通过其新业务“贝好家”进军房地产开发前端服务领域 旨在利用其庞大的数据和客户洞察能力 以C2M（客户到制造）模式重构传统地产开发逻辑 推动行业从“资金推动”和“经验驱动”向“客户需求驱动”和“数据驱动”转变 [5][27][41] 贝好家的业务定位与目标 - 贝好家成立于2023年7月 业务模式与贝壳原有围绕“交易”的服务不同 直接介入开发前期的拿地、设计、定位等环节 [5] - 其成立的初衷是数据驱动、用技术改变地产开发 并随着AI技术的发展 探索改变传统地产模式的能力 [5] - 公司明确表示“不想做开发商” 其目标是成为开发商的“长期合作伙伴”和“好伙伴” 利用自身优势为行业提供新的解决方案 [37][38] C2M模型的核心与运作方式 - 贝好家的C2M模型基于贝壳的两大类数据：以“楼盘字典”为代表的产品端数据 和以购房者为代表的客户端行为数据 [29] - 模型运作采用“数据+人”双线并行 既利用大数据算法进行初步定位和客群挖掘 也通过大量深度个案访谈和调研（如发放8122份问卷 深度访谈97组客户）获取需求细节 并反馈给模型进行迭代 [30][33] - 模型包含价格预测功能 初期依赖人工对区位因素（如地铁、商业、学校）进行评分和校验 目标是逐步实现相关因素定价的自动化 [31] - 该模型的特点是“以数据为基础 同时尊重专业人士的手感” 形成人工与智能双向螺旋上升的迭代过程 [31] 自操盘项目“贝宸S1”的实践与理念 - 贝好家在成都独立自操盘的首个重点项目“贝宸S1”于2024年9月拿地 地价10.76亿 规划建筑面积39443.68平方米 [6][11] - 该项目定位为“标杆”但不以盈利为第一目标 建造成本超过地价 达到每平方米3万元以上 导致每平方米6万多的均价几乎贴近成本线 [12][14] - 项目在设计和建造上进行了大量高成本创新：智能系统信息点位达310个以上 约为普通科技住宅的4倍 景观植物用了200种以上 是普通小区的3倍以上 并使用了双曲线蜂窝铝板、超高性能混凝土等公建级材料 [15][17] - 开发过程高度注重细节验证和客户体验：采用1:1实地打样测试材料和工艺 通过软件对108户住宅的1006个关键视野点位进行模拟优化 甚至让物业团队提前介入规划未来二十年的维护 [18][22] - 通过该项目 贝好家沉淀出两条核心理念：1) 住得好＞卖得好；2) 客户需求＞开发经验 [23] 贝壳的数据优势与行业价值主张 - 贝壳区别于传统地产企业的最大优势在于数据 拥有覆盖超6万家门店、54万经纪人的服务网络所积累的庞大而精准的行业数据 [26][35] - 公司认为传统“资金推动型”的开发模式已经改变 行业需要一个新的模型 而贝壳凭借其连接客户与产品数据的能力 可以充当开发商的“插件” 帮助其捕捉真实需求 [34][35] - 贝好家希望通过合作模式而非自操盘来创造更大价值 合作模式的项目数量预计可达自操盘的十倍 其野心在于用数据和客户思维重构整个地产开发链条 为行业提供一套新的“大模型” [40][41]

文章核心观点 - 针对外界关于杭州直播电商产业“退潮”、“泡沫破裂”的言论，文章通过实地调研与数据指出，行业并未衰退，而是进入了更加理性、成熟和结构优化的“下半场”，正在经历从追逐流量泡沫到夯实产业根基的转型 [1][2][11] 一、 市场感知与实际情况的偏差：租金与空置 - 关于网红大楼“租金腰斩”和“人去楼空”的说法存在误读，实际是租金从非理性哄抬后的价值回归，以及直播团队向周边新增高品质楼宇的自然分流 [3] - 以新世界丽晶国际中心为例，大楼共1629户，自住约400户，出租1100余户，承租主体一直是周边白领，网红和直播间只占很少一部分 [3] 二、 行业基本面数据与总部效应 - 行业核心数据保持增长，杭州32家头部MCN机构今年上半年总营收达59.93亿元，同比增长17%，利润总额在2.6亿至3.6亿元之间，整体盈利且无一家撤离 [4][5] - 平台经济向心力强劲，字节跳动电商中心、快手总部进驻杭州，加上阿里巴巴的根基，形成了强大的“总部效应”，巩固了杭州作为直播电商中心的地位 [5] - 超级头部主播的变动（如辛巴、小杨哥）属于正常的商业博弈与动态平衡，同时有新势力（如曹颖）补充，辛巴的“辛选”及其徒弟蛋蛋仍在杭州运营 [5] 三、 产业结构调整与人员流动 - 出现大规模离开的主要是娱乐主播及特定类型主播，近两年约有20%到30%的中小网红或特定类型主播离开杭州，这被视为对行业泡沫的挤出 [6][7] - 产业链出现K型分化和区域优化，核心的“大脑”（管理、商务、头部主播）留在杭州，而劳动密集的“手脚”环节（客服、基础运营）向长沙、武汉、成都等成本更低的城市转移 [8] - 企业自播（店播）趋势在2024年集中爆发，天猫、抖音等平台的品牌店播成交占比已超过50%，部分品牌已将网红合作预算削减50%并转向投入店播 [7] 四、 商业模式演进：从流量到深度 - 行业从赚“快钱”转向赚“慢钱”和“难赚的钱”，咆哮式带货减少，知识类、内容型带货兴起，追求更低的退货率和更高的用户粘性 [9] - 竞争焦点从声量转向深度与尺度，杭州正推动“直播+智造”行动，鼓励通过直播和C2M模式赋能实体经济，推动制造业升级 [9] - 技术驱动成为新方向，部分公司正试图通过超级算法与超级供应链解决人力成本高和选品效率低的问题，预示下一轮爆发可能依赖技术而非单一主播 [9] 五、 行业环境规范化与长期发展 - 行业运营日益规范，个人账户收款、隐匿收入的“野路子”被截断，转向公对公交易和依法纳税，为“正规军”腾出市场空间 [10][11] - 行业状态被形容为从“发烧”回归“常温”（37度），这被认为是更适合产业持续生长的温度，浮躁的泡沫被挤出，扎实的产业正在沉淀 [11]

文章核心观点 - 房地产行业正从“卖方市场”转向“买方市场”，传统以经验主导、节奏优先的开发逻辑在存量博弈阶段逐渐失效 [1] - 贝壳集团旗下贝好家事业线通过“一体三翼”战略，探索并实践以客户为中心的C2M（客户到制造商）房地产开发新模式，旨在通过数据驱动和需求前置来降低项目不确定性、提升成功率 [1][5][8][9] - 贝好家首个自主操盘项目“成都金融城·贝宸S1”是该方法论的验证样板，其通过高于地价的建造成本投入、极致的产品细节和长期运营考量，取得了市场认可，并吸引了行业广泛关注 [1][3][5][10] - C2M模式的核心在于系统性方法，而非单一产品模板，其价值在于将客户需求洞察机制化，并具备跨区域、跨产品线的复制能力，为行业提供了开发逻辑转向的可观察样本 [5][7][9][10] 行业背景与挑战 - 市场进入存量博弈阶段，房地产从“卖方市场”走向“买方市场”，传统开发逻辑（经验主导、节奏优先、以销售效率覆盖产品风险）正在失效 [1] - 行业竞争对象发生变化：头部城市二手房成交占比持续攀升（2025年前后超过70%，核心城市超80%），新房需与大量成熟存量产品竞争 [8][10] - 购房者决策标准转变：从单纯关注价格和资产增值预期，转向对居住舒适度、产品适配度和长期使用成本的综合判断 [8][10] - 开发商核心问题转变：从“如何做大规模”转向“如何降低不确定性”，土地红利与金融杠杆作用弱化 [8] 贝好家战略与模式定位 - 贝壳集团于2023年7月启动“一体三翼”战略，并成立贝好家事业线，经过883天系统打磨 [1] - 定位为“为行业提供C2M全链路能力的服务商”，而非传统开发商，其盈利模式以服务收费为主，不依赖土地增值或销售差价，缓解了与开发商的竞争关系 [9][10] - 业务已覆盖北京、上海、广州、成都等十多个重点城市，在全国设立8个区域公司 [11] - 已与中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、中国金茂、新兴地产、绿城中国、滨江集团、兴耀房产等优秀开发商建立合作关系，在全国11座城市落地17个项目 [1] 核心方法论：C2M模式 - C2M模式是一套贯穿拿地研判、产品设计、建设实施与销售决策的系统方法，而非简单的数据工具或营销手段 [7] - 模式核心：客户需求 > 开发经验，通过对真实交易数据和客户行为的持续分析，将需求判断前置到开发早期，让产品方案在落地前接受市场检验 [3][9] - 模式目标：主要不在于创造更高溢价，而在于提高项目成功率，降低判断误差区间，提升经营确定性 [8][9] - 模式可复制性：建立在持续洞察客户需求结构、并将其转化为开发决策的机制化能力上，而非依赖单一产品形态 [5][7] 标杆项目验证：成都金融城·贝宸S1 - 项目地位：贝好家首个自主操盘项目，承担“方法论验证”角色，是公司的“样板楼” [1][5] - 投入逻辑：选择“建造成本高于地价”的方式，将资源重新配置到产品端，将潜在利润空间全部回馈至产品端 [1][3] - 市场表现：开盘不足一个月，跻身成都2000万元以上豪宅网签榜第二，吸引华润置地、万科、中海等50余家房企高管组团考察 [1][10] - 产品理念：践行“住得好重于卖得好”，所有展示内容严格对标交付标准，客户不愿意买单的“包装式设计”被叫停 [2] - 具体产品创新： - **会所设计**：摒弃“高奢网红”会所思路，结合108户小型社区特点，配备必要功能并提供高端私享服务，确保业主长期使用 [2][3] - **景观视野**：打破“坐北朝南”传统，通过对108户住宅、1006个视野点位的模拟分析，将楼栋偏转30度、40度和50度，确保远眺350米外交子云塔的视野 [3] - **居住细节**：交付老人房泡脚池、卧室弥散式增氧机、三台嵌饮机、六台冰箱、抬高67cm的家政间洗衣机、改良地下车库转弯半径、系统规划外卖快递及垃圾清运方案等 [3] - **长期运营**：建设阶段即提前测算未来20年物业运营成本，优化物业员工工作环境（如开设采光天窗、增设卫生间） [4] - **智能化**：以华为鸿蒙智家系统为基础，打造“六感智能系统”，接入310个信息点位（约为行业批量交付住宅的四倍），并预留机器人配送基础条件 [5] C2M模式的多维度复制验证 - **上海贝涟C1项目（奉贤板块）**： - 通过分析二手房数据，发现客户购买力充足但新房产品不匹配需求 [6] - 通过200组目标客户深度访谈，将97平方米户型确立为主力产品，而非市场主流配置 [6] - 引入“共筑好家”线上社区机制，让潜在客户参与公共空间等决策 [6] - 结果：开盘当天取得区域销售冠军 [6] - **北京长安华曦府项目（高总价）**： - 通过对二手房成交结构分析，提出“78平方米与96平方米可灵活切换”的户型逻辑，适应家庭结构变化 [6] - 结果：开盘两小时内实现16亿元成交，五开五罄、全面清盘 [6] - **西安新兴悦享之城项目（大体量）**： - 面对50余亩土地原有规划与市场需求错位，通过8000份问卷调研进行客户需求分层筛选 [7] - 反复推演总图方案，在不增加土地成本前提下，提升可建设用地效率和住宅面宽 [7] - 结果：首期开盘即取得较为亮眼的销售成绩，验证了C2M在大盘开发中的适用性 [7] 模式的价值与边界 - **价值**：为行业在不确定性中寻找相对确定的路径提供了现实样本，其价值在于流程重构——“以客户需求反推开发逻辑” [9][10] - **边界与挑战**： - 有效性高度依赖数据质量、样本规模及对城市差异的理解深度 [9] - 一旦脱离真实交易数据或过度依赖模型推演，可能产生新的判断偏差 [9] - 更适合作为开发决策的“校准器”，而非替代所有经验判断的“万能解法” [9]